وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدمت السيد علال (ب.) بواسطة دفاعها ذ/ لحسن قدي بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 09/04/2024 يستأنف بمقتضاه الأمر الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 29/01/2024 تحت عدد 97 في الملف رقم 1679/8101/2023 و القاضي ارجاع الحال الى ما كان عليه قبل تنفيذ الامر الاستعجالي عدد 1225 الصادر في ملف عدد 660-8116-2023 بتاريخ 15-09-20 وامر المدعى عليه بارجاع المحل التجاري الكائن ب الرقم 2 زنقة قابس الشقة رقم 6 حسانالرباط الى المدعية و ذلك افراغه هو ومن يقوم مقامه أو بإذنه و الامر مشمول بالنفاذ المعجل بقوة القانونوابقاء الصائر على المدعى عليه

في الشكل:

و حيث قدم الأستئناف وفق للشروط الشكلية المتطلبة قانونا صفة و أجلا و أداء ، مما يتعين معه قبوله شكلا .

وفي الموضوع:

حيث يستفاذ من وثائق الأمر ووقائع الحكم المطعون فيه أن شركة ا. تقدمت بمقال استعجالي مؤدى عنه بتاريخ 28 نوفمبر 2023 تعرض فيه أنه سبق للمدعى عليه ان استصدر في مواجهتها امر استعجالي موضوع ملف عدد 6-11-2023 امر عدد 1225 صادر بتاريخ 13-09-2023 قضى باسترجاع وحيازة المحل الكائن ب الرقم 2 زنقة قابس الشقة رقم 6 حسان الرباط الذي اسس على كونها اغلقت المحل وتوقفت عن الاداء وانها لم تكن متماطلة بل انها مواضبة دوما على الاداء وان المدعى عليه يمتنع عن الاداء مما اضطرت معه الى إيداع الواجبات الكرائية بصندوق المحكمة وفق القانون وانها تدل بما يفيد اداء وجيبات الكراء عن المدة من يوليوز 2016 الى غاية متم يونيو 2024 وان الأمر بالاسترجاع الشقة المكتراة تم تنفيذه بتاريخ 13-10-2012 حسب محضر الافراغ وانه طبقا للمادة 32 من قانون 49-16 في الفقرة الاخيرة ملتمسة ارجاع الحال الى ما كان عليه وامر المدعى عليه بارجاع المحل المذكور لفائدة العارضة مع افراغه هو ومن يقوم مقامه او باذنه.

و أجاب نائب المدعى عليه اثناء التامل اكد من خلالها على انه ان ما جاء بالمقال لا يمت للواقع بصلة على اعتبار انه سبق له وان سلك مسطرة فتح محل في ملف عدد 660-8114-2023 وان المدعية ادلت بعروض عينية لا تهدف من ورائها الا ايهام المحكمة بغير الحقيقية بغية ايقاعها في الغلط على اعتبار ان تلك العروض المرفقة بمقالها الافتتاحي تخص اشخاصا لا صلة لهم بتاتا بملف النازلة وانه لم يسبق له ان توصل باي عروض عينية كما تدعي المدعية وان سبق له ان وجه للمدعية انذار توصلت شخصيا بالعين المكتراة ولم تؤدي الوجيباتالكرائية المضمنة به اضطر معه الى تقديم دعوى من اجل الأداء، حضرتها المدعية وتقدمت بدفوعها وجوابها و المحكمة قضت بعدم القبول، مما يجعلها على علم مسبق وحقيقي بمالك العقار والطرف الثاني في العلاقة الكرائية وانه ومنذ سنة 2019 ضل يبحث عن المدعية لتبليغها بانذار ثان من اجل حثها على الاداء الاان المحل كان دائم مغلق ولا يتردد عليه احد ، مما اضطر معه الى تقديم دعوى فتح محل وبعد انجاز المعاينة اسفرت ان المحل مغلق منذ سنين ولا يتردد عليه احد، وكذلك ببعثه انذار ظل دون جدوى ، وانه بقرائة بسيطة للعروض العينية التي كانت تقوم به المدعية ستجد انها كانت تعرض على وكالة م.ع.م.ع. التي كانت تصرح دائما انها لم تعد مكلفة بقبض مبلغ الكراء الا انه رغم ذلك ضلت تعرض المبالغ للوكالة وتضعها في حساب خاص بصندوق المحكمة التجاريةباسم الوكالة وليس باسمه رغم توصلها بانذار سابق منه ورغم علمها انه هو من يملك العقار وهو من يكريه لها الا انها تتعسف عليه وان المبالغ المودعة باسم الوكالة وكالة م.ع. لم تعرض عليه مادامت انه غير مودعة في اسمه الشخصي وان المدعية لم تدل بما يفيذ سحبها للمبالغ وان العروض كلها غير صحيحة .

و تقرر اخراج الملف من التامل لعرض مذكرة الجواب على نائب المدعية الذي ادلى بتعقيب اكد من خلالها على ان الدعوى اسست على ارجاع الحال الى ما كان عليه بناء على الامر الاستعجالي موضوع ملف عدد 660-8116-2023 وان المدعى عليه في معرض دعواه الرامية الى فتح محل تقدم بمجموعة من الوثائق التي من ضمنها نسخة من عقد شراء الشقة التي تكتريها، ولم تكن على علم بواقعة الشراء الا بعد اطلاعها على الوثائق المدلى بها من قبله بغية سلوكها لدعوى الحالية وانهادابت منذ كراء الشقة على اداء وجيبات الكراء الى وكالة م.ع.م.ع. باعتبارها المكلفة بالاستخلاص وانها لدحض مزاعم المدعى عليه ادلت بمجموعة من المرفقات رفقة مقالها من ضمنها وصولات اداء وجيبات كراء عن المدة من 01-01-2016 الى غاية يونيو 2016 للوكالة المذكورة وهي مدة لم يشملها الانذار المبني على طلب فتح محل مقدم من طرفه وهو الامر الذي يوضح مما لا يدع مجالا للشك ان المدعى عليه اعتاد قبض الوجيباتالكرائية التي تؤديها كما انها تدل بوصولات تفيذ اداء الكراء 01 01-2012 الى غاية متم يونيو 2016 للوكالة ، وان المدعى عليه اشترى الشقة منذ 16-05-2012 وهي مدة لم تكن محل منازعة مما تكون دعوى فتح محل دعوى كيدية هدفها الاضرار بمصالحها التي كانت تؤدي الكراء للوكالة لكونها تجهل مالك العمارة التي تتواجد بها الشقة التي تكتريها بها ولا علم لها به وان المدعى عليه لم يسلك مسطرة حوالة الحق لتبليغ انتقال الملكية الشقة طبقا للمادة 195 وانهاتجهل واقعة انتقال ملكية الشقة للمدعى عليه ولا يمكن مواجهتها بعدم الاداء وان الاستشهاد بمذكرة الجواب موضوع ملف عدد 3074 8207-2019 التي كان مالها عدم القبول خير دليل على عدم العلم بملكية مالك الشقة لكون الحيثيات الحكم اثارت صفة المدعى عليه وبكونها غير ثابتة وان الحكم حجة قاطعة على عدم علمها بانتقال الشقة التي تكتريها للمدعى عليه وان المالك ضل مجهولا لها لاجله تلتمس تمتيعها بما جاء في مقالها.

وبعد تبادل المذكرات و الردود أصدرت المحكمة الأمر المشار اليه أعلاه موضوع الطعن بالاستئناف.

أسباب الاستئناف

حيث يتمسك المستأنف بكون الأمر المطعون فيه جاء ناقص التعليل نقصانا يوازي انعدامه، بل وشكل خرقا للمقتضيات القانونية وخاصة الفصل 32 من القانون 49-16 في الشق المتعلق اثبات المدعية بمايفيد كونها أدت الواجبات الكرائيةو أن دفع المدعي في المرحلة الابتدائية على كون المدعى عليه لم يكن يؤدي الواجبات الكرائية، رغم كونه قد أنذره من أجل ذلك، بل وسبق له أن أقام بدعوى في مواجهته تتعلق بالأداء والافراغ والتي كان مآلها عدم القبول لخلل في الشكل، كما اثبته بجميع الوسائل الممكنة كون المحل كان مهجورا وغير مستغل لمدة طويلة والدليل على ذلك هي المعاينات المجراة وكذلك الإنذارات التي كانت تبعث الى العنوان موضوع الدعوى والذي هو دائما مغلق باستمرار و ان مقتضيات الفصل 32 من القانون 16/49 وان كان قد أجار الى المكتري الذي مورست في حقه مسطرة فتح محل ان يطالب بإرجاع الحالة الى ماكانت عليه قبل مرور 6 أشهر إلا انه ألزمه بالإدلاء بما يفيد كونه كان يؤدي الواجبات الكرائية ، كما استدل المستأنف عليه في المرحلة الابتدائية على كونه كان يمارس مسطرة العرض العيني للواجبات الكرائية الا ان هذا العرض كان يجري الى جهة غير معينة والتي كانت تصرح لدى عرض المبالغ عليها انها لم تعد مكلفة بقبض مبالغ الكراء المتعلقة بالعقار موضوع الدعوى وذلك بتعليمات من مالك العقار ، الا ان المستأنف عليه تمادى في ذلك واستمر في إجراء العروض على نفس الجهة رغم تصريحها له كونها غير معينة بالعقار موضوع الكراء، اذ كان على المدعى عليه أن يودع المبالغ بصندوق المحكمة الى من له الحق فيها بدل ايداعها الى جهة صرحت له مرارا انها ليست المعنية بقبض الكراء وانه هو من له الحق فيها، كما أن المستأنف عليها لم تدلي بشواهد إيداع المبالغ حتى يتسنى للمحكمة الاطلاع عليها والتأكد منها و ان المبالغ المودعة بالحساب المستدل به هي مودعة لأشخاص ولا يمكن بأيحال من الأحوال ان تسلم له باعتبار انها غير مودعة لفائدته ، إذ يكون القاضي الابتدائي الذي قضى بإرجاع الحالة الى ما كانت عليه دون التأكد من كون مبالغ الكراء مؤداة لفائدة المكري يكون قد عرض حكمه للإلغاء ، لذلك يلتمس الغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي الحكم برفض الطلبو تحميل المستأنف عليه الصائر.

و بجلسة 11/10/2023 أدلى دفاع المستأنف عليها بمذكرة جواب جاء فيها أن أسس المستأنف أوجه طعنه بخصوص ملف النازلة على كون أنها في شخص ممثلها القانوني كانت تؤدي الواجبات الكرائية بخصوص الشقة الكائنة بالرقم 2 زنقة قابس الشقة رقم 6 حسان الرباط الى جهة أجنبية عن النزاع و إن تقديم وقائع مغلوطة سوف يؤدي حتما الى سوء التطبيق السليم للقانون، وهو الأمر الذي تسعى اليه جاهدة الجهة المستأنفة، ذلك إنها في ش م ق قد دأبت ومند اكترائها للشقة رقم 6 الكائنة بالرقم 2 زنقة قابس الطابق الثالث بحسان الرباط على أداء الواجبات الكرائية بخصوصها إلى وكالة م.ع.م.ع. MAROC IMMEUBLES على اعتبار كون هذه الأخيرة هي الوكالة المكلفة باستخلاصهاو إنه برجوع المحكمة الى الوثائق الملفاة بملف النازلة، ولا سيما تلكم المدلى بها من طرف عارضة في ش م ،ق، ولا سيما تلك المرفقات والمرفقة بمقالها الإستعجالي موضوع ملف النازلة، والتي من ضمنها وصولات أداء العارضة للواجبات الكرانية عن المدة ما بين 2016/01/01 إلى غاية متم يونيو 2016 الوكالة م.ع.م.ع. MAROC IMMEUBLES اعتبارا لكونها المكلفة باستخلاص الواجبات الكرائية عن الشقة المكتراة، وهي المدة التي لم يشملها الإنذار بالأداء المبني عليه طلب فتح محل المقدم من طرف المستأنف، وهو الأمر الذي يوضح ومما لا يدع مجالا للشك كون أن الطرف المستأنف اعتاد قبض الواجبات الكرائية التي تؤديها بخصوص الشقة من الوكالة م.ع.م.ع. IMMEUBLES MAROC المكلفة باستخلاصها وهو ما يستفاد منه اقراره الصريح بتكليف الوكالة المذكورة لقبض الواجبات الكرائية، وأن الأداءات والعروض العينية والإيداعات التي تمت باسم الوكالة القابضة تعتبر صحيحة ومنتجة لآثارها القانونية تجاه الطرف المستأنف. هذا من جهة من جهة ثانية، فإنها في ش م ق ودحضا لمزاعم الطرف المستأنف، واعتبارا لكونهاتكتري الشقة من المسمى موسى (ا.) حسب العقد المدلى به رفقة مقاله الرام إلى فتح محل مند 2012/05/16، فقد سبق لها وأن أدلت أثناء المرحلة الابتدائية بمجموعة من الوصولات تفيد أداءها للواجبات الكرائية بخصوص الشقة التي تكتريها عن المدة من 2012/01/01 إلى غاية متم يونيو 2016 للوكالة المكلفة باستخلاصها وكالة م.ع.م.ع. MAROC IMMEUBLES، وهي المدة التي لم تكن محل منازعة من طرف المستأنف على اعتبار كونه قد اعتاد قبضها من طرف الوكالة المكلفة باستخلاصها ومن جهة أخرى، فانهاكانت دوما تؤدي الواجبات الكرائية لشركة م.ع. MAROC IMMEUBLES وذلك راجع لكونها تجهل مالك العمارة التي تتواجد بها الشقة التي تكتريها بها ولا علم لها به. وحيث إن ملف النازلة ظل خاليا مما يفيد قيام الطرف المستأنف بسلوك مسطرة حوالة الحق لتبليغها بانتقال ملكية الشقة التي تكتريها طبقا لما يلزمه الفصل 195 من ق ل ع. ومادام أنها غير عالمة بانتقال ملكية الشقة التي تكتريها إلى الطرف المستأنف، وبالتالي فلا يمكن بتاتا مواجهتها بعدم الأداء للواجبات الكرائية له هو شخصيا وذلك على اعتبار أن الطرف المستأنف ملزم بسلوك مسطرة حوالة الحق، وإشعارها بانتقال الملكية له وبالتالي أصبحت العلاقة الكرائية رابطة بينهما بشكل قانوني و إن من المستقر عليه فقها وقضاء بأن الأوامر القضائية بفتح محل لا تعدو أن تكون إلا إجراء وقتيا يمكن العدول عنها إذا تغيرت الأسباب والظروف التي صدرت من أجلها ولا يترتب عنها بأي حال من الأحوال إنهاء العلاقة الكرائية، كما ظهور المكتري وتمسكه بحقه في الكراء وابداء رغبته في الانتفاع بالعين المكراة يجعل طلب العدول عن الأمر السابق بتمكين المكري من محله ويتعين الاستجابة له وارجاع الحالة الى ما كانت عليه .

هذا وتجدر الإشارة الى أن المادة 32 من القانون 49.16 والمؤسس عليها الطلب الذي تقدمت به بارجاع الحالة الى ما كانت عليه قد جاءت واضحة ولا تحتمل التأويل، حيث أجازت للمكري استرجاع محله من المكتري في حالة توقف هذا الأخير عن أداء الكراء وهجره للمحل المكترى الى وجهة مجهولة لمدة 6 أشهر، وحيث إنه ما مادامت تؤدي الواجبات الكرائية بانتظام مقابل استفادتها من كراء الشقة موضوع النزاع وتقدمت داخل الأجل القانوني المحدد في 6 أشهر من تاريخ استرجاع الحيازة بدعواها، يبقى لا مجال لتمسك الجهة المستأنفة بكون أن الشقة مهجورة وبالتالي يبقى من حقها ارجاع الحالة الى ما كانت عليه بخصوصها، ، لذلك تلتمس رد جميع مزاعم المستأنف لعدم جديتها و الأمر تبعا لذلك بالحكم بتأييد الأمر الإستعجالي المستأنف في جميع ما قضى به، و تحميل المستأنف الصائر.

وحيث عند إدراج القضية بجلسة 13/11/2024 تخلف نائب المستأنف رغم التوصل فتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 27/11/2024 .

محكمة الاستئناف

حيث يتمسك المستأنف بكون الأمر المطعون فيه جاء ناقص التعليل و يشكل خرقا للفصل 32 من القانون 49-16 في الشق المتعلق باثبات أداء الواجبات الكرائية لفائدة الطاعن باعتباره المالك ،الا انه و خلافا لما تمسك به الطاعن و الثابت من خلال ظاهر الوثائق ان المستانف عليها في شخص ممثلها القانوني كانت تؤدي الواجبات الكرائية بخصوص الشقة الكائنة بالرقم 2 زنقة قابس الشقة رقم 6 حسان الرباط إلى وكالة م.ع.م.ع. MAROC IMMEUBLES ،

وحيث انه بخصوص السبب المستمد من كون الأداء تم لجهة اجنبية فان ملف النازلة ظل خاليا مما يفيد قيام الطرف المستأنف بسلوك مسطرة حوالة الحق لتبليغ المستأنف عليها بانتقال ملكية الشقة التي تكتريها طبقا لما يلزمه الفصل 195 من قانون الالتزامات و العقود و بذلك فان الأداءات والعروض العينية والإيداعات التي تمت باسم الوكالة القابضة تعتبر صحيحة ومنتجة لآثارها القانونية تجاه الطرف المستأنف ، و بالتالي فان تمسكه بعدم الأداء للواجبات الكرائية له هو شخصيا في غير محله و يتعين رده في غياب ما يفيد الاعلام بحوالة الحق.

وحيث إن من المستقر عليه فقها وقضاء بأن الأوامر القضائية بفتح محل هي إجراء وقتي يمكن العدول عنها اذا تغيرت الأسباب والظروف التي صدرت من أجلها ، كلما ظهر المكتري وتمسك بحقه في الكراء و أدلى بما يفيد اداءه للواجبات الكرائية وفق ما تقتضيه المادة 32 من القانون 49.16 ،

وحيث إنه ما مادامت المستأنف عليها تؤدي الواجبات الكرائية مقابل استفادتها من كراء الشقة موضوع النزاع وتقدمت داخل الأجل القانوني المحدد في ستة أشهر من تاريخ استرجاع الحيازة بدعواها، يبقى لا مجال معه لتمسك المستأنف بكون الشقة مهجورة وبالتالي يبقى من حقها ارجاع الحالة الى ما كانت عليه و هو ما علله الأمر المستأنف تعليلا يتماشى و صحيح القانون ، مما يتعين معه تأييده ، و تحميل المستأنف الصائر اعتبارا لما ال اليه استئنافه.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل :قبول الاستئناف

في الموضوع : برده و تأييد الأمر المستأنف و إبقاء الصائر على رافعه