Selon l'article 22 de la loi n° 49-16, le preneur ne peut exercer dans les lieux loués une activité différente de celle convenue au bail qu'avec l'accord écrit du bailleur. Il s'ensuit que, lorsque le contrat de bail est silencieux sur la destination des lieux et qu'aucun autre document n'établit l'existence d'un accord exprès des parties sur une activité déterminée, le changement d'activité par le preneur ne constitue pas un manquement à ses obligations contractuelles.

C'est donc à bon droit qu'une cour d'appel, après avoir souverainement apprécié les éléments de preuve, rejette la demande en résiliation du bail fondée sur ce motif.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Arrêt n° 2/277, en date du 27/05/2021, dans le dossier commercial n° 2019/2/3/989

Vu le pourvoi en cassation déposé le 15/03/2019 par le demandeur susmentionné, par l’intermédiaire de son avocat Maître Rachid (L.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 4912 rendu le 31/10/2018 par la Cour d'appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2018/8206/4202.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile en date du 28 septembre 1974.

Vu l'ordonnance de clôture de l'instruction et de notification aux parties en date du 22/04/2021.

Vu l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 27/05/2021.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Mohammed El Karaoui, et après avoir entendu les observations de l’avocat général, Monsieur Mohammed Sadek.

Après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que le demandeur, M. El Mostafa (B.), a saisi le Tribunal de commerce de Casablanca, le 26/03/2018, d’une requête introductive d’instance dans laquelle il a exposé que le défendeur, M. El Habib (Q.), lui loue un local commercial sis à (...), moyennant un loyer mensuel de 1.250 dirhams, pour l'exploiter en tant que taxiphone ; et que, sans son consentement, le preneur a modifié son activité commerciale pour la vente de produits alimentaires et crèmerie, ce qui l'a conduit à lui adresser une mise en demeure, reçue le 07/10/2017, mais restée sans effet. Il a sollicité la validation de ladite mise en demeure et l'expulsion du défendeur, ou de tout occupant de son chef ou avec son autorisation, dudit local, sous peine d’une astreinte. Après que le défendeur a conclu en défense, par mémoire accompagné d’une demande reconventionnelle, au caractère non sérieux du motif de la mise en demeure, et au fait qu'il exploite le local en tant que crèmerie et pour la vente de produits alimentaires, et que le contrat de bail ne spécifie aucune activité commerciale déterminée, il a sollicité le rejet de la demande principale et, dans sa demande reconventionnelle, l’annulation de la mise en demeure, et subsidiairement, l'octroi d'une indemnité provisionnelle de 4.000 dirhams et la désignation d'un expert pour déterminer la valeur du fonds de commerce. Un jugement n° 5777 a été rendu, validant la mise en demeure et ordonnant l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef ou avec son autorisation du local dont l'adresse est susmentionnée, et rejetant les autres demandes, y compris la demande reconventionnelle. La Cour d'appel de commerce a infirmé ce jugement en ce qu'il avait ordonné l'expulsion, et statuant à nouveau, a rejeté la demande d'expulsion et a confirmé le jugement pour le surplus, par son arrêt objet du présent pourvoi.

Attendu que le demandeur au pourvoi, en son moyen unique, fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir violé l'article 22 de la loi n° 49-16, au motif que la Cour a fondé sa décision sur le fait que les parties n'avaient pas convenu dans le contrat de bail d'une affectation commerciale spécifique du local, et que l'attestation invoquée par le demandeur ne pouvait être retenue pour conclure à un changement d'activité contre la volonté du bailleur et sans son consentement. Or, bien que le contrat de bail n'ait pas expressément déterminé le type d'activité commerciale à exercer dans le local, le fait que le défendeur ait sollicité l'accord du demandeur chaque fois qu'il souhaitait remplacer une activité par une autre constitue une preuve et une présomption de l'existence d'un accord préalable sur le type d'activité à exercer dans le local litigieux. Ceci serait établi par l'attestation émanant du défendeur visant à changer la nature de l'activité commerciale, suivie de l'autorisation écrite du demandeur en date du 20/11/2000, par laquelle il a donné son accord au défendeur pour obtenir une licence d'exploitation du local en tant que crèmerie après l'annulation de la licence d'exploitation en tant que salle de jeux, puis par la seconde attestation du défendeur en date du 25/06/2001, par laquelle il a renoncé aux deux licences relatives à la crèmerie et à la salle de jeux pour exploiter à nouveau le local en tant que taxiphone. Tout cela constituerait une présomption de l'existence d'un accord préalable sur le type d'activité à exercer dans le local commercial litigieux. L'arrêt serait ainsi entaché d'un défaut de motivation équivalant à son absence et violerait les dispositions invoquées, ce qui l'exposerait à la cassation.

Mais attendu que le preneur ne peut exercer dans les lieux loués une activité différente de celle convenue dans le bail que s'il obtient l'accord écrit du bailleur, en application du dernier alinéa de l'article 22 de la loi n° 49-16 relative aux baux d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal ; que la Cour d'appel, auteure de l'arrêt attaqué, ayant constaté que le contrat de bail liant les parties n'imposait pas l'exercice d'une activité commerciale spécifique dans le local litigieux, et que le preneur, comme il ressort des pièces du dossier qui lui étaient soumises, avait l'habitude de modifier son activité commerciale de salle de jeux à crèmerie, puis à taxiphone, sans en référer au bailleur ; et que l'attestation invoquée par le demandeur, outre le fait qu'elle émane du preneur, contient la renonciation de ce dernier aux deux licences relatives à la crèmerie et à la salle de jeux pour les remplacer par un taxiphone, et ne contient pas d'accord exprès des parties sur l'affectation du local à un usage de taxiphone et l'interdiction de modifier cette activité sans le consentement du demandeur ; que de même, l'écrit du demandeur en date du 20/11/2000 ne concerne que son accord pour que le preneur obtienne une licence de crèmerie après l'annulation de l'ancienne licence, et ne contient pas non plus d'accord sur la détermination du type d'exploitation autorisé dans le local et l'interdiction de le modifier sans le consentement du demandeur ; en a déduit, à juste titre, qu'en l'absence d'un accord exprès, que ce soit dans le contrat de bail ou dans les autres pièces produites, sur la détermination du type d'activité commerciale autorisée dans le local, l'acte du preneur ne constituait pas un manquement à ses obligations contractuelles. Ce faisant, la Cour d'appel a fait une saine application des dispositions du dernier alinéa de l'article 22 de la loi n° 49-16 et a motivé sa décision en conformité avec les pièces du dossier ; le moyen unique est donc non fondé.

PAR CES MOTIFS

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne le demandeur aux dépens.