وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم السيد مصطفى (ا.) بواسطة دفاعه ذ/ المصطفى غفير بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 19/03/2024 يستأنف بمقتضاه الأمر الصادر نائب عن رئيس المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 06/12/2023 تحت عدد 6511 في الملف رقم 1490/8101/2023 والقاضي بتحديد مبلغ 60.000.00 درهم كتعويض احتياطي كامل يستحقه المدعي في حالة حرمانه من حق الرجوع مع تحميل المدعى عليه الصائر .

حيث بجلسة 29/04/2024 تقدم السيد عبد السلام (ع.) بواسطة دفاعه ذ/ محمد العرباوي بمذكرة جواب مع إستئناف فرعي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 26/04/2024 يستأنف بمقتضاه نفس الحكم أعلاه.

في الشكل:

حيث أنه لا يوجد بالملف ما يفيد التبليغ المستأنف أصليا مما يكون معه استئنافه قدم داخل الأجل القانوني و مستوف لكافة شروط قبوله فهو مقبول شكلا .

و حيث أن الاستئناف الفرعي قدم مستوفيا لكافة الشروط الشكلية المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا .

وفي الموضوع:

حيث يستفاذ من وثائق الملف ووقائع الأمر المطعون فيه أن المستأنف عليه عبد السلام (ع.) تقدم بمقال استعجالي مؤدى عنه بتاريخ 2023/03/03 جاء فيه أنه كان يشغل محلا تجاريا يمارس فيه حرفة الخياطة العصرية وتم إفراغه بمقتضى امر عدد 2418 الصادر بتاريخ 2022/04/27 في الملف عدد 2022/8117/1853 وانه تم تنفيذ الامر بتاريخ 2022/06/08 وانه سبق أن وجه انذارا للمدعى عليه يرغب فيه الرجوع إلى المحل طبقا لمقتضيات المادة 13 من قانون 49.16 وانه بعد مدة وصل إلى علمه أن المدعى عليه قام بتفويت العقار برمته لشخص آخر بمبلغ 640.000.00 درهم وانه بعد توجهه للعقار وجد هناك عمال وصاحب العقار الجديد والذي أكد انه فعلا أنه المالك الجديد والتمس تعويض مسبق قدره 5000 درهم والامر بإجراء خبرة قصد تحديد التعويض المستحق عن فقدان الاصل التجاري وحفظ الحق في تقديم طلباته النهائية مع النفاذ المعجل والصائر.

وبناء على ادلاء نائب المدعى عليها بمذكرة جوابية التمس فيها عدم قبول الطلب لأن المكتري لا يحق له الحصول على التعويض إلا في حالة حرمانه من الرجوع وارفق مذكرته بمحضر تنفيذ، قرار جماعي.

وبناء الامر التمهيدي تحت عدد 209 الصادر بتاريخ 2023/04/19 والقاضي بإجراء خبرة تقويمية انتدب للقيام بها الخبير أحمد الصابري والذي استبدل بالخبير احمد فلاح الذي خلص في تقريره إلى تحديد التعويض الكامل بمناسبة فقدان المكتري لأصله التجاري في مبلغ 60.000 درهم

. وبناء على مذكرة بعد الخبرة لنائب المدعي والذي التمس فيها أساسا اجراء خبرة مضادة قصد تحديد التعويض وفق مقتضيات المادة 7 من قانون ،49.16 ، واحتياطيا الحكم على المدعى عليه بأدائه مبلغ وبناء على مذكرة بعد الخبرة لنائب المدعى عليه والتي التمس الحكم برفض الطلب لأن المحل قد تم شراؤه في سنة 2022 وان الافراغ كان بناء على قرار الادارة وان عناصر الاصل التجاري اندثرت وان الخبير قام بتقويم هذا العنصر والزم بها العارض بالرغم ان هذا الاخير تملك في وقت لا وجود لحق الايجار الذي زال مع تنفيذ القرار الاداري بالهدم.

وبعد تبادل المذكرات و الردود أصدرت رئاسة المحكمة الأمر المشار اليه أعلاه موضوع الطعن بالاستئنافين الأصلي و الفرعي.

أسباب الاستئناف الأصلي :

حيث يتمسك المستانف بكون الافراغ المحل ايل للسقوط يعتبر من الأسباب المنهية للعلاقة الكرائية التي يجد فيها المالك نفسه ملزما باتخاذ ما يلزم لافراغ المكتري بضغط من الإدارة التي تصدر قرارا فوريا يواجه به المالك بالدرجة الأولى إذ حدد المشرع في المادة الثانية من القانون المتعلق بالمباني الآيلة للسقوط وتنظيم عمليات التجديد الحضري مفهوم المبنى الايل للسقوط وهي تلك البناية التي يمكن ان يؤدي انهيارها الكلي او الجزئي الى الحاق ضرر بالمارين ان الافراغ قد بني على هذا السبب بعدما ثبت بان العقار ايل للسقوط بما في ذلك الجزء البسيط الذي يشغله المستأنف عليه والذي تقل مساحته عن 8 متر مربع وذلك بواسطة قرار رئيس الجماعة التابع لها هذا العقار و ان المادة 8 من القانون لم تلزم المكري بأداء أي تعويض للمكتري في الحالة التي يكون فيها سبب الافراغ هو ان المبنى ايل للسقوط ، فضلا على ان المكتري لم يسلك مسطرة حفظ الحق في الرجوع وتوجيه اشعار بذلك الى المالك مما يسقط حقه في المطالبة بالتعويض و ان المكتري لم يثبت للمحكمة بان العارض مسؤول عن ما ال اليه المبنى من اهتراء ، او وجه له أي انذار في الموضوع من اجل إعادة ترميم المحل او القيام بما يلزم من اعمال الصيانة حيث ان ما قضت به المحكمة من تعويض لم يكن مؤسسا على التصاريح الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة عن تاريخ المطالبة انسجاما مع المادة 7 من القانون 49- 16 علما ان المشرع قد قيد من سلطة الخبير في تقديره التعويض عندما حدد له مشتملاته على سبيل الحصر ، كما صرح المستأنف عليه للخبير بانه لا يصرح بنشاطه التجاري لإدارة الضرائب وبالتالي فان نشاطه لا يكتسي طابع الرسمية وغير مصرح به والحالة هذه فان التعويض الذي قضى له به من طرف المحكمة التجارية الابتدائية مبالغ فيه لا يتناسب والقيمة التجارية للمحلات المصرح به ضريبيا والمماثلة وبالتالي فان القيمة الكرائية التي اعتمدها الخبير وصادقت عليه المحكمة لتقويم الحق في الايجار مبالغ فيه و أنه بالإضافة الى ذلك فان المستأنف عليه ادلى للمحكمة بوقائع غير صحيحة لما صرح لها بان العارض قد باع العقار بمبلغ 640000 درهم و الحال ان ثمن البيع كان هو 500000 درهم و ان التعويض الذي قضى به لفائدة المستأنف عليه من الوجهة القانونية المحضة غير مستحق تماما لعدم اشعار هذا الأخير للمستأنف بحق الرجوع ، لذلك تلتمس أساسا الغاء الحكم المستأنف فيما قضى به وبعد التصدي الحكم برفض الطلب و احتياطيا الغاء الحكم المستأنف مع تعديله بخفض التعويض المستحق للمستأنف عليه الى 12000 درهم .

و بجلسة 29/04/2024 أدلى دفاع المستأنف عليه بمذكرة جوابية مع استئناف فرعي مؤدى عنه جاء فيها من حيت الدفع الوحيد بكون العارض لا يستحق أي تعويض نظرا لكون المحل هو آيل للسقوط و كذلك لم يوجه أي إنذار يشعر فيه المستأنف أنه يتمسك بحقه في الرجوع : فإن هذا الزعم لا سند له من القانون و الواقع ذلك أن العارض أسس دعواه بناءا على مقتضيات المادة 13 من القانون 49.16 الفقرة الأخيرة و أنه برجوع محكمة للوثائق المرفقة في تقرير الخبرة و التي أدلى بها المستأنف لسيد الخبير فانه من ضمنها عقد بيع لهذا العقار من طرف المستأنف للغير و بتالي فان واقعة حرامان المستأنف عليه من الرجوع ثابتة بعقد البيع مما يكون معه المستأنف عليه مستحق للتعويض . كذلك بخصوص الدفع بكون المستأنف عليه لم يوجه أي إنذار للمستأنف للمطالب بحقه في الرجوع فهو دفع عديم الأساس ذلك أنه برجوع محكمة لمقال المستانف عليه سوف يتبين لها أنه مرفق بمحضر أصلي منجز من طرف المفوض القضائي عبد المجيد الفرحاوي مرفق بالإنذار وبتالي فان كل الدفوع التي ستند عليها المستأنف في استئنافه غير منتجة في نازلة الحال مما يتوجب معه من محكمة استبعادها .

في الاستئناف الفرعي ذلك انه ما يعاب على هذا الأمر المستأنف هو مصادقة المحكمة على تقرير السيد الخبير رغم العلل التي أثارها المستأنف فرعيا خلال المرحلة الابتدائية و أن المستأنف فرعيا لا يرى مانعا في إعادة سردها لمحكمة مادام أنه من اثر الاستئناف هم نشر الدعوى من جديد ذلك أنه برجوع محكمة لتقرير السيد الخبير سوف تلاحظ أن السيد الخبير لم يعتمد تحديد التعويض عن فقد المستأنف فرعيا للأصل التجاري إلا على عنصر وحيد هو قيمة الحق في الإيجار واستبعد باقي العناصر الأخرى الحق في الكراء و الاتصال بالزبناء و السمعة التجارية بعلة أن هدا العقار أصبح في ملكية شخص أخر و أنه جاء في قرار لمحكمة النقض عدد 902 الصادر بتاريخ 1662011 في الملف التجاري عدد 477322011 منشور بكتاب منازعات الكراء التجاري من خلال قضاء محكمة النقض الجزء الأول ص 248 و ما يليها إذ تراعي المحكمة في تحديد قيمة الأصل التجاري العناصر التي تتأثر بالانتقال و هي الحق في الكراء و الاتصال بالزبناء و السمعة التجارية و كذا جاء في قرار أخر قرار عدد 938 في الملف التجاري الصادر بتاريخ 0672005 في الملف عدد 7592004 منشور بكتاب قرارات الغرفة التجارية لمنقار يونس ص 177 وما يليها : يجب أخد جميع عناصر الأصل التجاري بعين الاعتبار عند تقدير التعويض عن فقدانه بسبب الإفراغ و اغفال بعض العناصر المذكورة يؤدي إلي نقض القرار المطعون فيه " ، لذلك يلتمس من حيت المذكرة الجوابية رد الاستئناف الأصلي لعدم جديته و من حيث الاستئناف الفرعي وبعد التصدي رد الحكم الابتدائي فيما قضى به مع رد تقرير الخبرة للعلل الواردة أعلاه مع الأمر بخبرة مضادة جديدة مع حفظ حق المستأنف الفرعي في تحديد التعويض المناسب بناءا عليها .

وحيث عند إدراج القضية بجلسة 21/05/2024 حضر ذ/ الخلفي عن ذ/ غفير والتمس اجلا اضافيا فتقرر حجز الملف للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 04/06/2024 مع حفظ الحق لها خلال المداولة

محكمة الاستئناف

في الاستئنافين الاصلي و الفرعي معا:

حيث يعيب المستأنف اصليا على الحكم المستأنف مجانبته للصواب و موجبا للالغاء لكون المادة 8 من القانون 49.16 لم تلزم المكري باداء اي تعويض للمكتري في الحالة التي يكون فيها سبب الافراغ هو ان المبنى آيل للسقوط فضلا على ان المكتري لم يسلك مسطرة حفظ الحق في الرجوع وتوجيه اشعار بذلك الى المالك مما يسقط معه حقه في المطالبة بالتعويض كما أن التعويض المحكوم به لم يكن مبنيا على التصاريح الضريبية للسنوات الاربع الاخيرة عن تاريخ المطالبة ملتمسا تخفيضه الى مبلغ (12.000درهم) في حين عاب المستأنف الفرعي على الامر المستأنف مصادقته على تقرير خبرة بالرغم من الدفوع التي اثارها بشأنها وهو أن الخبير اعتمد في تحديد التعويض عن فقد المستأنف الفرعي للاصل التجاري على عنصر وحيد وهو قيمة الحق في الايجار و استبعد باقي العناصر الاخرى بعلة أن العقار اصبح في ملك الغير ملتمسا اجراء خبرة مضادة جديدة.

لكن حيث أن ما اثاره المستأنف الاصلي يبقى غير ذي اساس ذلك أن المادة 13 من القانون 49.16 اعطت للمكتري حق الحصول على تعويض عن الافراغ والذي يحدد له بناء على طلبه يحتسب وفق مقتضيات المادة 7 من القانون المذكور يستحقه في حالة حرمانه من حق الرجوع كما أن الكراء يبقى قائما رغم تفويت العقار و يجعل المالك الجديد يحل محل السابق و يلتزم بتنفيذ الالتزامات المترتبة عن عقد الكراء استنادا للمادة 694 ق.ل.ع وبالتالي يكون ملزما باداء التعويض في حالة حرمان المكتري من حق الرجوع الى المحل بعد سلوك هذا الاخير للمساطر المقررة لذلك وهو الامر الوارد في نازلة الحال كما أن التصاريح الضريبية ليست معيارا يستوجب توفره لتحديد التعويض و يبقى ما يتمسك بشأن كل ذلك في غير محله كما أن منازعة المستأنف عليه اصليا أو المستأنف فرعيا في التعويض المحكوم به و الخبرة المنجزة ابتدائيا لا تستقيم على أساس إذ بالاطلاع على التقرير المذكور يتبين أن المستأنف فرعيا صرح لدى الخبير بانه لا يتوفر على التصريحات الضريبية بحكم أنه لم يصرح بنشاطه لدى مصلحة إدارة الضرائب وأدلى فقط بنسخة من النموذج 7 مؤرخ في 03/02/2021 فضلا انه بالاطلاع على التقرير المنجز يتبين أن المحل اصبح في ملك الغير كما أنه بهدم المحل فقد كل معالمه و عناصره المادية و المعنوية حيث لم يبق سوى الحق في الايجار أو الكراء (المادة 25 من نفس القانون) وأنه بمطالعة التقرير يتبين أن الخبير أفاد بالسومة الكرائية هي 200 درهم شهريا وأنه بعد التحريات التي قام بها مع حرفي المنطقة فإنه خلص الى ان المشاهرة الحالية لمحلات مماثلة تتراوح ما بين 900 و 1500درم في الشهر ومادام أن مدة الاستغلال ازيد من 30 سنة فإن التعويض المحدد من قبله مع مراعاة ما ذكر هو جد مناسب ولا مبرر لاجراء خبرة مضادة .

وحيث و استنادا للمعطيات اعلاه فإن الامر المستأنف جاء مصادفا للصواب فيما قضى به و يتعين لذلك تأييده و رد الاستئنافين الاصلي و الفرعي لعدم ارتكازهما معا على اساس .

لهذه الأسباب

إن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا .

في الشكل : قبول الإستئنافين الأصلي و الفرعي .

في الموضوع : بردهما و تأييد الحكم المستأنف مع إبقاء صائر كل استئناف على رافعه . .