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حق الملكية

Saisi d'un appel principal du preneur et d'un appel incident du bailleur contestant le montant de l'indemnité d'éviction fixée par le tribunal de commerce suite à la validation d'un congé pour usage personnel, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur les modalités d'évaluation du fonds de commerce. L'appelant principal soutenait l'insuffisance du montant alloué au motif d'une sous-évaluation des éléments du fonds et d'une violation des critères légaux d'évaluation, tandis que l'appelant incident en contestait le caractère excessif en invoquant la quasi-inexistence de l'activité commerciale.

La cour retient que le juge du fond dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation pour fixer l'indemnité, l'expertise n'ayant qu'un caractère consultatif. Elle rappelle, au visa des dispositions de l'article 7 de la loi n° 49-16 et de la jurisprudence de la Cour de cassation, que les déclarations fiscales des quatre dernières années ne constituent qu'un des éléments d'appréciation de la valeur du fonds de commerce.

Dès lors, leur absence ou leur faiblesse n'interdit pas au juge de fonder sa décision sur d'autres critères objectifs tels que l'ancienneté de l'exploitation, l'emplacement du local et la nature de l'activité pour évaluer le préjudice subi par le preneur. La cour estime que l'évaluation des différents postes du préjudice, notamment le droit au bail, la perte de clientèle et les frais de déménagement, a été correctement opérée par le premier juge.

En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette les deux recours et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur le champ d'application de l'article 218 du Code des droits réels et son extension éventuelle à la saisie conservatoire immobilière. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de mainlevée de la saisie formée par le débiteur.

L'appelant soutenait que l'inertie du créancier saisissant durant plusieurs années devait entraîner la mainlevée de la mesure, par application des dispositions de cet article qui sanctionnent le défaut de diligence dans les procédures de réalisation de sûretés. La cour écarte ce moyen en retenant que l'article 218 du Code des droits réels ne concerne que la saisie immobilière exécutoire, régie par une procédure spéciale de vente forcée.

Elle rappelle que la saisie conservatoire est une mesure régie exclusivement par les dispositions du Code de procédure civile, qui n'assortissent sa validité d'aucun délai de péremption. Dès lors, la cour considère que lorsque la saisie conservatoire est fondée sur un titre exécutoire, elle demeure valide tant que la créance n'est pas éteinte et que le titre conserve sa force exécutoire.

La cour ajoute que l'application par analogie de la sanction du défaut de diligence ne pourrait, au plus, se concevoir que pour une saisie fondée sur un titre provisoire. En conséquence, le jugement ayant refusé la mainlevée est confirmé.

Saisie d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande en résolution d'un contrat de vente à crédit et en restitution du véhicule financé, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité de la mise en demeure préalable. La cour retient que la sommation est irrégulière dès lors qu'elle se borne à réclamer une somme globale sans détailler les échéances impayées, leurs dates d'exigibilité, ni les références précises du contrat et du véhicule concerné.

Elle juge qu'une telle imprécision ne permet pas d'établir la réalité du manquement de l'emprunteur à une obligation de paiement périodique, la preuve du retard incombant au créancier. La cour relève en outre que le prêteur ne démontre pas avoir tenté d'exécuter l'autorisation de prélèvement bancaire prévue au contrat, ni l'indisponibilité des fonds sur le compte du débiteur.

Faute de preuve d'un manquement contractuel valablement constaté, la demande en résolution et en restitution est jugée prématurée. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, déclare la demande irrecevable.

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt confirmant l'annulation d'un bail commercial sur un bien indivis, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets du défaut de consentement de la majorité des co-indivisaires. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du bail et l'expulsion du preneur, faute pour le bailleur indivisaire de détenir la majorité des trois quarts requise par l'article 971 du code des obligations et des contrats.

Le preneur soutenait que sa bonne foi et le silence prolongé des autres co-indivisaires devaient valider l'acte, et qu'il était en tout état de cause fondé à obtenir une indemnité d'éviction. La cour d'appel, statuant sur renvoi après cassation, rappelle être liée par le point de droit jugé par la Cour de cassation, selon lequel le silence des co-indivisaires ne vaut acceptation qu'en cas de notification régulière de l'acte.

Dès lors, la cour retient que la bonne foi du preneur est inopérante en l'absence de consentement valable des propriétaires détenant la majorité qualifiée. Elle juge en outre irrecevable la demande d'indemnisation pour perte du fonds de commerce, au motif qu'elle constitue une demande nouvelle et qu'elle n'a pas été dirigée contre le co-indivisaire bailleur, seul débiteur éventuel de cette obligation.

Le recours en rétractation est par conséquent rejeté.

Saisi d’un appel contestant le montant de l’indemnité d’éviction allouée au preneur d’un bail commercial, la cour d’appel de commerce a été amenée à préciser les composantes de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle délivré par le bailleur et l’avait condamné au paiement d’une indemnité fixée sur la base d’une première expertise.

L’appelant, estimant cette indemnité excessive, en contestait les bases d’évaluation. Après avoir ordonné une nouvelle expertise judiciaire, la cour adopte les conclusions du second rapport qui a réévalué à la baisse le préjudice du preneur.

La cour retient que l’évaluation du préjudice, fondée sur des critères techniques précis tels que la différence entre l’ancien loyer et la valeur locative actuelle d’un bien similaire, est proportionnée et adéquate. Surtout, elle rappelle que l’indemnité d’éviction, au visa de l’article 7 de la loi n° 49.16, ne saurait inclure des éléments tels que la perte de chance de réaliser des bénéfices ou les frais d’agence immobilière, ces derniers n’entrant pas dans le champ de la réparation légale.

En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement entrepris en réduisant le montant de l’indemnité d’éviction conformément aux conclusions de la seconde expertise.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevables une demande principale en validation de congé et une demande reconventionnelle en indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'office du juge face à un dossier incomplet. Le tribunal de commerce avait fondé son irrecevabilité sur le défaut de production par le bailleur du congé et de sa preuve de notification.

L'appelant principal soutenait qu'en application des articles 1 et 32 du code de procédure civile, le premier juge aurait dû l'inviter à régulariser la procédure. La cour retient que si l'intérêt à agir est d'ordre public, le juge ne peut déclarer une demande irrecevable pour défaut de production d'une pièce essentielle sans avoir préalablement mis en demeure la partie concernée de la verser aux débats.

Ce manquement à l'obligation d'inviter les parties à compléter leurs pièces constitue une violation des règles de procédure. Constatant par ailleurs que la demande d'expertise formulée dans l'appel incident rendait l'affaire non prête à être jugée, la cour ne peut évoquer le fond.

En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et renvoie le dossier au tribunal de commerce pour instruction et jugement au fond.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité de la procédure de première instance et la preuve du paiement partiel des loyers. L'appelant soulevait une nullité de procédure tirée d'une erreur matérielle sur son identité ainsi que l'effet libératoire de dépôts de loyers à la caisse du tribunal.

La cour écarte le moyen de procédure en retenant qu'une simple erreur matérielle sur le nom du preneur, qui a par ailleurs comparu en première instance, ne vicie pas la procédure en l'absence de grief démontré. Sur le fond, la cour retient que les procès-verbaux d'un huissier de justice constatant l'impossibilité de procéder à une offre réelle au bailleur ne suffisent pas à prouver le paiement.

Faute pour le preneur de produire les récépissés de consignation émanant de la caisse du tribunal, la preuve de l'effet libératoire des paiements allégués n'est pas rapportée. Faisant en outre droit à la demande additionnelle des héritiers du bailleur intervenus en cours d'instance, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus pendant la procédure d'appel et confirme le jugement entrepris.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un congé pour reprise personnelle visant deux locaux commerciaux initialement distincts puis fusionnés, ainsi que sur les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction due aux deux preneurs. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé une indemnité, tout en rejetant la demande de restitution du pas-de-porte versé par l'un des preneurs.

Les appelants soulevaient la nullité du congé unique au motif de la persistance de deux relations locatives distinctes et l'insuffisance de l'indemnité qui n'intégrait ni la valeur du pas-de-porte, ni le coût réel des améliorations. La cour écarte le moyen tiré de la nullité, retenant que la fusion matérielle des locaux avec l'accord du bailleur a créé une situation de co-location d'un local unique, justifiant un congé unique et indivisible.

S'agissant de l'indemnité, la cour procède à une réévaluation de plusieurs de ses composantes, notamment en majorant le multiplicateur appliqué au calcul du droit au bail pour tenir compte de l'ancienneté de l'occupation. Elle juge que la demande d'intégration du pas-de-porte dans le calcul est satisfaite dès lors que le montant total de l'indemnité allouée est supérieur au montant versé à ce titre, se conformant ainsi aux dispositions de l'article 7 de la loi 49.16.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement en majorant le montant de l'indemnité d'éviction et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers et en expulsion, la cour d'appel de commerce examine les conditions de preuve du bail commercial et les effets de la fermeture continue du local loué. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande faute pour le bailleur de rapporter la preuve de l'existence d'une relation locative.

L'appelant soutenait que le bail était établi par un faisceau d'indices et que la fermeture du local justifiait la validation de l'injonction de payer non signifiée à personne. La cour retient que la conjonction d'une attestation de propriété, d'un avis d'imposition au nom du preneur et d'une attestation administrative établissant la concordance des adresses suffit à prouver la relation contractuelle en l'absence de contestation du preneur défaillant.

Elle juge ensuite, au visa de l'article 26 de la loi 49-16, que la fermeture continue et prolongée du local, établie par constats d'huissier et corroborée par une enquête, autorise la validation de l'injonction et la résiliation du bail. Par conséquent, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononce la résiliation, ordonne l'expulsion du preneur et le condamne au paiement des arriérés locatifs.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur. L'appelant contestait la régularité de la sommation de payer et soutenait s'être acquitté de l'intégralité des loyers, produisant en appel de nouvelles quittances dont le bailleur contestait l'authenticité.

Après avoir écarté les moyens de forme, la cour d'appel de commerce ordonne une expertise graphologique qui conclut à l'authenticité des signatures du bailleur sur les quittances litigieuses. La cour retient alors, au visa de l'article 253 du dahir formant code des obligations et des contrats, que la quittance donnée pour une période postérieure établit une présomption de paiement des termes antérieurs.

Procédant à un nouveau décompte qui intègre également les paiements prouvés par virements et par un témoignage non contesté en première instance, elle constate que la dette locative était intégralement apurée à la date de la sommation. Le jugement est en conséquence infirmé, la demande initiale en paiement et en expulsion étant rejetée.

La cour fait cependant droit à la demande additionnelle du bailleur portant sur les loyers échus et non réglés en cours d'instance.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au preneur d'un congé pour démolition délivré par le nouveau propriétaire de l'immeuble, en l'absence de notification formelle de la cession du bail. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'éviction du preneur, tout en allouant à ce dernier une indemnité provisionnelle.

L'appelant soutenait que la cession du droit au bail, intervenue lors de la vente de l'immeuble, ne lui avait pas été notifiée conformément à l'article 195 du dahir des obligations et des contrats, privant ainsi le nouveau bailleur de qualité à agir. La cour écarte ce moyen en retenant que l'injonction d'évacuer pour démolition et reconstruction, régulièrement signifiée au preneur par le nouveau propriétaire, constitue une notification suffisante de la cession du droit au bail.

Elle précise que l'article 195 précité n'impose aucune forme particulière pour cette notification. Dès lors, la réception sans contestation de cet acte par le preneur rend la cession du bail opposable à son égard et fonde la qualité à agir du nouveau bailleur.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement d'une partie seulement des loyers réclamés et rejeté la demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante de quittances de loyer contestées et sur la validité d'une mise en demeure. L'appelant, bailleur, soutenait d'une part la fausseté des quittances produites par le preneur, en initiant une procédure de faux incident, et d'autre part la validité de la mise en demeure délivrée en mains propres au représentant légal du preneur, bien qu'à une adresse distincte du domicile élu contractuellement.

Sur le premier point, la cour écarte le moyen tiré du faux, retenant que l'aveu par le représentant légal du bailleur de l'authenticité du cachet de sa société apposé sur les quittances litigieuses suffit à leur conférer force probante. La cour précise que la possession et l'usage du cachet officiel emportent une présomption de mandat, le preneur de bonne foi n'étant pas tenu de vérifier l'identité de la personne l'ayant apposé.

Sur le second point, la cour juge que la clause d'élection de domicile stipulée au bail s'impose aux parties en application de l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats, rendant irrégulière toute notification faite à une autre adresse. Elle considère que la remise en mains propres au représentant légal ne saurait purger ce vice, dès lors que le respect du domicile contractuellement élu constitue une obligation dont les parties ne peuvent s'affranchir unilatéralement.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de preuve de la relation locative et du montant du loyer en l'absence de contrat écrit. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en paiement des loyers et en expulsion.

L'appelant contestait sa qualité à défendre, l'absence de contrat écrit en violation de la loi n° 49-16, ainsi que le montant de la redevance locative. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à défendre, retenant que l'occupation des lieux et la reconnaissance de l'existence d'une relation locative par le preneur, constatées par procès-verbal, suffisent à établir sa qualité de locataire.

La cour juge que l'exigence d'un écrit posée par l'article 3 de la loi n° 49-16 est une condition de preuve et non de validité du contrat de bail commercial, lequel peut être établi par d'autres moyens, notamment l'aveu. En revanche, la cour retient que la charge de la preuve du montant du loyer incombe au bailleur.

À défaut pour ce dernier de rapporter cette preuve, la cour s'en tient au montant allégué par le preneur. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement, réduit le montant des arriérés locatifs, mais confirme l'ordonnance d'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et condamnant le preneur au paiement d'arriérés locatifs, le tribunal de commerce avait intégralement fait droit aux demandes du bailleur. L'appelant contestait la qualité à agir du représentant des bailleurs, soulevait la nullité du contrat pour impossibilité de délivrance de la chose louée, et opposait la prescription quinquennale à la demande en paiement.

La cour d'appel de commerce écarte les moyens tirés du défaut de qualité à agir et de la nullité du contrat. Elle retient que la représentation en justice par un avocat commun à tous les bailleurs supplée toute éventuelle irrégularité des mandats internes, rendant le recours en inscription de faux inopérant.

La cour relève en outre que la décision de justice invoquée par le preneur pour prouver l'indisponibilité du local concernait un bien distinct et que le preneur avait, au cours de l'instruction, reconnu l'existence de la relation locative. En revanche, la cour fait droit au moyen tiré de la prescription.

Au visa de l'article 391 du dahir formant code des obligations et des contrats, elle juge que l'action en paiement des loyers, en tant que créance périodique, se prescrit par cinq ans, et déclare en conséquence une partie de la créance éteinte. Le jugement est donc réformé sur le quantum des condamnations et confirmé pour le surplus, notamment quant à la résiliation et à l'expulsion.

La cour d'appel de commerce retient que l'offre réelle de paiement des loyers faite à des tiers étrangers au contrat de bail est dépourvue d'effet libératoire et ne saurait faire échec à la résiliation pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait avoir purgé sa défaillance en consignant les sommes dues, soulevant ainsi la question de la validité d'une offre de paiement dont les bénéficiaires désignés différaient des créanciers identifiés dans la mise en demeure. La cour relève que les procès-verbaux d'offre réelle et de consignation visaient des personnes distinctes des bailleurs, initiateurs de la procédure.

Elle en déduit que cette offre, étant adressée à des tiers, est irrégulière et ne peut valoir paiement, le preneur demeurant ainsi en état de défaut. Faisant droit à la demande additionnelle des bailleurs, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification de la rupture d'un contrat de distribution de véhicules et sur l'imputabilité de la faute à l'origine de cette rupture. Le tribunal de commerce avait jugé la rupture abusive et alloué des dommages-intérêts au distributeur.

La question centrale, telle que tranchée par la Cour de cassation, était de savoir si le non-renouvellement du contrat d'importation principal, motivé par la cession du capital de la société mère de l'importateur à un concurrent, pouvait constituer une faute imputable à l'importateur lui-même. Se conformant à la décision de la haute juridiction, la cour retient que l'opération de cession du capital de la société mère est un acte des actionnaires qui n'engage pas la responsabilité de la filiale.

La cour rappelle que la société, en tant que personne morale, ne dispose pas de son propre capital, lequel appartient aux associés, et ne peut donc se voir imputer une faute du fait d'une opération décidée par ces derniers. Dès lors, le non-renouvellement du contrat d'importation par le constructeur constitue pour l'importateur une cause d'impossibilité d'exécution non fautive au sens de l'article 335 du code des obligations et des contrats, le dispensant de toute obligation d'indemnisation envers son distributeur.

En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et rejette l'intégralité des demandes du distributeur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et condamnant le preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce examine les modalités d'imputation des paiements partiels et le bien-fondé d'une demande additionnelle en paiement. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur mais avait limité la condamnation au titre des loyers en retenant à tort un paiement antérieur à la période litigieuse.

L'appelant contestait l'imputation de ce versement ainsi que le montant jugé insuffisant de l'indemnité pour retard de paiement. La cour retient qu'un paiement effectué antérieurement à la période locative réclamée ne peut être imputé sur la dette correspondante.

Elle procède dès lors à un nouveau décompte des sommes dues et élève le montant de la condamnation au titre des loyers impayés, dans la limite de la demande de l'appelant. La cour écarte en revanche le moyen relatif à l'indemnité, considérant le montant alloué en première instance comme suffisant pour réparer le préjudice né du retard.

Elle accueille par ailleurs la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance, faute pour le preneur de justifier de leur règlement. Le jugement est donc réformé sur le quantum des arriérés locatifs, confirmé pour le surplus, et complété par la condamnation au titre de la demande additionnelle.

Saisi d'un appel principal du bailleur et d'un appel incident du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation d'un bail commercial et la recevabilité d'une demande en paiement de loyers. Le tribunal de commerce avait déclaré cette demande irrecevable, tout en prononçant la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement.

Le débat portait principalement sur l'interprétation d'une clause contractuelle, le preneur soutenant qu'elle suspendait son obligation de paiement jusqu'à l'obtention des autorisations administratives d'exploitation, tandis que le bailleur contestait l'irrecevabilité de sa demande. La cour retient qu'aucune stipulation du contrat ne conditionnait le paiement des loyers à l'obtention desdites autorisations, l'obligation étant due en contrepartie de la seule mise à disposition des lieux.

Elle relève en outre que le bailleur avait bien acquitté les taxes judiciaires afférentes à sa demande en paiement. Dès lors, faute pour le preneur de démontrer une faute du bailleur ayant retardé l'obtention des autorisations, le manquement à l'obligation de paiement est caractérisé.

La cour infirme donc le jugement sur l'irrecevabilité, statue au fond en condamnant le preneur au paiement des loyers échus après déduction d'une période de franchise, et le confirme pour le surplus s'agissant de la résiliation et de l'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé l'expulsion d'un preneur à bail commercial pour défaut de paiement, le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné la libération des lieux. Le preneur soutenait principalement que la mise en demeure était irrégulière, faute de mentionner l'adresse du bailleur, ce qui avait rendu impossible toute offre réelle de paiement.

La cour d'appel de commerce accueille ce moyen et retient que l'omission de l'adresse du créancier ou d'un lieu de paiement désigné dans l'acte constitue un vice de forme qui, en rendant l'offre réelle impraticable, fait obstacle à la caractérisation du défaut de paiement du débiteur. En application de l'article 278 du code des obligations et des contrats, la cour considère que l'impossibilité d'exécuter l'obligation étant imputable au créancier, le preneur ne peut être considéré en état de défaut.

Dès lors, le dépôt des sommes dues à la caisse du tribunal, effectué dans le délai imparti, est jugé libératoire et fait échec à la demande d'expulsion. La cour écarte en revanche le moyen tiré de la prescription quinquennale, jugeant que le paiement volontaire par le preneur des loyers prescrits vaut renonciation implicite à se prévaloir de la prescription acquise.

Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion, la cour statuant à nouveau pour rejeter cette demande, tout en confirmant la condamnation au paiement des loyers et en faisant droit à la demande additionnelle pour les loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel portant sur la validité d'un congé pour reprise personnelle et le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine la portée du contrôle de la juridiction sur la sincérité du motif du bailleur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion du preneur et fixé l'indemnité d'éviction sur la base d'un second rapport d'expertise.

L'appelant principal, preneur, contestait la validité du congé pour défaut de motif sérieux et le montant de l'indemnité, jugé insuffisant au regard d'un premier rapport d'expertise plus favorable, tandis que l'appelant incident, bailleur, en sollicitait la réduction. La cour écarte le moyen tiré du défaut de motif sérieux en retenant que le juge n'est pas tenu de rechercher la sincérité du motif de reprise pour usage personnel, l'équilibre entre les droits du bailleur et du preneur étant assuré par l'octroi de l'indemnité d'éviction.

Concernant l'indemnité, la cour exerce son pouvoir souverain d'appréciation des expertises et écarte le premier rapport pour ses conclusions jugées excessives et non conformes aux critères de l'article 7 de la loi 49-16. Elle estime que le second rapport, fondé sur les déclarations fiscales et les éléments objectifs du fonds, a correctement évalué le préjudice, et que le premier juge a, par une juste application de son pouvoir modérateur, fixé le montant de l'indemnité.

Dès lors, la cour rejette les appels principal et incident et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce retient qu'en cas de litige sur le montant du loyer commercial et en l'absence de preuve écrite irréfutable, il convient de préférer la version du preneur si celui-ci produit des présomptions graves, précises et concordantes. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en résolution du bail et en paiement d'arriérés calculés sur la base d'un loyer élevé, faute pour ce dernier d'en rapporter la preuve.

L'appelant soutenait que le loyer allégué par le preneur était dérisoire et sollicitait, à titre subsidiaire, une expertise judiciaire pour en déterminer la valeur locative, arguant que l'offre réelle faite par le preneur était insuffisante et ne pouvait purger le commandement de payer. La cour écarte ce moyen en relevant que le preneur justifiait du montant du loyer par la production d'un acte d'acquisition du droit au bail et, surtout, par des ordres de virement antérieurs démontrant des paiements réguliers sur la base contestée.

Elle considère que ces éléments constituent une présomption suffisante qui, conformément à un principe jurisprudentiel constant, fait échec à la prétention du bailleur qui ne produit aucun commencement de preuve contraire. Dès lors, l'offre réelle et le dépôt effectués par le preneur sur la base du loyer ainsi prouvé sont jugés libératoires, excluant tout manquement contractuel justifiant la résolution du bail.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Le débat portait sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial dont le bailleur sollicitait la reprise pour usage personnel. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction tout en allouant au preneur une indemnité substantielle fondée sur un rapport d'expertise.

L'appelant principal, bailleur, contestait la réalité de plusieurs éléments de l'actif commercial, notamment la clientèle et les améliorations, en invoquant la fermeture prolongée du local. L'appelant incident, preneur, reprochait au premier juge d'avoir réduit le montant proposé par l'expert.

La cour d'appel de commerce écarte les moyens tirés de la fermeture du fonds, retenant que ni une attestation administrative couvrant la période de la crise sanitaire, ni l'absence de consommation d'eau et d'électricité ne suffisent à prouver l'inexistence d'une activité commerciale et d'une clientèle. La cour rappelle également que le juge du fond n'est pas lié par les conclusions de l'expert et dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier les composantes de l'indemnité au regard des critères légaux, écartant ainsi le grief de l'appel incident.

Toutefois, la cour retient que l'indemnisation des améliorations et agencements est subordonnée à la production de justificatifs par le preneur. Faute de preuve en ce sens, elle déduit le montant correspondant de l'indemnité globale.

Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de l'indemnité et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve du caractère préjudiciable des travaux. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande au motif que le contrat n'interdisait pas les changements et que leur nocivité n'était pas établie.

L'appelant soutenait que la réalisation des travaux sans son autorisation suffisait à justifier la résiliation et que le premier juge aurait dû ordonner une expertise pour constater le préjudice. La cour rappelle qu'en application de l'article 8 de la loi n° 49-16, la résiliation du bail n'est encourue que si les modifications apportées par le preneur portent atteinte à la solidité ou à la sécurité de l'immeuble.

Elle retient que la charge de la preuve de ce préjudice spécifique pèse exclusivement sur le bailleur. La cour juge en conséquence que le juge n'est pas tenu d'ordonner une mesure d'expertise pour suppléer la carence probatoire du demandeur.

La simple constatation administrative des travaux, à défaut de démontrer leur impact technique, est jugée insuffisante pour fonder l'éviction. Le jugement entrepris est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction due au preneur, la cour d'appel de commerce examine la régularité formelle du congé et les composantes de l'indemnisation. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction tout en allouant au preneur une indemnité pour la perte de son fonds de commerce.

L'appelant principal contestait la validité de l'acte de notification du congé, arguant d'une violation des formalités de visa par l'agent d'exécution, et critiquait l'évaluation de l'indemnité retenue par les premiers juges. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité du congé en retenant que la signature et le visa du commissaire de justice sur l'acte de notification suffisent à satisfaire aux exigences de l'article 44 de la loi n° 81.03, sans qu'une double apposition avant et après la signification soit requise.

Sur le fond, exerçant son pouvoir souverain d'appréciation des rapports d'expertise, la cour procède à une nouvelle évaluation de l'indemnité en combinant les conclusions de deux expertises successives. Elle retient de l'une la valeur locative de marché pour calculer le droit au bail et de l'autre l'évaluation de la clientèle, tout en fixant forfaitairement les frais de déménagement.

La cour justifie son approche en relevant que les déclarations fiscales, fondées sur un régime forfaitaire, ne reflètent pas la valeur économique réelle du fonds. Le jugement est par conséquent réformé sur le montant de l'indemnité, porté à une somme supérieure, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant l'injonction de payer et en condamnant le preneur au paiement des arriérés. L'appelant soulevait la nullité de l'injonction au motif qu'elle ne mentionnait pas expressément un délai de quinze jours pour l'évacuation des lieux, se contentant de viser un délai pour le seul paiement sous peine de poursuites judiciaires.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen, retenant que l'injonction qui accorde au preneur un délai pour payer sous peine de voir engager une action en paiement et en expulsion satisfait aux exigences de l'article 26 de la loi 49-16. Elle relève que le paiement partiel et tardif, intervenu après l'expiration du délai fixé, ne purge pas le manquement du preneur et laisse subsister le motif de la résiliation, justifiant ainsi l'expulsion.

Toutefois, la cour constate qu'un paiement postérieur au jugement de première instance a apuré l'intégralité de la dette locative objet de la condamnation, rendant cette dernière sans objet. En conséquence, la cour réforme le jugement, confirme l'expulsion du preneur mais infirme la condamnation au paiement des loyers, statuant à nouveau par le rejet de cette dernière demande.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la procédure de première instance consécutive à une décision d'incompétence et de renvoi. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction pour défaut de paiement des loyers.

L'appelant soulevait la nullité du jugement pour violation des droits de la défense, au motif qu'il n'avait jamais été convoqué à l'instance après que le dossier eut été transféré d'une autre juridiction et que le mandat de son premier avocat eut pris fin. La cour constate qu'après le renvoi, aucune convocation n'a été valablement délivrée au preneur.

Elle relève que le bailleur, bien qu'invité à plusieurs reprises à désigner un huissier de justice pour procéder à la signification, s'est abstenu de le faire. La cour retient que le prononcé d'un jugement au fond en l'absence de toute preuve de la convocation de la partie défenderesse constitue une violation manifeste du principe du contradictoire, privant l'appelant d'un degré de juridiction.

Le jugement est par conséquent annulé et la cause renvoyée devant le tribunal de commerce pour qu'il soit statué à nouveau.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de sommations de payer successives dans le cadre d'une action en résiliation de bail commercial pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en résiliation et en expulsion formée par les bailleurs.

Après que la Cour de cassation eut consacré la qualité à agir des bailleurs indivis détenant les trois quarts des parts, le débat portait sur la caractérisation du défaut de paiement du preneur. Se conformant au point de droit jugé, la cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir des bailleurs, rappelant que les règles de gestion de l'indivision prévues à l'article 971 du dahir des obligations et des contrats sont inopposables au preneur.

La cour retient cependant que l'envoi par les bailleurs de plusieurs sommations successives, visant pour partie la même période de loyers impayés, a pour effet d'accorder au preneur un nouveau délai pour s'acquitter de sa dette. Dès lors que le preneur a procédé au règlement des sommes dues dans le délai imparti par la dernière sommation, la cour considère que le défaut de paiement n'est pas constitué.

En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme par substitution de motifs le jugement entrepris ayant rejeté la demande.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et ordonnant l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine la validité du contrat et la recevabilité d'une demande d'intervention forcée. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs après avoir écarté les moyens de la preneuse tirés de la nullité du bail et de divers vices de procédure.

L'appelante soutenait principalement la nullité du contrat, arguant de l'impossibilité pour les bailleurs de délivrer la chose louée qui aurait été occupée par un tiers titulaire d'un droit antérieur, et contestait le rejet de sa demande d'appel en cause de ce tiers. La cour écarte l'argumentation relative à la nullité du bail en retenant que le contrat, régulièrement signé par la preneuse, est valable.

Elle relève de manière décisive que la décision de justice invoquée par l'appelante pour prouver le droit du tiers concernait un local commercial distinct de celui objet du litige. Dès lors, ni le prétendu droit du tiers ni un contrat de partenariat ne pouvaient faire échec aux obligations nées du bail.

La cour valide également le rejet de la demande d'intervention forcée, au motif que l'appelante n'avait formulé aucune demande précise à l'encontre du tiers qu'elle entendait appeler en la cause. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la preuve d'une relation locative commerciale en l'absence de contrat écrit. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en paiement de loyers et en résiliation du bail irrecevable, faute pour les bailleurs de rapporter la preuve de l'existence du contrat.

La cour retient que le procès-verbal de constat et d'interrogatoire, dressé par un commissaire de justice en exécution d'une ordonnance judiciaire, constitue une preuve suffisante de la relation locative. Elle souligne que l'aveu extrajudiciaire du preneur, qui a personnellement reconnu sa qualité de locataire devant l'officier ministériel, possède une force probante déterminante pour établir le lien contractuel.

La relation locative étant ainsi prouvée et le défaut de paiement des loyers n'étant pas contesté, la demande en résiliation et en paiement des arriérés est jugée fondée. La cour fait également droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance, la considérant comme l'accessoire de la demande principale en application de l'article 143 du code de procédure civile.

En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme en toutes ses dispositions le jugement ayant déclaré l'action irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement de loyers commerciaux et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante de quittances de loyer contestées par le bailleur. L'appelant soutenait le caractère frauduleux des quittances produites par le preneur, engageant à ce titre une procédure en inscription de faux.

La cour retient les conclusions du rapport d'expertise graphologique ordonné en cours d'instance, lequel a établi que les signatures apposées sur lesdites quittances n'émanaient pas de la bailleresse. Elle écarte la contestation de l'expertise par le preneur, au motif que ce dernier avait lui-même constamment affirmé avoir traité exclusivement avec la bailleresse, rendant ainsi inopérante sa demande d'étendre l'expertise à d'autres héritiers.

Dès lors, en l'absence de toute autre preuve de paiement, la cour considère que le manquement du preneur à son obligation essentielle de régler les loyers est caractérisé. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononce la résiliation du bail, l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés locatifs.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en validation de congé pour défaut de qualité à agir de la bailleresse, la cour d'appel de commerce examine les modes de preuve de la substitution dans la relation locative. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que l'héritière du bailleur initial ne justifiait pas de sa qualité par la production d'un acte de dévolution successorale.

L'appelante soutenait que sa qualité de bailleresse était établie par l'aveu du preneur, qui lui avait offert le paiement des loyers après le décès du contractant initial. La cour retient que l'aveu du représentant légal du preneur, recueilli lors d'une mesure d'instruction, suffit à établir le transfert de la relation locative au profit de l'héritière.

Dès lors, l'absence de production d'un acte d'hérédité ne saurait faire obstacle à la recevabilité de son action. Examinant ensuite la validité du congé, la cour juge qu'il respecte les exigences de l'article 26 de la loi n° 49-16, notamment quant au motif de reprise pour usage personnel et au respect du délai de préavis.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, valide le congé et ordonne l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la portée libératoire d'un dépôt de loyers non précédé d'offres réelles. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en résiliant le contrat et en ordonnant l'expulsion du preneur, au motif que le dépôt des fonds n'avait pas été précédé d'une offre régulière.

L'appelant soutenait que le dépôt des sommes dues auprès du fonds des avocats, effectué dans le délai de la sommation, suffisait à purger le manquement. La cour écarte ce moyen en retenant que la procédure de dépôt ne peut valoir paiement libératoire que si elle est précédée d'offres réelles formelles faites au créancier lui-même.

Elle rappelle que, conformément à l'article 275 du code des obligations et des contrats, seul l'accomplissement de cette formalité est de nature à faire cesser l'état de mise en demeure du débiteur. La simple tentative de remise des fonds au conseil du bailleur, suivie d'un dépôt, ne constituant pas une offre régulière, le manquement contractuel demeure caractérisé.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et allouant une indemnité d'éviction au preneur, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction tout en condamnant les bailleurs au paiement d'une indemnité pour la perte du fonds, fixée par expertise.

L'appelant contestait l'existence même d'un fonds de commerce et soutenait que l'indemnité ne pouvait être calculée en l'absence de production par le preneur des déclarations fiscales des quatre dernières années, en violation de l'article 7 de la loi n° 49-16. La cour écarte le premier moyen en relevant que les bailleurs avaient eux-mêmes qualifié le local de "magasin" et que l'expertise avait confirmé son usage à des fins commerciales.

Elle retient ensuite que l'indemnité d'éviction due au preneur n'est pas exclusivement déterminée par les déclarations fiscales. La cour rappelle en effet que, conformément à l'article 7 de la loi précitée, cette indemnité doit couvrir l'intégralité du préjudice et peut être fixée en considération d'autres éléments tels que la valeur du droit au bail, la nature de l'activité et l'emplacement du local.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour défaut de paiement de loyers commerciaux et prononcé l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la notification du congé et de l'assignation lorsque le local est constamment fermé. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur.

L'appelant contestait la validité de la procédure au motif d'une part, que l'assignation lui avait été irrégulièrement notifiée, et d'autre part, que le congé préalable n'avait jamais été porté à sa connaissance. La cour écarte le moyen tiré du vice de notification de l'assignation, en retenant que l'avis de réception postal retourné avec la mention "non réclamé" constitue une notification régulière lorsqu'il fait suite à une tentative de signification par huissier ayant constaté la fermeture du local.

Surtout, la cour juge, en application de l'article 26 de la loi 49-16, que la constatation par l'agent d'exécution de la fermeture continue du local lors de trois passages à des dates distinctes suffit à caractériser l'impossibilité de notifier le congé, autorisant ainsi le bailleur à agir directement en validation. Faute pour le preneur de justifier du règlement des loyers visés par le congé, le jugement entrepris est confirmé.

La cour d'appel de commerce rappelle que la clause d'élection de domicile stipulée dans un bail commercial s'impose aux parties pour la signification des actes de procédure, y compris l'assignation en justice. Le tribunal de commerce avait condamné une société preneuse au paiement d'arriérés locatifs.

L'appelante soulevait la nullité de la procédure de première instance, au motif que l'assignation lui avait été signifiée à son siège social et non à l'adresse des lieux loués, désignée comme domicile élu dans le contrat de bail. La cour relève que le contrat prévoyait expressément que toute notification relative au contrat ou à un litige en découlant devait être adressée à l'adresse de l'immeuble loué.

Elle retient qu'en application du principe de la force obligatoire des contrats, consacré par l'article 230 du dahir des obligations et des contrats, cette clause contractuelle prime sur les règles générales de signification au siège social. Dès lors, la signification effectuée à une autre adresse, même légale, est irrégulière car elle méconnaît la loi des parties et porte atteinte aux droits de la défense.

En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la demande initiale irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement retenant la compétence du tribunal de commerce, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la nature de sa saisine en matière de bail commercial. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour connaître d'une action en paiement de loyers et en résiliation de bail.

L'appelant, preneur à bail, soulevait l'incompétence de la juridiction commerciale au motif que l'identité de l'auteur de la mise en demeure, distincte de la personne morale du bailleur, soumettait la relation contractuelle aux règles de droit commun et non au statut des baux commerciaux. La cour écarte ce moyen en retenant que le contrat liant les parties constitue un bail commercial soumis aux dispositions de la loi n° 49-16.

Elle rappelle qu'en application de l'article 35 de ladite loi, les tribunaux de commerce sont compétents pour connaître des litiges relatifs à son application. La cour relève en outre que le contrat contenait une clause attributive de compétence désignant expressément la juridiction commerciale.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé et l'affaire renvoyée au premier juge pour qu'il soit statué au fond.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les moyens tirés du défaut de qualité à agir du bailleur et de l'apurement de la dette locative. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des arriérés et en ordonnant son expulsion.

L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur faute de production du titre de propriété et soutenait, d'une part, que le montant du loyer retenu était erroné et, d'autre part, s'être acquitté de sa dette par compensation avec le coût de travaux de réparation. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, retenant que la production de l'original du contrat de bail suffit à établir la qualité de bailleur dans un litige locatif, sans qu'il soit nécessaire de justifier de la propriété du bien.

Sur le fond, elle relève que le montant du loyer a été correctement établi par le premier juge sur la base de virements bancaires antérieurs effectués par le preneur lui-même, faisant ainsi la preuve de son accord sur ce montant. La cour considère en outre que l'allégation d'une compensation avec le coût de travaux n'est étayée par aucun commencement de preuve, ce qui justifie le rejet de la demande d'enquête par audition de témoin, le montant du litige excédant le seuil légal de la preuve testimoniale.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour motif grave, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de l'imputabilité au preneur des transformations substantielles des lieux loués. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur au motif que ce dernier avait modifié la consistance du local commercial.

L'appelant contestait être l'auteur des changements, soutenant avoir pris le local en l'état déjà divisé. Pour trancher ce débat probatoire, la cour a ordonné une enquête dont les auditions se sont révélées déterminantes.

Elle retient que les témoignages recueillis, corroborés par l'acte d'acquisition du bailleur décrivant un local unique à une date postérieure à la conclusion du bail, établissent que la division du bien en trois unités distinctes est bien le fait du preneur. La cour qualifie ces modifications de changements structurels constituant un manquement grave aux obligations du locataire, de nature à justifier la résiliation du bail.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'une action en expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce devait déterminer si un contrat de bail, conclu par un mandataire ayant prétendument excédé ses pouvoirs, constitue un titre de jouissance faisant obstacle à une telle action. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, considérant que l'occupant disposait d'un titre.

Les appelants, héritiers du bailleur, soutenaient que le mandat confié à la mère de l'occupant se limitait à la perception des loyers et n'emportait pas le pouvoir de conclure un nouveau bail, rendant ainsi le contrat inopposable et l'occupation dépourvue de fondement juridique. La cour retient que l'existence matérielle d'un contrat de bail, quand bien même sa validité serait contestée, suffit à écarter la qualification d'occupation sans droit ni titre.

Elle précise qu'il appartenait aux héritiers, avant toute demande d'expulsion, de solliciter par une action distincte l'annulation ou la déclaration d'inopposabilité du contrat litigieux, lequel constitue le fondement de la présence de l'intimé dans les lieux. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour usage personnel et fixant l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la preuve du motif de reprise et les modalités de calcul de ladite indemnité. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur tout en condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité réduite en raison de l'absence de production des déclarations fiscales.

L'appelant principal contestait la réalité du motif de reprise et l'insuffisance de l'indemnité, tandis que le bailleur, par appel incident, en soutenait le caractère excessif. La cour écarte le moyen tiré de l'absence de motif sérieux, rappelant que la reprise pour usage personnel constitue une cause légitime d'éviction ouvrant droit à une indemnité complète pour le preneur en application de la loi n° 49-16.

Elle retient cependant que le calcul de cette indemnité doit être réformé. Concernant la perte de la clientèle, la cour confirme l'application du minimum légal prévu par le code général des impôts, faute pour le preneur d'avoir produit les déclarations fiscales afférentes aux quatre années précédant la demande.

En revanche, elle réévalue à la hausse l'indemnité due au titre du droit au bail en se fondant sur la différence entre la valeur locative de marché et le loyer acquitté sur une période de soixante-douze mois. Le jugement est par conséquent réformé sur le seul quantum de l'indemnité d'éviction et confirmé pour le surplus.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un bail commercial consenti par des indivisaires ne détenant pas la majorité qualifiée requise pour les actes d'administration. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des coïndivisaires non signataires en déclarant le bail inopposable.

L'appelant, partie au bail, contestait cette solution et soulevait une exception procédurale tirée du décès d'un intimé. La cour écarte le moyen de procédure, retenant que le certificat de propriété, qui mentionne toujours l'intimé comme propriétaire, constitue une preuve plus forte qu'un procès-verbal de constat non corroboré par un acte de décès.

Sur le fond, la cour rappelle que la conclusion d'un bail sur un bien indivis est un acte d'administration. Au visa de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, elle retient qu'un tel acte n'est valable et opposable à tous les indivisaires que s'il est consenti par ceux détenant au moins les trois quarts des parts indivises.

Faute pour les bailleurs de justifier d'une telle majorité, le contrat est inopposable aux autres coïndivisaires. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif à l'expulsion d'un occupant sans titre d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité de titres d'occupation concurrents. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion, retenant que l'occupation était dépourvue de tout fondement juridique.

L'appelante contestait le jugement en soutenant, d'une part, l'incessibilité du droit d'occupation portant sur un bien du domaine privé de l'État et, d'autre part, la validité de son propre titre, postérieur à celui de l'intimé. La cour écarte ce moyen en retenant la primauté du titre de l'intimé, antérieur en date.

Elle relève que le titre de l'appelante émanait d'une société de gestion dont le mandat avait été judiciairement résilié avant même l'établissement dudit titre, la privant ainsi de toute qualité pour conférer un droit d'occupation. La cour précise que l'opération ne constituait pas une vente immobilière mais un simple transfert du droit de jouissance, dont la régularité ne pouvait être contestée que par l'autorité gestionnaire du marché.

Enfin, les nouvelles règles de cession invoquées par l'appelante ont été jugées inopposables à l'intimé car postérieures à l'acquisition de son droit. Le jugement ordonnant l'expulsion est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce censure l'appréciation du premier juge au regard de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait validé le congé mais fixé une indemnité inférieure à la fois à l'évaluation de l'expert et au prix d'acquisition du fonds de commerce par le preneur.

L'appelant soulevait la violation des dispositions impératives fixant un plancher à l'indemnisation. La cour rappelle qu'en application de l'article 7 de la loi précitée, lorsque le preneur a versé un montant au titre du droit au bail, l'indemnité d'éviction ne peut être inférieure à cette somme.

En fixant un dédommagement inférieur au prix de cession du fonds, dont la réalité était établie par acte, le premier juge a donc méconnu une règle impérative. Statuant après une nouvelle expertise ordonnée en appel, la cour réévalue le préjudice en se fondant sur les conclusions de l'expert qu'elle a désigné, après en avoir retranché les éléments non justifiés.

Le jugement est par conséquent confirmé sur le principe de l'éviction mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est rehaussé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le preneur invoquait l'existence d'un accord verbal de suspension des loyers et produisait une quittance pour une partie de la période visée par la mise en demeure. La cour d'appel de commerce écarte l'argument tiré de l'accord verbal, faute pour l'appelant de rapporter une preuve écrite de cette dérogation à son obligation de paiement.

La cour retient ensuite que si la quittance établit le règlement d'une partie de la dette locative, le paiement partiel ne purge pas le manquement pour les échéances demeurées impayées. En application de l'article 26 de la loi 49-16, le défaut de paiement justifiant l'expulsion est donc caractérisé, le bailleur étant par ailleurs en droit d'engager cette procédure nonobstant une précédente action fondée sur un autre motif.

La cour fait également droit à la demande additionnelle du bailleur en condamnant le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent réformé sur le seul quantum des arriérés locatifs initiaux, mais confirmé en ce qu'il prononce la résiliation du bail et l'expulsion.

Statuant sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de fixation de l'indemnité due au preneur en cas d'éviction pour démolition et reconstruction. Le tribunal de commerce avait validé le congé mais déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles du preneur en fixation d'une indemnité pour frais d'attente et d'une indemnité d'éviction éventuelle, les jugeant prématurées.

La cour juge recevable la demande de fixation de l'indemnité d'éviction éventuelle, qui peut être formée à titre conservatoire au cours de l'instance en validation du congé, en application des articles 9 et 27 de la loi 49-16. Pour en déterminer le montant, la cour retient que dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, elle peut combiner les éléments des différentes expertises judiciaires et ajuster les coefficients retenus.

Elle valide notamment la méthode de l'expert consistant à diviser par deux les bénéfices déclarés par le preneur, dès lors que les documents comptables produits consolidaient l'activité de deux fonds de commerce distincts et qu'il incombait au preneur, qui supporte la charge de la preuve, de ventiler les résultats propres au local objet de l'éviction. En revanche, la demande d'indemnisation des frais d'attente est jugée prématurée, la durée des travaux n'étant pas encore connue.

La cour d'appel de commerce réforme en conséquence le jugement, fixe le montant de l'indemnité d'éviction éventuelle et confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en validation de congé pour reprise, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de l'évocation de l'affaire au fond. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le nouveau bailleur n'avait pas produit le contrat de bail justifiant de la relation locative.

En cause d'appel, le bailleur produisait pour la première fois le contrat, tandis que le preneur intimé contestait la qualité à agir de l'appelant faute de notification de la cession du bail et formait une demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'éviction. La cour retient que la demande d'indemnité, qui implique une mesure d'instruction par expertise pour évaluer le préjudice du preneur, rend l'affaire non prête à être jugée au fond.

Au visa de l'article 146 du code de procédure civile, la cour considère qu'elle ne peut statuer sur le fond et doit renvoyer l'affaire au premier juge. Par conséquent, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et renvoie l'affaire devant le tribunal de commerce pour qu'il soit statué au fond.

Saisie d'un double appel relatif à l'exécution d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue d'une franchise de loyer et la régularité d'une mise en demeure. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers arriérés tout en rejetant la demande d'éviction du bailleur pour irrégularité de la notification.

L'appel principal du preneur soutenait que la franchise de loyer, consentie en contrepartie de travaux, devait être prolongée en raison du retard de ces derniers. La cour écarte ce moyen en retenant que le contrat fixait une durée d'exemption précise et que le preneur ne pouvait se prévaloir de son propre retard, même causé par un cas de force majeure, pour se soustraire à son obligation de paiement au-delà de cette période.

Sur l'appel incident du bailleur, la cour rappelle, au visa de l'article 516 du code de procédure civile, que la mise en demeure adressée à une personne morale doit être notifiée à son siège social. Dès lors, une notification effectuée au local loué, bien que remise au représentant légal, est jugée irrégulière et ne peut fonder une demande d'éviction.

Le jugement entrepris est donc confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation d'un bail commercial pour modification des lieux loués sans autorisation, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'application de l'article 8 de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que les travaux, bien que substantiels, ne compromettaient pas la sécurité de l'immeuble et étaient rendus nécessaires par une mise en demeure de l'autorité sanitaire.

L'appelant soutenait que les travaux, réalisés sans son consentement ni autorisation administrative, constituaient un motif grave de résiliation, d'autant qu'ils emportaient un changement de destination par l'adjonction d'une nouvelle activité et augmentaient les charges du bailleur. La cour, s'appuyant sur une nouvelle expertise judiciaire ordonnée en appel, retient que les aménagements litigieux ont été réalisés en exécution d'injonctions administratives de l'autorité de tutelle afin de rendre les locaux conformes à leur destination contractuelle de clinique.

Elle relève que ces travaux, bien que non conformes aux plans d'origine, ne portent atteinte ni à la sécurité ni à la solidité de l'immeuble et n'entraînent pas une augmentation de ses charges, conditions cumulatives exigées par la loi pour justifier la résiliation. La cour écarte par ailleurs le moyen tiré de l'adjonction d'une activité nouvelle, considérant que ce grief n'était pas visé dans la sommation initiale fondant l'action en justice.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement de loyers commerciaux et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nullité de la décision de première instance pour vice de composition. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de l'intégralité de ses demandes.

En cause d'appel, ce dernier soulevait un moyen tiré de la discordance entre la formation ayant mis l'affaire en délibéré et celle ayant rendu le jugement. La cour relève, au vu des procès-verbaux d'audience, que la composition de la formation de jugement au jour du délibéré n'était pas identique à celle qui a statué.

Elle retient qu'un jugement rendu par une formation comprenant un magistrat n'ayant pas assisté à la discussion du dossier est entaché de nullité. Faisant droit au moyen de procédure sans examiner les contestations de fond relatives au décompte des loyers, la cour prononce la nullité du jugement entrepris et renvoie l'affaire devant le tribunal de commerce pour qu'il soit à nouveau statué.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné le bailleur initial à verser une indemnité d'éviction tout en écartant la mise en cause de l'acquéreur de l'immeuble et du notaire instrumentaire, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des obligations transférées lors de la cession d'un local commercial. Le tribunal de commerce avait en effet condamné le vendeur au paiement de l'indemnité mais déclaré irrecevable la demande formée contre l'acquéreur et le notaire.

L'appelant, preneur évincé, soutenait que l'acquéreur était tenu solidairement avec le vendeur au paiement de l'indemnité en application des dispositions du code des obligations et des contrats relatives à la cession de l'immeuble loué, lesquelles organisent une substitution légale dans les droits et obligations du bailleur. La cour écarte ce moyen en retenant le principe de l'effet relatif des jugements, la décision fixant l'indemnité n'ayant été rendue qu'à l'encontre du bailleur initial.

Elle relève en outre que l'acte de vente ne comportait aucune clause de substitution de l'acquéreur dans les obligations du vendeur relatives à l'indemnisation, mais stipulait au contraire que le vendeur devait livrer le bien libre de toute occupation. Dès lors, la cour considère que le preneur ne peut rechercher la responsabilité de l'acquéreur ou du notaire, séquestre d'une partie du prix, et doit poursuivre le recouvrement de sa créance contre son seul débiteur, le vendeur, notamment par la voie de la saisie-attribution déjà engagée sur les fonds détenus par le notaire.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.