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Congé pour reconstruction

Saisie d'une demande d'éviction temporaire pour travaux de reconstruction, la cour d'appel de commerce examine la condition de validité du permis de construire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par le bailleur ainsi que la demande reconventionnelle en indemnisation du preneur.

L'appelant soutenait que le commencement des travaux sur l'immeuble dans son ensemble suffisait à proroger la validité du permis, nonobstant l'absence de travaux sur le local litigieux. La cour écarte ce moyen en relevant que la demande d'éviction a été introduite plus d'un an après la délivrance du permis de construire.

Elle retient que, conformément à l'article 18 de la loi n° 49-16, le bailleur doit justifier d'un permis en cours de validité, et que la péremption annuelle de ce dernier, prévue par la loi sur l'urbanisme, est acquise dès lors que l'action en justice a été engagée après l'expiration de ce délai. Par voie de conséquence, la demande du preneur en désignation d'expert pour évaluer son indemnité d'éviction devient sans objet.

Dès lors, la cour rejette l'appel principal et l'appel incident, confirmant en toutes ses dispositions le jugement de première instance.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du congé et le calcul de l'indemnité d'éviction éventuelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction et fixé une indemnité provisionnelle ainsi qu'une indemnité complémentaire en cas de privation du droit au retour du preneur.

L'appelant principal, preneur, contestait la validité du congé pour défaut de permis de démolir et pour fraude, le nouveau plan de construction ne prévoyant qu'un seul local au lieu de deux, tandis que le bailleur, par appel incident, contestait le montant de l'indemnité complémentaire. La cour écarte les moyens du preneur, retenant que la justification du congé pour reconstruction ne requiert, au visa des articles 9 et 26 de la loi 49-16, que la production du permis de construire et des plans, le permis de démolir n'étant délivré qu'après libération des lieux.

Sur l'indemnité, la cour censure l'évaluation du premier juge, considérant que l'absence de déclarations fiscales ne fait pas obstacle à l'indemnisation de la perte de clientèle et de l'achalandage, qui doit alors être évaluée sur la base du régime forfaitaire fiscal. Procédant à une nouvelle évaluation de la valeur locative du bien et réintégrant la perte des éléments incorporels du fonds, elle recalcule l'indemnité due au preneur en cas de privation de son droit au retour.

En conséquence, la cour rejette l'appel principal, accueille partiellement l'appel incident et réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité complémentaire.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la caractérisation d'une cause légitime de retard dans l'obligation de reconstruction incombant au bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité au motif que le délai légal de reconstruction n'avait pas été respecté.

L'appelant soutenait que le retard était justifié par un changement de réglementation d'urbanisme et par les effets de la crise sanitaire, tout en contestant la régularité de l'expertise ayant fixé le montant du préjudice. La cour retient que le délai impératif de trois ans pour la reconstruction, prévu par l'article 11 de la loi 49-16, a été dépassé sans que le bailleur ne rapporte la preuve d'une cause de force majeure.

Elle juge en effet que ni le changement de plan d'urbanisme, en l'absence de preuve d'une interdiction administrative de construire selon le permis initial, ni la période de confinement sanitaire ne sauraient justifier un retard global de plus de quarante-cinq mois. La cour écarte également les moyens tirés de l'irrégularité de l'expertise et de la violation du principe ultra petita.

Le jugement entrepris est donc confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction provisionnelle due au preneur commercial en cas de congé pour reconstruction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé une indemnité provisionnelle due au preneur en cas de privation de son droit au retour. L'appelant, bailleur, contestait le montant de cette indemnité, arguant d'une mauvaise application par l'expert des critères d'évaluation prévus à l'article 7 de la loi n° 49-16, notamment quant aux déclarations fiscales des quatre dernières années d'exploitation. La cour écarte ce moyen en relevant que l'expert avait bien pris en compte les déclarations fiscales pertinentes antérieures à l'introduction de l'instance. Elle rappelle que l'indemnité ne se limite pas à la perte de bénéfices mais doit couvrir l'ensemble du préjudice subi par le preneur, incluant la valeur du droit au bail et les frais de déménagement. La cour retient que la valeur du droit au bail était particulièrement élevée au regard de l'emplacement commercial de premier ordre, de la faiblesse du loyer et du prix d'acquisition initial du fonds de commerce. Dès lors, le jugement fixant le montant de l'indemnité provisionnelle est confirmé.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour valider un congé avec offre d'indemnité d'éviction pour démolition et reconstruction, écarte le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée d'un précédent jugement ayant annulé un premier congé pour le même motif, en retenant que chaque congé constitue un acte juridique autonome. Ayant souverainement estimé, au vu du permis de construire et des plans produits par le bailleur, que le motif de démolition et de reconstruction revêtait un caractère sérieux, elle a légalement justifié sa décision.

Viole le principe de non-rétroactivité des lois la cour d'appel qui déclare irrecevable l'action du bailleur en validation d'un congé pour reconstruction, au motif qu'elle a été introduite après l'expiration du délai de forclusion de six mois institué par l'article 26 de la loi n° 49-16, alors que le congé avait été notifié et les procédures préalables engagées sous l'empire du Dahir du 24 mai 1955, lequel ne prévoyait aucun délai pour l'introduction d'une telle action. Les effets juridiques des actes accomplis sous le régime de la loi ancienne ne sauraient être remis en cause par les dispositions nouvelles.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux n'impose pas au bailleur, qui donne congé pour démolir et reconstruire l'immeuble loué, de réaliser les travaux dans un délai déterminé. Ayant constaté que le bailleur justifiait du caractère sérieux de son motif par la production du permis de démolir et du plan de construction, elle en déduit exactement que les droits du preneur sont suffisamment garantis par le droit au maintien dans les lieux jusqu'au début effectif des travaux et au paiement d'une indemnité égale à trois ans de loyer, ainsi que par son droit de priorité pour louer le nouveau local, conformément aux articles 12, 13 et 14 dudit dahir.

Sont irrecevables les moyens d'un pourvoi qui, d'une part, se bornent à invoquer un défaut de réponse à conclusions sans préciser les arguments que la cour d'appel aurait omis d'examiner et, d'autre part, s'appuient sur des griefs ne figurant pas parmi les cas d'ouverture à cassation limitativement énumérés par l'article 359 du Code de procédure civile. Ainsi, le fait pour les juges du fond de statuer ultra petita ne constitue pas, en soi, un motif de cassation.

Le motif d’un congé pour démolition et reconstruction, même initialement ambigu par l’invocation d’une autre cause, est définitivement fixé lorsque le bailleur clarifie son intention en cours de procédure. La cour d’appel de renvoi, tenue par le point de droit jugé lors d’une première cassation ayant consacré ce motif unique, doit ignorer l’ambiguïté de l’acte originel, conformément à l’article 369 du Code de procédure civile.

Il en découle que le refus de renouvellement est exclusivement régi par l’article 12 du dahir du 24 mai 1955. Le bailleur est alors redevable d’une indemnité d’éviction plafonnée à trois ans de loyer, sans être obligé de fournir un local de remplacement. La seule contrepartie pour le preneur demeure son droit de priorité dans l’immeuble reconstruit.

Il se déduit de l’article 12 du Dahir du 24 mai 1955 que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial en vue de démolir et de reconstruire l’immeuble, à la condition de verser au preneur une indemnité d’éviction. La Cour suprême précise que la justification du sérieux de ce motif ne requiert pas les mêmes exigences que celles prévues à l’article 11 du même Dahir pour l’état de vétusté ou d’insalubrité de l’immeuble.

En effet, pour établir son intention réelle et sérieuse de démolir et de reconstruire, il suffit au bailleur de produire le permis de construire ainsi que les plans afférents au nouveau projet. La production de ces pièces administratives suffit à elle seule à caractériser la bonne foi du bailleur et la réalité de son projet, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une expertise judiciaire ou à un arrêté administratif constatant le caractère dangereux de l’immeuble.

Dès lors que le sérieux du motif de démolition et de reconstruction est établi, le preneur ne peut prétendre à l’indemnité d’éviction intégrale visant à réparer la perte de son fonds de commerce. Son droit à réparation est alors plafonné à une indemnité équivalente à trois années de loyer, calculée sur la base du dernier loyer en vigueur au moment de l’éviction, conformément aux dispositions de l’article 12 précité.