Mot clé
Droit de retour

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la réintégration d'un preneur évincé d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences de l'impossibilité pour le bailleur de procéder à la démolition qui avait justifié l'éviction. Après avoir déclaré l'appel de la société bailleresse irrecevable comme tardif tout en recevant celui de son co-obligé, la cour examine le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée attachée à la décision d'éviction.

Elle écarte cet argument en retenant que la demande du preneur ne constitue pas une contestation du jugement d'éviction mais une action nouvelle fondée sur un fait postérieur, à savoir l'inexécution par le bailleur de l'obligation de démolir qui en était la cause. La cour relève que le motif de l'éviction était la démolition en vue de la reconstruction, et non le péril de l'immeuble, rendant inopérant l'argument du bailleur tiré de sa bonne foi ou de l'impossibilité de démolir due au classement de l'immeuble.

Dès lors que la finalité de l'éviction est devenue irréalisable, le droit du preneur au retour dans les lieux est fondé. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance ayant déclaré irrecevable une demande d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine les conséquences procédurales du défaut de paiement des frais d'expertise en première instance. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur au motif que ce dernier n'avait pas consigné lesdits frais.

La cour retient que l'effet dévolutif de l'appel lui permet de statuer au fond nonobstant cette défaillance procédurale initiale, rendant le moyen soulevé à ce titre sans objet. Sur le fond, elle constate que le motif de l'éviction, à savoir l'état de péril de l'immeuble, est établi par le rapport d'expertise.

Usant de son pouvoir d'appréciation et se fondant sur les conclusions de l'expert, la cour évalue l'indemnité due au preneur en considération de la perte du droit au bail, des éléments corporels et incorporels du fonds et du préjudice résultant de l'éviction. Elle précise que cette indemnité n'est due qu'en cas de privation du preneur de son droit de retour dans les lieux.

En conséquence, la cour infirme l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré la demande irrecevable et, statuant à nouveau, fixe le montant de l'indemnité d'éviction conditionnelle, confirmant pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur pour cause de démolition et reconstruction, le tribunal de commerce avait accordé au bailleur le bénéfice du congé en allouant au preneur une indemnité provisionnelle équivalente à trois années de loyer. Le débat en appel portait sur la nature de l'indemnité due lorsque le projet de reconstruction, tel qu'établi par le permis de construire, ne prévoit aucun local commercial de remplacement, rendant ainsi illusoire le droit de retour du preneur.

La cour d'appel de commerce retient que l'impossibilité pour le preneur d'exercer son droit de retour, établie dès l'origine par le plan de construction qui ne comporte qu'un logement d'habitation, lui ouvre droit immédiatement à une indemnité d'éviction complète. En application de l'article 9 de la loi n° 49-16, la cour écarte l'argument du bailleur selon lequel la demande d'indemnité complète serait prématurée, considérant que l'absence de local de remplacement dans le projet architectural suffit à constater la perte définitive du fonds de commerce.

Elle procède ensuite à une nouvelle évaluation des différents postes de préjudice composant cette indemnité, en écartant notamment la réparation des frais d'aménagement faute de justificatifs et la perte de clientèle en l'absence de production des déclarations fiscales. En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement sur le montant et la nature de l'indemnité, allouant au preneur une indemnité d'éviction totale, et le confirme pour le surplus.

Saisie de deux appels croisés formés contre une ordonnance d'expulsion d'un preneur commercial pour cause de péril de l'immeuble, le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction tout en fixant une indemnité provisionnelle au profit du preneur. Le nouveau bailleur, appelant principal, contestait le montant de l'indemnité, tandis que le preneur, par son propre appel, soulevait l'absence de péril justifiant l'éviction et, subsidiairement, l'insuffisance de cette même indemnité.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la prétendue solidité de l'immeuble, en relevant que la décision de la juridiction administrative qui avait annulé l'arrêté de péril a été elle-même infirmée en appel, rendant ainsi l'arrêté pleinement exécutoire. Concernant l'indemnité, la cour valide l'expertise judiciaire ayant servi de base à sa fixation, rejetant tant les critiques du bailleur sur une prétendue cession de fonds de commerce simulée que celles du preneur relatives à une sous-évaluation des préjudices.

La cour rappelle que cette indemnité a un caractère provisionnel, due uniquement en cas de privation du preneur de son droit au retour dans les locaux reconstruits. En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'indemnisation du preneur évincé d'un local menaçant ruine, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences de la cession de l'immeuble par le bailleur. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité pour privation de son droit de retour.

L'appelant principal contestait le principe même de l'indemnisation, arguant de l'absence de droit à réparation en cas d'éviction pour péril et du défaut de notification par le preneur de son intention d'exercer son droit de retour. L'appelant incident critiquait l'expertise judiciaire pour n'avoir évalué que le seul droit au bail.

La cour écarte ces moyens en retenant que la cession de l'immeuble à un tiers prive définitivement le preneur de son droit de retour, ouvrant droit à une indemnisation sur le fondement de l'article 13 de la loi 49-16. Elle précise que l'absence de déclarations fiscales n'est pas un obstacle à la détermination du préjudice.

La cour retient en outre que la démolition de l'immeuble a entraîné la disparition des éléments corporels et incorporels du fonds de commerce, à l'exception du seul droit au bail. Dès lors, l'expertise ayant correctement évalué cet unique élément subsistant, la demande de contre-expertise est rejetée.

Le jugement est en conséquence confirmé et les appels principal et incident sont rejetés.

Saisi d'un appel contre une ordonnance d'incompétence rendue par le président du tribunal de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les pouvoirs du juge des référés en matière d'exécution du droit au retour du preneur évincé pour démolition et reconstruction. Le juge de première instance s'était déclaré incompétent pour ordonner la réintégration du preneur dans le local reconstruit ou le paiement de l'indemnité provisionnelle.

L'appelant soutenait que le silence du bailleur à l'expiration du délai de reconstruction valait privation de son droit au retour, rendant le juge des référés compétent pour en tirer les conséquences. La cour écarte ce raisonnement en distinguant le régime de l'éviction pour reconstruction de celui applicable aux locaux menaçant ruine, invoqué à tort par le preneur.

Elle retient que la vérification du caractère effectif de la privation du droit au retour, condition préalable à l'exigibilité de l'indemnité, constitue une question de fond qui ne saurait être tranchée en référé. Le juge des référés ne pouvant statuer sur une contestation sérieuse touchant au bien-fondé d'un droit, l'ordonnance d'incompétence est confirmée.

Saisi d'un appel portant sur la détermination de l'indemnité d'éviction due à un preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur le conflit de lois dans le temps entre le dahir du 24 mai 1955 et la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction fixée par expertise.

L'appelant soutenait que le dahir de 1955 devait s'appliquer, l'instance en validation de congé ayant été introduite avant l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, ce qui emportait déchéance du droit du preneur faute d'avoir notifié son intention d'exercer son droit de retour. La cour écarte ce moyen et retient que si les actes introductifs d'instance demeurent régis par la loi ancienne, les effets de l'éviction, notamment le droit à indemnisation, sont soumis à la loi nouvelle dès lors que l'expulsion a été exécutée après son entrée en vigueur.

Faisant droit au moyen subsidiaire de l'appelant, la cour constate que l'indemnité allouée en première instance procédait d'une double réparation du même préjudice, en indemnisant distinctement la valeur de l'activité commerciale et la perte de la clientèle et du droit au bail. Procédant à une nouvelle évaluation sur la base d'une expertise ordonnée en appel, la cour réduit le montant de l'indemnité.

Les jugements entrepris sont par conséquent confirmés dans leur principe mais réformés sur le quantum de la condamnation.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du congé et le calcul de l'indemnité d'éviction éventuelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction et fixé une indemnité provisionnelle ainsi qu'une indemnité complémentaire en cas de privation du droit au retour du preneur.

L'appelant principal, preneur, contestait la validité du congé pour défaut de permis de démolir et pour fraude, le nouveau plan de construction ne prévoyant qu'un seul local au lieu de deux, tandis que le bailleur, par appel incident, contestait le montant de l'indemnité complémentaire. La cour écarte les moyens du preneur, retenant que la justification du congé pour reconstruction ne requiert, au visa des articles 9 et 26 de la loi 49-16, que la production du permis de construire et des plans, le permis de démolir n'étant délivré qu'après libération des lieux.

Sur l'indemnité, la cour censure l'évaluation du premier juge, considérant que l'absence de déclarations fiscales ne fait pas obstacle à l'indemnisation de la perte de clientèle et de l'achalandage, qui doit alors être évaluée sur la base du régime forfaitaire fiscal. Procédant à une nouvelle évaluation de la valeur locative du bien et réintégrant la perte des éléments incorporels du fonds, elle recalcule l'indemnité due au preneur en cas de privation de son droit au retour.

En conséquence, la cour rejette l'appel principal, accueille partiellement l'appel incident et réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité complémentaire.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce précise les chefs de préjudice indemnisables. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité dont le montant était contesté par les deux parties, le preneur sollicitant en outre son maintien dans les lieux jusqu'au début des travaux.

La cour écarte ce dernier moyen en relevant que l'état de péril impose une libération immédiate des lieux, le droit au retour du preneur étant par ailleurs garanti par les dispositions de l'article 13 de la loi 49.16. Sur le calcul de l'indemnité, la cour valide l'expertise judiciaire en ce qu'elle retient la valeur du droit au bail, la perte de clientèle et les frais de déménagement.

Elle juge cependant, au visa de l'article 7 de la même loi, que les frais de réinstallation et le coût d'acquisition d'un local similaire ne constituent pas des préjudices réparables et doivent être exclus de l'évaluation. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le seul quantum de l'indemnité.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'octroi de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, lorsque le bailleur n'a pas procédé à la démolition et à la reconstruction du bien ayant justifié le congé. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement de l'indemnité fixée à titre provisionnel dans une précédente décision devenue définitive.

L'appelant soulevait, au visa du dahir du 24 mai 1955 déclaré applicable par la Cour de cassation, la prescription biennale de l'action en paiement et l'irrégularité de la notification de la volonté de retour du preneur, celle-ci ayant été adressée à son conseil et non à lui-même personnellement. La cour écarte le moyen tiré de la prescription en retenant que le preneur, en manifestant son intention de réintégrer les lieux avant même son éviction effective, a accompli les diligences requises.

Elle juge en outre que la notification de cette intention au conseil du bailleur, qui a suivi l'ensemble de la procédure, est régulière dès lors que le texte applicable n'impose pas une notification à personne et que l'objectif d'information a été atteint. Quant au montant de l'indemnité, la cour relève qu'il a été définitivement consacré par une décision antérieure ayant acquis l'autorité de la chose jugée, s'imposant ainsi aux parties et au juge.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Le débat portait sur les modalités de fixation et d'exigibilité de l'indemnité compensatoire due au preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction. Le tribunal de commerce, après avoir ordonné deux expertises aux résultats divergents et constaté la carence du bailleur à consigner les frais d'une troisième, avait fixé l'indemnité en retenant la moyenne des deux rapports existants.

L'appelant soutenait, d'une part, que la défaillance du bailleur à payer les frais de la contre-expertise valait acquiescement au rapport le plus élevé et, d'autre part, que l'impossibilité matérielle de retour, résultant des nouveaux plans de construction, rendait l'indemnité compensatoire immédiatement exigible avant même la démolition. La cour d'appel de commerce écarte ce raisonnement en rappelant que, conformément à l'article 66 du code de procédure civile, le rapport d'expertise n'a qu'une valeur consultative et ne lie pas le juge.

Elle retient que le premier juge a souverainement exercé son pouvoir d'appréciation en déterminant le montant de l'indemnité sur la base des éléments dont il disposait, sans être tenu par l'un ou l'autre des rapports ni par l'attitude procédurale des parties. Concernant l'exigibilité de l'indemnité, la cour juge que celle-ci reste subordonnée à la preuve d'une privation effective du droit de retour, laquelle n'est pas caractérisée par la seule non-conformité des plans du nouvel immeuble au nombre de locaux antérieurs.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature de l'indemnité due au preneur évincé pour démolition et reconstruction, lorsque le projet immobilier du bailleur rend impossible l'exercice du droit de retour. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité d'éviction limitée à trois années de loyer.

La cour était saisie de la question de savoir si la construction projetée d'un immeuble de plusieurs étages, en lieu et place d'une station-service exploitée sur une parcelle de terrain, constituait une impossibilité de fait et de droit pour le preneur de réintégrer les lieux, justifiant l'octroi d'une indemnité d'éviction complète. Se fondant sur une expertise technique, la cour retient que les plans et le permis de construire de l'immeuble envisagé occupent l'intégralité de la parcelle et ne prévoient aucunement l'aménagement d'une station-service.

Elle en déduit que cette situation caractérise une impossibilité matérielle et juridique pour le preneur de reprendre son activité, dès lors que la réglementation sectorielle impose l'existence d'une parcelle de terrain dédiée, ce que le projet du bailleur a fait disparaître. La cour juge par conséquent que la privation du droit de retour, imputable à la nature même du projet de reconstruction du bailleur, ouvre droit pour le preneur à une indemnité d'éviction intégrale couvrant la totalité du préjudice subi, en application des dispositions de la loi n° 49-16.

La cour d'appel de commerce infirme en conséquence le jugement entrepris sur le montant de l'indemnité et, statuant à nouveau, condamne le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction complète dont elle fixe le montant sur la base d'une expertise financière.

La question de l'application dans le temps de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux était au cœur d'un litige portant sur le droit à indemnité d'un preneur évincé pour démolition et reconstruction. Le tribunal de commerce avait condamné les bailleurs au paiement d'une indemnité d'éviction.

En appel, les bailleurs soutenaient que le litige demeurait régi par le dahir du 24 mai 1955 et que le preneur était déchu de son droit, faute d'avoir notifié sa volonté de réintégrer les lieux dans le délai légal. Le preneur formait quant à lui un appel incident en majoration de l'indemnité et en mise en cause du nouvel acquéreur de l'immeuble.

La cour d'appel de commerce retient que la loi n° 49-16 est applicable dès lors que si le jugement d'éviction a été prononcé sous l'empire de l'ancienne loi, son exécution effective est intervenue après l'entrée en vigueur de la nouvelle. La cour relève au surplus qu'en tout état de cause, le preneur avait valablement préservé son droit au retour en notifiant son intention au bailleur dans le délai requis par l'ancien texte.

Usant de son pouvoir d'appréciation au vu d'une nouvelle expertise, elle écarte certains postes de préjudice non prévus par l'article 7 de la loi n° 49-16 et estime justifiée l'évaluation du premier juge. Elle rejette également la demande de mise en cause du nouvel acquéreur, considérant que l'obligation d'indemnisation est née à la charge des anciens propriétaires qui ont initié et exécuté l'éviction.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance d'incompétence, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des pouvoirs du juge des référés en matière d'indemnité d'éviction pour péril. Le juge des référés du tribunal de commerce s'était déclaré incompétent pour ordonner l'exécution d'une indemnité provisionnelle allouée à un preneur évincé d'un local menaçant ruine.

L'appelant soutenait que la compétence reconnue au juge des référés pour fixer ladite indemnité, en application de la loi 49-16, emportait nécessairement celle pour en ordonner le paiement une fois le droit au retour du preneur définitivement perdu. La cour écarte ce raisonnement en retenant que la compétence d'attribution du juge des référés, au visa de l'article 13 de la loi 49-16, se limite strictement à l'éviction pour péril et à la fixation de l'indemnité provisionnelle.

Elle juge que la demande tendant à l'exécution de cette indemnité, subordonnée à la vérification que le preneur a été privé de son droit au retour selon les délais et procédures légales, excède les pouvoirs du juge de l'urgence. Une telle vérification relevant de l'appréciation du fond du droit, l'ordonnance d'incompétence est en conséquence confirmée.

Saisi d'un appel relatif à la fixation du loyer d'un bail commercial renouvelé consécutivement à l'exercice du droit de retour du preneur, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'acceptation sans réserve du nouveau local par le locataire. Le tribunal de commerce avait ordonné le renouvellement du bail, fixé le nouveau loyer sur la base d'une expertise et rejeté la demande reconventionnelle du preneur en indemnisation pour non-conformité du nouveau local.

L'appelant contestait la valeur locative retenue et soutenait que le nouveau local, n'étant pas équivalent à l'ancien, le privait de son droit de retour au sens de la loi n° 49-16. Après avoir écarté la critique de l'expertise, la jugeant suffisamment motivée, la cour retient que le preneur a pris possession des nouveaux locaux sans formuler la moindre réserve lors de la remise des clés.

Elle juge que cette acceptation pure et simple du local, intervenue plus de deux ans avant l'introduction de sa contestation, lui interdit de contester ultérieurement sa conformité ou de se prévaloir d'une prétendue privation de son droit de retour. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur le droit à l'indemnité d'éviction intégrale du preneur d'un bail commercial, évincé pour cause de démolition et reconstruction, et sur la validité de la notification de son droit de priorité au retour. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnisation du preneur, considérant que le bailleur n'avait pas procédé aux travaux dans les délais légaux.

En appel, le bailleur soulevait la déchéance du droit du preneur pour notification tardive de sa volonté de réintégrer les lieux et contestait, par une inscription de faux, la régularité de la notification effectuée à un associé. La cour écarte le moyen tiré de la déchéance, se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation quant à la date de la notification, et rejette l'inscription de faux.

Elle retient que la notification de l'exercice du droit de priorité, bien que reçue par un simple associé et non par le représentant légal, est valablement faite à la société bailleresse dès lors que la qualité d'associé du réceptionnaire est établie. Sur le montant de l'indemnité, la cour s'approprie les conclusions du rapport d'expertise judiciaire ordonné après cassation, qui évalue le préjudice du preneur sur la base de la valeur de l'emplacement et des commerces similaires.

Le jugement est en conséquence réformé uniquement sur le quantum de l'indemnité, qui est réduit.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable la demande d'expertise d'un preneur évincé pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère prématuré d'une telle action. Le preneur sollicitait la désignation d'un expert afin de déterminer si les futurs locaux permettraient l'exercice de son droit de retour et, subsidiairement, d'évaluer son indemnité d'éviction et ses frais d'attente.

La cour retient que la demande est prématurée dès lors que l'immeuble n'a pas encore été reconstruit. Elle juge qu'en l'absence de réalisation des travaux, le preneur ne peut justifier d'une privation actuelle et certaine de son droit de retour, lequel lui est garanti par la loi et par les plans de reconstruction produits.

La demande d'évaluation des frais d'attente est également jugée prématurée, faute de preuve de leur engagement effectif par le preneur. Le jugement d'irrecevabilité est par conséquent confirmé, la cour ne réformant la décision qu'aux fins de rectifier une erreur matérielle.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la détermination de l'indemnité due au preneur évincé pour cause de démolition, en cas de violation de son droit de priorité au retour par le nouveau propriétaire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité jugée insuffisante par le preneur.

L'acquéreur intimé contestait pour sa part être tenu des obligations du bailleur initial, faute de lien contractuel direct. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acquéreur, en sa qualité d'ayant cause à titre particulier, est tenu des obligations des anciens propriétaires au visa des articles 10 et 11 de la loi 49-16, notamment celle d'informer le preneur de la possibilité d'exercer son droit au retour.

Sur le montant de l'indemnité, la cour censure le rapport d'expertise en ce que l'expert a outrepassé sa mission technique en réduisant de moitié la valeur de l'actif commercial pour des motifs d'équité relevant de la seule appréciation du juge. Usant de son pouvoir souverain d'appréciation et s'inspirant des éléments techniques du rapport, la cour réévalue distinctement les préjudices liés à la perte de la clientèle, de la réputation commerciale et du droit au bail, tout en rejetant la demande relative aux frais d'amélioration et de déménagement faute de preuve.

Le jugement est en conséquence réformé par une augmentation du montant de l'indemnité allouée au preneur.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnité due au preneur évincé pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice en l'absence de production des déclarations fiscales. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité pour privation de son droit de retour, en écartant partiellement les conclusions de l'expertise judiciaire.

L'appel principal du preneur visait à la réévaluation à la hausse de cette indemnité, tandis que l'appel incident du bailleur en contestait le montant au motif que l'expertise n'était pas fondée sur des éléments comptables probants. La cour relève que le bailleur, n'ayant pas notifié au preneur la mise à disposition d'un nouveau local dans le délai légal de trois ans, est redevable d'une indemnité en application de l'article 7 de la loi 49-16.

Elle retient cependant que pour évaluer le préjudice lié à la perte de la clientèle, les déclarations fiscales des quatre dernières années constituent un élément de preuve impératif. Faute pour le preneur d'avoir produit ces documents, la cour considère que l'expert ne pouvait se fonder sur les seules déclarations de l'intéressé et que le premier juge a donc légitimement écarté cette composante du calcul de l'indemnité.

Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnisation du preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la loi applicable et les conséquences du retard du bailleur à respecter le droit de priorité du locataire. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction intégrale.

La cour retient que le Dahir du 24 mai 1955 demeure applicable, l'ensemble des actes juridiques étant antérieurs à l'entrée en vigueur de la loi n° 49-16, infirmant sur ce point le raisonnement du premier juge. Elle juge cependant que le retard excessif du bailleur à reconstruire, couplé à son aveu de l'inexistence d'un local de remplacement adéquat, prive de sérieux le motif de l'éviction initialement invoqué.

Ce manquement transforme le droit du preneur à une indemnité provisionnelle en un droit à une indemnisation complète pour la perte de son fonds de commerce. La cour écarte par ailleurs l'appel incident du preneur visant à majorer l'indemnité, usant de son pouvoir souverain d'appréciation.

Les appels principal et incident sont rejetés et le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance fixant une indemnité provisionnelle au profit d'un preneur en cas de privation de son droit de retour, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'exercice de ce droit et sur l'évaluation de l'indemnité. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur.

L'appelant, bailleur, contestait la recevabilité de la demande au motif qu'elle n'avait pas été formulée durant l'instance en éviction, ainsi que le montant de l'indemnité fixé sur la base d'une expertise qu'il jugeait partiale. La cour écarte le moyen tiré de la tardiveté en rappelant qu'au visa de l'article 13 de la loi n° 49-16, à défaut pour le preneur d'avoir exprimé sa volonté de retour pendant l'instance, il incombe au bailleur de l'aviser du début des travaux, lui ouvrant un nouveau délai pour exercer son droit.

Elle valide ensuite l'expertise judiciaire, la jugeant objective dès lors qu'elle se fonde sur des investigations professionnelles et n'a pas fait l'objet d'une contestation sérieuse. La cour relève enfin que l'appelant n'a pas discuté le montant de l'indemnité souverainement arrêté par le premier juge au-delà de la proposition de l'expert.

L'ordonnance est en conséquence confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce examine la régularité du congé et l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion moyennant une indemnité provisionnelle.

L'appelant contestait la validité du congé, faute de production d'un permis de démolir et de mise en cause d'un créancier inscrit, ainsi que la méthode d'évaluation de l'expert judiciaire qui n'aurait pas tenu compte des spécificités de l'activité de pharmacie. La cour retient que la loi 49-16 n'impose au bailleur que la production d'un permis de construire valide, et que la relation du bailleur avec ses créanciers est inopposable au preneur.

Elle valide ensuite le rapport d'expertise en ce qu'il se fonde sur les critères légaux, notamment les déclarations fiscales des quatre dernières années, pour fixer une indemnité provisionnelle due uniquement en cas de privation du droit de retour. La demande de contre-expertise est écartée, le caractère seulement éventuel de l'indemnité ne justifiant pas une nouvelle mesure d'instruction à ce stade.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant exclusivement sur la fixation du loyer d'un bail commercial renouvelé, la cour d'appel de commerce précise l'étendue de sa saisine. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'indemnisation du preneur pour privation du droit de retour et, statuant sur la demande reconventionnelle du bailleur, avait ordonné le renouvellement du bail à un loyer révisé.

L'appelant principal sollicitait la majoration de ce loyer tandis que l'appelant incident en demandait la minoration. La cour retient que le débat sur la déchéance du droit de retour du preneur, régi par les dispositions du dahir du 24 mai 1955, est devenu sans objet dès lors que le rejet de la demande d'indemnisation en première instance n'a pas été contesté, circonscrivant ainsi le litige à la seule question du montant du loyer.

Appréciant souverainement les avantages du local commercial, notamment sa situation dans une zone à fort achalandage et les éléments produits aux débats, la cour estime que le montant arrêté par les premiers juges constitue une juste évaluation des conditions locatives. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la notification du congé aux héritiers du preneur et sur la recevabilité d'une demande d'indemnité d'éviction complète formulée pour la première fois en appel. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'éviction des preneurs moyennant une indemnité provisionnelle équivalente à trois années de loyer.

Les appelants soutenaient, d'une part, la nullité du congé faute de notification individuelle à chaque héritier et, d'autre part, leur droit à une indemnité d'éviction complète dès lors que le projet de reconstruction ne prévoyait pas de local de remplacement. Sur le premier point, la cour rappelle que la jurisprudence constante considère que le bailleur n'est pas tenu de rechercher l'identité de tous les héritiers du preneur décédé, un congé délivré collectivement à leur adresse étant suffisant.

Sur le second point, la cour retient que la demande tendant à l'octroi d'une indemnité d'éviction complète, en lieu et place de l'indemnité provisionnelle, constitue une demande nouvelle irrecevable en appel. La cour précise qu'une telle demande aurait dû être formée en première instance par voie de demande reconventionnelle et donner lieu au paiement des taxes judiciaires afférentes.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'un double appel contre une ordonnance d'expulsion d'un local commercial pour péril imminent, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité pour agir du locataire-gérant et sur la force probante d'un arrêté administratif de péril. Le premier juge, statuant en référé, avait ordonné l'expulsion du preneur, fixé une indemnité d'éviction provisionnelle et déclaré irrecevable l'intervention volontaire du locataire-gérant.

Les appelants contestaient, pour le preneur, la réalité du péril et l'évaluation de l'indemnité, et pour le locataire-gérant, l'irrecevabilité de son intervention. La cour écarte l'appel de ce dernier, retenant qu'en application de l'article 13 de la loi n° 49-16, la procédure d'expulsion pour péril ne concerne que le bailleur et le preneur, excluant ainsi les tiers au contrat de bail.

Elle juge par ailleurs que l'arrêté administratif de péril, pris en application de la loi n° 94-12, constitue une preuve suffisante de l'état de l'immeuble tant qu'il n'est pas annulé par la juridiction compétente. La cour valide enfin l'expertise judiciaire fixant l'indemnité provisionnelle, estimant que l'expert a respecté sa mission et s'est fondé sur des éléments objectifs, notamment le contrat de gérance liant le preneur au tiers intervenant.

L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due à un preneur privé de son droit de retour après reconstruction, la cour d'appel de commerce examine les composantes du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait condamné le nouveau propriétaire, cessionnaire de l'immeuble, au paiement d'une indemnité fixée sur la base d'une première expertise judiciaire.

L'appelant contestait le montant alloué, arguant de la non-conformité des expertises avec les critères légaux de l'article 7 de la loi 49-16. La cour, après avoir ordonné une nouvelle expertise, en écarte une partie des conclusions.

Elle retient que les frais de recherche d'un nouveau local ne constituent pas un chef de préjudice distinct indemnisable au visa de l'article 7 de la loi précitée, leur indemnisation revenant à réparer deux fois le même dommage. Constatant la proximité entre le montant retenu par le premier juge et celui résultant de l'expertise expurgée, et au regard de l'ancienneté de l'occupation et de la consistance du local, la cour use de son pouvoir souverain d'appréciation pour maintenir l'indemnité initiale.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant au preneur évincé une indemnité pour perte de son fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'indemnisation en cas de non-reconstruction par le bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité après avoir constaté son inaction suite à l'éviction.

L'appelant soutenait que le retard dans la démolition et la reconstruction, excédant le délai légal de trois ans, était dû à des lenteurs administratives indépendantes de sa volonté, rendant la demande du preneur prématurée. La cour retient que la demande, bien que consécutive à une éviction prononcée sous l'empire du dahir de 1955, est régie par la loi 49-16 dès lors qu'elle a été introduite après son entrée en vigueur.

Elle juge qu'en application de l'article 11 de cette loi, le droit à indemnisation du preneur naît du simple dépassement du délai de trois ans à compter de l'éviction sans que le bailleur n'ait entrepris les travaux, sauf pour ce dernier à prouver que le retard est dû à une cause qui lui est étrangère. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve des obstacles administratifs allégués, la cour considère que le manquement est caractérisé et le droit à réparation acquis.

La cour écarte par ailleurs la contestation de l'expertise judiciaire, estimant que ses conclusions étaient suffisamment motivées pour évaluer le préjudice. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif à la fixation des conditions d'un nouveau bail commercial après éviction du preneur pour reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée du droit de priorité. Le tribunal de commerce avait fixé le nouveau loyer sur la base d'un rapport d'expertise. L'appel du preneur portait sur le montant de ce loyer, tandis que le bailleur soutenait dans un appel incident que le refus par le preneur de ses conditions financières emportait déchéance de son droit de retour. La cour retient que le désaccord sur les conditions du nouveau bail ne saurait être interprété comme une renonciation du preneur à son droit de priorité, dès lors que ce dernier a manifesté sans équivoque sa volonté de réintégrer les lieux. Elle rappelle que le preneur est en droit de solliciter la fixation judiciaire des conditions locatives sans que cela n'affecte son droit au renouvellement. La cour écarte par ailleurs la critique de l'expertise, la jugeant suffisamment motivée, et déclare irrecevable comme nouvelle en appel la demande du bailleur tendant à faire constater la déchéance du droit de priorité. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant désigné un expert en vue d'évaluer un fonds de commerce menacé par la démolition de l'immeuble l'abritant, la cour d'appel de commerce se prononce sur la compétence du juge des référés en la matière. L'appelant soutenait, à titre principal, l'irrecevabilité de la demande au motif qu'une expertise ne peut être sollicitée à titre principal en dehors de toute instance au fond, et, à titre subsidiaire, que l'expertise était viciée faute d'avoir pris en compte l'inactivité prolongée du fonds de commerce. La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en retenant que la demande trouve son fondement dans les dispositions de l'article 14 de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux. Ce texte confère expressément au juge des référés la compétence pour fixer, à la demande du preneur, une indemnité d'éviction provisionnelle en cas de démolition de l'immeuble. La cour rejette également la critique de l'expertise, en précisant que l'indemnité ainsi fixée n'est qu'éventuelle. Elle n'est due au preneur que dans l'hypothèse où il serait privé de son droit de retour après la reconstruction de l'immeuble, rendant inopérants les griefs tirés de l'état actuel d'inactivité du fonds. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt ayant alloué une indemnité d'éviction intégrale à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'ouverture de cette voie de recours extraordinaire. Le bailleur, demandeur à la rétractation, soutenait que la cour avait statué par anticipation sur l'impossibilité pour le preneur d'exercer son droit de retour dans les locaux reconstruits, qualifiant cette appréciation de dol dans l'instruction et de contradiction au sens de l'article 402 du code de procédure civile. La cour écarte le moyen tiré du dol, en rappelant que celui-ci suppose la dissimulation d'un fait déterminant par une partie, et non une simple appréciation souveraine des pièces du dossier par le juge. Elle rejette également le grief de contradiction, en retenant que seule l'incompatibilité entre les différentes parties du dispositif rendant l'arrêt matériellement inexécutable peut justifier la rétractation, à l'exclusion d'une simple critique du raisonnement qui relève du pourvoi en cassation. La cour souligne que l'impossibilité pour le preneur, exploitant d'une station-service, de réintégrer les lieux après la construction d'un immeuble de bureaux ressortait manifestement des plans de construction versés au débat par le bailleur lui-même. Dès lors, les motifs de l'arrêt critiqué n'étaient entachés ni de dol ni de contradiction. Le recours en rétractation est par conséquent rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour cause de démolition et de reconstruction, le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant le versement d'une indemnité équivalente à trois années de loyer. Le preneur appelant soutenait que l'indemnité due devait correspondre à la réparation intégrale du préjudice résultant de la perte de son fonds de commerce, en application de l'article 7 de la loi 49.16, et non à l'indemnité provisionnelle prévue par l'article 9 de ladite loi. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant la distinction entre l'indemnité provisionnelle et l'indemnité d'éviction. Elle retient que l'indemnité provisionnelle, équivalente à trois ans de loyer au visa de l'article 9 de la loi 49.16, est due lorsque le preneur conserve un droit de retour dans les nouveaux locaux. L'indemnité d'éviction intégrale de l'article 7 n'est due, quant à elle, qu'en cas de privation de ce droit, notamment si le nouvel immeuble ne comporte pas de locaux commerciaux. Dès lors que les plans de reconstruction prévoyaient de tels locaux, la demande d'indemnisation intégrale était jugée prématurée. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur la fixation des conditions locatives d'un bail commercial consenti au preneur évincé dans le cadre de son droit de priorité après démolition et reconstruction de l'immeuble, le tribunal de commerce avait fixé le loyer sur la base d'un rapport d'expertise, écartant la demande du bailleur en paiement d'un droit d'entrée. L'appelant principal, preneur, contestait l'étendue du droit de retour à un seul local et le montant du loyer fixé, tandis que l'appelant incident, bailleur, soutenait la déchéance du preneur de son droit de priorité pour avoir refusé ses conditions. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de l'existence d'un second local, faute de preuve, et valide l'expertise judiciaire ayant servi de base à la fixation du loyer par le premier juge. Elle retient que le refus par le preneur des conditions financières proposées par le bailleur ne vaut pas renonciation à son droit de priorité, dès lors qu'il a manifesté sa volonté de réintégrer les lieux dans le délai légal, le désaccord sur le loyer devant être tranché judiciairement. La cour juge en outre irrecevable comme nouvelle en appel la demande du bailleur tendant à se voir reconnaître le droit de refuser l'octroi de la priorité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'éviction d'un preneur d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce tranche le conflit de compétence entre la loi générale sur les immeubles menaçant ruine et la loi spéciale sur les baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction tout en réservant au preneur un droit de retour ou une indemnité. L'appelant contestait la compétence du juge des référés commercial au profit du tribunal de première instance et soutenait que les conditions du référé n'étaient pas réunies. La cour retient que la loi n°49-16 relative aux baux commerciaux constitue un texte spécial qui déroge à la loi générale n°94-12. Dès lors, en application de l'article 35 de cette loi spéciale, la compétence matérielle revient au tribunal de commerce. La cour précise que l'article 13 de la même loi attribue expressément compétence au juge des référés pour statuer sur l'éviction pour péril, sans qu'il soit nécessaire de vérifier les conditions générales du référé prévues par le code de procédure civile. Elle ajoute que la fixation d'une indemnité provisionnelle relève d'une procédure distincte que le preneur peut engager sur le fondement du même article. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la possibilité d'ordonner une saisie conservatoire pour garantir le paiement d'une indemnité d'éviction dont l'exigibilité est subordonnée à une condition future et incertaine. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur évincé, qui sollicitait une telle mesure sur un bien immobilier du bailleur. L'appelant soutenait que sa créance, fixée par un jugement définitif, justifiait la saisie, même si elle était conditionnée à la privation de son droit de retour dans les locaux reconstruits. La cour écarte ce moyen en qualifiant la créance d'indemnité de purement éventuelle. Elle retient que son exigibilité est suspendue à la preuve que le bailleur a effectivement privé le preneur de son droit de réintégrer les lieux. Faute de démonstration de la réalisation de cette condition, la cour juge que la créance n'est pas fondée en son principe au sens de l'article 452 du code de procédure civile, ce qui rend la mesure conservatoire injustifiée. L'ordonnance de première instance est en conséquence confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le loyer d'un local commercial reconstruit après éviction du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'exercice du droit de retour. Le tribunal de commerce avait, sur la base d'un rapport d'expertise, fixé le loyer du nouveau local unique offert au preneur évincé. L'appelant, qui exploitait anciennement deux locaux, contestait l'attribution d'un seul local de remplacement ainsi que le montant du loyer, sollicitant une contre-expertise. La cour écarte le moyen tiré de la restitution de deux locaux en relevant qu'une précédente décision, ayant statué sur l'indemnité d'éviction, avait déjà traité les deux anciens locaux comme une unité locative soumise à un loyer unique. Elle juge ensuite que l'expertise judiciaire est suffisamment motivée, l'expert ayant tenu compte de la superficie supérieure du nouveau local, de son état neuf et de sa localisation, tout en considérant son état d'inachèvement pour déterminer une valeur locative adéquate. La cour retient qu'elle n'était pas tenue d'ordonner une contre-expertise dès lors que le premier rapport fournissait des éléments suffisants pour fonder sa conviction. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce retient que la cession de l'immeuble à un tiers par le bailleur, après une éviction pour cause de démolition et reconstruction, caractérise l'absence de motif sérieux et justifie l'allocation d'une indemnité d'éviction intégrale au preneur. Le tribunal de commerce avait condamné les bailleurs au paiement d'une indemnité, tout en retenant partiellement leur demande reconventionnelle en paiement de loyers. En appel, les bailleurs invoquaient des motifs légitimes pour justifier le retard dans la reconstruction, tandis que le preneur, par appel incident, contestait le montant de l'indemnité jugé insuffisant et révélait la vente de l'immeuble. La cour écarte les justifications avancées par les bailleurs, relatives aux contraintes administratives et au décès d'un co-indivisaire, les jugeant insuffisantes pour excuser le non-respect de l'obligation de reconstruire dans le délai légal. Elle relève surtout que la vente de l'immeuble à une société tierce, non contestée par les bailleurs, établit de manière irréfutable que le motif de l'éviction n'était pas sincère et rendait illusoire le droit de retour du preneur. Faisant droit à l'appel incident, la cour considère que l'indemnité doit être fixée au montant déterminé par l'expert judiciaire, au regard de la valeur du droit au bail dans un secteur commercial prisé. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est portée au montant de l'expertise.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur en vue de la démolition et de la reconstruction de l'immeuble loué, la cour d'appel de commerce examine la question de la preuve de la qualité à agir du bailleur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant le paiement d'une indemnité provisionnelle. L'appelant contestait la qualité de propriétaire du bailleur, au motif que le titre foncier ne mentionnait pas expressément un sous-sol faisant partie des lieux loués. La cour écarte cet argument en retenant que la propriété du bailleur sur l'ensemble de l'immeuble est établie par le certificat foncier, corroboré par le permis de construire et les plans qui visent l'intégralité de la parcelle. Elle souligne surtout que le preneur, en sollicitant en première instance l'indemnité d'éviction légale, a implicitement mais nécessairement reconnu la qualité de propriétaire du bailleur, se privant ainsi du droit de la contester en appel. Faute pour l'appelant de rapporter une preuve contraire, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère prématuré des demandes accessoires du preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion tout en allouant au preneur l'indemnité provisionnelle équivalente à trois années de loyer, conformément à la loi n° 49-16. L'appelant reprochait au premier juge d'avoir omis de statuer sur sa demande de prise en charge par le bailleur d'une partie des frais d'attente et sur la préservation de son droit de retour dans les nouveaux locaux. La cour retient que la demande relative aux frais d'attente est prématurée, dès lors que le preneur occupe toujours les lieux et que les travaux n'ont pas débuté. Elle relève en outre que cette prétention n'avait pas été reprise dans les conclusions finales du preneur en première instance. La cour juge également prématurée la demande relative au droit de retour, pour le même motif que le preneur est toujours en possession du local. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur d'un local commercial pour cause de péril, la cour d'appel de commerce examine la force probante d'un arrêté municipal de consolidation. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur tout en lui reconnaissant un droit au retour et en fixant une indemnité provisionnelle pour le cas où ce droit serait méconnu. Le preneur appelant contestait la nécessité de son éviction en remettant en cause la légitimité de l'arrêté municipal, tandis que le bailleur, par un appel incident, critiquait le montant de l'indemnité allouée. La cour retient que l'arrêté municipal, fondé sur plusieurs expertises et un procès-verbal de la commission régionale, impose l'évacuation de l'immeuble et ne peut être contesté devant la juridiction commerciale, mais uniquement devant la juridiction administrative compétente. Elle écarte par ailleurs la demande d'indemnité temporaire fondée sur l'article 9 de la loi 49-16, au motif que l'éviction est régie par la procédure d'urgence spécifique aux immeubles menaçant ruine prévue à l'article 13 de la même loi. Validant l'évaluation de l'indemnité provisionnelle, la cour relève que l'expert a tenu compte des caractéristiques du local et de l'absence de documents comptables et fiscaux produits par le preneur, rendant toute nouvelle expertise inutile. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour cause de démolition et de reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la licéité de la fixation d'une indemnité d'éviction complète à titre éventuel. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant une indemnité partielle mais avait rejeté la demande d'expertise visant à déterminer une indemnité complète pour le cas où le bailleur ne respecterait pas le droit de retour du preneur. L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, dont le titre de propriété émanait d'une société en liquidation, et soutenait que le refus de fixer une indemnité d'éviction complète à titre préventif le privait d'une garantie. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité du bailleur, relevant que sa propriété et son droit d'agir ont été définitivement consacrés par des décisions judiciaires antérieures ayant autorité de la chose jugée. En revanche, la cour retient qu'aucun obstacle juridique ne s'oppose à la fixation d'une indemnité d'éviction complète à titre éventuel, destinée à garantir les droits du preneur en cas de manquement futur du bailleur à son obligation de réinstallation. Faisant droit à la demande d'expertise et après avoir ordonné trois mesures d'instruction successives, la cour homologue le rapport du dernier expert désigné, considérant son évaluation des éléments matériels et incorporels du fonds de commerce comme étant fondée. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il avait rejeté la demande de fixation de l'indemnité éventuelle et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnisation du preneur évincé pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce apprécie le caractère sérieux du motif de l'éviction au regard des agissements postérieurs du bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnisation du preneur mais en avait réduit le montant. Le bailleur appelant soutenait que le retard dans la reconstruction était justifié par des causes légitimes, notamment administratives et successorales. La cour écarte ces justifications, les jugeant insuffisantes pour excuser le non-respect de l'obligation de reconstruire dans le délai légal. Elle retient surtout que la cession de l'immeuble à une société tierce, intervenue après l'éviction, établit le caractère non sérieux du motif de congé et prive d'effet le droit au retour du preneur. Faisant droit à l'appel incident de ce dernier, la cour considère que l'indemnité d'éviction doit être intégrale et correspondre à l'évaluation de l'expert. Le jugement est donc confirmé en son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est porté à la somme fixée par l'expertise judiciaire.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction intégrale, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification des difficultés administratives d'obtention d'un permis de construire comme un cas de force majeure. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur évincé, considérant que le bailleur n'avait pas respecté son obligation de reconstruire dans le délai légal. L'appelant soutenait que le retard était imputable à une cause étrangère, à savoir le refus des autorités de lui délivrer le permis de construire. La cour écarte ce moyen en retenant que les difficultés administratives rencontrées pour l'obtention des autorisations nécessaires ne constituent pas une cause exonératoire de responsabilité pour le bailleur. Dès lors, faute pour ce dernier d'avoir commencé les travaux dans le délai prévu par l'article 10 de la loi 49-16, le droit du preneur à une indemnité d'éviction complète est acquis. La cour accueille en revanche le moyen subsidiaire de l'appelant relatif à l'imputation d'une indemnité provisionnelle déjà versée. Elle juge que cette indemnité, initialement liée au droit de retour du preneur, doit être déduite de l'indemnité d'éviction intégrale due en cas de perte définitive de ce droit. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de la condamnation.

En application de l’article 18 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, le bailleur qui donne congé à son preneur en vue de démolir et reconstruire l’immeuble loué doit justifier d’un permis de construire en cours de validité. C’est dès lors à bon droit qu’une cour d’appel, ayant constaté que le permis de construire produit par le bailleur était expiré à la date de la réception du congé par le preneur, en a déduit que le congé était invalide, la durée de la procédure judiciaire ultérieure étant sans incidence sur la péremption dudit permis.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel retient que l’éviction d’un preneur à bail commercial, ordonnée en référé en raison de l’état de péril de l’immeuble, ne le prive pas de son droit à une indemnité pour la perte de son fonds de commerce, prévu par le dahir du 24 mai 1955. En effet, le recours à la procédure d’urgence pour parer à un danger imminent ne saurait permettre au bailleur de se soustraire à ses obligations légales en cas de non-réinstallation du preneur dans les lieux reconstruits.

Par ailleurs, les juges du fond apprécient souverainement, sur la base des éléments qui leur sont soumis et notamment d’un rapport d’expertise qu’ils estiment complet, le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur, sans être tenus d’ordonner une contre-expertise.

Ayant constaté que le droit d’option du preneur d’un local commercial, évincé pour cause de démolition et reconstruction, s’était éteint pour n’avoir pas été exercé dans le délai imparti par la loi ancienne, la cour d’appel en déduit exactement que les dispositions de la loi nouvelle sur les baux commerciaux ne sauraient s’appliquer. En effet, un droit déjà forclos et éteint sous l’empire de la loi ancienne ne peut renaître par l’effet de la loi nouvelle, l’application de celle-ci à une situation juridique définitivement constituée constituant une rétroactivité prohibée.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour déclarer le preneur d'un local à usage commercial déchu de son droit de priorité consécutif à une éviction pour reconstruction, retient que la notification de sa volonté de réintégrer les lieux a été faite hors délai, alors qu'il résulte des pièces du dossier, notamment du procès-verbal de notification, que ladite notification a été effectuée dans le délai légal. En fondant sa décision sur une lecture erronée d'un acte déterminant pour la solution du litige, la cour d'appel prive sa décision de base légale.

Viole le principe de non-rétroactivité des lois la cour d'appel qui déclare irrecevable l'action du bailleur en validation d'un congé pour reconstruction, au motif qu'elle a été introduite après l'expiration du délai de forclusion de six mois institué par l'article 26 de la loi n° 49-16, alors que le congé avait été notifié et les procédures préalables engagées sous l'empire du Dahir du 24 mai 1955, lequel ne prévoyait aucun délai pour l'introduction d'une telle action. Les effets juridiques des actes accomplis sous le régime de la loi ancienne ne sauraient être remis en cause par les dispositions nouvelles.

Encourt la cassation l’arrêt qui, pour accorder au preneur à bail commercial une indemnité d’éviction totale, se fonde sur l’impossibilité pour ce dernier d’exercer son droit de priorité à la réintégration des lieux après démolition et reconstruction, sans exposer les éléments de preuve ou les circonstances de fait desquels elle déduit cette impossibilité.

Selon l'article 10 du dahir du 24 mai 1955, l'octroi au preneur d'une indemnité d'éviction partielle, en cas de congé pour démolition et reconstruction, a pour contrepartie son droit de priorité pour se voir attribuer un nouveau bail dans les locaux reconstruits. Par conséquent, encourt la cassation pour défaut de motivation l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour limiter l'indemnité due au preneur à trois années de loyer, qualifie de prématuré le moyen tiré de l'impossibilité d'exercer ce droit de retour, sans examiner les pièces produites, telles que le permis de construire et les plans, de nature à établir que la nouvelle construction ne permettrait pas la réinstallation du fonds de commerce.

La Cour Suprême a censuré un arrêt d’appel ayant prononcé une saisie conservatoire sur un immeuble, au motif que le droit à l’indemnité d’éviction pour démolition et reconstruction, prévue par l’article 12 du Dahir de 1955 sur les baux commerciaux, ne devient certain et exigible qu’en cas de refus du bailleur de réintégrer le locataire dans les lieux après les travaux de reconstruction. La saisie, visant une créance non encore née, a été jugée prématurée et non conforme aux conditions légales du Code de procédure civile.