Mot clé
Fixation judiciaire du loyer

Saisi d'un appel contestant la fixation judiciaire du loyer d'un local commercial reconstruit, la cour d'appel de commerce examine la pertinence d'un rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait ordonné la réintégration du preneur évincé pour cause de délabrement et fixé le nouveau loyer sur la base des conclusions de l'expert désigné.

Les bailleurs appelants soutenaient que la valeur locative retenue était sous-évaluée au regard des améliorations apportées et de la valeur marchande du bien. La cour écarte le moyen d'irrecevabilité tiré du défaut d'appel contre le jugement avant dire droit ordonnant l'expertise, rappelant que les conclusions de l'expert peuvent être discutées lors de l'appel sur le fond.

Elle retient que le rapport d'expertise est objectif et circonstancié, dès lors que l'expert a procédé à une visite des lieux, a tenu compte de la très faible superficie du local et a effectué une analyse comparative avec les loyers pratiqués dans le secteur. La cour considère ainsi que la valeur locative fixée par le premier juge est justifiée par des éléments techniques cohérents.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité d'une sommation de payer et les modalités de calcul de l'arriéré locatif. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement d'un arriéré calculé sur la base d'une clause de révision contractuelle et en ordonnant son expulsion.

L'appelant contestait la régularité de la sommation, l'interruption de la prescription quinquennale et le montant du loyer retenu. La cour écarte les moyens tirés de l'irrégularité de la sommation et de la prescription, retenant que les mises en demeure antérieures ayant date certaine ont valablement interrompu le délai en application de l'article 381 du dahir des obligations et des contrats.

En revanche, elle fait droit au moyen relatif au quantum des loyers. La cour juge qu'en l'absence d'accord des parties pour mettre en œuvre la clause de révision ou d'une nouvelle décision judiciaire fixant un loyer supérieur, le seul montant opposable reste celui fixé par un précédent jugement.

Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de la condamnation pécuniaire, qui est réduit en conséquence.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant exclusivement sur la fixation du loyer d'un bail commercial renouvelé, la cour d'appel de commerce précise l'étendue de sa saisine. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'indemnisation du preneur pour privation du droit de retour et, statuant sur la demande reconventionnelle du bailleur, avait ordonné le renouvellement du bail à un loyer révisé.

L'appelant principal sollicitait la majoration de ce loyer tandis que l'appelant incident en demandait la minoration. La cour retient que le débat sur la déchéance du droit de retour du preneur, régi par les dispositions du dahir du 24 mai 1955, est devenu sans objet dès lors que le rejet de la demande d'indemnisation en première instance n'a pas été contesté, circonscrivant ainsi le litige à la seule question du montant du loyer.

Appréciant souverainement les avantages du local commercial, notamment sa situation dans une zone à fort achalandage et les éléments produits aux débats, la cour estime que le montant arrêté par les premiers juges constitue une juste évaluation des conditions locatives. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le loyer d'un local commercial reconstruit après éviction du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'exercice du droit de retour. Le tribunal de commerce avait, sur la base d'un rapport d'expertise, fixé le loyer du nouveau local unique offert au preneur évincé. L'appelant, qui exploitait anciennement deux locaux, contestait l'attribution d'un seul local de remplacement ainsi que le montant du loyer, sollicitant une contre-expertise. La cour écarte le moyen tiré de la restitution de deux locaux en relevant qu'une précédente décision, ayant statué sur l'indemnité d'éviction, avait déjà traité les deux anciens locaux comme une unité locative soumise à un loyer unique. Elle juge ensuite que l'expertise judiciaire est suffisamment motivée, l'expert ayant tenu compte de la superficie supérieure du nouveau local, de son état neuf et de sa localisation, tout en considérant son état d'inachèvement pour déterminer une valeur locative adéquate. La cour retient qu'elle n'était pas tenue d'ordonner une contre-expertise dès lors que le premier rapport fournissait des éléments suffisants pour fonder sa conviction. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la fixation des conditions du nouveau bail commercial consenti au preneur évincé pour cause de reconstruction, le tribunal de commerce avait, sur la base d'une expertise judiciaire, fixé le montant du nouveau loyer. L'appel portait principalement sur la contestation de cette expertise et, à titre incident, sur la déchéance du preneur de son droit de priorité pour avoir refusé les conditions financières proposées par le bailleur. La cour d'appel de commerce écarte la critique de l'expertise, la jugeant suffisamment motivée au regard des caractéristiques du local reconstruit et de sa situation géographique. La cour retient que le refus par le preneur des conditions financières proposées, notamment l'exigence d'un pas-de-porte, ne vaut pas renonciation à son droit de priorité. Elle rappelle qu'en application des dispositions de la loi n° 49-16, le preneur est en droit de réintégrer les lieux en s'acquittant du loyer ancien en attendant la fixation judiciaire des nouvelles conditions du bail. La cour déclare par ailleurs irrecevables les demandes nouvelles formées en appel, tant par le preneur concernant la restitution d'un second local que par le bailleur visant à faire constater la déchéance du droit de priorité. En conséquence, les appels principal et incident sont rejetés et le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel portant sur la fixation des conditions locatives d'un bail commercial consenti au preneur évincé dans le cadre de son droit de priorité après démolition et reconstruction de l'immeuble, le tribunal de commerce avait fixé le loyer sur la base d'un rapport d'expertise, écartant la demande du bailleur en paiement d'un droit d'entrée. L'appelant principal, preneur, contestait l'étendue du droit de retour à un seul local et le montant du loyer fixé, tandis que l'appelant incident, bailleur, soutenait la déchéance du preneur de son droit de priorité pour avoir refusé ses conditions. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de l'existence d'un second local, faute de preuve, et valide l'expertise judiciaire ayant servi de base à la fixation du loyer par le premier juge. Elle retient que le refus par le preneur des conditions financières proposées par le bailleur ne vaut pas renonciation à son droit de priorité, dès lors qu'il a manifesté sa volonté de réintégrer les lieux dans le délai légal, le désaccord sur le loyer devant être tranché judiciairement. La cour juge en outre irrecevable comme nouvelle en appel la demande du bailleur tendant à se voir reconnaître le droit de refuser l'octroi de la priorité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la fixation des conditions d'un nouveau bail commercial après éviction du preneur pour reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée du droit de priorité. Le tribunal de commerce avait fixé le nouveau loyer sur la base d'un rapport d'expertise. L'appel du preneur portait sur le montant de ce loyer, tandis que le bailleur soutenait dans un appel incident que le refus par le preneur de ses conditions financières emportait déchéance de son droit de retour. La cour retient que le désaccord sur les conditions du nouveau bail ne saurait être interprété comme une renonciation du preneur à son droit de priorité, dès lors que ce dernier a manifesté sans équivoque sa volonté de réintégrer les lieux. Elle rappelle que le preneur est en droit de solliciter la fixation judiciaire des conditions locatives sans que cela n'affecte son droit au renouvellement. La cour écarte par ailleurs la critique de l'expertise, la jugeant suffisamment motivée, et déclare irrecevable comme nouvelle en appel la demande du bailleur tendant à faire constater la déchéance du droit de priorité. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à l'exercice du droit de priorité du preneur commercial évincé pour cause de démolition et de reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de fixation judiciaire des conditions du nouveau bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en fixant le loyer du local reconstruit sur la base d'un rapport d'expertise. L'appel principal du preneur contestait le montant du loyer fixé, sollicitant une contre-expertise, tandis que l'appel incident du bailleur soutenait que le preneur était déchu de son droit pour avoir refusé les nouvelles conditions financières et présentait, pour la première fois en appel, une demande tendant à faire constater son refus de contracter. La cour écarte la demande de contre-expertise, jugeant le rapport initial suffisamment motivé quant aux éléments pris en compte pour l'évaluation, tels que la localisation, la superficie et l'état d'inachèvement du local. Elle retient ensuite que le désaccord du preneur sur les conditions financières proposées par le bailleur ne vaut pas renonciation à son droit de priorité. La cour rappelle que le preneur est en droit de réintégrer les lieux en s'acquittant provisoirement de l'ancien loyer, dans l'attente d'une fixation amiable ou judiciaire des conditions du nouveau bail, conformément aux dispositions applicables. La cour déclare par ailleurs irrecevable la demande du bailleur visant à faire constater son refus de contracter, au motif qu'il s'agit d'une demande nouvelle présentée pour la première fois en appel. En conséquence, les deux appels sont rejetés et le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Ayant constaté qu'un jugement antérieur avait fixé le montant du loyer commercial, que la voie de l'opposition exercée par le preneur à l'encontre de ce jugement avait été rejetée par une décision dont le caractère définitif était établi par un certificat de non-appel, une cour d'appel en déduit exactement que le montant du loyer ainsi judiciairement fixé a acquis l'autorité de la chose jugée et s'impose aux parties pour le règlement des arriérés locatifs.

Encourt la cassation pour défaut de motivation, l'arrêt d'une cour d'appel qui, saisie de la fixation du loyer d'un bail commercial renouvelé, omet de répondre au moyen du preneur l'informant de la cassation de la décision judiciaire ayant fixé le loyer antérieur qui a servi de base de calcul au nouveau loyer. En ne se prononçant pas sur un tel moyen, de nature à avoir une influence sur la solution du litige, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision.