Mot clé
Pas-de-porte

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce examine la force probante d'un rapport d'expertise et la nature des sommes versées au bailleur en début de contrat. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction du preneur moyennant une indemnité calculée par un expert, tout en écartant sa demande en restitution d'une somme payée pour le droit d'exploiter les lieux.

Le preneur appelant critiquait la méthode d'évaluation de l'expert, la jugeant sous-évaluée, et revendiquait le remboursement de ladite somme comme une conséquence de l'éviction. La cour retient que l'expertise, qui s'appuie sur des éléments objectifs tels que les déclarations fiscales des quatre dernières années pour évaluer la perte de clientèle en application de la loi n° 49-16, ne peut être écartée par de simples allégations de l'appelant non étayées par des preuves contraires.

Elle juge par ailleurs que la somme versée pour le droit d'exploitation ne peut être restituée, dès lors que le preneur ne rapporte pas la preuve d'un accord contractuel prévoyant un tel remboursement à la fin du bail. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères de sa fixation. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction pour usage personnel et alloué au preneur une indemnité déterminée par expertise.

Le preneur contestait l'insuffisance de l'indemnité, tandis que le bailleur en critiquait le caractère excessif. La cour écarte la demande de prestation de serment décisoire relative au paiement d'un pas-de-porte, la jugeant inopérante dès lors que l'indemnité allouée est supérieure au montant allégué.

Elle rappelle par ailleurs que la valorisation du droit au bail ne dépend pas des déclarations fiscales du preneur mais de critères objectifs tels que la valeur locative, l'emplacement et la durée du bail. S'agissant des éléments incorporels, la cour retient que, faute de justification probante par le preneur, il convient néanmoins de maintenir l'indemnisation allouée en première instance en application de la règle prohibant d'aggraver le sort de l'appelant.

Usant de son pouvoir souverain d'appréciation au vu des deux expertises versées aux débats, la cour fixe un nouveau montant global pour l'indemnité d'éviction. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité.

Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités de son évaluation. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité sur la base de sa propre appréciation, s'écartant des conclusions d'un premier rapport d'expertise.

Le débat en appel portait principalement sur la méthode de calcul de l'indemnité, le bailleur contestant le montant au regard des déclarations fiscales et le preneur revendiquant une évaluation fondée sur la valeur du pas-de-porte. La cour écarte la méthode fondée sur la valeur du pas-de-porte, lui préférant une approche qu'elle juge plus précise, basée sur la valeur locative de marché de locaux similaires.

Elle retient que la détermination du droit au bail doit reposer sur des critères objectifs tels que la durée de la relation contractuelle et l'emplacement du bien. La cour valide par ailleurs l'évaluation par l'expert des autres composantes de l'indemnité, notamment la perte de la clientèle calculée sur la base des revenus déclarés, ainsi que les frais de déménagement, tout en considérant que les frais d'aménagement invoqués par le preneur correspondaient à des installations amorties.

En conséquence, la cour d'appel de commerce accueille partiellement l'appel du bailleur et réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction.

La contestation portait sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire.

L'appelant principal, bailleur, en sollicitait la réduction au motif que l'expert n'aurait pas respecté les critères légaux d'évaluation, tandis que l'appelant incident, preneur, en demandait l'augmentation en invoquant une sous-évaluation des différents éléments du fonds de commerce. La cour d'appel de commerce écarte les deux moyens.

Elle relève que l'expert a bien fondé son évaluation sur les déclarations fiscales du preneur, comme l'exige l'article 7 de la loi n° 49-16. La cour précise que, le preneur étant soumis au régime fiscal forfaitaire, l'expert a valablement complété son analyse par l'examen des documents comptables produits par les parties.

Faute pour les appelants de rapporter la preuve contraire, le rapport d'expertise ne pouvait être remis en cause. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les éléments constitutifs du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité due au preneur en écartant certains postes de préjudice évalués par l'expert.

L'appelant contestait cette évaluation, sollicitant notamment la prise en compte du pas-de-porte versé à l'entrée dans les lieux, la réévaluation des frais d'aménagement et de déménagement, ainsi que la mention expresse de son droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement. La cour d'appel de commerce écarte la demande relative au pas-de-porte, retenant que l'indemnité d'éviction prévue à l'article 7 de la loi n° 49-16 couvre l'entier préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, incluant la valeur du droit au bail qui en constitue l'équivalent.

Elle confirme également la réduction des indemnités pour travaux et frais de déménagement, au motif que l'évaluation de l'expert, non étayée par des pièces justificatives, était forfaitaire et que le capital investi dans les aménagements s'était amorti avec le temps. Enfin, la cour juge que le droit du preneur au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité découle de l'application de plein droit de l'article 27 de la même loi, rendant superflue sa mention dans le dispositif du jugement.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conséquences de l'impossibilité d'exploiter commercialement un local loué à cet effet, en raison d'une interdiction administrative. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du bail aux torts du bailleur tout en rejetant la demande du preneur en restitution de sommes versées au titre de dettes antérieures.

L'appelant principal soutenait que l'antériorité de l'exploitation commerciale et son droit de propriété primaient sur une décision administrative de refus de licence, tandis que l'appelant incident contestait le rejet de sa demande en restitution d'une somme qu'il qualifiait de pas-de-porte et non de reprise de la dette du précédent locataire. La cour retient que la conclusion d'un nouveau bail établit une relation juridique autonome, dans le cadre de laquelle le bailleur s'est engagé par un écrit distinct à garantir la destination commerciale du local.

Elle relève que la décision administrative de refus, fondée sur les documents d'urbanisme, constitue un fait juridique opposable qui empêche le preneur de jouir du bien conformément à sa destination contractuelle, justifiant ainsi le rejet de la demande en paiement des loyers. Concernant l'appel incident, la cour écarte la demande en restitution, faute pour le preneur de rapporter la preuve que la somme versée constituait un pas-de-porte et non, comme l'indiquait un reçu, le règlement de dettes du cédant.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant contestait cette évaluation, soulevant la question des critères de calcul, notamment la prise en compte de la clientèle, du droit au bail, des frais de licenciement et d'un pas-de-porte non prouvé. La cour rappelle que l'indemnité est régie par l'article 7 de la loi 49-16 et que la valeur de la clientèle et du fonds de commerce doit s'apprécier au vu des déclarations fiscales des quatre dernières années.

Dès lors que celles-ci faisaient état d'un chiffre d'affaires et de bénéfices nuls, la cour écarte toute indemnisation à ce titre. Elle valide également l'évaluation du droit au bail fondée sur le différentiel entre le loyer acquitté et la valeur locative de marché, et juge que les frais de licenciement ne sont pas un élément de l'indemnité légale.

La cour relève en outre que le preneur, ayant subsidiairement conclu en première instance à l'octroi du montant fixé par l'expert, ne pouvait utilement critiquer en appel le jugement lui ayant alloué cette somme. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisie d'un recours en rétractation fondé sur la contradiction entre les motifs et le dispositif d'un arrêt, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation de l'état de demeure du preneur. L'arrêt attaqué avait réformé un jugement en réduisant le montant des loyers dus, tout en confirmant la résiliation du bail et l'expulsion.

La demanderesse au recours soutenait qu'en écartant une partie substantielle de la créance locative initialement réclamée dans la mise en demeure, la cour ne pouvait valablement retenir l'état de demeure pour prononcer la résiliation. La cour écarte ce moyen et juge qu'il n'existe aucune contradiction dès lors que, après avoir apuré les comptes et fixé le montant exact de la dette locative, elle a constaté que le preneur n'avait pas rapporté la preuve du paiement de cette somme effectivement due.

Elle retient que le manquement du preneur à son obligation de payer le loyer ainsi recalculé suffit à caractériser l'état de demeure justifiant la résiliation du bail au visa de l'article 692 du dahir des obligations et des contrats. Le recours en rétractation est par conséquent rejeté, avec condamnation de la demanderesse à une amende.

Saisie d'un appel contre un jugement ordonnant la restitution d'une somme versée à titre de "pas-de-porte", la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification juridique de ce versement dans le cadre d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait condamné la bailleresse à restituer la somme, la considérant comme un paiement sans cause.

L'appelante soutenait que le contrat, loi des parties, prévoyait une quittance définitive et sans réserve, rendant la somme non restituable. La cour retient que le "pas-de-porte", ou "prix du clé", doit s'analyser comme la contrepartie de l'acquisition du droit au bail, sauf à ce qu'il soit démontré qu'il correspond à une réduction du loyer.

En l'absence de toute clause contractuelle prévoyant une obligation de restitution ou une réserve formulée par le preneur, la cour considère que la somme est définitivement acquise à la bailleresse. Elle juge par ailleurs recevable la demande reconventionnelle en paiement de loyers, celle-ci étant connexe à la demande principale dès lors qu'elle procède du même contrat de bail.

La cour d'appel de commerce infirme donc le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la restitution du "pas-de-porte" et, statuant à nouveau, rejette la demande principale du preneur, tout en rejetant son appel incident.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le loyer d'un local commercial après exercice par le preneur de son droit de priorité consécutif à une éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation de la valeur locative. Le tribunal de commerce avait fixé le nouveau loyer sur la base d'une expertise judiciaire. L'appelant contestait le montant retenu, qu'il jugeait excessif, et critiquait la méthodologie de l'expert, sollicitant une contre-expertise. La cour retient que l'expertise est régulière et suffisamment motivée, l'expert ayant fondé son évaluation sur des éléments objectifs tels que l'augmentation de la superficie, l'emplacement du bien et le caractère neuf de la construction, tout en tenant compte de son état d'inachèvement. Elle écarte en outre le grief relatif à l'évaluation par l'expert d'un pas-de-porte comme étant inopérant, dès lors que le premier juge n'avait statué que sur le montant du loyer. La demande de contre-expertise étant jugée sans fondement au regard de la pertinence du rapport initial, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur les modalités d'une indemnité d'éviction pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les éléments constitutifs du préjudice réparable en application de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité inférieure à celle préconisée par l'expert judiciaire. L'appelant principal contestait la sincérité du motif du congé et le caractère insuffisant de l'indemnité, tandis que l'appelant incident critiquait la méthode d'évaluation de l'expert, notamment la prise en compte d'un droit d'entrée non prévu par la loi. La cour écarte le moyen tiré de la simulation du motif, rappelant que le droit du bailleur de reprendre le local est subordonné au seul paiement d'une indemnité complète. Elle retient que si le pas-de-porte n'est pas un élément autonome d'indemnisation, il constitue un critère pertinent pour évaluer la valeur du droit au bail, principal poste du préjudice. La cour confirme par ailleurs le rejet de l'indemnisation des agencements faute de justificatifs et l'évaluation des pertes de clientèle en l'absence de documents comptables probants. Elle juge cependant que les frais de déménagement et de réinstallation, tels qu'évalués par l'expert, doivent être intégralement indemnisés, contrairement à la réduction opérée en première instance. Le jugement est donc réformé par une majoration du montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un litige relatif à la fixation des conditions du nouveau bail commercial consenti au preneur évincé pour cause de reconstruction, le tribunal de commerce avait, sur la base d'une expertise judiciaire, fixé le montant du nouveau loyer. L'appel portait principalement sur la contestation de cette expertise et, à titre incident, sur la déchéance du preneur de son droit de priorité pour avoir refusé les conditions financières proposées par le bailleur. La cour d'appel de commerce écarte la critique de l'expertise, la jugeant suffisamment motivée au regard des caractéristiques du local reconstruit et de sa situation géographique. La cour retient que le refus par le preneur des conditions financières proposées, notamment l'exigence d'un pas-de-porte, ne vaut pas renonciation à son droit de priorité. Elle rappelle qu'en application des dispositions de la loi n° 49-16, le preneur est en droit de réintégrer les lieux en s'acquittant du loyer ancien en attendant la fixation judiciaire des nouvelles conditions du bail. La cour déclare par ailleurs irrecevables les demandes nouvelles formées en appel, tant par le preneur concernant la restitution d'un second local que par le bailleur visant à faire constater la déchéance du droit de priorité. En conséquence, les appels principal et incident sont rejetés et le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine la régularité de l'expertise judiciaire et le bien-fondé de son évaluation. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité sur la base du rapport d'expertise. L'appelant, bailleur, soulevait la nullité de l'expertise pour vice de procédure et contestait le montant alloué, tout en formant une demande nouvelle en compensation avec des loyers impayés. La cour écarte le moyen de nullité, considérant que la convocation des parties par l'expert purge le vice tiré du défaut de notification du jugement avant dire droit. Elle déclare ensuite la demande en compensation irrecevable, la créance d'indemnité, soumise à l'appréciation du juge, n'étant pas de même nature qu'une créance de loyers certaine et exigible. Sur le fond, la cour rappelle que le droit au bail est un élément indemnisable du fonds de commerce même en l'absence de versement d'un pas-de-porte initial. Exerçant toutefois son pouvoir souverain d'appréciation, elle minore le montant de l'indemnité en révisant les frais de déménagement et de réinstallation estimés par l'expert. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum indemnitaire.

Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce était confrontée à la contestation de l'évaluation retenue en première instance. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et, sur la base d'une première expertise, avait alloué une indemnité aux preneurs. L'appelant, bailleur, contestait principalement cette évaluation, arguant du caractère artificiel d'un contrat de gérance libre et de la méthode de calcul du droit au bail. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que le droit au bail doit être évalué en considération de l'emplacement du local, de la faiblesse du loyer et de la quasi-impossibilité pour le preneur de trouver un bien équivalent, indépendamment de la preuve d'un pas-de-porte initial. Elle juge en revanche que le préjudice tiré de la perte des revenus d'un contrat de gérance libre, conclu postérieurement à la délivrance du congé, n'est pas fondé et fait double emploi avec l'indemnisation de la perte de clientèle. La cour rappelle également qu'au visa de l'article 7 de la loi 49-16, les améliorations et réparations constituent un chef de préjudice indemnisable sans qu'il soit nécessaire de distinguer leur nature. Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation sur l'ensemble des chefs de préjudice, la cour réforme le jugement entrepris en réduisant le montant global de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'acquisition du droit au renouvellement. L'appelant contestait la validité formelle du congé qui lui avait été délivré et revendiquait le bénéfice d'une indemnité d'éviction. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité du congé, retenant que celui-ci a été valablement signifié au preneur personnellement dans les lieux loués. Sur le fond, elle rappelle que le droit au renouvellement et à l'indemnité d'éviction est subordonné, en application de l'article 4 de la loi n° 49-16, à la preuve par le preneur soit d'une exploitation continue du fonds pendant deux ans, soit du versement d'une somme en contrepartie du droit au bail. Faute pour l'appelant de justifier de l'une de ces conditions, le congé ayant été délivré avant l'expiration du délai biennal, la cour juge la demande d'indemnisation infondée, l'inscription au registre du commerce étant inopérante à cet égard. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères de fixation du montant et le sort du pas-de-porte. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur les conclusions d'une expertise judiciaire, tout en rejetant sa demande de restitution du pas-de-porte. La bailleresse contestait la méthode d'évaluation de l'expert, notamment l'absence de justification des revenus et des améliorations, tandis que le preneur soutenait, par voie d'appel incident, que le prix du pas-de-porte devait être restitué en sus de l'indemnité d'éviction. La cour écarte les conclusions de l'expert, jugées non étayées par des éléments probants, rappelant qu'elle n'est pas liée par un rapport d'expertise. Elle retient que le prix d'acquisition du pas-de-porte constitue un élément de la valeur du fonds de commerce et doit être intégré dans le calcul de l'indemnité globale, ce qui justifie le rejet de la demande de restitution autonome. Usant de son pouvoir souverain d'appréciation, la cour procède à une nouvelle évaluation en tenant compte de l'ensemble des caractéristiques du local, notamment sa faible superficie et sa localisation. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit.

Ayant souverainement constaté qu’une lettre recommandée notifiant une cession de droit avait été retournée avec la mention ‘non réclamé’, et que le débiteur n’était pas présent sur le territoire national, la cour d’appel en déduit à bon droit que cette diligence ne saurait constituer la notification formelle exigée par l’article 195 du Dahir des obligations et des contrats pour rendre la cession opposable au débiteur.

Ayant constaté que le preneur à bail commercial occupait le local depuis plus de deux ans, une cour d’appel en déduit exactement que ce dernier a acquis le droit au renouvellement de son bail protégé par les dispositions d’ordre public du dahir du 24 mai 1955. Par conséquent, elle écarte à bon droit l’application d’une clause contractuelle par laquelle le preneur avait renoncé à toute indemnité d’éviction, une telle stipulation étant nulle et de nul effet en application de l’article 36 du même dahir, qui déroge au principe de la force obligatoire des contrats.

Pour qualifier un contrat, les juges du fond doivent rechercher la commune intention des parties au-delà de la dénomination donnée à l'acte. Ayant souverainement constaté que le preneur avait pris possession d'un fonds de commerce préexistant, entièrement équipé et doté d'une licence d'exploitation, et qu'il s'était engagé, par un acte distinct, à assumer personnellement les frais de personnel et la responsabilité de la qualité des prestations fournies à la clientèle, ce qui correspond aux obligations du gérant-libre prévues par l'article 152 du Code de commerce, une cour d'appel en déduit à bon droit que le contrat, bien qu'intitulé « bail », constitue une gérance libre et non un bail commercial.

Ayant souverainement constaté, sur la base d'un faisceau d'indices concordants comprenant un rapport d'expertise, les déclarations des parties et un acte de partage successoral, que le local litigieux, bien que disposant d'une entrée distincte, faisait partie intégrante d'un ensemble commercial unique donné à bail au preneur, une cour d'appel en déduit à bon droit que la demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre doit être rejetée. L'appréciation d'un tel acte de partage comme élément de preuve, bien que le preneur n'y soit pas partie, relève du pouvoir souverain des juges du fond et ne viole pas le principe de l'effet relatif des contrats.

La Cour d’appel de commerce, infirmant un jugement du Tribunal de commerce, a rappelé que la preuve d’un acte juridique dont la valeur excède le seuil légal ne peut être rapportée par témoignage, une preuve littérale étant requise. Elle a ainsi jugé que des dépositions testimoniales contradictoires et jugées peu probantes ne sauraient suffire à établir la perfection d’une vente et que la charge de la preuve du paiement, même fractionné, incombe à celui qui se prévaut de l’exécution de son obligation. À titre surabondant, la Cour a retenu que l’action en exécution forcée d’une obligation de faire est atteinte par la prescription extinctive lorsque son titulaire est demeuré inactif pendant plus de quinze ans à compter de la date alléguée de la naissance de son droit. L’absence de preuve écrite et l’écoulement du délai de prescription justifient par conséquent l’annulation du jugement de première instance et le rejet de la demande.

Saisie d’un litige successoral relatif à la sortie d’une indivision portant sur des fonds de commerce, la Cour d’appel de commerce a exercé son pouvoir souverain d’appréciation pour évaluer la valeur de ces biens en ordonnant une nouvelle expertise. Faisant siennes les conclusions du second rapport, la Cour a jugé que le changement substantiel de l’activité d’un fonds, non suivi d’une modification de son inscription au registre du commerce, entraîne la perte de ses éléments incorporels essentiels, notamment la clientèle et l’achalandage, réduisant par conséquent sa valeur vénale à celle du seul droit au bail. La Cour a ainsi réformé le jugement du Tribunal de commerce uniquement sur le montant des mises à prix, en adoptant les nouvelles évaluations techniques qui distinguaient la valeur d’un fonds d’hôtellerie de celle de l’ancien fonds de café déprécié. Le principe de la licitation judiciaire comme modalité de cessation de l’indivision a, pour le surplus, été confirmé.

Il résulte de l'article 2 du dahir du 1er décembre 1950 que le versement par un locataire d'une somme d'argent en contrepartie du droit de prendre à bail un local à usage d'habitation constitue une infraction pénale. Une telle convention, qui contrevient à des dispositions légales prohibitives, est illicite et ne saurait être considérée comme légalement formée au sens de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats. Par conséquent, les sommes versées en exécution de cet accord sont perçues sans cause légitime et doivent être restituées. C'est donc à bon droit, par substitution de motifs à ceux, erronés, tirés de la loi n° 6-79, qu'une cour d'appel, après avoir requalifié en bail d'habitation l'acte déguisé en vente de fonds de commerce, a ordonné au bailleur de restituer le pas-de-porte qu'il avait perçu.

Il résulte de l'article 2 du dahir du 1er décembre 1950 que la convention par laquelle un locataire s'engage à verser une somme d'argent en contrepartie de la conclusion d'un bail est prohibée et illicite. Par conséquent, viole ce texte et fait une mauvaise application de l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats, la cour d'appel qui refuse d'annuler une telle convention au motif que les engagements contractuels tiennent lieu de loi aux parties, alors que ce principe ne s'applique qu'aux obligations valablement formées.