Encourt la cassation l'arrêt qui, pour déclarer le preneur d'un local à usage commercial déchu de son droit de priorité consécutif à une éviction pour reconstruction, retient que la notification de sa volonté de réintégrer les lieux a été faite hors délai, alors qu'il résulte des pièces du dossier, notamment du procès-verbal de notification, que ladite notification a été effectuée dans le délai légal. En fondant sa décision sur une lecture erronée d'un acte déterminant pour la solution du litige, la cour d'appel prive sa décision de base légale.

Cour de cassation, Chambre commerciale (Première section), Arrêt n° 1/253, en date du 21/04/2021, Dossier commercial n° 2020/3/3/290

Vu le pourvoi en cassation déposé le 22 décembre 2019 par le demandeur susmentionné, par l’intermédiaire de son avocat Maître Mohamed El Arabi (L.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 6563 rendu le 31/12/2018 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2018/8205/2852.

Vu le mémoire en réponse produit par les avocats de la défenderesse, Maîtres Abderrazak (R.) et Abdelhak (K.), déposé au greffe de la présente Cour le 22/10/2020, tendant au rejet du pourvoi.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile du 28 septembre 1974, tel que modifié et complété.

Vu l’ordonnance de mise en état et de communication rendue le 25/03/2021.

Vu la fixation de l’affaire à l’audience publique tenue le 21/04/2021.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Mohammed Sghir, et après avoir entendu les observations de l'avocat général, Monsieur Rachid Bennani.

Après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que le demandeur, Abdelhafid (S.), a saisi le Tribunal de commerce de Casablanca, par une requête en date du 20/03/2017, dans laquelle il a exposé qu'il loue à la défenderesse, la société (M. M. O.), le local commercial sis à (...), moyennant un loyer mensuel de 150,00 dirhams ; que cette dernière a obtenu un jugement en date du 11/02/2013, sous le n° 2418, dans le dossier n° 2012/15/2275, qui, statuant sur la demande reconventionnelle, a validé le congé aux fins d’éviction et ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dudit local commercial, moyennant une indemnité équivalente à trois années de loyer, calculée sur la base du dernier loyer en vigueur au moment de l’éviction. Ce jugement a été confirmé par l'arrêt n° 2305 rendu par la Cour d'appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2013/8206/5586. Ledit arrêt a été exécuté le 21/09/2015. Le demandeur a notifié à la bailleresse son intention de réintégrer le local après sa démolition et sa reconstruction le 16/10/2016, mais celle-ci n'a pas procédé à la démolition et à la reconstruction bien que plus d'une année se soit écoulée depuis l'éviction, ainsi que l'atteste le procès-verbal de constat produit. Il a demandé au tribunal de juger, à titre principal, qu'il avait droit à l'indemnité d'éviction intégrale pour privation du droit de retour au local commercial susmentionné, et de condamner la défenderesse à lui verser une indemnité provisionnelle de 10.000,00 dirhams, ainsi que d'ordonner une expertise pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction intégrale ; et à titre subsidiaire, d'accorder à la défenderesse un délai supplémentaire n'excédant pas un mois pour démolir et reconstruire le local, sous astreinte de 10.000,00 dirhams à compter de la date du refus d'exécution, le tout avec exécution provisoire. Après réponse de la défenderesse et réalisation d'une expertise, un jugement a été rendu condamnant cette dernière à verser au demandeur une indemnité de 120.000,00 dirhams. Les deux parties ont interjeté appel de ce jugement. La Cour d’appel de commerce a infirmé ledit jugement et, statuant à nouveau, a rejeté la demande, par son arrêt objet du présent pourvoi.

Sur la cinquième branche du premier moyen et le deuxième moyen :

Attendu que le demandeur au pourvoi fait grief à l'arrêt d'avoir statué sur l'affaire avant que tous ses éléments ne soient réunis, d'être dépourvu de motivation et de manquer de base légale, au motif que la cour qui l'a rendu n'a pas examiné les pièces du dossier, notamment le procès-verbal de notification de la volonté de réintégrer le local et de bénéficier du droit de priorité en date du 09/10/2015, qui a été signifié au dénommé Abdelilah (S.), représentant légal de la défenderesse, le 16/10/2015, et non le 16/10/2016 comme l'indique l'arrêt attaqué. Le demandeur soutient avoir produit cette notification et sa preuve de réception avec sa requête introductive, mais la cour l'a ignorée et a considéré qu'il n'avait notifié la défenderesse que le 16/10/2016, soit hors du délai légal. Il fait valoir qu'aucun procès-verbal au dossier ne prouve que la bailleresse n'a reçu cette notification qu'à la date du 16/10/2016. La cour aurait dû procéder à une instruction pour vérifier ce fait essentiel, qui établit le droit du demandeur à recevoir l'indemnité d'éviction intégrale pour avoir été évincé de son local commercial sans motif légitime. De plus, la cour a motivé sa décision en retenant que la bailleresse n'avait pu démolir le local en raison de l'existence d'un autre local non encore démoli, sans le vérifier, et a affirmé que la non-démolition était due à une cause étrangère à la volonté de la défenderesse sur la seule base des allégations de cette dernière. Elle s'est fondée sur une demande de poursuite de l'exécution qui ne prouve nullement ce fait et n'établit pas le lien de causalité avec le local en question, qui n'a aucun rapport avec le dossier, puisqu'il concerne la boutique sise au (...), tandis que le local objet du litige est situé au (...), ce qui conduit à conclure que la cour a statué sur l'affaire avant que tous ses éléments ne soient réunis.

Il ajoute que la cour dont l'arrêt est attaqué a motivé sa décision comme suit : (Le preneur ne conteste pas la date de la notification, il la confirme même dans sa réponse. L'examen du dossier de première instance révèle que l'appelante avait obtenu un jugement d'éviction en date du 11/02/2013, la condamnant à verser au preneur une indemnité correspondant à trois ans de loyer, le congé étant motivé par la démolition et la reconstruction. Ce jugement a été confirmé par l'arrêt d'appel rendu par cette cour et a été exécuté le 21/09/2015. Ainsi, tous ces jugements et procédures ont eu lieu sous l'empire de l'ancien dahir du 24/05/1955. Le législateur a prévu le respect d'un délai pour la notification par le preneur, propriétaire du fonds de commerce, de sa volonté de réintégrer le local, contrairement à ce qui est énoncé dans la nouvelle loi n° 49-16. La notification à la bailleresse de la volonté de réintégrer le local est intervenue hors du délai légal prévu à l'article 13 du dahir. Par conséquent, son droit de réclamer l'indemnité était déchu, car il s'agit d'une déchéance du droit, qui est d'ordre public et que la cour doit soulever d'office, même si les parties ne l'ont pas invoquée. Cela signifie que le preneur n'a plus le droit de réclamer une indemnité, son droit étant prescrit, et qu'il ne peut bénéficier des dispositions de la nouvelle loi pour réclamer une indemnité. Il ne peut non plus réclamer le droit de priorité, qui est déchu en vertu de la loi pour avoir été exercé hors du délai légal. La cour de première instance n'a pas été bien avisée en appliquant les dispositions de la nouvelle loi, car on ne peut opposer à la bailleresse les dispositions de cette loi alors que, avant son entrée en vigueur le 12/02/2014, le droit du preneur à réclamer une indemnité et à bénéficier du droit de priorité était déjà déchu, ce qui est conforme à la jurisprudence de cette cour. De plus, à supposer même que la nouvelle loi soit applicable en l'espèce, la bailleresse n'a pas entamé la démolition pour une cause étrangère à sa volonté, comme elle l'a déjà soutenu, et elle a engagé les procédures d'exécution du jugement rendu contre le preneur qui n'a pas libéré le local en raison d'une erreur matérielle dans le numéro du local litigieux, comme l'atteste la poursuite de l'exécution. Ainsi, le commencement de la démolition n'a pas eu lieu en raison d'un fait extérieur à la volonté de la bailleresse, conformément à l'article 10 de la loi n° 49-16. Par conséquent, la contestation de l'appelant principal, en sa qualité de preneur, concernant l'expertise réalisée en première instance et sa demande de porter l'indemnité à 200.000 dirhams, n'a plus aucun fondement au vu des motifs ci-dessus. Il convient donc d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de rejeter la demande). Cette motivation est viciée et contraire à la loi, en raison de la contradiction de l'arrêt quant à la loi appliquée. En effet, il indique que les jugements et procédures ont eu lieu sous l'empire du dahir du 24/05/1955, pour ensuite déclarer que la demande de réintégration du local a été faite hors du délai prévu à l'article 13 dudit dahir, et considérer que le droit du demandeur à réclamer une indemnité était déchu et qu'il ne pouvait bénéficier de la nouvelle loi pour réclamer l'indemnité intégrale malgré l'écoulement d'un délai de trois ans depuis la démolition du local après son éviction, conformément à l'article 11 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Ceci constitue une contradiction justifiant la cassation dudit arrêt, car il est impossible d'appliquer simultanément les deux lois, à savoir le dahir du 24/05/1955 et la loi n° 49-16, alors que cette dernière a remplacé et abrogé le dahir de 1955.

De plus, l'arrêt attaqué a fondé sa décision sur le fait que la défenderesse, la société (M. M. O.), a soutenu que l'action était prématurée en vertu de l'article 12 du même dahir du 24/05/1955 et de l'article 11 de la loi n° 49-16, comme s'il était possible d'appliquer les deux articles simultanément, en déclarant que l'action en réintégration était prématurée au motif que le demandeur avait intenté l'action le 21/03/2017 alors que le jugement avait été exécuté le 21/09/2015, c'est-à-dire que le délai de trois ans prévu à l'article 11 de la loi n° 49-16 n'était pas encore écoulé. Il a ajouté que la bailleresse avait entamé les procédures de démolition, mais que l'immeuble contenait des locaux loués à des tiers, et que l'un des locataires n'avait pas encore libéré les lieux. Puis il a de nouveau déclaré que la défenderesse avait soulevé la déchéance du droit du preneur à réclamer une indemnité au motif qu'il ne lui avait notifié sa volonté de réintégrer le local que le 16/10/2016, soit plus d'un an après la date de l'éviction, sans que la cour n'examine les pièces ni ne vérifie la véracité des allégations de la bailleresse. Elle a également considéré que la cause de la non-démolition par la défenderesse était étrangère à sa volonté, bien que la boutique en question, dont l'adresse n'est même pas mentionnée, n'ait aucun rapport avec la boutique du demandeur sise au (...). La cour n'a pas non plus établi le lien de causalité, ce qui rend sa décision contraire aux pièces du dossier. Le demandeur souligne qu'un jugement ne peut être fondé que sur la certitude et la conviction, et qu'on ne peut affirmer qu'il n'a notifié la bailleresse que le 16/10/2016, alors qu'il n'existe aucun procès-verbal à cette date, le véritable procès-verbal prouvant la réception de la notification de la volonté de réintégrer le local étant daté du 16/10/2015. Il soutient que le dahir n° 49-16 doit être appliqué, car il s'agit de règles de procédure d'application immédiate, et que trois ans se sont écoulés entre la date de l'éviction et la date d'introduction de l'instance, sans que la défenderesse n'ait démoli le local dans le délai de trois ans prévu par l'article 11 de la loi n° 49-16. L'arrêt attaqué est donc dépourvu de motivation et fondé sur des faits imaginaires et inexistants. Il n'a pas non plus répondu à ses moyens soulevés en première instance et en appel, ni discuté le jugement de première instance qu'il a infirmé, ce qui le rend entaché d'un défaut de motivation équivalant à son absence, et l'expose à la cassation.

Attendu que la cour, qui a rendu l'arrêt attaqué, a motivé sa décision comme suit : (Le preneur ne conteste pas la date de la notification, il la confirme même dans sa réponse. L'examen du dossier de première instance révèle que l'appelante avait obtenu un jugement d'éviction en date du 11/02/2013, la condamnant à verser au preneur une indemnité correspondant à trois ans de loyer, le congé étant motivé par la démolition et la reconstruction. Ce jugement a été confirmé par l'arrêt d'appel rendu par cette cour et a été exécuté le 21/09/2015. Ainsi, tous ces jugements et procédures ont eu lieu sous l'empire de l'ancien dahir du 24/05/1955. Le législateur a prévu le respect de délais pour la notification par le preneur, propriétaire du fonds de commerce, de sa volonté de réintégrer le local, contrairement à ce qui est énoncé dans la nouvelle loi n° 49-16. La notification à la bailleresse de la volonté de réintégrer le local est intervenue hors du délai légal prévu à l'article 13 du dahir. Par conséquent, son droit de réclamer l'indemnité était à cette époque déchu, car il s'agit d'une déchéance du droit, qui est d'ordre public et que la cour doit soulever d'office, même si les parties ne l'ont pas invoquée. Cela signifie que le preneur n'a plus le droit de réclamer une indemnité, son droit étant prescrit, et qu'il ne peut bénéficier des dispositions de la nouvelle loi pour réclamer une indemnité. Il ne peut non plus réclamer le droit de priorité, qui est déchu en vertu de la loi pour avoir été exercé hors du délai légal. La cour de première instance n'a pas été bien avisée en appliquant les dispositions de la nouvelle loi, car on ne peut opposer à la bailleresse les dispositions de cette loi alors que, avant son entrée en vigueur le 12/02/2014, le droit du preneur à réclamer une indemnité et à bénéficier du droit de priorité était déjà déchu, ce qui est conforme à la jurisprudence de cette cour). Il ressort de cette motivation que la cour a considéré que le droit du demandeur à réclamer l'indemnité intégrale en raison de l'inexécution par la défenderesse de la démolition et de la reconstruction était déchu, au motif qu'il n'avait pas exercé son droit de retour prioritaire dans le local objet du litige dans le délai prévu à l'article 13 du dahir du 24/05/1955. Elle a retenu que le jugement d'éviction avait été exécuté le 21/09/2015 et que le demandeur n'avait notifié sa volonté de réintégrer le local que le 16/10/2016. Or, le demandeur avait joint à sa requête introductive une copie de la notification qu'il avait adressée à la défenderesse le 09/10/2015, par laquelle il exprimait sa volonté de réintégrer le local dont il avait été évincé le 21/09/2015, et que cette dernière avait reçue le 16/10/2015 par l'intermédiaire de Abdelilah (S.), comme l'atteste le procès-verbal de l'huissier de justice dressé à la même date. La cour, qui a mentionné dans les motifs de son arrêt que la notification à la défenderesse de la volonté de réintégrer le local par le demandeur avait eu lieu le 16/10/2016 au lieu de la date réelle du 16/10/2015, et qui a fondé sur cette date erronée la déchéance du droit du demandeur, a mal interprété ledit procès-verbal, ce qui a entraîné une motivation viciée et justifie la cassation de son arrêt.

Attendu que la bonne administration de la justice et l'intérêt des parties commandent le renvoi de l'affaire devant la même cour.

Par ces motifs

La Cour de cassation casse et annule l'arrêt attaqué et renvoie l'affaire devant la même cour qui l'a rendu, autrement composée, pour qu'il y soit statué conformément à la loi, et condamne la défenderesse aux dépens.