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Ancienneté du bail

En matière de bail commercial et d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice du preneur évincé pour cause d'usage personnel. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction tout en allouant au preneur une indemnité, après avoir majoré le coefficient retenu par l'expert pour l'évaluation du droit au bail.

Le bailleur appelant contestait le montant de cette indemnité, notamment la réévaluation opérée par les premiers juges. La cour retient que l'absence d'indemnisation au titre de la clientèle et de l'achalandage est justifiée dès lors que le preneur ne produit aucune déclaration fiscale ni comptabilité probante.

Elle considère cependant que le tribunal a souverainement apprécié la valeur du droit au bail en appliquant un coefficient supérieur à celui de l'expert, au regard de l'ancienneté de la relation locative et de la situation de l'immeuble. La cour rappelle que l'absence de preuve sur un élément du fonds de commerce ne prive pas le preneur du droit à indemnisation pour les autres composantes, notamment le droit au bail et les frais de déménagement, en application de l'article 7 de la loi 49-16.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité jugée insuffisante par ce dernier et excessive par le bailleur. L'appelant principal contestait la régularité de l'expertise judiciaire et les critères d'évaluation retenus, tandis que l'appelant incident sollicitait la majoration du montant alloué.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du caractère non contradictoire de l'expertise, relevant que l'expert a accompli toutes les diligences requises pour convoquer les parties, dont la présence de certaines a été constatée. Sur le fond, la cour retient que l'absence de production des déclarations fiscales par le preneur n'interdit pas la fixation de l'indemnité d'éviction, ces dernières ne constituant pas le seul critère d'évaluation.

Elle valide en conséquence la méthode de l'expert qui, à défaut de ces documents, a fondé son évaluation sur d'autres critères pertinents tels que l'emplacement du local, l'ancienneté du bail et la valeur locative de marché pour déterminer la perte du droit au bail et de la clientèle. La cour rejette l'appel principal, accueille partiellement l'appel incident et réforme le jugement entrepris en majorant le montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de l'expertise judiciaire et les critères d'évaluation des éléments du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise contesté par les deux parties.

En appel, le bailleur et le preneur soulevaient l'irrégularité de l'expertise pour défaut de convocation régulière et en contestaient les conclusions sur le montant. La cour écarte le moyen tiré de la violation de l'article 63 du code de procédure civile, retenant que l'envoi d'une convocation par lettre recommandée à l'adresse déclarée des parties satisfait à l'obligation de l'expert, peu important que le pli soit retourné avec la mention "non réclamé".

Sur le fond, elle valide la méthode de l'expert pour l'évaluation de la clientèle et des améliorations, mais juge insuffisant le coefficient multiplicateur retenu pour le droit au bail au regard de l'ancienneté de l'occupation supérieure à cinquante ans. La cour rappelle également que le changement d'inscription au registre de commerce au nom de l'héritier du preneur initial, en sa qualité de successeur universel, n'interrompt pas la continuité du fonds de commerce.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réévalué à la hausse.

Saisi d'un appel portant sur la fixation du montant d'une indemnité d'éviction due au preneur en cas de congé pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul de cette indemnité et sur la portée d'un rapport d'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé mais fixé l'indemnité à un montant inférieur à celui préconisé par l'expert, usant de son pouvoir d'appréciation.

L'appelant principal, preneur évincé, sollicitait l'application intégrale du rapport d'expertise, tandis que les bailleurs, par appel incident, en contestaient les bases de calcul et réclamaient une réduction de l'indemnité. La cour rappelle d'abord que si le juge du fond n'est pas lié par les conclusions de l'expert, il lui appartient de motiver sa décision, notamment lorsqu'il s'écarte des évaluations techniques proposées.

Procédant à une nouvelle liquidation au visa de l'article 7 de la loi 49-16, la cour retient que l'absence de déclarations fiscales régulières du preneur ne fait pas obstacle à l'indemnisation de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale, ces éléments pouvant être appréciés au regard d'autres critères tels que l'ancienneté du bail, la nature de l'activité et l'emplacement du local. Elle recalcule ainsi l'indemnité en distinguant la valeur du droit au bail, fondée sur le différentiel de loyer, et la perte des autres éléments incorporels, qu'elle évalue souverainement.

La cour d'appel de commerce réforme en conséquence le jugement entrepris en rehaussant substantiellement le montant de l'indemnité d'éviction, rejette l'appel incident et confirme le surplus des dispositions.

Saisi d'un appel et d'un appel incident relatifs à la fixation d'une indemnité d'éviction pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge quant au rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur tout en condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité dont il avait réduit le montant proposé par l'expert.

Le débat portait sur la méthode d'évaluation de l'indemnité en l'absence de production des déclarations fiscales du preneur. La cour retient qu'à défaut de production de ces documents, l'expert peut valablement fonder son évaluation sur des éléments objectifs tels que la localisation du fonds, la nature de l'activité, l'ancienneté du bail et la comparaison avec des commerces similaires.

Elle rappelle cependant que si le juge n'est pas lié par les conclusions de l'expert, son appréciation doit se conformer aux usages judiciaires. La cour relève ainsi que l'indemnisation de la perte de clientèle et de la réputation commerciale doit être calculée, pour un bail de longue durée, sur la base d'un coefficient multiplicateur appliqué au bénéfice annuel, ce qui n'avait pas été fait en première instance.

Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de l'indemnité et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant alloué une indemnité d'éviction à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine la régularité de l'expertise judiciaire et le bien-fondé du montant octroyé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant, bailleur, contestait d'une part le caractère non contradictoire de l'expertise, faute de convocation de son conseil, et d'autre part le montant de l'indemnité, qu'il jugeait excessif. La cour écarte le moyen tiré de la violation de l'article 63 du code de procédure civile, relevant que l'appelant n'avait pas constitué d'avocat en première instance, ce qui rendait sa critique relative à l'absence de convocation de son conseil inopérante.

Sur le fond, la cour retient que l'expert a valablement fondé son évaluation sur des critères pertinents tels que la durée du bail, l'emplacement du local, l'importance du fonds de commerce et les améliorations apportées par le preneur. Elle considère dès lors que l'indemnité fixée par le premier juge constitue une juste réparation du préjudice subi par le preneur du fait de son éviction.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial en cas de reprise pour usage personnel par le bailleur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction et alloué au preneur une indemnité d'un montant inférieur à celui proposé par l'expert judiciaire.

Saisie d'un appel principal du bailleur jugeant l'indemnité excessive et d'un appel incident du preneur la considérant insuffisante, la cour examine la composition de cette indemnité au regard de la loi n° 49-16. Elle retient que le premier juge a correctement écarté du calcul les postes de préjudice non prévus par la loi et retenus à tort par l'expert, tels que les frais de courtage, les frais d'aménagement d'un nouveau local ou encore les doubles indemnisations pour perte de bénéfices et perte de clientèle.

La cour considère que l'indemnité fixée en première instance, bien qu'inférieure à l'expertise, constitue une juste réparation tenant compte de l'ancienneté du bail, de la modicité du loyer et des caractéristiques du local. Jugeant disposer des éléments suffisants pour apprécier le préjudice, elle rejette les demandes de contre-expertise formées par les deux parties.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul du droit au bail. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise, ordonné l'éviction et fixé l'indemnité due au preneur en réduisant le montant proposé par l'expert judiciaire.

L'appelant principal contestait la méthode d'évaluation du droit au bail retenue par l'expert, tandis que l'appelant incident sollicitait la réévaluation de l'indemnité à la hauteur des conclusions de l'expertise. La cour écarte la méthode de l'expert s'agissant du droit au bail, la jugeant excessive.

Elle retient que l'évaluation de cet élément doit résulter, conformément à l'usage judiciaire, de la différence entre la valeur locative de marché et le loyer acquitté, multipliée par un coefficient dépendant de l'ancienneté du bail. Appliquant ce calcul, la cour réduit substantiellement le montant alloué au titre du droit au bail tout en confirmant l'évaluation des autres postes du préjudice, notamment la perte de clientèle et les frais de déménagement.

En conséquence, la cour fait partiellement droit à l'appel principal, rejette l'appel incident et réforme le jugement entrepris en réduisant le montant total de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contestant le montant de l'indemnité d'éviction allouée à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation des éléments du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant une indemnité fixée dans le cadre de son pouvoir d'appréciation, sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant soutenait que l'expertise judiciaire, et par suite le jugement, avaient sous-évalué l'indemnité en omettant de prendre en compte la valeur de la clientèle et de l'achalandage, ainsi que l'ancienneté du bail. La cour d'appel de commerce valide l'évaluation de l'expert s'agissant du droit au bail, estimant la méthode employée pertinente.

Elle retient cependant que l'absence de production des déclarations fiscales par le preneur ne saurait faire obstacle à l'indemnisation de la perte de la clientèle et de l'achalandage. La cour considère que ces éléments immatériels du fonds de commerce peuvent être évalués sur la base d'autres critères, tels que l'emplacement du local, la nature de l'activité exercée et l'ancienneté de l'exploitation.

Usant de son pouvoir d'appréciation, elle réévalue également à la hausse les frais de déménagement jugés insuffisants. En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement en portant le montant de l'indemnité d'éviction à une somme supérieure et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge face à un rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité due au preneur en réduisant le montant proposé par l'expert judiciaire.

L'appelant principal contestait l'insuffisance de l'indemnité au regard du rapport d'expertise, tandis que l'intimé, par voie d'appel incident, en critiquait le caractère excessif, arguant du défaut de base objective de l'expertise, notamment l'absence de déclarations fiscales, et de l'inclusion d'éléments non indemnisables. La cour d'appel de commerce rappelle que l'expertise n'est qu'un élément d'appréciation et que la fixation de l'indemnité relève du pouvoir souverain des juges du fond.

Elle retient que le premier juge a pu, sans dénaturer les faits, réduire le montant proposé par l'expert pour le droit au bail, en se fondant sur des critères objectifs tels que l'ancienneté du bail et le montant du loyer. La cour écarte le moyen tiré de l'absence de déclarations fiscales pour évaluer la clientèle, en jugeant que ce critère n'est pas exclusif et que l'expert peut se fonder sur d'autres éléments comme l'inspection des lieux, l'emplacement et la nature de l'activité.

Elle confirme également l'exclusion du gain manqué, considéré comme inclus dans l'indemnisation de la perte de clientèle, et des frais de personnel, jugés non indemnisables au titre de l'éviction. En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée du contrôle judiciaire du motif de la reprise et sur les critères d'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction, la subordonnant au paiement d'une indemnité fixée par expert.

L'appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action pour non-respect du délai de préavis de trois mois, le caractère non sérieux du motif de reprise ainsi que l'insuffisance de l'indemnité allouée. La cour écarte les moyens tirés de l'irrecevabilité et du défaut de sérieux du motif, rappelant que le droit du bailleur de reprendre le local pour son usage personnel, prévu par la loi n° 49-16, n'est subordonné qu'au paiement d'une indemnité d'éviction et que sa légitimité n'est pas soumise à l'appréciation du juge.

En revanche, la cour procède à une nouvelle évaluation de l'indemnité, estimant que l'expertise judiciaire avait sous-évalué certaines de ses composantes. Elle retient notamment un coefficient multiplicateur supérieur pour le calcul de la valeur du droit au bail, au regard de l'ancienneté de l'occupation et de la situation du local, et revalorise le préjudice lié à la perte de la clientèle et de la réputation commerciale.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est substantiellement augmenté.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction fixée en première instance, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul du préjudice subi par le preneur évincé pour usage personnel du bailleur. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité calculée sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant, bailleur, contestait principalement la méthode de valorisation du droit au bail, notamment le coefficient de durée retenu par l'expert, ainsi que la prise en compte de factures d'amélioration. La cour, exerçant son pouvoir d'appréciation sur le rapport d'expertise, écarte les critiques de l'appelant visant la valeur locative et la réalité des améliorations, faute pour lui de produire des éléments probants contraires.

Elle retient cependant que le coefficient de durée de cinq ans utilisé par l'expert pour valoriser la perte du droit au bail est non conforme aux usages en la matière. Dès lors, elle procède à une nouvelle évaluation en appliquant un coefficient de quatre années, jugé plus adéquat au regard de l'ancienneté du bail et des pratiques judiciaires.

Le jugement est par conséquent confirmé en son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, les dépens étant partagés.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due à une preneuse, la cour d'appel de commerce se prononce sur le coefficient multiplicateur applicable au droit au bail. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle mais n'avait alloué qu'une indemnité réduite, contestée par l'appelante.

La cour, tout en validant l'exclusion de la valeur du fonds de commerce faute de production par la preneuse de ses déclarations fiscales, censure l'évaluation du droit au bail. Elle retient que l'ancienneté de l'occupation des lieux, établie à plus de vingt ans, justifie l'application d'un coefficient multiplicateur de soixante mois de loyer, et non de trente-six mois comme l'avait estimé l'expert.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement entrepris en augmentant le montant de l'indemnité d'éviction et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce précise les modalités de son calcul. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise et fixé l'indemnité due au preneur sur la base d'une première expertise judiciaire.

L'appelant sollicitait la réévaluation de cette indemnité en se fondant sur une expertise privée, tandis que l'intimé critiquait les méthodes des expertises judiciaires ordonnées en cause d'appel. La cour écarte l'expertise privée produite par le preneur, faute de caractère contradictoire.

Elle retient que l'indemnité, en application de la loi 49-16, doit être calculée sur la base des déclarations fiscales et que, pour un commerce soumis au régime forfaitaire, l'évaluation de la clientèle et de la réputation commerciale doit se fonder sur ce régime et non sur un taux de profit estimé. La cour rectifie également le calcul des frais de réinstallation en n'admettant que les coûts directement liés au transfert des équipements.

Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation au vu des expertises judiciaires, de la situation du local et de l'ancienneté du bail, la cour fixe elle-même le montant définitif de l'indemnité. Le jugement est confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un litige relatif à l'étendue des droits d'un adjudicataire d'un local commercial sur les loyers antérieurs à son acquisition, la cour d'appel de commerce a été amenée à se prononcer sur la qualification de l'acquéreur par voie d'enchères publiques. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de l'intégralité des arriérés, y compris ceux antérieurs à la vente, et ordonné son éviction moyennant une indemnité.

Le preneur appelant contestait le droit du nouveau bailleur de réclamer les loyers antérieurs à l'adjudication, tandis que le bailleur, par appel incident, sollicitait une éviction pour défaut de paiement sans indemnité. La cour retient que l'adjudicataire d'un immeuble n'est pas un ayant cause à titre particulier du propriétaire saisi, ses droits étant exclusivement définis par le cahier des charges de la vente.

Faute de stipulation contraire, le nouveau bailleur ne peut donc réclamer les loyers échus avant la date de l'adjudication. La cour écarte par ailleurs la demande d'éviction pour défaut de paiement, le congé n'ayant pas été délivré pour ce motif.

Procédant à une nouvelle évaluation de l'indemnité d'éviction due pour usage personnel, elle en augmente le montant au regard de l'ancienneté de la relation locative et de la situation du local, tout en faisant droit à la demande additionnelle du bailleur pour les loyers échus en cours d'instance. Le jugement est en conséquence réformé sur le montant des arriérés locatifs et de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel portant sur l'indemnité d'éviction due à un preneur pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la déchéance du droit du bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité.

L'appelant principal contestait le principe de sa condamnation en invoquant le commencement des travaux, le défaut de qualité à agir du preneur et l'inexactitude de la surface retenue par l'expert. La cour d'appel de commerce retient que le bailleur est déchu de son droit de reconstruire faute d'avoir commencé les travaux dans les délais légaux prévus par la loi n°49-16, ce qui justifie l'allocation d'une indemnité d'éviction complète.

Elle écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, le bailleur ayant lui-même initié la procédure d'éviction contre le preneur, ainsi que la contestation sur la surface, non prouvée. Accueillant l'appel incident du preneur sur le quantum, la cour juge que le premier juge ne pouvait rejeter intégralement un rapport d'expertise mais devait exercer son pouvoir modérateur pour en corriger l'évaluation.

Procédant à une nouvelle appréciation souveraine des éléments, notamment l'emplacement du local et l'ancienneté du bail, elle augmente le montant de l'indemnité. Le jugement est donc confirmé dans son principe et réformé quant au montant de la condamnation.

Saisi d'un appel portant exclusivement sur le montant de l'indemnité d'éviction accordée au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur les modalités d'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et alloué une indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise.

Le preneur appelant contestait cette évaluation, arguant d'une sous-estimation des éléments du fonds de commerce et d'une répartition erronée du chiffre d'affaires déclaré conjointement pour deux locaux. La cour, après avoir ordonné une contre-expertise dont les conclusions se sont avérées proches de la première, retient qu'elle dispose des éléments suffisants pour exercer son pouvoir souverain d'appréciation.

Elle considère que la convergence des deux rapports, l'ancienneté du bail et la localisation du bien justifient de fixer l'indemnité à un montant qu'elle détermine souverainement, en application de l'article 7 de la loi 49-16. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est rehaussé.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'étendue de son pouvoir modérateur face aux conclusions d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité à un montant inférieur à celui préconisé par l'expert. Le bailleur appelant principal contestait le montant de l'indemnité qu'il jugeait excessif et critiquait la méthode de l'expert, tandis que le preneur, par appel incident, sollicitait la réévaluation de l'indemnité au niveau du rapport d'expertise. La cour rappelle qu'il lui appartient, en application de l'article 66 du code de procédure civile, d'apprécier souverainement les éléments du rapport d'expertise et de n'en retenir que les conclusions qui lui paraissent fondées. Elle retient que le montant arrêté par les premiers juges constitue une juste réparation du préjudice subi par le preneur, dès lors qu'il prend en compte la valeur de l'emplacement dans un quartier à forte commercialité et l'ancienneté du bail, tout en écartant à juste titre certains postes de préjudice non justifiés retenus par l'expert. Rejetant les demandes de contre-expertise et les moyens des deux parties, la cour confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour usage personnel et déclarant irrecevable la demande reconventionnelle en indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine la loi applicable au congé et la recevabilité de la demande du preneur. Le tribunal de commerce avait jugé la demande d'indemnité irrecevable au motif que le preneur n'avait pas précisé ses prétentions après le dépôt d'un rapport d'expertise. La cour écarte le moyen tiré de la violation du dahir de 1955, en rappelant que le congé, délivré après l'entrée en vigueur de la loi 49-16, est exclusivement régi par ce nouveau texte. Elle constate dès lors la régularité du congé qui respecte le préavis de trois mois imposé par l'article 26 de ladite loi. En revanche, la cour retient que la demande d'indemnité d'éviction était recevable dès lors que le preneur avait formulé une demande provisionnelle en première instance, ce qui suffisait à saisir la juridiction. Statuant par l'effet dévolutif de l'appel et usant de son pouvoir d'appréciation, elle fixe souverainement le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur. Le jugement est par conséquent infirmé sur la recevabilité de la demande indemnitaire et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant une indemnité d'éviction, dans lequel le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise et alloué une indemnité jugée insuffisante par le preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir de l'héritier du bailleur initial et sur l'évaluation du fonds de commerce. L'appelant contestait la validité du congé au motif que la transmission de propriété ne lui avait pas été notifiée, ainsi que le montant de l'indemnité. La cour retient que le bail est transmis aux héritiers, en leur qualité d'ayants cause universels, de plein droit et sans qu'une notification au preneur ne soit requise, écartant ainsi le moyen tiré du défaut de qualité. Constatant en revanche les lacunes du premier rapport d'expertise, notamment quant à l'évaluation de la clientèle et de la renommée commerciale, elle valide les conclusions d'une nouvelle expertise ordonnée en appel. Usant de son pouvoir d'appréciation, la cour réévalue à la hausse l'indemnité due au preneur en considération de l'ancienneté du bail, de la localisation du local et de la nature de l'activité. Le jugement est par conséquent réformé sur le seul quantum de l'indemnité d'éviction.

La cour d'appel de commerce précise le champ d'application de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise personnelle et alloué au preneur une indemnité d'éviction sur la base d'une expertise. Le preneur soulevait en appel l'inapplicabilité de cette loi au motif que la relation locative avait été établie par une décision de justice antérieure, tandis que le bailleur contestait le montant de l'indemnité d'éviction. La cour écarte ce moyen en retenant que l'exclusion prévue à l'article 2 de ladite loi ne vise que les baux conclus dans le cadre d'une procédure de liquidation judiciaire, et non ceux dont l'existence est simplement prouvée par un jugement antérieur. Sur le montant de l'indemnité, la cour relève les erreurs méthodologiques de l'expert, notamment la généralisation de données fiscales anciennes et le double dédommagement d'un même préjudice. Cependant, usant de son pouvoir d'appréciation et considérant l'ancienneté du bail et les avantages du local, la cour fixe souverainement un nouveau montant d'indemnisation. Le jugement est donc confirmé en son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères de fixation du préjudice résultant de la perte du fonds. Le tribunal de commerce avait fixé le montant de l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise. L'appelant principal, le bailleur, contestait le montant de l'indemnité le jugeant excessif, tandis que l'appelant incident, le preneur, en sollicitait la majoration pour sous-évaluation des éléments incorporels. La cour retient que l'expertise judiciaire a valablement apprécié les éléments constitutifs du fonds de commerce, au sens de l'article 80 du code de commerce, en tenant compte des caractéristiques objectives du local, notamment sa situation, sa superficie et l'ancienneté du bail. Elle relève que le montant proposé par l'expert est juste et proportionné au préjudice subi par le preneur, tout en écartant les demandes d'indemnisation pour des postes non prévus par la loi, tels que les salaires des employés. Le jugement est par conséquent confirmé, les deux appels étant rejetés.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur à bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé et le quantum de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour usage personnel et ordonné l'expulsion moyennant une indemnité, tout en rejetant la demande incidente en faux civil formée par le preneur contre l'acte de signification. L'appelant soulevait la nullité du congé pour imprécision du motif et contestait la régularité de sa signification par la voie du faux civil, critiquant en outre l'insuffisance de l'indemnité allouée. La cour écarte les moyens tirés de la nullité du congé, retenant d'une part que le motif d'usage personnel est légalement suffisant et n'exige pas de justification détaillée, et d'autre part que l'inscription de faux ne peut prospérer contre le contenu narratif d'un acte de huissier de justice. En revanche, la cour fait droit au moyen relatif à l'indemnisation. Elle considère, au vu des éléments du rapport d'expertise tels que l'emplacement et l'ancienneté du bail, que le montant fixé en première instance ne répare pas intégralement le préjudice subi par le preneur du fait de la perte de son fonds de commerce. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est revalorisé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour usage personnel et fixant une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine la validité formelle du jugement et du congé, ainsi que les modalités de calcul de l'indemnité. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction moyennant une indemnité calculée sur la base d'une première expertise. Le preneur appelant soulevait la nullité du jugement pour violation des règles constitutionnelles de séparation des pouvoirs, la nullité du congé pour erreur matérielle sur son nom, et contestait l'évaluation de l'indemnité. La cour écarte les moyens de nullité, retenant que la mention du ministère de la Justice sur le jugement n'est pas une cause de nullité et que l'erreur sur le nom du preneur, qui n'a engendré aucune confusion et a été rectifiée, ne vicie pas le congé. Ordonnant une nouvelle expertise, la cour rappelle que l'indemnité d'éviction doit être fixée en considération de l'ancienneté du bail, de la valeur locative et de l'emplacement du local. Elle précise toutefois que le calcul ne saurait inclure un poste distinct pour la différence entre les valeurs locatives, cet élément étant déjà intégré dans l'évaluation du droit au bail, ni pour les frais de réaménagement d'un nouveau local, non prévus par la loi n° 49-16. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est substantiellement réévalué.

Saisie d'un double appel relatif à une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les chefs de préjudice indemnisables. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité due au preneur sur la base d'un rapport d'expertise dont il avait réduit le montant. Le preneur appelant contestait la validité formelle du congé et, subsidiairement, l'insuffisance de l'indemnité, tandis que le bailleur en critiquait la surévaluation. Après avoir ordonné une nouvelle expertise en appel, la cour écarte plusieurs postes de préjudice retenus par l'expert. Elle juge que l'indemnisation du gain manqué et du profit perdu fait double emploi avec celle de la perte de clientèle et de la réputation commerciale. Elle considère également comme non fondées les indemnités relatives aux frais de démarrage dans un nouveau local, aux salaires des employés durant la période de recherche et aux frais d'aménagement. La cour retient cependant les éléments pertinents du rapport, notamment la valeur locative, l'emplacement et l'ancienneté du bail, pour fixer souverainement le montant de l'indemnité d'éviction. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est porté à une somme supérieure.

L'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur en cas de non-renouvellement d'un bail commercial, conformément à l'article 10 du dahir du 24 mai 1955, relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour fixer le montant de cette indemnité, se fonde sur un faisceau d'éléments tels que la valeur locative, l'emplacement et la superficie du local, la nature de l'activité, l'ancienneté du bail et les documents fiscaux produits, retenant que ces éléments, corroborés par une expertise, permettent d'apprécier le préjudice subi par le preneur, même en l'absence de bilans comptables détaillés.

Ayant souverainement constaté, sur la base des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que le preneur à bail commercial avait cessé toute activité dans les lieux loués pour la transférer en un autre lieu plusieurs années avant la délivrance du congé, une cour d’appel en déduit à bon droit que les éléments incorporels du fonds de commerce, tels que la clientèle et l’achalandage, avaient de ce fait déjà disparu et ne pouvaient donner lieu à indemnisation. Par conséquent, c’est sans encourir la censure que les juges du fond limitent l’indemnité d’éviction à la seule réparation du préjudice réellement et directement causé par l’éviction, à savoir la perte du droit au bail et des éléments matériels, dont ils apprécient souverainement la valeur.