Ayant souverainement constaté, sur la base des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que le preneur à bail commercial avait cessé toute activité dans les lieux loués pour la transférer en un autre lieu plusieurs années avant la délivrance du congé, une cour d’appel en déduit à bon droit que les éléments incorporels du fonds de commerce, tels que la clientèle et l’achalandage, avaient de ce fait déjà disparu et ne pouvaient donner lieu à indemnisation. Par conséquent, c’est sans encourir la censure que les juges du fond limitent l’indemnité d’éviction à la seule réparation du préjudice réellement et directement causé par l’éviction, à savoir la perte du droit au bail et des éléments matériels, dont ils apprécient souverainement la valeur.

Cour de cassation – Chambre commerciale – Arrêt n° 2/350 – En date du 08/07/2021 – Dossier commercial n° 2018/2/3/1309

Vu le pourvoi en cassation formé le 10/07/2018 par la demanderesse susmentionnée, par l’intermédiaire de son avocat Maître Ibrahim (Q.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 195 rendu par la Cour d’appel de commerce de Casablanca le 10/01/2018 dans le dossier n° 2016/8206/5223.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile en date du 28/09/1974.

Vu l’ordonnance de dessaisissement et de communication en date du 20/05/2021.

Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique du 08/07/2021.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Hassan Serrar, et après avoir entendu les observations de l’avocat général, Monsieur Mohamed Sadek.

Après en avoir délibéré conformément à la loi.

Attendu qu’il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué, rendu par la Cour d’appel de commerce de Casablanca, que la défenderesse au pourvoi, la société (A. M. L.), a saisi le 05/11/2015 le Tribunal de commerce de Casablanca d’une requête exposant que la défenderesse louait d’elle le local commercial sis (…) moyennant un loyer mensuel de 2200 dirhams, et qu’elle lui avait notifié un congé fondé sur sa volonté de reprendre son local pour un usage personnel, congé qu’elle a reçu le 20/03/2015. Elle a ensuite engagé la procédure de conciliation qui s’est soldée par une décision de non-conciliation, et a sollicité qu’il soit statué sur la validation du congé et sur l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef des lieux loués.

La défenderesse a déposé des conclusions en réponse accompagnées d’une demande reconventionnelle, y exposant que le congé qui lui avait été notifié était vicié dans sa forme pour violation des dispositions de l’article 6 du Dahir du 24 mai 1955 et ne pouvait produire aucun effet de droit, et qu’elle était en droit de réclamer une indemnité pour son éviction du fonds de commerce. Elle a sollicité, à titre principal, que soit prononcée la nullité du congé et, à titre subsidiaire, qu’une expertise soit ordonnée pour déterminer la valeur du fonds de commerce sis dans le local qui lui était loué. Après la réalisation d’une expertise par l’expert Hassoun (H.) et l’accomplissement des formalités procédurales, un jugement a été rendu, statuant sur : la validation du congé notifié à la défenderesse le 20/03/2015 et sur son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, du local commercial sis (…), moyennant le paiement d’une indemnité de 1.320.000,00 dirhams, et le rejet du surplus des demandes. La défenderesse au pourvoi, bailleresse, a interjeté appel principal de ce jugement, et la demanderesse au pourvoi, preneuse, a interjeté appel incident. Après la réalisation d’une expertise par l’expert Mohamed (S.), puis d’une seconde expertise par l’expert Mohamed (M.), et à l’issue de la procédure, la Cour d’appel a rendu son arrêt confirmant en son principe le jugement entrepris, tout en le réformant par la réduction de l’indemnité allouée au montant de 940.000,00 dirhams, lequel arrêt fait l’objet du présent pourvoi.

Sur le moyen unique de cassation :

Attendu que la demanderesse au pourvoi reproche à l’arrêt un défaut de base légale, au motif que la cour qui l’a rendu avait préalablement rendu un arrêt avant dire droit le 21/12/2016 ordonnant une expertise confiée à l’expert Mohamed (S.), lequel a fixé l’indemnité pour la perte de son fonds de commerce au montant de 3.876.000,00 dirhams, puis a rendu un second arrêt avant dire droit le 12/07/2017 ordonnant une seconde expertise confiée à l’expert Mohamed (M.), lequel a fixé l’indemnité qui lui est due au montant de 983.000,00 dirhams. Elle soutient que le montant fixé par l’expert Mohamed (M.) résultait de la réduction de son activité commerciale après que la défenderesse au pourvoi eut introduit sa requête en reprise des lieux pour usage personnel, et que la cour auteur de l’arrêt attaqué a erré en droit lorsqu’elle a statué sur la réduction de l’indemnité au montant alloué sans prendre en considération les éléments corporels et incorporels, la clientèle et l’achalandage, et a violé les dispositions de l’article 80 du Code de commerce, ce qui expose son arrêt à la cassation.

Mais attendu que les éléments du fonds de commerce à prendre en compte pour l’évaluation de l’indemnité intégrale due pour la perte dudit fonds sont ceux qui sont affectés par l’opération d’éviction, c’est-à-dire la perte réelle subie par le preneur et le gain manqué, dès lors qu’ils sont la conséquence directe de l’éviction et du transfert de l’activité commerciale en un autre lieu. Et attendu que la Cour d’appel de commerce, auteur de l’arrêt attaqué, à qui il est apparu, au vu des faits du dossier et de l’expertise ordonnée en appel et réalisée par l’expert Mohamed (M.), que le local, objet du litige, est exploité en tant qu’entrepôt et qu’aucune activité commerciale n’y est exercée depuis que la demanderesse au pourvoi a transféré l’activité qu’elle y menait vers la ville de Mohammedia le 03/11/2003, ainsi qu’il ressort du procès-verbal de son assemblée générale extraordinaire, et que les éléments incorporels du fonds de commerce, y compris la clientèle et l’achalandage, avaient disparu et n’existaient plus depuis longtemps en raison de sa fermeture, conformément à ce qui est établi par les procès-verbaux de constat dressés par les huissiers de justice, a considéré à juste titre que la demanderesse au pourvoi n’était fondée qu’à réclamer une indemnité au titre du droit au bail. Pour l’évaluation de cette indemnité, la Cour a usé de son pouvoir souverain d’appréciation, en prenant en considération l’expertise susmentionnée, se fondant sur l’emplacement du local situé dans l’un des quartiers les plus importants de Casablanca, le montant du loyer et l’ancienneté du bail, outre les éléments corporels tels que les équipements et les frais de déménagement. Elle a statué en confirmant en son principe le jugement entrepris tout en le réformant par la réduction de l’indemnité d’éviction au montant fixé dans le dispositif de son arrêt. Ledit arrêt, ainsi motivé, est fondé sur une base légale, et le moyen invoqué par la demanderesse au pourvoi est dénué de fondement.

Par ces motifs

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne la demanderesse aux dépens.