وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناءا على المقال الاستئنافي الذي تقدم به صالح (ك.) و ورثة محمد (م.) بواسطة نائبهم المسجل و المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 31/01/2019 و الذين يستأنفون بمقتضاه الحكم رقم 2940 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 15/3/2017 في الملف عدد 4974/8206/2016 و الذي قضى في الشكل بقبول الدعوى وفي الموضوع بتجديد عقد الكراء الرابط بين الطرفين المنصب على المحل التجاري رقم 07 الكائن بشارع [العنوان] سطات وذلك بتحديد السومة الكرائية في مبلغ 2365,00درهم وبتحميل المدعى عليه الصائر.

حيث إنه لا دليل بالملف على تبليغ الطاعن بالحكم المستأنف .

حيث إن المقال الاستئنافي قدم وفق الشروط المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا .

في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المطعون فيه أن صالح (ك.) و ورثة محمد (م.) تقدم بواسطة نائبهم بمقال افتتاحي مسجل و مؤداة عنه الرسوم القضائية بكتابة ضبط المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 24/5/2016 عرضوا من خلاله أنهم مكترون لمحل تجاري كان مملوكا للمدعى عليه بشارع [العنوان] منذ أكثر من 14 سنة بسومة شهرية قدرها 650 درهم و أنه بناء على إنذار توصلوا به ب 05-12-2011 مبني على الهدم و إعادة البناء تم إفراغهم من المحل التجاري المذكور بتاريخ 27/03/2014 مع حفظ الحق بالأسبقية في الرجوع بعد إعادة البناء و لتأكيد ذلك وقع المالك التزاما مصادق على صحته , وأنه عملا بالمادة 13 من ظهير 24 مايو 55 و بمجرد إفراغهم بلغوا للمدعى عليه إعلاما مؤرخا ب 28/04/2014 عبرو فيه عن تمسكهم بحق الأسبقية في الرجوع بعد إعادة البناء و مكنوه من عنوانهم للاتصال بهم و بالفعل توصلوا من المالك بإشعار بتاريخ 22/09/2015 يعلمهم بتمام البناء و عرض عليهم شروط إبرام عقد الكراء الجديد بتحديد تسبيق قدره 800.000,00 درهم و أداء سومة شهرية قدرها 5000,00 درهم بدلا من 650,00 درهم السابقة و أنهم ردوا على الإشعار المذكور بإعلام مؤرخ ب 14/10/2015 توصل به المالك يوم 20/10/2015 صرحوا فيه بالموافقة على تجديد العقد و عدم الموافقة على باقي الشروط لأنها تعجيزية و غير عادلة و غير متداولة في سوق الكراء بسطات مقارنة مع أكرية المحلات المجاورة و بما أن الكراء يجب أن يكون عادلا فإنهم عملا بالمادة 13 من ظهير 55 رفعوا دعواهم أمام قاضي الصلح و صدر أمر بعدم قبول الطلب الذي هو من اختصاص قاضي الموضوع و لذلك تقدموا بهذه الدعوى من جديد ملتمسين لكل ذلك تعيين خبير لتقدير السومة الكرائية العادلة مع مراعاة مساحة المحل الجديد و شكله و موقعه و الظروف الاقتصادية المحلية و حق المكتري في قدم الكراء و سومته الكرائية الشهرية وفقا لاجتهاد المحكمة و ذلك ابتداء من تاريخ الرجوع للمحل و عززوا مقالهم بالحكم الابتدائي و القرار الاستئنافي في الإفراغ – محضر الإفراغ – الإعلام بالتمسك بحق الأسبقية في العودة – التزام المالك – الاشعار بإبرام عقدة جديدة – الجواب بالموافقة على مبدأ عقد جديد و عدم الموافقة على السومة المقترحة - و توصيل الكراء – و شهادة السجل التجاري – و أمر قاضي الصلح بعدم قبول الطلب مؤرخ ب 07/04/2016.

و بناء على جواب المدعى عليه بمذكرة التمس فيها شكلا بعدم قبول الدعوى لعدم سلوك المسطرة الصحيحة حسب ظهير 55 لضمان حق الرجوع لأنه اشعرهم بشروط العقد الجديد و لم يوافقوا عليها و حول الموضوع برفض الطلب لكونهم فوتوا على نفسهم فرصة الاستفادة من حق الأولوية و بالتالي هو اصبح في حل من هذا الحق و هو لا يمكنه أن يبقى رهينة لمكتري لا يعبر عن رغبته الحقيقية في تجديد العقد مع تحميلهم الصائر.

و بناء على تعقيب المدعين بمذكرة أكدوا فيها ما سبق و اضافوا بأنهم احترموا شروط الفصلين 13 و 14 من ظهير 24 مايو 55, ا لا أنهم لم يوافقوا على الشروط المبالغ فيها بالغلو في السومة و الابتزاز في الباقي ملتمسين الحكم وفق مقالهم مع رد أوجه دفاع المالك لعدم جديتها.

و بناء على الحكم التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 07/09/2016 تحت عدد 983 و الذي قضى باجراء خبرة قضائية اسندت للسيد محمد (س.) في الشؤون التجارية و الذي انجز الخبير مهمته و جاء في تقريره على ان العمارة بعد الهدم و اعادة البناء عرفت تغييرا شاملا من حيث الترميم و التصميم الهندسي و بان المساحة الارضية التي كان يتواجد فيها المحل هي 504 مترا مربعا و بعد اعادة البناء تم الترخيص له فقط ب 252 مترا مربعا أي بخفض 50 % من المساحة المستعملة و بالتالي مساحة الاصل التجاري محل الخبرة هي الاخرى ستعرف نقصانا و عن سؤال اجاب مالك العقار بان التوزيع سيتم حسب الجهات التي كانت تتواجد به المحلات المهدمة من قبل و اكد ان العقار يضم 10 محلات تجارية و بان المحل المقترح حاليا هو رقم 7 مساحته الارضية 16 مترا مربعا و السدة ب 11 مترا مربعا، و بخصوص المحل الذي كان يستغله المدعي قبل الهدم هو للجزارة مساحته 8,48 مترا مربعا و بسومة 650,00 درهم و بخصوص المحل الذي هو مقترح له مساحته 27 مترا مربعا كبديل للمحل المذكور مساحته الارضية 16 مترا و سدة ب 11 متر و علو 5,25 مترا.و لتحديد السومة بالمقارنة مع المحلات المشابهة ما بين 100,00 درهم و 120,00 درهم للمتر المربع أي بمعدل 110,00 مترا مربعا. و بخصوص الساروت يمكن شراءه لمحل مشابه بمبلغ 400.000,00 درهم.و بناء عليه حدد السومة الشهرية للمحل المذكور في مبلغ 16 م م× 110,00 درهم = 1760 درهم للمحل الارضي.و 11 م م× 110,00 درهم = 605,00 درهم للسدة، مؤكدا ان المحل لازال في طور الاصلاح بدون تزليج للارضية و عدم الصباغة.

و بناءا على تعقيب المدعي بعد الخبرة بمذكرة جاء فيها ان الخبير لم يأخذ بعين الاعتبار انه كان يستفيد سابقا من محل له اصله التجاري لمدة 14 سنة و ان السومة المقترحة مبالغ فيها و تجاوز مهمته بتحديد مبلغ الساروت. ملتمسا لكل ذلك استبعاد الخبرة و تحديد السومة الكرائية الملائمة بزيادة لا تتعدى 10 % من السومة المؤداة سابقا و احتياطيا اجراء خبرة مضادة .و عزز المذكرة بصور لعقدة كراء محلات مجاورة عن سنة 1989 و 2005 و صورة تصميم بناء.

و بناء على تعقيب المدعى عليه بعد الخبرة بمذكرة اكد فيها ان الامر يتعلق بابرام عقد كراء جديد و ليس استمرار العقد الاول الذي انقضى نهائيا بالافراغ و انه بصمت المكتري امام حق الرجوع يكون قد حرم نفسه من حق الاولوية و ينبغي التصريح بذلك و انه توصل بعروض تصل ل 800 الف درهم و كراء شهري ب 5000,00 درهم. ملتمسا لكل ذلك اساسا برفض الطلب لان المكتري وضع نفسه خارج نطاق التعاقد عندما اجاب باقتراح سلبي ينم عن عدم جديته و احتياطيا تسجيل عدم موافقته للمبلغ المقترح و لا يقبل باقل من دفع 800.000,00 درهم و كراء شهري ب 5000,00 درهم كشرط للتعاقد تحت طائلة رفض الطلب في حالة عدم قبول المكتري لهذا المقترح مع تحميله الصائر. و ارفق المذكرة بصورة لقرار محكمة النقض و صورتي اتفاق و تراضي حول وعد بكراء احد المحلات.

و بعد انتهاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه استأنفه صالح (ك.) و ورثة محمد (م.) بواسطة نائبهم و الذين جاء في أسباب استئنافهم أن محكمة الاستئناف تلاحظ من حيثيات الحكم المستأنف بأن هذا الأخير اعتمد خبرة السيد محمد (س.) الذي حدد السومة الكرائية للدكان محل النزاع في مبلغ 2.365 درهم شهريا (و ذلك بدلا من السومة السابقة 650 درهما ) و لاحظ المستأنفون على تقرير الخبرة بأنه ناقص و مبالغ في تقديره للسومة الكرائية الشهرية ذلك أنه لم يأخذ فيه الخبير بعين الاعتبار مستوى الأكرية التجارية المجاورة و تجاهل تواصيل المكترين المجاورين التي لا تتجاوز أعلاها سومة شهرية قدرها 1000 درهم بذات المنطقة. كما تعمد بأن لا يدلي للمحكمة بأي وصل كرائي أو أي دليل مادي من المكترين المجاورين يعزز مستوى الأكرية بذات المنطقة في نفس الحقبة الزمنية في حين أدلوا بتواصيل كرائية المحلات مجاورة و أن الخبير رفع السومة الكرائية للمحل الجديد إلى المبلغ المذكور دون مراعاة أن المحل غير تام الإصلاح و ينقصه التزليج و التبليط و النوافذ الخشبية و تجهيزات الكهرباء و الماء و غير مرخص حتى الآن إداريا - باستغلاله لمخالفته للتصميم الأصلي فضلا عن أن المستأنفين يعتبرون من قدماء المكترين لذات الدكان و متوفرين على أصل تجاري بذات المحل و أن الخبير تجاوز مهمته في الخبرة حينما ساير صاحب الملك في تقدير قيمة ما يسمى بالساروت و الحال أن الحكم الذي عينه لإجراء الخبرة لم يأمره بذلك لهذا فإنهم التمسوا من المحكمة صراحة إصدار حكم تمهيدي بإجراء خبرة مضادة إنصافا لهم و إحقاقا للعدالة لأن خبرة السيد (س.) في نظرهم لم تكن تامة و عادلة لكن الحكم المستأنف لم يجب مطلقا عن هذا الملتمس و بما أن السومة الشهرية للمحل المكتري كانت محددة في مبلغ 650 درهم و ارتفعت حسب الحكم المستأنف إلى مبلغ 2.365.00 درهم أي أنها تضاعفت بحوالي أربع مرات، و بما أن قضاء المجلس الأعلى (محكمة النقض ) قرر في هذا الشأن القواعد الآتية '' يحق للمكتري الرجوع إلى المكان المعاد بناؤه ضمن الشروط التي يعرضها عليه رب الملك و يجب ألا يكون ذلك العرض مخالفا للأخلاق الحميدة و يعتبر عرض الكراء مقابل ثمن يتجاوز 3 أو 4 مرات الأسعار العادية أو يتجاوز مردودية 12% مخالفا للأخلاق الحميدة و يؤدي إلى البطلان... '' فإنهم يتمسكون بطلب التخفيض من السومة المحددة من طرف السيد الخبير لأنها مضرة بهم و إجراء خبرة ثانية لتحديد سومة مناسبة و عادلة ، ملتمسين بقبول مقال الاستئناف شكلا وموضوعا بإلغاء الحكم المستأنف في ما قضى به من تحديد للسومة الكرائية الشهرية في مبلغ 2.365 درهم وبعد التصدي الحكم من جديد بتحديد سومة كرائية شهرية مناسبة لا تتجاوز 1.500 درهم واحتياطيا الحكم بإجراء خبرة قضائية لتحديد السومة الكرائية الشهرية المناسبة و العادلة و تحميل المستأنف عليه الصائر. وأدلوا بنسخة من الحكم المستأنف رقم 2940 بتاريخ 15/03/2017 ملف رقم 4974/8206/2016.

و بناء على إدراج الملف بعدة جلسات كانت آخرها جلسة 08/05/2019 تخلف نائب المستأنف عليه رغم سابق الإعلام فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 15/05/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث عرض الطاعنون أوجه استئنافهم تبعا لما سطر أعلاه .

وحيث إنه بالإطلاع على أوراق الملف تبين أن دعوى الطرف المستأنف خلال المرحلة الابتدائية ترمي الى تحديد السومة الكرائية للدكان المكترى بعد الهدم وإعادة البناء ، وأن المحكمة وفي سبيل ذلك قررت إجراء خبرة عهدت مهمة القيام بها الى الخبير السيد محمد (س.) الذي أنجز تقريرا في الموضوع والذي بالرجوع إليه تبين أنه أنجز وفق الشروط المتطلبة قانونا كما أنه جاء معللا من الناحية الموضوعية وأن ما اقترحه الخبير من سومة يبقى مناسبا لعناصر التقدير المقررة قانونا وذلك بالنظر الى المساحة الجديدة للمحل المرتقب إعطاؤه والتي همت 16 متر مربع بما فيها السدة بالمقارنة مع المساحة الإجمالية للمحل القديم التي لم تكن تتجاوز 8,48 متر مربع وبالنظر كذلك الى موقع المحل بالقرب من المحطة الطرقية لمدينة سطات ولكون المحل جديد في بنائه وأن ما خلص إليه الخبير كان بناءا على البحث و المعاينات الميدانية للمحلات التجارية الكائنة بنفس المنطقة المتواجدة بها العين المقترح منحها للطرف المستأنف وما عرفه المحل موضوع النزاع بعد هدمه وإعادة بنائه من تغيير شامل من حيث الترميم و التصميم وكذا أخذا بعين الاعتبار أن المحل لا يزال في طور الإصلاح ومدى تأثير ذلك على مبلغ الكراء ، وأنه لم يكن للطرف المستأنف إثارة مسألة تقدير الخبير لما يعرف بالساروت طالما أن الحكم المطعون فيه لم يقضي به وأنه لا مبرر للاستجابة لطلب إجراء خبرة جديدة مادام أن الخبرة المنجزة في الموضوع جاءت مستجمعة للعناصر الكافية لتحديد السومة الكرائية المناسبة للمحل الجديد.

وحيث إنه تبعا لذلك يبقى ما قضى به الحكم المستأنف قد جاء مصادفا للصواب لذا وجب تأييده ورد الاستئناف لعدم ارتكازه على أساس .

وحيث يتعين تحميل الطرف المستأنف الصائر .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا و غيابيا في حق المستأنف عليه.

في الشكل : قبول الاستئناف .

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف وتحميل الطرف المستأنف الصائر.