Viole le principe de non-rétroactivité des lois la cour d'appel qui déclare irrecevable l'action du bailleur en validation d'un congé pour reconstruction, au motif qu'elle a été introduite après l'expiration du délai de forclusion de six mois institué par l'article 26 de la loi n° 49-16, alors que le congé avait été notifié et les procédures préalables engagées sous l'empire du Dahir du 24 mai 1955, lequel ne prévoyait aucun délai pour l'introduction d'une telle action. Les effets juridiques des actes accomplis sous le régime de la loi ancienne ne sauraient être remis en cause par les dispositions nouvelles.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Arrêt n° 2/301, en date du 03/06/2021, Dossier commercial n° 2018/2/3/1505

Vu le pourvoi en cassation déposé le 01-08-2018 par les demandeurs susmentionnés, par l’intermédiaire de leur avocat Maître Ahmed (Kh.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 2829 rendu le 30-05-2018 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 320-8206-2018.
Vu les autres pièces produites au dossier.
Vu le Code de procédure civile promulgué le 28 septembre 1974, tel que modifié et complété.
Vu l’ordonnance de dessaisissement et de communication en date du 29/04/2021.
Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique tenue le 03/06/2021.
Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.
Après la lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Mohammed Ouazzani Taybi, et l’audition des observations de l’avocat général, Monsieur Mohammed Sadek.
Après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que les demandeurs, Najib (B.) et Mohammed (B.), ont, par requête en date du 04/07/2017, saisi le Tribunal de commerce de Casablanca, exposant que le défendeur, Ibrahim (Ch.), loue auprès d’eux le local (...), exploité sous le nom de ("M. J."), pour un loyer mensuel de 650,00 dirhams ; qu'ils lui ont adressé un congé aux fins d’éviction pour motif de démolition et de reconstruction, qu'il a reçu le 07/11/2016 ; que la procédure de conciliation s’est soldée par un échec le 22/10/2016 et que le procès-verbal de non-conciliation lui a été notifié le 20/06/2017 ; que malgré l'expiration du délai de six mois qui lui était accordé dans le congé, il n'a pas libéré le local loué, ce qui a entravé leur projet de commencer les travaux de construction le 10-05-2015, ainsi qu'il ressort du procès-verbal de chantier et du permis de construire qui leur a été délivré le 16/05/2017 ; sollicitant qu'il soit statué sur la validation du congé notifié au défendeur et sur son expulsion du local. Le 17/07/2017, le défendeur a saisi le même tribunal d'une requête tendant à l'annulation du congé susmentionné, au motif que sa cause n'était pas établie, et subsidiairement, à ce qu'il lui soit alloué ce que lui confère l'article 12 du Dahir du 24 mai 1955. Après jonction des deux affaires et achèvement de la procédure, le jugement a été rendu, statuant sur la validation du congé notifié au locataire le 07 novembre 2011 dans le dossier divers n° 2016/4210, et ordonnant son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef du local (...), en contrepartie du versement par les bailleurs à son profit d'une indemnité provisionnelle de 23.400,00 dirhams, équivalente à trois années de loyer calculée sur la base du dernier loyer en vigueur au moment de l'éviction, et préservant son droit de retour dans les lieux après leur reconstruction. Les bailleurs en ont interjeté appel principal et le locataire en a interjeté appel incident. Après achèvement de la procédure, l'arrêt a été rendu, statuant sur l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a validé le congé notifié le 17/11/2011 et ordonné l'expulsion, et, statuant à nouveau, sur l'irrecevabilité de la demande y afférente, et sa confirmation pour le surplus ; lequel est l'objet du présent pourvoi.

Sur le deuxième moyen de cassation :
Attendu que les demandeurs au pourvoi font grief à l'arrêt de la violation de l'article 11 de la Constitution de 2011, de la violation de l'article 38 de la loi n° 49-16, et du défaut de motivation, en ce que la cour d’appel a infirmé le jugement de première instance qui avait ordonné en leur faveur l'expulsion du local loué pour motif de démolition et de reconstruction, au motif que l'action a été intentée hors du délai de six mois prévu par la nouvelle loi n° 49-16, conformément à son article 38 qui dispose de son application six mois après sa publication au Bulletin Officiel. Cette motivation est erronée, car le congé aux fins d’éviction a été délivré dans le cadre du Dahir du 24 mai 1955 et accordait un délai de six mois au locataire pour libérer les lieux. Le défendeur a reçu le congé le 17/11/2016, a engagé une procédure de conciliation dans le cadre du dossier n° 2016/1810, laquelle s'est soldée par un échec le 22/12/2016, et ils ont intenté l'action en validation du congé aux fins d’éviction le 04/07/2017, après l'expiration du délai de six mois accordé au locataire pour libérer les lieux. Il s'ensuit que tous les actes de procédure suivis sont réguliers et conformes à la loi, car ils ont été accomplis avant l'entrée en vigueur de la loi n° 49-16 le 12/02/2017. En effet, le respect du principe de non-rétroactivité de la loi aurait exigé d'attendre l'expiration du délai de six mois pour intenter l'action en éviction contre le locataire, car cela était devenu un droit acquis pour lui. De plus, l'article 38 de la loi n° 49-16 ne s'applique pas rétroactivement, les situations juridiques des parties ayant été constituées sous l'empire de la loi antérieure, à savoir le Dahir du 24 mai 1955. Par conséquent, l'arrêt attaqué a violé les règles de droit susmentionnées, ce qui justifie sa cassation.

Attendu que la cour d'appel, pour parvenir à sa décision de déclarer irrecevable la demande de validation du congé aux fins d’éviction formée par les demandeurs, a retenu que « la nouvelle loi applicable en l'espèce dispose en son article 26 que "le droit du bailleur de demander la validation du congé est déchu par l'expiration d'un délai de six mois à compter de la date d'expiration du délai accordé au locataire dans le congé". Or, bien que le bailleur ait adressé au locataire un congé aux fins d'éviction qui lui a été notifié le 07/11/2016, il n'a introduit l'action en validation de celui-ci que le 04/07/2017, soit après l'entrée en vigueur, le 12/02/2017, de la nouvelle loi n° 49-16 relative aux baux d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal... L'article 26 de la loi n° 49-16 dispose que la demande en validation du congé est prescrite après l'expiration du délai fixé à six mois, lequel est un délai de forclusion, relevant de l'ordre public, que la juridiction doit soulever d'office même si les parties au litige ne l'ont pas invoqué... ». Alors que le congé, objet de la demande, a été adressé et notifié au locataire, qui a engagé une procédure de conciliation puis s'est vu notifier un procès-verbal de non-conciliation, à une époque où le Dahir abrogé du 24 mai 1955 était encore en vigueur. Il ne saurait dès lors être exigé que l'action en éviction soit intentée dans le délai de six mois prévu à l'article 26 de la loi n° 49-16, en faisant courir ledit délai avant l'entrée en vigueur de cette loi et en en déduisant une irrecevabilité. Et attendu que la loi en vigueur au moment de l'accomplissement des actes de procédure susmentionnés, lesquels sont restés valables et producteurs de leurs effets juridiques, à savoir le Dahir du 24 mai 1955, ne prévoyait pas ledit délai, et que la période comprise entre le 12/02/2017, date d'entrée en vigueur de la loi n° 49-16, et le 04/07/2017, date de l'introduction de l'action en validation du congé et en éviction, est inférieure à six mois, la cour d'appel a fait une mauvaise application des dispositions légales susmentionnées et a violé le principe de non-rétroactivité de la loi, exposant ainsi sa décision à la cassation.
Attendu que la bonne administration de la justice et l’intérêt des parties commandent le renvoi de l’affaire devant la même juridiction.

PAR CES MOTIFS
La Cour de cassation casse et annule l'arrêt attaqué et renvoie l'affaire devant la même juridiction qui l'a rendu pour qu'il y soit statué à nouveau conformément à la loi, par une formation autrement composée, et condamne le défendeur aux dépens.
Elle ordonne en outre que mention du présent arrêt soit faite en marge ou au pied de l'arrêt cassé sur les registres de ladite juridiction.