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Évaluation par expert

Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités de son évaluation. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité sur la base de sa propre appréciation, s'écartant des conclusions d'un premier rapport d'expertise.

Le débat en appel portait principalement sur la méthode de calcul de l'indemnité, le bailleur contestant le montant au regard des déclarations fiscales et le preneur revendiquant une évaluation fondée sur la valeur du pas-de-porte. La cour écarte la méthode fondée sur la valeur du pas-de-porte, lui préférant une approche qu'elle juge plus précise, basée sur la valeur locative de marché de locaux similaires.

Elle retient que la détermination du droit au bail doit reposer sur des critères objectifs tels que la durée de la relation contractuelle et l'emplacement du bien. La cour valide par ailleurs l'évaluation par l'expert des autres composantes de l'indemnité, notamment la perte de la clientèle calculée sur la base des revenus déclarés, ainsi que les frais de déménagement, tout en considérant que les frais d'aménagement invoqués par le preneur correspondaient à des installations amorties.

En conséquence, la cour d'appel de commerce accueille partiellement l'appel du bailleur et réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction.

L'arrêt statue sur les conséquences de l'inexécution d'une décision de justice ordonnant la restitution d'un bien et sur les modalités d'évaluation du préjudice qui en résulte. Le tribunal de commerce avait condamné la société détentrice d'un véhicule à en payer la valeur et à indemniser les propriétaires pour le préjudice de jouissance.

L'appelante principale contestait le principe de sa condamnation en arguant d'un défaut de notification du jugement initial, tandis que les appelants incidents sollicitaient la réévaluation des indemnités jugées insuffisantes. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de notification en retenant que le refus d'exécuter est matériellement établi par un procès-verbal de refus d'exécution, rendant la contestation de la notification inopérante.

Concernant la valeur du bien, la cour confirme l'évaluation expertale retenue par les premiers juges, faute pour les propriétaires de justifier d'une valeur supérieure à la date de la dépossession et pour la société détentrice de produire une contre-expertise. En revanche, la cour considère que l'indemnité allouée au titre du préjudice de jouissance est insuffisante au regard de la longue durée de la privation et de la destination commerciale du véhicule.

Le jugement est donc réformé sur ce seul point par une augmentation du montant des dommages-intérêts et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur commercial moyennant le versement d'une indemnité, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du congé pour usage personnel et le quantum de l'indemnisation. Le tribunal de commerce avait validé le congé tout en allouant une indemnité inférieure à l'estimation de l'expert. L'appelant contestait la légitimité du motif d'éviction et le caractère prétendument dérisoire de l'indemnité. La cour rappelle que le congé fondé sur la volonté du bailleur d'utiliser le local à titre personnel constitue un motif légitime de résiliation, dès lors que le preneur bénéficie d'une indemnisation complète pour le préjudice subi. Concernant le montant de cette indemnité, la cour retient que le premier juge a justement écarté de son calcul la valeur du stock de marchandises, en tant qu'élément matériel transférable non affecté par l'éviction, ainsi que le coût des réparations, faute pour le preneur d'en rapporter la preuve. Elle estime également que l'évaluation par l'expert des frais de déménagement et de recherche d'un nouveau local était excessive. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et allouant une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du décès du bailleur en cours d'instance et sur le droit à indemnisation du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé tout en condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité. L'appelant principal, héritier du bailleur, contestait le droit à indemnité en raison de la fermeture prolongée du local, tandis que le preneur, par appel incident, invoquait la nullité du jugement en raison du décès du bailleur avant son prononcé et la caducité du motif de reprise. La cour écarte le moyen tiré de la nullité du jugement, relevant que le décès du bailleur est survenu après la mise en délibéré de l'affaire, ce qui, en application de l'article 114 du code de procédure civile, ne vicie pas la décision. Elle retient ensuite que le motif de reprise pour usage personnel ne devient pas caduc, ce droit étant transmis aux héritiers du bailleur. La cour rappelle enfin que, sous l'empire du dahir du 24 mai 1955, la fermeture prolongée du local n'éteint pas le droit au bail et ne prive donc pas le preneur de son droit à une indemnité d'éviction, dont elle valide l'évaluation par l'expert. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de son évaluation par l'expert judiciaire et sur les limites du pouvoir d'appréciation de ce dernier. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité sur la base d'une première expertise. Le débat en appel portait exclusivement sur le quantum de cette indemnité, le bailleur en contestant l'évaluation et le preneur en sollicitant la majoration. La cour, après avoir ordonné de nouvelles expertises, retient qu'il y a lieu de rectifier les conclusions expertales en raison d'un double comptage. Elle souligne que la clientèle et la réputation commerciale ne sauraient être valorisées distinctement des autres éléments incorporels du fonds de commerce dont elles font partie intégrante. Procédant à sa propre appréciation au visa de l'article 7 de la loi 49-16, la cour écarte également les valorisations jugées excessives au regard de la superficie du local. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le montant de l'indemnité, qui est portée à une somme supérieure à celle fixée par les premiers juges.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité due par le bailleur sur la base d'une expertise judiciaire. L'appelant principal, le bailleur, contestait le montant de l'indemnité qu'il jugeait excessif et sollicitait une contre-expertise, tandis que l'appelant incident, le preneur, en demandait la majoration, arguant d'une sous-évaluation par l'expert. La cour d'appel de commerce rappelle qu'elle n'est pas tenue d'ordonner une nouvelle expertise dès lors qu'elle dispose des éléments suffisants pour apprécier le préjudice du preneur. La cour relève que l'expertise judiciaire initiale a été régulièrement menée et a pris en compte l'ensemble des critères pertinents, notamment la faible valeur locative, l'ancienneté de l'occupation, la localisation du bien, la perte de profits et les frais de déménagement. Elle considère dès lors que l'indemnité allouée par les premiers juges constitue une juste réparation du préjudice subi par le preneur évincé. En conséquence, la cour écarte les demandes de contre-expertise et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le loyer d'un local commercial après exercice par le preneur de son droit de priorité consécutif à une éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation de la valeur locative. Le tribunal de commerce avait fixé le nouveau loyer sur la base d'une expertise judiciaire. L'appelant contestait le montant retenu, qu'il jugeait excessif, et critiquait la méthodologie de l'expert, sollicitant une contre-expertise. La cour retient que l'expertise est régulière et suffisamment motivée, l'expert ayant fondé son évaluation sur des éléments objectifs tels que l'augmentation de la superficie, l'emplacement du bien et le caractère neuf de la construction, tout en tenant compte de son état d'inachèvement. Elle écarte en outre le grief relatif à l'évaluation par l'expert d'un pas-de-porte comme étant inopérant, dès lors que le premier juge n'avait statué que sur le montant du loyer. La demande de contre-expertise étant jugée sans fondement au regard de la pertinence du rapport initial, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant une indemnité d'éviction en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue du pouvoir d'appréciation du juge face à une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle mais, écartant partiellement les conclusions d'une expertise, avait réévalué à la hausse le montant de l'indemnité due au preneur. L'appelant, bailleur, contestait le pouvoir du premier juge de majorer l'indemnité au-delà des calculs techniques de l'expert, y voyant un défaut de motivation. La cour rappelle que le juge du fond, qualifié d'expert des experts, conserve son plein pouvoir d'appréciation sur les conclusions d'un rapport d'expertise. Elle retient que le premier juge a pu, sans excéder ses pouvoirs, considérer que l'évaluation par l'expert de la perte des éléments incorporels du fonds de commerce, notamment la clientèle et la réputation, était insuffisante au regard des critères légaux posés par l'article 7 de la loi 49-16. La cour estime que cette réévaluation, fondée sur des éléments concrets tels que la localisation du local, son ancienneté et la nature de l'activité, est souverainement exercée et ne constitue pas un défaut de motivation. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour fixer l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local à usage d'entrepôt, retient que celle-ci doit réparer le préjudice résultant de la perte du seul droit au bail, à l'exclusion des autres éléments constitutifs du fonds de commerce qui font défaut.

Il résulte de l'article 675 du Dahir des obligations et des contrats que si le preneur conserve la chose louée après l'expiration du contrat, il est tenu de payer une indemnité dont le montant doit être fixé par des experts pour la durée excédentaire. Encourt par conséquent la cassation partielle l'arrêt qui, pour condamner le preneur au paiement d'une somme au titre de la période d'occupation postérieure à l'échéance du bail, omet de répondre à sa demande d'expertise et ne procède pas à une évaluation par expert de l'indemnité due, se contentant d'appliquer un montant fondé sur le loyer contractuel.

En revanche, c'est à bon droit qu'une cour d'appel écarte le moyen tiré du défaut de mise en cause de l'agent judiciaire du Royaume, dès lors que cette fin de non-recevoir n'a pas été soulevée avant toute défense au fond en première instance, et rejette le moyen tiré du défaut de mise en cause du Premier ministre, l'action contre un établissement public étant valablement dirigée contre son représentant légal.

Une société à responsabilité limitée a interjeté appel d’un jugement de première instance la condamnant à payer des sommes d’argent à une banque et rejetant ses demandes en faux incident, en dommages et intérêts et en expertise.

La Cour d’appel a confirmé le jugement de première instance, rejetant l’ensemble des arguments de l’appelante. Elle a considéré que la demande de faux incident était sans objet, que la clause contractuelle litigieuse avait déjà été jugée et que la SARL, du fait de la résolution du contrat de gestion pour manquement à ses obligations, ne pouvait prétendre à aucune indemnisation. La Cour a également rappelé l’importance pour les sociétés commerciales de tenir une comptabilité régulière et a précisé les conditions de recevabilité de l’expertise judiciaire.

Par cette décision, la Cour d’appel a rappelé la rigueur des règles de droit et de procédure applicables aux litiges commerciaux, notamment en matière de preuve comptable, d’autorité de la chose jugée et d’expertise judiciaire.