Mot clé
Reprise des lieux

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la restitution d'une garantie versée dans le cadre d'un contrat de gérance, la cour d'appel de commerce examine la preuve des dégradations alléguées par le concédant pour justifier la rétention de ladite garantie. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de restitution formée par le gérant.

L'appelant soutenait que le preneur avait laissé les lieux et le matériel dans un état dégradé, sollicitant une expertise pour constater les dommages. La cour écarte ce moyen en se fondant sur le procès-verbal d'évacuation et de remise des clés, lequel ne fait état d'aucune réserve ou observation émise par le représentant du concédant au moment de la reprise des lieux.

Elle retient que l'absence de protestation lors de la restitution matérielle du fonds prive de fondement la réclamation ultérieure pour des dommages qui auraient été apparents. La demande d'expertise est par conséquent jugée sans objet, son opportunité relevant au surplus du pouvoir souverain d'appréciation du juge.

Le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance d'incompétence, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la procédure de récupération de locaux commerciaux abandonnés. Le premier juge avait décliné sa compétence au motif que les conditions spécifiques de l'article 32 de la loi n° 49-16, notamment la durée d'abandon, n'étaient pas réunies.

L'appelant soutenait que la compétence du juge des référés demeurait fondée sur le droit commun pour faire cesser un préjudice imminent. La cour retient que, bien que les conditions de la loi spéciale ne soient pas remplies, la demande reste soumise aux règles générales de la procédure d'urgence.

Elle juge que la procédure de récupération des locaux abandonnés a précisément vocation à s'appliquer lorsque la relation locative est toujours en cours, sans qu'il soit nécessaire de statuer au préalable sur la résiliation du bail. En conséquence, la cour infirme l'ordonnance entreprise et renvoie l'affaire devant le premier juge pour qu'il statue sur la demande.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions de mise en œuvre de la responsabilité du preneur pour dégradations du local commercial après son expulsion. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnisation du bailleur en se fondant sur un rapport d'expertise.

L'appelant soutenait que sa responsabilité ne pouvait être retenue sur la base d'une expertise non contradictoire, réalisée plusieurs mois après la reprise des lieux, et en l'absence d'un état des lieux d'entrée. La cour retient que les éléments de la responsabilité délictuelle de l'article 77 du code des obligations et des contrats ne sont pas réunis.

Elle relève que l'expertise a été menée plus de cinq mois après l'expulsion et la reprise des lieux par le bailleur sans qu'aucune réserve n'ait été émise. Dès lors, en l'absence d'état des lieux d'entrée et au regard du temps écoulé, le lien de causalité entre les dégradations constatées et une faute imputable au preneur ne peut être établi avec certitude.

En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la demande du bailleur irrecevable.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant ordonné la restitution d'un local commercial aux héritiers du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions de validité du paiement des loyers conditionnant cette restitution. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des héritiers en ordonnant leur réintégration dans les lieux.

L'appelant, bailleur, soulevait l'irrecevabilité de la demande pour tardiveté, le défaut de qualité à agir du preneur décédé lors du dépôt des loyers, l'irrégularité de ce dépôt faute d'offre réelle préalable, ainsi que son caractère partiel et l'absence de règlement des loyers échus postérieurement à la mise en demeure. La cour d'appel de commerce écarte successivement ces moyens.

Elle retient que le dépôt des loyers, même effectué au nom du preneur décédé, a atteint son but libératoire et que l'absence d'offre réelle est justifiée par le fait du créancier qui, résidant à l'étranger, rendait l'exécution de l'obligation impossible, en application de l'article 278 du dahir des obligations et des contrats. La cour relève en outre que le paiement n'était pas partiel, le montant total déposé étant supérieur à la somme visée par la mise en demeure.

Quant aux loyers postérieurs, elle juge qu'ils n'étaient pas dus, d'une part faute de mise en demeure pour la période antérieure à la reprise des lieux, et d'autre part en raison de la perte de jouissance par le preneur après cette reprise. Enfin, après un nouveau calcul des délais conformément aux articles 512 du code de procédure civile et 32 de la loi 49-16, la cour considère que l'action a bien été introduite dans le délai de six mois.

L'ordonnance entreprise est en conséquence intégralement confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ordonnant la restitution d'un local commercial au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une cession de l'immeuble loué non notifiée au locataire. Le premier juge avait fait droit à la demande du preneur en ordonnant la remise en l'état antérieur, après que le nouveau bailleur eut obtenu la reprise des lieux pour abandon et défaut de paiement.

L'appelant, acquéreur du local, soutenait que les paiements effectués par le preneur à l'ancien mandataire du bailleur initial étaient non libératoires. La cour écarte ce moyen en retenant que le transfert de propriété du local loué s'analyse en une cession de la créance de loyers.

Elle rappelle qu'en application de l'article 195 du code des obligations et des contrats, une telle cession n'est opposable au débiteur, en l'occurrence le preneur, qu'à compter de sa notification. Faute pour le nouveau bailleur d'avoir procédé à cette formalité, les paiements effectués de bonne foi entre les mains de l'ancien mandataire sont jugés valables et libératoires.

L'ordonnance de référé ayant ordonné la restitution du local au preneur, qui avait agi dans le délai de six mois prévu par l'article 32 de la loi 49-16, est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de restitution de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de preuve de l'abandon du preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur au motif que le procès-verbal de constat ne précisait pas la durée de fermeture du local.

L'appelant soutenait que la preuve de l'abandon pour la durée légale de six mois pouvait résulter de la combinaison d'un procès-verbal d'information antérieur et d'un procès-verbal de constat postérieur. La cour rappelle qu'en application de l'article 32 de la loi n° 49-16, la demande de restitution doit être étayée par un procès-verbal de constat établissant spécifiquement l'abandon du local pour une durée de six mois.

Elle retient que le procès-verbal produit, ne faisant état que de trois tentatives de contact sur une période inférieure à un mois, est insuffisant pour caractériser un abandon continu sur la durée requise. La cour écarte par ailleurs le procès-verbal d'information antérieur, le qualifiant de simple mise en demeure de payer les loyers et non de preuve de la durée de l'abandon.

En conséquence, les moyens de l'appel sont jugés non fondés et l'ordonnance entreprise est confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur la période d'exigibilité des loyers lorsque le preneur allègue avoir été dépossédé des lieux loués. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des loyers jusqu'à la date de la reprise effective des locaux.

L'appelant soutenait que sa dette devait être arrêtée à la date à laquelle il avait déposé une plainte pénale pour dépossession illicite, date qu'il considérait comme celle de la fin de sa jouissance des lieux. La cour écarte ce moyen en relevant que les ordonnances judiciaires ayant autorisé la reprise des locaux et la vente des biens s'y trouvant conservent leur autorité tant qu'elles n'ont pas été annulées par les voies de recours appropriées.

La cour retient en outre que le simple dépôt d'une plainte pénale, dont le sort n'est pas justifié, ne saurait suffire à établir la réalité et la date d'une dépossession. Elle précise qu'une telle dépossession doit être consacrée par une décision de justice définitive pour pouvoir interrompre l'obligation de paiement des loyers.

Dès lors, la période de location due s'étend bien jusqu'à la date de la reprise formelle des lieux, ce qui justifie la confirmation du jugement entrepris.

Le débat portait sur la preuve du paiement des redevances dues au titre d'un contrat de gérance et sur le droit à indemnisation du propriétaire du fonds. Le tribunal de commerce avait condamné le gérant au paiement des redevances impayées tout en rejetant les demandes de dommages-intérêts formées par le propriétaire.

L'appelant principal soutenait s'être acquitté de sa dette, tandis que l'appelant incident sollicitait, outre l'indemnisation de son préjudice, le paiement de redevances pour une période postérieure à la reprise des lieux. Sur l'appel principal, la cour retient que la simple allégation d'un paiement, non corroborée par la production des quittances correspondantes, est insuffisante à établir l'extinction de l'obligation.

Faisant partiellement droit à l'appel incident, elle juge que le retard dans le paiement, matériellement constaté, ouvre droit à une indemnisation pour le créancier. Elle écarte cependant la demande de réparation du préjudice lié à la privation de jouissance, dès lors que le propriétaire avait lui-même repris possession des lieux sans suivre la procédure légale, ce qui justifie également le rejet de la demande additionnelle en paiement de redevances postérieures à cette reprise.

Le jugement est donc infirmé sur le seul chef du refus d'indemnisation du retard et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance libre et l'expulsion du gérant, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'exigibilité de l'obligation de restitution de la garantie financière. L'appelant soutenait, en invoquant l'exception d'inexécution, que l'action de la propriétaire du fonds était prématurée, faute pour cette dernière d'avoir préalablement offert la restitution de ladite garantie.

La cour écarte ce moyen par une interprétation de la clause contractuelle litigieuse. Elle retient que la garantie, ayant pour objet de couvrir les éventuels dommages au matériel et au local constatés à la fin du contrat, n'est exigible qu'après la libération effective des lieux et la vérification de leur état.

L'obligation de restituer la garantie n'est donc pas une condition préalable à l'action en résiliation et en expulsion, mais une obligation dont l'exécution est postérieure à la reprise des lieux. Le jugement ayant ordonné la résiliation et l'expulsion sans ordonner la restitution immédiate de la garantie est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif à l'exécution des obligations financières d'un contrat de gérance libre, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'exception de chose jugée et le quantum des condamnations. Le tribunal de commerce avait condamné le gérant libre au paiement de redevances, charges et d'une indemnité pour retard, tout en déclarant irrecevable sa demande reconventionnelle en restitution de garantie.

L'appelant soulevait que la cause du litige était identique à une précédente action en expulsion et contestait le montant des sommes réclamées. La cour écarte le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, en distinguant la cause de la première action, fondée sur l'arrivée du terme du contrat, de celle de la présente instance, fondée sur l'inexécution des obligations de paiement.

Procédant à un nouveau décompte des redevances, elle réduit le montant de la condamnation principale et minore l'indemnité pour retard, jugée excessive. En revanche, la cour fait droit à la demande en restitution de la garantie, faute pour le concédant d'avoir justifié de dégradations lors de la reprise des lieux.

La cour rappelle enfin, au visa de l'article 230 du code des obligations et des contrats, que les clauses contractuelles mettant les charges et taxes à la charge du gérant s'imposent aux parties. Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum des condamnations et infirmé sur le sort de la demande reconventionnelle.

En matière de gérance-libre, la cour d'appel de commerce juge que le défaut d'accomplissement des formalités de publicité prévues par le code de commerce n'affecte pas la validité du contrat entre les parties, ces mesures étant édictées dans l'intérêt des tiers. Le tribunal de commerce avait condamné le gérant-libre au paiement des redevances impayées et rejeté sa demande reconventionnelle en nullité du contrat.

L'appelant soutenait l'irrecevabilité de l'action faute de mise en cause du syndic, la nullité du contrat pour vice de forme et l'inexigibilité des redevances en raison d'une spoliation des lieux. La cour écarte le moyen tiré de l'absence du syndic, la procédure de redressement judiciaire de la société bailleresse ayant été clôturée par un jugement antérieur.

Elle rejette également l'argument de la spoliation, relevant que la reprise des lieux par le bailleur est postérieure à la période pour laquelle les redevances sont réclamées. La cour retient que le contrat de gérance-libre est un contrat consensuel qui produit tous ses effets entre les contractants indépendamment des formalités de publicité, lesquelles visent uniquement à informer les tiers.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance libre et l'expulsion du gérant, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une clause de reprise discrétionnaire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en résiliation pour défaut de paiement des redevances, ordonnant l'expulsion du gérant et sa condamnation au paiement des arriérés.

L'appelant soutenait que son manquement n'était pas caractérisé, invoquant la force majeure liée à la crise sanitaire et une reprise des lieux par la propriétaire l'ayant empêché d'exploiter. La cour distingue la demande en résiliation de celle en paiement.

Elle retient que le contrat contenait une clause permettant à la propriétaire de reprendre son local sur simple manifestation de volonté, sans condition. Dès lors, la seule introduction de l'instance suffisait à caractériser l'exercice de ce droit contractuel, justifiant la résiliation et l'expulsion indépendamment de tout manquement du gérant.

En revanche, la cour relève que les redevances étaient contractuellement définies comme une part des bénéfices. L'enquête ayant établi la fermeture du local et l'absence consécutive d'exploitation, aucun bénéfice n'a été généré, rendant la demande en paiement infondée.

La cour réforme donc partiellement le jugement, confirmant la résiliation du contrat et l'expulsion mais infirmant la condamnation pécuniaire.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant ordonné la réintégration d'un preneur dans des locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'application de la procédure de restitution prévue par la loi sur les baux commerciaux. Le bailleur, qui avait obtenu la reprise des lieux sur le fondement de leur abandon, soutenait que le preneur n'avait pas réglé l'intégralité des loyers dus au jour de sa demande en restitution et que le fonds de commerce avait disparu du fait de la fermeture prolongée des locaux.

La cour écarte ces moyens en retenant que le litige est exclusivement régi par les dispositions de l'article 32 de la loi n° 49-16. Elle juge que le preneur, en agissant dans le délai de six mois suivant l'exécution de l'ordonnance de reprise et en justifiant du paiement des loyers échus à cette date, a satisfait aux seules conditions requises pour obtenir sa réintégration, rendant inopérants les arguments relatifs à l'état du fonds.

Concernant l'appel incident formé par un nouveau preneur, la cour relève que l'ordonnance de reprise des lieux n'emporte pas résiliation du bail initial, de sorte que le nouveau bail consenti par le bailleur est inopposable au preneur originaire dont le titre locatif subsiste. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé d'incompétence, la cour d'appel de commerce se prononce sur la compétence matérielle pour ordonner la réintégration d'un preneur à bail commercial. Le juge de première instance s'était déclaré incompétent au profit de la juridiction civile.

L'appelant soutenait que la nature commerciale du bail devait emporter la compétence de la juridiction commerciale pour statuer sur sa demande de remise en état, nonobstant le fait que son éviction résultait d'une ordonnance rendue par le juge des référés civil. La cour écarte ce moyen en retenant que la demande tendant à faire cesser les effets d'une décision de justice ou à obtenir un retour à l'état antérieur relève de la compétence exclusive du juge qui a rendu ladite décision.

Dès lors que l'ordonnance ayant autorisé la reprise des lieux avait été prononcée par le juge des référés civil, seul ce dernier était compétent pour connaître d'une action en rétablissement de la situation antérieure. L'ordonnance d'incompétence est en conséquence confirmée.

Saisi d'un appel contre une condamnation au paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'indivisibilité du délai d'appel entre co-obligés et sur l'application de la prescription quinquennale. Le tribunal de commerce avait condamné solidairement le preneur et ses cautions au paiement de l'intégralité des arriérés locatifs. L'intimé soulevait l'irrecevabilité de l'appel pour tardiveté à l'égard d'un des appelants, tandis que ces derniers opposaient la prescription quinquennale d'une partie de la créance locative. Sur la recevabilité, la cour retient que, le litige étant indivisible, l'absence de notification du jugement à certains des co-obligés étend le bénéfice du délai d'appel à celui d'entre eux qui, bien que régulièrement notifié, avait interjeté appel hors délai. Au fond, la cour fait droit au moyen tiré de la prescription quinquennale et réduit en conséquence le montant de la condamnation. Elle écarte en outre la condamnation au titre du dernier mois d'occupation, au motif que la reprise des lieux par le bailleur était intervenue au tout début de ce mois. Le jugement est donc réformé sur le quantum de la condamnation et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de réintégration dans des locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité de l'action au regard des délais légaux. Le preneur appelant soulevait plusieurs moyens tirés de l'incompétence territoriale, du défaut de qualité à agir du bailleur et d'irrégularités dans la procédure de reprise des lieux pour abandon. La cour écarte l'ensemble de ces moyens pour ne retenir que le caractère tardif de la demande. Elle constate en effet que l'action en réintégration a été introduite plus de six mois après la date d'exécution de l'ordonnance autorisant la reprise des lieux par le bailleur. La cour retient que le délai de forclusion de six mois prévu par l'article 32 de la loi n° 49-16 était ainsi expiré, rendant l'action du preneur irrecevable. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant ordonné la réintégration d'un preneur dans des locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'application de la procédure de restitution de la possession. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur, considérant que sa dépossession résultait d'une procédure de reprise pour abandon initiée par les bailleurs. L'appel des bailleurs soulevait la question de savoir si l'abandon effectif des lieux et l'existence d'un arriéré locatif important pouvaient faire échec à la demande de réintégration du preneur. La cour rappelle que le droit du preneur à obtenir la restitution de sa possession est subordonné, en application de l'article 32 de la loi 49.16, au respect de deux conditions cumulatives : l'introduction de la demande dans les six mois suivant la reprise des lieux et la justification du paiement des loyers dus. La cour constate que le preneur a non seulement agi dans le délai légal, mais a également justifié du règlement de l'intégralité de son arriéré locatif. Dès lors que ces deux conditions sont remplies, les moyens tirés de l'abandon antérieur des lieux sont jugés inopérants. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ordonnant la réintégration d'un preneur dans un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la nature de la procédure de reprise des lieux et l'opposabilité des actes de disposition accomplis par le bailleur. Le tribunal de commerce avait enjoint aux héritiers du bailleur de restituer les lieux au preneur sous astreinte. Les appelants soulevaient d'une part la prescription de l'action du preneur et d'autre part l'impossibilité d'exécuter l'ordonnance en raison de la vente du local à un tiers. La cour rappelle que la procédure d'autorisation de reprise d'un local abandonné est une mesure provisoire qui ne met pas fin à la relation locative, permettant au preneur de solliciter sa réintégration à sa réapparition. Elle écarte le moyen tiré de la prescription en jugeant inapplicables les délais prévus par les textes sur les baux commerciaux, notamment la loi 49-16 qui n'était pas en vigueur au moment des faits. La cour retient en outre que la vente du local à un tiers est inopposable au preneur en vertu du principe de l'effet relatif des contrats. L'ordonnance de référé est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un bailleur à indemniser son preneur pour des travaux de remise en état et pour un trouble de jouissance, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'étendue de la responsabilité du bailleur après la reprise des lieux. Le tribunal de commerce avait intégralement fait droit aux demandes du preneur. Le bailleur appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action pour défaut de mise en cause de tous les co-indivisaires, ainsi que le caractère infondé de sa condamnation, arguant que le preneur était à l'origine de son propre préjudice et que l'expertise initiale était surévaluée. La cour écarte le moyen d'irrecevabilité, retenant que le bailleur avait été assigné en sa qualité de mandataire des héritiers conformément au contrat de bail et que les intérêts des mineurs avaient été préservés par la communication du dossier au ministère public. Sur le fond, se fondant sur une nouvelle expertise judiciaire, elle réduit substantiellement le montant alloué au titre des travaux de remise en état. La cour retient surtout que la demande d'indemnisation pour privation de jouissance est infondée dès lors que le preneur avait initialement abandonné les lieux et que l'empêchement de réaliser les travaux résultait d'une décision administrative et non d'une faute du bailleur. Le jugement est donc réformé, la condamnation étant limitée au seul coût des travaux réévalué à la baisse et la demande au titre du trouble de jouissance étant rejetée.

Ayant souverainement constaté, sur la base des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que le preneur à bail commercial avait cessé toute activité dans les lieux loués pour la transférer en un autre lieu plusieurs années avant la délivrance du congé, une cour d’appel en déduit à bon droit que les éléments incorporels du fonds de commerce, tels que la clientèle et l’achalandage, avaient de ce fait déjà disparu et ne pouvaient donner lieu à indemnisation. Par conséquent, c’est sans encourir la censure que les juges du fond limitent l’indemnité d’éviction à la seule réparation du préjudice réellement et directement causé par l’éviction, à savoir la perte du droit au bail et des éléments matériels, dont ils apprécient souverainement la valeur.

Il résulte de l’article 32 de la loi n° 49-16 relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal qu’en cas de reprise des lieux pour abandon, le preneur qui réapparaît dans les six mois de l’exécution et justifie du paiement des loyers dus peut obtenir en référé sa réintégration. Fait une exacte application de ce texte la cour d’appel qui, pour ordonner cette réintégration, retient que la conclusion par le bailleur d’un nouveau bail avec un tiers durant ce délai ne constitue pas une contestation sérieuse privant le juge des référés de sa compétence.

En effet, un tel bail, conclu en violation des droits que la loi préserve au preneur initial, ne saurait faire obstacle à la restitution des lieux.

Ayant constaté que la renonciation au bail commercial n'émanait que d'un seul des deux copreneurs, une cour d'appel en déduit exactement, en application de l'article 160 du Dahir des obligations et des contrats, que cet acte ne peut nuire au second copreneur et lui être opposable. Par conséquent, elle ordonne à bon droit la réintégration des preneurs dans les lieux, dès lors que le contrat de bail n'avait pas été légalement résilié et que l'ordonnance de référé ayant autorisé la reprise des lieux n'a qu'une autorité provisoire.

L'ordonnance de référé autorisant un bailleur à reprendre possession des lieux loués en raison de leur fermeture n'a qu'une autorité provisoire qui cesse dès la comparution du preneur. Encourt dès lors la cassation pour défaut de base légale et manque de motivation l'arrêt d'appel qui, pour confirmer une telle ordonnance, retient que le preneur n'est apparu qu'après son prononcé, alors que cette comparution met fin à la procédure et fait disparaître l'autorité de la décision de première instance.