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Congé pour démolition

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en validation de congé pour démolition, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée d'un acte réformateur et la validité d'un permis de construire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif d'une discordance entre l'adresse mentionnée dans le congé, celle figurant dans l'assignation initiale et celle visée par le permis de construire.

L'appelant soutenait que l'erreur matérielle affectant l'assignation avait été valablement rectifiée et que le permis de construire, visant l'immeuble principal, couvrait le local commercial en cause. La cour retient que la rectification de l'adresse dans l'assignation par un acte réformateur régulier rend la demande recevable, dès lors que le congé initial visait bien le local objet du bail et n'était entaché d'aucune erreur.

Elle juge en outre que le permis de construire visant l'immeuble dans sa globalité, identifié par son titre foncier, est suffisant pour justifier le projet de démolition, faute pour le preneur de prouver que son local se situe hors du périmètre de l'autorisation. Statuant par voie d'évocation, la cour constate que les conditions légales du congé pour démolition et reconstruction sont remplies au regard de la loi 49-16.

Le jugement est par conséquent infirmé, la cour validant le congé, ordonnant l'expulsion du preneur et condamnant le bailleur au paiement de l'indemnité d'éviction provisionnelle.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité du motif du congé et sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'une expertise judiciaire.

L'appelant soutenait d'une part le caractère non sérieux du motif de l'éviction, alléguant une simple intention de spéculation immobilière, et d'autre part le caractère erroné de l'évaluation de son indemnité. La cour retient que la production par le bailleur du permis de démolir et de la licence de construire, accompagnés des plans architecturaux, suffit à établir la réalité et le sérieux du motif de l'éviction, conformément aux dispositions de la loi n° 49-16.

Elle écarte également la critique de l'expertise, relevant que le preneur, ayant manqué à son obligation de produire ses déclarations fiscales ou tout document comptable, ne peut utilement contester une évaluation fondée sur des critères objectifs tels que la localisation du bien, sa consistance et la nature de l'activité exercée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt ayant validé un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification de dol procédural tiré de la cession de l'immeuble en cours d'instance. Le preneur, demandeur à la rétractation, soutenait que la cession de l'immeuble par le bailleur constituait une manœuvre dolosive, en ce qu'elle révélait le caractère spéculatif du congé et privait le cédant de sa qualité à agir.

La cour écarte ce moyen au motif que la vente de l'immeuble ne constitue pas un dol justifiant la rétractation de la décision. Elle retient en effet que le bailleur cédant, en s'engageant contractuellement dans l'acte de vente à poursuivre la procédure d'éviction et à assumer le paiement de l'indemnité due au preneur, conserve sa qualité et son intérêt à agir pour mener l'instance à son terme.

La cour ajoute que cette cession n'a aucune incidence sur les centres d'intérêts juridiques nés du contrat de bail liant les parties initiales, lesquels subsistent jusqu'à l'exécution effective de l'éviction. Le recours en rétractation est par conséquent rejeté.

En matière de congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande d'éviction visant l'un des deux locaux pour défaut de qualité à agir du bailleur, tout en ordonnant l'éviction de l'autre moyennant indemnité. L'appel portait principalement sur la qualité à agir du bailleur, contestée au motif que le contrat de bail initial n'était pas à son nom, et sur les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction en l'absence de production par le preneur des déclarations fiscales des quatre dernières années.

Sur la qualité à agir, la cour d'appel de commerce retient que la preuve du transfert de propriété du bien et la reconnaissance par le preneur lui-même de la qualité de bailleur de l'appelante suffisent à établir sa légitimité. S'agissant de l'indemnité, la cour rappelle que si les déclarations fiscales constituent un élément d'appréciation de la valeur du fonds de commerce au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16, leur absence ne prive pas le preneur de son droit à une indemnisation complète.

Il appartient dès lors au juge du fond d'évaluer souverainement le préjudice sur la base d'autres critères objectifs, tels que la localisation, la superficie et la nature de l'activité, tels que relevés par l'expertise judiciaire. La cour infirme donc partiellement le jugement, accueille la demande d'éviction pour le second local et fixe l'indemnité correspondante, confirmant pour le surplus la décision entreprise.

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt validant un congé pour démolition et reconstruction, le preneur invoquait le dol procédural du bailleur qui avait cédé l'immeuble en cours d'instance. Le demandeur au recours soutenait que cette cession, dissimulée à la justice, révélait le caractère spéculatif de l'opération et privait le bailleur initial de sa qualité à agir.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen au visa des dispositions de l'article 402 du code de procédure civile. Elle retient que le dol justifiant la rétractation doit porter sur des faits découverts après la décision et non sur des éléments accessibles aux parties, telle une cession immobilière ayant fait l'objet d'une publicité foncière.

La cour ajoute que la qualité à agir du bailleur originel était en tout état de cause maintenue par une clause du contrat de vente lui imposant de poursuivre la procédure d'éviction pour le compte du nouvel acquéreur. Le recours en rétractation est par conséquent rejeté, avec condamnation du demandeur à la perte de la caution versée.

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt ayant validé un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la notion de dol en cours d'instance. Le demandeur au recours soutenait que la cession de l'immeuble par le bailleur en cours de procédure constituait un dol au sens de l'article 402 du code de procédure civile, privant ce dernier de sa qualité à agir.

La cour écarte ce moyen en retenant que le dol justifiant la rétractation doit porter sur un fait découvert postérieurement à la décision attaquée. Elle relève que la cession de l'immeuble, ayant fait l'objet d'une publicité foncière, ne saurait constituer une manœuvre frauduleuse dès lors qu'elle était accessible au preneur.

La cour ajoute que la qualité à agir du bailleur initial était préservée, celle-ci tirant sa source du contrat de vente qui lui donnait expressément mandat de poursuivre la procédure d'éviction pour le compte de l'acquéreur. En conséquence, le recours en rétractation est rejeté et le demandeur est condamné à la perte du montant de la caution.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour reprise à des fins d'usage personnel, la cour d'appel de commerce examine la preuve de la relation locative et les conditions de la reprise. Le preneur appelant contestait la qualité de bailleur de l'intimée, faute pour cette dernière de justifier d'un titre de propriété, et soutenait que l'offre de paiement des loyers qu'il lui avait adressée ne pouvait valoir reconnaissance de leur lien contractuel.

La cour écarte ce moyen en retenant que la procédure d'offre réelle de loyers initiée par le preneur lui-même constitue un aveu au sens de l'article 416 du dahir formant code des obligations et des contrats, suffisant à établir la relation locative. Elle rappelle à cet égard que le bail ne conférant que des droits personnels, la preuve de la propriété du bien par le bailleur n'est pas une condition de sa validité.

La cour juge en outre que l'exigence d'une durée de propriété d'un an ne s'applique qu'au congé pour démolition et reconstruction, et non au congé pour usage personnel. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité provisionnelle due au preneur évincé pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge face à des expertises contradictoires. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité calculée en retenant des éléments issus de deux rapports d'expertise aux conclusions divergentes.

L'appelant contestait cette méthode, soutenant que le juge devait retenir l'expertise la plus élevée et lui allouer une indemnité d'éviction complète avant même les travaux, au motif que le projet de reconstruction rendait son retour impossible. La cour rappelle que le juge n'est lié par aucun rapport d'expertise et peut, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, retenir les éléments qui lui paraissent pertinents pour fonder sa décision, dès lors qu'aucun rapport n'a été annulé.

Elle ajoute que le droit à une indemnité d'éviction complète et préalable n'est ouvert qu'à la condition pour le preneur de justifier avoir exercé son droit de priorité et de démontrer l'impossibilité effective de son retour dans les lieux. Faute d'une telle preuve, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature de l'indemnité due au preneur évincé pour démolition et reconstruction, lorsque le projet immobilier du bailleur rend impossible l'exercice du droit de retour. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité d'éviction limitée à trois années de loyer.

La cour était saisie de la question de savoir si la construction projetée d'un immeuble de plusieurs étages, en lieu et place d'une station-service exploitée sur une parcelle de terrain, constituait une impossibilité de fait et de droit pour le preneur de réintégrer les lieux, justifiant l'octroi d'une indemnité d'éviction complète. Se fondant sur une expertise technique, la cour retient que les plans et le permis de construire de l'immeuble envisagé occupent l'intégralité de la parcelle et ne prévoient aucunement l'aménagement d'une station-service.

Elle en déduit que cette situation caractérise une impossibilité matérielle et juridique pour le preneur de reprendre son activité, dès lors que la réglementation sectorielle impose l'existence d'une parcelle de terrain dédiée, ce que le projet du bailleur a fait disparaître. La cour juge par conséquent que la privation du droit de retour, imputable à la nature même du projet de reconstruction du bailleur, ouvre droit pour le preneur à une indemnité d'éviction intégrale couvrant la totalité du préjudice subi, en application des dispositions de la loi n° 49-16.

La cour d'appel de commerce infirme en conséquence le jugement entrepris sur le montant de l'indemnité et, statuant à nouveau, condamne le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction complète dont elle fixe le montant sur la base d'une expertise financière.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d’indemnisation du preneur évincé d’un local commercial pour cause de démolition et reconstruction, lorsque le bailleur a ultérieurement cédé l’immeuble. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité d’éviction au preneur.

L'appelant principal, bailleur, soutenait la déchéance du droit à indemnité du preneur, faute pour ce dernier d'avoir valablement notifié, dans le délai de trois mois suivant l'éviction, son intention d'exercer son droit de priorité, conformément à l'article 13 du dahir du 24 mai 1955. Se liant à la décision de la Cour de cassation, la cour retient que le preneur a valablement accompli les diligences requises en tentant de notifier le bailleur par exploit d'huissier, peu important que ce dernier n'ait pu être trouvé à l'adresse indiquée.

La cour écarte dès lors la fin de non-recevoir tirée de la déchéance et, statuant sur le quantum, retient les conclusions de l'expertise judiciaire qui a évalué le préjudice en se fondant principalement sur la valeur du droit au bail et les frais de déménagement, excluant la valeur de la clientèle et des aménagements faute de documents comptables et d'une possible constatation matérielle. En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris en son principe mais le réforme quant au montant de l'indemnité d'éviction allouée.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial évincé pour un motif de démolition non suivi d'effet par le bailleur, la cour d'appel de commerce examine le pouvoir d'appréciation du juge du fond. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité calculée sur la base de deux expertises judiciaires.

L'appelant contestait le montant de cette indemnité, soutenant que le premier juge avait réduit sans motivation suffisante la valeur retenue par l'une des expertises et omis de statuer sur l'indemnité transitoire. La cour d'appel de commerce rappelle que la détermination du montant de l'indemnité d'éviction relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond.

Elle relève que le tribunal, disposant de deux rapports d'expertise aux conclusions différentes, a souverainement fixé une indemnité qu'il a estimée propre à réparer l'entier préjudice subi par le preneur. La cour considère que le premier juge a valablement pris en compte l'ensemble des éléments constitutifs du fonds de commerce, incluant la valeur du droit au bail, la clientèle, la réputation commerciale ainsi que les préjudices annexes liés à l'éviction.

Dès lors, le moyen tiré du défaut de motivation est écarté, le jugement ayant exposé les éléments concrets sur lesquels il fondait son évaluation. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de forme du congé. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur.

L'appelant soutenait que la production d'un permis de construire, même ancien, suffisait à fonder son action en éviction. La cour écarte ce moyen en rappelant qu'en application de l'article 18 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, le bailleur doit impérativement justifier d'un permis de construire en cours de validité au moment de la délivrance du congé.

Elle constate que l'autorisation produite par le bailleur était déjà expirée à la date de la notification de l'acte au preneur. Faute de respect de cette formalité substantielle, la demande est jugée formellement irrecevable.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif au principe et au montant d'une indemnité d'éviction due à un preneur pour cause de démolition, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la déchéance du droit à indemnisation. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement de ladite indemnité.

L'appelant principal soutenait que le droit du preneur était éteint et contestait subsidiairement l'expertise judiciaire. La cour écarte le moyen tiré de la déchéance en retenant que l'éviction initiale du preneur avait été exécutée sur le fondement d'un arrêt d'appel ultérieurement cassé, la privant ainsi de tout effet juridique.

Elle relève en outre que le bailleur, n'ayant jamais procédé à la reconstruction, ne justifie pas de l'exécution d'un titre d'expulsion postérieur et valable qui aurait pu faire courir un délai de forclusion. La cour rappelle par ailleurs, en application de la loi 49-16, que le droit à l'indemnité d'éviction, incluant les frais de remploi, n'est pas subordonné à la preuve par le preneur de la location effective d'un nouveau local.

Validant les conclusions de l'expertise et rejetant l'appel incident du preneur, la cour confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du congé et le calcul de l'indemnité d'éviction éventuelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction et fixé une indemnité provisionnelle ainsi qu'une indemnité complémentaire en cas de privation du droit au retour du preneur.

L'appelant principal, preneur, contestait la validité du congé pour défaut de permis de démolir et pour fraude, le nouveau plan de construction ne prévoyant qu'un seul local au lieu de deux, tandis que le bailleur, par appel incident, contestait le montant de l'indemnité complémentaire. La cour écarte les moyens du preneur, retenant que la justification du congé pour reconstruction ne requiert, au visa des articles 9 et 26 de la loi 49-16, que la production du permis de construire et des plans, le permis de démolir n'étant délivré qu'après libération des lieux.

Sur l'indemnité, la cour censure l'évaluation du premier juge, considérant que l'absence de déclarations fiscales ne fait pas obstacle à l'indemnisation de la perte de clientèle et de l'achalandage, qui doit alors être évaluée sur la base du régime forfaitaire fiscal. Procédant à une nouvelle évaluation de la valeur locative du bien et réintégrant la perte des éléments incorporels du fonds, elle recalcule l'indemnité due au preneur en cas de privation de son droit au retour.

En conséquence, la cour rejette l'appel principal, accueille partiellement l'appel incident et réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité complémentaire.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de l'indemnité d'éviction due au preneur lorsque le bailleur, après avoir donné congé pour démolition et reconstruction, cède l'immeuble à un tiers. Le tribunal de commerce avait écarté la demande contre les bailleurs originaires mais condamné l'acquéreur de l'immeuble au paiement de l'indemnité.

Le débat portait sur le point de savoir si l'acquéreur, en s'engageant à accorder un droit de priorité au preneur évincé, s'était substitué au bailleur originaire dans l'obligation de réparer le préjudice né de la non-réalisation du motif du congé. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour retient que l'obligation d'indemniser le preneur pour éviction abusive incombe exclusivement au bailleur qui a initié le congé.

Elle relève que ni l'acte de vente ni l'engagement unilatéral de l'acquéreur d'offrir un droit de priorité ne sauraient opérer novation ou subrogation dans la dette d'indemnisation, laquelle trouve sa source dans le caractère frauduleux du congé donné par les seuls bailleurs cédants. La cour considère que la vente du terrain nu après l'éviction suffit à caractériser la non-réalisation du motif de démolition et reconstruction, rendant les bailleurs originaires redevables de l'indemnité d'éviction intégrale.

En conséquence, la cour infirme le jugement, met hors de cause l'acquéreur de l'immeuble et condamne les bailleurs originaires au paiement de l'indemnité.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'octroi de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, lorsque le bailleur n'a pas procédé à la démolition et à la reconstruction du bien ayant justifié le congé. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement de l'indemnité fixée à titre provisionnel dans une précédente décision devenue définitive.

L'appelant soulevait, au visa du dahir du 24 mai 1955 déclaré applicable par la Cour de cassation, la prescription biennale de l'action en paiement et l'irrégularité de la notification de la volonté de retour du preneur, celle-ci ayant été adressée à son conseil et non à lui-même personnellement. La cour écarte le moyen tiré de la prescription en retenant que le preneur, en manifestant son intention de réintégrer les lieux avant même son éviction effective, a accompli les diligences requises.

Elle juge en outre que la notification de cette intention au conseil du bailleur, qui a suivi l'ensemble de la procédure, est régulière dès lors que le texte applicable n'impose pas une notification à personne et que l'objectif d'information a été atteint. Quant au montant de l'indemnité, la cour relève qu'il a été définitivement consacré par une décision antérieure ayant acquis l'autorité de la chose jugée, s'imposant ainsi aux parties et au juge.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé pour démolition et les composantes du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur une expertise judiciaire, décision contestée par les deux parties.

Le preneur soulevait la péremption du permis de construire, tandis que le bailleur contestait la qualification de fonds de commerce du local exploité, qu'il considérait comme un simple entrepôt n'ouvrant pas droit à indemnisation pour la perte de clientèle ou du droit au bail. La cour écarte le moyen tiré de la péremption du permis de construire, le bailleur justifiant d'un renouvellement de son autorisation administrative.

Elle retient ensuite, au vu des déclarations fiscales, que le local constituait bien un point de vente et de stockage, rendant exigible une indemnité pour la perte de la clientèle en application de l'article 7 de la loi 49-16. La cour souligne que la localisation du bien dans une zone résidentielle, loin de minorer la valeur du droit au bail, l'augmente au contraire en raison de la difficulté pour le preneur de trouver un local équivalent.

La cour exclut cependant du calcul les éléments incorporels non visés par la loi, tels le nom et l'enseigne, ainsi que les éléments matériels que le preneur conserve après l'éviction. Le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel et d'un appel incident relatifs à un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'indemnisation du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction moyennant une indemnité provisionnelle égale à trois ans de loyer et fixé une indemnité complémentaire pour le cas où le preneur serait privé de son droit au retour.

L'appelant principal, preneur, soutenait que le projet de reconstruction, ne prévoyant qu'un seul local pour deux locataires, caractérisait la mauvaise foi du bailleur et justifiait l'allocation immédiate d'une indemnité d'éviction totale. La cour écarte ce moyen en retenant que le droit à l'indemnité totale pour perte du fonds de commerce n'est ouvert qu'en cas de privation effective du droit au retour, une condition qui ne peut être appréciée qu'après l'éviction et la reconstruction.

Elle juge de même prématurée la demande d'indemnité pour frais d'attente, celle-ci ne pouvant être déterminée qu'en fonction de la durée réelle des travaux. Sur l'appel incident du bailleur, qui contestait le montant de l'indemnité complémentaire, la cour estime sa critique de l'expertise trop générale et valide la méthode d'évaluation du droit au bail.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial en cas de congé pour démolition et reconstruction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé une indemnité d'éviction sur la base d'une première expertise judiciaire.

L'appelant principal contestait le montant de l'indemnité qu'il jugeait surévalué, tandis que le preneur, par appel incident, en sollicitait la majoration et soulevait la nullité du congé pour défaut de motif sérieux. La cour écarte le moyen tiré de la nullité, rappelant que la production d'un permis de construire en cours de validité au jour de l'introduction de l'instance suffit à établir la réalité du motif de démolition, conformément à l'article 18 de la loi 49-16.

Sur le quantum de l'indemnité, la cour, après avoir ordonné deux nouvelles expertises en appel, retient qu'elle n'est liée par les conclusions d'aucun expert et dispose des éléments suffisants pour statuer. Elle procède alors à une recomposition de l'indemnité en retenant, pour chaque poste de préjudice, les éléments les plus pertinents issus des trois rapports versés aux débats.

La cour retient ainsi la valeur du droit au bail et des améliorations telles qu'établies par les expertises les plus concordantes, tout en écartant les évaluations des frais de déménagement incluant des postes non prévus par la loi ou faisant double emploi avec l'indemnisation de la perte de clientèle. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est substantiellement réduit.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident relatifs à l'indemnisation du preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, la cour d'appel de commerce examine les conditions de recevabilité de l'action dirigée contre une collectivité territoriale et le pouvoir d'appréciation du juge quant au rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction dont il avait souverainement fixé le montant.

Le preneur, appelant principal, contestait la réduction par les premiers juges du montant proposé par l'expert, tandis que le bailleur, appelant incident, soulevait l'irrecevabilité de l'action pour non-respect de la procédure préalable de réclamation contre une personne publique. La cour d'appel de commerce écarte le moyen d'irrecevabilité, retenant que la finalité de l'information préalable de l'autorité de tutelle est de favoriser une solution amiable et que cette exigence est satisfaite dès lors que la collectivité a été mise en mesure de connaître la réclamation.

Sur le fond, la cour rappelle que le rapport d'expertise n'a qu'une valeur consultative et que le juge conserve son pouvoir souverain d'appréciation pour fixer le montant de l'indemnité. Elle juge que le tribunal a fait une juste application de ce principe en retenant les éléments objectifs de l'expertise tout en écartant les estimations jugées forfaitaires ou excessives, notamment au titre des frais de déménagement et des améliorations.

Le jugement est par conséquent confirmé et les deux appels sont rejetés.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour défaut de preuve de la relation locative, la cour d'appel de commerce examine la portée du silence du preneur. L'appelant soutenait que l'absence de contestation du preneur, régulièrement avisé du congé, valait reconnaissance implicite du bail.

La cour retient que le preneur qui, ayant reçu personnellement l'avis d'éviction, ne conteste pas la relation locative est réputé l'avoir reconnue, ce qui rend la demande du bailleur recevable. Statuant au fond par l'effet dévolutif de l'appel, la cour constate que le congé pour démolition et reconstruction est fondé dès lors que le bailleur justifie de sa qualité de propriétaire depuis plus d'un an et de la réalité de son projet par la production d'un permis de construire et des plans afférents, conformément aux dispositions de la loi n° 49-16.

Elle rappelle que l'indemnité d'éviction, équivalente à trois années de loyer, est due de plein droit au preneur, même en l'absence de contestation de sa part, et doit être fixée d'office par le juge. Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et la cour, statuant à nouveau, valide le congé et ordonne l'expulsion du preneur sous condition du paiement de ladite indemnité.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'application dans le temps de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux à une procédure d'éviction pour démolition. Le tribunal de commerce avait prononcé l'expulsion du preneur, tout en lui allouant une indemnité d'éviction.

Le preneur appelant soutenait que la procédure, initiée après l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, devait respecter les formes et délais prévus par celle-ci, notamment quant à la nécessité d'un nouveau congé et au respect du délai de forclusion pour agir en validation. La cour écarte ce moyen au motif que le congé, notifié antérieurement à la loi nouvelle, constitue un acte juridique dont les effets sont préservés.

Elle relève qu'un premier jugement, passé en force de chose jugée, avait déjà statué sur la validité du motif du congé en rejetant la demande en nullité formée par le preneur. Dès lors, en application de l'article 38 de la loi n° 49-16 qui exclut la remise en cause des actes et jugements antérieurs, le bailleur n'était pas tenu de réitérer son congé selon les formes nouvelles.

Le jugement prononçant l'expulsion est par conséquent confirmé.

En matière d'éviction pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce était saisie de la recevabilité des demandes indemnitaires du preneur formées au cours de l'instance en validation du congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé et déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles du preneur en fixation d'une indemnité d'éviction éventuelle et en paiement de frais d'attente.

La cour opère une distinction entre les deux chefs de demande. Elle juge recevable la demande de fixation de l'indemnité d'éviction pour le cas où le preneur serait privé de son droit au retour, retenant que l'article 27 de la loi 49-16 l'autorise à en solliciter la liquidation provisionnelle pendant l'instance principale.

En revanche, la cour considère que la demande au titre des frais d'attente est prématurée, dès lors que la durée de privation de jouissance, nécessaire à leur calcul, ne peut être déterminée avant l'exécution effective de l'éviction. Procédant à la liquidation sur la base d'un rapport d'expertise, la cour écarte les postes de préjudice relatifs aux frais d'installation dans un nouveau local, rappelant que l'article 7 de la loi 49-16 ne vise que les frais de déménagement.

Le jugement est donc infirmé sur la recevabilité de la demande d'indemnité d'éviction éventuelle et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de recevabilité de la demande reconventionnelle en indemnité d'éviction du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction moyennant une indemnité provisionnelle et déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en paiement de l'indemnité d'éviction.

L'appelante soutenait principalement que sa demande avait été déclarée irrecevable à tort, faute pour le premier juge de lui avoir adressé une mise en demeure de régulariser le paiement des frais de justice. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant qu'une simple demande d'expertise formulée dans une note en réponse, sans acquittement des taxes judiciaires, ne constitue pas une demande reconventionnelle au sens de l'article 27 de la loi 49-16.

La cour rappelle que l'obligation pour la juridiction de mettre en demeure une partie de compléter les frais de justice ne s'applique qu'en cas de paiement partiel initial, ce qui n'était pas le cas. Elle précise en outre que le droit du preneur de réclamer l'indemnité d'éviction par une action distincte dans les six mois suivant la notification du jugement d'éviction définitif demeure préservé.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction provisionnelle due au preneur pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les chefs de préjudice réparables. Le tribunal de commerce avait fixé cette indemnité en se fondant sur un rapport d'expertise contesté par le preneur, qui en sollicitait la majoration.

Après avoir ordonné une nouvelle expertise en cause d'appel, la cour en écarte partiellement les conclusions. Elle rappelle, au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16, que seuls les préjudices liés à la perte du fonds de commerce, incluant le droit au bail, la clientèle, les améliorations et les frais de déménagement, sont indemnisables.

La cour exclut donc du calcul les postes relatifs au gain manqué et aux frais de réinstallation dans un nouveau local, comme n'étant pas prévus par la loi. Faisant usage de son pouvoir souverain d'appréciation sur la base des éléments légalement admissibles, elle fixe souverainement le montant de l'indemnité.

Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est majoré.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition d'un local commercial, la cour d'appel de commerce, statuant sur renvoi après cassation, se prononce sur l'étendue d'un arrêté de péril visant un immeuble à double façade. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que l'arrêté ne visait que la partie résidentielle de l'immeuble, structurellement distincte de son local, et invoquait la mauvaise foi du bailleur ayant déjà tenté d'obtenir l'éviction pour un autre motif. La cour écarte le moyen tiré de la mauvaise foi, rappelant que le bailleur est libre d'invoquer successivement les différents motifs d'éviction prévus par la loi.

S'appuyant sur les conclusions des expertises judiciaires, elle retient que l'immeuble constitue une structure unitaire malgré l'existence de deux adresses distinctes. La cour relève en effet l'existence d'éléments structurels communs, notamment un mur porteur et une cage d'escalier, rendant impossible la démolition partielle de l'édifice sans compromettre la sécurité de la partie commerciale.

Dès lors, le péril affectant une partie de l'immeuble justifie le congé donné pour l'ensemble, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de recevabilité de la demande d'indemnité d'éviction du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction contre un dédommagement provisionnel et déclaré irrecevable la demande reconventionnelle du preneur en paiement de l'indemnité.

L'appelant soutenait que le premier juge aurait dû l'inviter à régulariser sa demande en acquittant les taxes judiciaires. La cour écarte ce moyen en retenant qu'une simple demande d'expertise formulée dans une note en réponse, sans acquittement des taxes, ne constitue pas une demande reconventionnelle au sens de l'article 27 de la loi 49-16.

Elle rappelle que l'obligation pour le juge de mettre en demeure une partie de régulariser sa demande ne s'applique qu'en cas de paiement partiel des taxes, ce qui n'était pas le cas en l'absence de tout versement. La cour précise néanmoins que le droit du preneur de réclamer son indemnité par une action distincte dans le délai de six mois suivant la notification de la décision d'éviction demeure préservé.

Le jugement est donc confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce précise les conditions de versement de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction des preneurs moyennant le versement d'une indemnité temporaire, et fixé une indemnité d'éviction éventuelle en cas de non-réintégration.

Les preneurs contestaient en appel la régularité de la procédure faute d'identification nominative des héritiers, l'évaluation de l'indemnité d'éviction, et soutenaient que l'impossibilité de fait de leur réintégration justifiait le paiement de cette indemnité avant toute éviction. La cour écarte le moyen de procédure, retenant que l'action dirigée contre les héritiers collectivement ne constitue pas une cause d'irrecevabilité.

Elle valide ensuite l'expertise judiciaire, estimant que l'évaluation du fonds de commerce repose sur des critères objectifs conformes aux dispositions de la loi n° 49-16. Surtout, la cour rappelle que l'indemnité d'éviction, qualifiée d'éventuelle, n'est due qu'après la constatation effective de la privation du droit au retour.

Dès lors, la seule réduction du nombre de locaux commerciaux dans le projet de reconstruction ne suffit pas à caractériser cette privation par anticipation et à rendre l'indemnité exigible avant l'éviction. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant ordonné l'expulsion d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du motif fondant le congé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction fondée sur un projet de démolition.

L'appelant soutenait que le motif invoqué par le bailleur n'était pas conforme aux dispositions impératives de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. La cour retient que les causes d'éviction sont limitativement énumérées par l'article 26 de ladite loi et que la démolition en vue d'un simple lotissement n'y figure pas.

Elle rappelle que le congé pour démolition n'est valable que s'il est justifié par un projet de reconstruction, ce afin de garantir le droit au retour ou à l'indemnisation du preneur. Faute pour le bailleur d'avoir produit le permis de construire et les plans requis attestant d'un tel projet, la cour juge le motif du congé illégitime et l'avis d'éviction nul.

Le jugement de première instance est par conséquent infirmé et la demande d'expulsion rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction et allouant au preneur l'indemnité temporaire légale, la cour d'appel de commerce examine les moyens tirés d'une prétendue erreur de l'expertise et d'une contradiction dans la décision de première instance. L'appelant soutenait que l'expert avait évalué un local erroné et omis de prendre en compte des éléments essentiels de son fonds de commerce, et que le premier juge avait statué de manière contradictoire en n'allouant pas l'indemnité d'éviction discutée dans ses motifs.

La cour écarte d'abord les critiques formulées contre le rapport d'expertise, relevant que le bien a été correctement identifié et que le défaut de production des documents comptables et fiscaux était imputable au preneur lui-même. Elle juge ensuite qu'il n'existe aucune contradiction dans le jugement, dès lors que l'indemnité d'éviction pour perte du fonds de commerce, distincte de l'indemnité temporaire, n'est due qu'en cas de privation du droit au retour et doit faire l'objet d'une demande chiffrée.

La cour retient que le premier juge ne pouvait statuer sur une indemnité d'éviction faute pour le preneur d'avoir formulé une demande déterminée en ce sens, se bornant à solliciter une expertise puis une indemnisation non quantifiée. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la licence de construire durant la procédure d'éviction. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du bailleur irrecevable au motif que le plan de construction certifié n'avait pas été produit.

Le débat en appel portait principalement sur la caducité de la licence de construire au regard du droit de l'urbanisme et sur la portée de la production en cause d'appel du plan manquant. La cour retient que, en application de l'article 18 de la loi n° 49-16, la licence de construire demeure valide pendant toute la durée de la procédure judiciaire, nonobstant les règles de péremption prévues par le droit de l'urbanisme, sauf pour le preneur à rapporter la preuve de son retrait ou de son annulation par l'autorité compétente.

La cour écarte également le moyen tiré de l'ancienneté du certificat de propriété, en relevant que la date de délivrance du document est sans incidence sur la date d'acquisition du bien. Dès lors, la production en appel du plan de construction certifié régularise la procédure.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, valide le congé, ordonne l'expulsion du preneur moyennant le versement d'une indemnité provisionnelle et rejette les autres demandes.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la caractérisation d'une cause légitime de retard dans l'obligation de reconstruction incombant au bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité au motif que le délai légal de reconstruction n'avait pas été respecté.

L'appelant soutenait que le retard était justifié par un changement de réglementation d'urbanisme et par les effets de la crise sanitaire, tout en contestant la régularité de l'expertise ayant fixé le montant du préjudice. La cour retient que le délai impératif de trois ans pour la reconstruction, prévu par l'article 11 de la loi 49-16, a été dépassé sans que le bailleur ne rapporte la preuve d'une cause de force majeure.

Elle juge en effet que ni le changement de plan d'urbanisme, en l'absence de preuve d'une interdiction administrative de construire selon le permis initial, ni la période de confinement sanitaire ne sauraient justifier un retard global de plus de quarante-cinq mois. La cour écarte également les moyens tirés de l'irrégularité de l'expertise et de la violation du principe ultra petita.

Le jugement entrepris est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la déchéance du droit à réparation et sur la justification du défaut de reconstruction par le bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité après avoir ordonné plusieurs expertises.

L'appelant principal soulevait la déchéance du droit du preneur pour non-respect des formalités de l'article 13 du dahir de 1955 et l'existence d'une cause légitime de retard tenant à la présence de réservoirs de carburant. La cour écarte le moyen tiré de la déchéance, relevant que le preneur avait bien notifié son intention d'user de son droit de priorité dans le délai légal de trois mois suivant l'éviction.

Elle rejette également la justification du retard, retenant contre le bailleur son propre aveu judiciaire antérieur imputant le défaut de reconstruction à des difficultés financières et non à une faute du preneur. Procédant à une nouvelle évaluation, la cour combine les conclusions des différentes expertises pour fixer souverainement chaque poste de préjudice, notamment le droit au bail, la perte de clientèle et les améliorations.

Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en validation de congé pour reprise et expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'obligation pour le juge d'enjoindre au demandeur de produire les pièces justifiant son droit. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande faute pour le bailleur de justifier de sa qualité à agir.

L'appelant soutenait qu'il incombait au premier juge, en application de l'article 32 du code de procédure civile, de l'inviter à régulariser sa demande en produisant les pièces manquantes. La cour écarte ce moyen en rappelant que le demandeur est tenu de produire spontanément les pièces probantes à l'appui de sa requête, sans que le juge soit tenu de l'y inviter.

Elle retient que l'absence de production de pièces ne constitue pas une simple omission de données formelles susceptible de régularisation, mais un défaut de preuve relevant de la seule diligence du demandeur. La cour relève au surplus que l'action était viciée pour avoir été introduite en violation des délais prévus par la loi relative aux baux commerciaux.

Le jugement d'irrecevabilité est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la procédure d'éviction et le montant de l'indemnité potentielle due au preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion des héritiers du preneur moyennant une indemnité provisionnelle, tout en fixant le montant de l'indemnité potentielle due en cas de privation du droit au retour.

L'appelant principal contestait la validité de l'action dirigée contre des héritiers non identifiés, l'absence de contrat de bail écrit en violation de la loi 49-16, et la non-concordance entre l'adresse du local et celle figurant sur le permis de démolir. La cour écarte ces moyens en retenant que l'action intentée collectivement contre les héritiers du preneur initial est recevable et que l'exigence d'un bail écrit ne s'applique pas aux baux conclus antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi 49-16.

Elle juge en outre que la discordance d'adresses est inopérante dès lors qu'il est établi que le local se situe bien dans l'assiette du titre foncier visé par le permis de construire. La cour relève que les plans de la nouvelle construction prévoient des locaux commerciaux, ce qui justifie la nature potentielle de l'indemnité, celle-ci n'étant due qu'en cas de privation effective du droit au retour.

Rejetant tant l'appel principal que l'appel incident sur le quantum de l'indemnité, la cour estime que le montant alloué par les premiers juges constitue une juste réparation au regard des éléments du fonds de commerce. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Le débat portait sur la validité d'un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial et sur les modalités de l'indemnité d'éviction due au preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion, tout en fixant une indemnité potentielle en cas de privation du droit au retour.

Le preneur, appelant principal, soulevait l'irrégularité du congé au motif de l'absence d'un contrat de bail écrit en violation de la loi 49-16, d'une discordance entre l'adresse du local et celle visée par le permis de démolir, et du caractère illusoire de son droit au retour ; le bailleur, appelant incident, contestait le montant de l'indemnité. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de l'absence d'écrit, rappelant que la loi 49-16 n'a pas d'effet rétroactif sur les baux conclus antérieurement à son entrée en vigueur, lesquels demeurent des contrats consensuels.

Elle rejette également l'argument relatif à la discordance d'adresses, retenant qu'il incombait au preneur de prouver que son local se situait hors de l'assiette du titre foncier visé par le permis de construire. La cour constate, au vu des plans de reconstruction, que le projet inclut bien des locaux commerciaux, ce qui rend le droit au retour du preneur effectif et justifie le caractère potentiel de l'indemnité.

Jugeant enfin le montant de l'indemnité fixé en première instance adéquat au regard des éléments du dossier, la cour rejette les appels principal et incident. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel portant sur la validation d'un congé pour démolition et reconstruction et sur le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation du fonds de commerce et la régularité formelle du congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé tout en fixant une indemnité contestée par le bailleur comme étant excessive et par le preneur comme étant insuffisante.

Le bailleur soulevait l'irrégularité de l'identification des héritiers du preneur et le caractère disproportionné de l'indemnité, tandis que le preneur contestait la validité du congé qui mentionnait à tort une demande de résiliation et soutenait que le défaut de paiement de l'indemnité provisionnelle interdisait l'action en validation. La cour écarte les moyens des deux parties, retenant que la mention erronée de la résiliation ne vicie pas le congé dès lors que son motif et son fondement légal sont clairs, et que le paiement de l'indemnité provisionnelle n'est une condition que de l'exécution de l'expulsion et non de la recevabilité de l'action.

Sur le fond, après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que l'évaluation de l'indemnité doit tenir compte de l'écart considérable entre le loyer historique et la valeur locative de marché, peu important l'inertie du bailleur à solliciter des révisions de loyer. La cour souligne que la valeur du fonds de commerce est établie par l'existence d'une clientèle et d'une réputation commerciale, attestées par les déclarations fiscales, indépendamment de l'état prétendument précaire des constructions.

En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement sur le principe de l'éviction mais le réforme sur le quantum de l'indemnité, qu'elle réévalue sur la base du nouveau rapport d'expertise.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction, le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur moyennant une indemnité équivalente à trois années de loyer. L'appelant contestait la recevabilité de l'action, arguant du non-respect du délai de préavis prévu par la loi ancienne, et soutenait que le permis de construire était périmé, ce qui rendait le motif d'éviction non sérieux et ouvrait droit à une indemnité intégrale.

La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en retenant l'application immédiate de la loi n°49-16, entrée en vigueur avant l'introduction de l'instance, laquelle a réduit le délai de préavis applicable. Elle juge ensuite, au visa de l'article 18 de ladite loi, que le permis de construire produit en cours de procédure est parfaitement valide tant que le preneur ne prouve pas son retrait par l'autorité compétente.

La cour en déduit le caractère sérieux du motif d'éviction, ce qui justifie l'application de l'indemnité légale plafonnée prévue par l'article 9 de la même loi et exclut toute indemnisation complémentaire. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de validation de congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce écarte les débats relatifs à la durée du droit de propriété du bailleur, motif retenu par les premiers juges. La cour relève d'office la forclusion de l'action du bailleur.

Elle rappelle qu'en application de l'article 26 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, l'action en validation du congé doit être introduite dans un délai de six mois à compter de l'expiration du délai accordé au preneur dans l'acte. Ayant constaté que le bailleur avait saisi le tribunal après l'expiration de ce délai, la cour juge sa demande irrecevable.

La cour retient que la déchéance du droit du bailleur a pour corollaire le maintien du droit du preneur au renouvellement de son bail, conformément à l'article 6 de la même loi. Par cette substitution de motifs, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail non notifiée et sur la validité d'un congé pour démolition délivré au preneur initial décédé. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'éviction, retenant que le preneur apparent demeurait le débiteur de l'obligation.

Les appelants, héritiers du preneur initial, soutenaient la nullité du congé au motif qu'il avait été délivré à une personne décédée et faisaient valoir que le véritable titulaire du bail était un tiers cessionnaire, en vertu d'un acte de partage familial. La cour retient que la cession du droit au bail, pour être opposable au bailleur, doit lui être régulièrement notifiée.

Faute pour les héritiers de justifier d'une telle notification, que ce soit à l'ancien ou au nouveau propriétaire des murs, le bailleur était fondé à considérer le preneur initial, puis ses héritiers, comme ses seuls locataires. Dès lors, le congé délivré au nom du preneur décédé produit valablement ses effets à l'égard de ses ayants droit, qui sont tenus des obligations du bail.

La cour écarte également le moyen tiré de l'irrecevabilité prétendue de la demande reconventionnelle en nullité du congé, jugeant que celle-ci était en tout état de cause mal fondée au regard du défaut d'opposabilité de la cession. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé pour démolition au regard des dispositions de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion fondée sur la nécessité de démolir l'immeuble pour réaliser une opération de lotissement.

L'appelant soutenait que le motif invoqué, à savoir la démolition en vue d'un lotissement, ne figurait pas parmi les causes limitativement énumérées par l'article 26 de la loi précitée pour justifier la résiliation du bail. La cour retient que le congé pour démolition prévu par la loi est nécessairement subordonné à un projet de reconstruction.

Elle relève que le motif de la démolition pour les seuls besoins d'un lotissement, sans projet de reconstruction, ne constitue pas une cause légitime de résiliation du bail commercial. La cour souligne que cette exigence de reconstruction vise à garantir le droit au retour du preneur ou son droit à indemnisation, droits qui seraient anéantis par une simple démolition.

Dès lors, en l'absence de permis de construire et de plans de reconstruction, le congé est jugé dépourvu de fondement juridique. Le jugement de première instance est par conséquent infirmé et la demande d'éviction rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la condition de durée de propriété du bailleur. L'appelant soutenait que la justification d'un projet sérieux, attesté par un permis de construire, suffisait à fonder sa demande.

L'intimé opposait l'irrecevabilité tirée du non-respect du délai de propriété imposé par la loi sur les baux commerciaux. La cour retient que le droit à l'éviction pour démolition et reconstruction est subordonné, au visa de l'article 9 de la loi n° 49-16, à la condition pour le bailleur d'être propriétaire des lieux depuis au moins un an à la date de la notification du congé.

La cour relève que l'acte d'acquisition produit aux débats établit que le bailleur n'avait pas encore accompli cette durée de propriété au moment de la délivrance de l'injonction. Elle écarte par ailleurs l'argument tiré de décisions favorables rendues dans des litiges similaires, en soulignant que la preuve de la date d'acquisition, non discutée dans ces autres instances, est ici déterminante.

Le jugement de première instance ayant déclaré la demande irrecevable est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant exclusivement sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'appréciation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour démolition et reconstruction et fixé, sur la base d'un rapport d'expertise, le montant de l'indemnité due au preneur en cas de privation de son droit au retour.

Le preneur appelant principal sollicitait la majoration de cette indemnité en contestant les conclusions de l'expert, tandis que le bailleur, par un appel incident, en demandait la réduction en invoquant l'insuffisance de motivation du jugement. La cour d'appel de commerce retient que le premier juge a souverainement apprécié la valeur de l'indemnité en se fondant sur les éléments concrets du dossier, tels que la superficie du local, la nature de l'activité et le rapport d'expertise.

Elle écarte les griefs du preneur relatifs à la sous-évaluation du fonds de commerce, relevant que ce dernier n'apporte aucune preuve des améliorations prétendument réalisées ni d'un revenu supérieur à celui retenu par l'expert. La cour rejette également le moyen du bailleur tiré du défaut de motivation, considérant que le jugement était suffisamment fondé sur les données de l'expertise et les pièces versées aux débats.

En conséquence, les deux appels étant jugés non fondés, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de preuve incombant au bailleur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le demandeur ne justifiait pas de sa qualité de propriétaire du local litigieux.

L'appelant soutenait rapporter la preuve de sa propriété et de l'identité du bien, malgré des discordances entre les adresses figurant sur les documents produits. La cour rappelle que le bailleur qui sollicite l'éviction pour ce motif doit, en application de la loi sur les baux commerciaux, produire un titre de propriété incontestable ainsi qu'une autorisation de construire et des plans correspondant précisément au bien loué.

Or, la cour constate une double défaillance probatoire : d'une part, le nom de l'appelant ne figurait pas sur le certificat de propriété du titre foncier concerné et, d'autre part, l'adresse mentionnée sur le permis de construire et les plans ne correspondait pas à celle visée dans l'acte d'acquisition. Faute pour le bailleur de satisfaire à ces exigences cumulatives, le jugement d'irrecevabilité est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de validation de congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de l'autorisation de construire fondant l'action. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le permis de construire produit était périmé.

L'appelant soutenait que la production en appel d'une nouvelle autorisation pouvait régulariser la procédure et que le premier juge aurait dû l'inviter à compléter son dossier. La cour écarte ce moyen et retient que la validité de l'autorisation de construire, exigée par la loi relative aux baux commerciaux, s'apprécie à la date de la délivrance du congé et de l'introduction de l'instance.

Dès lors, la production ultérieure d'un permis renouvelé ne saurait purger le vice initial affectant une action engagée sur le fondement d'une autorisation déjà caduque. La cour ajoute que l'absence d'une autorisation valide ne constitue pas une simple omission de pièce susceptible d'être corrigée sur injonction du juge, mais un défaut affectant le fondement même de l'action.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce examine la régularité du congé et l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion moyennant une indemnité provisionnelle.

L'appelant contestait la validité du congé, faute de production d'un permis de démolir et de mise en cause d'un créancier inscrit, ainsi que la méthode d'évaluation de l'expert judiciaire qui n'aurait pas tenu compte des spécificités de l'activité de pharmacie. La cour retient que la loi 49-16 n'impose au bailleur que la production d'un permis de construire valide, et que la relation du bailleur avec ses créanciers est inopposable au preneur.

Elle valide ensuite le rapport d'expertise en ce qu'il se fonde sur les critères légaux, notamment les déclarations fiscales des quatre dernières années, pour fixer une indemnité provisionnelle due uniquement en cas de privation du droit de retour. La demande de contre-expertise est écartée, le caractère seulement éventuel de l'indemnité ne justifiant pas une nouvelle mesure d'instruction à ce stade.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'indemnité d'éviction due à un preneur pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la déchéance du droit du bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité.

L'appelant principal contestait le principe de sa condamnation en invoquant le commencement des travaux, le défaut de qualité à agir du preneur et l'inexactitude de la surface retenue par l'expert. La cour d'appel de commerce retient que le bailleur est déchu de son droit de reconstruire faute d'avoir commencé les travaux dans les délais légaux prévus par la loi n°49-16, ce qui justifie l'allocation d'une indemnité d'éviction complète.

Elle écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, le bailleur ayant lui-même initié la procédure d'éviction contre le preneur, ainsi que la contestation sur la surface, non prouvée. Accueillant l'appel incident du preneur sur le quantum, la cour juge que le premier juge ne pouvait rejeter intégralement un rapport d'expertise mais devait exercer son pouvoir modérateur pour en corriger l'évaluation.

Procédant à une nouvelle appréciation souveraine des éléments, notamment l'emplacement du local et l'ancienneté du bail, elle augmente le montant de l'indemnité. Le jugement est donc confirmé dans son principe et réformé quant au montant de la condamnation.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la notification du congé aux héritiers du preneur et sur la recevabilité d'une demande d'indemnité d'éviction complète formulée pour la première fois en appel. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'éviction des preneurs moyennant une indemnité provisionnelle équivalente à trois années de loyer.

Les appelants soutenaient, d'une part, la nullité du congé faute de notification individuelle à chaque héritier et, d'autre part, leur droit à une indemnité d'éviction complète dès lors que le projet de reconstruction ne prévoyait pas de local de remplacement. Sur le premier point, la cour rappelle que la jurisprudence constante considère que le bailleur n'est pas tenu de rechercher l'identité de tous les héritiers du preneur décédé, un congé délivré collectivement à leur adresse étant suffisant.

Sur le second point, la cour retient que la demande tendant à l'octroi d'une indemnité d'éviction complète, en lieu et place de l'indemnité provisionnelle, constitue une demande nouvelle irrecevable en appel. La cour précise qu'une telle demande aurait dû être formée en première instance par voie de demande reconventionnelle et donner lieu au paiement des taxes judiciaires afférentes.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de validation de congé pour démolition et reconstruction, le tribunal de commerce avait retenu que le bailleur avait fondé son action sur un permis de construire dont la validité était expirée. L'appelant soutenait que la production en appel d'un permis de construire renouvelé pouvait régulariser la procédure, l'effet dévolutif de l'appel permettant à la cour d'examiner cette nouvelle pièce.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen. Elle retient que la validité du permis de construire, exigée par l'article 18 de la loi 49-16, doit s'apprécier à la date de la délivrance du congé et de l'introduction de l'instance.

Dès lors que le permis de construire initial était périmé à ces deux dates, en application de l'article 49 de la loi 12-90 relative à l'urbanisme, la demande était initialement et irrémédiablement irrecevable. La cour ajoute que la production d'un permis renouvelé pour la première fois en appel ne saurait purger le vice originel affectant l'action.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en validation de congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité d'une procédure d'éviction menée séparément contre des colocataires d'un même local commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le congé n'avait été adressé qu'à l'un des deux preneurs, l'autre ayant déjà fait l'objet d'une décision d'expulsion définitive sous l'empire de l'ancienne législation.

L'appelant soutenait qu'aucune disposition légale n'impose une action conjointe contre les colocataires et que la procédure pouvait être valablement poursuivie individuellement contre le preneur restant. La cour retient que le fait de notifier un congé et d'engager une action en validation séparément contre chaque colocataire, pour un même motif, ne vicie pas la procédure.

Elle juge que dès lors qu'un premier colocataire a fait l'objet d'une décision d'éviction définitive, le bailleur est fondé à poursuivre l'éviction du second par une nouvelle action distincte. La cour précise en outre que l'indemnité provisionnelle équivalente à trois ans de loyer, étant attachée au local et non aux personnes, n'est due qu'une seule fois et ne peut être réclamée à nouveau par le second preneur.

Elle écarte par ailleurs le moyen tiré de la chose jugée d'une précédente décision annulant un premier congé, au motif que le nouveau congé, objet du litige, a été délivré avec les justificatifs de propriété requis, purgeant ainsi le vice antérieur. En conséquence, la cour infirme le jugement, valide le congé, ordonne l'éviction du preneur et fixe le montant de l'indemnité d'éviction potentielle due en cas de non-respect du droit au retour.