وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم كل من السيد سعيد (ر.) والسيدة خديجة (ر.) بواسطة نائبهما بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 21/11/2023 يستأنفان بمقتضاه الأمر عدد 5610 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 25/10/2023 في الملف عدد 3667/8117/2023 القاضيفي الطلب الأصلي بإفراغ المستأنف عليهم ومن يقوم مقامهم أو بإذنهم من المحل الكائن بزنقة سميرن بحي العيون رقم 145 الدار البيضاء موضوع الرسم العقاري عدد 16134/c مع النفاذ المعجل والصائر على عاتق المستأنف عليهم. وفي الطلب المضاد تحديد التعويض الاحتياطي في مبلغ (424.798,00) يستحقه الطرف المكتري في حالة حرمانه من حق الرجوع وتحميل الطرف المكري الصائر.

في الشكل :

حيث سبق البت في الاستئناف بالقبول بمقتضى القرار التمهيدي عدد 190 الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 20/03/2024.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف ومن محتوى الأمر المطعون فيه أن المدعيين السيد سعيد (ر.) والسيدة خديجة (ر.) تقدما بواسطة نائبهما بمقال استعجالي لدى المحكمة التجارية بالدار البيضاء عرضا فيه أنالطرف المدعى عليه يشغل منهما المحل التجاري المتواجد بالعقار المسمى ذي الرسم العقاري عدد 16134/C على وجه الكراء بسومة شهرية قدرها 660 درهم وان العقار المذكور تدهور بسبب مرور الزمن ويمثل خطرا حقيقيا على الممتلكات والأشخاص مع التوصية بالهدم الكلي للبناء لتجنب المخاطر المحتملة حسب الثابت من تقرير الخبرة، فصدر قرار مؤقت عن رئيس السلطان بعد دراسته للموضوع بتاريخ 11/02/2020تحت رقم 03 بشأن اتخاذ التدابير الوقائية اللازمة في المباني المحددة لأمن السكان والمارة وذلك للهدم الكلي للبناية كما جاء بالفصل الرابع من القرار المذكور اعلام جميع المكترين وانهما قاما بإنذار الطرف المدعى عليه بذلك، ملتمسين الحكم بإفراغه المحل التجاري الكائن بزنقة سميرن بحي العيون رقم 145 الدار البيضاء مع النفاذ المعجل والصائر.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف نائب المدعى عليه والمرفق بمقال مضاد بتاريخ 19/07/2023والتي عرضت من خلالها أنه لا يوجد بالملف ما يثبت أن العقار آيل للسقوط والتمس رفض الطلب. وفي المقالالمضاد التمس من خلاله المكتري الحكم بإجراء خبرة تقويمية لتحديد التعويض المستحق في حالة حرمانه من حق الرجوع.

وبناء الامر التمهيدي تحت عدد 241 الصادر بتاريخ 10/05/2023القاضي بإجراء خبرة تقويمية انتدب للقيام بها الخبير احمد (ف.) الذي خلص في تقريره إلى تحديد التعويض الكامل بمناسبة فقدان المكتري لأصله التجاري في مبلغ 424.798 درهم.

وبناء على مذكرة بعد الخبرة لنائب المدعى عليهم والتي التمس فيها المصادقة على تقرير الخبرةوبعد استيفاء الإجراءات المسطرية أصدرت المحكمة الأمر المشار إلى مراجعه ومنطوقه أعلاه وهو الأمر المستأنف.

أسباب الاستئناف

حيث جاء في أسباب الاستئناف أن التعويض المعتمد من طرف القاضي الاستعجالي استنادا إلى مقتضيات المادة 13 من القانون 49/16 يبقى تعويضا مبالغا فيه إلى حد الاجحاف بحقوق الطاعنين ذلك أن الخبرة المعتمدة من طرف القاضي الاستعجالي المنجزة بواسطة الخبير محمد (ب.) لم تكن موضوعية ولم تعتمد المعايير المعتمدة والتقنية والعلمية لكي تصل إلى الخلاصة المضمنة في التقرير فضلا عن ذلك فإنها لا تعكس تنفيذ مضامين الأمر التمهيدي والذي قضى بإجراء خبرة تقويمية وتحديد قيمة الأصل التجاري انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري وكذا مصاريف الانتقال من المحل. كما أن مضمون تقرير الخبرة يفتقر أساسا إلى ما أسند بمهمة الخبير نظرا لانعدام المستندات التي يمكن الارتكان إليها من العناصر الأساسية والمحورية في تحديد قيمة الأصل التجاري، كما أن الخبير لم يعتمد المعايير المعمول بها علما أن المستأنف عليهم لم يدلوا إثرها بأي مستندات يمكن الاعتداد بها كالضريبة على الدخل والتي من خلالها يمكن الأخذ بعين الاعتبار سقف الدخل السنوي طبقا لمدونة الضرائب كذلك انعدام أي عامل بالمحل موضوع الخبرة الشيء الذي يؤكده نوعية التجارة والعلاقة التي ينسجها المستأنف عليهم مع الزبون كون النشاط التجاري الممارس بالمحل عبارة عن محل يبيع ع فيه الملابس الجاهزة والمخصصة للنساء والتي لا تتعدى قيمة الوحدة منها 50.00 درهم، وخلافا لما ذهب اليه السيد الخبير فان المحل لا يتوفر على ماء والكهرباءوان الطاعنين غير مسؤولين عن اندثار العقار لكونه يشكل خطرا جسيما على المارة والدور المجاورة، كما أنه لا يتوفر على اية تجهيزات وتحسينات تم تضمينهابتقرير الخبرة، وبالرغم من الخروقات في إجراءات الخبرة شكلا وموضوعا غير أن المحكمة لم تستقر على مضامينها فكان قضاءها ناقص التعليل، وتطبيقا لمبدأ الأثر الناشر للاستئناف، يتعين تأييد الأمر الابتدائي فيما قضى به في الشق المتعلق بالإفراغ وبعد التصدي للحكم المتعلق بالتعويض الاحتمالي وتعديله إلى غاية 200.000,00 لكون مسؤولية اندثار العقار لابد ان تكون مناصفة واحتياطيا الأمر بإجراء خبرة مضادة يعهد بها إلى خبير مختص لأجل تحديد التعويض المناسب اعتمادا على التوصيات موضوع الحكم التمهيدي الابتدائي دون الخروج عن سياقه وحفظ حقهما في الإدلاء بمستنتجاتهما على ضوء الخبرة التي ستأمر بها المحكمة وتحميل المستأنف عليهم الصائر.

وبجلسة 28/02/2024 أدلى المستأنف عليهم بواسطة نائبهم بمذكرة جوابية في الشكل جاء فيها أن المستأنفين تقدما بتاريخ 21/11/2023 بمقال استئنافي فى مواجهة السادة ورثة الجيلالي (ب.) والحال أن وثائق الملف ومعه الأمر المستأنف يثبت ان الدعوى قد وجهت فى مواجهة السادة ورثة الجيلالي (ب.)، الأمر الذي يكون معه الاستئناف الحالي مختل شكلا لكونه قد وجه في مواجهة غير ذي صفة وذلك بتضمين المقال الاستئناف الحالي غلط في الاسم العائلي وذلك لكون الاسم العائلي للمستأنف عليهم هو (ب.) وليس (ب.) خلافا لما نصت عليه مقتضيات الفقرة الأولى من الفصل 142 من قانون المسطرة المدنية، وهو ما استقر عليه العمل القضائي على مستوى محكمة النقض. وبخصوص عدم استئناف الحكم التمهيدي، فانه بالرجوع إلى المقال الاستئنافي يتضح أن المستأنفين لم يقوما باستئناف الحكم التمهيدى الصادر بتاريخ 10/05/2023 صراحة مع الأمر القطعي المستأنف، الذي بمقتضاه انتدبت السيد الخبير محمد (ب.) لإجراء خبرة على الأصل التجاري المدعى فيه خلافا لما نصت عليه مقتضيات الفصل 140 من قانون المسطرة المدنية، ملتمسين أساسا من حيث الشكل الحكم بعدم قبول المقال الاستئنافي الحالي لعدم احترامه كافة الشروط المتطلبة قانونا، وبعد التصدي تأييد الأمر المستأنف فيما قضى به جملة وتفصيلا. واحتياطيا من حيث الموضوع حفظ حقهم في التعقيب على الموضوع في حالة تعقيب المستأنفين على الدفوع الشكلية.

وبتاريخ 20/03/2024 أصدرت هذه المحكمة قرارا تمهيديا بإجراء خبرة بواسطة الخبير اسوار (ع.) الذي خلص في تقريره المودع بكتابة ضبط المحكمة، إلى تحديد التعويض الإجمالي مقابل الإفراغ في مبلغ 287.280 درهم.

وبجلسة 03/07/2024 أدلى الطاعنان بواسطة نائبهما بتعقيب على الخبرة جاء فيها أن قيمة التعويض فاقت القيمة الإجمالية للأصل التجاري، كما ان الخبرة المنجزة لم تعتمد على الأسس والمعايير المعمول بها وتبقى مجردة من الوثائق التي يمكن الاعتداد بها كالضريبة على الدخل والتي يمكن من خلالها الأخذ بعين الاعتبار سقف الدخل السنوي المعفى طبقا لمدونة الضرائب كذلك انعدام أي عامل بالمحل موضوع الخبرة الشيء الذي يؤكد انعدام الزبناء والعلاقة التي ينسجها المستأنف عليه مع الزبون كون نوعية التجارة المزاولة بالمحل لا ترقى إلى حرفة يمكن الاستناد عليها لكثرة حجم المعاملات كونه محلا صغيرا عرضه لا يتعدى 1,10 متر وطوله 3,60 متر علما ان المسافة المذكورة كانت عبارة عن ممر يؤدي إلى الجهة الخلفية للعقار والدليل على ذلك عدم توفر المحل موضوع الخبرة على مادة الكهرباء والتي تعتبر مادة حيوية كما ان الخبير خرج عن سياق المهمة المسندة إليه وخرقه بذلك مقتضيات المادة 7 من قانون 16/49 والتي تنص على ان استحقاق المكتري للتعويض يعادل التعويض ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن الإفراغ يشمل التعويض قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات وما فقده من العناصر التجارية كما يشمل مصاريف الانتقال من المحل، وان المعايير الموجبة في الفصل المذكور تنعدم في المحل موضوع النزاع، مما يتعين معه رد تقرير الخبير لعدم ارتكازه على الأسس القانونية المتطلبة والحكم وفق ما جاء في مقالهما الاستئنافي.

وبنفس الجلسة أدلى المستأنف عليهم بواسطة نائبهم بمذكرة تعقيب بعد الخبرة جاء فيها أنه باستقراء تقرير الخبرة يفضي إلى استنتاج أنها جاءت معيبة وغير منطقية، لكونها لم تراعي احتساب القيمة الحقيقة لعنصر الحق في الكراء، وذلك لكون تقرير الخبرة قد تضمن تعويض لا يتناسب مع السومة الكرائية المماثلة للمحل التجارية المتواجدة بالمنطقة الذي يتواجد بها العقار المدعى فيه، لكون السومة الحالية الحقيقة له تتراوح بين 15.000,00 درهم و 20.000,00 درهم نظرا لتواجده في سوق معروف على الصعيد المحلي والوطني ولكون أغلبية الناس يقصدونه من أجل الاستفادة من الخدمات التجارية التي يقدمها. فضلا على أن هناك فرق كبير في تحديد السومة الكرائية الحقيقة المماثلة للمحل التجاري المدعى فيه من قبل السيد الخبير اسوار (ع.) المحدد بتقرير الخبرة والمقدرة في 2500,00 درهم وبين تقرير الخبرة المنجز خلال المرحلة الابتدائية من قبل السيد الخبير محمد (ب.) 5500,00 درهم مما تكون معه السومة الكرائية الحقيقة المماثلة للمحل التجاري المدعى فيه المحددة بتقرير الخبرة جد مجحفة في حقهم، الأمر الذي تكون معه الخبرة المنجزة غير مطابقة للحقيقة عند احتساب التعويض عن الحق في الكراء. أما بالنسبة للتعويض عن المصاريف المتعلقة بالانتقال فإن السيد الخبير لم يحددها وحرمهم منه، رغم أن المحل التجاري المدعى فيه يستغل في بيع الملابس بالجملة والتقسيط، أي أن حجم السلع المتواجدة بالمحل ونقلها لمحل آخر تستلزم مصاريف أكثر بكثير عن التعويض المفترض، فضلا على أن السيد الخبير لم يحدد مصاريف معقولة وملائمة لطبيعة النشاط التجاري الممارس فيه للتعويض عن أجرة السمسرة من أجل البحث عن محل تجاري آخر أجرة تجهيز محل جديد وأجرة الحصول على الرخص الإدارية لممارسة نفس النشاط، الأمر الذي تكون معه الخبرة المنجزة لم تحترم المعايير الواجب اعتمادها لتحديد التعويض وحرمانهم منها، ملتمسين الحكم بعدم اعتماد تقرير الخبرة المنجزة من طرف الخبير السيد اسوار (ع.) والأمر تبعا لذلك بإجراء خبرة مضادة.

وبناء على إدراج الملف بجلسة 17/07/2024 تقرر اعتبار القضية جاهزة للبت وحجزها للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 24/07/2024.

محكمة الاستئناف

حيث يتمسك الطاعنان بأوجه استئنافهما المسطرة أعلاه.

وحيث وامام منازعة الطاعنان في التعويض الاحتياطي المحكوم به ابتدائيا امرت المحكمة بإجراء خبرة جديدة أسندت مهمة القيام بها للخبير اسوار (ع.) والتي خلص من خلالها الى تحديد التعويض عن فقدان الأصل التجاري في مبلغ 287.280 درهم وانه بالاطلاع على تقرير الخبرة المنجزة ، تبين بأنها جاءت مستوفية لكافة الشروط الشكلية و الموضوعية المتطلبة قانونا، وأنه اعتمد فيما خلص اليه من تحديد التعويض الاحتياطي على حق الايجار، والتعويض الزبناء والسمعة إلا ان الخبير لم يكن موفقا عندما استبعد التعويض عن مصاريف الرحيل اوالانتقال والتي يتعين تحديدها في مبلغ 3000 درهم في اطار سلطة المحكمة التقديرية نظرا لما يتطلب نقل المعدات من مصاريف عن النقل وبذلك جاءت الخبرة المنجزة من طرفه متسمة بالموضوعية، الامر الذي يتعين معه تعديل الامر المطعون فيه فيما قضى به بهذا الخصوص وذلك بحصر المبلغ المحكوم به كتعويض احتياطي في مبلغ 290.280 درهم .

وحيث إنه تبعا لذلك يكون الامر المستأنف قد جاء مصادفا للصواب فيما قضى به ويتعين تأييده مع تعديله وفق ما اشير اليه اعلاه .

وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا.

في الشكل : سبق البث فيه بالقبول.

في الموضوع : باعتباره جزئيا و تعديل الأمر المستأنف وذلك بحصر مبلغ التعويض الاحتياطي المحكوم به في 290.280 درهم وتأييده في الباقي، وجعل الصائر بالنسبة.