Mot clé
Vente du local commercial

Saisi d'un litige relatif au paiement des loyers après la vente du local commercial, la cour d'appel de commerce précise les conditions d'opposabilité de la cession au preneur et les modes de preuve du paiement. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés locatifs.

L'appelant contestait sa défaillance, arguant d'une part de l'absence de notification formelle de la cession et de la poursuite de ses paiements à l'ancien propriétaire, d'autre part de l'existence d'une garantie locative devant compenser la dette. La cour retient qu'un précédent commandement de payer mentionnant le changement de propriétaire constitue une notification suffisante de la cession de créance.

Elle rappelle ensuite, au visa de l'article 443 du dahir des obligations et des contrats, que la preuve du paiement d'une dette excédant dix mille dirhams ne peut être rapportée par témoins, ce qui rendait la demande d'enquête inopérante. La cour constate cependant que le montant du loyer mensuel retenu par le premier juge était erroné et le ramène à celui stipulé dans le bail originel, faute pour le nouveau bailleur de justifier d'une augmentation opposable.

En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement en son principe, notamment sur l'expulsion, mais le réforme sur le quantum des condamnations, et fait droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les obligations du preneur à la suite de la cession de l'immeuble loué et sur l'étendue de la prescription de l'action en paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de l'intégralité des arriérés locatifs réclamés par le nouveau propriétaire.

L'appelant contestait la qualité à agir du cessionnaire, soulevait la prescription quinquennale d'une partie de la créance et excipait du caractère libératoire des paiements effectués à un tiers. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité, retenant que la preuve de la propriété résulte des actes de cession, dont la validité a été incidemment reconnue par une décision pénale antérieure.

En revanche, elle fait partiellement droit au moyen tiré de la prescription, rappelant qu'en application de l'article 381 du dahir des obligations et des contrats, la sommation de payer interrompt la prescription quinquennale mais que des procédures pénales antérieures sans rapport avec la créance locative ne sauraient produire le même effet. La cour juge en outre que le paiement des loyers à un ancien copropriétaire indivis n'est pas libératoire dès lors que le preneur a été régulièrement avisé de la cession du bien par une notification ayant date certaine.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement en limitant la condamnation aux seuls loyers non prescrits.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'éviction des preneurs pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des nouveaux propriétaires du local. Les appelants, héritiers du preneur initial, contestaient la qualité à agir des bailleurs au motif que la vente du bien ne leur avait pas été notifiée conformément à l'article 195 du dahir des obligations et des contrats.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en distinguant la vente de l'immeuble loué de la simple cession de créance. Elle retient que l'acquéreur, en sa qualité d'ayant cause à titre particulier du vendeur, est substitué de plein droit dans les droits et obligations résultant du bail, sans qu'il soit nécessaire de procéder à la notification exigée en matière de cession de créance.

La production de l'acte de vente suffit donc à établir la qualité à agir du nouveau bailleur. La cour relève en outre que les preneurs, destinataires d'une mise en demeure de payer, ne pouvaient invoquer leur ignorance du nouveau créancier pour justifier leur défaillance, leur état de demeure étant ainsi caractérisé.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualité du bailleur initial à réclamer les loyers échus postérieurement à la cession de l'immeuble loué. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement du bailleur cédant. L'appelant, preneur à bail, soutenait que la vente l'avait déchargé de son obligation envers son cocontractant originaire, le droit de percevoir les loyers étant transféré au nouvel acquéreur. La cour écarte ce moyen en retenant que la cession de l'immeuble est sans effet sur la relation contractuelle tant que le transfert du droit au bail n'a pas été notifié au preneur. Elle rappelle que, faute d'une telle notification conforme aux dispositions de l'article 195 du dahir formant code des obligations et des contrats, le preneur reste tenu de ses obligations, dont le paiement des loyers, envers le bailleur initial. La cour juge par ailleurs irrecevable la demande d'intervention forcée du nouvel acquéreur en appel, cette procédure étant réservée à la première instance. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.