Réf
55549
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
3312
Date de décision
11/06/2024
N° de dossier
2024/8225/2380
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Résiliation du bail, Recours en annulation, Péril, Ordre d'évacuation, Juge des référés, Immeuble menaçant ruine, Expulsion, Décision administrative, Contre-expertise, Confirmation de l'ordonnance, Bail commercial
Source
Non publiée
Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un preneur d'un local commercial, le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction au motif que l'immeuble était menacé de ruine, en se fondant sur un arrêté municipal. L'appelant contestait l'état de péril de l'immeuble, produisant une contre-expertise, et soulevait l'existence d'un recours en annulation pendant contre l'arrêté municipal ayant constaté ce péril.
La cour d'appel de commerce écarte ce moyen dès lors que l'arrêté municipal, qui constitue le fondement de la demande d'éviction, a fait l'objet d'une décision de rejet définitive de la part de la juridiction administrative. La cour retient que la force exécutoire de cet acte administratif s'impose au juge commercial, rendant inopérante la production d'une contre-expertise privée contestant l'état de péril.
Elle relève au surplus que la propre expertise de l'appelant préconisait des travaux de consolidation majeurs, ce qui ne contredisait pas fondamentalement la nécessité d'une intervention. En conséquence, l'ordonnance d'expulsion est confirmée.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
حيث تقدمت السيدة لبنى (د.) بواسطة دفاعها ذ/ [كمال كعباوي] بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 08/04/2024 تستأنف بمقتضاه الأمر الصادر عن نائب رئيس المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 21/02/2024 تحت عدد 1156 في الملف رقم 767/8117/2024 والقاضي بإفراغها ومن يقوم مقامها من المحل التجاري المتواجد بالطابق الأرضي للعقار ذي الرسم العقاري عدد 5191/C الكائن بالرقم 50 شارع بوركون الدار البيضاء وبشموله النفاذ المعجل والصائر على عاتقها .
في الشكل:
حيث أنه لا يوجد بالملف ما يفيد التبليغ و باعتبار أن الإستئناف قدم مستوفيا لكافة الشروط الشكلية المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا .
وفي الموضوع:
حيث يستفاذ من وثائق الملف ووقائع الأمر المطعون فيه أن المستأنف عليهما السيدة شمس الضحى (أ.) و السيد فتحي (ع.) تقدم بمقال استعجالي مؤدى عنه بتاريخ 2024/01/30 جاء فيه ان المدعى عليها تشغل منهما المحل التجاري المتواجد بالعقار المسمى HENRIETTE " ذي الرسم العقاري عدد 5191/C على وجه الكراء ، وان السيد رئيس جماعة مقاطعة أنفا بجماعة الدار البيضاء اصدر القرار الجماعي 2023/17 بشأن اتخاذ تدابير وقائية نحو المباني المهددة لأمن وسلامة شاغليها او مستغليها و بالمارة او بالبيانات المجاورة لها ، وان القرار الجماعى المذكور جاء بناء على خبرة تقنية منجزة من طرف مختبر ب.أ.ع. وأنهما قام بإنذار الطرف المدعى عليها توصلت به بتاريخ 2023/11/23 ، لذلك يلتمسان الحكم بإفراغها من المحل التجاري الكائن ب: الرقم 50 شارع بوركون الدار البيضاء هو ومن يقوم مقامه أو بإذنه ومن جميع أشيائه وحاجياته تحت طائلة الغرامة التهديدية قدرها 5000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ مع النفاذ المعجل والصائر على المدعى عليه.
وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبهم بجلسة 2024/02/14 والتي تدفع من خلالها بعدم اختصاص السيد رئيس المحكمة التجارية بصفته قاضيا للمستعجلات للبث في نازلة الحال وذلك أمام انعدام عنصر الاستعجال وكذا ضرورة مناقشة الموضوع والمساس بجوهر الحق ، ومن جهة أخرى فان الخبرة المنجزة من طرف مختبر د.م.أ.ع. المؤرخة في 2023/06/21 يلاحظ من خلالها بان العقار موضوع النزاع يحتاج الى بعض الإصلاحات والترميمات وغير آيل للسقوط ويخالف جميع مزاعم المدعية مما يكون عنصر الاستعجال غير متوفر في نازلة الحال ومن تم فانه لا مجال للتمسك بمقتضيات المادة 13 القانون رقم 49.16 لذلك تلتمس العارضة الحكم بعدم اختصاص السيد رئيس المحكمة التجارية بصفته قاضيا للمستعجلات للبث في نازلة الحال والحكم برفض الطلب .
وبعد تبادل المذكرات و الردود أصدرت رئاسة المحكمة الأمر المشار اليه أعلاه موضوع الطعن بالاستئناف
أسباب الاستئناف
حيث تتمسك المستانفة بكون الطرف المكري أسس طلبه الرامي إلى الافراغ على كون العقار موضوع النزاع آيل للسقوط مستندا في ذلك على القرار الجماعي عدد 2023/17 الصادر عن السيد رئيس مقاطعة أنفا والذي اعتبر الرقم 32 تهدد سلامة وأمن الساكنة مما تقرر معه هدمها و إن السيد رئيس مقاطعة أنفا اعتمد هو الآخر في قراره للقول بأن العمارة أعلاه تشكل خطرا على الساكنة على الخبرة التقنية المنجزة من طرف مختبر د.م.أ.ع. بتاريخ2023-06-21 و إن المشرع المغربي ومن خلال المادة 2 من القانون رقم 12-94 عمل على تحديد مفهوم المبنى الآيل للسقوط باعتباره كل بناية أو منشآة كيفما كان نوعها يمكن لانهيارها الكلي أو الجزئي أن يترتب عنه مساس بسلامة شاغليها أو مستغليها أو المارة أو البنايات المجاورة وإن كانت غير متصلة بها و إن هذه الشروط غير متوفرة في العقار موضوع نازلة الحال و أنها وتأكيدا منها على كون العقار غير آيل للسقوط فقد بادرت إلى تكليف المختبر ع.ت.د. LPEE ولما له من سمعة كبيرة في مجال الهندسة والمباني والأشغال العمومية وغيرها سواء على المستوى الوطني والدولي من أجل القيام بخبرة على العقار موضوع النزاع إن هذا الأخير أنجز المهمة المنوطة إليه وأعد تقريرا في الموضوع خلص فيه إلى أن المبنى يحتاج فقط إلى ضرورة القيام بإصلاح الأعمدة والألواح مع تسليح المتآكل ومعالجة جدران الطابق الأرضي والقضاء على آثار الرطوبة في أسفل الجدران على أن تتم هذه الأشغال تحت مراقبة فنية من من مهندس مختص و إن الخبرة المستدل بها من طرف العارضة أنجزت من طرف المختبر ع.د.ت. وهو يتوفر على خبرة عالية معترف بها وطنيا ودوليا في مجال البناء والهندسة المدنية و إن المختبر ع.ت.د. ولما له من كفاءة عالية فإن تقاريره تتسم بالمصداقية وتحضى بالاعتماد لدى المؤسسات العمومية والخاصة و إن مميزات المختبر ع.ت.د. تجعلها تطمئن للخبرة المنجزة من طرفه وكذا الخلاصة المنتهى إليها بخصوص وضعية العقار موضوع النزاع ومن خلال الخبرة المنجزة من طرف المختبر ع.ت.د. يتضح أن البناء موضوع النزاع غير آيل للسقوط وإنما يحتاج فقط إلى بعض الترميمات والإصلاحات ليس إلا .
هذا من جهة فإنها طعنت في القرار عدد 2023/17 الصادر عن السيد رئيس مقاطعة أنفا أمام المحكمة الإدارية بالدارالبيضاء فتح له ملف تحت عدد 2024/7101/503 كما هو ثابت من خلال الاستدعاء وكذا المقال الرامي إلى إلغاء قرار إداري و إن طعن العارضة قدم على أسس جدية معتبرا أن قرار السيد رئيس المقاطعة الجماعية أنفا قد جاء متسما بالشطط وغير مرتكز على أساس ومستند على غير قائم ، بدليل تقرير خبرة المختبر ع.ت.د. التي أفضت نتائجها إلى كون العقار غير آيل للسقوط ، مما يجعل القرار موضوع الطعن بالإلغاء مشوب بتجاوز السلطة ليعيب السبب و إن القرار أعلاه لازال محل طعن أمام القضاء الإداري، لذلك تلتمس إلغاء الأمر المستأنف فيما قضى به و بعد التصدي من جديد الحكم برفض الطلب
أدلت: نسخة تبليغية من الأمر موضوع الطعن و صورة من الاستدعاء موضوع الطعن وصورة من مقال إلغاء قرار إداري .
و بجلسة 28/05/2024 أدلى دفاع المستأنف عليهما بمذكرة جوابية جاء فيها و أنه خلافا لما يدعيه المستأنف، فإن الحكم الابتدائي القاضي بالإفراغ صدر تطبيقا لمقتضيات القرار الجماعي عدد 2023/17 القاضي بمنع النزول والسكن وافراغ البناية الكائنة بالرقم 52 شارع بوركون لكونها تشكل خطر الانهيار والمساس بسلامة شاغليها ومستغليها والمارة والبنايات المجاورة ، كما تنص الفقرة 2 من المادة 4 من القانون 94.12. المتعلق بالمباني الآيلة للسقوط وتنظيم عمليات التجديد الحضري على انه "إذا كان المبنى الآيل للسقوط مكترى ويستوجب الهدم، استنادا على قرار صادر عن رئيس المجلس الجماعي، يمكن، وعلى الرغم من كل مقتضى مخالف، لمالك المبنى يطلب من المحكمة الابتدائية الموجود في نفوذها الترابي المبنى المذكور فسخ عقد الكراء وإفراغ المكتري أو من يقوم مقامه دون تعويض." كما تنص المادة 13 من القانون 49.16 على أنه: " مع مراعاة التشريع المتعلق بالمباني الآيلة للسقوط يحق للمكري المطالبة بالإفراغ إذا كان المحل آيل للسقوط ..." و أن القرار الإداري صدر عن رئيس مقاطعة أنفا بعد استكمال جميع الإجراءات والأبحاث الإدارية والتي تم خلالها مراقبة ودراسة وثائق العارضين وكذا استيفاء الخبرة التقنية لكافة الشروط الشكلية والعلمية المستوجبة قانونا و أنه يتضح من خلال المقال الاستئنافي أن المستأنفة تطعن في القرار رئيس مقاطعة أنفا، إلا ان الطعن في قرار إداري أمام المحكمة التجارية يبقى غير مبني على أي أساس و أنه وجب تذكير المستأنفة أن طلب إلغاء قرار ريس مقاطعة أنفا وجب أن يقدم أما المحكمة الإدارية التي لها اختصاص النظر في طلبات الغاء القرارات الإدارية و أن طلب الإلغاء المنوه عنه من طرف المستأنفة والمقدم امام المحكمة الإدارية بالدار البيضاء موضوع الملف 2024/7101/503 صدر فيه حكم برفض الطلب وبالتالي فإن القرار الإداري سبب الإفراغ يبقى ساري المفعول ، لذلك تلتمس الحكم برفض الطلب وتأييد الحكم الأمر الابتدائي فيما قضى به مع تحميل المستأنف الصائر
أدلت: صورة من حكم المحكمة الإدارية
وحيث عند إدراج القضية بجلسة 28/05/2024 حضرها الأستاذ [بدان] عن الأستاذة [حدية] و أدلى بمذكرة جوابية رامية إلى التأييد و تخلف الأستاذ [كعباوي] رغم سابق الإعلام فتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 11/06/2204
محكمة الاستئناف
حيث تتمسك المستأنفة بأوجه الإستئناف المبسوطة أعلاه .
و حيث خلافا لما تتمسك به المستأنفة فإن الأمر المستأنف صدر تطبيقا لمقتضيات القرار الجماعي عدد 17/2023 القاضي بمنع النزول و السكن و إفراغ البناية الكائنة بالرقم 52 شارع بوركون لكونها أصبحت تشكل خطرا على المارة و تمس بسلامة شاغليها و كذلك البنايات المجاورة لها .
و أن هذا القرار صدر عن رئيس مقاطعة أنفا بعد استكمال جميع الإجراءات و الأبحاث الإدارية و التقنية و التي تم من خلالها مراقبة و دراسة الوثائق المتعلقة بالبناية و كذلك بعد إجراء خبرة تقنية من طرف مختبر د.م.أ.ع. بتاريخ 21/06/2023 فضلا على أن طعن المستأنفة في القرار الجماعي المؤقت المذكور أعلاه أمام المحكمة الإدارية بالدار البيضاء قد صدر بشأنه أمر عدد 621 بتاريخ 13/05/2024 ملف عدد 503/7101/2024 قضى برفض طلبها ( نسخة مدلى بها بالملف من طرف ذ/ [حدية عدنان] عن المستأنف عليها ) ، مما تبقى معه الخبرة المحتج بها لا ترتكز على أساس ما دام أنها أوصت بدورها بإصلاح الأعمدة و العوارض و الألواح و معالجة جدران الطابق الأرضي من أثار الرطوبة و إصلاح الشقوق في أعمدة الجدران ،مما يكون ما تمسكت به الطاعنة غير مؤسس قانونا و يتعين لذلك رده و رد استئنافها و تأييد الأمر المستأنف لمصادفته للصواب .
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.
في الشكل : قبول الإستئناف
في الموضوع : برده و تأييد الأمر المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعته .
66420
Indemnité d’éviction : La cour d’appel réduit le montant des frais de déménagement en l’estimant disproportionné au regard de la nature de l’activité artisanale du preneur (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66419
Bail commercial : la résiliation du bail est acquise en cas de non-paiement du loyer dans le délai de 15 jours imparti par la sommation de payer (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66418
Calcul de l’indemnité d’éviction : Les déclarations fiscales ne constituent qu’un élément d’appréciation parmi d’autres de la valeur du fonds de commerce (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66416
Indemnité d’éviction : La cour d’appel procède à une nouvelle évaluation des composantes de l’indemnité et l’augmente au-delà du montant fixé en première instance (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Réévaluation de l'indemnité, Indemnité d'éviction, Frais de déménagement, Expertise judiciaire, Contestation de l'expertise, Congé pour usage personnel, Clientèle et réputation commerciale, Calcul du droit au bail, Bail commercial, Appel principal, Appel incident, Améliorations et réparations
66415
Indemnité d’éviction : La cour d’appel confirme l’évaluation de l’expert en l’absence d’éléments probants contraires apportés par les parties (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66414
Bail commercial : Le preneur qui se heurte au refus du bailleur de recevoir les clés n’est libéré de son obligation de payer le loyer qu’après leur dépôt au greffe du tribunal (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66413
La fermeture continue d’un local commercial justifiant la résiliation du bail sans indemnité d’éviction peut être prouvée par un faisceau d’indices concordants (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Résiliation du bail, Procès-verbal de constat, Preuve de la fermeture continue, Perte de la clientèle et de l'achalandage, Loi 49-16, Fermeture du local supérieure à deux ans, Faisceau d'indices, Éviction du preneur, Bail commercial, Attestation administrative, Absence d'indemnité d'éviction
66412
La notification d’un congé au représentant légal d’une société en dehors de son siège social est valable dès lors que la finalité de l’acte est atteinte par sa réception personnelle (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
66410
Indemnité d’éviction : Pouvoir d’appréciation du juge du fond dans l’évaluation des composantes de l’indemnité fixée par l’expert (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
