وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم زكرياء (ش.) ومن معه بواسطة نائبهم بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ17/07/2025 يستأنفون بمقتضاه الأمر عدد 149 الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 10/02/2025 في الملف عدد 1631/8101/2024 القاضي :في الطلبين الأصلي والمضادبرفض الدعوى وابقاء صائر كل مقال على عاتق رافعه

وحث تقدم حميد (ب.) بواسطة نائبه باستئناف فرعي مؤدى عنه بتاريخ 15/10/2025 يستأنف بمقتضاه نفس الأمر المذكور أعلاه

في الشكل :

حيث قدم الاستئنافالأصلي وفق كافة الشروط الشكلية المتطلبة قانونا أجلا وصفة وأداء، مما يتعين التصريح بقبوله شكلا.

وحيث إن الاستئناف الفرعي باعتباره تابعا للاستئناف الأصلي وجودا وعدما ، فإنه بالتبعية يعتبر مقبولا شكلا

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف ومن الأمرالمطعون فيه أن المدعي زكرياء (ش.) ومن معهتقدموا بواسطة نائبهم بتاريخ 20/12/2024بمقال للمحكمة التجارية بالرباط عرضوا فيه أنهم يملكون المحل التجاري رقم 9 الذي يكرونه للمدعى عليه الكائن بعمارة [العنوان] ذي الرسم العقاري عدد 53029 بين زنقة [العنوان] سلا ، وان العمارة اصبحت يرثى لها كما هو محضر معاينة صحية من القسم الجماعي للوقاية الصحية تابع لجماعة سلا ، وانهم شرعوا بإصلاحها جذريا وشاملا بعد أن حصلوا على القرار عدد 0040-2022 بتاريخ 12-04-2022 بمثابة رخصة بناء لإحداث تعديل طابق ارضي به محلات تجارية وشقق بثلات طوابق علوية وبخصوص الدكان اعلاه فاشغال التوسعة واعادة البناء تتجلى في توسعة واعادة بناء الدكان حيث سوف ترتفع المساحة من 21 متر مربع (3.88 متر عرض 5.32 متر طول ) الى 64 متر مربع تطبيقا للتصميم المرخص به من لدن رئيس جماعة سلا والمصادق عليه من لدن وكالة الحضرية للرباط سلا والمصالح المختصة من اجل التوسعة فقد قام الملاك بتهيئة الشطر المضاف من خلال هدم بعض الجدران الاصلية الداخلية التي كانت تشكل جدران شقة ارضية وبناء جدراين جانبيين والمشكلين لامتداد الجدارين الجانبين للدكان غير انه يتوجب هدم الحائط الفاصل بين المحل كما هو مبنى سابقا لضم الجزء المضاف الى الجزء الأصلي بالاضافة الى عملية الهدم تتوجب عملية اعادة البناء لكي تضم البقعة الأرضية الاصلية الى البقعة الارضية المضافة حيث سيتم قلع البلاط القديم بشكل كلي ويتم بناء بلاط موحد للدكان كما انه سوف يضاف مرحاض وبيت تقني خدماتي وعند انتهاء عملية البناء يتعين على المالكين القيام باعمال الصباغة والجبس والتزيين وتغيير الباب حديث ومتطابق لصفات التصميم المصادق عليه ويتوجب اعادة بلاط المدخل الخارجي للمحل ليكون متطابق الشكل الهندسي الكلي للعمارة المرخص به ، وان كل هاته الاشغال يتعذر انجازها اذا كان المحل به من يشغله كما يتعين التقيد بقواعد الصحة والسلامة ، وانالمدعى عليه توصل بتاريخ 06-08-2024 بإنذار يشعروه بافراغ المحل الموقت الا انه لم يبادر الى الافراغ ، وأنه والحالة هذه لم يبق لهم سوى اللجوء إلى المحكمة من أجل إفراغ المدعى عليه والإشهاد على استعدادهم لأداءالوجيبةالكرائية لمدة سنة من قيمة الكراء لفائدة المدعى عليه طبقا للقانون رقم 49.16 ملتمسين الحكم بافراغ المدعى عليه لمدة مؤقتة محددة في سنة واحدة من الدكان رقم 9 الذي يشغله بالعمارة ذات الرسم العقاري عدد 53029 هو ومن يقوم مقامه أو بإذنه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم مع الصائر والنفاذ المعجل.ارفقوا المقال بشهادة ملكية ومحضر تبليغ إنذار ونسخة من رخصة بناء ونسخة من التصميم وصورة من محضر معاينة من القسم الجماعي للوقاية الصحية التابع لجماعة سلا

بناء على المذكرة الجوابية لنائب المدعى عليه مع طلب مضاد مؤدى عنه جاء فيها ان رخصة البناء المدلى بها من طرف المدعين مؤرخة في 14-04-2022 وان مدتها سنة وانه ليس بالملف ما يفيد تجديدها كما ان الوثائق المدلى بها مجرد صور شمسية مما يناسب ترتيب الاثر القانوني على ذلك . وفي الطلب المضاد اكد من خلاله ان عرض الطرف المدعي باداء كراء سنة مقابل الافراغ المؤقت يخالف مقتضى المادة 16 من قانون 49-16 الذي جعل العناصر المعتمدة المستحقة في تقدير التعويض في الضرر الحاصل للمكتري مع الاخذ بعين الاعتبار اجور اليد العاملة والضرائب والرسومخلال مدة حرمانه من المحل على ان يقل عن سنة، وان المدعى عليه يشغل المحل المكترىكميكانيك السيارات وله زبائنو وغيرها من الالتزامات ملتمسا في الطلب الاصلي رفض الطلب وفي الطلب المضاد باجراء خبرة تسند مهام القيامبها الى خبير مختص قصد تحديد قيمة التعويض المستحق له عن حرمانه المؤقت من ممارسة نشاطه المهنيبالاضافةلى تحديد تعويض احتياطي كامل في حالة حرمان العارض من حقه في الرجوع .

بناء على مذكرة تعقيب المدلى بها من نائب المدعين بجلسة 27-01-2025 اكد من خلالها على أن المؤسسات المغربيه تعتمد الامضاء الالكتروني منذ مدة ومن بينها المحافظة العقارية لسلا المدينة والجماعة الحضارية لسلا والوكالة سارية للرباط وسلا وان الوثائق المقدمة كلها ممضاة امضاء الكتروني اما عن مدة صلاحية رخصة البناء التي يجب ان تجدد كل سنة فان رخصة البناء لا تنتهي اذا ما باشر المرخص له الاشغال في غضون سنة واحدة بعد اصدارها وهو ما قام به المدعون على مرأى ومشهد من المدعى عليه اذ بوشرت الاشغال منذ شهر ماي من سنة 2022 بعد الحصول رخصة وانتهوا من تغيير واعادة بناء الطوابق العلوية غير انهم عاجزين عن استكمال الاشغال بالطابق الارضي بدون افراغ المحلات التجارية منها المحل موضوع النزاع .

وحيث انه بعد انتهاء الإجراءات صدر بتاريخ 10/02/2025الأمر موضوع الطعن بالاستئناف

أسباب الاستئناف

حيث يتمسك الطاعنونبأن رخصة البناء لازالت صالحة حيث إنهم باشروا أشغال البناء مباشرة بعد منحهم رخصة البناء المؤرخة تاريخ 08/04/2022 كما أنهم تعاقدوا مع شركة بناء من أجل القيام بأشغال البناء الأسود شهر ماي 2022 كما هو ثابت من خلال عقد اتفاق مع الشركة المقاولة وكذلك صور بعض الشيكات المؤداة لهاته الشركة حسب تقدم الأشغال. وأن مجمل أشغال البناء كما تم وصفها أعلاه قد استكملت داخل السنة بعد الحصول على رخصة البناء، اللهم أشغال البناء والتوسعة المتعلقة بالطابق السفلى والذي به بعض المحلات التجارية فلم يستطعالطاعنون استكمال الأشغال بها لأن فيها من يشغلها ومنهم محل المستأنف عليه ، وأن ما ذهبت إليه محكمة الدرجة الأولى من كون رخصة البناء أصبحت غير صالحة لأن الأشغال لم تباشر داخل السنة في محل المستأنف عليه هو مجانب للصواب. ذلك إن الأشغال لم تطل محل هذا الأخير لرفضه الإفراغ المؤقت غير أن معظم الأشغال المتعلقة بالعمارة ككل قد استكملت وبوشرت داخل أجل السنة ، مما يجعل معه الرخصة سارية المفعول بغض النظر عن الأشغال المتعلقة بذلك الدكان بالذات. ومن جهة ثانية وحتى لا يبقى هناك مجال للشك بمصداقية التصاميم المعمارية الممضاة إلكترونيا فإن الطاعنين يدلون بتصميم بناء مصادق عليه من لدن السيد رئيس جماعة سلا، وكذلك نسخة من رخصة البناء حاملة للإمضاء الإلكتروني لرئيس جماعة سلا ومؤشر عليها بخاتم جماعة سلا ، ملتمسين قبول المقال الاستئنافي شكلا وموضوعا التصريح بارتكازه على أساس قانوني سليم والحكم تبعا بإلغاء الحكم المستأنف والحكم تبعا لذلكأساسا بإفراغ المستأنف عليه لمدة مؤقتة محددة في سنة واحدة من الدكان رقم 9 الذي يشغله بالعمارة ذات الرسم العقاري عدد : 53029 هو ومن يقوم مقامه أو بإذنه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم يوميا واحتياطيا الحكم بإنجاز خبرة عقارية إن ارتأت المحكمة ذلك ثم الحكم بإفراغه لمدة مؤقتة محددة في سنة واحدة من الدكان المذكور هو ومن يقوم مقامه أو بإذنه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم يوميامع النفاذ المعجل.والصائر على المدعى عليه.

أرفقوا النقال بنسخة من الحكم الابتدائي وصورة مطابقة للأصل من افتتاح الورش وصورة مطابقة للأصل من اتفاق بناء مع الشركة المقاولة وصور من شيكات مسحوبة من الشركة المقاولة داخل أجل السنة وصورة مطابقة للأصل من تصميم البناء متكون من صفحتين ونسخة من قرار رخصة البناء مؤشر عليها ومقتطف من التصميم المرخص يركز على توسعة الدكان.

وبناء على المذكرة الجوابية مع استئناف فرعي المدلى بها من طرف دفاع المستأنف عليه بجلسة 16/10/2025 التي جاء فيها حول الاستئناف الاصلي اثار الطرف المستأنف أنه باشر إجراءات الهدم و التوسعة مباشرة بعد حصوله على رخصة البناء بتاريخ08/04/2022 مستدلا بصور شمسية مخالفة لمقتضيات الفصل 440 من قانون الالتزامات و العقود و لواجهة دفتر افتتاح الورش مع الصفحة الأولى وغير واضحة بالإضافة عقد اتفاق بناء وبعض الشيكات و لتصميم للمحل موضوع الافراغ غير مصادق عليه، ناعيا على الحكم مجانبته الصواب لكنه خلافا لذلك فإن الأمر المستأنف جاء معللا تعليلا سليما من الناحيتين القانونية و الواقعية ، ذلك أن اثبات الالتزام على مدعيه طبقا للفصل 399 من قانون الالتزامات و العقود، و ان محكمة الدرجة الأولى قضت بناء على وثائق ملف و بناء على سلطتها التقديرية ومن جهة أخرى يود أن يوضح للمحكمة أن المحل التجاري موضوع الدعوى، يستأجره حوالي أربعين سنة خلت من المالك القديم، قبل أن يقتنيه مؤخرا المالك الجديد طالب الافراغ وهو المحل الذي يعتبر مصدر رزقه الوحيد وضل طيلة هذه المدة يؤدي واجب الكراء بانتظام و دون تماطل وان ملكية العمارة التي تتوفر على شقق سكنية و محلات تستغل لممارسة أنشطة حرفية و مهنية انتقلت الى المالك الجديد وهو على علم بوجود هذه الأنشطة، ويتلقى منهم الوجيبةالكرائية وان المالك الجديد طلب الرخصة من أجل الإصلاح و انتهز الفرصة لإدخال تغييرات جوهرية على البناية و من ضمنها التخطيط لتغيير مساحات و تصميم المحلات المستغلة للأنشطة المهنية دون استشارة المستأنف عليه الذي هو في وضعية تاجر وأن العقد شريعة المتعاقدين طبقا للفصل 230 من قانون الالتزامات و العقود ، وان افراغه تحت ذريعة التوسعة ودمج محله التجاري مع محلات أخرى القيام بعمليات الصباغة و الجبص والتزيين وإعادة البلاط كلها أسباب واهية، بالنسبة له وستتسبب في ضياع عناصر اصله التجاري وأهمهم الزبناء ، فهو ليس بحاجة إلى تزيين المحل بالجبص أو غيره فهو سبق أن قام بعملية الطلاء المناسبة و الأمور اللازمة للمحل بما يتماشى مع طبيعته كورشة معدة لإصلاح السيارات وحصل المالك الجديد على الرخصة من الجماعة الحضرية لسلا بتاريخ08/04/2022 في حين لم تقم المصالح التقنية بالجماعة بزيارة البناية و دون انتباه الى وضعية المكترين و مدى تضرر حقوقهم من هذه التغييرات و عدم استشارتهم في الموضوع مما تكون معه رخصة الإصلاح معيبة وقابلة للإلغاء، بل و تلزم هذه المصالح بالمراقبة و التتبع تقيد طالب الرخصة بها ومن جهة أخرى فإنه توصل بالانذار مرفق بنسخة من قرار بمثابة رخصة اصلاح فقط ولم يتوصل بالتصاميم المصادق عليها من طرف الجهة المختصة في مخالفة صريحة لمقتضيات المادة 18 من القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات او المحلات المعدة للاستعمال التجاري او الصناعي او الحرفي مما يجعل الإنذار عرضة للبطلان وللإشارة فإن الطابق الأرضي من العمارة يشمل 15 خمسة عشرمحلا كلها فارغة الا محله وحوالي اربع محلات تجارية أخرى وان قيام المالك الجديد باستهداف محله الذي مساحته 21 متر فقط ، واربع محلات أخرى مماثلة في حين هناك 10 محلات تجارية كلها فارغة، يجعلنا نتساءل عن نوايا طالب الافراغ ويبدو ان افتعال دعوى ضرورة اصلاح البناية او توسعة محله التجاري وما يستتبع ذلك من التوقف لمدة سنة ليس له أي مبرر واقعي، إنما هو محاولة تمهيدية من أجل الافراغ النهائي له حيادا على مقتضيات القانون رقم 49.16 و ما يحمله من حماية للتاجر ولو كان بسيطا و كذلك ما تضمنته مدونة التجارة خصوص فيما يتعلق بحماية الاصل التجاري و ان وضعه في اطار وضعية جديدة لا يتحكم في شروطها في سلطة منفردة وضاغطة بالتالي الاضرار المادي والمعنوي به و التأثير سلبا على دخله و وضعيته الاجتماعية الاقتصادية خصوصا وانه رب اسرة ، كما أنه يشغل اربع اجراء بالمحل المتكرى ، بإضافة الى ما ذكر فإن تعمد المكري حذف المحلات المكراة أو دمجها سيؤدي لامحالة لوقوع النزاع لاحقا ضمن أحكام المادتين 14 و 15 من القانون رقم 49.16 سيؤدي الى الاضرار بهم جميعا في نهاية المطاف. و حول الاستئناف الفرعيفإنه سبق له ان تقدم امام قضاء البداية بمقال مضاد يرمى الى اجراء خبرة وان المحكمة قضت برفض الطلب وأنه يلتمس من المحكمة في حالة الاستجابة لطلب الافراغ الحكم لفائدته بمبلغ 1000.00 كتعويض مسبق و الأمر بإجراء خبرة قضائية تسند مهام القيام بها الى خبير مختص في هذا الشأن قصد تحديد قيمة التعويض المستحق عن حرمانه من ممارسة نشاطه المهني و من أصله التجاري و مصدر رزقه لمدة سنة كاملة بالإضافة الى تحديد تعويض احتياطي كامل في حالة حرمانه من حقه في الرجوع الى المحل المكترى ، ملتمسا حول الاستئناف الأصلي الحكم بعدم قبوله شكلا وموضوعا أساسا رد ما جاء فيه لعدم ارتكازه على أساس قانوني او واقعي سليم والتصريح بتأييد الأمر المستأنف واحتياطيا في حالة الاستجابة لطلب الافراغ الحكم بإرجاع الملف الى محكمة الدرجة الأولى للبت فيه من جديد حتى لا تضيع عليه درجة من درجات التقاضي واحتياطيا جدا حول الاستئناف الفرعيقبول الطلب شكلا والتصريح بارتكازه على أساس قانوني سليم موضوعا والحكم له بمبلغ 1000.00 درهم تعويض مسبق، بعد ملاحظة أن التعويض المسبق ينبغي أن يجبر الضرر الحاصل للمكتري مع الاخذ بعين الاعتبار أجور اليد العاملة والضرائب والرسوم المستحقة خلال مدة حرمانه من المحل والأمر بإجراء خبرة تسند مهام القيام بها الى خبير حسابي مختص قصد تحديد قيمة التعويض المستحق له عن حرمانه المؤقت من ممارسة نشاطه المهني الذي هو مصدر رزقه طيلة مدة الافراغ بالإضافة الى تحديد تعويض احتياطي كامل في حالة حرمانه من حقه في الرجوع. حفظ حقه في الادلاء بمستنتجاته الى ما بعد إجراء الخبرة و حفظ البت في الصائر الى حين البت في الجوهر .

أرفق مذكرته بأربعإشهادات وصورة للعمارة.

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف دفاع المستأنفين التي جاء فيها أنهبخصوص دفوعات المستأنف عليه فإنه يحاول التهرب بكل الطرق من حقهم تثمين ملكهم بتوسعته وإعادة تأهيله وبنائه بمعايير عصرية فإنه يشكك في صحة دعواهم باستهدافه بمفرده قيود ، وأنه بالاطلاع على تصميم البناء المصادق عليه فسوف يتبين بأن أشغال التوسعة وإعادة البناء تطال كل المحلات التجارية بدون استثناء ، كما أن الأشغال شملت أيضا جميع الشقق السكنية للعمارة أما بخصوص dمج محل المستأنف عليه مع محل آخر فهذا أيضا ادعاء خاطئ فإن التوسعة سوف تتم بإضافة مساحة خلفية للدكان كما هو مبين في التصميم المرفقبالمقال الاستئنافي ، وفيما يخص الادعاء بعدم الادلاء بتصميم التوسعة عند مرحلة الإنذار أما باقي الدفوعات فيعتبرها المستأنفون واهية ويجب عدمالالتفات إليها. وبخصوص النشاط العشوائي للمستأنف عليه يود المستأنفون لفت نظر المحكمة إلى أن محله يمارس أشغالا عشوائية وغير مرخصة و تشكل إزعاجا دائما وخطرا على صحة وسلامة سكان العمارة والحي حيث يجب على السكان المشي بين السيارات المفككة وفوق الزيوت وشحوم وأجزاء السيارات بالإضافة إلى معاناتهم الدائمة من رائحة البنزين والكازوال وضجيج السيارات قيد الإصلاح ، فأشغال التوسعة وإعادة البناء سوف تساهم ولا شك في التقليل من هذا الضرر بتوفير مساحة عمل أكبر داخل المحل التجاري بالإضافة إلى إنشاء التهوية الملائمة وغيرها ، ملتمسينرد جميع دفوعات المستأنف عليه وتمتيعهم بما جاء في ملتمسهم بالمقال الاستئنافي.

أرفقوا مذكرتهم بصورة من مقال مختلف وصورة من محضر معاينة صور فوتوغرافية .

وبناء على إدراج القضية بجلسة 30/10/2025 ألفي بالملف بالمذكرة التعقيبية التأكيدية السالفة الذكر مرفقة بوثائق سبق الإدلاء بها ، وقررت المحكمة اعتبار القضية جاهزة وحجزهاللمداولة قصد النطق بالقرار لجلسة 13/11/2025 .

محكمة الاستئناف

في الاستئناف الأصلي :

حيث يتمسك الطاعنون أصليا بأن رخصة البناء لازالت صالحة حيث إنهم باشروا أشغال البناء مباشرة بعد منحهم رخصة البناء المؤرخة بتاريخ 08/04/2022 كما أنهم تعاقدوا مع شركة بناء من أجل القيام بأشغال البناء الأسود شهر ماي 2022، وأن مجمل أشغال البناء قد استكملت داخل السنة بعد الحصول على رخصة البناء، اللهم أشغال البناء والتوسعة المتعلقة بالطابق السفلى والذي به بعض المحلات التجارية فلم يستطع الطاعنون استكمال الأشغال بها لأن فيها من يشغلها ومنهم محل المستأنف عليه أصليا

لكن حيث إنه وطبقا للمادة 18 من القانون رقم 49.16 فإنه يتعين على المالك الراغب في إفراغ المحل للهدم وإعادة بنائه أو إفراغه لتوسعته أو لتعليته، الإدلاء برخصة بناء سارية المفعول مسلمة له من الجهة المختصة وبالتصميم المصادق عليه من طرفها ، وأنه طبقا للمادة 49 من القانون المتعلق بالتعمير فإن رخصة البناء تسقط إذا انقضت سنة من تاريخ تسليمها دون أن يشرع في الأشغال ، وأن الثابت من خلال الرخصة عدد 2022/0044 أنها مؤرخة في 08/04/2022 ، وأن الطلب الذي تقدم به الطاعنون أصليا خلال المرحلة الابتدائية الرامي إلى الإفراغ المؤقت من المحل موضوع النزاع من أجل توسعته كان بتاريخ 20/12/2024 أي بعد انتهاء صلاحية رخصة البناء المذكورة وأن ذلك يشكل خرقا لمقتضيات المادة 18 أعلاه ، مما يكون معه الدفع المثار من طرف الطاعنين أصليا غير مرتكز على أي أساس قانوني سليم ويتعين رده والتصريح تبعا لذلك برد الاستئناف الأصلي مع إبقاء الصائر على رافعه .

في الاستئناف الفرعي :

حيث التمس الطاعن فرعيا أنه في حالة الاستجابة لطلب الافراغ الحكم لفائدته بمبلغ 1000.00 كتعويض مسبق و الأمر بإجراء خبرة قضائية تسند مهام القيام بها الى خبير مختص في هذا الشأن قصد تحديد قيمة التعويض المستحق عن حرمانه من ممارسة نشاطه المهني و من أصله التجاري لمدة سنة كاملة بالإضافة الى تحديد تعويض احتياطي كامل في حالة حرمانه من حقه في الرجوع الى المحل المكترى

وحيث إن الثابت من خلال العلل أعلاه أنه تم تأييد الحكم المستأنف القاضي برفض طلب الإفراغ المؤقت من المحل موضوع النزاع من أجل توسعته ، وبالتالي فإن طلب الطاعن فرعيا الرامي إلى إجراء خبرة قصد تحديد التعويض المذكور أصبح غير ذي موضوع ، مما يكون معه الدفع المثار من طرف الطاعن فرعيا غير مؤسس قانونا ويتعين استبعاده والتصريح تبعا لذلك برد الاستئناف الفرعي وتأييد الأمر المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :

في الشكل: قبول الاستئنافين الأصلي والفرعي .

وفي الموضوع : .بردهما وتأييد الأمر المستأنف مع إبقاء صائر كل استئناف على رافعه .