وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدمت السيدة الميلودية (ح.) ومن معها بمقال بواسطة دفاعهم مؤدى عنه بتاريخ 11/05/2023 يستأنفون بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء رقم 743 بتاريخ 25/01/2023 في الملف عدد 13582/8205/2021 و القاضي في منطوقه في الطلبين الأصلي و المضاد: في الشكل قبول الطلبين الأصلي و المضاد

وفي الموضوع : بإرجاع المستأنف عليه الى المحل موضوع النزاع الكائن بـ [العنوان] بالدار البيضاء تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 300 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ مع تحديد السومة الكرائية للمحل في مبلغ 1250,00 درهم تبتدئ من تاريخ الارجاع و تحميلهم الصائر و رفض باقي الطلبات .

في الشكل :

حيث أثار المستأنف عليه دفعا قوامه أن المستانفين لم يطعنوا بالاستئناف في الحكم التمهيدي الذي قضى بإجراء خبرة قضائية.

لكن حيث إن المستقر عليه في قضاء محكمة النقض بهذا الخصوص أنه ليس شرطا استئناف الاحكام التمهيدية في وقت واحد مع الاحكام الفاصلة في الجوهر وأن ذلك لا يمنع من مناقشة النتائج التي انتهى اليها الخبير وفي هذا السياق سبق لمحكمة النقض أن أوردت في قرارها عدد 8/17 مؤرخ في 10/01/2017 ملف مدني عدد: 2023-1-8-2016 ما تعليله " .... لكن حيث إنه وفضلا أن الفصل 140 من قانون المسطرة المدنية ليس فيه ما يفيد منع الطرف الذي لم يقم بالطعن في إجراءات التحقيق الدعوى من مناقشة النتيجة التي اسفر عنها الاجراء المذكور ، وإنما يقرر قاعدة استئناف الاحكام التمهيدية في وقت واحد مع الأحكام الفاصلة في الجهور وعدم جواز استئنافها منفردة عنها، فإن عدم استئناف المطلوبة للقرار التمهيدي القاضي باجراء الخبرة لا يمنعها من مناقشة النتائج والخلاصات التي انتهى اليها الخبير وانه يمنعها فقط من مناقشة الأمور ذات الصلة بالجوانب الممهدة للفصل في النزاع والتي من المفترض أن يكون القرار التمهيدي المذكور قد حسم فيها، اعتبارا لأن التقيد بقرار الخبرة ومناقشة ما ارتكز عليه من أسس، وما خلص اليه من نتائج لا يتم إلا بمناسبة الفصل في جوهر النزاع بمقتضى الحكم الفاصل في الموضوع وليس عند التمهيد لذلك وبذلك فالقرار لم يخرق اي مقتضى والسبب على غير اساس". مما يستوجب رد الدفوع المثارة بهذا الخصوص.

حيث قدم الاستئناف حائزا لسائر أوضاعه الاجرائية صفة وأداء واجلا مما يتعين التصريح بقبوله من هذه الناحية.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف و من الحكم المطعون فيه أن السيد عبد الوهاب (د.) تقدم بمقال بواسطة دفاعه أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء والمؤدى عنه عرض فيه انه يملك أصلا تجاريا مؤسسا بالمحل التجاري الكائن بـ [العنوان] بالدار البيضاء المؤجر له من طرف المدعى عليهم الذين سبق لهم بتاريخ 22/10/2019 ان تقدموا بمقال الى المحكمة التجارية بالدار البيضاء في اطار الأوامر الاستعجالية قصد الامر بإفراغه من المحل التجاري المؤجر له بعلة كون العقار المتواجد به اصبح ايلا للسقوط في اية لحظة لقدمه و تهالك قوائمه خاصة انه لم يمتثل للإنذار و ان المحكمة التجارية أصدرت امرا تحت عدد 5342 ملف عدد 4969/8117/2019 قضى بإفراغه من المحل المذكور و شمول الامر بالنفاذ المعجل . و الذي استأنفه وانه خلال اطوار الاستئناف تقدم بطلب عارض يرمي من ورائه تحددي التعويض الاحتياطي الكامل المستحق له في حالة حرمانه من حق الرجوع الى المحل ، و ان محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء أصدرت قرارا تمهيديا بتاريخ 30/09/2020 تحت عدد 357 بإجراء خبرة. و بعده أصدرت محكمة الاستئناف قرارها القاضي بتأييد الامر المستأنف و في طلبه بتحديد التعويض الاحتياطي في مبلغ 106.000,00 درهم يستحقه المستأنف في حالة حرمانه من حق الرجوع مع جعل الصائر بالنسبة. و ان المدعي لما تم إعادة البناء الذي يتواجد به المحل التجاري المؤسس فيه اصله التجاري الذي افراغه منه قام بمطالبة المدعى عليهم بإرجاعه للمحل التجاري لكنهم رفضوا و هذا ما هو ثابت من خلال محضر المعاينة و الاستجواب لأجل ذلك يلتمس الحكم على المدعى عليهم بإرجاع المدعي الى المحل التجاري الكائن بـ [العنوان] بالدار البيضاء بالسومة الكرائية القديمة المحددة في 600,00 درهم تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ و احتياطيا في امتناع المدعى عليهم عن تنفيد الحكم بإرجاعه الى المحل التجاري المذكور و بعد استنفاد إجراءات التنفيذ دون جدوى و الحكم له بمبلغ 106.000,00 درهم المحكوم باستحقاقه في حالة حرمانه من حق الرجوع و المحكوم وفق القرار الاستئنافي عدد 1918 بتاريخ 14/04/2021 ملف رقم 217/8225/2020 مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل لكون مبلغ التعويض اصبح نهائيا بنهاية القرار القاضي به و الاكراه البدني في الأدنى و ترك الصائر على من يجب

و ارفق المقال نسخة من امر و نسخة من قرار ونسخة من محضر معاينة و استجواب و نسخة من السجل التجاري

و بناء على ادراج الملف بعدة جلسات كانت اخرها جلسة 02/03/2022 تخلف عنها نواب الأطراف و الفي بالملف بمذكرة جوابية مع مقال مضاد مؤدى عنه الرسم القضائي لنائب المدعى عليهم بحيث دفعوا في جوابهم انه سبق لهم و ان عبروا من خلال اطوار النزاع كونهم لا نية لهم في حرمان المدعي من حق الرجوع للمحل التجاري و ان هدا الحق مرهون بضرورة استكمال العارضين لأشغال إعادة بناء و تشييد العقار كما انه إضافة الى ذلك فإن حق الرجوع يجب ان يكون وفق شروط جديدة اقتضتها عدة عوامل منظمة بصريح القانون و في الطلب المقابل اوضحوا انه مباشرة بعد تنفيذ القرار قاموا بعملية هدمه و إعادة بنائه تشييده وفق معايير جديدة و ان المشرع اوجب رفقة المادة 12 من القانون رقم 49/16 بإبرام عقد جديد على ضوء العناصر الجديدة المستحدثة بالمحل و ذلك اما اتفاقا او بواسطة المحكمة و انه امام غياب أي اتفاق على ابرام عقد جديد وفق شروط جديدة و الناتجة عن إعادة تشييد العقار و الزيادة في مساحته عن السابق و احداث مرافق جديدة به فإنهم يلتمسون برد الطلب الأصلي و في الطلب المضاد الحكم برفع السومة الكرائية للمحل التجاري موضوع النزاع الى مبلغ 7000,00 درهم و احتياطيا اجراء خبرة تعهد لخبير مختص في الميدان تكون مهمته الانتقال الى المحل التجاري موضوع النزاع من أجل تحديد الوجيبة الكرائية الحالية على ضوء العناصر المستحدثة الجدية وعلى ضوء القيمة الحالية لمحلات مجاورة و حفظ حقهم في التعقيب على الخبرة و تحميل المدعى عليه الصائر.

و بناء على الحكم التمهيدي رقم 658 الصادر بتاريخ 09/03/2022 القاضي باجراء خبرة تقويمية انتدب للقيام بها الخبير محمد (ا.).

و بناء على الحكم التمهيدي رقم 1663 الصادر بتاريخ 19/10/2022 القاضي باستبدال الخبير محمد (ا.) لعدم إنجازه المهمة داخل الاجل المطلوب بالخبير رشيد (ر.)

و بناء على ادلاء الخبير رشيد بتقرير الخبرة و ايداعه بكتابة الضبط بتاريخ 20/12/2022

و بجلسة 28/12/2022 تقدم نائب المدعي بمذكرة تعقيب على الخبرة التمس من خلالها المصادقة على تقرير الخبرة

وبناء على ادراج الملف بعدة جلسات كانت اخرها جلسة 18/01/2023 الفي خلالها بمذكرة تعقيب بعد الخبرة مرفقة لنائب المدعى عليهم دفع من خلالها ان الخبير اعتمد على تصريحات المدعى عليه دون ان يتحرى الدقة بشأنها و ان مبلغ السومة المقترح هزيل لكون المحل موضوع النزاع يقع في منطقة تجارية تعرف رواجا كبيرا و يدر مداخيل مهمة و ان المحل كان موضوع خبرة سابقة لتحديد التعويض الاحتياطي التي توصل فيها الخبير عبد الواحد (ش.) في تقريره الى ان السومة الكرائية تقدر بين 1500 درهم و 2000 درهم و ان السومة المقترحة من طرف الخبير كانت في ظل البناء القديم أي قبل إعادة تشييده و التغييرات التي رافقته من تغييرات لائقة بمحل مبنى حديثا و التمس استبعاد الخبرة المنجزة في الموضوع و الامر تبعا لدلك بإجراء خبرة مضادة و تحميل المدعى عليها كافة المصاريف و ارفقوا التعقيب بصورة من تقرير خبرة

و حيث إنه بعد إدراج القضية بعدة جلسات صدر الحكم المشار إليه أعلاه و هو الحكم المطعون فيه بالاستئناف من طرف الطاعنين.

أسباب الاستئناف

حيث جاء في أسباب الاستئناف أن الحكم المستانف جاء مجانبا للصواب و غير معلل تعليلا قانونيا سليما باعتماده تقرير الخبرة المنجزة في الموضوع، وبذلك تكون المحكمة قد أجحفت في حقهم بالنظر لأهمية المحل التجاري المكرى للمستأنف عليه. وأنهم أسسوا استئنافهم على أسباب وجيهة .

حول انعدام التفصيل في احتساب المبلغ المحكوم و المبالغ فيه، فقد أمرت المحكمة تمهيديا بإجراء خبرة أسندت مهمة القيام بها للخبير السيد رشيد (ر.) والذي وضع تقريره، ومن جهة أولى فإن الخبير قد احترم مقتضيات الفصل 63 من قانون المسطرة المدنية باستدعائه كافة الأطراف و دفاعهم مما يكون معه تقريره مقبول من الناحية الشكلية. وأنه من جهة ثانية فإن الخبير قد توصل إلى تحديد القيمة الكرائية للمحل في مبلغ 1250 درهم شهريا. واعتمادا على معطيات جاءت على لسان المستأنف عليه دون تحري الدقة والموضوعية فيما توصل إليه. وأن هذا التحديد كما هو واضح لا يرقى حتى للمبالغ التي أنفقوها على التحسينات المدخلة على المحل بحسب طبيعة النشاط المزاول فيه و ما يتطلبه من جمالية المكان. وأنهم من أجل هدم العقار وإعادة تشييده قد تكبدوا مبالغ كلها على سبيل الإقتراض و لا زالوا تحت وطأة القروض و إكراهاتها. وأنه كما هو ثابت فإنهم وأثناء إجراء الخبرة قدموا للخبير بكافة حججهم التي تثبت أهمية المحل التجاري. وأنه بالرجوع للمحل التجاري المكرى للمستأنف عليه فإنه يعد من المحلات المهمة بذات المنطقة لا من حيث نوعية النشاط الممارس فيه ولا من حيث مساحته و تموقعه بحي استراتيجي ناهيك على التحسينات التي شهدها بعد إعادة تشييد العقار والتي تزيد من سمعته و أهميته ومن تزايد زبنائه. وبذلك يكون تقرير الخبير المعتمد من قبل محكمة الدرجة الأولى قد أجحف في حقهم بعدم الأخذ بعين الاعتبار كيفية احتساب القيمة الكرائية المستحقة على ضوء كافة المعطيات الواضحة التي لم تأخذ على محمل الجد. و على ضوء القيمة الكرائية الراهنة لمحلات تجارية بنفس المقومات في الفترة الراهنة. وأن الخبير لم يعر كل تلك المقومات أدنى اعتبار والتي لا تقل واقعا عن المبالغ المطالب بها ابتدائيا من قبلهم وأنه كان حريا على الخبير القيام بمقارنة بسيطة لمحله مع محلات مجاورة ليعرف القيمة الحقيقية أو على الأقل التقريبية لكراء محل تجاري بنفس المميزات والتي وصلت لأكثر من 5000 درهم. وأنه يعيب تبعا لذلك على الخبرة المنجزة عدم إلمام الخبير عند احتساب قيمة كراء المحل التجاري من زبناء و سمعة تجارية على الرغم من إدلائه بما يفيد أهمية الرواج التجاري الذي يعرفه المحل و أنه كما سبق الذكر فإن مقترح القيمة الكرائية المحدد ابتدائيا لا يرقى حتى لتغطية التحسينات والإصلاحات التي تكبدوها من أجل تشييد بالمحل.و كذا بالنظر للقيمة الكرائية لمحلات مماثلة بنفس المنطقة.

والتمس لأجل ما ذكر تأييد الحكم المستأنف مع تعديله و ذلك بالرفع من قيمة كراء المحل التجاري موضوع النزاع على ضوء مطالبهم بعد الخبرة. واحتياطيا الأمر بإجراء خبرة تقويمية وحفظ حقهم في حالة الإستجابة للطلب في التعقيب عليها. و تحميل المستأنف عليه جميع المصاريف.

وارفق مقاله بنسخة من الحكم المستأنف واغلفة التبليغ.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة دفاعه بجلسة 14/06/2023 جاء فيها أن الاستئناف يعتبر غير مقبول شكلا، ذلك لكون المستأنفين لم يطعنوا بالاستئناف الحكم التمهيدي القاضي بإجراء خبرة خاصة و أن أسبابهم انصبت على الخبرة التي عزت بناء على هذا الحكم.

واحتياطيا من حيث أسباب الاستئناف فإن الحكم المستأنف قد صادف الصواب فيما قضى به و عللت أخذها بالخبرة رغم أن المحكمة لا تفعل ذلك إلا عن طريق الاستئناس لكن المحكمة اتضح لها أن الخبرة جاءت محترمة للشروط الشكلية المتطلبة في الخبرة ومعللة من الناحية الموضوعية كما أن المحكمة ردت على دفوعات المستأنفين بخصوص مآخذهم على الخبرة حينما اعتبرت على ان الرجوع إلى تقرير الخبرة المنجزة في الملف فقد أشار الخبير في الصفحة 3 من تقرير الخبرة إلى أن المساحة أقل من 2 متر مربع. وأنه تبعا لذلك فإن مآخذ الطرف المستأنف على الخبرة ليست في محلها و يتعين استبعادها والحكم بتأييد الحكم المستأنف. وترك الصائر على من يجب قانونا.

وبناء على إدراج القضية بجلسة 14/06/2023 ألفي بالملف بمذكرة جوابية لنائب المستأنف عليه وحضر الأستاذ (ل.) عن نائب المستأنفة وتسلم نسخة من المذكرة والتمس مهلة، فتقرر حجز القضية للمداولة والنطق بالقرار بجلسة 21/06/2023.

محكمة الاستئناف

حيث ركز المستأنفون وجه استئنافهم على ما أوردوه في صحيفة الطعن من ان الحكم المطعون فيه لما اعتمد في قضاءه بالسومة الجديدة لما انتهى إليه الخبير من تحديد للسومة الكرائية الجديدة في مبلغ 1250 كان ذلك إجحافا في حقهم بالنظر إلى أن هذا المبلغ لا يعكس ما تم استثماره من تحسينات في العقار ملتمسة تأييد الحكم الابتدائي مع تعديله بالرفع من قيمة الكراء واحتياطيا إجراء خبرة تقويمية مع حفظ حقهم في التعقيب.

حيث إن الثابت من أوراق الملف أن المستأنفين سبق لهم استرجاع عقارهم من يد المستأنف عليه لكونه اصبح آيلا للسقوط في إطار المادة 13 من القانون 16-49 وأن التعويض الاحتياطي حددته محكمة الاستئناف في قرارها رقم 1918 بتاريخ 14/04/2021 ملف رقم 217/8225/2020 في مبلغ 106.000 درهم.

حيث إن البين من أوراق الدعوى أن العقار أعيد بناؤه من جديد وأن محكمة أول درجة وفي سياق ما تتمتع من مطلق السلط في الاستجابة بإجراءات التحقيق لتكوين عقيدتها بشأن النزاع المعروض عليها، أمرت تمهيديا بإجراء خبرة تقويمية بمقتضى الحكم التمهيدي عدد 658 الصادر بتاريخ 09/03/2022 انتدب للقيام بها الخبير السيد محمد (ا.)، والذي تم استبداله بالخبير السيد رشيد (ر.) الذي انتهى في تقريره إلى تحديد السومة الجديدة في مبلغ 1250 درهم وذلك بناء على معاينة ميدانية في عين المكان، بحضور أطراف الخصومة، وتحديد موقع المحل، ومساحته، التي تقل عن 2 متر مربع، وهو ما يشكل عائقا في استغلاله وحسبما اورده خبير الدعوى. آخذا في الحسبان أثمنة الكراء لمحلات متواجدة في محيط المحل المدعى فيه والتي تتراوح بين 1000 درهم و1500 درهم وهو ما يستخلص منه أن ما انتهى إليه خبير الدعوى في تقريره السالف إنما اهتدى اليه بعد معاينة ميدانية ذاكرا مواصفات المحل باستحضار اثمان كراء المحلات المجاورة وهو ما يجعل تقريره متسما بالموضوعية، عاكسا في الآن ذاته للقيمة الحقيقية الجديدة للمحل وفقا لمعطيات فنية متناسقة فيما بينها يجعله في منأى عن كل شائبة تشوبه أو مطعن يقدحه مما تبقى معه السومة الكرائية الجديدة موضوعية لما يظاهرها من جانب الحق إذا ما قورنت بالسومة القديمة التي كانت محددة في مبلغ 600 درهم وكذا مساحة المحل التي لا تتجاوز 2 متر مربع مما يكون منحى الحكم الابتدائي وفقا لهذا النظر مصادفا للصواب جاعلا لما قضى به مرتكزا قانونيا سليما مما يستتبع رد الاستئناف وتاييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على المستأنفين.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبث انتهائيا علنيا وحضوريا:

في الشكل : قبول الاستئناف

في الموضوع: تأييد الحكم المستأنف وتحميل المستانفين الصائر.