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Vente de l'immeuble loué

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des droits du nouveau propriétaire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement et en résiliation formée par l'acquéreur.

L'appelant, preneur à bail, contestait la qualité du nouveau bailleur à réclamer les loyers échus antérieurement à la notification de la cession de l'immeuble. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acquéreur a qualité pour réclamer les loyers dus à compter de la date de son acquisition, et non de la seule date de la notification de la cession au preneur.

Elle précise que si les paiements effectués de bonne foi entre les mains de l'ancien bailleur avant cette notification sont libératoires, la dette subsiste pour tous les loyers impayés depuis le transfert de propriété. Le nouveau bailleur, étant subrogé dans les droits et obligations du vendeur, est fondé à poursuivre le recouvrement de l'intégralité des créances locatives nées postérieurement à la vente.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif au paiement des loyers après la vente du local commercial, la cour d'appel de commerce précise les conditions d'opposabilité de la cession au preneur et les modes de preuve du paiement. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés locatifs.

L'appelant contestait sa défaillance, arguant d'une part de l'absence de notification formelle de la cession et de la poursuite de ses paiements à l'ancien propriétaire, d'autre part de l'existence d'une garantie locative devant compenser la dette. La cour retient qu'un précédent commandement de payer mentionnant le changement de propriétaire constitue une notification suffisante de la cession de créance.

Elle rappelle ensuite, au visa de l'article 443 du dahir des obligations et des contrats, que la preuve du paiement d'une dette excédant dix mille dirhams ne peut être rapportée par témoins, ce qui rendait la demande d'enquête inopérante. La cour constate cependant que le montant du loyer mensuel retenu par le premier juge était erroné et le ramène à celui stipulé dans le bail originel, faute pour le nouveau bailleur de justifier d'une augmentation opposable.

En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement en son principe, notamment sur l'expulsion, mais le réforme sur le quantum des condamnations, et fait droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les modalités de notification au preneur de la cession du droit au paiement des loyers consécutive à la vente de l'immeuble loué. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour défaut de paiement et prononcé l'expulsion, retenant que la connaissance de la cession par le preneur résultait d'une précédente instance l'ayant opposé au nouveau bailleur.

L'appelant soutenait que la cession ne lui était pas opposable faute d'avoir été notifiée selon les formes de l'article 195 du dahir formant code des obligations et des contrats, et contestait subsidiairement la validité de la sommation de payer qui incluait des loyers non dus. La cour retient que la notification de la cession de créance est une question de fait pouvant être prouvée par tous moyens et que l'article 195 précité n'impose aucune forme sacramentelle.

Dès lors, elle considère que la connaissance certaine du changement de propriétaire par le preneur, acquise lors d'une action judiciaire antérieure, rend la cession opposable et fonde le droit du nouveau bailleur à réclamer les loyers. La cour écarte en outre le moyen tiré de la nullité de la sommation, jugeant que l'inclusion de sommes indues ne vicie pas l'acte, le juge conservant son pouvoir d'apurer les comptes entre les parties.

Le paiement partiel des loyers réclamés étant insuffisant à purger le commandement, le manquement contractuel est caractérisé. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement sur le seul quantum des loyers dus, en déduisant les sommes réglées au précédent bailleur, mais le confirme sur le principe de l'expulsion et fait droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel portant sur l'indemnisation du preneur évincé d'un local menaçant ruine, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences de la cession de l'immeuble par le bailleur. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité pour privation de son droit de retour.

L'appelant principal contestait le principe même de l'indemnisation, arguant de l'absence de droit à réparation en cas d'éviction pour péril et du défaut de notification par le preneur de son intention d'exercer son droit de retour. L'appelant incident critiquait l'expertise judiciaire pour n'avoir évalué que le seul droit au bail.

La cour écarte ces moyens en retenant que la cession de l'immeuble à un tiers prive définitivement le preneur de son droit de retour, ouvrant droit à une indemnisation sur le fondement de l'article 13 de la loi 49-16. Elle précise que l'absence de déclarations fiscales n'est pas un obstacle à la détermination du préjudice.

La cour retient en outre que la démolition de l'immeuble a entraîné la disparition des éléments corporels et incorporels du fonds de commerce, à l'exception du seul droit au bail. Dès lors, l'expertise ayant correctement évalué cet unique élément subsistant, la demande de contre-expertise est rejetée.

Le jugement est en conséquence confirmé et les appels principal et incident sont rejetés.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé délivré par le nouveau propriétaire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction.

Les preneurs soulevaient l'absence de relation locative directe avec l'acquéreur, une erreur matérielle dans la désignation du local et le défaut de notification de la vente. La cour retient que le droit au bail est transmis à l'acquéreur par l'effet de la vente, la production du titre de propriété suffisant à établir sa qualité à agir.

Elle juge que le congé, mentionnant le titre foncier et ayant été valablement délivré aux preneurs, est régulier nonobstant une erreur sur le numéro administratif du local. La cour considère par ailleurs que la délivrance du congé par le nouveau propriétaire vaut notification de la cession au preneur.

Elle rappelle enfin que l'éviction pour usage personnel n'est subordonnée à aucune condition de durée de détention du bien par le bailleur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'opposabilité à l'acquéreur des autorisations de travaux données par l'ancien bailleur. L'appelant soutenait que les changements structurels, même antérieurs à son acquisition, justifiaient la résiliation du bail.

La cour procède à un examen distinct de chaque modification alléguée, à savoir l'édification d'une cloison, le déplacement d'installations sanitaires et la construction d'une mezzanine. Elle constate que l'ensemble de ces travaux a été réalisé avant la cession de l'immeuble, avec l'autorisation expresse de l'ancien propriétaire et sur la base de permis administratifs.

La cour retient dès lors, au visa de l'article 694 du dahir formant code des obligations et des contrats, que le nouveau propriétaire est substitué dans tous les droits et obligations de son auteur. Par conséquent, les consentements donnés par l'ancien bailleur aux modifications des lieux sont pleinement opposables à l'acquéreur, qui a acquis le bien en son état et ne peut se prévaloir de ces travaux pour solliciter l'éviction.

Le jugement est confirmé.

Confrontée à une demande de renouvellement de bail commercial dirigée contre le bailleur initial et l'acquéreur d'un fonds voisin, la cour d'appel de commerce examine l'incidence d'une action en revendication pendante. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable comme étant prématurée, l'acquéreur ayant engagé une instance distincte pour faire constater une emprise des lieux loués sur sa propre parcelle.

La preneuse appelante soutenait que la cession de l'immeuble emportait, en application de l'article 694 du dahir des obligations et des contrats, substitution de plein droit de l'acquéreur dans la relation locative, indépendamment du litige foncier. La cour écarte ce moyen en retenant que le litige ne porte pas sur une simple substitution de bailleur, mais sur la délimitation même de l'assiette du bail, contestée par l'acquéreur.

Elle juge que la détermination de la qualité de bailleur pour la partie litigieuse est subordonnée à l'issue de l'action en revendication. La cour précise qu'en cas d'éviction partielle, la preneuse conservera son recours en garantie contre le bailleur initial.

Le jugement d'irrecevabilité est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés. L'appelant contestait la qualité à agir du nouveau propriétaire du local, faute de notification formelle de la cession du droit au bail, et soutenait s'être valablement acquitté des loyers entre les mains du bailleur initial.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'information du preneur par voie d'huissier sur le changement de propriétaire suffit à rendre la cession du droit au bail opposable au locataire, sans qu'il soit nécessaire de joindre le titre de propriété à cette notification. Dès lors, la cour considère que le paiement des loyers effectué par le preneur au profit de l'ancien bailleur, postérieurement à cette notification, n'est pas libératoire.

Elle ajoute que ce paiement, intervenu au surplus après l'expiration du délai imparti dans la sommation de payer, ne saurait faire échec au constat du manquement du preneur à ses obligations. Le jugement prononçant la résiliation du bail et l'expulsion est en conséquence confirmé.

Le débat portait sur la qualité de créancier des loyers en cas de cession de l'immeuble loué. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement formée par les nouveaux propriétaires à l'encontre du preneur, tout en rejetant l'intervention volontaire de l'ancien bailleur qui se prétendait toujours créancier.

L'appelant, bailleur originaire, contestait la force probante du certificat de propriété produit par les acquéreurs et soutenait que son propre contrat de bail n'avait pas été résilié. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le certificat de propriété constitue une preuve suffisante du droit des intimés, faute pour l'appelant de produire un titre contraire.

Elle rappelle que le transfert de propriété de l'immeuble loué emporte de plein droit transfert du contrat de bail au profit de l'acquéreur, qui se substitue au bailleur initial en qualité de successeur particulier. Dès lors, une relation contractuelle directe s'établit entre les nouveaux propriétaires et le preneur, rendant les premiers seuls créanciers des loyers échus postérieurement à la cession.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'éviction des preneurs pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des nouveaux propriétaires du local. Les appelants, héritiers du preneur initial, contestaient la qualité à agir des bailleurs au motif que la vente du bien ne leur avait pas été notifiée conformément à l'article 195 du dahir des obligations et des contrats.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en distinguant la vente de l'immeuble loué de la simple cession de créance. Elle retient que l'acquéreur, en sa qualité d'ayant cause à titre particulier du vendeur, est substitué de plein droit dans les droits et obligations résultant du bail, sans qu'il soit nécessaire de procéder à la notification exigée en matière de cession de créance.

La production de l'acte de vente suffit donc à établir la qualité à agir du nouveau bailleur. La cour relève en outre que les preneurs, destinataires d'une mise en demeure de payer, ne pouvaient invoquer leur ignorance du nouveau créancier pour justifier leur défaillance, leur état de demeure étant ainsi caractérisé.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, l'appelant contestait d'une part la qualité à agir du bailleur initial après la cession de l'immeuble, et d'autre part sa propre qualité à défendre, soutenant que le bail avait été conclu par la société qu'il représente et non par lui à titre personnel. La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en retenant qu'une procuration spéciale, par laquelle le nouvel acquéreur mandate le cédant pour recouvrer les loyers, établit la qualité à agir de ce dernier, peu important que cet acte soit postérieur au jugement de première instance dès lors qu'il manifeste une subrogation dans le droit de percevoir les créances.

Sur le second moyen, la cour rappelle, au visa de l'article 418 du dahir formant code des obligations et des contrats, que les décisions de justice antérieures fixant le loyer entre les parties constituent une preuve des faits qu'elles constatent. Il ressortait de ces décisions que la relation locative liait le bailleur au preneur en son nom personnel, et non en tant que représentant d'une personne morale.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce examine l'opposabilité, par un sous-locataire à l'acquéreur de l'immeuble loué, du pacte de préférence stipulé au seul bénéfice du preneur principal. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande d'exécution forcée de la vente irrecevable. L'appelant soutenait être le cessionnaire des droits du preneur initial et que le pacte, en tant qu'accessoire du bail, s'imposait au nouveau propriétaire. La cour écarte ce moyen en retenant que l'appelant n'est pas cessionnaire du bail mais simple sous-locataire. Dès lors, il est considéré comme un tiers au contrat de bail principal. La cour rappelle qu'en l'absence de lien contractuel direct, et hors les cas limitativement prévus par la loi, le sous-locataire ne peut se prévaloir des clauses du bail principal à l'encontre du bailleur originaire ou de ses ayants cause. Le principe de l'effet relatif des contrats, consacré par l'article 229 du dahir formant code des obligations et des contrats, fait donc obstacle à sa demande. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité aux acquéreurs successifs d'un immeuble de l'obligation de verser l'indemnité d'éviction au preneur, lorsque le motif de démolition et reconstruction ayant justifié le congé se révèle fallacieux. Le tribunal de commerce avait condamné les seuls bailleurs initiaux au paiement de l'indemnité, mettant hors de cause les acquéreurs postérieurs. L'appelant, preneur évincé, soutenait que l'obligation de réparation devait être étendue aux acquéreurs, en leur qualité d'ayants cause particuliers ayant eu connaissance de la procédure d'éviction et y ayant même adhéré. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen et retient que les conséquences juridiques d'un congé, notamment l'obligation d'indemnisation en cas de non-réalisation du motif invoqué, ne pèsent que sur son auteur, à savoir le bailleur ayant initié la procédure. La cour considère que ni l'acquisition de droits indivis en cours de procédure, ni l'engagement d'un acquéreur de s'approprier la procédure d'expulsion, ne suffisent à transférer cette obligation personnelle du bailleur initial. Dès lors, les effets du congé et du jugement de validation ne sauraient être étendus aux acquéreurs successifs, tiers à la procédure initiale. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les effets de la cession d'un local commercial postérieurement à un jugement définitif prononçant la résiliation du bail moyennant indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait condamné l'occupant au paiement d'une indemnité d'occupation mais rejeté la demande d'expulsion formée par le nouvel acquéreur. L'acquéreur soutenait en appel la continuation de la relation locative, faute pour l'ancien bailleur d'avoir versé l'indemnité d'éviction, tandis que l'occupant, par appel incident, excipait de la libération de sa dette par consignation des sommes dues. La cour écarte la demande d'expulsion en retenant que la relation locative avait été définitivement éteinte par le jugement antérieur ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Elle relève qu'en l'absence de preuve d'un renouvellement du bail ou de l'exercice du droit de repentir par l'ancien propriétaire, le nouvel acquéreur ne peut se prévaloir d'un bail à résilier et ne peut réclamer qu'une indemnité d'occupation. La cour juge en outre que la consignation des indemnités d'occupation au nom de l'ancien propriétaire, et non de l'acquéreur, constitue un paiement fait à un tiers sans qualité pour le recevoir et ne saurait libérer le débiteur. En conséquence, la cour rejette l'appel incident, confirme le jugement entrepris tout en réparant une omission matérielle pour condamner l'occupant au paiement d'un complément d'indemnité.

La cour d'appel de commerce retient qu'un occupant justifiant d'un contrat de bail, même conclu avec le précédent propriétaire, ne peut être considéré comme un occupant sans droit ni titre. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par le nouveau propriétaire au motif que l'occupant disposait d'un titre locatif. L'appelant soutenait que ce bail, auquel il n'était pas partie, lui était inopposable en application du principe de l'effet relatif des contrats et faute d'inscription sur le titre foncier. La cour écarte ce moyen en considérant que la production du contrat de bail suffisait à prouver l'existence d'un titre d'occupation, rendant ainsi la demande d'expulsion pour occupation sans titre infondée. La cour relève au surplus que l'occupant avait, en cours d'instance d'appel, volontairement restitué les clés des lieux, ce qui confortait le rejet de la demande. Dès lors, le jugement de première instance est confirmé et l'appel rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une cession d'immeuble au locataire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du nouveau propriétaire. L'appelant soutenait ne pas avoir été informé de la cession et avoir continué de payer les loyers à l'ancien bailleur. La cour écarte ce moyen, considérant que le défaut de notification de la cession du bien loué au preneur ne vicie pas la sommation de payer émanant du nouveau propriétaire, dès lors que ce dernier justifie de son titre. Elle retient que la qualité pour agir du nouveau bailleur est ainsi établie et qu'il appartient au preneur, en application de l'article 663 du dahir des obligations et des contrats, de rapporter la preuve libératoire du paiement des loyers réclamés. La cour relève en outre que le premier juge a correctement fixé le montant des arriérés sur la base de la somme stipulée au contrat de bail initial, faute de preuve d'une augmentation convenue. Le jugement entrepris est donc confirmé.

Il résulte de l'article 694 du Dahir des obligations et des contrats que l'acquéreur d'un immeuble loué est substitué de plein droit aux droits et obligations du bailleur initial. Par conséquent, les décisions de justice rendues à l'encontre de ce dernier, notamment celle ordonnant la réintégration du preneur, sont opposables à l'acquéreur en sa qualité d'ayant cause à titre particulier.

Encourt dès lors la cassation pour défaut de réponse à conclusions, l'arrêt d'une cour d'appel qui, saisie d'une difficulté d'exécution, s'abstient d'examiner le moyen du preneur fondé sur l'opposabilité de la décision de réintégration au nouveau propriétaire des lieux.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le droit à indemnisation du preneur, qui a édifié des constructions sur le bien loué avec l'autorisation écrite du bailleur initial, constitue une charge grevant l'immeuble qui se transmet à l'acquéreur subséquent. Ayant souverainement constaté, sur la base des termes du contrat de bail et des titres de propriété décrivant le bien comme un terrain nu, que les constructions avaient été réalisées par le preneur après la conclusion du bail, la cour d'appel en déduit exactement que l'acquéreur est tenu de l'indemniser.

Elle exerce en outre son pouvoir souverain d'appréciation en se fondant sur un rapport d'expertise pour fixer le montant de l'indemnité, qu'elle peut ajuster sans être tenue par les factures des travaux.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le nouveau propriétaire d'un immeuble loué a, dès la conclusion de la vente, qualité pour donner congé au preneur, quand bien même son titre de propriété n'aurait pas encore été inscrit sur les livres fonciers. Par ailleurs, est légalement justifiée la décision qui écarte un moyen fondé sur la fausseté de la notification du congé dès lors que le preneur s'est contenté d'invoquer le faux sans former une demande incidente en ce sens, une telle demande devant, en vertu de l'article 94 du Code de procédure civile, être présentée sous la forme d'une action en justice et non comme un simple moyen de défense.

Ayant constaté que le contrat de bail et les quittances de loyer produits par le tiers opposant étaient des actes sous seing privé dépourvus de date certaine, c'est à bon droit qu'une cour d'appel en déduit que ces documents ne sont pas opposables au nouvel acquéreur de l'immeuble. Conformément aux articles 694 et 695 du Dahir des obligations et des contrats, le nouvel acquéreur n'est en effet tenu de poursuivre le bail que si celui-ci a date certaine antérieure au transfert de propriété.

Encourt la cassation pour défaut de base légale l'arrêt qui, pour rejeter la demande d'éviction formée par le nouveau propriétaire d'un local commercial, qualifie le transfert de propriété de cession de créance et lui applique les formalités de notification prévues à l'article 195 du Code des obligations et des contrats. En effet, en cas de vente de l'immeuble loué, le nouveau propriétaire se substitue de plein droit au bailleur initial dans l'ensemble des droits et obligations découlant du contrat de bail, sans être tenu de respecter les formalités de la cession de créance pour faire valoir ses droits à l'encontre du locataire.

Il résulte des articles 229 et 694 du Dahir des obligations et des contrats que le contrat de bail n'est pas résilié par la vente de l'immeuble loué, l'acquéreur se substituant au vendeur dans tous les droits et obligations qui en découlent. Viole ces dispositions la cour d'appel qui, pour annuler un congé avec refus de renouvellement fondé sur la volonté de démolir pour reconstruire, retient que la vente de l'immeuble postérieurement à la délivrance dudit congé caractérise une intention spéculative et prive de son sérieux le motif allégué, alors que cette cession est sans effet sur la validité du congé, le nouvel acquéreur étant tenu de poursuivre la procédure engagée par son auteur.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, en application de l'article 694 du Dahir des obligations et des contrats, rejette la tierce opposition formée par un occupant contre une décision d'expulsion. Ayant constaté que le contrat de bail invoqué n'avait pas de date certaine, faute d'enregistrement ou de légalisation des signatures, elle en a exactement déduit qu'il n'était pas opposable au nouvel acquéreur de l'immeuble, peu important que d'autres documents administratifs attestent de la résidence de l'occupant dans les lieux avant la vente.

L'acquéreur d'un immeuble loué, en sa qualité d'ayant cause particulier du bailleur, lui est substitué dans tous les droits et obligations résultant du contrat de bail. En conséquence, une cour d'appel retient à bon droit que ce nouveau propriétaire a qualité pour délivrer un congé au preneur, sans être tenu de procéder à une notification de la vente selon les formalités prévues pour la cession de créance par l'article 195 du dahir des obligations et des contrats.

Par ailleurs, l'effet dévolutif de l'appel autorisant les parties à présenter en cause d'appel les moyens et pièces qu'elles n'avaient pas soumis au premier juge, ne viole pas le principe du double degré de juridiction la cour d'appel qui statue au vu de documents produits pour la première fois devant elle.

L’acquéreur d’un bien immobilier loué, en sa qualité d’ayant cause à titre particulier, est substitué de plein droit dans les droits et obligations du bailleur initial dès la conclusion de la vente. Il n’est donc pas tenu de notifier formellement la vente au locataire selon les modalités de la cession de créance prévues à l’article 195 du Dahir des Obligations et des Contrats, ces dispositions étant inapplicables en la matière.

En l’espèce, la Cour d’appel relève que le locataire avait une connaissance certaine du changement de propriétaire. Par conséquent, le paiement des loyers qu’il a continué d’effectuer auprès de l’ancien bailleur n’est pas libératoire. Le défaut de paiement envers le nouveau propriétaire est ainsi caractérisé, une offre partielle étant insuffisante pour y remédier.

Ce manquement constitue un motif grave et légitime au sens du Dahir du 24 mai 1955 justifiant la résiliation du bail. Infirmant le jugement de première instance, la Cour valide en conséquence le congé, prononce l’expulsion du locataire et le condamne au paiement des arriérés locatifs.

La Cour Suprême censure l’arrêt d’une cour d’appel ayant retenu le défaut de qualité à agir d’un bailleur pour annuler un congé. La haute juridiction estime que les juges du fond ne pouvaient se fonder sur des documents jugés non concluants pour affirmer la perte du droit de propriété. Face à une contestation sérieuse, il leur incombait d’ordonner une mesure d’instruction pour établir la réalité des droits du bailleur, privant ainsi, à défaut, leur décision de toute base légale.