Ayant constaté l’absence, dans le contrat de bail, d’une clause spécifiant l’activité commerciale à exercer dans les lieux loués, une cour d’appel en déduit exactement que la demande de résiliation fondée sur un changement d’activité est non fondée. En effet, selon les dispositions de l’article 22, alinéa 2, de la loi n° 49-16, pour qu’un changement d’activité puisse être considéré comme un manquement aux obligations contractuelles, il doit exister un accord préalable des parties sur une destination précise des lieux.

Cour de cassation – Chambre commerciale – Arrêt n° 2/592 – en date du 16/11/2021 – Dossier n° 2020/2/3/587

Vu le pourvoi en cassation formé le 12/02/2020 par le demandeur susmentionné, par l’intermédiaire de son avocat Maître Hassan (B.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 2789 rendu le 12/06/2019 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2018/8206/4436.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile du 28 septembre 1974.

Vu l’ordonnance de dessaisissement et de communication du 04/11/2021.

Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique du 16/11/2021.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Mohammed El Kraoui, et après avoir entendu les observations de l’avocat général, Monsieur Mohammed Sadek.

Après en avoir délibéré conformément à la loi :

Il résulte des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que le demandeur, Mostafa (J.), a saisi le Tribunal de commerce de Rabat d’une requête introductive d’instance exposant que le défendeur au pourvoi, Mekki (A.), lui loue un local commercial sis à (…) qu’il exploite pour la vente de denrées alimentaires, et que le preneur a modifié l’activité commerciale et a commencé à vendre des cigarettes, des billets de loterie, des jeux de hasard et du loto, sans son consentement ni son autorisation, ce qui constitue une violation du contrat de bail. Il a par conséquent sollicité la validation de la mise en demeure qui lui a été notifiée le 29/06/2017 et son expulsion du local commercial susvisé, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sous astreinte. Après réponse du défendeur, un jugement a été rendu rejetant la demande, lequel a été confirmé par la Cour d’appel de commerce par son arrêt objet du pourvoi.

Le demandeur au pourvoi, dans ses premier et deuxième moyens de cassation réunis, reproche à l’arrêt la violation de la loi et le vice de motivation assimilable à une absence de motifs, au motif que le défendeur a totalement changé son activité commerciale en retirant les denrées alimentaires pour les remplacer par une autre activité consistant en la vente de cigarettes, de billets de loterie et articles similaires, sans son autorisation ni son consentement, et qu’il a refusé de rétablir la situation antérieure dans le délai de trois mois qui lui était imparti dans la mise en demeure. Par conséquent, les dispositions de l’article 8 de la loi n° 49.16 sont celles qui doivent s’appliquer, lesquelles exonèrent le bailleur de toute indemnité si le preneur modifie totalement son activité commerciale sans l’accord du propriétaire. Or, la Cour ayant rendu l’arrêt attaqué a appliqué au cas d’espèce les dispositions de l’article 22 de la même loi, lesquelles concernent l’exercice d’activités commerciales complémentaires, connexes ou différentes de l’activité commerciale d’origine, alors qu’en l’espèce, le défendeur a totalement modifié son activité commerciale. De surcroît, les dispositions de l’article 22, sur lesquelles la Cour s’est fondée, autorisent le preneur, en cas de refus du bailleur d’autoriser l’adjonction d’une activité commerciale complémentaire, connexe ou différente, à saisir le juge des référés pour obtenir cette autorisation. Il s’ensuit que l’article 22 ne s’applique pas au cas d’espèce, d’autant plus que le demandeur au pourvoi a prouvé l’existence d’un bail écrit, par le biais d’une expertise réalisée à l’occasion d’une précédente instance relative à la révision du loyer, établissant que l’activité commerciale d’origine exercée était la vente de denrées alimentaires. Dès lors, toute modification totale de ladite activité, et même l’adjonction d’une activité complémentaire, connexe ou différente, est subordonnée à l’autorisation du propriétaire, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. L’arrêt est donc contraire aux dispositions invoquées et entaché d’un vice de motivation assimilable à une absence de motifs, ce qui l’expose à la cassation.

Mais attendu que la Cour d’appel a motivé son arrêt en retenant que « pour qu’il y ait changement d’activité commerciale, il faut qu’un contrat de bail oblige le preneur à exercer une activité commerciale déterminée, et que si ce dernier modifie l’activité spécifiée sans l’autorisation du bailleur, il est réputé avoir violé les clauses du contrat de bail, ce que confirme le dernier alinéa de l’article 22 de la loi n° 49.16. En l’espèce, en l’absence d’un accord sur l’affectation du local litigieux au commerce de denrées alimentaires à l’exclusion de toute autre activité, le motif de la mise en demeure, fondé sur le changement d’activité commerciale, ne justifie pas la résiliation du bail. » Qu’une telle motivation est conforme au dernier alinéa de l’article 22 de la loi n° 49.16, dès lors que la mise en demeure adressée au défendeur était fondée sur le changement total de l’activité commerciale d’origine, de la vente de denrées alimentaires à la vente de cigarettes, de billets de loterie, de jeux de hasard et articles similaires, et que le preneur ne peut y procéder sans l’accord écrit du bailleur. Que si le demandeur au pourvoi a produit une expertise judiciaire et un procès-verbal de constatation prouvant l’exercice de la vente de denrées alimentaires dans le local litigieux, ces pièces ne contiennent aucun élément attestant de l’accord écrit du bailleur à cet effet. Et que le fait que la Cour n’ait pas examiné les documents susvisés est sans incidence sur la validité de sa décision, dès lors qu’elle n’est tenue de répondre qu’aux moyens pertinents pour la solution du litige. Qu’en l’état de ces énonciations, la Cour d’appel a légalement justifié sa décision et n’a violé aucune disposition légale, rendant les moyens non fondés.

PAR CES MOTIFS

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne le demandeur aux dépens.