وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم السيد محمد (ا.) بواسطة دفاعه بمقال استئنافي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 02/12/2025 يستأنف بمقتضاه الأمر الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 01/10/2025 تحت عدد 5990 ملف عدد 2725/8117/2025 و القاضي في الطلب الأصلي : نأمر بإفراغ المدعى عليه ومن يقوم مقامه من المحل الكائن بحي [العنوان] الدار البيضاء مع النفاذ المعجل بقوة القانون والصائر على عاتق المدعى عليه و في الطلب المضاد: تحديد التعويض الاحتياطي في مبلغ 450.000.00 درهم يستحقه المكتري في حرمانه من حق الرجوع وتحميل المدعي الأصلي الصائر

في الشكل :

حيث انه لا دليل على تبليغ الطاعن بالامر المستانف مما يكون معه الاستناف مقدما وفقا للشروط الشكلية المتطلبة قانونا من صفة و اجل و أداء و يتعين التصريح بقبوله

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف و من الأمر المطعون فيه أن المستانف عليهم تقدموا بمقال بواسطة دفاعهم أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء يلتمسون فيه بإفراغ المدعى عليه السيد محمد (ا.) هو ومن يقوم مقامه من المحل التجاري الذي يكتريه من المدعين والكائن بحي [العنوان] الدار البيضاء وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليه الصائر.

وعزز المقال بشهادة الملكية و الإنذار مع محضر تبليغه و القرار الجماعي المؤقت عدد 79 بتاريخ 2023/10/10

وبناء على جواب المدعى عليه المدلى به من طرف نائبه والذي جاء فيه أن المدعين تقدموا بمقال افتتاحي للدعوى من أجل افراغ المدعى عليه من محله التجاري يبقى مختلا شكلا لأن الإنذار وجه دون ذكر أسمائهم جميعا كما ورد بشهادة الملكية أنها تتضمن 13 مالك على الشياع في حين أن الإنذار والمقال الحالي قدم بواسطة حليمة (ب.) التي لم يشار إلى اسمها كمالكة وأن الدعوى الحالية بتاريخ 17/04/2025 بعد مرور ازيد من ستة أشهر كأجل سقوط لمباشرة دعوى الافراغ لأجله يلتمس التصريح بعدم قبول الطلب.

وبناء على جواب تعقيب في الملف 2725/8117/2025 بجلسة 14/05/2025.

وبناء الحكم التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 2025/05/28 تحت عدد 148 القاضي بإجراء خبرة عهدت مهمة القيام بها للخبير السيد عبد الله (ب.).

وبناء على تقرير الخبرة المنجزة المودع بكتابة الضبط هذه المحكمة والذي خلص فيه الخبير إلى تحديد قيمة الأصل التجاري موضوع النزاع في مبلغ 423,200,00 درهم.

وبناء على مذكرة تعقيب بعد الخبرة لنائبا المدعى عليه يلتمسان من خلالها الحكم بأن التعويض الاحتياطي المستحق عليه هو 1.800,000,00 درهم وباستبعاد تقرير الخبرة المنجز لعدم انضباطه للحكم التمهيدي ولعدم التقيد بالضوابط القانونية والفنية المتعارف عليها ، والحكم تبعا لذلك بإجراء خبرة حسابية مضادة لتحديد قيمة التعويض الحقيقي المحدد في مبلغ 423,200,00 درهم .

و بعد تبادل المذكرات و التعقيبات واستيفاء باقي الإجراءات الشكلية و المسطرية صدر الحكم المشار إليه اعلاه استأنفه الطاعن للأسباب الآتية:

أسباب الاستئناف

حيث تمسك الطاعن من حيث خرق القانون بان الحكم المستانف و بالرجوع الى الدفوع المثارة خلال المرحلة الابتدائية فان الامر المستأنف، لم يتولى الرد عنها ، وهو سبب موجب ومبرر لطلب الطعن بالاستئناف، وموجب للنقض، كما سارت على ذلك عدة قرارات ومن جملة ما أثاره العارض أن الاندار موجه اليه باسم ورثة شفيق (ا.) دون ذكر اسمائهم جميعا كما هو وراد بشهادة الملكية، اذ انه بمراجعة هذه الشهادة يتضح انها تتضمن 13 مالك على الشياع في حين ان الانذار والمقال الحالي قدم بواسطة حليمة (ب.) التي لم يشار الى اسمها كمالكة، بالإضافة الى اسم عبد العزيز (ت.) وليلى (ع.) وكنزة (ش.) وخالد (ش.) وبوبكر (ش.) وهشام (ش.) ورشيد (ش.) وخديجة (ش.)، و في حين ان هناك أسماء أخرى تملك في نفس العقار لم يشار اليها بالاندار، ولم يتم ادخالها في الطلب، و ان الاندار بلغ الى العارض بتاريخ 2024/01/22 والحال ان الدعوى الحالية قدمت بتاريخ 2025/04/17 أي بعد مرور ازيد من ستة أشهر كأجل سقوط لمباشرة دعوى الافراغ في مثل هده الحالات. وهو ما تشير اليه المادة 26 من القانون 16/49 صراحة، وتعتبر اجل ستة اشهر اجل سقوط، و ان صحة الانذار شرط أساسي لتقديم دعوى الافراغ لكون المحل ايل للسقوط، في حين بني المقال على انذار باطل ومختل شكلا سواء من حيث الأطراف او الأجال ، و ان القانون 12/94 يتحدث عن المحلات الآيلة للسقوط والحال ان المحل موضوع الدعوى عكس ذلك اذ ان بعض المدعين تعمدوا تعييب البناية كما يشهد بذلك الشهود، كما ان العارض تقدم بشكاية في الموضوع امام السيد وكيل الملك المرفقة بالملف، وان البحث جاري بخصوصها ، وان تقرير الخبرة المرفق بالملف اثبت الخبير من خلاله ان المحل غير أيل للسقوط، وهو خبير محلف ومختص، مما يعني ان الغاية من تقديم الدعوى الحالية هو المضاربة العقارية، و ان الامر المستانف لم يشر ولم يجيب على دفوعات العارض، والتي تبقى دفوعات وجيهة موجبة لالغاءه .

ومن حيث نقصان التعليل المنزل منزلة انعدامه فإن الأمر المستأنف، والذي تبنى ما خلص اليه الخبير المعين، بالرغم من كل التجاوزات، يجعل تعليله ناقصا والموازي لانعدامه ، و من حيث مخالفة التقرير لمقتضيات الفصل 63 من ق م م فالعارض الذي كان يتواجد بالمحل صدفة حضر الخبير، وباشر المهمة المنوطة به دون ان يشعر العارض بالتاريخ المقرر، فإشعار الدفاع لا يغني عن تبليغ الاطراف - فالعارض وكما سبق ذكره لم يبلغ من اجل الحضور لإجراءات الخبرة، ويمكن الرجوع الى مرجوعات وشواهد التسليم للتأكد من هذه الواقعة، وانه حضر لأنه كان متواجدا في المحل ، ولم تتاح له فرصة الإدلاء بالتصريحات الضريبية .

ومن حيث مخالفة التقرير لكل مبادئ الخبرة المعهودة في تقويم الاصول التجارية فان العقل والمنطق، لا يقبل ان يقتني العارض الحق في المفتاح سنة 2001، بمبلغ اربعمائة الف درهم، وبعد 25 سنة من كينونة هذا الاصل وتنميته، وما يتوفر عليه من سمعة تجارية، و زبناء، يأبى الخبير ان يمكن العارض حتى من التعويض وارجاع مبلغ المفتاح، خاصة وان محلات مماثلة، ومجاورة لمحل العارض، حددت مبلغ التعويض في اضعاف هذا المبلغ، و ان الخبير يقر كون المحل يقع في منطقة تعرف رواجا تجاريا قل نظيره، او ما يسمى بسوق الشمال المعروف بمنطقة درب السلطان فالعارض، ومن خلال عقد التفويت المدلى به للخبير، فقد اقتني الحق في الكراء سنة 2001 ، بمبلغ يناهز 400000 أربعمائة ألف درهم دون احتساب المبلغ غير المصرح به، فكيف للسيد الخبير أن يتغاضى عن ذكر هذا المبلغ في تقريره ، و إن المستأنف عليهم الذين دخلوا في مفاوضات مع العارض لإجباره على إفراغ المحل والمضاربة العقارية كانوا مستعدين لأداء أضعاف هذا المبلغ، وبعد فشل محاولاتهم، لجئوا إلى طرق ماكرة، إذ أنهم شوشوا عليه في ممارسة التجارة، بإسكان أشخاص منحرفين، وبعده القيام بتعييب وتعمد إحداث ثقب الخ وبالفعل فقد نجحوا في تنفيذ خططهم، وان الخبير بعدم إدراكه لهذه الوقائع يكون مساهما في الأضرار بالعارض ، وهكذا يتضح ان التعويض الاحيتاطي المحدد لا يوازي حتى مقابل اقتناءه للمفتاح سنة 2001، فكيف يمكن اعتباره تعويضا مستحقا بالنظر الى قيمة الاصول التجارية المجاورة، والتي حددت قيمتها اضعافا مضاعفة ، ملتمسا : قبول الاستئناف وموضوعا الغاء الحكم الابتدائى فيما قضى به وبعد التصدي الحكم من جديد بعدم قبول الدعوى و تحميل المستأنف عليه الصائر و احتياطيا الأمر باجراء خبرة يعهد بها الى خبير مختص في تقويم الام في تقويم الاصول التجارية تكون مهمته الانتقال الى المحل التجاري الكائن بعنوان العارض أعلاه ومعاينة الرواج به وتحديد التعويض الاحتياطي المستحق بالنظر الى موقعه مع الأخذ بعين الاعتبار مقابل الحق في راء المدفوع منذ سنة 2001 ، والمحدد في مبلغ أربعمائة ألف درهم حفظ الحق في التعقيب و تحميل المستانف عليهم الصائر

وارفق المقال بنسخة من الحكم المستانف

وبناء على المذكرة التوضيحية المدلى بها من طرف المستانف بواسطة نائبه بجلسة 23/12/2025 جاء فيها انه يدلي بتقرير عن نفس الخبير، يتعلق بمحل مماثل من حيث الموقع، بل يعتبر اكبر من حيث المساحة، وقد حدد له نفس الخبير تعويضا يناهز 1700000.00 درهم، والحال أن العارض الذي أدى مبلغ 400000.00 درهم، كمقابل لشراء المفتاح، أنداك أي سنة 2001، فكيف له وبعد 24 سنة أن يحدد مبلغ التعويض في مبلغ 4500000.00 درهم، مع العلم أنه عرض عليه مبلغ ثمانمائة ألف درهم مقابل إفراغه حبيا ، و ان المحكمة يمكن لها الأمر بإجراء خبرة مضادة للوقوف على الحقيقة ، ملتمسا اساسا الحكم وفق طلبات العارض وبالرفع من التعويض إلى حدود معقولة لا تقل عن مبلغ مليون درهم وعند الاقتضاء الأمر بإجراء خبرة يعهد بها إلى خبير مختص في تقويم الأصول التجارية مع حفظ الحق في التعقيب

و بناء على إدراج الملف بعدة جلسات آخرها جلسة حضر دفاع المستانفة ادلى بمذكرة مرفقة بنسخة من تقرير الخبرة ، تخلف الطرف المستانف عليه رغم الاستدعاء فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 30/12/2025.

محكمة الإستئناف

حيث انه من جملة ما عابه الطاعن على الحكم خرق القانون لكون الإنذار بلغ اليه بتاريخ 22-1-2024 بينما الدعوى قدمت بتاريخ 17-4-2025 أي بعد مرور ازيد من ستة اشهر كاجل سقوط لمباشرة دعوى الافراغ.

و حيث صح ما عابه الطاعن اذ انه و بالرجوع الى وثائق الملف فان الإنذار بالافراغ لايلولة العقار للسقوط بلغ اليه بواسطة ابنه المدعو محمد (ا.) بتاريخ 22-1-2024 و تم منحه اجل 15 يوما وان المستانف عليهم لم يتقدموا بالدعوى من اجل الافراغ الا بتاريخ 17-04-2024 أي بعد مرور اكثر من سنة على انتهاء الاجل الممنوح بالانذار .

و حيث انه تطبيقا لمقتضيات المادة 26 من قانون 49-16 فان حق المكري يسقط في طلب المصادقة على الإنذار بمرور ستة اشهر من تاريخ انتهاء الاجل الممنوح للمكتري في الإنذار و يكون الامر فيما انتهى اليه قد جانب الصواب و يتعين الغاؤه و الحكم من جديد تبعا لذلك برفض الطلب و إبقاء الصائر على رافعه

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و غيابيا للمستانف عليهم :

في الشكل: قبول الاستناف

في الموضوع : باعتباره و الغاء الامر المستانف فيما قضى به و الحكم من جديد برفض الطلب و إبقاء الصائر على رافعه .