وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناءا على المقال الاستئنافي الذي تقدم به السادة ورثة ابراهيم (ا.) بواسطة نائبهم المسجل و المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 14/01/2019 و اللذين يستأنفون بمقتضاه الحكم رقم 2949 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 15/3/2017 في الملف عدد 4977/8206/2016 و الذي قضى في الشكل بقبول الدعوى وفي الموضوع بتجديد عقد الكراء الربط بين الطرفين و المنصب على المحل التجاري رقم 9 الكائن بشارع [العنوان] سطات و ذلك بتحديد السومة الكرائية في مبلغ 2.050,00 درهم وبتحميل المدعى عليه الصائر.

حيث إنه لا دليل بالملف على تبليغ الطاعنين بالحكم المستأنف .

حيث إن المقال الاستئنافي قدم وفق الشروط المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا .

في الاستئناف الفرعي : حيث إن الاستئناف الفرعي قدم وفق الشروط الشكلية المتطلبة قانونا فهو مقبول .

في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن السادة ورثة ابراهيم (ا.) تقدموا بواسطة نائبهم بمقال افتتاحي مسجل و مؤداة عنه الرسوم القضائية بكتابة ضبط المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 24/05/2016 عرضوا من خلاله أن مورثهم السيد ابراهيم (ا.) كان يكتري من المدعى عليه المحلين الكائنين بشارع [العنوان] سطات بسومة شهرية قدرها 567,50 درهم و ذلك منذ أكثر من 25 سنوات، و أنه سبق له أن توصل بتاريخ 05/12/2011 بإنذار بدعوى الهدم و إعادة البناء مع حفظ الحق بالأسبقية في الرجوع إليه بعد إعادة البناء طبقا للقانون، وانه على اثر ذلك سلك مسطرة الصلح انتهت بعدم النجاح، كما سبق أن استصدر بتاريخ 07/11/2012 ملف عدد 11207/15/2012 قضى بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ بسبب الهدم و إعادة البناء تم تأييده استئنافيا بمقتضى القرار الاستئنافي المؤرخ في 11/04/2013 ملف عدد 148/2013/15 فتم تنفيذه بتاريخ 27/03/2014، و انه خلال مرحلة التنفيذ توفي مورثهم و خلفوه محله في اتمام المسطرة و تأكيدا لإرجاع المكترين إلى المحل المكترى بالأسبقية التزم صاحب الملك شخصيا بمقتضى وثيقة التزام مصادق على صحتها بانجاز عملية إعادة البناء في أجل غايته سنة و نصف ابتداء من تاريخ التنفيذ و بإعطاء الأولوية في الرجوع للمحلات المحكوم بإفراغها لمجموع المكترين المحكوم بإفراغهم، و أن المدعي بمجرد إفراغه للمحل المذكور بلغ المدعى عليه بذلك عن طريق المفوض القضائي و مكنه من عنوان الاتصال به، و انه بعد ذلك وجه صاحب الملك للمدعين إشعارا توصل به بتاريخ 28/09/2015 جاء فيه أن المحل أصبح جاهزا للكراء و انه مستعد لإبرام عقدة كرائية جديدة معه إذا ما رغبوا في ذلك و ذلك بمقابل أداء تسبيق مبلغه 800.000,00 درهم و أداء سومة شهرية قدرها 5000 درهم، فردوا عليه بإشعار مؤرخ في 30/10/2015 توصل به المدعى عليه بتاريخ 16/10/2015 تضمن بأنهم يوافقون على تجديد العقدة الكرائية لكنهم لا يوافقون على باقي الشروط التي تهدف إلى حرمانهم من حقهم في الأسبقية القانونية، أضف إلى أن المحل المعاد بناؤه وقع عليه تغيير جدري شكلا و مساحة و موقعا لأجله يلتمسون معاينة اتفاق الطرفين على مبدأ إبرام عقدة كرائية جديدة بينهما و القول بان الخلاف منحصر في السومة الكرائية و التسبيق المطلوب، و الحكم بإجراء خبرة لتقدير السومة الكرائية العادلة مع إصدار حكم منصف بتحديد السومة الكرائية الشهرية و ذلك ابتداء من تاريخ الرجوع للمحل و تحميله الصائر وأرفقوا المقال بحكم ابتدائي – قرار استئنافي – محضر إفراغ – إعلام مع الإدلاء بالعنوان – التزام – إشعار – جواب –إنذار – أمر رئاسي.

و بناءا على إدلاء نائب المدعى عليه بمذكرة جوابية بجلسة 13/07/2016 جاء فيها انه بالرجوع إلى الرسائل المتبادلة بين الطرفين حول الموضوع يتبين أن المكتري لم يحترم المسطرة المنصوص عليها في ظهير 24 مايو 1955 في موضوع تحديد السومة الكرائية للمحلات التي تم هدمها و إعادة بنائها مما يجعل المقال غير مقبول شكلا و ينبغي التصريح بذلك، و أن المكتري عندما توصل باقتراحاته لإبرام عقد الكراء الجديد لم يعبر عن نيته بصورة واضحة تنم عن رغبته في ممارسته حق الأولوية الممنوح له قانونا، كما انه لا يمكن للمكتري أن يصبح متحكما في حق ليس له و هو حق استفادة المالك من عقاره بدل أن يبقى رهين مكتري قد يكتري و قد لا يكتري ، لأجله يلتمس في الشكل التصريح بعدم قبول الدعوى لعدم سلوك المسطرة الصحيحة المنصوص عليها في ظهير 24 مايو 1955، و في الموضوع الحكم برفض الطلب و تحميل المدعي الصائر.

و بناء على إدلاء نائب المدعي بمذكرة تعقيب بجلسة 31/08/2016 جاء فيها انه بالرجوع لمحتويات الملف و كذا القانون المنظم لهذا المجال سيتبين أن الدفع بعدم احترام المسطرة المنصوص عليها في ظهير 24 ماي 1955 غير صحيح و غير مرتكز على أساس ذلك أن الإنذار الموجه للمدعي معلل بهدم المحل المكترى و إعادة بنائه، كما أن هذا الأخير قد احترم نص الفصلين 13 و 14 من ظهير الملكية التجارية، مؤكدا انه توصل من المدعى عليه بإعلام أجاب عليه هو الآخر و ذلك حسب ما تم تفصيله أعلاه لأجله يلتمس رد الدفع المذكور و الاستجابة لطلبه و تحميل المدعى عليه الصائر.

و بناءا على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 07/09/2016 تحت عدد 988 القاضي بإجراء خبرة أسندت مهمة القيام بها للخبير السيد محمد (س.).

و بناء على تقرير الخبرة المنجزة المودع لدى كتابة ضبط هذه المحكمة و الذي خلص فيه الخبير إلى أن السومة الكرائية الشهرية في مبلغ 3.150.00 درهم دون احتساب ثمن الساروت البالغ حوالي 400.000,00 درهم.

و بناء على إدلاء نائب المدعية بمذكرة بعد الخبرة بجلسة 08/02/2017 جاء فيها أن الخبير لم يعتمد على أي عنصر مادي للمقارنة لتحديد السومة الكرائية الملائمة بنفس المنطقة و في نفس الحقبة الزمنية بل إنه لم يقدم للمحكمة أي دليل يرتكز عليه في ذلك، كما ان الخبير تناقض بصلب الخبرة لانه اقر بان مساحة المحل الاجمالية هي 15 م.م الارضية و مساحة السدة هي 11 م.م اي بمجموع المساحتين 26 م.م لكنه و هو بصدد الحساب النهائي اعتمد عملية حسابية خاطئة و اضاف مساحة خيالية من عنده تبلغ 11 م.م و احتسب المساحة على انها 36 ىمتر مربع و الحال ان المساحة 26 م.م فقط كما سبق و ذكر و ان العملية الصحيحة هي 15 م.م * 100 +11*100 /2 = 2.050,00 درهم و ليس 3.150,00 درهم التي خلص اليها ، كما لم يراع الخبير انه كان مكتريا لمحلين تجاريين بنفس البناية و له فيهما اصل تجاري منذ ما يزيد عن 25 سنة و كان يؤدي عنهما معا سومة قدرها 567,50 درهم شهريا و الحال انه بعد اعادة البناء اعاد له دكانا واحدا فقط و ان مساحة المحل نقصت أضف إلى أن الخبير وصف المحل المقترح تسليمه له بأنه مازال في طور الإصلاح و لا يتوفر على مادتي الكهرباء و الماء و أرضيته غير مزلجة و جدرانه غير مصبوغة لأجله يلتمس استبعاد الخبرة المنجزة و تحديد السومة الكرائية الملائمة بزيادة لا تتجاوز نسبة 10 % من السومة الكرائية المؤداة سابقا، و احتياطيا إجراء خبرة تصحيحية مضادة تعتمد مقتضيات الحكم التمهيدي وعناصر المقارنة وحفظ الحق في التعقيب على الخبرة و بتحميل المدعى عليه الصائر وأرفقت المذكرة بعقود كراء مجاورة – تصميم البناء يثبت عدم صحة المقاس.

و بناءا على إدلاء نائب المدعى عليه بمذكرة تعقيب بجلسة 22/02/2017 جاء فيها أن حق الأولوية المنصوص عليه قانونا في هذا المجال هو إبرام عقد كراء جديد و ليس استمرارا للعقد الأول الذي انقضى نهائيا بالإفراغ، وانه عند انتهاء عملية الهدم و إعادة البناء قام بتوجيه رسالة إلى المكتري في الموضوع محددا فيها الشروط الجديدة لإبرام العقد إلا أن هذا الأخير لم يعبر عن عدم رغبته في إبرام عقد الكراء و هو ما تضمنه جوابه، كما أن المكتري وضع نفسه خارج نطاق التعاقد عندما أجاب باقتراح سلبي ينم عن عدم جديته مما يتعين رفض طلبه، و انه إذا ما ارتأت المحكمة إعطاء الأولوية للمكتري في التعاقد أن تسجل انه لا يقبل التعاقد إلا بشروط لأجله يلتمس أساسا الحكم برفض الطلب، و احتياطيا الحكم بأداء مبلغ 800.000 درهم كمبلغ جزافي و تحديد السومة الكرائية الشهرية في مبلغ 5000 درهم تحت طائلة رفض الطلب في حالة عدم قبول المكتري لهذا المقترح وبتحميل المدعي الصائر وأرفق المذكرة بنسخة لقرار محكمة النقض – صورتين شمسيتين مطابقتين للأصل من اقتراحين للتعاقد.

و بعد انتهاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه استأنفه السادة ورثة ابراهيم (ا.) بواسطة نائبهم و الذين جاء في أسباب استئنافهم أن محكمة الاستئناف تلاحظ بأنهم كانوا يكترون في العمارة المعاد بناؤها محلين اثنين رقم 450 و 456 ( سابقا) وطالبوا بالرجوع لهما طبقا للقانون و للالتزام الصادر عن المستأنف عليه لكن الحكم المستأنف لم ينتبه لهذا الطلب وقضى بتحديد السومة الكرائية لمحل واحد هو رقم (9 الجديد) بينما المحل الثاني المجاور مازال مغلقا فارغا ولم يجب الحكم عن المطالبة به مما ينبغي معه الاستجابة لطلبهم وأن الحكم المستأنف اعتمد ما جاء بخبرة السيد محمد (س.) الذي قدر السومة الكرائية في مبلغ 2.050 درهم شهريا و الحال أن الأمر يتعلق بتقويم كراء محلين متواجدين بعين المكان لا محلا واحدا و أنهم لهذا السبب طالبوا بإجراء خبرة مضادة لكن الحكم المستأنف لم يستجب للطلب بدون مبرر و أن السومة الكرائية الشهرية للمحلات التجارية بذات المنطقة تتراوح ما بين 850 درهما و 1000 درهم و 1500 درهم لا أكثر و أنهم أدلوا للخبير و للمحكمة بتواصيل كرائية متنوعة في هذا الشأن دون اعتبار لذلك و أن الحكم رفع السومة الكرائية للمحل الجديد الى المبلغ المذكور دون مراعاة كون هذا المحل غير تام الإصلاح وينقصه التزليج و التبليط و النوافذ الخشبية وتجهيزات الكهرباء و الماء فضلا عن أنه غير مرخص إداريا لمالكه حتى الآن باستعماله لمخالفة البناء للتصميم الأصلي المصادق عليه وأنهم يعتبرون من قدماء المكترين لذات العقار و متوفرين على أصلين تجاريين للمحلين المعاد بناؤهما وأن الخبير تجاوز مهمته في الخبرة حينما سایر صاحب الملك في تقدير قيمة ما يسمى بالساروت والحال أن الحكم الذي عينه لإجراء الخبرة لم يأمره بتقويم ثمن الساروت لهذا فإنهم التمسوا من المحكمة الحكم بإجراء خبرة مضادة إنصافا لهم وإحقاقا للعدالة لأن خبرة السيد (س.) لم تكن تامة وعادلة لكن الحكم المستأنف لم يجب مطلقا عن هذا الملتمس وبما أن السومة الشهرية للمحلين المكتريين كانت محددة في مبلغ 567.50 درهم وارتفعت حسب الحكم المستأنف الى مبلغ 2.050 درهم أي أنها تضاعفت بحوالي أكثر من أربع مرات و بما أن قضاء المجلس الأعلى (محكمة النقض حاليا) قرر في هذا الشأن القواعد الآتية : '' يحق للمكتري الرجوع إلى المكان المعاد بناؤه ضمن الشروط التي يعرضها عليه رب الملك ويجب ألا يكون ذلك العرض مخالفا للأخلاق الحميدة ويعتبر عرض الكراء مقابل ثمن يتجاوز 3 أو 4 مرات الأسعار العادية أو يتجاوز مردودية % 12 مخالفا للأخلاق الحميدة و يؤدي إلى البطلان'' ، ملتمسين إلغاء الحكم المستأنف فيما قضی به من تحديد السومة الكرائية الشهرية في مبلغ 2.050 درهم وبعد التصدي الحكم من جديد بتحديد سومة كرائية شهرية مناسبة لا يتجاوز 1.500درهم و الحكم على المستأنف عليه بتسليمهم حيازة الدكان الثاني تحت طائلة غرامة يومية لا تقل عن 500 درهم ابتداءا من تاريخ صدور الحكم واحتياطيا الحكم بإجراء خبرة مضادة لتحديد السومة الكرائية الشهرية المناسبة والعادلة مع تحميل المستأنف عليه الصائر. وأدلوا بنسخة الحكم رقم 2949 بتاريخ 15/03/2017 ملف رقم 4977/8206/2016

.و بناءا على المذكرة الجوابية مقرونة باستئناف مقابل المدلى بهما من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه و الذي أوضح في الجواب على الاستئناف الأصلي أن الخبير المعين ابتدائيا غير ملزم بالإدلاء بتواصيل كراء محلات مجاورة وإنما يعتمد على معرفته وخبرته في الميدان لتحديد السومة الكرائية ومن هذه الناحية فان الخبير فعلا لم يقم بمهمته على الوجه المطلوب عندما حدد السومة الكرائية لمحل النزاع في مبلغ ضئيل والحالة أن القيمة الكرائية للمحلات الجديدة والمماثلة بنفس الموقع لا يمكن أن تنزل عن 5000 درهم في الشهر مع دفع مبالغ مالية لا تقل عن 800,000 درهم كما هو ثابت من الوعود بالكراء المبرمة مع بعض الراغبين في كراء محلات بنفس العقار الذي يتواجد به المحل المتنازع بشأنه وأن المحل موضوع النزاع جاهزا للاستغلال ومطابق لتصميم البناء المرخص به خلافا لمزاعم المستأنف و أن الخبير لم يسایر مصالحه بل أجحف بها إذا ما تمت مقارنة مبلغ الساروت المقترح من طرفه مع عقود الكراء المبرمة مع الأغيار بشأن محلات في نفس العقار وتتوفر على نفس المواصفات التي يتوفر عليها محل النزاع وأن الحكم موضوع الطعن بالاستئناف قد جانب الصواب أنه صادق على خبرة السيد محمد (س.) رغم مجانبتها للصواب وأنه لم يصادق على الخبرة في جميع جوانبها على علتها ذلك أن الخبير حدد السومة الشهرية المقترحة مع أداء مبلغ مالي جزافي رغم كونه ضئيل بالنظر الى مزایا و موقع المحل و مقارنة مع مقترحات المكترين الأغيار وأن حق الأولوية يستند بالاساس على التوافق بين المكری و المكتري لأن الإفراغ من أجل هدم وإعادة البناء ينهي عقد الكراء بصفة نهائية وليس مجرد توقفه وأن ممارسة المكتری لحقه في الرجوع إلى المحل بعد إعادة بنائه هو إيجابا منه لإبرام عقد كراء جديد و ليس استمرارا للعقد الأول الذي انقضى نهائيا بالإفراغ وهذا ما ذهبت إليه محكمة النقض في عدة قرارات من بينها القرار عدد 65 بتاريخ 19/1/2012 في ملف تجاري عدد 1373/3/2/2011 وأن المكتري استعمل وسائل للتملص من إبرام عقد جديد عندما لم يتقدم بأي اقتراح لإبرام العقد عندما توصل بإشعار منه يحدد شروط إبرام العقد و بالتالي و ضع نفسه خارج نطاق الاستفادة من حق الأولوية و أن المكتري بسلوكه ذاك قد تسبب له في خسارة جسيمة و فوت عليه فرص كراء محله بشروط تتجلى في الوعود بعقود الكراء المرفقة وأنه أمام تعنت المكتري ومراوغاته أصبح مضطرا لرفض منحه حق الأولوية ، ملتمسا إلغاء الحكم الابتدائي والحكم من جديد برفض طلب إبرام عقد جديد والإشهاد بأنه يرفض منح المكتري حق الأولوية في الرجوع إلى المحل المعاد بناؤه رفضا قاطعا . و أدلى بمحضري اتفاق ومحضر عرقلة التنفيذ والعصيان وتحقیر مقررات قضائية و التزام ومحضر تنفيذ وإعلام وشهادة تبليغية و نسخة قرار صادر بتاريخ 28/11/2018 وقرار صادر عن محكمة النقض بتاریخ 19/1/2012 تحت عدد 65 و اتفاقات حول وعود بالكراء .

و بناءا على المذكرة التعقيبية مع جواب عن الاستئناف الفرعي المدلى بها من طرف المستأنفون بواسطة نائبهم و الذين أوضحوا أنهم يؤكدون مطالبهم ودفوعاتهم المضمنة بمقال الاستئناف الأصلي والتي تعتبر قانونية وعادلة ومعززة بأدلة كتابية واضحة ويلتمسون الاستجابة لها و أن المستأنف الفرعي أثار في مقاله طلبات ودفوع لم يسبق عرضها على المحكمة الابتدائية مثل رفض إبرام عقد جديد معهم ورفض حق الأولوية في الرجوع للمحل المعاد بناؤه رفضا قاطعا و أن نظر محكمة الاستئناف كدرجة ثانية للتقاضي يقتصر على النظر في الطلبات التي عرضت على المحكمة الابتدائية، ولا يجوز لها أن تفصل في طلبات جديدة لم يسبق عرضها على محكمة الدرجة الأولى مما ينبغي معه التصريح بعدم قبول الاستئناف الفرعي و لاحظت مبدئيا من مقال الاستئناف (المقابل) بأن المستأنف نسب له أوصافا غير لائقة ولا سند لها، وحشر في مقاله أحداثا ووقائع لا علاقة لها بموضوع النازلة المحصور في تقويم السومة الكرائية العادلة عن طريق القضاء بعد هدم وإعادة بناء المحل المكتری، و أن الرجوع للمحل المكتري بعد هدمه وإعادة بنائه هو حق مشروع بمقتضى المادة 9 من القانون رقم 16–49 مادام العقار المعاد بناؤه يشمل محلات معدة لممارسة التجارة، وحق مشروع أيضا بمقتضى الالتزام الكتابي الذي أخذه المستأنف الفرعي على نفسه وقت الإفراغ من المحل بإرجاع المكتري للمحل المكترى بالأولوية وأنهم حينما أشعروا من طرف المستأنف الفرعي بأن المحلات المعاد بناؤها أصبحت جاهزة، اتصلوا به مباشرة وبسرعة للحجز على محلهم، لكنه اشترط عليهم مسبقا أداء مبلغ 800.000 درهم مقابل ما سماه (ثمن الساروت) مع أدائهم 55.000 درهم واجب الكراء الشهري، فراسلوه عن طريق مفوض قضائي موضحين له بأنهم متمسكين بحق الرجوع للمحل المعاد بناؤه بالأسبقية وبأداء السومة القديمة بصفة مؤقتة وباللجوء إلى القضاء بعد ذلك لتحديدها طبقا للقانون ولشروط الكراء العادل وهذا هو الأمر الذي وقع فعلا لكن المستأنف (المقابل) كيف هذه الوقائع بطريقة غير سليمة في محاولة منه لتضليل العدالة بأقوال غير صحيحة وأنه وقت إشعارهم بتاريخ 22/9/2015 لم يكن المستأنف الفرعي يتوفر على شهادة المطابقة المنصوص عليها في القانون والتي لا يمكنه أن يستغل البناء ولا يتعامل فيه بدونها وأنه خلافا لما زعمه المستأنف الفرعي من كونه لم يستغل من البقعة الأرضية المعاد بناؤها سوى نصفها، فإنهم راجعوا سجل المحافظة العقارية في الموضوع وتبين بأن المستأنف المذكور اشتری فقط النسبة المسموح باستغلالها، أما النسبة الباقية من البقعة فقد كانت منزوعة الملكية من طرف الدولة منذ عدة سنوات من أجل توسيع الطريق العام ، ملتمسين قبول استئنافهم الأصلي ورد الاستئناف الفرعي و إبقاء الصائر على المستأنف الفرعي. و أدلوا بصورة من رسالة من رئيس المجلس البلدي بسطات.

وبناءا على القرار التمهيدي رقم 344 الصادر بتاريخ 24/4/2019 القاضي بإجراء بحث .

و بناءا على المذكرة التعقيبية على البحث المدلى بها من طرف المستأنفون بواسطة نائبهم و الذين أوضحوا أن ممثلهم أجاب بأن مورثهم كان يكتري في العقار المعاد بناؤه محلين تجاريين متجاورين بشارع [العنوان] أحدهما مخصص للتغذية العامة والثاني مخصص لإصلاح العجلات، وكان يؤدي كراءهما وواجبات الضريبة عنهما بداية مورثهم الهالك ابراهيم (ا.) ثم باسمهم بعد وفاة مورثهم كما أن هناك تقرير خبرة قضائية في الموضوع أنجزت بطلب منهم عند تهديدهم للمكترين بهدم العمارة بتاريخ 2/12/2013 نفذها الخبير السيد محمد (ت.) و قام فيها بمعاينة المحلين التجاريين رقم 450 و 456 الكائنين بشارع [العنوان] بسطات وصورهما ووصف كلا منهما وحدد محتوياته ومساحته الكاملة أفقيا وعموديا وأن هذه الحجج تؤكد بصفة قطعية طلبات المدعين الهادفة إلى تسليم المحل الثاني الذي مازال مغلقا أو تحديد التعويض عن الحرمان منه بواسطة خبرة قضائية وأنه لوحظ من جواب السيد كسائي (ك.) (صاحب الملك) بأنه لا يعرف حالة المحلات المكراة بالضبط ولا علم له بأرقامها لأنه عامل مهاجر ويعيش خارج المملكة وأنه اشترى العقار وكلف أحد رفقائه بإدارته وبقبض الأكرية في غيابه وأنه بالفعل مازال يوجد محل فارغ مغلق بالعمارة المعاد بناؤها ويعتقد أن المحل كان له بابان كما يبقى بأن حججهم حاسمة في الموضوع ، ملتمسين الاستجابة لطلباتهم المفصلة بالمقال الاستئنافي وبمذكرة التعقيب وتحميل المستأنف الفرعي الصائر.

و بناءا على المذكرة بعد البحث المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه و الذي أوضح أن الحقيقة التي يتمسك بها المالك هي أن المكترين يكترون محلا واحدا حسب ما هو مضمن بعقد الكراء المبرم بين السيد ابراهيم (ا.) والمالكين السابقين للعقار الذي جاء فيه بالحرف" فان الورثة المذكورين أعلاه اتفقوا من جديد واكروا للسيد ابراهيم (ا.) الدكان بشارع [العنوان] بعد أن تعهد المكتري لأرباب الملك بأن يستعملوا له بابين ومدخل وأن العقد شريعة المتعاقدين ولا يملك تحريفه أو تغيير مضمونه إلا باتفاق بين جميع أطرافه وأنه ليس بيد المكتري ما يثبت أن الأطراف جميعا وخاصة المالكين اتفقوا على تقسيم الدكان موضوع الكراء إلى أقسام لكل قسم عقد كراء مستقل وأن الترقيم المشار اليه " 456- 450 " هو من صنع خيال المكترين ولا وجود له في الواقع لان المحل موضوع عقد الكراء له رقم واحد فكيف أصبح له رقمين يفرق بينما ثلاث أرقام وهو الأمر الذي يتناقض مع عقد الكراء وأن المكترين الحاليين وبتواطئ مع باقي المكترين كانوا يتصرفون في الملك تصرفات مخالفة للحقيقة وللواقع بحيث يتبادلون فيما بينهم المواضع دون علم أو موافقة المالكين الذين حسب شهادة الملكية المرفقة نسخة منها أصبح عددهم 30 مالكا على الشياع ولكي يحق للمكتري تغيير أو استبدال مكان بمكان إنما عليه أن يحصل على موافقة جميع المالكين وهو الأمر الذي لا يتوفر عليه المكترون مما يبقى ادعاء هم عار عن الصحة ولا يسعفهم ، ملتمسا رد جميع دفوعات المكترين واعتبارهم يكترون محلا واحدا له بابين ومدخل واحد حسب ما هو مضمن بعقد الكراء . وأدلى بنسخة من شهادة الملكية .

و بناءا على إدراج الملف بعدة جلسات كانت آخرها جلسة 10/07/2019 توصل نائب المستأنف عليه وألفي لنائب المستأنف مستنتجات ختامية فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 17/07/2019 .

محكمة الاستئناف

في الاستئناف الأصلي :

حيث عرض الطاعنون أوجه استئنافهم تبعا لما سطر أعلاه .

وحيث إنه بالرجوع الى وثائق الملف و لا سيما عقد الكراء المبرم بين مورث المستأنفين و المكرين السابقين تبين أن الكراء انصب على محل واحد وهو الأمر الذي تؤكده تواصيل الكراء التي تحمل سومة كرائية واحدة للمحل المدعى فيه ، وأن القول بأن الأمر يتعلق بكراء محلين تجاريين يبقى غير معزز بما يؤيده في ظل وجود عقد كراء لم يثبت أنه قد تم فسخه أو تعديل بنوده وكذا وجود تواصيل كرائية تؤكد أن الأمر يتعلق بكراء دكان واحد وليس محلين، لذا يتعين رد ما أثير بهذا الخصوص .

وحيث إنه بالرجوع الى الخبرة المنجزة خلال المرحلة الابتدائية من طرف الخبير محمد (س.) تبين انها أنجزت وفق الشروط المتطلبة قانونا وأن ما خلص إليه الخبير من نتيجة كان بعد الانتقال و المعاينة الميدانية للعقار ككل والمحل بصفة خاصة معتمدا على مساحة المحل وموقعه بوسط مدينة سطات بالقرب من المحطة الطرقية وكذا أخذا بعين الاعتبار أن المحل لازال في طور الاصلاح وما أصبح عليه كذلك بعد الهدم و إعادة بنائه من كونه عرف تغييرا شاملا من حيث الترميم و التصميم وهي عناصر تبقى كافية لاعتبار مبلغ 2050 درهم بعد تصحيح العملية بخصوص مساحة الأرضية و السدة كسومة كرائية جديدة للمحل المقرر اعطاؤه للطرف المستأنف وأنه لامجال لإثارة مسألة تقدير الخبير لقيمة الساروت مادام أن المحكمة مصدرة الحكم لم تعتبر ذلك عندما قضت بتجديد عقد الكراء بين الطرفين كما أنه لا مبرر للإستجابة لطلب إجراء خبرة مضادة طالما أن الخبرة المنجزة ابتدائيا جاءت معللة من الناحية الموضوعية ، مما يتعين معه تبعا لذلك رد استئناف الطاعنين .

وحيث يتعين تحميل الطرف المستأنف صائر استئنافه .

في الاستئناف الفرعي :

حيث عرض المستأنف فرعيا أوجه استئنافه تبعا لما سطر أعلاه .

وحيث إن ما عابه المستأنف فرعيا على تقرير الخبرة المنجز خلال المرحلة الابتدائية يبقى بدوره مردودا للعلة أعلاه ولأنه وكما جاء في تعليل الحكم المستأنف عن صواب أن مؤدى تحديد السومة الكرائية هو الشرط المؤسس لعقد الكراء وان أي مجادلة من طرف المكري بشأن منح ثمن المفتاح تعتبر مجادلة غير عاملة في تقدير الشروط الجديدة لعقد الكراء الجديد مما يتعين معه رد ما أثير بهذا الخصوص .

وحيث إن دعوى الطرف المستأنف عليه فرعيا الرامية الى معاينة اتفاق الطرفين على مبدأ ابرام عقد الكراء الجديد وتحديد السومة الكرائية الجديدة بعد الهدم وإعادة البناء مورست خلال سريان مقتضيات ظهير 24/5/1955 ، وأن المستأنف عليهم فرعيا قد عبروا عن رغبتهم في ممارسة حق الأولوية بتوجيه إشعار للمكري توصل به في 28/4/2014 أي داخل الأجل المنصوص عليه قانونا ، وأن المستأنف فرعيا وحسب الالتزام الصادر عنه بتاريخ 25/3/2014 التزم بإعطاء حق الأولوية في الرجوع الى المحل المحكوم بإفراغه لفائدة المحكوم عليه كما وجه له اشعارا بتاريخ لاحق يشعره بجاهزية المحل للكراء بشروط جديدة لذا يبقى ما تمسك به الطاعن فرعيا بشأن عدم تقديم المستأنف عليهم فرعيا لأي اقتراح لإبرام عقد عقب توصلهم بإشعاره غير مستند على اساس طالما أنهم عبروا عن رغبتهم في تجديد العقدة الكرائية لكن مع التحفظ على الشروط المقترحة وهو حق يبقى مخولا لهم مادام أن المادة 12 من قانون 49.16 الذي أصبح واجب التطبيق على النازلة بعد دخوله حيز التنفيذ بتاريخ 11/2/2017 والدعوى كانت لازالت جارية قد سمحت للمكتري عند تمكينه من المحل دفع الوجيبة الكرائية القديمة في انتظار تحديد الشروط الجديدة للعقد إما اتفاقا أو قضاءا مع مراعاة العناصر الجديدة المحدثة بالمحل دون التقيد بمقتضيات القانون رقم 07.03 المتعلق بمراجعة أثمان كراء المحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي .

وحيث إن ما جاء في ملتمس الطاعن بشأن الاشهاد له بأنه يرفض منح المكتري حق الأولوية في الرجوع الى المحل المعاد بناؤه رفضا قاطعا يعتبر في حقيقته طلبا جديدا قدم لأول مرة امام هذه المحكمة ولم يسبق للطاعن أن تقدم به أمام المحكمة مصدرة الحكم سواء كطلب أو دفع و لأن الاستئناف الفرعي يكون ناتجا عن الاستئناف الأصلي ويقتصر على بقية الطلبات التي وقع إغفالها أو رفضها ابتدائيا ، مما يتعين معه عدم اعتبار الطلب بهذا الخصوص.

وحيث يتعين تحميل المستأنف فرعيا صائر استئنافه .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا و حضوريا:

في الشكل : قبول الاستئنافين الأصلي و الفرعي .

في الموضوع : بتاييد الحكم المستأنف وتحميل كل طرف صائر استئنافه .