Saisie d’un litige successoral relatif à la sortie d’une indivision portant sur des fonds de commerce, la Cour d’appel de commerce a exercé son pouvoir souverain d’appréciation pour évaluer la valeur de ces biens en ordonnant une nouvelle expertise. Faisant siennes les conclusions du second rapport, la Cour a jugé que le changement substantiel de l’activité d’un fonds, non suivi d’une modification de son inscription au registre du commerce, entraîne la perte de ses éléments incorporels essentiels, notamment la clientèle et l’achalandage, réduisant par conséquent sa valeur vénale à celle du seul droit au bail. La Cour a ainsi réformé le jugement du Tribunal de commerce uniquement sur le montant des mises à prix, en adoptant les nouvelles évaluations techniques qui distinguaient la valeur d’un fonds d’hôtellerie de celle de l’ancien fonds de café déprécié. Le principe de la licitation judiciaire comme modalité de cessation de l’indivision a, pour le surplus, été confirmé.

Mohamed V, Inezgane, et que leur frère Abdelaziz (K.) et Monsieur Mostafa (K.) accaparent l’exploitation des deux fonds de commerce depuis le décès de leur père en mars 2010, sans leur permettre de jouir du droit d’exploitation et qu’ils ont changé d’activité sans leur autorisation, comme il ressort du constat produit, et qu’ils ne savent même pas comment sont gérés les comptes des fonds de commerce, les opérations, les dettes et les arriérés, ce qui pourrait compromettre leurs droits et exposer l’ensemble de la succession à une saisie en raison de la mauvaise conduite de l’exploitant, premier bénéficiaire de cette situation. Et que cette situation ne permet pas aux exposants d’exploiter leurs droits indivis, ce qui justifie qu’il soit ordonné la vente des fonds de commerce et leur liquidation, demandant qu’il soit ordonné aux défendeurs, Monsieur Abdelaziz (K.) et Mostafa (K.), en leur qualité d’exploitants, de leur verser leur part du quart de l’exploitation des deux locaux commerciaux à partir de 2010 jusqu’à ce jour, chacun en fonction de sa part, et qu’il soit statué en leur faveur sur une provision de 5000 dirhams à payer solidairement par les défendeurs, tout en se réservant le droit de présenter leurs demandes définitives jusqu’à la réalisation de l’expertise demandée. Et qu’il soit ordonné la liquidation des fonds de commerce, le premier étant un hôtel avec un café enregistré sous le numéro 7914 et le second un café enregistré sous le numéro 28292, avec information des créanciers inscrits lors de la distribution du prix, la réalisation d’une expertise comptable sur l’exploitation, et la fixation de la durée de la contrainte par corps au maximum.
Les défendeurs ont répondu en contestant la qualité des demandeurs en exigeant l’inscription des noms des héritiers au registre du commerce, que le registre du commerce n° 7914 est grevé de dettes de la Caisse Nationale de Sécurité Sociale, et qu’ils n’ont pas prouvé qu’ils les ont mis en demeure, ainsi que les titulaires de privilèges, avant d’introduire la présente action, et qu’ils n’ont pas prouvé qu’ils ont été privés de l’exploitation, demandant le rejet de la demande en la forme. Les demandeurs ont répondu dans une note accompagnant une demande d’intervention forcée, contestant que leur qualité est établie par l’acte d’hérédité, que l’action en exploitation n’exige pas la mise en demeure des défendeurs de payer ce qu’ils doivent, et que personne n’est tenu de rester dans un état d’indivision, demandant qu’il soit statué conformément à leur requête, avec attestation de l’intervention forcée de la societe (S.W.D.A.) dans la procédure. Le mémoire était accompagné d’une copie du registre du commerce. Par la suite, le représentant des défendeurs a produit une note indiquant que tous les héritiers bénéficient de leur part de l’exploitation des deux locaux commerciaux faisant l’objet de la demande sans distinction entre aucun d’entre eux, selon les relevés de compte des virements bancaires. Il a demandé à ce que la demande soit déclarée irrecevable et, à titre subsidiaire, qu’une enquête soit menée. La note était accompagnée de copies de relevés de compte et d’une copie d’une notification. Après échange de notes, l’ordonnance préparatoire n° 421 a été rendue le 15 juin 2022, ordonnant une enquête entre les parties. Par la suite, Maître Mohamed Izem Amoulid a répondu au nom de la défenderesse Maryam (K.), qui a confirmé que les défendeurs disposent des fonds de commerce sans fournir de données ni d’états financiers, demandant qu’il soit ordonné une expertise comptable. De même, Monsieur Ibrahim Majdaoui a répondu au nom de la défenderesse Madame Haya (K.), qui a confirmé qu’elle ne s’opposait pas à l’opération de partage après liquidation des fonds de commerce, avec obtention d’une indemnisation pendant la période d’exploitation de 2010 à ce jour. Elle a demandé qu’il soit attesté qu’elle sort de l’état d’indivision et que sa part soit déterminée, avec les conséquences juridiques qui en découlent. Après que les parties ont commenté le procès-verbal d’enquête et que le ministère public a formulé ses demandes, l’ordonnance préparatoire n° 53 a été rendue le 1er février 2023, ordonnant une expertise d’évaluation des fonds de commerce faisant l’objet de la demande. Après le dépôt du rapport de l’expert et les commentaires des parties, le jugement attaqué a été rendu.

Mostafa (K.) et Abdelaziz (K.) l’ont interjeté appel et, après un bref exposé des faits, ont axé leurs moyens d’appel sur le fait qu’il n’a pas été fait droit à leur demande visant à ordonner une contre-expertise, étant donné que le rapport de l’expert Saadaoui n’est pas objectif et ne repose sur aucune donnée objective et précise pour déterminer la mise à prix des deux fonds de commerce, d’autant plus que l’emplacement des locaux faisant l’objet de la demande est considéré comme un pôle commercial dans la ville d’Inezgane et dans le sud en général en raison de l’activité commerciale que connaît ce lieu à proximité du marché du mardi et du marché des légumes d’Inezgane, selon la propre déclaration de l’expert susmentionné dans son rapport, mais qu’il n’a pas déterminé avec précision les revenus des deux fonds de commerce potentiels par jour, mois ou année, et que le tribunal n’en a pas discuté et n’a pas répondu aux arguments des exposants, et que les deux fonds de commerce, le premier étant un hôtel enregistré sous le numéro 7914 et le second un local commercial destiné actuellement à l’organisation de fêtes et d’événements et anciennement un café. Ils demandent, après correction de l’erreur matérielle qui s’est glissée dans l’année de la date du jugement de première instance, de sorte qu’elle soit 26/02/2024 au lieu de 26/06/2024 figurant par erreur dans l’en-tête du jugement de première instance, qu’une contre-expertise comptable soit ordonnée afin de déterminer le prix réel des fonds de commerce faisant l’objet de la demande en se basant sur l’emplacement de l’immeuble et sur les contrats de comparaison relatifs aux fonds de commerce situés à l’emplacement des fonds de commerce susmentionnés, tout en se réservant le droit de produire leurs conclusions après la contre-expertise. Et qu’il soit statué en conséquence en confirmant le jugement de première instance, en augmentant la mise à prix de l’adjudication à 400.000,00 dirhams pour le local commercial enregistré au Tribunal de première instance de Marrakech sous le numéro 28292 analytique et à 600.000.000 dirhams pour le local commercial enregistré au Tribunal de première instance d’Inezgane sous le numéro 7914 analytique pour chacun des deux fonds de commerce.
Les héritiers de Mohamed (K.) et Rachida (K.) ont répondu en contestant que le rapport d’expertise réalisé par l’expert susmentionné n’est pas objectif et est venu de manière forfaitaire, étant donné qu’il ne s’est fondé sur aucune donnée objective pour parvenir aux conclusions de ce rapport à partir des contrats de comparaison des locaux voisins, d’autant plus que l’emplacement des deux fonds de commerce faisant l’objet de la demande connaît une activité commerciale importante, d’autant plus qu’ils se trouvent au cœur de la ville d’Inezgane et que les deux locaux ont deux façades et un emplacement stratégique très important et que les fonds de commerce ont atteint des montants bien supérieurs au prix auquel l’expert est parvenu dans les conclusions de son rapport, outre l’activité commerciale que connaît Inezgane, lieu des fonds de commerce faisant l’objet de la demande, à proximité du marché du mardi d’Inezgane, selon la propre déclaration de l’expert dans son rapport, et qu’Inezgane, en tant que ville, connaît une activité commerciale importante, ce qui a entraîné une hausse des fonds de commerce et l’absence totale de locaux vides, et que l’expert n’a pas déterminé avec précision les revenus des deux fonds de commerce, ni la durée par jour, mois ou année, afin de pouvoir déterminer le prix réel de ces deux fonds de commerce, ce qui a conféré un caractère géographique et de conjecture à la détermination de la valeur de ces derniers. Ils demandent qu’une autre expertise soit ordonnée et qu’il soit mis fin à l’état d’indivision.
La societe (S.W.D.A.) a répondu en demandant que sa créance soit considérée comme privilégiée.

Maryam (K.) a répondu en contestant que l’expertise réalisée en première instance ne reflète pas la valeur réelle des deux locaux, demandant qu’une autre expertise soit ordonnée.
Sur la base du renvoi du dossier au ministère public, qui a demandé qu’une autre expertise soit ordonnée.
Sur la base de la décision préparatoire rendue le 27/11/2024 ordonnant une expertise par l’expert Ahmed Terfass, qui a réalisé le rapport énumérant les caractéristiques subjectives et objectives des deux fonds de commerce, notant que, compte tenu du changement d’activité du fonds de commerce relatif au café et de la non-mise à jour de sa situation, ce fonds n’existe pas, en raison de la perte de ses éléments matériels et immatériels, et qu’il ne reste donc qu’un local pour la vente d’articles de fêtes et d’événements.
Ajoutant, en ce qui concerne l’hôtel, qu’il ne lui a été fourni aucune comptabilité réalisée concernant les quatre dernières années. Par conséquent, la détermination de la mise à prix de sa vente aux enchères se fera par comparaison avec un fonds de commerce exerçant la même activité. Soulignant que cet hôtel et le local susmentionné sont situés dans un emplacement privilégié, avenue Mohamed V à Inezgane, et devant la place Bir Inzerane, un emplacement connu dans cette ville pour son activité commerciale importante, à proximité de locaux ayant des activités et des services différents : commerces de gros et de détail, cafés, agences de voyages, laiteries, et qu’il existe également des hôtels similaires, et qu’en outre, ils font partie des premiers locaux créés à cet emplacement dans la ville d’Inezgane, ajoutant qu’en ce qui concerne le fonds de commerce enregistré sous le numéro 7914, il comprend un total de 20 chambres, 8 chambres au premier étage, 9 chambres au deuxième étage et 3 chambres au troisième étage, outre les installations sanitaires aux premier et deuxième étages et une douche au premier étage. Cependant, ces installations et d’autres qui ont été constatées sur place manquent d’entretien et de réparations, et semblent toutes anciennes et usées. Toutefois, malgré cela, il a constaté, lors de sa présence sur place, qu’il attirait certains clients, en raison de son emplacement au centre de la ville, où se trouvent les commerces, comme indiqué précédemment, concluant à la détermination de son prix de vente aux enchères par comparaison avec un fonds de commerce exerçant la même activité à un montant de 400.000 dirhams.
Quant au fonds de commerce enregistré sous le numéro 28292, comme mentionné ci-dessus, il était auparavant exploité comme café depuis les années 1960 et est actuellement exploité et géré par une personne pour la vente d’articles de fêtes, et sa superficie ne dépasse pas 28 mètres carrés au rez-de-chaussée du même immeuble où est établi le fonds de commerce de l’hôtel susmentionné, et son emplacement est donc privilégié. Toutefois, en raison de la non-mise à jour de sa situation, en raison du changement d’activité pour laquelle il a été créé, ce fonds n’existe pas, il n’est qu’un local actif dans la vente d’articles de fêtes et d’événements, et il n’existe aucun fonds de commerce de café qui y est établi. Sa valeur se limite donc au prix du pas-de-porte. Il a fixé la mise à prix de sa vente aux enchères à un montant de 300.000 dirhams par comparaison avec un fonds de commerce exerçant la même activité.
L’appelant a répondu en demandant la validation de l’expertise.

Monsieur Saadaoui a commenté l’expertise en contestant qu’elle n’était pas objective et qu’elle ne reposait sur aucune donnée précise ni sur un critère objectif, sachant que l’emplacement des deux locaux est très important et qu’il connaît une activité commerciale intense et qu’ils sont situés au cœur de la ville d’Inezgane et qu’ils ont deux façades et qu’il n’a pas indiqué leurs revenus, demandant le renvoi du rapport à l’expert pour compléter les points de la décision préparatoire et, à titre subsidiaire, la confirmation du jugement attaqué et la liquidation des deux fonds de commerce.
Monsieur Amoulid a commenté en confirmant que l’expertise ne repose pas sur des critères objectifs et a fixé le prix de vente de manière forfaitaire sans se baser sur les déclarations fiscales et a omis plusieurs données importantes et utiles, demandant qu’une autre expertise soit ordonnée.
Monsieur Laklouss a commenté en s’en remettant à l’appréciation du tribunal.
L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 09/04/2025, lors de laquelle les commentaires de Monsieur Amoulid et de Monsieur Laklouss ont été versés au dossier, et il a été décidé de retenir l’affaire pour délibéré à l’audience du 16/04/2025.
Cour d’appel
Attendu que, compte tenu du fait que le seul moyen soulevé par la partie appelante concerne le manque d’objectivité de l’expertise réalisée en première instance, le tribunal a ordonné, au cours de cette phase, la réalisation d’une autre expertise par l’expert Ahmed Terfass, qui a réalisé un rapport répondant à ses conditions de forme et de fond, exposant qu’il s’est rendu sur les lieux et a constaté les deux fonds de commerce faisant l’objet de la demande en présence des parties, inspectant toutes leurs dépendances, soulignant que le fonds de commerce enregistré sous le numéro 7914 est exploité comme un hôtel non classé portant le nom de « Hôtel populaire », exposant toutes ses dépendances et ses éléments, tandis que le fonds de commerce enregistré sous le numéro 28292 est situé au rez-de-chaussée et est exploité comme un café depuis les années 1960 et que son activité a été modifiée et qu’il n’est plus exploité comme un café, soulignant qu’il a perdu ses éléments de clientèle et de réputation commerciale et qu’il ne reste qu’un local pour la vente d’articles de fêtes et d’événements, et qu’en l’absence de toute déclaration fiscale, il s’est fondé pour déterminer la mise à prix de la vente aux enchères de l’hôtel sur l’activité similaire en tenant compte de son emplacement important et stratégique (avenue Mohamed V Tiznit place Bir Inzerane) qui connaît une activité commerciale importante comprenant diverses activités commerciales, concluant à la détermination de ce prix à un montant de 400.000 dirhams, quant au fonds de commerce enregistré sous le numéro 28292, il est également situé dans le même emplacement privilégié susmentionné et sa situation n’a pas été mise à jour après le changement d’activité, soulignant qu’il n’existe aucun fonds de commerce relatif au café, ajoutant que sa valeur se limite au prix du pas-de-porte (droit au bail), fixant le prix de sa vente aux enchères à un montant de 300 000 dirhams, cette expertise étant donc complète sur tous les aspects techniques et artistiques du litige et l’expert ayant mis en évidence les fondements et les critères qu’il a adoptés dans ses conclusions qui semblent proches de celles auxquelles est parvenu l’expert désigné en première instance, d’autant plus que les réponses et les commentaires à ce sujet ne sont pas pertinents et ne l’affectent pas, ce qui justifie que le tribunal valide cette expertise et modifie le jugement sur ce point, et d’autre part, le jugement attaqué est effectivement entaché d’une erreur matérielle concernant sa date de prononcé qui est le 26/02/2024 et il convient de la corriger en application de l’effet dévolutif de l’appel, de sorte que le jugement attaqué soit modifié.

En fixant la mise à prix de la vente des deux fonds de commerce à un montant de 400 000 dirhams pour le fonds de commerce enregistré sous le numéro 7914 et de 300 000 dirhams pour le fonds de commerce enregistré sous le numéro 28292 dirhams et en corrigeant l’erreur matérielle figurant dans l’en-tête du jugement attaqué en fixant sa date de prononcé au 26/02/2024.
Pour ces motifs,
La Cour d’appel de commerce de Marrakech, statuant publiquement et contradictoirement,
En la forme : Reçoit l’appel.
Au fond : Modifie le jugement attaqué en fixant la mise à prix de la vente des deux fonds de commerce à un montant de 400 000 dirhams pour le fonds de commerce enregistré sous le numéro 7914 et de 300 000 dirhams pour le fonds de commerce enregistré sous le numéro 28292 dirhams, le confirme pour le surplus et met les dépens à la charge de chacune des parties au prorata de ses prétentions. Et corrige l’erreur matérielle figurant dans l’en-tête du jugement attaqué en fixant sa date de prononcé au 26/02/2024.
Ainsi rendu et prononcé le jour, mois et an que dessus.
Le président et rapporteur
Le greffier