وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم الطاعن بواسطة نائبه بمقال مسجل و مؤدى عنه بتاريخ 01/09/2025 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 06/05/2025 تحت عدد 6025 ملف عدد 4635/8205/2024 الذي قضى : في الطلب الأصلي وطلبي الادخال في الدعوى في الشكل : بعدم الدعوى في مواجهة شركة (م. ت.) و السيد كريم (ب.) وقبولها فيما عدى ذلك وفي الموضوع : بأداء المدعى عليها شركة (ك.) لفائدة المدعي السيد محمد (ب.) تعويضا عن إنهاء عقد كراء المحل التجاري الكائن بالعقار ذي الرسم العقاري /C38312، وقدره 1.193.000 درهم، مع الفوائد القانونية من تاريخ الطلب الى غاية التنفيذ وتحميلها الصائر.

في الشكل:

حيث لادليل بالملف على تبليغ الطاعن بالحكم المطعون فيه مما يبقى معه مقدما وفق صيغه القانونية صفة وأجلا وأداءا فهو مقبول شكلا .

في الموضوع :

حيث يستفاد من وقائع النازلة ووثائقها والحكم المطعون فيه أن المدعي تقدم بواسطة نائبه بمقال مسجل ومؤدى عنه يعرض خلاله أنه كانت تربطه علاقة كرائية بشأن المحل التجاري الكائن بالعقار ذي الرسم العقاري /C38312،وأن المدعى عليها سبق أن وجهت إنذارا للمدعي من أجل الهدم وإعادة البناء صدر على إثره الحكم بتاريخ 02/10/2019،والذي قضى بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ مقابل تعويض احتياطي، تم تأييده استئنافيا بموجب قرار قضى بالافراغ مقابل تعويض احتياطي قدره 1.193.000 درهم؛ إلا أن المدعى عليها لم تباشر أعمال الهدم وإعادة البناء وانما قامت بتفويت العقار موضوع الافراغ لشركة (م. ت.) كما أن تفويت العقار للغير بعد توجيه الإنذار بالافراغ هو سبب كاف للقول بعدم جدية السبب. لأجل ذلك يلتمس الحكم بأداء المدعى عليها له مبلغ 1.193.000 درهم مع الفوائد القانونية، وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميلها الصائر.

وعزز المقال بمحضر تبليغ إنذار ونسخة حكم وقرار استئنافي، عقد تفويت، شهادة ملكية، محضر محاولة افراغ، وقرار محكمة النقض.

وبناءا على مقال ادخال الغير في الدعوى مع الادلاء بالعنوان الجديد للمدعى عليها مدلى به من قبل نائب المدعي بجلسة 04/03/2025،والرامي إلى الحكم بإدخال المشترية لكونها كانت على علم باستغلاله للاصل التجاري وأنه تم افراغه من المحل دون ان تمكنه لا البائعة ولا المشترية من مستحقاته عن فقدان اصله التجاري؛وأن شراء المدخلة في الدعوى للمحل موضوع الافراغ هو السبب المباشر في حصول الضرر المادي والمعنوي وهي ملزمة بالتعويض طبقا للفصلين 77 و78 من ق ل ع ،والحكم على المدعى عليها تضامنا مع شركة (م. ت.)، بأدائهما للمدعي مبلغ التعويض الاحتياطي المحدد في مبلغ 1.193.000 درهم مع الفوائد القانونية وتحميلهما الصائر. وأرفق المقال بصور شمسية من: شهادة تسليم،عقد تفويت وشهادة ملكية.

وبناءا على المذكرة الجوابية لنائب المدعى عليها بجلسة 08/04/2025 مفادها أن صفة المدعية لم تعد قائمة بالنسبة للعقار موضوع النزاع بعد تفويته للمدخلة في الدعوى شركة (م. ت.) حسب الثابت من العقد المدلى به من قبل المدعي؛ وأن التعويض المطالب بتنفيذه هو تعويض احتمالي تم تحديده في حالة الحرمان من حق الرجوع بعد الهدم وإعادة البناء ولا يصبح مستحقا الا في حالة عدم تنفيذ هذا الشرط. وفي الموضوع، أنه حسب العقد المذكور لم تتسلم المدعى عليها من المدخلة في الدعوى من ثمن البيع الا مبلغ 6.770.000 درهم بينما مبلغ 3.480.000 درهم بقي بحوزة الموثق محرر العقد تحسبا لكل طارئ. وأن المدخلة في الدعوى استصدرت حكما عدد 4083 باريخ 21/04/2021 قضى لها في مواجهة المدعى عليه بتعويض قدره 1.060.800 درهم تم تأييده استئنافيا بمقتضى القرار رقم 1350 بتاريخ 17/03/2022 وتم تنفيذه من المبلغ المتبقي في حوزة الموثق. وأن المدخلة في الدعوى أصبحت هي مالكة العقار وحلت محلها في كل الالتزامات المترتبة عن العقار، ملتمسة أساسا عدم قبول الطلب في مواجهتها واخراجها من الدعوى بدون صائر واحتياطيا، رفض الطلب في مواجهتها. وأدلت بصورة من: حكم وقرار.

وبناءا على المذكرة الجوابية لنائب المدخلة في الدعوى شركة (م. ت.) بجلسة 08/04/2025 جاء فيها انها تتمسك بسبقية البت لكون الطلب الحالي هو نفس الطلب موضوع القرار الاستئنافي رقم 157 وبين نفس الخصوم وأن المحكمة لا تنفذ الاحكام بل تصدرها. وفي الموضوع، انه بالرجوع الى العقد التوثيقي المنجز بتاريخ 22/11/2018 في بنده 3 يتضح أن البائعة التزمت بتسليم العقار لها خاليا من المكترين وهو ما تحقق بتاريخ 31/12/2024 حسب الثابت من محضر تنفيذ الافراغ. والتمست أساسا الحكم بعدم قبول الطلب واحتياطيا، إخراجها من الدعوى. وادلت بصورة من: قرارين صادرين عن محكمة الاستئناف، قرار محكمة النقض، محضر الافراغ، ورسالة.

وبناءا على مقال ادخال الغير في الدعوى لنائب المدعي بجلسة 08/04/2025 ، والرامي إلى الحكم بإدخال الموثق الأستاذ كريم (ب.) الذي سبق للمدعي ان قام باجراء حجز على جميع أموال المدعى عليها بين يدي الموثق كضمان عام لاستخلاص دينه الا انه لم يصرح بشيء الى حد الان وبذلك يتحمل مسؤولية تعويضه عن فقدان اصله التجاري تضامنا مع البائعة والمشترية، والحكم على المدخل في الدعوى تضامنا مع المدعى عليها و شركة (م. ت.)، بأدائهم للمدعي مبلغ التعويض الاحتياطي المحدد في مبلغ 1.193.000 درهم مع الفوائد القانونية وتحميلهم الصائر مع حفظ حقه في التعويض عن الاضرار . وأرفق المقال بصور شمسية من: عقد بيع وامر بحجز لدى الغير.

وبناءا على المذكرة الجوابية لنائب المدخلة في الدعوى شركة (م. ت.) بجلسة 29/04/2025 مفادها ان طلب المدعي الرامي الى الادخال يفتقر الى الأساس القانوني. وأن المدعى عليها أدلت بوقائع كاذبة لحثها على التعاقد معها وشراء العقار دون ان تتمكن بعد مرور سنوات من حيازة العقار الذي ضل يستغله المدعي لسنوات الى تاريخ افراغه بالرغم من ان المدخلة في الدعوى شركة (م. ت.) هي مالكة العقار وحرمت من تمكينها منه، ملتمسة الحكم بعدم قبول الطلب وإخراجها من الدعوى والحكم برفض الطلب.

وبناءا المذكرة التعقيبية لنائب المدعي بجلسة 29/04/2025 التي يعرض فيها بخصوص الدفع بسبقية البت، أن موضوع الدعوى السابقة هو الافراغ للهدم وإعادة البناء وان موضوع الدعوى الحالية هو التعويض بعد ثبوت ان هذا السبب غير جدي. وبخصوص دفع انعدام صفة البائعة في الدعوى، فانه مردود لان صفتها مستمدة من الحكم الابتدائي والقرار الاستئنافي المؤيد له ومن عقد تفويت العقار والمشترية كانت عالمة بوجود أصحاب أصول تجارية وهي مسؤولة كذلك عن اضرار المدعي طبقا للفصول 644 الى 696 من ق ل ع. وأن استحقاق التعويض الكامل مقرر في حالة عدم جدية السبب المعتمد في الافراغ بل انهما مسؤولتان عن تعويض الاضرار طبقا للفصول 77و 78 من ق ل ع. وأنه يمكن الاحتجاج عليهما بالعقد الرابط بينهما بما سببه من اضرار للمدعي وأن المشترية مسؤولة عن تعويضه طبقا للفصل 694 من ق ل ع، ملتمسا الحكم وفق مقاله. وادلى بصورة صفحة من مؤلف الدكتور مصطفى (ب.) يتضمن قرار لمحكمة النقض.

وبعد تمام الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه فاستأنفه الطاعن:

أسباب الاستئناف

حيث أكد الطاعن أنه بخصوص عدم قبول إدخال شركة (م. ت.): عللت المحكمة الابتدائية عدم قبول الإدخال بانعدام صفة المدخلة في الدعوى وأن هذا التعليل فاسد وفيه خرق صريح للفصل 103 من ق م م الذي يعطي الحق لأي طرف إدخال أي شخص في الدعوى لأي سبب من الأسباب وأن سبب الإدخال المذكور هو التضامن المنصوص عليه في الفصل 696 من ق ل ع لانه لا يتعلق بكراء محل تجاري وقع تفويته من البائعة شركة (ك.) إلى المشترية (م. ت.) أثناء قيام العلاقة الكرائية، وبتواطؤ بينهما على التفصيل الوارد أعلاه والتضامن منصوص عليه قانونيا حتى بدون تواطؤ وان العلاقة الكرائية تنتقل إلى المالك الجديد للعقار الذي يحل محل المالك القديم في جميع حقوقه والتزاماته طبقا للفصول من 644 وما يليه وخصوصا الفصل 694 و 696 من ق ل ع المتعلقة بالكراء والتفويت وأن صفة المشترية قائمة ومستمرة أي كان التفويت رضائيا أو جبريا وأن الصفة من النظام العام وأن عدم القبول اضر بحقوق العارض ومصالحه وفيه خرق صريح للفصل الأول والفصل 103 من ق .م.م.؛وتضييع لحق العارض في التضامن بين البائعة والمشترية مما يتعين معه إلغاء الحكم وإبطاله والقول بقبول إدخال المشترية المذكورة في الدعوى ومواجهتها بالتعويض المستحق للعارض عن إفراغه من محله التجاري وعن تبليغ حوالة الحق غالى المشترية علل الحكم المطعون فيه عدم قبول إدخال المشترية في الدعوى لانعدام صفتها في الدعوى بسبب عدم تبليغها حوالة الحق لمتابعة المساطر . وحيث إن هذا التعليل فاسد ومخالف للقانون ولوقائع الدعوى وللمراكز القانونية لأطرافها، وللتكييف الواجب التطبيق عليها ذلك أن المشترية باعتبارها مالكا جديدا وطرفا أصيلا في هذه الدعوى ومسؤولة عن تعويض الأصل التجاري للعارض بقوة القانون لان العقار موضوع الشراء مثقل بعدة أصول تجارية ومن ضمنها الأصل دى للعارض وذلك طبقا للفصل 694 من ق ل ع "لا يفسخ عقد الكراء بالتفويت الاختياري في كل حقوقه والتزاماته الناتجة من الكراء القديم" كما ان تعليل الحكم بكون عقد التفويت لا يتضمن حلولها محل البائعة في النزاع الحالي؟ . فهذا التعليل فاسد ومخالف للقانون ولحقيقة النزاع لان الحلول في نازلة الحال مفترض بقوة القانون طبقا للفصل المذكور أعلاه، وفي هذا التعليل فهم خاطئ وخرق صريح لقواعد إدخال الغير كقاعدة مسطرية أضرت بحقوق العارض. كما أخطأ الحكم المطعون فيه في تطبيق قواعد انتقال الحقوق والالتزامات، وحوالة الحق والذمة والحلول التي ينظمها ويكفلها قانون الالتزامات والعقود الفصول 189 إلى 210 وبذلك يكون الحكم محرفا لوقائع الدعوى والمراكز أطرافها وللتكييف الواجب التطبيق عليها، وللنصوص الواجبة التطبيق عليها ومخالف لقرارات محكمة النقض المدلى بها في الملف ويتبين لمحكمة الاستئناف أن الحكم المطعون فيه خرق القانون في صورته السلبية بالإعراض وتجاهل القواعد القانونية المؤطرة للنزاع، الواجبة التطبيق، وفي صورته الايجابية بتطبيق قواعد حوالة الحق على وقائع هذه الدعوى التي لا تنطبق عليها حيث يلزم القانون أن تطبق عليها قاعدة أخرى أي قواعد الكراء البيع وأن قول الحكم المستأنف بانعدام صفة الموثق كريم (ب.) لكون العقد لم ينص على تخصيص التعويض لأداء التعويض الاحتمالي تحريفا لتنصيصات العقد؟ ويعتبر فسادا في التعليل ذلك أن الموثق المذكور يعتبر طرفا مودعا لديه مع المدعى عليهما البائعة والمشترية في الإضرار بالعارض باعتباره محرر العقد عارفا بالأصول التجارية المستغلة في العقار وباعتباره مودعا لديه فأصبح مسؤولا وأمينا عن هذه الوديعة المخصصة لتعويض الأصول التجارية، ومن ضمنها الأصل التجاري للعارض حيث نص العقد صراحة في البند 7 على" إيداع مبلغ 1.480.000,00 درهم بين يدي الموثق لأداء الضرائب وإخلاء المحلات المكتراة ورفع اليد من البنك المركزي الشعبي....... وحيث إن العقد نص بالفعل على تخصيص المبلغ المودع بين يدي الموثق من أجل إخلاء المحلات المكتراة évacuation des magasin donnés à bail" وبذلك يكون تعليل المحكمة محرفا لتنصيصات العقد فأصبح فاسدا ومخالفا للقانون لان التعويض آيا كان احتماليا أو حقيقيا، يكفله القانون وصراحة ظهير تنفيذ القانون 16-49 ويتضح لمحكمة الاستئناف أن تعليلات الحكم المستأنف مختلة بسبب عدم تطبيق القواعد القانونية الواجبة التطبيق على النازلة وان محكمة الاستئناف ستباشر رقابتها وسترد الأمور إلى نصابها إحقاقا للحق والعدل والإنصاف ، ملتمسا قبول الاستئناف شكلا وموضوعا تأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به من أداء في مواجهة شركة (ك.) وإلغاء الحكم الابتدائي جزئيا وإبطاله فيما قضى به من عدم قبول الدعوى في مواجهة المدخلين وبعد التصدي الحكم بقبول الدعوى في مواجهتهم والحكم عليهم بالتضامن مع شركة (ك.) في أداء التعويض المحكوم بع مع فوائده القانونية وتحميل المدعى عليهم الصائر .

أرفق المقال ب: نسخة الحكم المطعون فيه بالاستئناف وقرار محكمة النقض .

وبناءا على المذكرة الجوابية المدلى بها من دفاع شركة (م. ت.) بجلسة 23/10/2025 عرض فيها أنها لما اشترت العقار موضوع النزاع سنة 2016 تم تضمن العقد عدة شروط واقفة «Conditions suspensives" من بينها التزام البائعة بتسليم العقار للعارضة ارض عارية خال ولا يشغله أي احد بمعنى ان المتفق عليه هو ان المالك التزم بإفراغ المكترين باتفاق معهم ولا علم للعارضة باي انذار وقام الموثق بجرد أسماء المكترين الذي يتواجدون بالعقار حسب الثابت من خلال عقد البيع المستدل به من قبل المستأنف وفي هذا السياق وجب التذكير بان الالتزامات المنشأة على الوجه الصحيح وتقوم مقام القانون بالنسبة لمنشئيها ما لم يثبت ما يخالفها والرجوع الى بنود العقد الرابط بين الطرفين يتضح انه معلق على تحقيق مجموعة من الشروط الواقفة " Conditions suspensives تتمثل في قبول البائعة شركة (ك.) تسليم العارضة العقار خال من أي مكتري وعبارة عن ارض عارية وبالرجوع الى الوسيلة المؤسس عليها الطعن الحالي المقدم من قبل المستأنف في الشق المتعلق بإدخال العارضة في الدعوى يتضح ان الطاعنة لم تستوعب هذا الحكم بعلة ان حوالة الحق تنقل بقوة القانون الى المالك الجديد حسب تفسيرها وتأويلها الخاص للنصوص القانونية و هذا شيء مخالف للمقتضيات القانونية لكن خلافا لهذا فانه تطبيقا لمقتضيات الفصل 195 من قانون الالتزامات والعقود كأساس قانوني نجده ينص على ان لا ينتقل الحق للمحال له به تجاه المدين والغير إلا بتبليغ الحوالة للمدين تبليغا رسميا أو بقبوله إياها في محرر ثابت التاريخ، وذلك مع استثناء الحالة المنصوص عليها في الفصل 209 الآتي: ظهير 20 ماي 1939 حوالة الحقوق في شركة يلزم لسريانها على الغير أن تبلغ للشركة أو تقبل منها في محرر رسمي أو في محرر عرفي مسجل داخل المملكة." وان المستقر عليه قضاء حسب القرارات المتواترة التي تنص على القاعدة الأساسية وهي ضرورية تبليغ حوالة الحق حتى يمكن لها ترتيب الاثار القانونية جاء في قرار ملف عدد . 2011/1301/01" لكي ينتقل الحق في الكراء من المكري الى المشتري منه ويصبح المكتري في حالة مطل اذا لم يؤد الكراء الذي انذر بادائه للمشتري يتعين تبليغه بما يفيد انتقال الحق ولا يكفي مجرد اعلامه . اذا لم يتم التبليغ وفق المقرر قانونا فان المشتري بقي مجهولا بالنسبة الى المكتري طالما انه لم يبلغه بما يفيد انتقال حق الملكية اليه مما يترتب عنه استمرار العلاقة الاصلية مع المالكة السابقة" والواضح من خلال القرار الموماً اليه أعلاه ان حوالة الحق في الكراء لها شروط تكمن أساسا في تبليغ الحوالة او قبولها في محرر ثابت . وحيث ان مؤدى هذه القاعدة المستخلصة من قرار المجلس الأعلى المشار اليه أعلاه ان الطرف المشتري بقي مجهولا بالنسبة الى المكتري طالما انه لم يبلغه بما يفيد انتقال حق الملكية اليه مما يترتب عنه استمرار العلاقة الاصلية مع المالكة السابقة وبدليل ان واجبات الكراء ضل يؤديها المكتري الى المالكة السابقة عن طريق ايداعها بصندوق المحكمة كما ان جل المساطر والدعوى قدمت في مواجهة شركة (ك.) ولم يتم محاولة ادخال العارضة في الدعوى الا بعد افراغ المستأنف من العقار. وحيث تأسيسا على هذه المرتكزات يتضح للمحكمة بان الحكم الابتدائي علل حكمه تعليلا مفصلا ودقيقا مؤسس على الفصل 195 من قانون الالتزامات والعقود وذلك بالتنصيص على النقط الاتية وهي : النقطة الأولى : عدم تبليغ حوالة الحق - النقطة الثانية : عقد البيع الذي اشترت من خلاله شركة (م. ت.) العقار لم يمنحها الحق في ممارسة المساطير والنقطة الثالثة هي ان هذا العقد لم يمنحها حق الحلول محل المكرية البائعة في التزاماتها بالنزاع الحالي فبالوقوف على هذا التعليل نجده جاء منسجم ومتناسق مع مقتضيات الفصل 195 من قانون الالتزامات والعقود وما استقر عليه العمل القضائي من خلال محكمة النقض المجلس الأعلى سابقا والذي اكد ضرورة تبليغ حوالة الحق من اجل ترتيب الاثار القانونية تجاه المالك الجديد وحيث اعتبارا لكون الاحكام القضائية تشكل حجة على الوقائع المضمنة بها طبقا للفصل 418 من قانون الالتزامات والعقود فانه من هذا المنطلق ستدلي العارضة بنسخة من القرار الاستئنافي عدد 1350 الصادر في الملف عدد 2022/8232/242 بتاريخ 2022/03/17 الذي قضى بتأييد الحكم الابتدائي الصادر عن المحكمة التجارية في الملف عدد 2020/8201/3998 بتاريخ 2021/04/21 حكم عدد 4083 والذي جاء في منطوقه بما يلي :"الحكم على المدعى عليها ب أي شركة (ك.) ان تسلم للمدعية العقار موضوع الرسم العقاري عدد /38312 س البالغة مساحته 309 متر مربع والكائن بحي [العنوان] الدار البيضاء عبارة عن ارض عارية خالية من أي بناء تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 2000,00 درهما عن كل يوم تأخير عن التنفيذ ابتداءا من تاريخ الامتناع عن التنفيذ وبأدائها لها تعويضا قدره 3.060.800,00 درهم مع تحميلها الصائر ورفض باقي الطلبات " فالواضح ان القرار الموماً اليه أعلاه منح العارضة تعويض عن الاضرار التي لحقتها جراء حرمانها من حيازة العقار حيازة فعلية وتامة تأسيسا على ما هو متفق عليه بعقد البيع لتستمر العارضة في نفس الوضع هو عدم خلق أي استثمار بالعقار منذ 2016 لتضل مغلولة الايدي الى يومنا هذا بل الانكى من هذا فان هناك مكترين جدد ظهروا مؤخرا وبعثوا للعارضة بإنذار علما انهم لا توجد أسماؤهم ضمن المكترين المحددين من قبل شركة (ك.) بعقد البيع بوصفها بائعة ومؤدى هذا ان على عكس ما يزعم المستأنف فان اكبر متضرر في النازلة هي العارضة التي أدت مبلغ مليار سنتيم وأربعة مليون سنتيم للبائعة دون ان تتوصل بمقابل الالتزام وذلك بسبب عدم تنفيذ البائعة لالتزاماتها التعاقدية حسب المتفق عليه بالعقد واستنادا على هذه الوقائع الثابتة أصدرت المحكمة احكام وقرارات تمنح التعويض للمكتري في اطار العلاقة الكرائية مع شركة (ك.) ولهذه الغاية وبعلمه باستمرار هذه العلاقة الكرائية ، فان المستأنف يرفع جل طلباته والدعاوى في مواجهة شركة (ك.) قرارين صادرين في الملف إعادة النظر للمكترين بنفس العقار الأول تحت عدد 4857 الصادر عن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء في الملف عدد 2024/8232/3066 الصادر بتاريخ 2024/10/16 والقاضي برفض طلب إعادة النظر و الثاني تحت عدد عدد 4663 الصادر عن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء في الملف عدد 2024/8232/3065 الصادر بتاريخ 2024/10/09 والقاضي برفض طلب إعادة النظر و الثالث تحت عدد 4306 الصادر عن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء في الملف عدد 2024/8232/2837 الصادر بتاريخ 2024/09/18 اعلى اثر الطعن الذي تقدم به السيد محمد (ب.) القاضي برفض الطلب . وحيث تأسيسا على هذه المرتكزات يتضح للمحكمة بان محاولة اقحام العارضة في النزاع تبقى عديمة الأساس القانوني لكونها لا صفة لها في النزاع ولا تربطها أي علاقة مع المكتري الذي منذ بداية النزاع كان واع بهذا المعطى وكان يوجه جل دعاويه في مواجهة شركة (ك.) ، ملتمسة التصريح بتأييد الحكم الابتدائي المتخذ .

أرفقت ب: نسخة من الحكم و نسخ من قرارات .

وبناءا على المذكرة التعقيبية المدلى بها من دفاع المستأنف بجلسة 13/11/2025عرض فيها أن هذه الدفوع وقع الجواب عليها في المقال الاستئنافي بتفصيل وستلاحظ المحكمة أن المدعى عليها (م. ت.) لم تثبت العكس، فجاء جوابها خارج إطار هذه الدعوى وخارج سياقها وفي جميع الأحوال فهذه الدفوع غير منتجة ولا يلتفت إليها مثل الكلام عن الصفة وحوالة الحق بل هي دليل إضافي على تورط المشترية ط المشترية مع البائعة في أفعال الاحتيال والتدليس الفاضح الذي وصل حد النصب وتزوير الوثائق للحصول على الإفراغ، لأن المشترية كانت على علم بكون العقار موضوع البيع مثقل بتحملات ويحتوي على محلات تجارية مكتراة وقد كون فيها أصحابها أصولا تجارية منذ سنين عددا وهي محمية بالقانون16.49.ودليل التواطؤ والتدليس هو علم المشترية بكون العقار مثقل بالأصول التجارية، ودليل التواطؤ والتدليس هو انجاز البيع خلال جريان مسطرة الإفراغ خلسة وعنوة وكل ذلك في غياب العارض وعدم علمه مما يدل على التواطؤ البين ودليل التواطؤ والتدليس هو استرجاع المشترية ثمن البيع من يدل البائعة عن طريق الدعوى القضائية دون علم العارض ودليل التواطؤ والتدليس هو مشاركة الموثق لهما باعتباره محرر وباعتباره مودعا لديه بمبالغ التعويض رغم علمهم جميعا بالأصول التجارية وبضرورة التعويض عند الإفراغ التدليسي. ودليل التواطؤ والتدليس هو تنفيذ الموثق التعويض لفائدة المشترية رغم علمه والتزامه بتخصيص المبالغ المودعة لديه لتعويض أصحاب الأصول التجارية بل إن المشترية هي التجارية بقوة القانون وبالتضامن مع البائعة وذلك طبقا للفصل 694 من ق ل ع الذي ينص صراحة على انتقال حق الكراء إلى المشتري الجديد بقوة القانون" لا يفسخ عقد الكراء بالتفويت الاختياري أو الجبري للعين المكتراة ويحل المالك الجديد محل من تلقى الملك عنه في كل حقوقه والتزاماته الناتجة من الكراء القائم، بشرط أن يكون هذا الكراء قد أجري بدون غش، وأن يكون له تاريخ سابق على التفويت". كما ينص الفصل 696 من ق ل ع على التزام المشترية بتنفيذ التعويض المستحق للمكتري عن أصله التجاري تضامنا مع البائعة " إذا لم ينفذ المالك الجديد الالتزامات التي يفرضها الكراء على المكري كان أن يرجع عليه وعلى من باع له متضامنين، من أجل كل ما عساه تتحمل مسؤولية تعويض هذه الأصول يتقرر له من تعويضات بمقتضى القانون" وأصابه ولذلك فالمكتري الجديد ملزم قانونا بتعويض المكتري أضرار نتيجة للتفويت وهذا هو السبب المبرر لمقاضاة المدعى عليها الثانية (المشترية) (م. ت.) إلى جانب المدعى عليها الأولى (البائعة) وبالفعل فقد نص القانون صراحة على تضامنهما أي البائعة حماية للأصل التجاري المستغل في العقار موضوع البيع طبقا للفصلين 99 و 100 ق ل ع بل أكثر من ذلك فقد نص الفصل 696 من ق ل ع صراحة على تضامن البائع والمشتري في تعويض المكتري" إذا لم ينفذ المالك الجديد الالتزامات التي يفرضها الكراء على المكري كان للمكتري أن يرجع عليه وعلى من باع له متضامنين، من أجل كل ما عساه أن يتقرر له من تعويضات بمقتضى القانون هذا إذا كان التفويت اختياريا أو جبريا للعين المكتراة فما بالنا بالتفويت التدليسي ونتيجة تواطؤ البائع والمشتري وكذلك وثق كريم (ب.) الذي هو رجل مهني، ولا يعذر بجهله للقانون قانون 16.49 المتعلق بتعويض أصحاب الأصول التجارية. وقد كان على علم تام بتحملات العقار بالأصول التجارية التي يجب أن تعوض. وقد أشار إليها في صلب العقد فأصبح متضامنا مع البائعة والمشترية طبقا للفصل 99 و 100 من ق ل ع المذكور أعلاه وهكذا يتبين للمحكمة أن المدعى عليهم ملزمون قانونا بتعويض العارض عما أصابه من أضرار نتيجة فقدانه لأصله التجاري وبما يترتب عليه من أضرار أخرى بعد تنفيذ التعويض المحكوم به وهو لتعويض الذي أصبح واجب التنفيذ بقوة القانون كما وقع التنصيص على ذلك في الفصل 696 من ق ل ع . وبقوة الاجتهاد القضائي المتواتر والمتراكم. وبقرار محكمة النقض بعدم صحة السبب المعتمد في الإفراغ. ولا يفوت العارض أن يؤكد للمحكمة أن كلام المشترية ((م. ت.)) عن صفة البائعة في الدعوى وعن حو وطرق الطعن خارج عن إطار هذه الدعوى، هو دليل قاطع على التواطؤ الصارخ بين البائعة والمشترية على الإضرار بأصحاب الأصول التجارية وإفراغهم بدون تعويض وأما كلام المدعى عليها عن حوالة الحق فهو خارج عن الموضوع، لان العارض هو صاحب الحق وهو صاحب الأصل التجاري، وهو غير ملزم قانونا بأي تبليغ بل على العكس من ذلك فإن الملزم بالتبليغ هو البائعة أو المشترية وبالتالي فقد استعملت المدعى عليها نصوصا ضدها بل لقد افرد قانون الالتزامات والعقود نصا خاصا لحماية الأصل التجاري الفصل 210 الذي يعطي الحق للعارض كدائن بالتعويض لمقاضاة البائعة والمشترية كمدينين له بالتعويض وهذه الحقوق لا يمكن تقييدها بأي قيد أو إسقاطها هذا فضلا عن أن العارض لم يكن طرفا في عقد البيع ولا في التعويض الصورية التي استرجعت بواسطتها المشترية ثمن البيع من المشترية بل من يد الموثق رغم علمهم جميعا بكون المبالغ المودعة لدى الموثق مرصودة لتعويض أصحاب الأصول التجارية كما نص العقد على ذلك ولابد من التذكير بأن ذمة البائعة فارغة ولا وجود لها إلا في الأوراق،وان ذمة المشترية مختصرة في العقار المبيع فقط وهي موجودة في الأوراق ولا تتوفر حتى على مقر اجتماعي، مع العلم أن المقر الاجتماعي إلزامي للشركة وإنما هي موطنة لدى الغير ويتعين على المشترية أن تدلي بعقد التوطين المؤقت الذي لا يتجاوز 3 أشهر أو 6 أشهر في الأقصى. وعلى المشترية أن تثبت العكس بأن تدلي بعقد التوطين وبقوائمها التركيبية، وبتصريحاتها الضريبية لتتأكد المحكمة من كونها شركة حقيقية وذات ذمة مالية وليست شركة في الأوراق وللتذكير فإن التوطين غير منظم بأي نص قانوني خلافا لادعاءات المستأنف عليها وإنما جاء في توصيات اليوم الدراسي المنظم حول إشكالية السجل التجاري فأصدر توصية قصد تسهيل إجراءات تاسيس الشركات وقبول التسجيل في السجل التجاري بمقتضى عقد مساكنة لمدة 3 أشهر قابلة للتجديد مرة واحدة وإذا لم تتم تسوية الوضعية يلجا إلى مسطرة التشطيب على التوطين المذكور (المرجع الدليل العملي في السجل التجاري ص 100 ) والتوطين منصوص عليه فقط في مدونة تحصيل ديون الخزينة تی لا تضيع لتصبح الشركة الموطنة بالكسر متضامنة مع الشركة الموطنة بالفتح لم تثبت أن التوطين مؤقت،والإثبات لا يكون إلا بالعقد الصحيح الثابت التاريخ حماية للتضامن بينهما ضمانا لحقوق الخزينة والاغيار، ملتمسا رد دفوع المستأنف عليها والحكم وفق مقال العارض الاستئنافي.

وبناء على إدراج القضية أخيرا بالجلسة المنعقدة بتاريخ 13/11/2025 حضرها دفاع الطرفين وألفي بالملف مذكرة تعقيب لنائب المستانفة؛وقررت المحكمة اعتبار القضية جاهزة وجَعْلُ الملَّفِ في المداولة قصد النطق بالقرار لجلسة 20/11/2025 .

التعليل

حيث بسط الطاعن أوجه استئنافه وفق ماهو مبين أعلاه.

وحيث بخلاف مااستند اليه الطاعن من مجانبة المحكمة الصواب لما قضت بعدم قبول الطلب المقدم في مواجهة المستأنف عليهما الثانية والثالث باعتبار أن العلاقة تنتقل الى المالك الجديد في جميع الحقوق والالتزامات؛فتجدر الإشارة الى انه سبق للمستأنف عليها الأولى بصفتها المكرية الاصلية أن استصدرت في مواجهة الطاعن حكما قضى عليه بالافراغ للهدم وإعادة البناء؛وهو الحكم الذي أقر لصالحه بتعويض احتمالي في حالة الحرمان من الرجوع عدد 8487 بتاريخ 02/10/2019 ملف عدد 7613/8206/2018 الذي تم تأييده استئنافيا بموجب القرار رقم 157 الصادر بتاريخ 13/01/2021 في الملف عدد 520/8206/2020 مع الرفع من المبلغ المحكوم به الى 1.193.000,00 درهم؛وأن المتفق عليه قانونا أن آثار الاحكام لاتسري الا على الأشخاص الذين كانوا طرفا فيها ولاتمتد حجيتها الى الاغيار؛وان المستأنف عليها وان انتقلت اليها ملكية العقار موضوع الهدم الا انه وكما سبقت الإشارة الى ذلك ان الحكم القاضي بالتعويض صدر في مواجهة المستأنف عليها الأولى قبل تفويت العقار من جهة؛كما أن عقد البيع لم يتضمن مايفيد التزام المستأنف عليها الثانية بأداء التعويض لفائدة المكتري بل نص صراحة على التزام المستأنف عليها الأولى بتسليم العقار خاليا من البناء للمالكة الجديدة من جهة أخرى؛اضف الى ذلك ان المستأنف عليها الأولى تسلمت جزءا من الثمن المتفق عليه فيما تم الاحتفاظ بجزء منه بين يدي الموثق كريم (ب.) المستأنف عليه الثالث كضمان لأداء الضرائب واخلاء المحلات المكراة؛وأن الطاعن بادر الى اجراء حجز على مبلغ 1.193.000,00 درهم المحكوم لفائدته بين يدي الموثق في مواجهة المستأنف عليها الأولى؛الامر الذي يتعين معه سلوك المساطر القانونية الخاصة ومباشرة الإجراءات بهذا الخصوص؛ويبقى ماتمسك به الطاعن من الحكم تضامنا على المستأنف عليهم غير ذي أساس ويتعين رده؛مع إبقاء الصائر على رافعه.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :

في الشكل: قبول الاستئناف.

في الموضوع : برده وتأييد الحكم المستانف وإبقاء الصائر على رافعه.