Mot clé
Destination des lieux loués

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour changement d'activité, la cour d'appel de commerce examine la portée probante des procès-verbaux de constat produits par le bailleur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande en résiliation et en expulsion, faute de preuve du manquement reproché au preneur.

L'appelant soutenait que les constats d'huissier établissaient la transformation de l'activité de vente de pièces détachées en un atelier de mécanique, justifiant la résiliation du bail. La cour écarte ce moyen, retenant que les procès-verbaux ne font état que de la réparation d'un véhicule sur la voie publique, sans établir que le preneur ou ses préposés en étaient les auteurs ni que le local lui-même était exploité en tant qu'atelier.

Elle relève au contraire que l'agencement intérieur des lieux, garni d'un grand nombre de pièces détachées, correspond à l'activité de vente autorisée par le bail. La cour considère que la simple inspection d'un véhicule pour identifier une pièce à vendre ne constitue pas un changement d'activité fautif.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour changement d'activité non autorisé, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'exigence d'une autorisation écrite du bailleur. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion.

L'appelant soutenait que le consentement verbal du bailleur, corroboré par sa tolérance durant plus de quinze ans, valait autorisation et que l'action était en tout état de cause prescrite. La cour écarte cette argumentation au visa de l'article 22 de la loi 49-16, qui impose une autorisation écrite et expresse pour tout changement d'activité.

Elle rappelle qu'en application de l'article 401 du code des obligations et des contrats, lorsque la loi exige une forme particulière pour un acte, la preuve ne peut être rapportée par un autre moyen, rendant inopérante toute preuve par témoignage ou par présomption tirée de la durée. La cour retient que la seule constatation de ce manquement contractuel constitue un motif grave justifiant l'éviction sans indemnité, indépendamment de l'existence d'un préjudice pour le bailleur.

Le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour changement d'activité, la cour d'appel de commerce examine la portée du silence gardé par le bailleur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande en considérant que le bailleur avait implicitement consenti à la modification de l'usage des lieux.

L'appelant soutenait que le changement d'activité, reconnu par le preneur, constituait une violation des articles 230 et 692 du code des obligations et des contrats et que son consentement ne pouvait être qu'exprès. La cour retient cependant que la connaissance par le bailleur, par l'intermédiaire de ses préposés chargés de la gestion du centre commercial, du nouvel usage des lieux exercé depuis douze ans, combinée à l'encaissement continu et sans réserve des loyers durant toute cette période, caractérise une acceptation tacite de sa part.

Cette acceptation fait obstacle à ce que le bailleur se prévale tardivement de la clause contractuelle pour obtenir l'expulsion du preneur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce retient que le silence prolongé du bailleur, informé du changement de l'activité commerciale par le preneur, vaut consentement tacite à cette modification contractuelle et fait obstacle à une demande ultérieure d'éviction. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur, considérant que sa connaissance ancienne du changement d'activité et son absence de protestation valaient approbation.

L'appelant soutenait que le changement d'activité constituait une violation des clauses claires du bail et que son silence ne pouvait être interprété comme un consentement exprès, seul à même de déroger à la force obligatoire du contrat. Pour écarter ce moyen, la cour relève que les témoignages établissent que le changement d'activité litigieux datait de plus de dix ans.

Elle en déduit que la connaissance de cette situation par le bailleur, qui visitait régulièrement les lieux et y disposait d'une administration, est avérée. Dès lors, la perception continue des loyers pendant cette longue période, sans aucune réserve ni protestation, constitue une approbation tacite qui prive de fondement la demande de résolution du bail pour inexécution.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour changement d'activité commerciale, la cour d'appel de commerce examine la valeur du consentement tacite du bailleur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande en se fondant sur l'existence d'un accord oral prouvé par témoin.

L'appelant soutenait que l'engagement écrit du preneur quant à la nature de l'activité ne pouvait être modifié que par un écrit, et non par un accord verbal ou une simple tolérance. La cour écarte ce moyen en requalifiant le document invoqué non comme un engagement contractuel mais comme une simple description de l'activité exercée à une date donnée.

Elle retient surtout, au visa de l'article 38 du dahir des obligations et des contrats, que le silence gardé par le bailleur pendant sept ans, tout en continuant à percevoir les loyers en parfaite connaissance du nouveau commerce, constitue une approbation tacite. La cour en déduit que ces éléments forment des présomptions concordantes du consentement du bailleur au changement d'activité.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modification de la destination des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée d'une clause d'usage commercial non spécifique. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le contrat de bail, stipulant une affectation à un usage de commerce sans autre précision, ne permettait pas de caractériser un changement d'activité.

L'appelant soutenait que la nature même des lieux, situés sous son habitation, interdisait leur transformation en laboratoire industriel, quand bien même le bail serait général. La cour écarte ce moyen en relevant une discordance entre le fondement initial de l'action, tiré du changement d'une activité convenue, et l'argumentation en appel, fondée sur l'incompatibilité de l'activité avec la nature des lieux.

Elle retient que le contrat de bail autorise expressément un usage commercial sans aucune restriction. En l'absence de définition contractuelle d'une activité spécifique, le grief tiré du changement de destination ne pouvait donc prospérer.

Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour modification de la destination des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'opposabilité d'un tel changement au bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction. L'appelant soutenait que la transformation des locaux, d'entrepôt en siège social et atelier de ferronnerie, était opposable au bailleur du fait de sa publication au Bulletin officiel et de la conclusion d'un avenant postérieur au changement. La cour écarte ce moyen en retenant que la publication d'une modification statutaire ne vaut pas notification au bailleur et ne peut se substituer à l'information directe requise. Elle ajoute que l'avenant, portant uniquement sur une augmentation de loyer sans mentionner le changement de destination, ne peut valoir acceptation tacite. La cour rappelle que la modification d'une destination contractuellement fixée par écrit doit être prouvée par un écrit. Le changement de destination constitue dès lors un manquement grave aux obligations contractuelles justifiant l'éviction en application de l'article 8 de la loi 49.16. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce, après cassation, sur la qualification des travaux réalisés par un preneur sans l'autorisation du bailleur. Le tribunal de commerce avait annulé le congé pour motif grave et rejeté la demande d'expulsion, considérant les travaux non préjudiciables. La question soumise à la cour, sur renvoi, était de déterminer si des modifications, même sans incidence sur la solidité de l'immeuble, pouvaient constituer un motif grave justifiant l'éviction. S'appuyant sur une expertise judiciaire, la cour constate que le preneur a procédé à la démolition de cloisons et à l'annexion d'espaces, transformant ainsi un logement distinct en une extension de son local commercial. La cour retient que de tels travaux, en modifiant substantiellement la configuration et la destination des lieux loués, constituent un manquement grave aux obligations contractuelles du preneur, peu important l'absence de péril pour la structure de l'édifice. Elle juge que cette transformation, qui empêche une location future séparée des deux entités, a été réalisée sans l'autorisation du bailleur et justifie en conséquence la validité du congé. Partant, la cour infirme le jugement entrepris, valide le congé et ordonne l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour manquements contractuels, la cour d'appel de commerce examine la portée de la destination des lieux loués. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur, considérant que l'activité exercée par le preneur était conforme au contrat. L'appelant soutenait que l'installation de fours et la production de chocolat sur place, ainsi que la domiciliation d'une société tierce suivie de la cession du fonds de commerce, constituaient des manquements graves. La cour retient, par une interprétation de la commune intention des parties, que la destination contractuelle de traiteur en chocolaterie implique nécessairement une activité de préparation et de production, rendant l'installation d'équipements de cuisson indispensable à l'exercice de l'activité autorisée. Elle relève par ailleurs que le contrat permettait expressément la domiciliation et que la cession du fonds de commerce est un droit pour le preneur au visa de l'article 25 de la loi 49-16, dont le seul défaut de notification au bailleur n'entraîne pas la résiliation du bail. Le jugement entrepris est donc confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour changement d'activité, la cour d'appel de commerce examine la portée de la modification de la destination des lieux loués. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, estimant que le changement d'activité n'était pas suffisamment établi. L'appelant soutenait que l'adjonction d'une activité de débit de laitages et de jus à l'activité contractuelle de vente de pâtisseries sans fabrication constituait une modification substantielle du commerce, justifiant la résiliation du bail. La cour écarte ce moyen en retenant que l'activité de débit de laitages, telle que décrite par les constats produits, n'est pas fondamentalement distincte de la vente de pâtisseries, dès lors qu'elle inclut usuellement cette dernière et que l'activité principale demeure. La cour ajoute que même à supposer le changement d'activité établi, la résiliation n'est pas encourue faute pour le bailleur de démontrer que la nouvelle activité cause un préjudice au local ou au voisinage. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Il résulte de l'article 461 du Dahir des obligations et des contrats que lorsque les termes d'un acte sont clairs et explicites, il n'y a pas lieu de rechercher la volonté de ses auteurs. Par conséquent, encourt la cassation pour défaut de base légale et contradiction de motifs, l'arrêt qui, pour écarter un changement d'activité prohibé par le bail, se fonde sur des motifs contradictoires et dénature les clauses claires et précises du contrat relatives à la destination des lieux loués.

Ayant souverainement constaté, à partir des clauses claires d'un contrat de bail et d'un procès-verbal de constat, que le preneur avait modifié la destination des lieux loués en y exerçant une activité non autorisée, en violation d'une clause expresse et sans l'accord du bailleur, une cour d'appel en déduit à bon droit que cette violation des obligations contractuelles constitue un motif grave et légitime au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, justifiant la résiliation du bail et l'expulsion du preneur sans indemnité d'éviction. Est irrecevable, car nouveau et mélangé de fait et de droit, le moyen fondé sur l'existence d'un contrat de bail antérieur qui n'a pas été invoqué devant les juges du fond.

Ayant constaté que le bailleur, qui avait délivré un congé fondé sur un changement d’activité, n’apportait pas la preuve d’un accord des parties visant à limiter la destination des lieux loués à la seule activité initialement exercée, une cour d’appel en déduit exactement qu’en l’absence d’une telle clause restrictive, le preneur est en droit d’exercer toute activité commerciale de son choix, pourvu qu’elle ne nuise ni au bailleur ni à l’immeuble. Elle retient dès lors à bon droit que le motif du congé n'est pas fondé et en prononce la nullité.

Ayant constaté l’absence, dans le contrat de bail, d’une clause spécifiant l’activité commerciale à exercer dans les lieux loués, une cour d’appel en déduit exactement que la demande de résiliation fondée sur un changement d’activité est non fondée. En effet, selon les dispositions de l’article 22, alinéa 2, de la loi n° 49-16, pour qu’un changement d’activité puisse être considéré comme un manquement aux obligations contractuelles, il doit exister un accord préalable des parties sur une destination précise des lieux.

Selon l'article 22 de la loi n° 49-16, le preneur ne peut exercer dans les lieux loués une activité différente de celle convenue au bail qu'avec l'accord écrit du bailleur. Il s'ensuit que, lorsque le contrat de bail est silencieux sur la destination des lieux et qu'aucun autre document n'établit l'existence d'un accord exprès des parties sur une activité déterminée, le changement d'activité par le preneur ne constitue pas un manquement à ses obligations contractuelles.

C'est donc à bon droit qu'une cour d'appel, après avoir souverainement apprécié les éléments de preuve, rejette la demande en résiliation du bail fondée sur ce motif.

Confirmant une ordonnance du président du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce précise l’interprétation des dispositions de l’article 22 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux en opérant une distinction stricte entre l’adjonction d’une activité complémentaire ou connexe et le changement total de l’activité contractuellement prévue. Elle juge que seule la demande d’exercice d’une activité complémentaire ou connexe peut, en cas de refus du bailleur, être soumise à l’autorisation du président du tribunal. En revanche, la modification de l’activité pour une autre, entièrement différente de celle stipulée au bail, est exclusivement régie par le dernier alinéa dudit article, lequel requiert impérativement l’accord écrit du bailleur. Par conséquent, en l’absence d’un tel consentement, le juge ne saurait se substituer au bailleur pour autoriser un changement radical de la destination des lieux loués, la demande du preneur devant alors être rejetée.