Mot clé
Pas-de-porte

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères de sa fixation. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction pour usage personnel et alloué au preneur une indemnité déterminée par expertise. Le preneur contestait l'insuffisance de l'indemnité, tandis que le bailleur en critiquait le caractère excessif. La cour écarte la demande de prestation de serment décisoire relative au paiement d'un pas-de-porte, la jugeant inopérante dès lors que l'indemnité allouée est supérieure au montant allégué. Elle rappelle par ailleurs que la valorisation du droit au bail ne dépend pas des déclarations fiscales du preneur mais de critères objectifs tels que la valeur locative, l'emplacement et la durée du bail. S'agissant des éléments incorporels, la cour retient que, faute de justification probante par le preneur, il convient néanmoins de maintenir l'indemnisation allouée en première instance en application de la règle prohibant d'aggraver le sort de l'appelant. Usant de son pouvoir souverain d'appréciation au vu des deux expertises versées aux débats, la cour fixe un nouveau montant global pour l'indemnité d'éviction. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité.

Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités de son évaluation. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité sur la base de sa propre appréciation, s'écartant des conclusions d'un premier rapport d'expertise. Le débat en appel portait principalement sur la méthode de calcul de l'indemnité, le bailleur contestant le montant au regard des déclarations fiscales et le preneur revendiquant une évaluation fondée sur la valeur du pas-de-porte. La cour écarte la méthode fondée sur la valeur du pas-de-porte, lui préférant une approche qu'elle juge plus précise, basée sur la valeur locative de marché de locaux similaires. Elle retient que la détermination du droit au bail doit reposer sur des critères objectifs tels que la durée de la relation contractuelle et l'emplacement du bien. La cour valide par ailleurs l'évaluation par l'expert des autres composantes de l'indemnité, notamment la perte de la clientèle calculée sur la base des revenus déclarés, ainsi que les frais de déménagement, tout en considérant que les frais d'aménagement invoqués par le preneur correspondaient à des installations amorties. En conséquence, la cour d'appel de commerce accueille partiellement l'appel du bailleur et réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise. L'appelant contestait cette évaluation, soulevant la question des critères de calcul, notamment la prise en compte de la clientèle, du droit au bail, des frais de licenciement et d'un pas-de-porte non prouvé. La cour rappelle que l'indemnité est régie par l'article 7 de la loi 49-16 et que la valeur de la clientèle et du fonds de commerce doit s'apprécier au vu des déclarations fiscales des quatre dernières années. Dès lors que celles-ci faisaient état d'un chiffre d'affaires et de bénéfices nuls, la cour écarte toute indemnisation à ce titre. Elle valide également l'évaluation du droit au bail fondée sur le différentiel entre le loyer acquitté et la valeur locative de marché, et juge que les frais de licenciement ne sont pas un élément de l'indemnité légale. La cour relève en outre que le preneur, ayant subsidiairement conclu en première instance à l'octroi du montant fixé par l'expert, ne pouvait utilement critiquer en appel le jugement lui ayant alloué cette somme. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conséquences de l'impossibilité d'exploiter commercialement un local loué à cet effet, en raison d'une interdiction administrative. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du bail aux torts du bailleur tout en rejetant la demande du preneur en restitution de sommes versées au titre de dettes antérieures. L'appelant principal soutenait que l'antériorité de l'exploitation commerciale et son droit de propriété primaient sur une décision administrative de refus de licence, tandis que l'appelant incident contestait le rejet de sa demande en restitution d'une somme qu'il qualifiait de pas-de-porte et non de reprise de la dette du précédent locataire. La cour retient que la conclusion d'un nouveau bail établit une relation juridique autonome, dans le cadre de laquelle le bailleur s'est engagé par un écrit distinct à garantir la destination commerciale du local. Elle relève que la décision administrative de refus, fondée sur les documents d'urbanisme, constitue un fait juridique opposable qui empêche le preneur de jouir du bien conformément à sa destination contractuelle, justifiant ainsi le rejet de la demande en paiement des loyers. Concernant l'appel incident, la cour écarte la demande en restitution, faute pour le preneur de rapporter la preuve que la somme versée constituait un pas-de-porte et non, comme l'indiquait un reçu, le règlement de dettes du cédant. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les éléments constitutifs du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité due au preneur en écartant certains postes de préjudice évalués par l'expert. L'appelant contestait cette évaluation, sollicitant notamment la prise en compte du pas-de-porte versé à l'entrée dans les lieux, la réévaluation des frais d'aménagement et de déménagement, ainsi que la mention expresse de son droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement. La cour d'appel de commerce écarte la demande relative au pas-de-porte, retenant que l'indemnité d'éviction prévue à l'article 7 de la loi n° 49-16 couvre l'entier préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, incluant la valeur du droit au bail qui en constitue l'équivalent. Elle confirme également la réduction des indemnités pour travaux et frais de déménagement, au motif que l'évaluation de l'expert, non étayée par des pièces justificatives, était forfaitaire et que le capital investi dans les aménagements s'était amorti avec le temps. Enfin, la cour juge que le droit du preneur au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité découle de l'application de plein droit de l'article 27 de la même loi, rendant superflue sa mention dans le dispositif du jugement. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Ayant souverainement constaté qu’une lettre recommandée notifiant une cession de droit avait été retournée avec la mention ‘non réclamé’, et que le débiteur n’était pas présent sur le territoire national, la cour d’appel en déduit à bon droit que cette diligence ne saurait constituer la notification formelle exigée par l’article 195 du Dahir des obligations et des contrats pour rendre la cession opposable au débiteur.

Ayant constaté que le preneur à bail commercial occupait le local depuis plus de deux ans, une cour d’appel en déduit exactement que ce dernier a acquis le droit au renouvellement de son bail protégé par les dispositions d’ordre public du dahir du 24 mai 1955. Par conséquent, elle écarte à bon droit l’application d’une clause contractuelle par laquelle le preneur avait renoncé à toute indemnité d’éviction, une telle stipulation étant nulle et de nul effet en application de l’article 36 du même dahir, qui déroge au principe de la force obligatoire des contrats.

Pour qualifier un contrat, les juges du fond doivent rechercher la commune intention des parties au-delà de la dénomination donnée à l'acte. Ayant souverainement constaté que le preneur avait pris possession d'un fonds de commerce préexistant, entièrement équipé et doté d'une licence d'exploitation, et qu'il s'était engagé, par un acte distinct, à assumer personnellement les frais de personnel et la responsabilité de la qualité des prestations fournies à la clientèle, ce qui correspond aux obligations du gérant-libre prévues par l'article 152 du Code de commerce, une cour d'appel en déduit à bon droit que le contrat, bien qu'intitulé « bail », constitue une gérance libre et non un bail commercial.

Ayant souverainement constaté, sur la base d'un faisceau d'indices concordants comprenant un rapport d'expertise, les déclarations des parties et un acte de partage successoral, que le local litigieux, bien que disposant d'une entrée distincte, faisait partie intégrante d'un ensemble commercial unique donné à bail au preneur, une cour d'appel en déduit à bon droit que la demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre doit être rejetée. L'appréciation d'un tel acte de partage comme élément de preuve, bien que le preneur n'y soit pas partie, relève du pouvoir souverain des juges du fond et ne viole pas le principe de l'effet relatif des contrats.

La Cour d’appel de commerce, infirmant un jugement du Tribunal de commerce, a rappelé que la preuve d’un acte juridique dont la valeur excède le seuil légal ne peut être rapportée par témoignage, une preuve littérale étant requise. Elle a ainsi jugé que des dépositions testimoniales contradictoires et jugées peu probantes ne sauraient suffire à établir la perfection d’une vente et que la charge de la preuve du paiement, même fractionné, incombe à celui qui se prévaut de l’exécution de son obligation. À titre surabondant, la Cour a retenu que l’action en exécution forcée d’une obligation de faire est atteinte par la prescription extinctive lorsque son titulaire est demeuré inactif pendant plus de quinze ans à compter de la date alléguée de la naissance de son droit. L’absence de preuve écrite et l’écoulement du délai de prescription justifient par conséquent l’annulation du jugement de première instance et le rejet de la demande.

Saisie d’un litige successoral relatif à la sortie d’une indivision portant sur des fonds de commerce, la Cour d’appel de commerce a exercé son pouvoir souverain d’appréciation pour évaluer la valeur de ces biens en ordonnant une nouvelle expertise. Faisant siennes les conclusions du second rapport, la Cour a jugé que le changement substantiel de l’activité d’un fonds, non suivi d’une modification de son inscription au registre du commerce, entraîne la perte de ses éléments incorporels essentiels, notamment la clientèle et l’achalandage, réduisant par conséquent sa valeur vénale à celle du seul droit au bail. La Cour a ainsi réformé le jugement du Tribunal de commerce uniquement sur le montant des mises à prix, en adoptant les nouvelles évaluations techniques qui distinguaient la valeur d’un fonds d’hôtellerie de celle de l’ancien fonds de café déprécié. Le principe de la licitation judiciaire comme modalité de cessation de l’indivision a, pour le surplus, été confirmé.

Il résulte de l'article 2 du dahir du 1er décembre 1950 que le versement par un locataire d'une somme d'argent en contrepartie du droit de prendre à bail un local à usage d'habitation constitue une infraction pénale. Une telle convention, qui contrevient à des dispositions légales prohibitives, est illicite et ne saurait être considérée comme légalement formée au sens de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats. Par conséquent, les sommes versées en exécution de cet accord sont perçues sans cause légitime et doivent être restituées. C'est donc à bon droit, par substitution de motifs à ceux, erronés, tirés de la loi n° 6-79, qu'une cour d'appel, après avoir requalifié en bail d'habitation l'acte déguisé en vente de fonds de commerce, a ordonné au bailleur de restituer le pas-de-porte qu'il avait perçu.

Il résulte de l'article 2 du dahir du 1er décembre 1950 que la convention par laquelle un locataire s'engage à verser une somme d'argent en contrepartie de la conclusion d'un bail est prohibée et illicite. Par conséquent, viole ce texte et fait une mauvaise application de l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats, la cour d'appel qui refuse d'annuler une telle convention au motif que les engagements contractuels tiennent lieu de loi aux parties, alors que ce principe ne s'applique qu'aux obligations valablement formées.