Une cour d'appel retient à bon droit la nullité d'un congé pour démolition et reconstruction signifié à un seul des héritiers du preneur décédé. Il appartient en effet au bailleur, nouveau propriétaire des lieux, de s'assurer de l'identité de l'ensemble des héritiers, devenus cotitulaires du bail par l'effet de la succession, et de leur notifier individuellement le congé.

La circonstance que l'un des héritiers gérait seul le local et payait les loyers ne saurait dispenser le bailleur de cette diligence, dont l'omission vicie la procédure d'éviction.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Arrêt n° 2/283, en date du 27/05/2021, dossier n° 2019/2/3/1919

Vu le pourvoi en cassation déposé le 26/09/2019 par la demanderesse susmentionnée, par l'intermédiaire de son avocat Maître Al Mokhtar (B.), tendant à la cassation de l'arrêt n° 5327 rendu le 15/11/2018 dans le dossier n° 2018/8232/4606 par la Cour d'appel de commerce de Casablanca.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile promulgué le 28/09/1974, tel que modifié et complété.

Vu l'ordonnance de dessaisissement et de communication en date du 22/04/2021.

Vu l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 27/05/2021.

Vu l'appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après la lecture du rapport par le conseiller rapporteur Monsieur Saïd Choukeib et l'audition des observations de l'avocat général Monsieur Mohamed Sadek.

Après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que la demanderesse au pourvoi a saisi le Tribunal de commerce de Casablanca d'une requête exposant que la défenderesse Najat (M.) loue auprès d'elle une boutique sise dans l'immeuble situé à Aïn Sebaâ, Casablanca, objet du titre foncier n° 40100, pour un loyer mensuel de 1.000,00 dirhams ; qu'elle lui a adressé une sommation de quitter les lieux pour motif de démolition et de reconstruction, mais que la locataire n'a pas déféré à ladite sommation ; elle a sollicité qu'il soit statué sur la validation de la sommation objet de la demande et l'expulsion de la défenderesse des lieux litigieux, sous peine d'une astreinte ; après réponse de la défenderesse et accomplissement des formalités de procédure, le Tribunal de commerce de Casablanca a rendu, le 13/11/2017, son jugement n° 10309 dans le dossier n° 2018/8202/4972, validant la sommation notifiée à la défenderesse le 04/04/2017 et ordonnant son expulsion des lieux objet de la demande, moyennant une indemnité équivalente à trois années de loyer, avec son maintien dans les lieux jusqu'au début des travaux de construction et la perception de l'indemnité ; jugement à l'encontre duquel la nommée Khadija (A.) a formé tierce opposition, exposant dans sa requête qu'elle est la veuve du défunt Abdallah (M.), dont la succession comprend le fonds de commerce objet de la demande ; qu'elle a été surprise de constater qu'un jugement d'expulsion avait été rendu concernant ledit local et que des mesures d'exécution étaient en cours, lui causant un préjudice consistant en la privation de ses revenus ; et considérant qu'elle n'avait pas été convoquée durant l'instance ayant abouti au jugement frappé de tierce opposition, qu'elle n'avait pas été informée de la cession de droit conformément à l'article 195 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, qu'elle n'avait jamais reçu de sommation de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles 7 et 26 de la loi n° 49-16, et que le permis de démolir produit au dossier avait expiré, un délai de deux ans s'étant écoulé depuis sa délivrance, en application des articles 48 et 49 de la loi n° 12-90 relative à l'urbanisme, le rendant nul de plein droit et insusceptible d'être invoqué pour justifier son expulsion des lieux litigieux ; elle a sollicité, en conséquence, l'annulation du jugement frappé de tierce opposition.

L'intimée à la tierce opposition a répondu que la tierce opposante lui était demeurée inconnue durant toute la période depuis l'acquisition par elle de l'immeuble vendu en 2013 jusqu'à ce que soit rendu le jugement d'expulsion, lequel est devenu définitif et a acquis l'autorité de la chose jugée, et après qu'elle a procédé au dépôt du montant de l'indemnité au greffe au profit de la personne condamnée à l'expulsion ; elle a sollicité le rejet de la demande. Après clôture des débats et accomplissement des formalités de procédure, le tribunal a rendu un jugement annulant le jugement frappé de tierce opposition et, statuant à nouveau, a rejeté la demande de validation de la sommation d'expulsion notifiée à la nommée Najat (M.) le 04/04/2017 ; jugement dont a interjeté appel l'intimée à la tierce opposition, la société (T.) ; après clôture des débats et accomplissement des formalités de procédure, la Cour d'appel de commerce a rendu son arrêt confirmant le jugement entrepris, lequel arrêt est attaqué par le présent pourvoi en cassation.

Sur le moyen unique :

Attendu que la demanderesse au pourvoi fait grief à l'arrêt d'un défaut de motivation équivalant à son absence, au motif que la cour qui l'a rendu n'a pas tenu compte de la situation de fait, des circonstances de l'espèce et de la règle de droit selon laquelle les faits ne peuvent être niés ; que la demanderesse a obtenu le jugement frappé de tierce opposition à l'encontre de la nommée Najat (M.), qui prétendait être l'unique gérante du local litigieux, a engagé des mesures d'exécution à l'encontre de cette dernière, a procédé à la démolition et a commencé les travaux de terrassement et de construction, avant d'être surprise par l'action en tierce opposition de l'intimée après que tout cela eut été accompli ; qu'en confirmant le jugement entrepris, la Cour d'appel n'a pas tenu compte de ces éléments, d'autant plus qu'il est devenu matériellement impossible de rétablir la situation en l'état, car le jugement frappé de tierce opposition ne concernait pas une simple expulsion mais une démolition et une reconstruction de l'immeuble dont elle est propriétaire ; de plus, la loi 49-16, en cas d'éviction pour un tel motif, a conféré au locataire le droit d'obtenir une indemnité d'éviction calculée sur la base de la valeur au moment de l'éviction, afin de prévenir tout préjudice aux droits et intérêts des parties au litige, ce qui impose la cassation de l'arrêt attaqué.

Mais attendu que la cour qui a rendu l'arrêt attaqué, devant laquelle la demanderesse au pourvoi a soutenu ne pas avoir eu connaissance du décès du nommé Abdallah (M.) et ne connaître que la nommée Najat (M.) car elle était la seule à gérer le local et ne l'avait pas informée de l'existence des autres héritiers, et qu'elle avait commencé les travaux de terrassement sur l'immeuble dont elle est propriétaire et avait procédé au dépôt du montant de l'indemnité allouée par le jugement, a rejeté cet argument en motivant comme suit : << ...que la demanderesse au pourvoi, en sa qualité de nouvelle propriétaire de l'immeuble, est légalement tenue de vérifier la qualité des locataires ; que cette possibilité lui était offerte en consultant un extrait du registre de commerce du de cujus de l'intimée et en s'informant sur la qualité de la personne se trouvant dans le local commercial avant de procéder à l'envoi de la sommation pour démolition et reconstruction et d'introduire l'action en expulsion, qu'elle aurait dû diriger contre l'ensemble des héritiers ; par conséquent, le fait d'avoir adressé la sommation à l'une des héritières, la nommée Najat (M.), à l'exclusion des autres, la rend nulle... >> ; motivation par laquelle la cour a, à juste titre, considéré que la procédure d'expulsion menée en l'absence de la défenderesse au pourvoi, alors qu'elle fait partie des héritiers du locataire décédé, a porté atteinte à ses intérêts, et a donc accueilli la tierce opposition formée par cette dernière ; elle a répondu aux moyens soulevés par des motifs suffisants pour les écarter, en considérant que si le bailleur n'est pas tenu de rechercher les noms des héritiers, la demanderesse au pourvoi ne leur a même pas adressé la sommation en cette qualité, se limitant à la nommée Najat (M.), qui n'est qu'une des héritières ; le fait que cette dernière occupait le local et payait le loyer ne justifie pas de se contenter de lui adresser la sommation à elle seule et d'intenter l'action en expulsion contre elle en omettant les autres héritiers qui, après le décès de leur auteur, sont devenus parties au contrat de bail ; ainsi, la cour a motivé sa décision de manière suffisante et saine, et le moyen est sans portée.

PAR CES MOTIFS

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne la demanderesse aux dépens.