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Éviction temporaire

Saisie d'une demande d'éviction temporaire pour travaux de reconstruction, la cour d'appel de commerce examine la condition de validité du permis de construire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par le bailleur ainsi que la demande reconventionnelle en indemnisation du preneur.

L'appelant soutenait que le commencement des travaux sur l'immeuble dans son ensemble suffisait à proroger la validité du permis, nonobstant l'absence de travaux sur le local litigieux. La cour écarte ce moyen en relevant que la demande d'éviction a été introduite plus d'un an après la délivrance du permis de construire.

Elle retient que, conformément à l'article 18 de la loi n° 49-16, le bailleur doit justifier d'un permis en cours de validité, et que la péremption annuelle de ce dernier, prévue par la loi sur l'urbanisme, est acquise dès lors que l'action en justice a été engagée après l'expiration de ce délai. Par voie de conséquence, la demande du preneur en désignation d'expert pour évaluer son indemnité d'éviction devient sans objet.

Dès lors, la cour rejette l'appel principal et l'appel incident, confirmant en toutes ses dispositions le jugement de première instance.

Saisie sur renvoi après une double cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial dont l'éviction temporaire pour travaux s'est transformée en éviction définitive. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et rejeté les demandes du preneur en réintégration et en indemnisation.

La question portait sur la détermination de l'assiette de l'indemnité, notamment la surface à retenir pour les locaux et la valorisation des éléments incorporels du fonds de commerce. La cour retient, pour le calcul de la valeur du droit au bail, la surface la plus étendue incluant une mezzanine, au motif que le bailleur, acquéreur de l'immeuble, est tenu par l'état des lieux résultant d'un plan d'architecte postérieur au bail initial.

Elle écarte cependant toute indemnisation au titre de la perte de clientèle et de la réputation commerciale, faute pour le preneur de justifier d'une quelconque rentabilité par la production de documents comptables et fiscaux probants. La cour qualifie d'aveu judiciaire, au sens de l'article 405 du Dahir des obligations et des contrats, l'argument du preneur selon lequel son absence de bénéfices résultait des manœuvres du bailleur.

En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris sur le rejet de la demande indemnitaire et, statuant à nouveau, condamne le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction calculée sur la seule base du droit au bail.

Saisi d'une demande de sursis à l'exécution d'une ordonnance de référé prononçant une expulsion provisoire, le premier président de la cour d'appel de commerce rappelle que la difficulté d'exécution ne peut résulter que de faits postérieurs à la décision entreprise. L'appelant, qui avait été condamné à libérer les lieux pour permettre la réalisation de travaux de consolidation, sollicitait l'arrêt de l'exécution en reprenant des moyens déjà débattus et écartés en première instance.

La cour juge que de tels moyens, qui relèvent de l'appréciation au fond de la juridiction d'appel, ne sauraient constituer une difficulté d'exécution au sens de la loi. Elle retient que le juge de l'exécution n'a pas le pouvoir de réexaminer les arguments déjà tranchés par le premier juge, sous peine de porter atteinte à l'autorité de la chose jugée attachée à l'ordonnance.

Le premier président ne peut donc que constater l'absence de difficulté sérieuse née après le prononcé de la décision. En conséquence, la demande de sursis à exécution est rejetée.

Saisi sur renvoi après cassation partielle, la cour d'appel de commerce se prononce sur les suites d'un congé pour surélévation d'immeuble délivré sous l'empire du dahir du 24 mai 1955. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction temporaire du preneur et lui avait alloué une indemnité correspondant à deux années de loyer. La Cour de cassation ayant censuré le premier arrêt d'appel pour avoir statué ultra petita en homologuant un rapport d'expertise évaluant une indemnité d'éviction éventuelle, la cour de renvoi devait statuer à nouveau sur ce point. Elle retient que, le congé pour surélévation n'ouvrant droit qu'à une indemnité temporaire en application de l'article 15 du dahir précité, l'expertise ordonnée pour évaluer une éventuelle indemnité définitive en cas de non-réintégration n'est qu'une mesure conservatoire et non une mesure d'instruction nécessaire à la solution du litige. La cour considère dès lors que la contestation de ce rapport par le preneur ne l'oblige pas à ordonner une contre-expertise. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Encourt la cassation partielle l'arrêt d'une cour d'appel qui, saisie d'un litige relatif à un bail commercial, homologue de sa propre initiative le rapport d'une expertise qu'elle avait ordonnée, alors qu'aucune des parties n'avait sollicité cette homologation et que ledit rapport était contesté. En statuant ainsi sur une demande dont elle n'était pas saisie, la cour d'appel a méconnu les limites de son office et statué ultra petita.

Une cour d’appel de renvoi, saisie après une première cassation ayant définitivement statué sur le sérieux du motif de congé fondé sur un projet de surélévation, n’est pas tenue de répondre aux moyens du preneur qui tendent à remettre en cause ce point de droit. C’est à bon droit qu’elle valide le congé, dès lors que l’article 15 du dahir du 24 mai 1955 n’impose pas au bailleur de mentionner expressément dans son préavis le caractère temporaire de l’éviction ou sa durée, ces modalités étant une conséquence de la loi et non une condition de validité de l’acte.

En application de l'article 15 du dahir du 24 mai 1955, le bailleur qui entend surélever son immeuble peut reporter le renouvellement du bail commercial pour une durée maximale de deux ans, si les travaux exigent l'éviction du preneur. Dans ce cas, ce dernier a droit à une indemnité réparant le préjudice subi, sans qu'elle puisse excéder deux années de loyer.

Par suite, une cour d'appel retient à bon droit que cette indemnité spécifique exclut le versement de l'indemnité d'éviction et rejette en conséquence la demande d'expertise visant à évaluer le fonds de commerce. De même, un bail conclu pour des périodes successives de trois, six et neuf ans devient un contrat à durée indéterminée après la dernière échéance, permettant au bailleur de donner congé moyennant le préavis légal.

Il résulte des dispositions du dahir du 24 mai 1955 que le congé donné par le bailleur au preneur en vue de la surélévation de l'immeuble a pour effet de suspendre le bail pour une durée maximale de deux ans et non de le résilier. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, saisie d'une demande de validation d'un tel congé, ordonne l'éviction du preneur en contrepartie d'une indemnité plafonnée au préjudice subi sans pouvoir excéder deux années de loyer.

La cour n'est pas tenue de mentionner expressément le caractère temporaire de l'éviction dans le dispositif de son arrêt, dès lors que cette nature découle implicitement mais nécessairement de la suspension du bail.