وبعد المداولة طبقا للقانون

بناء على مقال الاستئناف المؤدى عنه الصائر القضائي والذي تقدم به المستانفين بواسطة دفاعهما بتاريخ 10/02/2020 يستأنفون بمقتضاه الحكم عدد 6331 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 24/06/2019 في الملف عدد 44/8206/2019 القاضي في الطلبين الأصلي والمضاد بالمصادقة على الإنذار وبإفراغهم ومن يقوم مقامهم من المحل الكائن بالدار البيضاء رقم [العنوان] مقابل حصولهم على تعويض يعادل كراء ثلاث سنوات بحسب السومة المعمول بها وقت الافراغ مع بقائهم في العين المؤجرة إلى حين الشروع فعليا في أعمال الهدم مع تحميل الطرف المدعي الصائر وبرفض باقي الطلبات.

في الشكل:

حيث بلغت الطاعنة بالحكم المستأنف بتاريخ 28/01/2020 وتم تقديم المقال الاستئنافي بتاريخ 10/02/2020

و حيث قدم الاستئناف مستوفي لباقي الشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهو مقبول شكلا.

و في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن السيد موريس (ب.) تقدم بتاريخ 18/12/2018, مفاده ان المدعى عليهم يكترون المحل التجاري والكائن عنوانهم اعلاه, بمشاهرة قدرها, 300 درهم بموجب عقد شفوي, وانه وجه اليهم إنذارا بالإفراغ بواسطة مفوض قضائي من اجل الاسترجاع المحل للهدم واعادة البناء, توصلوا به بتاريخ 10/5/2018, وان المحل ملك للعارضة منذ عدة سنوات, كما انه استخرج رخصة سارية المفعول من اجل الهدم وإعادة البناء مع تصميم مصادق عليه, وان العارض منحهم اجل للهدم وإعادة البناء, ملتمسا الحكم بالمصادقة على الإنذار للإفراغ والهدم واعادة البناء, وبإفراغهم هم ومن يقوم مقامهم من المحل الكائن بالرقم [العنوان], وذلك تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها, 5000 درهم, عن كل يوم,والإذن باستعمال القوة العمومية, والحكم على المدعى عليهم بالصائر.

وبناء المذكرة الجوابية مع مقال مضاد المدلى بها بجلسة 28/01/2019 والتي جاء فيها ان الطلب غير مقبول شكلا لكون الإنذار وجه إلى ورثة المكتري دون تحديد لهويتهم, وانه لا يكفي تبليغ طي واحد لأحد الورثة واعتبار الإنذار غير منتج لا اثر له, وبخصوص شروط إعادة الهدم وإعادة البناء فان القانون 49.16 ألزم المكري باداء تعويض يوازي كراء ثلاث سنوات مع الاحتفاظ بحق الرجوع كما يمكن للمحكمة ان تحمل المكري جزءا من مصاريف الانتظار طول مدة البناء, وان المادة 9 حددت مصاريف الانتظار في الضرر الحاصل للمكتري دون ان يتجاوز مبلغ الأرباح التي حققها حسب التصريحات الضريبية للسنة المالية المنصرمة, وان التعويض الكامل يخضع لمقتضيات المادة 7 من القانون رقم 49.16, ومن حيث المقال المضاد, فان العارضين يتمسكون بحقوقهم المنصوص عليها في القانون رقم 49.16, ومن جهة اخرى فيلاحظ عدم مطابقة المحل المماثل للمحل السابق في تصميم البناء المدلى به من طرف المدعي والنشاط التجاري الممارس به, ملتمسا تعيين خبير قصد تحديد قيمة الأصل التجاري وما سيتم فقده من زبناء وسمعة تجارية والحق في الكراء.

وبناء على مذكرة الرد المدلى بها بجلسة 11/2/2019, والتي جاء فيها ان الإنذار جاء مطابقا للقانون 49.16, وان القصد من الإنذار هو علم المدعى عليهم بسبب الإفراغ وان مصالحكم لم تتضرر, وفيما يخص شهادة الايداع المسلمة من المحافظة العقارية تثبت تملك العارض للعقار لمدة تفوق السنة, ملتمسا الحكم وفق المقال الافتتاحي.

وبناء على الحكم التمهيدي رقم 44 الصادر بتاريخ 25/02/2019, القاضي باجراء خبرة تقويمية على الأصل التجاري.

وبناء على ايداع السيد الخبير لتقرير بكتابة ضبط هذه المحكمة بتاريخ 20/05/2019.

وبناء عل تعقيب نائب المدعى عليه اصليا مع طلب اجراء خبرة مضادة, المدلى به بجلسة 17/06/2019, والذي جاء فيه من حيث التعقيب فان الخبرة جاءت مخالفة لمقتضيات الفصل 63 من ق م م, كما ان العارضين لم يبلغوا بقرار الحكم التمهيدي قصد الطعن في الخبير , وان العارضين لا علم لهم بالخبرة وان الخبرة لم تنجز من طرف مختص في تقويم الاصول التجارية والخبير مختص في المحاسبة, ومن حيث المعاينة فان المبلغ المحدد يتعلق بالمحلات المتواجدة بالاحياء الشعبية وليس المحلات المتواجدة بالمعاريف كما ان الخبير لم يحدد قيمة المنقولات, وبخصوص العناصر المعنوية فان المعامل المعتمد من طرف الخبير غير ملم بالاصول التجاري, كما ان تحديد قيمة الزبناء والسمعة التجاري كعنصر من عناصر الاصل التجاري يتطلب تحديد صافي الارباح والتي على اساسها تحدد نسبة 40 في المائة كقيمة الزبناء والسمعة التجارية, وان الخبير لم يقم باي دراسة محاسبية للنشاط ولم يعتمد حتى على التقدير الجزافي مما يكون معه التقرير خال من اي دراسة تقنية, وان المدى 7 من قانون 49.16 جاءت للتقليص من سلطة الخبراء المعينين, ملتمسا الحكم اساسا باجراء خبرة تسند لخبير مختص في الشؤون التجارية, واحتياطيا باجراء من اجراءات التحقيق او البحث.

وبناء على تعقيب نائب المدعي بجلسة 17/02/2019 والذي جاء فيه فان الخبرة تتسم بالمغالاة في تحديد التعويض عن ايجاد محل مشابه والذي حدده في مبلغ 300.000 درهم عن الحق في الكراء اعتمادا على الموقع دون ان يستند على أسس اخرى, ملتمسا استبعاد تقرير الخبير والأمر باجراء خبرة مضادة.

وبعد استيفاء الاجراءات المسطرة صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه الطاعنون و جاء في أسباب استئنافهم أن الحكم الابتدائي جانب الصواب فيما قضى به من إفراغ المدعى عليه بدون تعويض كامل كما انه لم يطبق قواعد العدل والإنصاف اضافة الى كونه جاء غير معلل ولم يجب على دفوعات العارضين وهي كالتالي :

أن تعليل الحكم الابتدائي بخصوص عدم تبليغ الورثة لا يرتكز على أي اساس قانوني ذلك ان المستانف عليه لم يتقيد بالمقتضيات الامرة للفصل 26 من القانون 16-49 الذي يوجب على المالك أن يوجه الإعلام بالإفراغ وتبليغه الى جميع ورثة محمد (ك.) خاصة وأنه لا يجهل هويتهم وذكر جميع أسماؤهم في إنذاره حتى يعتبر الانذار مبلغا تبليغا صحيحا وقانونيا وينتج آثاره بالنسبة لهم جميعا وفق أحكام مقتضيات الفصلين 38 و39 من ق.م.م وفي هذا الاتجاه صدر قرار عن المجلس الاعلى بتاريخ 17/11/99 تحت عدد 1650 في الملف عدد 5018/97 وان المكري وجه الإنذار بالإفراغ في اسم ورثة المكتري و هو يعلم هويتهم و ذكر جميع أسمائهم، و بالتالي فانه أصبح ملزما بتبليغهم جميعا في ملف تبلیغ واحد طبقا لأحكام الفصلين 38 و 39 من ق م م وانه لا يكفي توصل أحد الورثة بطي واحد دون توصله بباقي الطيات نيابة عن الورثة الآخرين وانه بالرجوع إلى محضر تبليغ الإنذار المؤرخ في 2018/05/10 نجد أن المفوض القضائي يشهد بتبليغ المستخدمة بطي واحد ويتضح من خلال محضر التبليغ المذكور أعلاه أن التبليغ تضمن طي واحد دون باقي الطيات المتعلقة بالورثة الثمانية الأخرين كما يتبين من محضر التبليغ المدلى به من طرف المدعي وانه لا يكفي تبليغ طي واحد إلى أحد الورثة دون باقي الطيات للورثة الآخرين و بالتالي، فانه يتعين اعتبار الورثة و هم فاطمة (ل.) و بلقاسم (ك.) و سعيد (ك.) و حسن (ك.) و عبد الله (ك.) و كلثوم (ك.) و مليكة (ك.) و عائشة (ك.) كأنهم لم يتوصلوا بأي إنذار ولا ينتج أي آثار قانونية في مواجهتهم طبقا للفصلين 38 و 39 من ق م موفي هذا الاتجاه صدر قرار عن محكمة الاستئناف بالرباط بتاريخ 99/2/11 في الملف عدد 95/3544 وأن المكترين من حقهم التوصل بالإنذار كتصرف قانوني ليترتب عنه الآثار القانونية وانه يمكن أن يكون التبليغ صحيحا إذا كان المكري يجهل هوية ورثة المكتري وانه لكي يكون الإنذار منتجا لآثاره القانونية يجب أن يبلغ بطريقة قانونية كما تنص على ذلك مقتضيات قانون المسطرة المدنية و بالتالي فان المكري يكون قد خرق مقتضيات الفصل 26 من القانون رقم 49.16 و الفصلين 38 و 39 من ق م م و الحكم المطعون فيه باستبعاده الدفع بعدم قانونية الإنذار يكون مخالفا للقانون مما يتعين معه التصريح ببطلان الإنذار و إلى جانب ذلك فان العارضين يودون الإشارة إلى مرتكزات أخرى لا تقل أهمية عن سابقتها لدعم دفوعهم و تفنيد كل ما جاء في مقال الدعوى و هو ما يتعلق بالواقع و العدل والإنصاف ذلك ان القاضي كما أريد له أن يكون لا يطبق النصوص القانونية كما هي بل يبحث في ثناياها و طياتها عن تحقيق العدل و الإنصاف بين المتقاضين و لتحقيق هذا المعنى السامي يجب إجراء مقارنة بسيطة حول الوقائع و الوثائق و الأدلة ومن حيث شروط ممارسة الهدم وإعادة البناء ذلك أن ممارسة هذا الحق محكوم بشروط محددة في المادة 9 من القانون رقم 49.16 و هي كالتالي:- إثبات تملك المكري للمحل لمدة لا تقل عن سنة من تاريخ الإنذار - الإدلاء برخصة البناء سارية المفعول مسلمة له من السلطات المختصة و التصميم المصادق عليه من طرفها مما يلزم المحكمة التأكد من توافر هذه الشروط و التصريح بما يقتضيه القانون وأن ممارسة هذا الحق يرتب كذلك عدة التزامات لفائدة المكتري وفق قانون رقم 4916- وهي أداء المكري للمكتري تعويضا مؤقتا يوازي كراء ثلاث سنوات مع الاحتفاظ له بحق الرجوع إذا اشتملت البناية على محلات معدة لممارسة نشاط مماثل تحدده المحكمة من خلال التصميم المصادق عليه من الجهة الإدارية المختصة على أن يكون قدر الإمكان متطابقا مع المحل السابق و النشاط الممارس فيه ويمكن للمحكمة بناء على طلب المكتري تحميل المكري جزءا من مصاريف الانتظار طوال مدة البناء لا تقل عن نصفها إذا أثبت المكتري ذلك وأن المادة 9 من القانون رقم 49.16 حددت مصاريف الانتظار في الضرر الحاصل للمكتري دون أن يتجاوز مبلغ الأرباح التي حققها حسب التصريحات الضريبية للسنة المالية المنصرمة مع الأخذ بعين الاعتبار أجور اليد العاملة و الضرائب والرسوم المستحقة خلال مدة حرمانه من المحل وانطلاقا من مقتضيات المادة 9 من القانون رقم 49.16 فإذا لم تشتمل البناية الجديدة على المحلات المذكورة استحق المكري تعويضا كاملا كما أنه يمكن للمحكمة أن تحدد تعويضا احتياطيا كاملا بطلب من المكتري يستحقه في حالة حرمانه من حق الرجوع وان تحديد التعويض الكامل و الاحتياطي يخضع للمعايير المحددة بمقتضى المادة 7 من القانون رقم 49.16 ذلك أن هذا التعويض يشمل قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات و إصلاحات و ما فقده من عناصر الأصل التجاري كما يشمل مصاريف الانتقال من المحل كما أن هذا التعويض يجب على ألا يقل عن المبلغ المدفوع مقابل الحق في الكراء المنصوص عليه في المادة 4 من نفس القانون وان البناية الجديدة لا تشتمل إلا على محل تجاري واحد مساحته 50 متر مربع و سدة مساحتها 30 متر مربع بحكم أن تصميم المحل الحالی به ثلاث محلات تجارية كما أن الجهة التي يتواجد بها محل العارضين من الجهة اليمنى أي زنقة [العنوان] خصصت حسب تصميم البناء لمرآب و مدخل العمارة فقط بحكم أن العمارة لا يتجاوز مساحتها 110 متر مربع في حين أن مساحة المحل المكرى للعارضين مساحته 24,70 متر مربع ويتبين من خلال ذلك أن البناية الجديدة لا تتوفر إلا على محل تجاري واحد مساحته 50 متر مربع و سدة مساحتها 30 متر مربع حسب تصميم البناء وانه انطلاقا من مقتضيات المادة 9 من القانون رقم 49.16 فانها تنص على أنه اذا لم تشمل البناية الجديدة على المحلات المذكورة، استحق المكتري تعويضا وفق مقتضيات الفصل 7 أعلاه وان الحكم الابتدائي لم يجب على هذا الدفع بتاتا ، ومن حيث المقال المضاد أن هناك عدم تطابق المحل المماثل مع المحل السابق في تصميم البناء المدلى به من طرف المدعي و النشاط التجاري الممارس به و انطلاقا من مقتضيات المادة 9 من القانون رقم 49.16 فإذا لم تشتمل البناية الجديدة على المحلات المذكورة استحق المكري تعويضا كاملا وأن عدم إشارة التصميم للمحلات التجارية و مساحتها و مطابقتها مع المحل الحالي يجعل العارضين محقين في الحصول على التعويض الكامل وان البناية الجديدة لا تشتمل إلا على محل تجاري واحد مساحته 50 متر مربع و سدة مساحتها 30 متر مربع بحكم أن تصميم المحل الحالي به ثلاث محلات تجارية كما أن الجهة التي يتواجد بها محل العارضين من الجهة اليمنى أي زنقة [العنوان] خصصت حسب تصميم البناء لمرآب و مدخل العمارة فقط بحكم أن العمارة لا يتجاوز مساحتها 110 متر مربع في حين أن مساحة المحل المكرى للعارضين مساحته 24,70 متر مربع ويتبين من خلال ذلك أن البناية الجديدة لا تتوفر إلا على محل تجاري واحد مساحته 50 متر مربع و سدة مساحتها 30 متر مربع حسب تصميم البناء وانه انطلاق من مقتضيات المادة 9 من القانون رقم 49.16 فانها تنص على أنه إذا لم تشمل البناية الجديدة على المحلات المذكورة استحق المكتري تعويضا وفق مقتضيات الفصل 7 أعلاه وأن الحكم الابتدائي تجاهل مذكرة المستأنف عليهم المدلى بها في جلسة 2019/02/11 وبالتالي فإنه يجب تعيين خبير مختص في الأصول التجارية لتحديد التعويض الكامل تكون مهمته الانتقال إلى المحل التجاري الكائن برقم [العنوان] بالدار البيضاء ومعاينته و وصفه وصفا شاملا من حيث الموقع و المساحة و النشاط التجاري الممارس به وتحديد قيمة الأصل التجاري من خلال تحديد عناصره المادية و المعنوية المشتملة على عنصر الزبناء و تحديد الأرباح و عناصر السمعة التجارية و عنصر الحق في الكراء إضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات و إصلاحات و مصاريف الانتقال للوصول إلى اقتراح التعويض المستحق لمالك الأصل التجاري من جراء الضرر الناجم عن الإفراغ ومن حيث الخبرة الاحتياطية انها مخالفة للفصل 63 من ق م م ذلك انه جاء في تقرير الخبير أن نائب الطرف المدعي تقدم بطلب تأخير جلسة الخبرة التي حدد تاريخها في2019/04/18وانه في رسالته الثانية حدد تاريخ الخروج الى المحل يوم 08/05/2019 على الساعة الثانية زوالا وأن العارضين حضروا يومه على الساعة الثانية بعد الزوال و انتظروا أكثر من نصف ساعة إلا أن السيد الخبير لم يحضر الموعد المحدد بالاستدعاء وأن ما يؤكد ذلك هو ما دونه في الصفحة الثالثة من تقرير الخبرة أنه لم يحضر إلا في الساعة الثالثة بعد الزوال وان الساعة الثانية بعد الزوال ليست هي الساعة الثالثة بعد الزوال وان الخبير قام بالخبرة لوحده و أنه لم يكلف نفسه حتى أخد صور للمحل من الداخل و الخارج مما تكون معه الخبرة غير قانونية و خارقة لما توجبه مقتضيات الفصل 63 من ق م م ومن حيث الحكم التمهيدي أن العارضين لم يبلغوا بقرار تعيين الخبير قصد الطعن فيه خاصة أن السيد الخبير مختص في " المحاسبة " ولا علاقة له بالأصول التجارية و الشؤون الاقتصادية و المالية وان العارضين لا علم لهم بالخبرة إلا بعد استدعاء دفاعهم من طرف الخبير والحالة هذه فان الخبرة لم تنجز من طرف خبير مختص في الأصول التجارية وان الخبرات التجارية و خاصة الأصول التجارية لها قواعد محددة من طرف الخبراء المختصين في مثل هذه الخبرات وأن موضوع النزاع في النازلة يتعلق بتحديد قيمة الأصل التجاري فان الخبير المنتدب هو خبير في المحاسبة و أن اسمه غير وارد ضمن لائحة الخبراء المختصين في الشؤون التجارية و الأصول التجارية و عليه فان الخبراء المختصين في الشؤون و الأصول التجارية محددة وظيفتهم و مهامهم بمقتضى ظهير خاص و الذي حدد المؤهلات العلمية و التجربة التي يجب أن تتوفر فيهم ولهم هيئة قانونية على خلاف خبراء المحاسبة و للتذكير فانه بالإضافة للمؤهلات العلمية و التقنية للتسجيل بجدول الخبراء حسب قانون 45.00 المنفذ بتاريخ 22/06/2001 و مرسوم 17 يوليوز 2002 إضافة إلى ذلك هناك مرسوم وزاري أخر عن السيد وزير العدل تحت عدد 03.1081 بتاريخ 3 يونيو 2003 تحدث بموجبه أنواع الخبرة و تحديد مقاييس التأهيل للتسجيل في جدول الخبراء القضائيين وان الخبراء المختصين في الشؤون التجارية و الأصول التجارية يجب أن تتوفر على دبلوم وطني للطور العالي بالمعهد العالي للتجارة و إدارة المقاولات و تجربة 10 سنوات على الأقل من العمل الفعلي في هذا التخصص و عليه فان فئة الخبراء في الشؤون التجارية و الأصول التجارية هي غير فئة المحاسبة و التي لا تتوفر لديها مقاييس التأهيل للتسجيل في جدول خبراء الشؤون التجارية وان الخبير المنتدب ينتمي لفئة الخبراء المحاسبين وانه بالإضافة إلى ذلك فان السيد الخبير لم يطلب من المحكمة أن تعفيه من المهمة المسندة إليه تماشيا مع الفصل 62 من ق م م الذي يخوله أن يخرج نفسه و ذلك بكون المهمة لا تدخل في مجال اختصاصه و هذا ما اشار اليه المشرع في الفصل المذكور وأن الفصل في النزاع يقتضي اعتماد المحكمة على معايير فنية و هذا ما أكده قرار محكمة النقض عدد 1842 في الملف المدني عدد 2005/2/1/1494 الصادر بتاريخ 2007/05/23 و هذا ما حدا بالعارضين للمطالبة بخبرة جديدة تسند في انجازها لخبير مختص في الشؤون و الأصول التجارية و ان الخبرة المنجزة في النازلة الحالية لم تنجز من خبير مختص في الشؤون التجارية و الأصول التجارية بل من طرف خبير مختص في المحاسبة و الذي لا تتوفر لديه مقاييس علمية تأهيلية للتسجيل في جدولخبراء الشؤون التجارية و يلاحظ أن تصرف السيد الخبير المنتدب خارج اختصاصه قد ظهر بالفعل في خبرته وأنه لم يعرف لا المعامل و لا قيمة التي يحددها السادة المختصين مما أثر سلبا على هذه الخبرة و جعلها تعتمد على الارتجال فجاءت نتائجها غريبة كما يتبين من خلال مقرراتها التي لا تمت إلى الخبرة بصلة و التي كانت على الشكل التالي:- من حيث معاينة المحل التجاري انه أثار الخبير المنتدب أن المحل موضوع النزاع يقع بالمعاريف رقم [العنوان] و له واجهة تطل على زنقة [العنوان] متكونة من بابين من الزجاج و الألمنيوم و تمارس فيه تجارة الملابس الجاهزة الخاصة بالنساء و مساحته تتجاوز 25 مترا مربعا و أن المنطقة تعرف رواجا تجاريا مهما لكونه بالقرب من ماكونادز المعاريف و السوق المركزيوان المبلغ المحدد من طرف الخبير هو يتعلق بالمحلات المتواجدة بالأحياء الشعبية و ليس المحلات المتواجدة بأحياء مهمة كحي المعاريف ومن جهة أخرى فان تحديد قيمة الأصل التجاري تحدد على أساس العناصر المادية والمعنوية فبخصوص العناصر المادية انه من خلال المعاينة فان الخبير لم يحدد قيمة منقولات المحل وان الخبير صعب على نفسه المهم عندما قال بان المحل يقع بالمعاريف الذي يعرف رواجا تجاريا مهما الشيء الذي يجعل الطلب على المحلات التجارية جد مرتفع و أن فرص إيجاد محل بهذه المواصفات جد ضئيلة و إن وجدت فانه لا بد من أداء ما يسمى بحق الإيجار وبخصوص العناصر المعنوية من حيث قيمة الإيجاران الخبير المنتدب حدد في مبلغ 1800,00 درهم بطرقة تقديرية مما يدل على انه خبير غير مختص بالأصول التجارية و لا يعرف التقنيات المعتمدة في هذا المجال في تحديد الحق في الكراء ذلك أن التقنيات المعتمدة في تحديد الحق في الكراء تعتمد كلها على طريقة اقتصاد الكراء باحتساب الفرق بين القيمة الكرائية بالسوق و قيمة الكراء المؤدي فعلا و بعد ذلك ضرب الفارق في معامل الموقع الذي يتغير مع تطور سوق العقار في حين أن حق الإيجار المماثل للمحل التجاري موضوع الخبرة على مستوى موقعه و مساحته فان ثمن الكراء الحقيقي سيتراوح ما بين 5000 و 6000 درهم أي بمعدل 5500 درهم شهريا، ( 5500 - 300 ) x36 شهرا = 187.720 درهم و عليه فإنه بالتمعن في خلاصة الخبرة فان معامل الأصول التجارية الذي اعتمدته يبين بان الخبرة ليس لها أدنى إلمام بتقنيات تحديد الأصول التجارية الشيء الذي يجب معه استبعاد الخبرة لهذه العلة وحدها ومن حيث التعويض عن الزبناء و السمعة التجارية أن ما نحت إليه الخبرة من غياب التصريحات الضريبية و حرمت العارضين من التعويض المادي لا يرتكز على أساس وأن تحديد قيمة الزبناء و السمعة التجارية كعنصر من عناصر الأصل التجاري يتطلب أولا تحديد صافي الأرباح و التي على أساسها تحدد نسبة 40 % كقيمة الزبناء و السمعة التجاريةوان الخبير لم يقم بأية دراسة محاسبية للنشاط و لم يعتمد حتى على التقدير الجزافي مما يكون معه التقرير خال من أية دراسة تقنية سليمة و يتعين استبعاده لعدم موضوعيته وأن المادة السابعة من القانون رقم 49.16 صريحة في هذا المجال و التي جاءت للتقليص من سلطة الخبراء المعينين من طرف المحاكم في تحديد قيمة الأصل التجاري و التي جاء فيها على أن قيمة التعويض تحدد بناء استنادا لرقم الأعمال المحقق إضافة إلى ما أنفقه المكتري تحسينات و اصطلاحات مأذون بها و للتصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة باعتبارها مؤشرا يساعد القضاء على تحديد قيمة الأصل التجاري، فإذا لم يتيسر الإدلاء بتلك التصريحات أو كانت تتعلق بمدة تقل عن أربع سنوات فالأمر يعود للسلطة التقديرية للقاضي من أجل الاستئناس بخبرة أو بأي إجراء من إجراءات البحث و التحقيق يراه مناسبا في الدعوىوانه عند عدم وجود التصريحات الضريبية فالأمر يعود إلى السلطة التقديرية للقاضي من أجل الإستئناس بخبرة أو بأي إجراء من إجراءات البحث و التحقيق يراه مناسبا في الدعوى وان تحديد التعويض الكامل و الاحتياطي يخضع للمعايير المحددة بمقتضى المادة 7 من القانون رقم49.16وأن العارضين يدلون بصورة من تقرير خبرة على سبيل الاستئناس لمحل يوجد بالقرب من المحل موضوع النزاع الذي حدد قيمته في مبلغ 1427.000,00 درهم رغم انه مغلق ولا تمارس به أي تجارة ويتبين ان الخبير اجتهد حتى لا يحدد التعويض المادي رغم ان المحل غير مغلق وصرح بنفسه انه تمارس فيه التجارية لذلك يلتمس العارض الحكم بالغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به وبعد التصدي الحكم ببطلان الانذار ومن حيث المقال المضاد القول بتحميل المكري جزءا من مصاريف الانتظار طوال مدة البناء لا تقل عن نصفها والقول بان التعويض الكامل والاحتياطي يشمل قيمة الاصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الاربع الاخيرة بالاضافة الى ما انفقه المكتري من تحسينات واصلاحات وما فقده من عناصر الاصل التجاري كما يشمل مصاريف الانتقال من المحل كما أن هذا التعويض يجب على الا يقل عن المبلغ المدفوع مقابل الحق في الكراء المنصوص عليه في المادة 4 من نفس القانون ومن حيث الخبرة الاحتياطية القول بان الخبير محمد (ز.) غير مختص في شؤون الاصول التجارية وانما في المحاسبة والام باجراء خبرة جديدة تسند لخبير مختص في شؤون الاصول التجارية طبقا للقوانين السالفة الذكر والقول بان الخبرة لم تقم بأية دراسة محاسبية للنشاط التجاري ولم تعتمد حتى على التقدير الجزافي مما يكون معه التقرير خال من اية دراسة تقنية سليمة ويتعين استبعاده لعدم موضوعيته والقول انه عند عدم وجود التصريحات الضريبية فالامر يعود الى السلطة التقديرية للقاضي من اجل الاستئناس بخبرة او باي اجراء من اجراءات البحث والتحقيق يراه مناسبا في الدعوى والامر باجراء خبرة جديدة تسند لخبير مختص في شؤون الاصول التجارية ومن حيث التعويض الكامل الامر تمهيديا بتعيين خبير مختص في الاصول التجارية لتحديد التعويض الكامل تكون مهمته الانتقال الى المحل التجاري الكائن برقم [العنوان] الدار البيضاء ومعاينته ووصفه وصفا شاملا من حيث الموقع والمساحة والنشاط التجاري الممارس به وتحديد قيمة الاصل التجاري من خلال تحديد عناصره المادية والمعنوية المشتملة على عنصر الزبناء وتحديد الارباح وعناصر السمعة التجارية وعنصر الحق في الكراء اضافة الى ما انفقه المكتري من تحسينات واصلاحات ومصاريف الانتقال للوصول الى اقتراح التعويض المستحق لمالك الاصل التجاري من جراء الضرر الناجم عن الافراغ وحفظ حق العارض في التعقيب على الخبرة.

وارفق المقال بنسخة حكم وطي تبليغ.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 01/04/2020 جاء فيها أن الانذار مستوف للشروط المنصوص عليها في الفصل 26 من القانون رقم 16-49 وأن هذا التبليغ منتج لأثره ووجه للمستأنفين بعنوان العين المكراة وأن طلب استرجاع المحل للهدم واعادة البناء موافق للمادة 9 وأن العارض اثبت بشهادة ايداع عقد تملكه للرسم العقاري 1237/د التابع له المحل المدة المتطلبة لأعمال هذا الحق وأن العارض مستعد لتمكين المستانفين من واجبات كراء الثلاث السنوات وفقا لمنطوق الحكم الابتدائي الذي حدد التعويض الكامل في حالة حرمان المكترين من حق الرجوع وهذا التعويض يفيد فيه الخبير المعين بالحكم التمهيدي وروعيت فيه مقتضيات المادة 7 من القانون رقم 16-49 والذي حدد عناصر هذا التعويض انطلاقا من التصريحات الضريبة أربع السنوات، وان المستأنفين لم يدلوا للخبير باية تصريحات الضريبية مما حدا به الى اعتماد العناصر التي تفيد في تحديد الاضرار الناتجة عن البحث محل مشابه وكذا الحق في الكراء وكذا مصاريف السمسار والتنقل ليخلص الى تحديد مبلغ 364.500,00 درهم كتعويض اجمالي عن فقدان المستانفين لأصلهم التجاري نتيجة الافراغ وان الحكم المستانف رد على ما نعاه المستانفان على الخبير وكذا الخبرة المنجزة بتعليل سليم وكون الخبير مختص وفقا لجدول الخبراء وانه احترم المهمة المسندة له بالنظر الى عدم ادلاء المكترين بالتصريحات الضريبية لاربع سنوات ليعمد إلى تحديد عناصر فقدان الاصل التجاري وفقا للعناصر المتوفرة وعناصر المقارنة خلافا لما جاء في مقال المستأنفين وأن المحكمة حددت بذلك التعويض الاحتياطي الكامل المستحق للمستأنفين في حالة حرمانهم من حق الرجوع نتيجة تنفيذ العارض لحكم الافراغ لذلك يلتمس العارض تاييد الحكم المستانف فيما قضى به مع تحميل المستانفين الصائر.

وبناء على مذكرة تعقيب المدلى بها من طرف المستأنفين بواسطة نائبهم بجلسة 29/07/2020 جاء فيها أنهم يتمسكون بما جاء في مقالهم الاستئنافي جملة وتفصيلا وأنه انطلاقا من مقتضيات المادة 9 من القانون رقم 16-49 فاذا لم تشتمل البناية الجديدة على المحلات المذكورة استحق المكري تعويضا كاملا وان هناك عدم تطابق المحل المماثل مع المحل السابق في تصميم البناء المدلى به من طرف المدعي والنشاط التجاري الممارس به وان عدم اشارة التصميم للمحلات التجارية ومساحتها ومطابقتها مع المحل الحالي يجعل العارضين محقين في الحصول على التعويض الكامل وان البناية الجديدة لا تشمل الا على محل تجاري واحد مساحته 50 متر مربع وسدة مساحتها 30 متر مربع بحكم أن تصميم المحل الحالي به ثلاث محلات تجارية كما ان الجهة التي يتواجد بها محل العارضين من الجهة اليومنى أي زنقة [العنوان] خصصت حسب تصميم البناء لمرآب ومدخل العمارة فقط بحكم ان العمارة لا يتجاوز مساحتها 110 متر مربع في حين ان مساحة المحل الكرى للعارضين مساحته 24,70 متر مربع ويتبين من خلال ذلك ان البناية الجديدة لا تتوفر الا على محل تجاري واحد حسب تصميم البناء وان الحكم الابتدائي تجاهل مذكرة المستانف عليه المدلى بها في جلسة 11/02/2019 وبالتالي فانه يجب تعيين خبير مختص في الاصول التجارية لتحديد التعويض الكامل لذلك يلتمس العارضين الحكم وفق مقالهم الاستئنافي.

وبناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 08/07/2020 الفي بالملف بمذكرة لنائب المستانف فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة22/07/2020

محكمة الاستئناف

حيث عرض الطاعن أوجه استئنافه وفقا لما سطر أعلاه.

وحيث ان الإنذار بالإفراغ الموجه من المكري إلى ورثة المكتري بصفتهم مكترين ينتج جميع آثاره بالنسبة إليهم جميعا ذلك أن الاجتهاد القضائي استقر على ان المكري غير ملزم بالبحث عن ورثة المكتري بعد وفاته وأن الحكم المطعون فيه كان صائبا لما نحى نفس المنحنى ولم يخرق أي مقتضى قانوني .

وحيث أن المستأنف عليه وان كان قد صرح بمقتضى مذكرة الرد المدلى بها خلال المرحلة الابتدائية يكون البنايات التي سيتم تشييدها والمرخص بها لن تمثل بناية تجارية مطابقة للعين المكتراة من طرف المدعى عليهم فإن المحكمة لا يمكنها الحكم بالتعويض الكامل مادام ان الحكم المطعون فيه لم يشر في منطوقه إلى مبلغ التعويض الاحتياطي وأن المستأنف لم يلتمس الحكم له به خلال المرحلة الابتدائية بمقتضى طلب مؤداة عنه الرسوم القضائية وبالتالي يعتبر طلبا جديدا لا يمكن التقدم به لأول مرة أمام محكمة الاستئناف .

وحيث انه وبناء على ما تم سرده أعلاه يكون ما أثاره الطاعن من أسباب لا يرتكز على اساس ويتعين رد استئنافه وتأييد الحكم المستأنف .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا تمهيديا حضوريا .

في الشكل : قبول الاستئناف.

في الموضوع : تأييد الحكم المستأنف مع تحميل المستأنفين الصائر.