Réf
65994
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
4510
Date de décision
25/09/2025
N° de dossier
2025/8205/3273
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Récupération du local, Offre réelle, Loi n° 49-16, Fonds de commerce, Éviction de l'acquéreur, Droit de préférence du bailleur, Consignation du prix, Confirmation du jugement, Cession de fonds de commerce, Bail commercial
Source
Non publiée
La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'exercice du droit de préemption du bailleur en cas de cession du fonds de commerce exploité dans les lieux loués. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant l'offre réelle et en ordonnant la restitution des locaux.
L'appelant, cessionnaire du fonds, contestait la régularité de la procédure d'offre réelle ainsi que le bien-fondé du droit de préemption, soutenant que celui-ci ne pouvait porter sur les locaux mais uniquement sur le fonds de commerce lui-même. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la procédure, relevant que le procès-verbal du commissaire de justice identifiait bien la personne à qui l'offre avait été présentée et que ce document n'avait fait l'objet d'aucune contestation régulière.
Sur le fond, la cour rappelle que le droit de préemption du bailleur, exercé en application de l'article 25 de la loi n° 49-16, lui permet de recouvrer le local loué avec les autres éléments du fonds, dès lors qu'il offre au cessionnaire l'intégralité du prix de cession. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
حيث تقدم الطرف الطاعن بواسطة دفاعه بمقال استئنافي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 16/06/2025 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 21/04/2025 تحت عدد 5163 ملف عدد 3322/8205/2025 و القاضي في الشكل: بقبول الطلب. في الموضوع: بالمصادقة على العرض العيني موضوع الملف التنفيذي عدد 268/6152/25 و الحكم باسترجاع المدعيان للمحل المكترى بجميع مشتملاته ذي الأصل التجاري عدد : 5044 المسجل لدى المحكمة الابتدائية بسيدي بنور موضوع عقد البيع العرفي الثابت التاريخ المحرر في 28/08/2024المستخرج من الدار رقم [العنوان] سيدي بنور والحكم تبعا لذلك بإفراغهما هما أو من يقوم مقامهما أو بإذنهما منه و تحميلهما الصائر ورفض باقي الطلبات.
في الشكل :
حيث انه تم تبليغ الطرف الطاعن بالحكم المستأنف بتاريخ 29/05/2025 وبادر الى استئنافه بتاريخ 16/06/2025 أي داخل الاجل القانوني وفقا لمقتضيات الفصل 512 من ق.م.م والذي ينص على أنه إذا صادف اليوم الأخير من أجل الطعن يوم عطلة امتد الأجل إلى أول يوم عمل بعده.
وحيث إن الاستئناف قدم مستوفيا للشروط المتطلبة قانونا أجلا و صفة وأداء مما يتعين معه التصريح بقبوله.
في الموضوع :
حيث يستفاد من وثائق الملف و من الحكم المطعون فيه أن الطرف المستأنف عليه تقدم بمقال بواسطة دفاعه أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء يعرض فيه انهما اشتريا الرسم العقاري عدد 27605 / 44 موضوع الملك (ش.) الكائن برقم [العنوان] وأن هذا الأخير كان يكتري المحل التجاري المستخرج منه الى المسمى نور الدين (ع.) الذي أسس عليه أصلا تجاريا تحت عدد 5044 حيث قام بتقويته بتاريخ 28/8/24 الى المدعى عليهما أعلاه ، بمقتضى عقد مصحح الامضاء محرر من طرف الأستاذ رشيد (س.) وانهما عملا بواسطة وكيلهما ممارسة حق الأفضلية لاسترجاع المحل لفائدة وذلك بطلب عرض وايداع مبلغ بيع الأصل التجاري كاملا على المشتريين حيث استصدرا فيه أمرا في المختلفات عن السيد رئيس المحكمة الابتدائية بسيدي بنور في الملف عدد 87/1109/25 بتاريخ 22/01/25 فتح له ملفا تنفيذيا تحت عدد 268/6151/25 انتهى فيه مأمور التنفيذ الى ايداع مبلغ الشراء بصندوق المحكمة رهن إشارة المدعى عليهما بعد رفضهما قبض قيمة بيع الأصل التجاري و أن المدعيان أبدوا رغبتهما في استرجاع المحل التجاري المبيع انسجاما مع مقتضيات المادة 25 والتمسا الحكم باسترجاع المدعيان للمحل المكتري بالأفضلية بجميع مشتملاته ذي الأصل التجاري عدد : 5044 المسجل لدى المحكمة الابتدائية بسيدي بنور موضوع عقد البيع العرفي الثابت التاريخ المحرر في 28 /2024/8 المستخرج من الدار رقم [العنوان] سيدي بنور والقول بالمصادقة على العرض العيني والايداع موضوع الملف التنفيذي عدد 25/6152/268 والحكم تبعا لذلك بإفراغ المدعى عليهما هما وكل من يقوم مقامهما أو بإذن منهما تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها : 00،3000 درهم عن كل يوم تأخير وشمول الحكم بالنفاذ المعجل تحميلهما الصائر.
و أرفق المقال: نسخة طبق الأصل من عقد تفويت الأصل التجاري و شهادة الملكية ونسخة مستخرجة من السجل التجاري وعقد بيع و صورة من الاذن بعرض وايداع في الملف عدد 87/1109/25 ومحضر عرض وايداع موضوع الملف التنفيذ عدد 268/6151/25 بتاريخ 25/1/27 - و صورة اشهاد بالزيادة في السومة الكرائية صادر عن البائع محرر بتاريخ 7/8/13 - و صورة من اشهاد بالكراء صادر عن البائع بتاريخ 28/01/16
وبناء على جواب المطلوب حضوره بواسطة نائبه بجلسة 14/04/2025 جاء فيها أنه أجنبي عن هذه الدعوى و أن البيع انصب على ما يملكه و هو الأصل التجاري و المدعيان يودان استرجاع المحل لا الأصل و التمس الحكم بإخراجه من الدعوى و بعد تبادل المذكرات و التعقيبات واستيفاء باقي الإجراءات الشكلية و المسطرية صدر الحكم المشار إليه اعلاه استأنفه الطاعن للأسباب الآتية:
أسباب الاستئناف
حيث تمسك الطاعنان بأن الحكم المستأنف جاء معيبا فيما قضى به ومجانب للصواب بخصوص الحكم بالأداء والإفراغ ذلك أن المدعيان لم يسلكا مسطرة العرض العيني وفق الاسس القانونية السليمة فالمفوض القضائي الذي حرر في محضره أنه وجد أحد المدعى عليهم وعرض عليه المبلغ المالي موضوع العرض وأشعره بالتوجه إلى مكتبه لم يذكر اسم المدعى عليه الذي وجده بالمحل التجاري وأنه لم يسبق لأحد العارضين أن امتنع عن التوصل بالمبلغ المالي موضوع مسطرة العرض العيني لتبقى بذلك هذه الاخيرة مختلة شكلا كما ان المدعيان يودون ممارسة حق الأفضلية بخصوص الأصل التجاري موضوع التفويت وليس المحل التجاري موضوع عقد الكراء بين المستأنف عليهما والسيد نور الدين (ع.) فضلا عن ذلك فالعارض لم تتح له الفرصة للرد والجواب على المقال الافتتاحي خاصة وان له طلبات يود بسطها أمام المحكمة نظرا لكونه أنفق مبالغ لإصلاح المحل التجاري ومشتملات الأصل التجاري كما قام بإدخال تحسينات جوهرية على المحل وبذلك فإنه من حقه المنازعة في مسطرة العرض العيني والايداع لذلك يلتمس أساسا الغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به وبعد التصدي الحكم برفض الطلب واحتياطيا إجراء بحث في النازلة.
وارفق المقال بنسختين من حكم وصورتين من طي التبليغ.
وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليهم بواسطة نائبهم بجلسة 17/07/2025 جاء فيها ان الطرف المستأنف بادر الى الطعن في الحكم الابتدائي بتاريخ 16/06/2025 بعد ان بلغ اليه بتاريخ 29/05/2025 مما يكون معه الطعن خارج الاجل القانوني ويتعين القول تبعا لذلك بعدم قبوله شكلا واحتياطيا في الموضوع ان المقال الافتتاحي رفع من المالك بصفة شخصية روز فرانسواز (ت.) وزوجها محمد (ش.) على الوجه المحدد به وكذلك الثابت من خلال شهادة الملكية رفقة المقال الافتتاحي وعليه تبقى صفتهما ثابتة في النزاع وان الإنذار المبلغ الى المستانف عليهما تم رفعه من طرف وكيل المدعيين اللذين يطلبان استرجاع الأصل التجاري محل التفويت ولا ضير في ذلك ان يوجه الإنذار باسم الوكيل محمد (ش.) وترفع الدعوى من طرف الأصيل محمد (ش.) زوج المدعية روز فرانسواز (ت.) وهما المالكين للعقار بشكل قانوني ولعل المستانف اختلط عليه الأمر بتشابه الأسماء الشخصية بين الوكيل و الأصيل فالإنذار المبلغ للمستانفين تم وفق احكام القانون بعد ان تقدم وكيل المدعيين بعرض مبلغ البيع موضوع الأصل التجاري كاملا عليهما وانه حين رفضا تسلم المبلغ المعروض وضع رهن اشارتهما بصندوق المحكمة وان الحكم المطعون فيه حين قضى على النحو المذكور به يكون قد صادف الصواب لذلك يلتمس العارضان عدم قبول الاستئناف شكلا وفي الموضوع بتأييد الحكم المستانف مع ما يترتب عنه قانونا.
وارفقت المذكرة بوكالتين وعقد شراء.
وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليه الثاني بواسطة نائبه بجلسة 18/09/2025 جاء فيها أنه تم اقحامه في الاستئناف مع أن منطوق الحكم استبعده وليس به اية اشارة للحكم ضده وبذلك فهو يبقى اجنبيا عن موضوع الدعوى لكونه مجرد مالك للاصل التجاري وباعه للمستأنفين المحكوم عليهما باسترجاعه بالمصادقة على العرض العيني واسترجاع المحل بمشتملاته للمستأنف عليهما لذلك يلتمس أساسا بعدم قبول الاستئناف في مواجهته واحتياطيا باعتباره اجنبيا عن هذه الدعوى وإخراجه منها مع ما يترتب قانونا.
و بناء على إدراج الملف بعدة جلسات آخرها جلسة 18/09/2025 الفي بالملف مذكرة جواب ذ/ (س.) وتخلف نواب باقي الأطراف فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 25/09/2025.
محكمة الإستئناف
حيث ينعى الطاعنان على الحكم المستأنف مجانبته الصواب بعلة أن المستأنف عليهما لم يسلكا مسطرة العرض والايداع بشكل سليم كما أنهما يمارسان حق الأفضلية بخصوص الأصل التجاري موضوع التفويت وليس المحل التجاري.
وحيث إنه وخلافا لما ورد في سبب الطعن فان الثابت من عريضة الدعوى أن مالكي المحل المتنازع حوله قد رفعا دعواهما بصفة شخصية بواسطة دفاعهما كما تم الاستدلال بما يثبت توكيلهما للمسمى "محمد (ش.) عنهما" أما بخصوص مسطرة العرض العيني فان الثابت من محضر العرض العيني المنجز من قبل المفوض القضائي الحسن (م.) أن هذا الاخير قد انتقل بتاريخ 24/01/2025 إلى عنوان المحل موضوع الدعوى ليجد أحد المعروض عليهما وهو السيد عز الدين (ج.) بذكره وتم عرض مبلغ 150.000,00 درهم عليه ليكون ما تمسك به الطرف الطاعن من عدم التنصيص على اسم المعروض عليه على غير أساس طالما لم يتم الاستدلال بما يخالف ما ورد بمحضر العرض أو الطعن فيه وفق المخول قانونا.
وحيث ان ما تمسك به الطرف الطاعن من كون حق الافضلية قد انصب على الاصل التجاري وليس المحل التجاري يبقى مردودا طالما أن المكري له حق الافضلية في استرجاع المحل المكترى مع عناصر الاصل التجاري الأخرى طالما قد عرض مجموع المبالغ التي تم دفعها من قبل مشتري الاصل التجاري لبائعه وفق الشروط المنصوص عليها بمقتضى الفقرة الاخيرة من المادة 25 من قانون رقم 16-49 ليكون مستند الطعن على غير اساس ويتعين رده وتأييد الحكم المستأنف مع ابقاء الصائر على رافعه.
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :
في الشكل: قبول الاستئناف
في الموضوع : برده وتأييد الحكم المستأنف وإبقاء الصائر على رافعه.
65979
L’acceptation conditionnelle par le bailleur d’un changement de destination des lieux s’analyse en une nouvelle offre qui, faute d’accord sur tous ses éléments, ne forme pas le contrat (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
04/12/2025
65975
Indemnité d’éviction : en l’absence de déclarations fiscales, son évaluation peut se fonder sur la valeur locative du marché et une estimation forfaitaire de la clientèle (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/11/2025
82916
La preuve du paiement des loyers commerciaux par témoignage est écartée en cas de déclarations contradictoires et non concordantes (CAC Marrakech 2025)
Cour d'appel de commerce
Marrakech
14/05/2025
65967
Viole le principe de bonne foi et rend sa demande irrecevable le bailleur qui sollicite la récupération des locaux pour abandon alors qu’il en a déjà repris la possession suite à l’exécution d’une décision de justice ultérieurement annulée (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/11/2025
65963
Indemnité d’éviction : Le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain pour en fixer le montant sans être lié par les conclusions du rapport d’expertise (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/11/2025
Rapport d'expertise, Pouvoir souverain d'appréciation du juge, Indemnité d'éviction, Force probante de l'expertise, Évaluation de l'indemnité, Elements du fonds de commerce, Droit au bail, Confirmation du jugement, Clientèle et réputation commerciale, Bail commercial, Absence de déclarations fiscales
65960
Le congé délivré après l’expiration du terme d’un bail à durée déterminée entraîne son renouvellement tacite (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
25/09/2025
82889
L’illégalité de constructions au regard du droit de l’urbanisme est sans incidence sur le calcul de l’indemnité d’éviction dès lors qu’elles génèrent un chiffre d’affaires déclaré (CAC Marrakech 2025)
Cour d'appel de commerce
Marrakech
30/10/2025
65951
L’impossibilité d’exploiter un bien à usage commercial en raison de sa destination résidentielle constitue un motif de résiliation du bail et fait obstacle à toute indemnisation en présence d’une clause d’exclusion (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/11/2025
82896
L’obligation du bailleur de garantir l’usage du bien loué selon sa destination l’oblige à réaliser les réparations essentielles à son exploitation, y compris la construction d’une cheminée indispensable à un four (CAC Marrakech 2025)
Cour d'appel de commerce
Marrakech
19/06/2025
