Mot clé
Frais de déménagement

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé fixant une indemnité provisionnelle au profit d'un preneur évincé pour cause de péril de l'immeuble, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation de cette indemnité et sur le bien-fondé d'une demande de contre-expertise. Le tribunal de commerce avait homologué le rapport de l'expert judiciaire fixant le montant du dédommagement.

L'appelante contestait cette évaluation au motif qu'elle ne tenait pas compte de la valeur réelle du fonds, des améliorations apportées et de l'intégralité des frais de réinstallation. La cour écarte le moyen en retenant que l'indemnité est appropriée dès lors que la preneuse a failli à sa charge probatoire, n'ayant produit ni ses déclarations fiscales, ni aucun document justifiant de l'exploitation effective du fonds ou de sa consistance.

La cour valide la méthode de l'expert, fondée sur le faible montant du loyer, une enquête sur les valeurs locatives du voisinage et le constat que le local était fermé et sans activité au moment de l'expertise. Elle précise en outre que les frais de recherche d'un nouveau local, d'aménagement ou d'obtention de licences administratives n'entrent pas dans le calcul des frais de déménagement.

Faute pour l'appelante d'apporter des éléments contraires probants, la demande de contre-expertise est jugée sans objet et l'ordonnance entreprise est confirmée.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction provisionnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'évaluation du préjudice du preneur évincé pour cause de démolition d'un immeuble menaçant ruine. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion et fixé l'indemnité sur la base d'une première expertise, dont le bailleur appelant contestait le caractère excessif et les lacunes méthodologiques.

Après avoir ordonné une nouvelle expertise judiciaire, la cour retient que le rapport qui en est issu, bien que globalement objectif et conforme aux exigences légales, a omis à tort d'inclure les frais de déménagement du preneur. Faisant usage de son pouvoir d'appréciation, la cour réintègre ce poste de préjudice en l'évaluant forfaitairement.

Elle valide pour le reste les conclusions de l'expert désigné en appel, écartant les critiques des deux parties. Le jugement est par conséquent réformé sur le seul quantum de l'indemnité provisionnelle et confirmé pour le surplus de ses dispositions.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation d'un fonds de commerce à l'aune d'un rapport d'expertise judiciaire contesté par les deux parties. Le tribunal de commerce avait fixé l'indemnité due au preneur évincé en homologuant pour l'essentiel les conclusions de l'expert.

L'appelant principal, le preneur, soutenait la sous-évaluation de l'indemnité, tandis que l'appelant incident, le bailleur, en contestait la surévaluation, les deux parties critiquant la méthodologie de l'expert. La cour retient que le rapport d'expertise judiciaire a détaillé avec précision chaque composante de l'indemnité, en application de l'article 7 de la loi n° 49-16.

Elle valide la méthode de calcul du droit au bail, fondée sur un différentiel locatif capitalisé sur cinq ans, pratique qu'elle juge usuelle pour une occupation de longue durée, ainsi que l'évaluation de la clientèle assise sur les déclarations fiscales du preneur. La cour écarte la contre-expertise non contradictoire et juge que l'état dégradé des lieux, attesté par des photographies, excluait toute indemnisation pour améliorations.

La cour d'appel de commerce rejette en conséquence les appels principal et incident et confirme le jugement de première instance.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les éléments constitutifs du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et alloué au preneur une indemnité fondée sur une première expertise.

L'appelant principal contestait cette évaluation, arguant de l'omission des améliorations apportées au local et d'une sous-estimation de la valeur du fonds de commerce. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que l'indemnité doit, en application de la loi n° 49-16, intégrer la valeur du droit au bail, la perte de clientèle et de réputation, les frais de déménagement et les dépenses d'améliorations justifiées par factures et matériellement constatées.

Elle écarte toutefois les postes de préjudice non justifiés, tels les frais de réinstallation, pour arrêter souverainement le montant de la réparation. La cour déclare par ailleurs sans objet l'appel incident du bailleur visant à rectifier une erreur matérielle déjà corrigée par un jugement distinct.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est substantiellement rehaussé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé avec offre d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait validé le congé, prononcé la résiliation du bail et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant contestait, d'une part, le défaut de pouvoir de la bailleresse pour représenter les cohéritiers et, d'autre part, l'insuffisance de l'indemnité fixée par l'expert. La cour écarte le moyen tiré du défaut de pouvoir, relevant la présence aux débats des mandats de représentation.

Sur le fond, usant de son pouvoir souverain d'appréciation, elle procède à une réévaluation de l'indemnité sans ordonner de contre-expertise. Elle majore ainsi le calcul de l'indemnité afférente à la perte du droit au bail en portant sa base de trois à cinq ans et réévalue à la hausse les frais de déménagement jugés dérisoires.

La cour retient cependant que les frais de recherche d'un nouveau local, n'étant pas prévus par l'article 7 de la loi n° 49-16, doivent être exclus de l'indemnisation. Le jugement est donc partiellement réformé sur le seul quantum de l'indemnité d'éviction et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial moyennant indemnité, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité d'un congé pour reprise personnelle et sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité après avoir écarté certains postes proposés par l'expert.

L'appelant contestait d'une part la validité formelle du congé, au motif qu'il n'avait pas été notifié à l'ensemble des co-titulaires du fonds de commerce, et d'autre part le montant de l'indemnité, jugé insuffisant. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité du destinataire en retenant que le congé a été valablement délivré au seul cessionnaire du droit au bail et, par transmission, à ses héritiers, peu important l'existence d'autres associés dans l'exploitation.

Concernant l'indemnité, la cour valide l'appréciation du premier juge, considérant que l'exclusion du coût de travaux non justifiés et la réduction des frais de déménagement étaient fondées. L'évaluation globale retenue étant jugée raisonnable, la demande de contre-expertise est écartée.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé et les composantes de la réparation. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en paiement de l'indemnité d'éviction formée par les héritiers du preneur.

L'appelant contestait d'une part la validité du congé, notifié à un seul des héritiers, et d'autre part l'évaluation de l'indemnité. La cour écarte le moyen tiré de la nullité du congé, retenant que la régularisation intervenue en première instance par l'intervention des autres héritiers a purgé le vice initial, leur intérêt à agir n'ayant pas été lésé au sens de l'article 49 du code de procédure civile.

Sur le fond, la cour exerce son pouvoir souverain d'appréciation de l'indemnité, se fondant sur une nouvelle expertise qu'elle module pour n'inclure que les éléments prévus par l'article 7 de la loi 49-16. Elle exclut ainsi expressément les postes de préjudice non visés par ce texte, tels que la perte de bénéfices ou les frais de courtage, les jugeant dépourvus de base légale.

La cour infirme donc partiellement le jugement sur la recevabilité et le montant de l'indemnité et, statuant à nouveau, condamne le bailleur au paiement de la somme qu'elle a souverainement fixée tout en confirmant le principe de l'éviction.

Saisi d'un appel contestant l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'appréciation d'un rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé le montant de l'indemnité sur la base des conclusions de l'expert désigné.

Le preneur appelant soutenait que l'expertise avait manifestement sous-évalué son fonds de commerce, notamment en omettant de prendre en compte des contrats de service avec d'importantes sociétés et en minimisant les frais de déménagement. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant que le preneur n'avait produit aucune pièce comptable, fiscale ou d'immatriculation au registre du commerce permettant d'établir la réalité de son chiffre d'affaires et de ses bénéfices.

La cour retient que, faute de ces éléments probants, l'expert était fondé à évaluer le préjudice par comparaison avec des commerces similaires. Elle juge dès lors objectives les estimations retenues tant pour la perte de clientèle que pour les frais de transfert.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité d'éviction due par le bailleur, la cour d'appel de commerce était confrontée à une double contestation. Le tribunal de commerce avait en effet validé le congé tout en condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité.

L'appelant principal contestait les modalités de calcul de cette indemnité retenues par l'expert, tandis que le preneur, par appel incident, soulevait la nullité du congé délivré en cours de bail et, subsidiairement, l'insuffisance de l'indemnité allouée. La cour écarte le moyen tiré de la nullité du congé en rappelant que le bailleur peut, en application de la loi relative au bail commercial, mettre fin au bail pour reprise personnelle à tout moment, y compris avant le terme contractuel, à la condition de verser au preneur l'indemnité d'éviction.

Sur l'évaluation de l'indemnité, la cour juge objective la méthode de l'expert ayant écarté les déclarations fiscales postérieures au congé ou affectées par la crise sanitaire pour ne retenir que celles d'un exercice antérieur pertinent. Elle retient également que les frais de réinstallation et d'acquisition d'un fonds similaire, n'étant pas prévus par l'article 7 de la loi n° 49-16, ne sauraient être inclus dans l'indemnité.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, les appels principal et incident étant rejetés.

Saisi d'un appel et d'un appel incident relatifs à l'indemnisation d'un sinistre par inondation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de la garantie et l'application des plafonds contractuels. Le tribunal de commerce avait condamné l'assureur au paiement d'une indemnité plafonnée au montant stipulé par la police d'assurance.

L'assureur contestait le principe même de sa garantie, arguant que le sinistre d'origine externe n'était pas couvert, tandis que l'assuré réclamait une indemnisation intégrale fondée sur le rapport d'expertise. La cour retient que la garantie est due dès lors que la police multirisque vise les "faits catastrophiques", catégorie dont relèvent les inondations, peu important leur origine.

Elle juge toutefois que le montant de l'indemnité est impérativement limité par les plafonds contractuels qui s'imposent aux parties, nonobstant une évaluation supérieure du préjudice par l'expert judiciaire. Les préjudices non expressément visés par la police, tels que la perte d'exploitation ou les frais de déménagement, sont par ailleurs exclus de l'indemnisation.

Le jugement est par conséquent confirmé, les appels principal et incident étant rejetés.

Saisie d'un recours en rétractation formé contre l'un de ses arrêts, la cour d'appel de commerce était appelée à se prononcer sur l'existence d'une contradiction entre les motifs et le dispositif d'une décision fixant une indemnité d'éviction. Le demandeur au recours soutenait que l'arrêt attaqué, après avoir détaillé les composantes de l'indemnité, avait omis dans son dispositif d'inclure certains postes de préjudice, créant ainsi une incohérence constitutive d'une ouverture au recours prévu par l'article 402 du code de procédure civile.

La cour procède à une relecture de son propre arrêt et constate que le montant total alloué dans le dispositif correspondait en réalité à l'addition de l'ensemble des chefs de préjudice analysés dans les motifs, incluant la valeur du droit au bail, la perte de clientèle, les frais d'améliorations et les frais de déménagement. Elle retient que le calcul détaillé dans les motifs, bien que formulé de manière successive, aboutissait précisément au montant global fixé dans le dispositif, excluant ainsi toute contradiction ou omission.

Dès lors, la cour considère que les conditions d'ouverture du recours en rétractation n'étaient pas réunies. Le recours est par conséquent rejeté, avec condamnation du demandeur aux dépens et au paiement d'une amende pour procédure abusive.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul du droit au bail. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise, ordonné l'éviction et fixé l'indemnité due au preneur en réduisant le montant proposé par l'expert judiciaire.

L'appelant principal contestait la méthode d'évaluation du droit au bail retenue par l'expert, tandis que l'appelant incident sollicitait la réévaluation de l'indemnité à la hauteur des conclusions de l'expertise. La cour écarte la méthode de l'expert s'agissant du droit au bail, la jugeant excessive.

Elle retient que l'évaluation de cet élément doit résulter, conformément à l'usage judiciaire, de la différence entre la valeur locative de marché et le loyer acquitté, multipliée par un coefficient dépendant de l'ancienneté du bail. Appliquant ce calcul, la cour réduit substantiellement le montant alloué au titre du droit au bail tout en confirmant l'évaluation des autres postes du préjudice, notamment la perte de clientèle et les frais de déménagement.

En conséquence, la cour fait partiellement droit à l'appel principal, rejette l'appel incident et réforme le jugement entrepris en réduisant le montant total de l'indemnité d'éviction.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce est saisie d'un recours contre un jugement ayant validé un congé pour usage personnel et fixé le montant de la réparation due au preneur. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité sur la base d'un rapport d'expertise, montant que l'appelant jugeait insuffisant.

La cour procède à une nouvelle ventilation des chefs de préjudice et retient que l'absence de production des déclarations fiscales par le preneur ne fait pas obstacle à l'indemnisation de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale, dès lors que d'autres critères, tels que l'emplacement du local et la nature de l'activité, peuvent être pris en compte dans le cadre de son pouvoir d'appréciation. Elle précise également, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, que seuls les frais de déménagement sont indemnisables au titre des frais de remploi, à l'exclusion des frais d'aménagement d'un nouveau local ou de commission de courtage.

Après avoir recalculé distinctement le préjudice résultant de la perte du droit au bail et des autres éléments du fonds, la cour parvient à un montant global identique à celui retenu par le premier juge. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé et l'appel rejeté.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce était saisie d'un litige relatif à l'évaluation de cette dernière. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité à un montant inférieur à celui préconisé par l'expert judiciaire.

La question soumise à la cour portait sur le pouvoir du juge d'écarter les conclusions d'une expertise technique sans ordonner de mesure d'instruction complémentaire. La cour rappelle qu'elle n'est pas liée par les conclusions de l'expert et dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation pour évaluer le préjudice du preneur évincé.

Procédant à sa propre évaluation au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16, elle décompose l'indemnité en plusieurs postes, calculant distinctement la valeur du droit au bail, fondée sur le différentiel de loyer capitalisé, la perte de la clientèle et de la notoriété, estimée à partir des déclarations fiscales, ainsi que les frais de déménagement. En conséquence, la cour rejette l'appel principal du bailleur, accueille partiellement l'appel incident du preneur et réforme le jugement en rehaussant le montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due à un preneur commercial en cas de congé pour reprise personnelle, le tribunal de commerce ayant fixé cette indemnité sur la base d'une expertise judiciaire contestée par le bailleur. L'appelant soutenait le caractère excessif du montant alloué, notamment pour les postes du droit au bail et de la perte de clientèle.

La cour d'appel de commerce exerce son plein pouvoir de contrôle sur le rapport d'expertise et procède à une réévaluation des différents postes de préjudice. Elle substitue sa propre méthode de calcul pour la détermination de l'indemnité afférente au droit au bail, tout en confirmant l'évaluation de la perte de clientèle et de la réputation commerciale qu'elle estime justifiée.

La cour retient surtout que les frais de déménagement indemnisables au sens de l'article 7 de la loi 49-16 n'incluent ni les honoraires d'un intermédiaire immobilier ni les frais d'enregistrement d'un nouveau contrat, mais uniquement les coûts de transfert matériel. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le montant d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un rapport d'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur ce rapport, tout en en réduisant le montant.

L'appelante, bailleresse, contestait la méthode d'évaluation retenue par l'expert, notamment le calcul de la valeur du fonds de commerce en l'absence des déclarations fiscales des quatre dernières années et l'indemnisation de frais de déménagement pour un local prétendument vide. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant que le premier juge, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, avait déjà opéré une réduction du montant global proposé par l'expert, corrigeant ainsi toute surévaluation potentielle des éléments contestés.

La cour valide par ailleurs la méthode d'évaluation du droit au bail, fondée sur la différence entre la valeur locative de marché et le loyer effectivement payé, en retenant qu'elle correspond à une pratique expertale reconnue. Elle ajoute que la dégradation alléguée des lieux ne peut être invoquée pour réduire l'indemnité, celle-ci relevant d'une action distincte.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière d'indemnité d'éviction provisionnelle due au preneur d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation de l'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait homologué le rapport d'expertise fixant le montant de cette indemnité.

L'appelant contestait la méthode d'évaluation, sollicitant une contre-expertise au motif que le rapport initial n'avait pas pris en compte l'ensemble des éléments constitutifs du fonds de commerce, notamment la clientèle et la réputation, et avait sous-évalué les frais de réinstallation. La cour écarte ce moyen, considérant le rapport d'expertise fondé dès lors que le preneur n'a pas produit ses déclarations fiscales et que le local était fermé.

Elle retient en outre que les frais de recherche d'un nouveau local, de son aménagement ou d'obtention de nouvelles licences administratives n'entrent pas dans le calcul des frais de déménagement indemnisables. Faute pour l'appelant d'apporter des éléments probants contraires aux conclusions de l'expert, la demande de contre-expertise est jugée non justifiée.

L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction fixée en première instance, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice subi par le preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur moyennant le versement d'une indemnité calculée sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant soutenait l'insuffisance de cette indemnité, arguant d'une sous-évaluation des éléments incorporels de son fonds de commerce, notamment la clientèle et le droit au bail, et sollicitait une nouvelle expertise. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'expert judiciaire a correctement appliqué les critères prévus par l'article 7 de la loi n° 49-16.

Elle relève que l'évaluation du droit au bail, fondée sur la différence entre la valeur locative de marché et le loyer acquitté sur une durée significative, ainsi que l'estimation de la clientèle basée sur les déclarations fiscales des quatre dernières années, sont conformes aux usages en la matière. La cour ajoute que les frais de déménagement ont été convenablement appréciés et que les améliorations, considérées comme vétustes et intégralement amorties, ne pouvaient donner lieu à indemnisation.

Dès lors, les moyens de l'appelant étant jugés non fondés, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge face aux conclusions d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité d'éviction en s'écartant partiellement du rapport de l'expert.

L'appelant soutenait que le premier juge avait arbitrairement réduit le montant de l'indemnisation proposée. La cour rappelle que le juge du fond n'est pas lié par les conclusions de l'expert et conserve son pouvoir souverain d'appréciation des éléments du préjudice.

Elle retient que le tribunal a correctement évalué la perte du droit au bail et de la clientèle, notamment en l'absence de production par le preneur de ses déclarations fiscales, et a écarté à bon droit les chefs de préjudice non prévus par l'article 7 de la loi n° 49-16. La cour considère cependant que l'indemnité allouée pour les frais de déménagement était sous-évaluée au regard du matériel à déplacer et procède à sa réévaluation.

Le jugement est par conséquent réformé sur ce seul chef de demande et confirmé pour le surplus de ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle tout en rejetant la demande d'indemnité d'éviction du preneur, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé et le droit à indemnisation. L'appelant contestait la validité du congé, fondé sur deux motifs distincts, et revendiquait le bénéfice de l'indemnité d'éviction prévue par la loi n° 49-16.

La cour écarte le moyen tiré de la nullité du congé, retenant que la délivrance d'une sommation de payer les loyers, distincte du congé pour reprise, ne vicie pas ce dernier. Sur le fond, la cour fait droit à la demande d'indemnité en se fondant sur les conclusions d'une expertise judiciaire qu'elle homologue.

Elle retient que l'indemnité doit couvrir la perte du droit au bail et les frais de déménagement, calculés selon des critères objectifs tels que l'emplacement et la valeur locative du fonds. La cour exclut cependant toute indemnisation au titre des améliorations, en raison de l'état dégradé du local, ainsi qu'au titre de la perte de clientèle, faute pour le preneur de produire ses déclarations fiscales.

En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement entrepris sur le seul chef du rejet de la demande reconventionnelle et condamne le bailleur au paiement de l'indemnité d'éviction, confirmant le jugement pour le surplus.

Saisi d'un appel portant sur la fixation d'une indemnité d'éviction pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation des composantes du fonds de commerce en l'absence de déclarations fiscales complètes. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité à un montant supérieur à celui préconisé par les expertises judiciaires.

L'appelant principal, le bailleur, sollicitait la réduction de l'indemnité au montant de l'expertise, tandis que l'appelant incident, le preneur, en demandait la majoration en arguant du caractère non sérieux du motif de reprise. La cour rappelle d'abord qu'elle n'est pas liée par les conclusions des experts et dispose d'un pouvoir souverain pour déterminer le montant du dédommagement.

Surtout, la cour retient que l'évaluation de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, doit se fonder sur les déclarations fiscales, mais que l'absence de déclarations pour les quatre dernières années n'interdit pas l'allocation d'une indemnité à ce titre, le juge pouvant la fixer en considération des autres éléments du dossier. Procédant à une nouvelle ventilation des différents postes de préjudice, la cour évalue distinctement le droit au bail, la perte de clientèle et les frais de déménagement.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement, rejette l'appel incident et, faisant partiellement droit à l'appel principal, réduit le montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur pour reprise personnelle moyennant une indemnité, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'évaluation de cette dernière. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise.

L'appelant contestait tant la régularité formelle du congé que le montant de l'indemnité allouée. Après avoir ordonné une nouvelle expertise en cause d'appel, la cour procède à une appréciation souveraine des conclusions des deux rapports successifs.

Elle écarte ainsi le poste relatif aux améliorations et réparations retenu par le second expert, faute pour le preneur de produire des justificatifs probants quant à la réalité et à la localisation des travaux. La cour retient cependant les montants proposés par ce même expert pour le droit au bail et les frais de déménagement, et y ajoute l'évaluation de la perte de clientèle issue du premier rapport d'expertise, le second expert n'ayant pas statué sur ce point.

En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement entrepris en rehaussant le montant de l'indemnité d'éviction et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur les éléments du fonds de commerce indemnisables en cas d'inactivité. Le tribunal de commerce avait alloué aux preneurs une indemnité couvrant le droit au bail et les frais de déménagement, mais avait exclu toute compensation pour la perte de clientèle.

Le bailleur contestait le montant de l'indemnité, tandis que les preneurs en sollicitaient la majoration pour y inclure la valeur de la clientèle et de la réputation commerciale. La cour retient que la fermeture prolongée du local, établie par expertise et par une attestation administrative non contestée selon les voies de droit, prive le fonds de commerce de ses éléments incorporels que sont la clientèle et la réputation commerciale.

Dès lors, aucune indemnisation n'est due à ce titre. La cour estime par ailleurs que l'évaluation du droit au bail et des frais de déménagement par les premiers juges relève de leur pouvoir souverain d'appréciation et ne présente aucun caractère excessif.

Les deux appels sont en conséquence rejetés et le jugement est confirmé.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur un rapport d'expertise. L'appelant contestait cette évaluation, arguant d'une sous-estimation de la valeur du droit au bail, du défaut de prise en compte des constructions qu'il avait édifiées et de l'insuffisance de l'indemnisation pour perte de clientèle et frais de déménagement.

La cour d'appel de commerce retient que l'expert a correctement appliqué les critères de l'article 7 de la loi 49-16. Elle souligne que les constructions, jugées de nature aléatoire et édifiées sans permis de construire, ne sauraient donner lieu à indemnisation au titre des améliorations.

La cour valide en outre l'évaluation de la perte de clientèle et de la valeur locative, l'expert s'étant fondé, en l'absence de comptabilité régulière, sur le faible chiffre d'affaires déclaré à l'administration fiscale et sur la nature de l'activité exercée. Le jugement allouant l'indemnité d'éviction est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la régularité d'une expertise judiciaire et sur les critères de calcul du préjudice. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction pour usage personnel du bailleur tout en allouant au preneur une indemnité inférieure à celle préconisée par l'expert désigné.

L'appelant contestait la régularité de l'expertise au regard du principe du contradictoire et critiquait la méthode d'évaluation de l'indemnité, notamment pour la perte de clientèle et la non-prise en compte des améliorations. La cour écarte d'abord le moyen tiré de la violation de l'article 63 du code de procédure civile, relevant que le preneur avait été dûment convoqué et avait participé aux opérations d'expertise.

Sur le fond, elle valide la méthodologie de l'expert pour l'évaluation du droit au bail, fondée sur la différence entre la valeur locative de marché et le loyer acquitté, ainsi que pour la perte de clientèle et de notoriété, basée sur les déclarations fiscales. La cour retient cependant que les frais de déménagement d'une activité spécifique, impliquant le démontage et le remontage d'équipements par un professionnel, justifiaient de retenir l'estimation de l'expert, écartée à tort par les premiers juges.

Le jugement est par conséquent réformé sur le montant de l'indemnité, porté au niveau de l'estimation expertale, et confirmé pour le surplus.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'appréciation du montant de l'indemnité d'éviction fixée sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait homologué les conclusions de l'expert et alloué au preneur l'indemnité proposée.

Le preneur, appelant principal, sollicitait une nouvelle expertise en soutenant que la première évaluation omettait certains chefs de préjudice, tandis que le bailleur, appelant incident, en contestait le caractère excessif et en demandait la réduction. La cour rappelle qu'elle dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation et n'est pas liée par les conclusions de l'expert, qu'elle peut retenir à titre indicatif.

Elle relève que l'expertise, menée contradictoirement, a pris en compte les éléments pertinents pour évaluer la valeur du fonds de commerce, incluant le droit au bail, la clientèle et les frais de déménagement. La cour retient surtout que le preneur avait lui-même, en première instance, conclu à titre subsidiaire à l'homologation du rapport d'expertise, ce qui rend son moyen d'appel contestant cette même évaluation non fondé.

Dès lors, la cour écarte les moyens des deux parties et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un litige relatif à l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'indemnisation au regard du fondement du congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité sur la base d'une première expertise.

L'appelant principal, le bailleur, soutenait que la fermeture prolongée du local justifiait une éviction sans indemnité, tandis que l'appelant incident, le preneur, en contestait le montant jugé insuffisant. La cour écarte le moyen tiré de la fermeture du local, relevant que le congé ayant été fondé sur la reprise pour usage personnel au visa de l'article 26 de la loi 49-16, et non sur un manquement du preneur au sens de l'article 8, le principe de l'indemnité n'était pas contestable.

Après avoir écarté deux expertises jugées contradictoires, la cour homologue les conclusions d'un troisième rapport. Elle retient que l'indemnité doit couvrir la seule perte du droit au bail, évalué selon la différence entre le loyer acquitté et la valeur locative de marché, mais exclut toute indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale en l'absence de production des déclarations fiscales des quatre dernières années et au vu de la cessation d'activité constatée.

Elle écarte également toute indemnité pour frais de déménagement, considérant qu'en l'absence d'activité effective, aucun préjudice de ce chef n'est caractérisé. Le jugement est en conséquence partiellement réformé par réduction du montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contestant le montant de l'indemnité d'éviction allouée à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation des éléments du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant une indemnité fixée dans le cadre de son pouvoir d'appréciation, sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant soutenait que l'expertise judiciaire, et par suite le jugement, avaient sous-évalué l'indemnité en omettant de prendre en compte la valeur de la clientèle et de l'achalandage, ainsi que l'ancienneté du bail. La cour d'appel de commerce valide l'évaluation de l'expert s'agissant du droit au bail, estimant la méthode employée pertinente.

Elle retient cependant que l'absence de production des déclarations fiscales par le preneur ne saurait faire obstacle à l'indemnisation de la perte de la clientèle et de l'achalandage. La cour considère que ces éléments immatériels du fonds de commerce peuvent être évalués sur la base d'autres critères, tels que l'emplacement du local, la nature de l'activité exercée et l'ancienneté de l'exploitation.

Usant de son pouvoir d'appréciation, elle réévalue également à la hausse les frais de déménagement jugés insuffisants. En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement en portant le montant de l'indemnité d'éviction à une somme supérieure et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction due au preneur dans le cadre d'un congé pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce précise les modalités d'évaluation des composantes de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur tout en lui allouant une indemnité globale fixée sur la base d'un rapport d'expertise.

Le bailleur appelant soutenait que l'indemnité était surévaluée, au motif que la fermeture prolongée du local commercial avait entraîné la disparition des éléments incorporels du fonds, notamment la clientèle et la réputation. La cour retient que si le congé est fondé sur la reprise pour usage personnel au sens de l'article 26 de la loi 49.16, l'évaluation de l'indemnité doit néanmoins correspondre au préjudice réel subi par le preneur.

Elle relève que l'expert judiciaire a lui-même constaté que le local était inexploité, vide de toute marchandise et de tout mobilier. Dès lors, la cour juge que les composantes de l'indemnité relatives à la perte de clientèle, à la réputation commerciale et aux frais de déménagement sont dépourvues de base légale, le preneur ne justifiant d'aucune activité récente ni de l'existence de ces éléments.

La cour réforme donc partiellement le jugement, réduit l'indemnité d'éviction à sa seule composante relative au droit au bail et confirme pour le surplus.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités d'évaluation des différents postes de préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et alloué au preneur une indemnité fixée sur la base d'un premier rapport d'expertise.

L'appelant, bailleur, contestait le montant de cette indemnité, soulevant notamment l'irrégularité des pièces justifiant les améliorations et la non-conformité de l'évaluation des éléments incorporels du fonds de commerce. Après avoir ordonné une nouvelle expertise en appel, la cour exerce son pouvoir souverain d'appréciation pour réévaluer chaque poste du préjudice.

Elle retient que le calcul de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale doit se fonder exclusivement sur les déclarations fiscales des quatre dernières années, conformément à l'article 7 de la loi n° 49-16. La cour réduit également l'indemnisation des améliorations en tenant compte de leur amortissement par l'usage et écarte expressément du calcul les frais de recherche d'un nouveau local et les frais administratifs de transfert, jugeant que ces postes ne figurent pas parmi les éléments de l'indemnité d'éviction légalement définis.

La cour d'appel de commerce réforme donc partiellement le jugement en révisant à la baisse le montant de l'indemnité d'éviction tout en confirmant le principe du congé.

Saisi d'un appel et d'un appel incident portant sur le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial résilié pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise, contesté par les deux parties.

Après avoir ordonné une contre-expertise, la cour procède à une analyse critique de ses conclusions. La cour retient que l'indemnisation de la perte de clientèle, en application de l'article 7 de la loi 49.16, est subordonnée à la production des déclarations fiscales des quatre dernières années.

Dès lors que le preneur ne justifie d'aucune déclaration fiscale, la cour écarte la part de l'indemnité allouée à ce titre par l'expert, la jugeant dépourvue de fondement probatoire. Elle retient en revanche les autres postes du préjudice, notamment la valeur du droit au bail et les frais de déménagement, pour fixer souverainement le montant de l'indemnité réparatrice.

En conséquence, la cour réforme le jugement entrepris uniquement sur le quantum de l'indemnité d'éviction et le confirme pour le surplus.

Saisie d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir du juge d'écarter un rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise mais fixé l'indemnité à un montant inférieur à celui préconisé par l'expert, au motif que le preneur n'avait pas produit ses déclarations fiscales.

L'appelant soutenait que le premier juge ne pouvait écarter les conclusions de l'expertise pour ce motif et produisait les pièces manquantes devant la cour. Faisant jouer l'effet dévolutif de l'appel, la cour ordonne une nouvelle expertise judiciaire.

Sur la base de ce second rapport et des justificatifs désormais versés aux débats, elle procède à une nouvelle évaluation de l'indemnité. La cour retient les postes relatifs à la valeur du droit au bail, à la perte de clientèle et de réputation commerciale, aux améliorations et aux frais de déménagement.

Elle écarte en revanche les chefs de préjudice non prévus par la loi, tels que les frais d'installation ou les coûts d'acquisition d'un fonds similaire. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est rehaussé.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur, la cour d'appel de commerce a été amenée à se prononcer sur la valeur des éléments du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'une première expertise, dont il avait partiellement écarté les conclusions.

Le preneur soutenait l'insuffisance de l'indemnité au regard de la valeur réelle du fonds, tandis que la bailleresse en contestait le caractère excessif, arguant que le local n'était qu'un simple lieu de stockage. Faisant usage de l'effet dévolutif de l'appel, la cour a ordonné une nouvelle expertise judiciaire.

Elle retient que les conclusions de ce second rapport, évaluant de manière détaillée le droit au bail, la clientèle, les améliorations et les frais de déménagement, permettent de fixer une juste réparation du préjudice subi par le preneur. La cour adopte donc cette nouvelle évaluation comme base de l'indemnité due.

En conséquence, le jugement est confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est porté à la somme déterminée par l'expert désigné en appel.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un local à usage commercial, le tribunal de commerce avait alloué au locataire une indemnité fixée sur la base d'une première expertise. L'appelant, bailleur, contestait le principe et le montant de cette indemnisation, tandis que l'intimé, par appel incident, en sollicitait l'augmentation.

La cour d'appel de commerce, après avoir ordonné une nouvelle expertise judiciaire, écarte les conclusions du premier rapport qu'elle juge erronées. Elle retient que la nouvelle expertise a correctement évalué le préjudice en se fondant sur les déclarations fiscales des quatre années précédant l'éviction, conformément à l'article 7 de la loi n° 49-16.

La cour valide ainsi la méthode de l'expert qui a appliqué un coefficient de multiplication pour le droit au bail proportionné à la durée d'occupation effective et a écarté les frais de prétendues améliorations, dès lors qu'il est apparu que les dépenses afférentes concernaient en réalité le nouveau local du preneur. Le préjudice est en conséquence ramené à la seule perte des éléments incorporels du fonds de commerce et aux frais de déménagement.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est substantiellement réduit.

Saisi d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur la pertinence des preuves produites pour l'évaluation des éléments incorporels du fonds. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et alloué une indemnité au preneur, lequel en contestait le montant en appel, le jugeant insuffisant.

La cour, après avoir ordonné une expertise, écarte du calcul de l'indemnité la valeur de la clientèle et de la notoriété. Elle retient en effet que les documents fiscaux produits par le preneur pour justifier ce chef de préjudice sont inopérants, dès lors qu'ils se rapportent à une activité commerciale antérieure et distincte de celle effectivement exercée dans les lieux loués.

La cour considère que des preuves se rapportant à un autre fonds de commerce ne sauraient fonder une demande d'indemnisation. Le droit à réparation du preneur est par conséquent limité à la seule valeur du droit au bail et aux frais de déménagement.

Le jugement est donc réformé, le montant de l'indemnité étant rehaussé sur la base de ces seuls éléments.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce précise les chefs de préjudice indemnisables. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité dont le montant était contesté par les deux parties, le preneur sollicitant en outre son maintien dans les lieux jusqu'au début des travaux.

La cour écarte ce dernier moyen en relevant que l'état de péril impose une libération immédiate des lieux, le droit au retour du preneur étant par ailleurs garanti par les dispositions de l'article 13 de la loi 49.16. Sur le calcul de l'indemnité, la cour valide l'expertise judiciaire en ce qu'elle retient la valeur du droit au bail, la perte de clientèle et les frais de déménagement.

Elle juge cependant, au visa de l'article 7 de la même loi, que les frais de réinstallation et le coût d'acquisition d'un local similaire ne constituent pas des préjudices réparables et doivent être exclus de l'évaluation. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le seul quantum de l'indemnité.

Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice né de la résiliation du bail. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité calculée sur la base d'un premier rapport d'expertise.

L'appelant principal, bailleur, contestait le montant de l'indemnité en invoquant la violation par l'expert des critères légaux d'évaluation, notamment l'absence de prise en compte des déclarations fiscales des quatre dernières années, tandis que l'appelant incident, preneur, sollicitait sa réévaluation à la hausse. Après avoir ordonné une nouvelle expertise en cause d'appel, la cour écarte les conclusions des deux rapports successifs pour procéder à sa propre évaluation souveraine des différents postes de préjudice.

La cour retient que l'indemnité doit être décomposée et motivée pour chaque élément constitutif du fonds de commerce. Elle recalcule ainsi le droit au bail sur la base de la valeur locative retenue par le premier expert, retient l'indemnisation de la clientèle et des frais de déménagement, et applique un coefficient de vétusté aux frais d'aménagement, se fondant sur les éléments les plus pertinents issus des deux expertises.

La cour d'appel de commerce réforme en conséquence le jugement entrepris en réduisant substantiellement le montant de l'indemnité d'éviction tout en confirmant le principe de l'éviction.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les éléments constitutifs du préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction tout en allouant au preneur une indemnité calculée sur la base d'un rapport d'expertise.

Le preneur sollicitait la réévaluation de ses frais de déménagement et l'indemnisation des améliorations, tandis que le bailleur contestait la valeur de l'expertise en invoquant notamment le caractère tardif des déclarations fiscales produites. La cour écarte les demandes du preneur, jugeant les frais de déménagement correctement évalués et les améliorations relatives à des équipements amovibles et amortis.

En revanche, elle fait droit au moyen du bailleur et retient que les déclarations fiscales établies postérieurement à la notification du congé ne sauraient fonder une indemnisation, dès lors qu'elles constituent une preuve que la partie s'est constituée à elle-même pour les besoins de la cause. Faute de documents comptables probants, la cour exclut en conséquence l'indemnité pour perte de clientèle et de réputation commerciale.

Le jugement est donc réformé par la réduction du montant de l'indemnité d'éviction et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un litige relatif au principe et au montant d'une indemnité d'éviction due à un preneur pour cause de démolition, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la déchéance du droit à indemnisation. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement de ladite indemnité.

L'appelant principal soutenait que le droit du preneur était éteint et contestait subsidiairement l'expertise judiciaire. La cour écarte le moyen tiré de la déchéance en retenant que l'éviction initiale du preneur avait été exécutée sur le fondement d'un arrêt d'appel ultérieurement cassé, la privant ainsi de tout effet juridique.

Elle relève en outre que le bailleur, n'ayant jamais procédé à la reconstruction, ne justifie pas de l'exécution d'un titre d'expulsion postérieur et valable qui aurait pu faire courir un délai de forclusion. La cour rappelle par ailleurs, en application de la loi 49-16, que le droit à l'indemnité d'éviction, incluant les frais de remploi, n'est pas subordonné à la preuve par le preneur de la location effective d'un nouveau local.

Validant les conclusions de l'expertise et rejetant l'appel incident du preneur, la cour confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction due au preneur pour un congé fondé sur un motif d'usage personnel, la cour d'appel de commerce était confrontée à la contestation par les deux parties du montant alloué en première instance. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise, qu'il avait majoré.

En appel, le bailleur sollicitait la réduction de l'indemnité au montant initialement expertisé, tandis que le preneur en réclamait une substantielle augmentation et critiquait la méthodologie de l'expert. La cour, après avoir ordonné une nouvelle expertise, en adopte les conclusions pour l'évaluation du droit au bail, la jugeant fondée sur la valeur locative de marché, la durée d'occupation et la modicité du loyer contractuel.

Elle écarte cependant la demande d'indemnisation pour perte de clientèle et de réputation, faute pour le preneur d'avoir produit les déclarations fiscales requises par l'article 7 de la loi 49.16. La cour retient également que le préjudice indemnisable ne peut s'étendre aux conséquences de l'éviction sur un autre fonds de commerce, étranger à la relation locative.

Elle censure toutefois le rapport d'expertise en ce qu'il inclut des frais de recherche d'un nouveau local, considérant que seuls les frais de déménagement stricto sensu sont indemnisables. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est portée à une somme supérieure, et corrigé pour rectifier une erreur matérielle dans le nom du preneur.

Saisi d'un litige relatif à l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères légaux de sa fixation. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise personnelle et, sur la base d'une seconde expertise, avait fixé l'indemnité due au preneur.

L'appelant, bailleur, contestait le montant de cette indemnité, soutenant que la seconde expertise sur laquelle s'était fondé le premier juge était surévaluée et non objective. La cour d'appel de commerce rappelle que l'indemnité d'éviction doit être évaluée au regard des seuls critères limitativement énumérés par l'article 7 de la loi 49-16.

Elle valide ainsi les composantes de l'indemnité relatives au droit au bail, à la perte de la clientèle et de la réputation commerciale, ainsi qu'aux frais de déménagement, estimant l'évaluation de l'expert fondée sur des éléments objectifs non contredits par le bailleur. Toutefois, la cour retient que les frais de l'aménagement commercial ne figurent pas parmi les éléments de préjudice indemnisable listés par ledit article.

Dès lors, elle déduit le montant correspondant à ces aménagements du total de l'indemnité allouée. Le jugement est donc réformé sur le quantum de l'indemnité et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel et d'un appel incident portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction consécutive à un congé pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce précise les postes de préjudice indemnisables. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité fixée après deux expertises contradictoires.

Devant la cour, le bailleur contestait le caractère excessif de l'indemnité tandis que le preneur en sollicitait la majoration. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour examine les composantes de l'indemnité au regard des dispositions de l'article 7 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux.

Elle retient que si l'indemnité doit couvrir la perte du fonds de commerce, incluant la valeur du droit au bail, la clientèle, les améliorations et les frais de déménagement, elle ne saurait s'étendre à des postes non prévus par ce texte. Dès lors, la cour écarte du calcul de l'indemnité les frais de recherche d'un nouveau local, les honoraires de courtage et les frais d'aménagement d'un nouveau fonds, considérant que ces derniers ne figurent pas dans l'énumération légale.

La cour d'appel de commerce réforme donc partiellement le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction allouée au preneur.

Saisi d'un appel portant sur le montant d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce précise les critères d'évaluation des éléments incorporels du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et condamné le bailleur au paiement d'une indemnité fixée après expertise.

L'appelant contestait cette évaluation, arguant de l'absence d'activité commerciale réelle et de déclarations fiscales. La cour retient que si le droit au bail doit être indemnisé au regard de l'ancienneté de l'occupation et de la situation du local, il en va différemment de la clientèle et de la réputation commerciale.

Elle rappelle que les déclarations fiscales constituent le fondement de l'évaluation de ces éléments incorporels. Faute pour le preneur de produire de telles déclarations et dès lors qu'il est constant que le local était exploité comme simple entrepôt, la cour juge que la perte de clientèle n'est pas établie.

Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est réduite pour ne couvrir que la valeur du droit au bail et les frais de déménagement.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de l'expertise judiciaire et les critères d'évaluation du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité due au preneur sur la base d'une expertise.

L'appelant contestait la régularité de cette expertise au regard du principe du contradictoire et critiquait l'évaluation des éléments du fonds, notamment l'exclusion de la clientèle et des frais de réinstallation. La cour écarte le moyen tiré de la violation des formes dès lors que la présence de l'avocat du preneur aux opérations d'expertise a garanti le respect du principe du contradictoire.

Sur le fond, la cour retient que l'expert a correctement appliqué les dispositions de l'article 7 de la loi n° 49-16 en excluant la valeur de la clientèle et de la réputation commerciale, faute pour le preneur de produire les déclarations fiscales permettant d'attester de l'activité réelle du fonds. De même, l'indemnisation des améliorations est écartée en raison de l'état de délabrement avéré du local, la cour rappelant que les frais de réinstallation tels que les droits d'enregistrement ne sont pas inclus dans l'indemnité d'éviction légale.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise. Le débat en appel portait exclusivement sur l'évaluation de cette indemnité, le preneur la jugeant insuffisante et le bailleur excessive, notamment au regard de l'absence de production par le preneur des déclarations fiscales des quatre dernières années.

Après avoir ordonné une nouvelle expertise en cause d'appel, la cour d'appel de commerce en écarte les conclusions, jugeant que l'expert n'avait pas correctement apprécié la valeur du droit au bail au regard de l'ancienneté de l'occupation et de la modicité du loyer. La cour retient que les éléments des deux expertises successives lui fournissent des éléments d'appréciation suffisants pour statuer sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une nouvelle mesure d'instruction.

Au visa de l'article 7 de la loi 49.16, elle estime que le montant alloué en première instance, qui tenait compte de la valeur de l'ensemble des éléments du fonds de commerce tout en modérant les frais de déménagement, constitue une juste réparation du préjudice subi par le preneur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction due au preneur pour reprise du local à des fins personnelles, la cour d'appel de commerce examine les modalités de calcul de cette indemnité au regard des conclusions d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait fixé l'indemnité sur la base du rapport d'expertise contesté par le bailleur.

L'appelant soutenait que l'expert avait surévalué les différents postes de préjudice, notamment en retenant un coefficient excessif pour l'indemnisation de la clientèle et en incluant des frais non prévus par la loi. La cour, tout en écartant la demande de nouvelle expertise, procède elle-même à la révision du calcul sur le fondement de l'article 7 de la loi 49.16.

Elle retient que si l'expert a correctement écarté les documents comptables non conformes du preneur pour se fonder sur le bénéfice fiscal déclaré, le coefficient multiplicateur appliqué à la perte de clientèle et de réputation commerciale doit être ramené à un niveau plus usuel. La cour censure également l'indemnisation des frais de recherche d'un nouveau local, rappelant que la loi ne prévoit que le remboursement des seuls frais de déménagement.

Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit en conséquence.

Saisi d'un appel et d'un appel incident portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce précise les chefs de préjudice indemnisables. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et alloué au preneur une indemnité fondée sur une première expertise.

Le débat en appel portait exclusivement sur le quantum de cette indemnité, le bailleur en contestant le caractère excessif tandis que le preneur en sollicitait la majoration. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour procède à une appréciation souveraine de ses conclusions au visa de l'article 7 de la loi 49-16.

Elle retient les seules composantes de l'indemnisation prévues par ce texte, à savoir la valeur du droit au bail, la perte de la clientèle et les frais de déménagement. La cour écarte en revanche expressément les chefs de préjudice non prévus par la loi mais retenus par l'expert, tels que les frais de réinstallation, la perte de revenus ou les salaires, considérant qu'ils ne sauraient être ajoutés aux éléments légalement définis.

Le jugement est par conséquent réformé sur le seul montant de l'indemnité et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour usage personnel et déclarant irrecevable la demande reconventionnelle du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les composantes de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion tout en rejetant pour irrecevabilité la demande indemnitaire du preneur.

L'appelant soutenait que sa demande reconventionnelle était recevable et que l'indemnité devait être réévaluée. La cour rappelle d'abord que le congé fondé sur l'usage personnel ouvre de plein droit au preneur un droit à une indemnité complète, rendant inopérante toute contestation sur le motif de l'éviction.

Elle juge ensuite que le paiement en appel des frais de justice afférents à la demande reconventionnelle, déclarée irrecevable en première instance pour ce motif, la rend recevable dès lors que l'appel défère l'entier litige à la cour. Statuant sur le fond, la cour retient, sur la base du rapport d'expertise judiciaire, la valeur du droit au bail et des améliorations.

Elle en retranche toutefois les frais de recherche d'un nouveau local et de changement d'adresse, considérant que ces postes ne figurent pas parmi les éléments de préjudice indemnisables limitativement énumérés par l'article 7 de la loi 49-16, qui ne vise que les frais de déménagement. La cour infirme donc partiellement le jugement, déclare la demande reconventionnelle recevable et condamne le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction recalculée, tout en confirmant le principe de l'éviction.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur la méthode de calcul des éléments incorporels du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait liquidé l'indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise, dont le preneur évincé contestait la validité.

Faisant droit à la demande d'une nouvelle expertise ordonnée en cause d'appel, la cour en écarte cependant partiellement les conclusions relatives à l'évaluation de la clientèle et de la réputation commerciale. Elle retient que, conformément à sa jurisprudence, l'indemnisation de ces éléments doit être calculée sur la base d'une seule année du revenu déclaré, et non sur des multiplicateurs supérieurs comme le proposait l'expert.

La cour procède donc à une nouvelle liquidation en additionnant l'indemnité pour le droit au bail, celle pour la clientèle et la réputation ainsi recalculée, et les frais de déménagement. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité allouée.

Saisi d'un double appel relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé pour démolition et les composantes du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur une expertise judiciaire, décision contestée par les deux parties.

Le preneur soulevait la péremption du permis de construire, tandis que le bailleur contestait la qualification de fonds de commerce du local exploité, qu'il considérait comme un simple entrepôt n'ouvrant pas droit à indemnisation pour la perte de clientèle ou du droit au bail. La cour écarte le moyen tiré de la péremption du permis de construire, le bailleur justifiant d'un renouvellement de son autorisation administrative.

Elle retient ensuite, au vu des déclarations fiscales, que le local constituait bien un point de vente et de stockage, rendant exigible une indemnité pour la perte de la clientèle en application de l'article 7 de la loi 49-16. La cour souligne que la localisation du bien dans une zone résidentielle, loin de minorer la valeur du droit au bail, l'augmente au contraire en raison de la difficulté pour le preneur de trouver un local équivalent.

La cour exclut cependant du calcul les éléments incorporels non visés par la loi, tels le nom et l'enseigne, ainsi que les éléments matériels que le preneur conserve après l'éviction. Le jugement entrepris est confirmé.