وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم الطاعن بواسطة نائبه بمقال مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 07/05/2024 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 17/01/2024 تحت عدد 393 ملف عدد 5041/8219/2023 الذي قضى في الشكل : بقبول الدعوى وفي الموضوع في الطلب الأصلي :بالمصادقة على الانذار بالإفراغ المبلغ للسيد مقبول (ش.) بتاريخ 27/01/2023 من قبل السيد محمد (ب.), مع افراغ المدعى عليه و من يقوم مقامه من المحل التجاري الكائن بدرب الكرة زنقة الملعب رقم 14 ابن احمد , مع تحميل المدعى عليه الصائر و رفض الباقي وفي الطلب المضاد: بأداء السيد محمد (ب.) لفائدة السيد مقبول (ش.) تعويضا مقابل الإفراغ بمبلغ مائة وواحد وستون ألف درهم (161.000,00) مع تحميل المدعى عليه فرعيا الصائر و رفض الباقي .

في الشكل:

الاستئناف الاصلي : حيث لادليل بالملف على تبليغ الطاعن بالحكم المستأنف؛مما يكون معه المقال الاستئنافي مستوفيا للشروط المتطلبة صفة و أجلا و أداء مما يتعين التصريح بقبوله شكلا .

في الاستئناف الفرعي: حيث إن الاستئناف الفرعي هو ناتج عن الاستئناف الأصلي وتابع له استنادا لمقتضيات الفصل 135 من قانون المسطرة المدنية ومؤدى عنه الصائر القضائي ومستوف لجميع الشروط الشكلية المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وقائع النازلة ووثائقها و الحكم المطعون فيه أن المدعي تقدم بواسطة نائبه بمقال مسجل و مؤدى عنه يعرض خلاله أنه يملك المحل التجاري الكائن بزنقة الملعب درب الكرة رقم 14 بن احمد يشغله المدعى عليه على وجه الكراء مقابل مشاهرة بمبلغ 700 درهم لاستغلاله كميكانيك , و ان العارض أصبح بحاجة ماسة للمحل المكترىلاستعمالة كمرآب لسيارته , و أنه قام بإنذار المدعى عليه قصد الإفراغ توصل بتاريخ 27/01/2023 دون جدوى , ملتمسا الحكم بإفراغ المدعى عليه من المحل التجاري الكائن بدرب الكرة زنقة الملعب رقم 14 ابن احمد هو و من يقوم مقامه مع النفاذ المعجل . وأدلى بنسخة عقد كراء , إنذار مع محضر تبليغ , رسالة جوابية , معاينة , رسم موجب احتياج .

و بناء على جواب المدعى عليه مع مقال مضاد مؤدى عنه بتاريخ 11/07/2023 عرض فيه بواسطة نائبه أن السبب المعتمد عليه من قبل المدعي يبقى غير جدي لإنهاء عقد الكراء لكونه يملك محلات أخرى . و من حيث المقال المضاد انه يشغل المحل موضوع الدعوى منذ سنة 1992 و يؤدي واجبات الكراء و اسس أصل تجاري له عناصره القانونية , و أن إفراغ العارض سيلحق به أضرار جسيمة تستوجب التعويض , ملتمسا رفض الطلب الأصلي , و في المقال المضاد الحكم بأداء تعويض مسبق بمبلغ 300 درهم مع إجراء خبرة حسابية وحفظ حقه في التعقيب . و أدلى بشهادة سلبية , تصريح بالشرف , وثائق ضريبية , تصريح في السجل التجاري .

وبناءا على تعقيب المدعي بجلسة 13/09/2023 عرض فيه بواسطة نائبه أن السبب المعتمد عليه يبقى واقعيا,وأن المدعى عليه التزم بعقد الكراء بالإفراغ , كما أنه بخصوص طلب التعويض المسبق فالمدعى عليه لم يلحقه إلا ضرر خفيف من الإفراغ لكونه يملك محلات بنفس المدينة لاستغلالها لنفس النشاط , كما أن التصريح بالشرف المدلى به يبقى دون قيمة , ملتمسا الحكم وفق مقاله . و أدلى بنسخة شهادة إدارية , و محضر معاينة , و صورة شمسية .

وبناءا على الحكم التمهيدي رقم 1407 بتاريخ 20/09/2022 و القاضي بإجراء خبرة تقويمية عهد بها للخبير السيد حسون عبد الرحيم و الذي وضع تقريره الأصلي بتاريخ 15/11/2023 و التكميلي بتاريخ 12/12/2023 خلص من خلالها إلى أن اقتراح التعويض عن الإفراغ في مبلغ 205.399,76 درهم .

وبناءا على مذكرة تعقيب بعد الخبرة للمدعي بجلسة 10/01/2024 عرض فيها بواسطة نائبه أن تقرير الخبرة غير موضوعي لعدم بيانه سند تقدير السومة الحالية في مبلغ 2500 درهم , كما ان الخبير اعتمد على تصريحات ضريبية أنجزت بمناسبة إجراء الخبرة , ملتمسا إجراء خبرة مضادة .

وبناءا على مذكرة بعد الخبرة للمدعى عليه مؤدى عنها بتاريخ 08/01/2024 عرض فيها بواسطة نائبه أنه يلتمس المصادقة على تقرير الخبرة مقابل التعويض المحدد للإفراغ .

وبعد تمام الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه فاستأنفه الطاعن:

أسباب الاستئناف

حيث أكد الطاعن أن الحكم المستأنف استند في تقدير التعويض المحكوم به إلى الخبرة التقويمية التي أنجزها الخبير حسون بناء على الحكم التمهيدي الصادر عن المحكمة بتاريخ 2023/09/20 وأن هذا التقرير سبق للعارض أن دفع بعدم موضوعيته بمناسبة التعقيب عليه كما هو ثابت من المذكرة المدلى بها بجلسة 2024/01/10 ذلك أن الخبير قدر السومة الكرائية الحالية في مبلغ 2500 درهم والحال أن مجموعة من المحلات المجاورة مكتراة حديثا بمبالغ أقل من 1000 درهم شهريا، وقد قام الخبير يوم إنجاز الخبرة بسؤال مجموعة من المكترين بنفس الحي وصرحوا له بذلك. كما انه اعتمد قاعدة حسابية لا علاقة لها بقواعد المحاسبة وهي استخراج التعويض عن الحق في الكراء بضرب بمبلغ السومة الكرائية التقديرية في 72 شهرا وأن المبلغ الذي حدده الخبير كتعويض يعادل مجموع مبالغ الكراء التي أداها المستأنف عليه لفائدة العارض منذ كرائه هذا المحل إلى الآن وأنه من غير المقبول أن يسترجع المكتري كل المبالغ التي أداها مقابل استغلال المحل التجاري كتعويض عن الإفراغ ويحرم المكري من مقابل استغلال عقاره كل هذه السنوات ويتجلى مما سبق أن التعويض المقترح من طرف الخبير جد مبالغ فيه وكان على المحكمة، إعمال سلطتها التقديرية والموازنة بين حق العارض في استرجاع محله وحق المكتري في التعويض عن الضرر الذي سيلحقه بسبب الإفراغ دون أن يلحق ضرر بأي منهما وأن تعويض المستأنف عليه بما يعادل كل مبالغ الكراء التي أداها خلال مدة العقد سيلحق ضررا بالعارض يتجلى في حرمانه من مقابل استغلال عقاره لسنوات وأن الخبير من جهة ثانية لم يتقيد بنص المادة 7 من القانون 16-49 ذلك أن تقدير التعويض عن فقد الأصل التجاري يجب أن يستند إلى التصاريح الضريبية للسنوات الأربع السابقة على الدعوى وأن المستأنف عليه لا يصرح بالضريبة على الدخل وصرح للخبير بذلك يوم الخبرة بعين المكان، ولم يقم بالتصريح بهذه الضريبة عن ثلاث سنوات (2020-2021-2023) إلا بتاريخ 2023/11/13 كما يتجلى من التصاريح المرفقة بالخبرة في حين أن الخبرة أجريت بعين المكان يوم 2023/11/01 وبالتالي فإن هذه التصاريح غير حقيقية وتم إعدادها خصيصا للخبرة للنفخ في التعويضات أن المحكمة الابتدائية لم تبسط رقابتها على الخبرة المأمور بها ولم تناقش الطعون المثارة من طرف العارض حول الخبرة، وكان من الصواب الأمر بإجراء خبرة مضادة لتقويم عناصر الأصل التجاري بكل موضوعية وأن الحكم المستأنف جانب الصواب ويتعين إلغاؤه والأمر من جديد بإجراء خبرة تقويمية مضادة ، ملتمسا قبول الاستئناف شكلا وموضوعا إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض طلب إجراء خبرة تقويمية مضادة والحكم تمهيديا بإجراء خبرة مضادة مع تذكير الخبير بالتقيد بنص المادة 7 من القانون 16-49 واحتياطيا تعديل الحكم المستأنف فيما قضى به من تعويض للمستأنف ضده وذلك بحصره في مبلغ 40.000 درهم وتحميل المستأنف ضده الصائر.

أرفق المقال ب: نسخة من الحكم المستأنف .

وبناءا على المذكرة الجوابية مع استئناف فرعي المدلى بها من دفاع المستأنف عليه بجلسة 23/09/2024 عرض فيها من حيث المذكرة الجوابية فإن المستأنف يعيب عن الحكم الابتدائي مجانبته للصواب عندما قضى به بتعويض عن الإفراغ أن ما يتمسك به المستأنف بعيدا عن جادة الصواب على اعتبار أن التعويض الذي محكمة الدرجة الأولى الغاية منه هو جبر الضرر الذي يلحق المكتري سبب فقدانه لأصله التجاري و الذي يعتبر المصدر الوحيد لمورد عيشه و أن التعويض يقدر من قبل المحكمة بناء على عناصر محددة سلفا من قبل المشرع في المادة 7 من القانون 49/16 المتعلق بالكراء التجاري . وحيث أن محكمة الدرجة الأولى لم تخرق أي مقتضى قانوني كما أن المقال الاستئنافي للمستأنف جاء عاما ولم يبين مكامن الخلل أو المناحي القانوني التي تم خرقها من قبل محكمة الدرجة الأولى لذلك تبقى أوجه استئناف المستأنف بعيدة عن جادة الصواب مما وجب معه ردها لعدم جديتها ، وبخصوص في الاستئناف الفرعي بخصوص خفض مبلغ التعويض عن الإفراغ من قبل محكمة الدرجة الأولى ذلك أن محكمة الدرجة الأولى ومن أجل معرفة بعض النقط ذات الطابع التقني أمرت بإجراء خبرة عهد القيام بها للخبير حسون عبد الرحيم الذي انجز تقريره و خلص الى أن مبلغ التعويض الإفراغ محدد في 205.399,76 درهم . لكن محكمة الدرجة الأولى خفضت مبلغ التعويض الى مبلغ 161.000,00 درهم دون تبيان الاسباب التي استندت عليها فقاضي البداية البداية خفض التعويض عن الزبناء والسمعة التجارية والموقع من 63.599,76 إلى 21.200,00 درهم دون تبيان الأسباب القانونية والواقعية الموجبة لخفض التعويض فصحيح أن للمحكمة السلطة التقديرية في تقدير التعويض لكن المحكمة ملزمة بتبيان الاسباب اعتمدتها في ذلك حتى يكون حكمها معللا تعليلا كافيا لتمارس المحكمة الأعلى درجة رقابتها عليها. فقيمة التعويض عن الزبناء والسمعة التجارية والموقع تم تحديدها من قبل الخبير بناء على معطيات قانونية وواقعية كمعدل الدخل المهني السنوي استنادا إلى التصريحات الضريبية وبالتالي فقيمة التعويض عن عنصر الزبناء والسمعة التجارية ليس فيها أي غلو مما وجب معه تعديل الحكم الابتدائي فيما قضى به من خفض في قيمة التعويض عن عنصر الزبناء والسمعة التجارية والحكم للعارض بقيمتها المحدد في تقرير السيد الخبير . من جهة ثانية أن محكمة الدرجة الأولى عندما خفضت مصاريف الانتقال لم يجعل حكمها مبني على أساس قانوني سليم خاصة أن قيمة الانتقال من محل إلى آخر تفوق بكثير مما حدده الخبير و بالتالي وجب تعديل الحكم الابتدائي والحكم للعارض بقيمة التنقل المحددة من قبل الخبير ، ملتمسا في المذكرة الجوابية : رد أوجه استئناف المستأنف لعدم جديتها وفي الاستئناف الفرعي قبوله شكلا وموضوعا تعديل الحكم الابتدائي وذلك برفع التعويض إلى مبلغ 205.399,76 المحدد من قبل السيد الخبير والمطالب به في المرحلة الابتدائية بمقتضى المذكرة بعد الخبرة .

وبناءا على إدراج الملف بجلسة 07/10/2024 تخلف عنها نائب المستأنفة رغم التوصل؛فتقرر اعتبار القضية جاهزة و حجزها للمداولة لجلسة 14/10/2024 تم تمديدها لجلسة 21/10/2024.

محكمة الاستئناف

في الاستئناف الاصلي والفرعي :

حيث عرض المستأنف أصليا والمستأنف فرعيا أوجه دفاعهما وفق ماهو مسطر أعلاه.

وحيث نازعا كل من الطرفين في قيمة التعويض المحكوم به وطالبا بتعديله نقصا للاول وزيادة بالنسبة للثاني.

وحيث يراعى في تحديد التعويض المستحق للمكتري عن الافراغ قيمة الاصل التجاري الذي يحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الاربعة الاخيرة بالاضافة الى ما أنفقه من تحسينات واصلاحات ومافقده من عناصر الاصل التجاري كما يشمل مصاريف الانتقال من المحل؛وفي نازلة الحال فان المحكمة المصدرة للحكم قضت باجراء خبرة عهد بها للخبير السيد عبد الرحيم حسون الذي انجز تقريره وفق الشروط المتطلبة قانونا؛اذ وبعدما أعطى وصفا كاملا للمحل الذي يتواجد بابن احمد مساحته 27 متر مخصص لميكانيك العربات يتواجد بمنطقة بها عدد كبير من الحرفيين عبارة عن حي صناعي بسومة متواضعة قدرها 700 درهم واصبحت 600 درهم بعدما تنازل عن جزء من المحل؛والتي يبقى لها ولطول مدة الكراء تأثير على تقدير الحق في الكراء.

وحيث ان ماقترحه السيد الخبير بخصوص التعويض عن الحق في الكراء يبقى مغالا فيه باعتبار أن مادرج عليه العمل القضائي في مجل الخبرات في التعويض المذكور يتحدد انطلاقا من ضرب ناتج الفرق بين قيمة السومة الكرائية المؤداة (600درهم) والسومة الكرائية السوقية الحالية (والتي حددها السيد الخبير في 2500درهم) في معامل يتغير حسب مدة الكراء في اطار نظرية ميشال ماركس المعمول بها في مجال الخبرات القضائية في هذا المجال؛وان مدة الكراء في نازلة الحال تفوق 15 سنة مما يجعل المعامل محدد في 60شهر؛ويتعين معه تخفيض المبلغ المذكور الى :

2500 – 600 = 1900 × 60 = 114000 درهم.

وحيث بخصوص باقي التعويضات فقد جاءت مناسبة أن ماذهبت اليه المحكمة المصدرة للحكم لما قضت بتعويض عن الزبناء والسمعة في مبلغ 21200 درهم فقد جعلت لقضائها اساس باعتبار وكما ذهبت الى ذلك في تعليلها ان العرف السائد في مجال التجارة ان التاجر يلزمه مدة سنة لاكتساب زبناء جدد وتكوين عنصر الزبناء والسمعة لاصله التجاري؛كما ان مصاريف الانتقال المحددة من طرف الخبير في 5000 درهم جاءت مناسبة مما يتعين تحديدها في المبلغ لمذكور.

وحيث استنادا لكل ما ذكر يتعين اعتبار الاستئناف الاصلي جزئيا وذلك بتعديل مبلغ التعويض المحكوم به؛مع رد الاستئناف الفرعي.

لهذه الأسباب

حكمت محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء تقضي وهي تبت انتهائيا، علنيا وحضوريا :

في الشكل: قبول الاستئنافين الاصلي والفرعي.

في الموضوع : برد الاستئناف الفرعي وتحميل رافعه الصائر.

وباعتبار الاستئناف الاصلي جزئيا وتعديل الحكم المستأنف وذلك بحصر التعويض المحكوم به في مبلغ (140200) درهم؛وبتأييده في الباقي وجعل الصائر بالنسبة.