وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم السيد سعيد (ف.) بواسطة دفاعه بمقال استئنافي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 03/11/2025 يستأنف بمقتضاه الحكمين الصادرين عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء الحكم التمهيدي عدد 250 و الحكم القطعي عدد 7274 بتاريخ 29/05/2025 في الملف عدد 94/8219/2025 و القاضي في الطلب الأصلي في الشكل: قبول الطلب و في الموضوع : بإفراغ المدعى عليها المحل التجاري الكائن بحي [العنوان] الدار البيضاء هي ومن يقوم مقامها، وبتحميله الصائر وبرفض باقي الطلبات ، و في الطلب المضاد في الشكل: بقبول الطلب و في الموضوع: بأداء المدعى عليه فرعيا لفائدة المدعية فرعيا مبلغ 485800,00 درهم كتعويض عن إفراغه من المحل التجاري الكائن بحي [العنوان] الدار البيضاء وبتحميله الصائر.

في الشكل : حيث انه لا دليل على تبليغ الطاعن بالحكم مما يكون معه الاستناف مقدما وفق الشروط الشكلية المتطلبة قانونا من صفة و اجل و أداء و يتعين التصريح بقبوله

حيث ان الاستناف الفرعي تابع للاستناف الأصلي و يدور معه وجودا و عدما و اعتبارا لكونه مستوف لجميع الشروط الشكلية المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف و من الحكم المطعون فيه أن المستانف تقدم بمقال بواسطة دفاعه أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء تعرض فيه انه يملك العقار الكائن ب حي [العنوان] البيضاء كما هو ثابت من خلال شهادة الملكية و ان المدعى عليها تكثري منه محلا تجاري و ذلك بسومة شهرية قدرها 600 درهم كما هو ثابت من خلال وصل الكراء و أنه اصبح في حاجة ماسة للمحل التجاري من اجل الاستعمال الشخصي و أنه بعث للمدعى عليها انذارا مسببا بالافراغ من اجل الاسترجاع للاستعمال الشخصي توصلت به بتاريخ 2024/9/10 كما هو ثابت من خلال الإنذار و كذا محضر التبليغ و انه و رغم مرور اكثر من 3 اشهر على توصل المدعى عليها لم تبادر الى افراغ المحل المدعى فيه و أنه محق في المطالبة بافراغ المحل التجاري الكائن ب حي [العنوان] البيضاء من اجل الاستعمال الشخصي ، لذلك يلتمس الحكم على المدعى عليها بإفراغه هي ومن يقوم مقامها من المحل التجاري حي [العنوان] البيضاء ودلك تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير في حالة الامتناع و شمول الحكم بالنفاد المعجل و تحميل المدعى عليهم الصائر .

وبناء على الطلب المرفق بوثائق لنائب المدعي والمرفق بشهادة ملكية وانذار ومحضر تبليغه.

وبناء على المذكرة الجوابية مع المقال المضاد المدلى به من قبل نائب المدعية بتاريخ 21/03/2023 جاء فيه من حيث الجواب عن مقال المدعي ان المكري عبر عن رغبته في استرجاع العين المكراة لاستعمالها شخصيا ، و بالتالي يجب عليه ان يوجه الى المكترية إنذارا بذلك تحترم فيه الشروط المنصوص عليها في المادة 26 من القانون 49.16 المتعلق بكراء العقارات او المحلات المخصصة للاستعمال التجاري او الصناعي او الحرفي وذلك بتضمين الإنذار وجوبا السبب الذي يعتمده المكري وان يمنح المكتري اجلا للافراغ مدته ثلاثة اشهر من تاريخ التوصل بالانذار و ان الاجل المنصوص عليه في المادة 26 المذكورة أعلاه محدد في ثلاثة اشهر كاملة، في حين ان الإنذار الموجه الى المكترية ينص على الافراغ داخل اجل ثلاثة اشهر، وليس بعد انصرام اجل ثلاثة اشهر مما يكون معه الإنذار الموجه الى المكترية لم يحترم الاجل المحدد في المادة 26 المذكورة وجاء مخالفا لما يجب ان ينص عليه في الإنذار من احترام الاجل كاملا بالنص عليه في صلب الإنذار وينبغي التصريح تبعا لذلك برفض طلب الافراغ و ان المشرع حدد المسطرة التي ينبغي سلوكها بخصوص دعوى المصادقة على الإنذار اذ خصص لها الفرع الأول من الباب العاشر وسماها دعوى المصادقة على الإنذار وذلك تطبيقا للمادة 26 من القانون 49.16 المتعلق بكراء العقارات او المحلات المخصصة للاستعمال التجاري او الصناعي او الحرفي ونصت هذه المادة على انه في حالة عدم استجابة المكتري للإنذار الموجه اليه, يحق للمكري اللجوء الى الجهة القضائية المختصة للمصادقة على الإنذار ابتداء من تاريخ انتهاء الاجل المحدد فيه و ان المدعي لم يطلب المصادقة على الإنذار الموجه الى المكترية مما تكون معه دعواه معيبة ويتعين التصريح برفضها و من حيث الطلب المضاد بصورة احتياطية اذا ارتأت المحكمة عكس ما جاء في الجواب المشار اليه أعلاه فان المكترية محقة بتقديم طلب مضاد للمطالبة بالتعويض عن الضرر بسبب رغبة المكري في وضع حد للعلاقة الكرائية وذلك طبقا للمادة 27 من القانون 49.16 المشار اليه أعلاه و ان التعويض المستحق لها حددت عناصره المادة 7 من القانون 49.16 وذلك بان يعادل التعويض ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن الافراغ ويشمل هذا التعويض قيمة الأصل التجاري تحدد انطلاقا من العناصر التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة و قيمة النفقات التي تكبدها المكتري بسبب التحسينات والإصلاحات التي ادخلها على العين المكراة و ما تم فقده من عناصر الأصل التجاري و مصاريف الانتقال من المحل و ان ما ستتكبده المكترية نتيجة رفض تجديد عقد الكراء معها يتجلى في العنصر الثالث بصورة أساسية اذ انها ستفقد اهم عناصر اصلها التجاري وهما الحق في الكراء والزبناء بالإضافة الى الاضرار المترتبة عن العناصر الأخرى و ان الحق في الكراء لا تقل قيمته عن 900.000 درهم وذلك بالنظر الى قيمة الكراء المحددة في 600 درهم شهريا بالإضافة الى ان اثمنة الأصول التجارية في نفس موقع العين المكراة مرتفعة و ان عنصر الزبناء لا يقل أهمية عن عنصر الحق في الكراء وان حرمان المكترية من حقها في الكراء سيؤثر لا محالة على عنصر الزبناء المرتبط أساسا بموقع العين المكراة الذي يزخر بحركة تجارية مهمة مشهورة على صعيد مدينة الدار البيضاء وهو السوق المخصص لتجارة المواد البلاستيكية المستعملة في القطاع الفلاحي وغيره و ان تقدير قيمة التعويض المستحق للمكتري يستلزم اجراء خبرة لتحديد قيمة العناصر المشار اليها سابقا ، لذلك تلتمس في الطلب الأصلي التصريح برفضه و في الطلب المضاد الحكم باستحقاق المكترية السيدة حبيبة (ك.) تعويضا كاملا عن افراغ العين المكراة مبلغه 900.000 درهم قيمة الأصل التجاري واحتياطيا الحكم تمهيديا باجراء خبرة لتحديد قيمة التعويض عن الافراغ مع حفظ حق المكترية في تقديم مطالبها بعد انجاز الخبرة.

وبناء على الحكم التمهيدي رقم 250 الصادر بتاريخ 20/02/2025 والقاضي بتكليف الخبير السيدة نادية (م.) والتي خلصت في تقريرها 500200,00 درهم.

وبناء على المذكرة التعقيبية لنائب المدعية جاء فيها أنه بالرجوع الى تقرير الخبرة يتبين انه اقترح تحديد مبلغ التعويض في 500200 درهم اعتمادا على بعض العناصر دون البحث عن قيمة الأصول التجارية وثمن اكرية المحلات المشابهة لنفس المحل المطلوب افراغه من حيث الموقع والمساحة ذلك ان عنصر الحق في الكراء من العناصر الأساسية لتحديد قيمة التعويض وذلك بالنظر الى قيمة الكراء البسيطة المحددة في 600 درهم شهريا. وحيث ان الخبيرة حددت التعويض عن الحق في الكراء في مبلغ 388800 درهم على أساس ان الخبراء الاقتصاديين حددوا قيمة الحق في الكراء لمدة تتجاوز 15 سنة في وجيبة الكراء المفترضة لمدة 72 شهر معتمدة على الفرق بين القيمة الكرائية الحقيقية حاليا والتي قدرتها في مبلغ 6000 درهم و وجيبة الكراء المؤداة فعليا والمحددة في 600 درهم شهريا أي الاعتماد على الفرق بين القيمتين المذكورتين وهو 5400 درهم شهريا والحال ان المنطق يفترض ان تحدد قيمة الحق في الكراء على أساس القيمة الحقيقية الحالية والمحددة تجاوزا من طرف الخبيرة في مبلغ 6000 درهم شهريا، لتصبح قيمة الحق في الكراء حسب منطق السيدة الخبيرة محددة في مبلغ 432.000 درهم بدل .388.800 درهم وحيث ان المنطقة الموجود بها الأصل التجاري للعارضة تعرف نشاطا تجاريا مهما على صعيد مدينة الدار البيضاء وان قيمة الأصول التجارية بهذه المنطقة لا تقل عن 900.000 درهم مع مراعاة الوجيبة الكرائية الشهرية البسيطة والنشاط الممارس في العين المكراة، و التمست تحديد التعويض الملائم مراعية في ذلك موقع المحل وقيمة الوجيبة الكرائية وصعوبة اقتناء اصل تجاري بنفس المنطقة او كراء محل آخر بوجيبة كرائية مناسبة مع تحميل المدعي الأصلي الصائر.

وبناء على المذكرة التعقيبية بعد الخبرة مع طلب إجراء خبرة مضادة المدلى به من قبل نائب المدعي بتاريخ 15/05/2025 جاء فيه ان قيمة العقار ككل و الدي يتكون من المحل التجاري موضوع النزاع و كدا محل تجاري اخر بجنبة ثلاثة طوابق و سطح به شقة قيمته لا تتعدى 700.000 درهم ، كما هو ثابت من خلال عقد البيع و ان المحل التجاري موضوع الدعوى ، كان مغلقا و لا يمارس أي نشاط تجاري، وكان يستعمل كمحل لتخزين البضاعة التي هي عبارة عن متلاشيات من التوب كما هو ثابت من خلال الشهادة الإدارية الصادرة عن السيد قائد الملحة الإدارية 23 و التي يشهد بموجبها ان المحل التجاري موضوع النزاع مغل مند سنة 2020 و الى غاية 2022/2/25 أي مدة ثلاثة سنوات و انه بعد توجيه الدعوى الحالية بدأ يفتح مرة او مرتين في الأسبوع و هذا ما صرحت به المكترية نفسها ، خلال جلسة الحضور بمكتب السيد الخبير يومه 2025/03/26 و انه و بعد الانتقال الى المحل التجاري لاحظ الجميع اثار الغبار و عدم وجود أي رواج تجاري بالمحل و غياب أي زبناء او اية علامة تجارية خاصة بالمحل المدعى فيه و ان ما يؤكد ان المحل التجاري مغلق منذ سنة 2013 و الى غاية يومه هو ان استهلاك مادة الكهرباء والماء و الخاصة بالمحل التجاري ، منعدمين أي صفر استهلاك ، و هو ما يثبته كشف استهلاك الكهرباء و الماء مند سنة 2013 و الى غاية يومه ، و انه و قبل رفع هذه الدعوى قام ببحث لدى مصلحة الضرائب ، فأكدوا له غياب أي تصريح ضريبي للمحل التجاري و بعد سريان هذه الدعوى تم التصريح عن السنوات الأربعة الأخيرة خلال سنة 2025 من اجل الادلاء بها في هذه الدعوى ، و أنه يستغرب لهده التصريحات الضريبية عن سنوات كان فيها المحل مغلقا و لم يتم التصريح بها الا سنة 2025 مما يؤكد سوء نية الطرف المكتري ان المدعى عليها لم تدلي بأية حجة تعزز رقم المعاملات والمحددة في 60.000 حيث ان تقرير الخبرة يتحدث عن تحسينات أدخلت على المحل التجاري و الحال ان المحل لم يعرف اية تحسينات تدكر نفس الصباغة و نفس الأرضية مند ان اكترته المدعى عليها و رغم ذلك حددت قيمتها في15.000.00 درهم رغم إقرار السيد الخبير ان المكتري لم يدلي بأية فاتورة او حجة تثبت تلك تحسينات، اما عن عنصر الزبناء فالمحل التجاري و عند الانتقال اليه و بحضور جميع الأطراف و لمدة أكثر من ساعة تقريبا لم يتردد عليه أي زبون ، و هو وضع طبيعي لمحل تجاري مغلق اكثر من 3 سنوات و لغاية يومه و رغم ذلك حدد له تعويض قدره 36.000 درهم وكأن المحل يعرف رواجا تجاري منقطع النظير، كما ان المحل لا يحمل اية علامة تجارية و بإشهاد من الخبير بعد المعاينة و رغم ذلك يحدد له تعويضا عنها بمبلغ36.000 درهم و ان السيد الخبير حدد قيمة الحق في الكراء في حدود مبلغ خيالي قدره 388.800 درهم ، و دون اية حجة تعزز تقديره الخيالي ، علما بان السومة الكرائية للمحل المدعى فيه هي 600 درهم و هي نفس السومة لمجموعة من المحلات التجارية المجاورة و لا وجود لاية سومة قدرها 6000 درهم بالحي الدي يتواجد به المحل التجاري. حيث انه و استنادا الى شهادة السيد القائد و التي تؤكد ان المحل المدعى فيه مغل و باستمرار ، و لا يستهلك مادة الكهرباء و لا الماء من سنة 2013 و الى غاية يومنا هدا و أن المحل به بعض بقايا أتواب المتلاشية ، و لا يعرف اية نشاط تجاري و لا يتوفر على أي زبناء او سمعة تجارية ، كما ان السومة الحقيقة للكراء لا تتعدى 600 و ان قيمة العقار ككل و التي يتواجد به المحل التجاري هي 700.000 درهم كما هو ثابت من خلال عقد الشراء، مما يقتضي الامر باجراء خبرة حسابة مضادة اكثر موضوعية و تستند على أسس منطقية و حجج مع حفظ حقه في التعقيب عليها ،ملتمسا استبعاد تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبيرة نادية (م.) و الحكم باجراء خبرة مضادة تعهد لخبير متخصص مع حفظ حق العارض في تعقيب عليها.

وأرفقت المذكرة ب: صورة من عقد شراء العقار ككل وشهادة إدارية صادة عن السيد قائد الملحقة الإدارية وكشف استهلاك مادة الماء والكهرباء.

و بعد تبادل المذكرات و التعقيبات واستيفاء باقي الإجراءات الشكلية و المسطرية صدر الحكم المشار إليه اعلاه استأنفه الطاعن للأسباب الآتية:

أسباب الاستئناف

حيث تمسك الطاعن بان الحكم جانب الصواب ذلك انه نازع و بشكل جدي في الخلاصة التي توصل اليها تقرير الخبرة والذي اغفل الاعتماد و الاخذ بعين الاعتبار الحجج و الوثائق التي توصل بها السيد الخبير اثناء انجاز الخبرة، كما ان الخلاصة لا تستند على أي معاير موضوعية ، و انه لئن كانت المطلوب ضدها محقة في المطالبة بالتعويض عن الأصل التجاري ، فان ذلك مؤطرا وفق مقتضيات الفصل 27 من القانون رقم 49/16 المتعلق بكراء المحلات التجارية او المحلات ، المخصصة للاستعمال التجاري او الصناعي او الحرفي و ان التعويض المستحق حددت عناصره المادة 7 من القانون المذكور أعلاه و ذلك بان يعادل التعويض ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن الافراغ و يشمل هذا التعويض قيمة الأصل التجاري و التي تحدد انطلاق من عدة عناصر منها التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة وقيمة النفقات التي يتكبدها المكتري بسبب التحسينات والإصلاحات التي أدخلت على العين المكراة و ما تم فقده من عناصر الأصل التجاري و مصاريف التنقل حيث ان المحل التجاري موضوع الدعوى ، كان مغلقا و لا يمارس أي نشاط تجاري، و كان يستعمل كمحل لتخزين البضاعة التي هي عبارة عن متلاشيات من الثوب، كما هو ثابت من خلال الشهادة الإدارية الصادرة عن السيد قائد الملحة النزاع ، مغل مند الإدارية 23 و التي يشهد بموجبها ان المحل التجاري موضوع سنة 2020 و الى غاية 2022/2/25 أي مدة ثلاثة سنوات و المرفقة صحبته، و انه و بعد توجيه الدعوى الحالية بدأ يفتح مرة او مرتين في الأسبوع و هدا ما صرحت به المكترية نفسها خلال جلسة الحضور بمكتب السيد الخبير يومه .2025/03/26 و انه و بعد الانتقال الى المحل التجاري لاحظ الجميع اثار الغبار و عدم وجود أي رواج تجاري بالمحل و غياب أي زبناء او اية علامة تجارية خاصة بالمحل المدعى فيه ، و ان ما يؤكد ان المحل التجاري مغلق مند سنة 2013 و الى غاية يومنا هدا هو ان استهلاك مادة الكهرباء و الماء و الخاصة بالمحل التجاري ، منعدمين صفر استهلاك ، و ان العارض و قبل رفع هده الدعوى قام ببحث لدى ، فأكدوا له غياب أي تصريح ضريبي للمحل التجاري و بعد سريان هده الدعوى تم التصريح عن السنوات الأربعة الأخيرة خلال سنة 2025 من اجل الادلاء بها في هده الدعوى ، وان العارض يستغرب لهده التصريحات الضريبية عن سنوات كان فيها المحل مغلق و لم يتم التصريح بها الا سنة 2025 ، مما يؤكد سوء نية الطرف ، و ان المستأنف عليها ، لم تدلي بأية حجة تعزز رقم المعاملات والمحددة في 60.000 درهم سنويا ، وان تقرير الخبرة يتحدث عن تحسينات أدخلت على المحل التجاري و المحل لم يعرف اية تحسينات تدكر ، نفس الصباغة و نفس الأرضية مند ان اكترته المطلوب ضدها و رغم ذلك حددت قيمتها في مبلغ 15.000 درهم رغم إقرار السيد الخبير ، و ان المكتري لم يدلي بأية فاتورة او حجة تثبت تلك التحسينات، و اما عن عنصر الزبناء ، فالمحل التجاري و عند الانتقال اليه وبحضور جميع الأطراف و لمدة أكثر من ساعة تقريبا لم يتردد عليه أي زبون ، و هو وضع طبيعي لمحل تجاري مغل أكثر من 3 سنوات و لغاية يومه و رغم ذلك حدد له تعويض قدره 36.000 درهم و يعرف رواج تجاري منقطع النظير ، كما ان المحل لا يحمل اية علامة تجارية و بإشهاد من الخبير بعد المعاينة و رغم ذلك يحدد له تعويض عنها بمبلغ 36.000 درهم ، وان السيد الخبير حدد قيمة الحق في الكراء في حدود مبلغ خيالي قدره 388.800 درهم ، و دون اية حجة تعزز تقديره الخيالي ، علما بان السومة الكرائية للمحل المدعى فيه 600 درهم و هي نفس السومة لمجموعة من المحلات التجارية المجاورة و لا وجود لاية سومة قدرها ها 6000 درهم بالحي الدي يتواجد به المحل التجاري، و انه و استنادا الى شهادة السيد القائد و التي تؤكد ان المحل المدعى فيه مغل و باستمرار ، و لا يستهلك مادة الكهرباء و لا الماء من سنة 2013 و الى غاية اليوم ، وان المحل به بعض بقايا اثواب المتلاشية ، و لا يعرف اية نشاط تجاري و لا يتوفر على أي زبناء أو سمعة تجارية ، كما ان السومة الحقيقة للكراء لا تتعدى 600 درهم او 1000 درهم ، و ان قيمة العقار ككل و التي يتواجد به المحل التجاري هي 700.000 درهم، كما، خلال عقد الشراء ، مما يقتضي الأمر باجراء خبرة حسابة مضادة اكثر موضوعية و تستند على أسس منطقية و حجج ، ملتمسة الغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به من تحديد التعويض عن الافراغ في مبلغ 485.800,00 درهم و الحكم من جديد اساسا بتحديد التعويض في مبلغ 200.000,00 درهم واحتياطيا استبعاد تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبيرة نادية (م.) و الحكم بإجراء خبرة مضادة تعهد لخبير متخصص مع حفظ حق العارض في التعقيب عليها و تحميل المستأنف عليها الصائر .

وارفق المقال بنسخة من الحكم الابتدائي و صورة من عقد شراء العقار ككل و شهادة إدارية صادرة عن السيد قائد الملحقة الإدارية و كشف استهلاك مادة الماء و الكهرباء

وبناء على المذكرة الجوابية مع الاستئناف الفرعي المدلى بها من طرف المستانف عليها بواسطة نائبها بجلسة 02/12/2025 جاء فيها إن المستأنف اعتمد على شهادة إدارية للادعاء بأن المحل كان مغلقا منذ شهر مارس 2020 إلى غاية تحرير الشهادة بتاريخ 2022/2/25 ، و إن تلك الشهادة لا يمكن الاعتماد عليها لتبرير أن المحل كان مغلقا حقيقة ذلك ان يصعب على من اعتمد عليه السيد القائد لإجراء بحث في الموضوع أن يجزم بصورة يقينية أن المحل كان مغلقا يوميا طيلة الفترة المذكورة في الشهادة والحقيقة أن المحل لم يكن مغلقا بصورة كاملة طيلة الفترة المذكورة لسبب أن الاغلاق كان بصورة متقطعة خلال فترة وباء كوفيد 19 منذ مارس 2020 وان المحل طيلة الفترة المذكورة كان يفتح أبوابه بين الفينة والأخرى بسبب قلة الزبائن نتيجة حظر الخروج الى الشارع بسبب الوباء المذكور ، و زعم المستأنف أن المحل كان مغلقا منذ سنة 2013 ودليله على ذلك استغلال الماء والكهرباء، و إن طبيعة النشاط الممارس بالمحل لا تتطلب استهلاكا كبيرا من الماء والكهرباء ذلك أن توقيت العمل بالمحل من الصباح إلى المساء خلال فترة النهار يكتفى بالضوء الطبيعي للشمس ولا يحتاج المحل إلى استهلاك كبير للكهرباء وكذلك الشأن بالنسبة لاستهلاك الماء ذلك أن الحاجة إلى الماء بالمحل تكاد تكون قليلة ولا يمكن الاعتماد على استهلاك الماء والكهرباء للقول بأن المحل كان مغلقا منذ سنة 2013 خاصة وأن الكشوفات المدلى بها تتعلق بفترة وباء كوفيد 19 ، وزعم المستأنف أن المحل لا يحمل بواجهته أي شعار ، وإن عدم تعليق شعار بواجهة المحل ليس أمرا إلزاميا ولا يترتب عن ذلك زوال الصبغة التجارية عن المحل ، وانه ادعى المستأنف أن التصاريح بالضريبة تمت كلها خلال فترة رفع هذه الدعوى، و إن هذا الادعاء غير سليم ذلك أنه غاب عن المستأنف أن بعض التواريخ المذكورة في بعض شهادات إدارة الضرائب هي تواريخ الحصول على نسخ من التصاريح المتعلقة بعدة سنوات ويكفي الرجوع إلى التاريخ المحدد في كل شهادة ليتبين أنه يتعلق بعدة سنوات و تم الادلاء على سبيل المثال بالتصاريح المتعلقة بسنوات 2013 و 2017 بالاضافة إلى التصاريح المرفقة بتقرير الخبرة والمتعلقة بسنوات 2021 و 2022 و 2023 وذلك لتفنيد إدعاءات المستأنف حول تواريخ التصاريح المدلى بها خلال المرحلة الابتدائية والمرفقة بتقرير الخبرة ولبيان أن التصاريح كان يدلى بها خلال السنوات المعنية بها وليس التصريح بها دفعة واحدة سنة 2025 بعد رفع هذه الدعوى كما زعم خطأ ذلك ان التاريخ الذي يدعيه المستأنف هو تاريخ تسليم النظائر المتعلقة بكل سنة على حدة ، و إن ادعاءه بالقيام ببحث لدى مصالح الضرائب مجرد عن أي دليل ولم يدل بأي حجة صادرة عن المصالح المذكورة تثبت انه لم يسبق التصريح بتلك الضرائب خلال السنوات المتعلقة بها، وانه لقد زعم المستأنف أن قيمة الكراء لا تتعدى 600 درهم والتمس تحديد التعويض المستحق عن الافراغ في مبلغ 200000,00 درهم والحال أن قيمة الكراء المنخفضة دليل على أن الحق في الكراء والذي هو أهم عنصر يستحق تعويضا مرتفعا لصعوبة وجود محل مشابه في نفس المنطقة بوجيبة كراء تقل عن 6000 درهم فبالأحرى كراء بمبلغ 600 درهم ، و يتبين مما سبق أن الوسائل المعتمد عليها من طرف المستأنف لا تبرر طعنه في الحكم القطعي ويرجى تبعا لذلك استبعادها.

حول الاستئناف الفرعي بخصوص السبب الأول: إغفال البت في جزء من الطلب موضوع المقال المضاد ذلك ان المكترية التمست بمقتضى مقالها المضاد المدلى به ابتدائيا الحكم لها بتعويض عن افراغ محلها التجاري لا يقل عن 900000 درهم، و إن الحكم المطعون فيه أغفل البت فيما زاد على ذلك أي مبلغ 414200 درهم وهو الفرق بين المبلغ المطلوب 900000 درهم والمبلغ المحكوم به 485800 درهم ذلك أن الحكم المستأنف لم يشر إلى مآل الفرق المذكور سواء في تعليله أو منطوقه وبذلك يكون الحكم المستأنف قد أغفل البت في جزء من الطلب الأمر الذي يبرر الطعن فيه بالاستئناف مع ملتمس الحكم بالمبلغ الذي لم يبت فيه وهو تكملة للتعويض المحكوم به ابتدائيا.

السبب الثاني: مجانبة الحكم للصواب لما استبعد ما جاء في الخبرة : إن المحكمة أمرت تمهيديا بإجراء خبرة ووضعت الخبيرة المعينة تقريرها مقترحة تحديد التعويض عن الافراغ في مبلغ 500200 غير ان المحكمة تجاهلت نتيجة الخبرة التي أمرت بها وحددت التعويض في مبلغ 485800 درهم دون بيان الاسباب التي اعتمدت عليها لعدم الاخذ بتقرير الخبرة في مجمله وأن ما ذهبت إليه يعتبر نقصانا في التعليل الموازي لانعدامه.

السبب الثالث: التناقض الحاصل في الحكم فيما يخص التعويض المحكوم به : و إن الحكم المستأنف حدد في الحيثية الاخيرة من الصفحة المرقمة تحت عدد 87 ان المحكمة ارتأت تحديد التعويض عن فقدان الزبناء والسمعة التجارية في مبلغ 300000 درهم عن ثلاث سنوات وحددت قيمة باقي العناصر في تعليلها موضوع الصفحة المرقمة تحت عدد 88 في مبلغ 15000 درهم عن التحسينات والاصلاحات ومبلغ 10000 درهم عن مصاريف الانتقال ومبلغ 388800 درهم تعويضا عن الحق في الكراء ومبلغ 72000 درهم عن فقدان الزبناء والسمعة التجارية ( مع الإشارة إلى أنها في الحيثية موضوع الصفحة 87 حددت التعويض عن فقدان الزبناء والسمعة التجارية في مبلغ 300000 درهم) ، وانه يظهر من تعليل الحكم ان التعويض المحدد من طرف المحكمة يفوق بكثير المبلغ المشار إليه في منطوق الحكم الأمر الذي يبرر طلب المستأنفة فرعيا تكملة مبلغ التعويض المحكوم به ليبلغ المقدار المحدد في طلبها وذلك بالحكم على المستأنف عليه فرعيا بمبلغ إضافي قدره 414200 درهم ، ملتمسة فيما يخص الاستئناف الأصلي رده وتأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع مراعاة الاستئناف الفرعي وتحميل المستأنف صائره و فيما يخص الاستئناف الفرعي قبوله شكلا موضوعا الحكم على المستأنف عليه فرعيا بأداء مبلغ درهم تكملة لما تم الحكم به وتحميل المستأنف عليه فرعيا الصائر.

وارفقت المذكرة بنظائر من تصاريح بالدخل

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستانف اصليا بواسطة نائبه بجلسة 09/12/2025 جاء فيها انه نازع و بشكل جدي في الخلاصة التي خلص اليها تقرير الخبرة والدي اغفل الاعتماد و الاخذ بعين الاعتبار الحجج و الوثائق التي توصل بها السيد الخبير اثناء انجاز الخبرة، كما ان الخلاصة لا تستند على أي معاير موضوعية ، كما سيتم توضحيه و بالحجج ، و انه لان كانت المطلوب ضدها محقة في المطالبة بالتعويض عن فقدان الأصل التجاري ، فان ذلك يبقى مؤطرا وفق مقتضيات الفصل 27 من القانون رقم 49/16 المتعلق بكراء المحلات التجارية او المحلات المخصصة للاستعمال التجاري او الصناعي او الحرفي و ان التعويض المستحق حددت عناصره المادة 7 من القانون المذكور أعلاه و دلك بان يعادل التعويض ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن الافراغ و يشمل هذا التعويض قيمة الأصل التجاري و التي تحدد انطلاق من عدة عناصر منها التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة و قيمة النفقات التي يتكبدها المكتري بسبب التحسينات و الإصلاحات التي أدخلت على العين المكراة و ما تم فقده من عناصر الأصل التجاري و مصاريف التنقل ، وان المستأنف عليها نفسها تقر بان المحل المدعى فيه يفتح بين الفينة والأخرى فقط ، لكنها لن تجرأ على الطعن في الشهادة الإدارية المسلمة من طرف قائد المقاطعة و التي سلمت للعارض بعد بحث ميداني اكدت ان المحل مغلق مند اكثر من 3 سنوات ، اما عن ادعائها بان المحل لا يستهلك مادة الماء و الكهرباء مند سنة 2013 و بانها تكتفي بالضوء الطبيعي للشمس فهو ادعاء غير منطقي ويتطابق مع طبيعة النشاط التجاري المزعوم ، و اما بخصوص التصريحات الضريبية المدلى بها فهي و ان كانت تعود لسنوات ما قبل 2025 فانها لم يصرح بها الا بعد سريان الدعوى و ذلك البحث عن حجج تزكي مزاعم المطلوب ضدها ، و ان العارض يستغرب لهده التصريحات الضريبية عن سنوات كان فيها مغلق و لم يتم التصريح بها الا سنة 2025 ، مما يؤكد سوء نية الطرف المكتري ، وان المستأنف عليها و لغاية يومه ، لم تدلي بأية حجة تعزز رقم المعاملات والمحددة في 60.000 درهم سنويا ، و ان تقرير الخبرة المنجز ابتدائيا لم يراعي الشروط التي استوجبتها المقتضيات القانونية المنصوص عليها في الفصل 27 من القانون رقم 49/16المتعلق بكراء المحلات التجارية او المحلات المخصصة للاستعمال التجاري او الصناعي او الحرفي و ان التعويض المستحق حددت عناصره المادة 7 من القانون المذكور أعلاه ودلك بان يعادل التعويض ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن الافراغ و يشمل هذا التعويض قيمة الأصل التجاري و التي تحدد انطلاق من عدة عناصر منها التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة و قيمة النفقات التي يتكبدها المكتري بسبب التحسينات و الإصلاحات التي أدخلت على العين المكراة و ما تم فقده من عناصر الأصل التجاري و مصاريف التنقل ، و ان تقرير الخبرة المذكور يتحدث عن تحسينات لا جود لها و لا سند لها ، و يتحدث عن عنصر الزبناء المنعدم الوجود، لكون المحل يفتح بين الفينة والأخرى حسب ما اكدته المطلوب ضدها نفسها ، فالمحل التجاري لا يتوفر على أي زبون ، و هو وضع طبيعي لمحل تجاري مغل اكثر من 3 سنوات و لغاية يومه و رغم ذلك حدد له تعويضا قدره 36.000 درهم و كأن المحل يعرف رواج تجاري منقطع النظير، و ان قيمة العقار ككل و بما فيه المحل التجاري موضوع النزاع هي 700.000 درهم كما هو ثابت من خلال عقد الشراء المدلى به، في حين حددت قيمة التعويض عن الاسترجاع في مبلغ 485800 درهم و هو مبلغ مبالغ فيه و لا يرتكز على أي أساس لا واقعي و لا قانوني ، و كما ان قيمة الكراء و هجا هو الأساس فهي لا تتعدى 600 درهم او 1000 درهم حسب ما هو معمول به في الحي الشعبي الدي يتواجد به المحل ، مما يقتضي الامر باجراء خبرة حسابة مضادة أكثر موضوعية و تستند على أسس منطقية و حجج ،مع العارض في التعقيب عليها، و اما بخصوص الاستئناف الفرعي ، فهو لا يرتكز على أي أساس و دلك استنادا على الحجج المدلى بها و كدا الدفوع المثارة في أوجه الاستئناف ، ملتمسا فيما يخص المذكرة التعقيبية والحكم وفق مقاله الاستئنافي و استبعاد تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبيرة نادية (م.) و الحكم بإجراء خبرة مضادة تعهد لخبير متخصص مع حفظ حقه في التعقيب عليها وتحميل المستأنف عليها الصائر ، و فيما يخص الجواب على الاستئناف الفرعي الحكم برد الاستئناف الفرعي لعدم ارتكازه على أي أساس.

و بناء على إدراج الملف بعدة جلسات آخرها جلسة 9-12-2024 الفي بالملف مذكرة تعقيبية لدفاع المستانف عليه فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 16/12/2025.

محكمة الإستئناف

في الاستناف الأصلي

حيث ينعى الطاعن الحكم مجانبته للصواب فيما قضى به من اعتماده على خبرة غير موضوعية ، و الحال ان المحل موضوع النزاع كان مغلقا لا يمارس فيه أي نشاط تجاري منذ سنة 2020 الى غاية 25-2-2022 حسب الثابت من الشهادة الإدارية الصادرة عن قائد الملحقة الإدارية المدلى بها ، و كذا من خلال كشوف استهلاك الماء و الكهرباء التي لم تسجل أي رقم منذ سنة 2013 الى غاية تاريخ تقديم الاستناف ، كما انه بعد الانتقال الى المحل لوحظ اثار الغبار و عدم وجود أي رواج تجاري به و غياب أي زبون او علامة تجارية، علاوة على ان المحل كان يستعمل لتخزين البضاعة التي هي عبارة عن متلاشيات من الثوب ، و ان التصريحات الضريبية منعدمة وانه بعد سريان الدعوى تم التصريح عن السنوات الأربعة الأخيرة خلال سنة 2025 ، و بالتالي فالتعويض عن السمعة و الزبناء لا يتناسبان و انعدام رواج المحل .

كما ان المحل لم يعرف أي تحسينات منذ اكترائه و مع ذلك حددت الخبرة تعويضا عنها في 15000.00 درهم رغم إشارة الخبيرة ان المكتري لم يدل باية فاتورة او حجة تثبت تلك التحسينات ، كما ان الحق في الكراء جاء مغالى فيه اذ لا وجود لسومة كرائية بمبلغ 6000 درهم بالحي المتواجد به المحل و ان السومة الكرائية لا تتعدى 600 درهم او 1000.00 درهم و التمس الحكم من جديد بتحديد التعويض في مبلغ 200000.00 درهم و احتياطيا الحكم باجراء خبرة جديدة بواسطة خبير متخصص .

و حيث انه بخصوص الدفع بكون المحل يستعمل لتخزين البضاعة التي هي عبارة عن متلاشيات من الثوب فانه يبقى ادعاء مجردا و مردودا بما جاء بتقرير الخبرة الذي اكد على ان المحل مخصص لبيع بقايا الاثواب دون اثبات بما يخالفه .

و حيث انه بخصوص الدفع باغلاق المحل و عدم استحقاق التعويض عن السمعة و الزبناء فان الشهادة الإدارية المستدل بها من طرف الطاعن لاثبات هذا الاغلاق تبقى غير كافية للحسم في وقوع الاغلاق امام مصادفة الفترة المذكورة بها لجائحة كورونا التي اوجبت فيها السلطات اغلاق المحلات بصفة قطعية في فترة معينة و السماح بصفة تدريجية بفتحها تمهيدا لرفع حالة الحجر الصحي في فترات أخرى ، كما ان كشف استهلاك الماء و الكهرباء لا يثبتان الاغلاق و لو لم يسجل العداد أي استهلاك لا سيما عندما تكون طبيعة نشاط المحل لا تتطلب أي استهلاك للمادتين المذكورتين كما عليه الامر في النازلة ، اما ما تعلق بعدم وجود أي تصريحات ضريبية للمحل بإدارة الضرائب فتفندها التصريحات المدلى بها بالملف و المعتمدة من طرف الخبيرة في تحديد التعويض عن السمعة و الزبناء و التي تتعلق بالسنوات الأربع الأخيرة وفقا لما تم التنصيص عليه بالمادة 7 من قانون 49-16 و ان الادعاء بكونها أنجزت خلال سنة 2025 للادلاء بها في الدعوى الحالية فهو امر مخالف للواقع اذ ان المستانف عليها ادلت بتصريحات لسنوات سابقة عن الأربع سنوات الأخيرة وان تضمين التصريحات المعتمدة في التعويض عن السمعة و الزبناء لتاريخ واحد وهو 26-3-2025 فهو تاريخ لا يتعلق بالتصريح بل بتاريخ استخراج نظائر التصاريح الضريبية و ليس تاريخ السنة المحاسبية لكل تصريح و الذي اشير اليه في خانة السنة المحاسبية مما يكون معه كل ما اثير بخصوص هذا التعويض غير ذي أساس و يتعين رده .

و حيث انه بخصوص ما تمسك به الطاعن من ان الحق في الكراء مغالى فيه لما اعتمدت الخبيرة السومة الحالية للمحل و المقدرة في مبلغ 6000.00 درهم فانه لم يدل باية حجة تخالف ما توصلت اليه خاصة و انها وصفت المحل عند معاينته وصفا دقيقا من حيث الموقع الذي يتمتع بحركة تجارية نشيطة و بالقرب من عدة مؤسسات و محلات تجارية ، و بالنظر الى طول مدة الكراء الذي تتجاوز 15 سنة فان الحق في الكراء احتسبته على أساس الفرق بين السومتين الحالية و السوقية مضروب في 72 شهرا أي ما مجموعه مبلغ 388800.00 درهم و هو مبلغ مناسب و ملائم لمميزات المحل التجاري و طول مدة الكراء و هو ما سار عليه العمل القضائي في هذا الاطار مما يتعين معه رد الدفع .

و حيث انه بخصوص ما عابه الطاعن على الحكم باعتماده على الخبرة التي حددت التحسينات و الإصلاحات في مبلغ 15000.00 درهم بشكل جزافي دون ان تدل المستانف عليها بما يثبت إنجازها لاي تحسينات او إصلاحات بفواتير فان الامر يقتضي اثبات قيام المستانف عليها بهذه التحسينات لاستحقاق التعويض عنها و هو ما لم يتحقق في النازلة باية حجة مما يكون معه الحكم قد جانب الصواب و يتعين معه خصم المبلغ المذكور من المبلغ المحكوم به

و حيث ترتيبا على ما ذكر يتعين اعتبار الاستناف جزئيا و ذلك بحصر مبلغ التعويض عن الافراغ في مبلغ 470800.00 درهم و تاييده في الباقي و جعل الصائر بالنسبة بين الطرفين .

في الاستناف الفرعي

حيث انه بخصوص ما يتمسك به الطاعن من نقصان تعليل الحكم الموازي لانعدامه لما تجاهل تقرير الخبرة التي حددت التعويض عن الافراغ في مبلغ 500200.00 درهم و عمد الى تحديده في مبلغ 485800.00 درهم ، فان مبلغ التعويض عن الضرر يخضع لتقدير المحكمة و انها غير ملزمة براي الخبير و لها ان تأخذ من الخبرة ما تراه مناسبا و مطابقا للواقع و القانون و هو ما أكده قرار محكمة النقض عدد 22 صادر بتاريخ 12-01-2023 ملف عدد 197/3/2/2021. ، كما جاء في قرار اخر صادر عنها تحت عدد 49 بتاريخ 19-1-2023 في الملف عدد 123/3/2/2021 جاء فيه :»ان المحكمة ليست ملزمة بالتقيد بكل ما تتضمنه تقارير الخبراء ، اذ يحق لها ان تعتمدها او تستبعدها كما يسوغ لها ان تستخلص منها العناصر التي ترى انها ضرورية و متوافقة مع معطيات النزاع المعروض عليها و تترك ما دون ذلك شريطة ان تبني قضائها على تعليل سائغ و مقبول «

و و هكذا تكون محكمة البداية بطرح مبلغ 14400 باعتباره تعويضا عن الأصل التجاري من تقرير الخبرة لكونه لا يعتبر ضمن العناصر المنصوص عليها بالفصل 7 من ق 49-16 و مادام ان تقرير الخبرة حدد تعويضا عن الحق في الكراء كما سبقت الإشارة اليه بشكل موضوعي و قانوني مما يكون معه الحكم قد صادف للصواب فيما قضى به و الدفع غير مؤسس و يتعين رده .

و حيث انه بخصوص الدفع باغفال البت في جزء من الطلب موضوع المقال المضاد فان الثابت و خلافا لذلك ان محكمة الدرجة الأولى لم تغفل البت فياي جزء من طلبات الطاعن و ان استنادها الى تقرير الخبرة المامور بها للبت في التعويضات المستحقة عن فقدان الأصل التجاري بعد ان حددت للخبير النقط الواجب التعويض عنها طبقا للمادة 7 من ق 49-16 باعتبار الامر يعد من المسائل الفنية التي وجب فيها الاستعانة بالخبراء من ذوي الاختصاص و تدخلها في اطار سلطتها التقديرية لطرح ما لا تراه مناسبا و مطابقا للواقع و القانون كما سبقت الإشارة لايعد اغفالا بل تطبيقا للقانون لتحقيق التوازن بين الطرفين ، علاوة على ان المحكمة لا تتقيد بطلبات الأطراف الا في اطار القانون و ان التعويض عن الافراغ للاستعمال الشخصي يخضع لمعايير حددها المشرع في اطار المادة 7 من قانون 49 -16 حفاظا على توازن المصالح و المراكز القانونية المتضاربة ، مما يكون الدفع غير مؤسس و يتعين رده .

انه بخصوص الدفع بوجود تناقض في حيثيات الحكم فيما يخص التعويض عن السمعة و الزبناء فان الامر لا يعد تناقضا بقدر ما يكون مجرد خطا مادي تسرب الى حيثيات الحكم وهو ما تبين من تقرير الخبرة الذي لم يشر الى العناصر التي جاءت في الحيثيات المذكورة أي مدخول يومي يقدر في 300 درهم ليتم احتساب تعويض قدره 300000.00 درهم عن ثلاث سنوات أي بمبلغ 100.000 درهم للسنة مما استوجب رد الدفع.

و حيث انه استنادا لما ذكر يكون الاستناف غير مرتكز على أي أساس و يتعين رده

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :

في الشكل: قبول الاستنافين الأصلي و الفرعي

في الموضوع : برد الاستناف الفرعي و إبقاء الصائر على رافعه

و باعتبار الاستناف الأصلي جزئيا و ذلك بحصر مبلغ التعويض عن الافراغ في 470800.00 درهم و تاييده في الباقي و جعل الصائر بالنسبة بين الطرفين .