وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدمت الطاعنة بواسطة نائبها بمقال مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 26/03/2024 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 08/11/2023 تحت عدد 3704 ملف عدد 279/8207/2022 الذي قضى في الشكل بقبول الدعوى الأصلية باستثناء الشق المتعلق بطلب افراغ المحل رقم 49 الكائن بشارع محمد زنقة المسجد سيدي سليمان وبقبول الدعوى والمضادة وفي الموضوع: في الطلبين معا: بافراغ المدعى عليه من المحل التجاري الكائن بالرقم 53 شارع محمد الخامس حي المسجد سيدي سليمان هو او من يقوم مقامه او باذنه , وباداء المدعية له تعويضا يوازي كراء ثلاث سنوات بحسب السومة المعمول بها وقت الافراغ وتحديد التعويض الإجمالي عن الافراغ في مبلغ 109.600 درهم وجعل الصائر مناصفة بين الطرفين ورفض باقي الطلبات.

في الشكل:

وحيث قدم الاستئناف وفق صيغه القانونية صفة و أجلا و أداء فهو مقبول شكلا .

في الموضوع :

حيث يستفاد من وقائع النازلة ووثائقها و الحكم المطعون فيه أن المدعية تقدمت بواسطة نائبها بمقال مسجل و مؤدى عنه تعرض خلاله بأن المدعى عليه يكتري منها محلين تجاريين كائنين بعنوانه بسومة شهرية مقدرة في 240 درهم للمحل الأول و 400 درهم للمحل الثاني, وان المحلين المذكورين يعدان جزء من الرسم العقاري عدد 70/1041 الذي اصبح عرضة للانهيار نتيجة قدمه, وانها استصدرت شهادة إدارية للهدم وإعادة البناء وانجزت تصميم معماري كما وجهت للمدعى عليه انذار من اجل الافراغ والتمست لأجل ذلك الحكم بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ وافراغ المدعى عليه هو ومن يقوم مقامه أو بإذنه من المحليين المكتريين وشمل الحكم بالنفاذ المعجل وتحميله الصائر, وارفقت المقال بنسخة مطابقة للأصل من رخصة هدم رخصة طبق الأصل من رخصة بناء, صورة شهادة ملكية, انذار, محضر, تبليغ انذار, صورة محضر استجواب, صورة تصميم.

وبناء على المذكرة الجوابية التي ادلى بها المدعى عليه بواسطة نائبه وجاء فيها في الجواب بان اختصاص البت في الطلب يرجع لرئيس المحكمة بصفته قاضي للأمور المستعجلة, وان المدعية سبق لها ان تقدمت امام هذه بنفس موضوع طلبها الحالي وانتهى بصدور حكم قضى بعدم قبوله, وانها لم تدل بما يفيد كون المحلين موضوع الدعوى من مشتملات الرسم العقاري المراد هدمه, وان رخصة البناء التي ادلت بها تعد لاغية وباطلة لمرور ازيد من ستة اشهر من تاريخ تسليمها, وهو ما يجعل من الإنذار المبلغ له بناء عليها باطل,وان رخصة البناء مجردة وخالية من أي معلومات, وان المحل المدعى فيه سليم وغير ايل للسقوط طبقا لخبرة انجزها خبير مختص, والتمس لذلك الحكم بعدم قبول الطلب واحتياطيا رفضه واحتياطيا جدا القول بأحقيته في الحصول على التعويض المستحق له عن افراغ المحلين موضوع الدعوى, و ارفق المذكرة بصورة عقد كراء, صورة رخصة استغلال, صورة تقرير خبرة, صور وصولات كرائية, نسخة طبق الأصل من انذار , محضر, تبليغ انذار, نسخة عادية لحكم قضائي.

وبناءا على المذكرة التعقيبية ومقال إصلاحي مؤدى عنه الذي ادلت به المدعية وجاء فيها بانها أسست طلبها على المادة 9 وليس المادة 13 من القانون 16.49, وأنها عززت طلبها بكافة الوثائق المثبتة له, والانذار الموجه للمدعى عليه مستوفي للشروط المتطلبة قانونا, كما انها أودعت مبلغ التعويض المؤقت, ملتمسة الحكم وفق طلبها, وارفقت المذكرة بصورة تقرير خبرة, انذار, نسخة طبق الأصل من امرين قضائيين, صورة وصل إيداع.

وبناءا على الحكم التمهيدي عدد 1046 القاضي بإجراء خبرة.

وبناءا على تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير المنتدب.

وبناء على مذكرة مستنتجات بعد الخبرة التي ادلت بها المدعية وجاء فيها بانه لم يتم استدعائها من طرف الخبير وان الأخير حدد التعويضات المستحقة للمدعى عليه بشكل مبالغ فيه وذلك بالنظر لعدم أدلاء الأخير باي تصاريح ضريبية,ولتحديده للسومة الكرائية الحالية بشكل مغالى جدا, كما ان التعويض عن الأضرار المختلفة بدوره اتسم بالمغالاة, ملتمسة أساسا استبعاد الخبرة واحتياطيا خصم التعويض عن السمعة التجارية والزبناء واعتماد سومة كرائية محددة في مبلغ 1000 درهم, وارفقت المذكرة بصورة شمسية لمذكرة جواب, صورة قرار سحب رخصة, صورة رخصة استغلال, صورة تقرير خبرة.

وبناءا على مذكرة مستنتجات بعد الخبرة المؤدى عنها التي أدلى بها المدعى عليه والتي التمس من خلالها الحكم المصادقة على تقرير الخبرة والحكم له بتعويض قدره 118.300 درهم مع تحديد الاكراه البدني في الأقصى وشمل الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعية الصائر.

وبعد تمام الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه فاستأنفته الطاعنة:

أسباب الاستئناف

حيث أكدت الطاعنة أنها تنعى على الحكم المطعون فيه نقصان التعليل الموازي لانعدامه و خرق القانون بخصوص نقصان التعليل الموازي لانعدامه فإن المحكمة عندما استبعدت طلب افراغ المحل التجاري رقم 49 الذي يكتريه المستانف عليه منذ عدة سنوات بعلة عندما صفة العارضة لكون العقد الذي ادلى به المستانف عليه يتضمن كل من اسم السيدة فاطمة (ه.) من جهة والسيد عبد السلام (و.) دون ان تنظر الى باقي الوثائق المدلى بها من بينها شهادة الملكية وتصريح المستأنف عليه الصريح المضمن بتقرير الخبرة الذي يقر فيه بانه يكتري من العارضة المحليين التجاريين،ناهيك عن الوصولات المدلى بها التي تتضمن خط يد العارضة مما يكون التعليل الذي جاء في هذه الحيتية ناقصا موازيا لانعدامه،هذا من جهة اما من جهة ثانية فقد سبق للعارضة وقبل توجيه الإنذار اشعار المدعى عليه عبر مفوض قضائي بانتقال ملكية العقار المتضمن للمحلات التجارية اليها منذ 2009 حسب ما هو تبت من شهادة الملكية و عقد صدقة الذي يتضمن خلفه تاریخ تقييده وبالتالي فان المحكمة الابتدائية عندما قررت عدم قبول الطلب المتعلق بافراغ المحل رقم 49 بعلة انتفاء الصفة يكون تعليلها قد جاء ناقصا موازيا لانعدامه وحول خرق مقتضيات المادة 7 من القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات او للاستعمال التجاري او الصناعي او الحرفي تنص المادة أعلاه " يستحق المكتري تعويضا عن انهاء عقد الكراء مع مراعاة الاستثناءات الواردة في هذا القانون يعادل التعويض ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن الافراغ ويشمل هذا التعويض قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة الى ما انفقه المكتري من تحسينات واصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري ، كما يشمل مصاريف الانتقال من المحل وأنه بالرجوع الى تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير محمد ينبوع ، فانه جاءا خاليا من أي وثيقة تفيد أداء الضريبة للسنوات الأربع الأخيرة و التي تعتبر المنطلق في تقدير التعويض عن فقدان الأصل التجاري ، كما ان التقرير قد غال كثيرا في تحديد السومة الكرائية،حيث حددها في مبلغ 1750 درهم بالنسبة للمحل رقم 49 درهم ، علما ان السومة الحالية له لا تتعدى 240 درهم ومبلغ 3000 درهم للمحل رقم 53 ، علما ان السومة الحالية لا تتعدى 400 درهم وبالتالي فان السومة المقترحة والتي لا تستند على أي أساس واقعي او قانوني و يفند ذلك تقرير الخبرة المنجز على المحل التجاري المجاور لهم رقم 51 الذي يستغله السيد الجيلالي (ب.) الذي حدد السومة الكرائية الحالية في 1000 درهم ، وبالتالي فان تقرير الخبرة المصادق عليه افتقد للموضوعية وغير ملتزم بمقتضيات المادة 7 من القانون المشار اليه أعلاه،ملتمسة قبول الطلب شكلا وموضوعا الغاء الحكم الابتدائي في جميع ما قضى به؛ وبعد التصدي الحكم بالمصادقة على الانذاريين بالإفراغ للهدم وإعادة البناء والحكم تبعا لذلك بإفراغ المدعى عليه من المحلين التجاريين رقم 49 و 53 الكائنين بحي المسجد شارع محمد الخامس هو او من يقوم مقامه او بإننه مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل .

أرفق المقال ب: نسخة من الحكم الابتدائي ونسخة من عقد صدقة .

وبناءا على المذكرة الجوابية المدلى بها من دفاع المستأنف عليه بجلسة 03/06/2024عرض فيها أن المستأنفة ركزت من خلال بيان أوجه استئنافها على سببين وهما انعدام التعليل وخرق مقتضيات المادة 7 من القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي. كون صفة المستأنفة ثابتة من خلال الوثائق المدلى بها وبانتقال ملكية العقار المتضمن للمحلات التجارية إليها منذ سنة 2009 ومن خلال عقد الصدقة أيضا برجوع المحكمة إلى عقد الكراء المؤرخ في 2004/8/3 ستلاحظون أن طرفيه هي المكرية السيدة فاطمة (ه.) والمكتري العارض عبد السلام (و.) وأن عقد الكراء انصب على المحل التجاري رقم 49 الكائن بشارع محمد الخامس حي المسجد سيدي سليمان والذي لم يكن محل الطعن فيه أو محل منازعة أو مناقشة ابتدائيا وبالتالي تبقى صفتها غير قائمة بخصوص المحل المذكور وأن الحكم الابتدائي قد صادف الصواب فيما قضى به لما قضى بعدم قبول الشق من الطلب المتعلق به. - أما بخصوص المحل التجاري رقم 53 الكائن بشارع محمد الخامس حكما قضائيا تجاريا بتاريخ 2023/11/8 حكم رقم 3704 في ملف تجاري عدد: 2022/8207/2793 قضى بإفراغ حي المسجد سيدي سليمان فقد صدر بشأنه العارض من المحل التجاري الكائن برقم 53 بشارع محمد الخامس حي المسجد سيدي سليمان هو أو من يقوم مقامه بإذنه وبأداء المدعية بمقتضى المقال المضاد للعارض تعويضا يوازي كراء ثلاث سنوات بحسب السومة المعمول بها وقت الإفراغ وتحديد التعويض الإجمالي عن الإفراغ في مبلغ : 109,600 درهم وجعل الصائر مناصفة بين الطرفين ورفض باقي الطلبات وأن هذا التعويض أسس على خبرة موضوعية وقانونية بناءا على حكم تمهيدي أمرت به المحكمة بتاريخ: 2022/12/14 انتدب إليها الخبير محمد ينبوع بنائي لتحديد التعويض الإجمالي المستحق للعارض عن فقدان الأصل التجاري بعدما قام السيد الخبير باستدعاء المستأنفة بعنوانها المضمن بمقال الادعاء بواسطة البريد المضمون والذي أرجع بملاحظة غير مطلوب وبالتالي تبقى هذه الخبرة قد احترمت مقتضيات الفصل 63 من ق م م بخلاف ما ادعته المستأنفة من خلال مقالها الاستئنافي والذي سبق للمحكمة أن أجابت عن هذا الدفع وكذا الدفع المتعلق بالتعويض المستحق للعارض الذي أسس أيضا على وثائق ثبوتية وضريبية مؤشر عليها من إدارة الضرائب وعلى معايير موضوعية من موقع ومساحة ونوع النشاط للممارسة بالمحل ومستوى الدخل الذي يحققه مما جعل المحكمة نأمر بالمصادقة على تقرير الخبرة جزئيا بعد خصم التعويض عن العناصر المادية ومصاريف البحث عن محل أخر ليكون التعويض المناسب عن انهاء العلاقة الكرائية محددا في مبلغ : 109.600 درهم ، ملتمسا رد جميع الدفوعات الواردة بالمقال الاستئنافي لعدم وجاهتها في القانون وتأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به بخصوص الشق المتعلق بإفراغ التجاري رقم: 49 الكائن بشارع محمد الخامس محمد الخامس حي المسجد سيدي سليمان واحتياطيا تمتيع العارض بأقصى ما ورد بمستنتجاته بعد الخبرة المدلى بها ابتدائيا بجلسة 2023/10/18 والمؤدى عنها الرسوم القضائية بتاريخ: 2023/10/13 وأما بخصوص الشق المتعلق بالمحل التجاري رقم 53 الكائن بشارع محمد التأييد فيما قضى به.

أرفقت ب: صورة من عقد كراء وصورة من نسخة حكم ابتدائي.

وبناءا على المذكرة التعقيبية مرفقة المدلى بها من دفاع المستأنفة بجلسة 24/06/2024عرض فيها أن المستانف عليه تمسك بانتفاء صفة العارضة في الدعوى و التماسه تاييد الحكم الابتدائي في الشق المتعلق بعدم قبول الطلب جزئيا في ما يتعلق بالمحل رقم 49 رغم ان تقرير الخبرة تضمن وصولات ادلى بها المستانف عليه وكذا تصريحه الموقع من طرفه و الذي يقر فيه بانه يستغل منذ سنوات المحلين التجاريين رقم 49 و 53 وانه يكتريها من طرف العارضة وحيث انه رفعا لكل لبس وتدعيا لما سبق الادلاء به في المرحلة الابتدائية من وثائق معززة لطلب العارضة و اثباتا لصفتها في الادعاء ، ندلي للمحكمة بمقال مختلف لعرض عيني موقع من طرف نائب المستانف عليه وكذا محضر عيني له يؤكد من خلاله بشكل لا لبس فيه يكتري من طرف العارضة المحل التجاري رقم 49 بسومة شهرية قدره 240 درهم وجاء في المذكرة الجوابية للمستأنف عليه ، ان الخبرة المنجزة اتسمت بالموضوعية و ان التعويض المحكوم به جاء منصفا ، والحال ان التقرير جاء مخالفا لمقتضيات المادة 7 من القانون رقم 49.16 و غير مرتكز على أساس قانوني سليم ، ذلك ان المستانف عليه لم يدلي باي وثيقة تفيد أدائه للضريبة لمدة اربع سنوات متتاليه كما ينص على ذلك القانون و اقحم مجموعة من الوثائق التي لا علاقة لها بالمحل كجدول أداء الضريبة الجماعية التي عقار اخر وليس المحليين التجاريين ، وفي هذا الاطار جاء في قرار لمحكمة النقض رقم 76 الصادر بتاريخ 2023/1/26 في الملف التجاري عدد 2021/2/3/1258 ن التصريحات الصريبية احد العناصر المعتمدة في تحديد التعويض الكامل ." وحيث ان المحكمة عندما اعتمدت تقرير الخبرة وصادقت عليه و حكمت بالتعويض الكامل للمحل 53 دون ان تعلل حكمها التعليل القانوني و الجواب على الدفوع التي تقدمت بها العارضة من قبيل عدم التوفر على التصريحات الضريبية وكذا كون المحل التجاري كان مغلقا طيلة السنوات المادية وان المستانف عليه قام بطريقة احتيالية بتشغيله اثناء سريان الدعوى حتى يتسنى له الاستفادة من التعويض الكامل ، ملتمسة الحكم وفق ما جاء في مقالها الاستئنافي ورد جميع الدفوع المثارة من طرف المستانف عليه .

أرفقت ب: صورة من مقال مختلف ومحضر عرض عيني وايداع .

وبناءا على المذكرة الجوابية الثانية المدلى بها من دفاع المستأنف عليه بجلسة 15/07/2024عرض فيها أن المستأنفة لم تأت بجديد يستوجب معه الرد والمناقشة لا سيما أن هذه الدفوعات متكررة وسبق الإدلاء بها ابتدائيا ولم تحضى بالاستجابة والقبول أما ما أدلت به من وثائق لا يرق إلى الحجة الكتابية وهي عقد الكراء الرابط بين الطرفين والمؤرخ في 2004/8/3 والذي من خلاله ستلاحظون أن العلاقة الكرائية قائمة بين المكرية السيدة فاطمة (ه.) والمكتري العارض عبد السلام (و.) والذي انصب على المحل التجاري رقم 49 والكائن بشارع محمد الخامس حي المسجد سيدي سليمان والذي لم يتم الطعن فيه أو كان محل منازعة أو مناقشة ابتدائيا وبالتالي تبقى صفتها غير قائمة بخصوص المحل المذكور ، وأن الخبرتين اللتين أنجزتا من طرف الخبير محمد ينبوع بناني على المحلين التجاريين رقم 49 و 53 الكائنين معا بشارع محمد الخامس حي المسجد سيدي سليمان لقد اتسمتا بالموضوعية وأن التعويض المحكوم به للعارض بخصوص المحل التجاري رقم 53 قد جاء منصفا وقانونيا وبناء على وثائق ثبوتية وضريبية مؤشر عليها من طرف إدارة الضرائب وعلى معايير موضوعية من موقع ومساحة ونوع النشاط للممارسة بالمحل المذكور ومستوى الدخل الذي يحققه مما جعل المحكمة التجارية بالرباط تأمر بالمصادقة على الخبرة جزئيا بعد خصم التعويض عن العناصر المادية ومصاريف البحث عن محل اخر وأن العارض لازال يؤكد مرة أخرى جميع مكتوباته ابتدائيا واستئنافيا وأنه بناء على ذلك تبقى الحكم الابتدائي قد صادف الصواب فيما قضى به ومعللا تعليلا سليما ، ملتمسا رد جميع الدفوعات المثارة بالمذكرة التعقيبية المرفقة بوثيقة لعدم الدفوعات السابقة وأساسا بتأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به بخصوص الشق المتعلق بإفراغ المحل التجاري رقم: 49 الكائن بشارع محمد الخامس حي المسجد سيدي سليمان واحتياطيا تمتيع العارض بأقصى ما ورد بمستنتجاته بعد الخبرة المدلى بها ابتدائيا بجلسة 2023/10/18 والمؤدى عنها الرسوم القضائية بتاريخ 2023/10/13 أما بخصوص الشق المتعلق حل التجاري رقم 53 الكائن بشارع محمد الخامس المسجد سيدي سليمان التأييد فيما قضى به وتحميل المستأنفة صائر المرحلتين.

وبناءا على إدراج الملف بجلسة 15/07/2024 حضرها نائبا الطرفين وألفي بالملف مذكرة جوابية لنائب المستأنف عليها؛ف فتقرر خلالها اعتبار القضية جاهزة وحجزها للمداولة لجلسة 22/07/2024 تم تمديدها لجلسة 29/07/2024.

محكمة الاستئناف

حيث نعت الطاعنة على الحكم المستأنف نقصان التعليل الموازي لانعدامه وخرق مقتضيات المادة 7 من القانون 49.16 وبسطت أوجه دفاعها وفق ماهو مبين اعلاه.

وحيث ان الاستئناف ينشر الدعوى من جديد ومن حق كل طرف التقدم بأوجه دفاعه.

وحيث أدلت المستأنفة بعقد صدقة تصدقت بموجبه السيدة فاطمة (ه.) والسيدة الضاوية (ه.) على المستأنفة بكافة واجبهما في الملك ذي الرسم العقاري عدد 1041/70؛وشهادة الملكية وكذا صورة من مقال رام الى عرض عيني يقر بموجبه المستأنف عليه أنه يكتري من المستأنفة المحل رقم 49 الكائن بحي المسجد شارع محمد الخامس سيدي سليمان؛مما تبقى معه صفة المستأنفة في الدعوى ثابتة؛ويتعين معه بالتالي الغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول الطلب في شقه المتعلق بافراغ المحل رقم 49.

وحيث ان طلب الافراغ للهدم واعادة البناء تخول للمكتري بمقتضى المادة 9 من القانون 49.16 تعويضا مؤقت يوازي كراء ثلاث سنوات؛ويضاف لها تعويضا احتياطي كامل وان محكمة اول درجة أمرت باجراء خبرة لتحديد التعويض الاجمالي المستحق للمستأنف عليه عن فقدان الاصل التجاري وفقا للمادة 7 من القانون 49.16 وان الخبير المعين خلص الى تحديده بخصوص المحل 53 في مبلغ (118.300,00) درهم والمحل رقم 49 في (76.360) درهم اعتمادا على معايير موضوعية كموقع المحل ومساحته وشهرته ونوع التجارة المزاولة به ومستوى الدخل الذي يحققه؛وان منازعة المستأنف بكون المستأنف عليه لم يدل بالتصاريح الضريبية للمحل فجدير بالذكر ان هاته الاخيرة تعتبر عنصرا من بين العناصر الاخرى التي يمكن الاعتماد عليها في تقدير التعويض عن السمعة والزبناء دون حرمان المكتري من التعويض المذكور في حالة عدم الادلاء بالتصاريح المشار اليها؛اذ يبقى للمحكمة السلطة في تقديرها استنادا لعناصر اخرى تتمثل فيما اشار اليها الخبير بتقريره من موقع المحل ومساحته ومواصفاته ونوع النشاط التجاري الممارس فيه؛وان المستأنف عليه مكن الخبير من بيان اداء الضرائب عن السنوات ماقبل 2020 ووصل اداء قسط المساهمة المهنية الموحدة التي تم دفعها بتاريخ 27/03/2023 بمبلغ 1500,00 درهم فخلص الى تحديد الدخل السنوي في 30.000,00 درهم؛فتكون معه الخبرة موضوعية مما ارتأت معه المحكمة اعتمادها التقرير خاصة وانه مجرد تعويض احتمالي يستحقه المكتري في حالة حرمانه من الرجوع مما ارتأت معه المحكمة تحديد التعويض المستحق عن المحل 49 في (76.360) درهم؛مع تأييد الحكم الابتدائي في باقي ماقضى به.

وحيث يتعين تحميل الطرفين الصائر بالنسبة.

لهذه الأسباب

حكمت محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء تقضي وهي تبت انتهائيا، علنيا وحضوريا :

في الشكل: قبول الاستئناف.

في الموضوع : باعتباره والغاء الحكم جزئيا فيما قضى به من عدم قبول الطلب في شقه المتعلق بافراغ المحل رقم 49 الكائن بشارع محمد الخامس زنقة المسجد سيدي سليمان؛والحكم من جديد بقبوله شكلا؛وفي الموضوع بافراغ المستأنف عليه من المحل المذكور هو ومن يقوم مقامه او باذنه؛وبأداء المستأنفة له تعويضا يوازي كراء ثلاث سنوات بحسب السومة المعمول به وقت الافراغ؛وتحديد التعويض الاحتياطي الاجمالي في مبلغ ((76.360)) درهم؛وتأييده في الباقي؛وجعل الصائر بالنسبة.