Réf
81128
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
5828
Date de décision
03/12/2019
N° de dossier
2018/8206/2618
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Vente du bien loué, Qualité à agir du bailleur, Poursuite du contrat de bail, Paiement du loyer, Opposabilité de la vente, Obligations du preneur, Notification au preneur, Irrecevabilité en appel, Cession de créance, Bail commercial, Appel en cause
Base légale
Article(s) : 195 - Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats
Article(s) : 103 - 104 - 105 - 106 - 107 - 108 - Dahir portant loi n° 1-74-447 du 11 ramadan 1394 (28 septembre 1974) approuvant le texte du code de procédure civile (CPC)
Source
Non publiée
La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualité du bailleur initial à réclamer les loyers échus postérieurement à la cession de l'immeuble loué. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement du bailleur cédant. L'appelant, preneur à bail, soutenait que la vente l'avait déchargé de son obligation envers son cocontractant originaire, le droit de percevoir les loyers étant transféré au nouvel acquéreur. La cour écarte ce moyen en retenant que la cession de l'immeuble est sans effet sur la relation contractuelle tant que le transfert du droit au bail n'a pas été notifié au preneur. Elle rappelle que, faute d'une telle notification conforme aux dispositions de l'article 195 du dahir formant code des obligations et des contrats, le preneur reste tenu de ses obligations, dont le paiement des loyers, envers le bailleur initial. La cour juge par ailleurs irrecevable la demande d'intervention forcée du nouvel acquéreur en appel, cette procédure étant réservée à la première instance. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.
وبعد المداولة طبقا للقانون
حيث تقدم المستأنف السيد حسن (ز.) , بواسطة نائبه الاستاذ عبد الرزاق (م.) بمقال مؤدى عنه الرسم القضائي , و الذي استأنف بمقتضاه الحكم رقم 1298 الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 27/03/2018 في الملف رقم 4200/8207/2017 , و القاضي بادائه للمستانف عليهما مبلغ 4000.00 درهم كواجبات كرائية عن المدة من 01/06/2017 الى متم يناير 2018 , مع النفاذ المعجل و تحديد مدة الاكراه البدني في الادنى , و تحميله المصاريف بحسب المحكوم به و برفض باقي الطلب.
في الشكل: حيث انه ليس بالملف ما يفيد تبليغ المستأنف بالحكم المطعون فيه , مما يكون معه استئنافه قد جاء مستوفيا لكافة الشروط الشكلية المتطلبة قانونا أجلا وصفة و أداء , فهو مقبول من هذه الناحية.
و حيث ان مقال ادخال الغير في الدعوى يبقى غير مقبولا امام هذه المحكمة لكون مقتضيات الفصول من 103 الى 108 من ق.م.م مقصور تطبيقها على الخصومة خلال مرحلتها الابتدائية , و لا يوجد اي نص قانوني يقضي بتطبيقها خلال المرحلة الاستئنافية.(قرار محكمة النقض عدد 238 الصادر بتاريخ 07/05/2015 في الملف التجاري عدد 1675/3/1/2012 المنشور بنشرة قرارات محكمة النقض – الغرفة التجارية- العدد 23 سنة 2015)
و حيث انه يتعين جعل صائر مقال ادخال الغير في الدعوى على عاتق المستانف.
في الموضوع: حيث ان ما يستفاد من وثائق الملف و الحكم المطعون فيه أن بتاريخ 28/11/2017 تقدم المستأنف عليهما بمقال الى السيد رئيس المحكمة التجارية بالدار البيضاء اوضحوا فيه انهما مالكان للرسم العقاري 38/449 المواجد بالمحل التجاري عنوانه حي [العنوان] تمارة , و بهذه الصفة تقدما بمقالهما الرامي الى المصادقة على الانذار المبلغ للعارض بتاريخ 24/05/2017 بشان اداء الكراء من 01/01/2010 الى متم ماي 2017 , اجاب عنها المدعى عليه باثارته للتقادم الخماسي عن المدة من 01/01/2010 الى متم ابريل 2012 ملتمسا رفض الطلب بشانها , و ادلى بصور وصولات ايداع الكراء عن المدة من فانح ماي الى متم ماي 2017 , و بجلسة 23/01/2018 ادلى المستانف عليهما بطلب اضافي بخصوص الفترة من 01/06/2017 الى متم يناير 2018.
و بعد تبادل المذكرات بين الطرفين و ادارج الملف بعدة جلسات , تم حجز الملف للمداولة ليصدر بتاريخ 27/03/2019 الحكم المطعون فيه.
اسباب الاستئناف
و حيث ان المستأنف اورد بمقال بيان أوجه استئنافه , عدم ارتكاز الحكم على اساس قانوني و واقعي سليم , لكون العقار تم ببيعه من المستانف عليه بما فيه المحل التجاري المكترى له و ذلك بتاريخ 09/06/2017 , و لا صفة له في المطالبة بالكراء عن المدة اللاحقة عن تاريخ بيعه للعقار أي من 09/06/2017 لانه لم يعد مالكا و بانتفاء هذه الصفة تنتفي صفته في المطالبة بالكراء في مواجهة العارض , و محكمة الدرجة الاولى لم تاخذ بعين الاعتبار الوثائق المدلى بها من طرف العارض بجلسة 06/02/2018 , و كان عليها على الاقل اجراء بحث في النازلة لتقف على حقائق النازلة المتمثلة في انتقال الملكية الى المسمى محمد (ع.) هذا الاخير الذي له الصفة في المطالبة بواجبات الكراء بالواردة بالمقال الاضافي.
ملتمسا قبول الاستئناف شكلا , و في الموضوع اساسا بالغاء الحكم المستانف فيما قضى به من اداء العارض مبلغ 4000.00 درهم لفائدة المستانف عليهما و بعد التصدي الحكم من جديد برفض الطلب الاضافي المدلى به بجلسة 23/01/2018 لانعدام الصفة في الادعاء لوقوع عملية بيع العقار للغير , مع القول بتاييد الباقي , و احتياطيا باجراء بحث في النازلة يحضره جميع الاطراف و المدخل في الدعوى السيد محمد (ع.) و ذلك للتاكد من واقعة انتقال ملكية العقار للمدخل في الدعوى و تاريخ انتقالها و التعرف تحديدا عن الجهة المخول لها قبض الكراء و المطالبة به بعد 09/06/2017 أي بعد تاريخ بيع العقار , مع حفظ حق العارض في التعقيب بعد البحث , و تحميل الطرف المستانف عليه الصائر.
و في مقال الادخال الاشهاد للعارض بادخاله في الدعوى محمد (ع.) بصفته الجهة المحقة في الكراء عن الفترة اللاحقة عن 09/06/2017.
مرفقا مقاله بنسخة طبق الاصل للحكم , و صورتي شهادة ملكية و شهادة ايداع عقد البيع.
و بناء على ادلاء نائب المستأنف بتاريخ 15/10/2019 بمذكرة ارفقها صور وثائق تتمثل في انذار و طي تبليغ , و طلب عروض و ايداع , و وصل ايداع.
و بناء على ادراج القضية بجلسة 19/11/2019 تخلف عنها نائب المستأنف رغم الاعلام , و تخلف عنها المستأنف عليهما و المدخل في الدعوى رغم استدعائهما لعدة جلسات , فتقرر اعتبارها جاهزة للحكم فحجزتها المحكمة للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 03/12/2019.
محكمة الاستئناف
حيث تمسك المستأنف بأسباب الاستئناف المشار اليها اعلاه.
و حيث انه من جهة , فصفة المكري غير مرتبطة بتملكه للعقار موضوع الكراء , لاستقلالية العلاقة الكرائية باعتبار طبيعتها القانونية كعقد , و من جهة اخرى فتفويت المكري للغير لعقاره المتواجد به المحل التجاري المكترى من طرف المستأنف , لا يجعل حدا للعلاقة الكرائية القائمة بينهما , و يستمر التزام كل طرف اتجاه الطرف الاخر في تفعيل اثاره الى حين تبليغ المكتري بانتقال حوالة الحق للمالك الجديد وفقا لما نص عليه الفصل 195 من ق.ل.ع , مما يكون معه الحكم المطعون فيه مصادفا للصواب فيما قضى به و يتعين تأييده.
و حيث انه يتعين تحميل المستأنف صائر استئنافه.
لهذه الأسباب
فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و غيابيا:
في الشكل : بقبول الإستئناف , و عدم قبول ادخال الغير في الدعوى مع ابقاء الصائر على رافعه.
في الموضوع : برده , و تأييد الحكم المستأنف , و ابقاء الصائر على رافعه.
66420
Indemnité d’éviction : La cour d’appel réduit le montant des frais de déménagement en l’estimant disproportionné au regard de la nature de l’activité artisanale du preneur (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66419
Bail commercial : la résiliation du bail est acquise en cas de non-paiement du loyer dans le délai de 15 jours imparti par la sommation de payer (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66418
Calcul de l’indemnité d’éviction : Les déclarations fiscales ne constituent qu’un élément d’appréciation parmi d’autres de la valeur du fonds de commerce (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66416
Indemnité d’éviction : La cour d’appel procède à une nouvelle évaluation des composantes de l’indemnité et l’augmente au-delà du montant fixé en première instance (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Réévaluation de l'indemnité, Indemnité d'éviction, Frais de déménagement, Expertise judiciaire, Contestation de l'expertise, Congé pour usage personnel, Clientèle et réputation commerciale, Calcul du droit au bail, Bail commercial, Appel principal, Appel incident, Améliorations et réparations
66415
Indemnité d’éviction : La cour d’appel confirme l’évaluation de l’expert en l’absence d’éléments probants contraires apportés par les parties (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66414
Bail commercial : Le preneur qui se heurte au refus du bailleur de recevoir les clés n’est libéré de son obligation de payer le loyer qu’après leur dépôt au greffe du tribunal (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66413
La fermeture continue d’un local commercial justifiant la résiliation du bail sans indemnité d’éviction peut être prouvée par un faisceau d’indices concordants (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Résiliation du bail, Procès-verbal de constat, Preuve de la fermeture continue, Perte de la clientèle et de l'achalandage, Loi 49-16, Fermeture du local supérieure à deux ans, Faisceau d'indices, Éviction du preneur, Bail commercial, Attestation administrative, Absence d'indemnité d'éviction
66412
La notification d’un congé au représentant légal d’une société en dehors de son siège social est valable dès lors que la finalité de l’acte est atteinte par sa réception personnelle (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
66410
Indemnité d’éviction : Pouvoir d’appréciation du juge du fond dans l’évaluation des composantes de l’indemnité fixée par l’expert (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
