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Éviction pour reconstruction

Saisi d'un appel contre une ordonnance d'incompétence rendue par le président du tribunal de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les pouvoirs du juge des référés en matière d'exécution du droit au retour du preneur évincé pour démolition et reconstruction. Le juge de première instance s'était déclaré incompétent pour ordonner la réintégration du preneur dans le local reconstruit ou le paiement de l'indemnité provisionnelle.

L'appelant soutenait que le silence du bailleur à l'expiration du délai de reconstruction valait privation de son droit au retour, rendant le juge des référés compétent pour en tirer les conséquences. La cour écarte ce raisonnement en distinguant le régime de l'éviction pour reconstruction de celui applicable aux locaux menaçant ruine, invoqué à tort par le preneur.

Elle retient que la vérification du caractère effectif de la privation du droit au retour, condition préalable à l'exigibilité de l'indemnité, constitue une question de fond qui ne saurait être tranchée en référé. Le juge des référés ne pouvant statuer sur une contestation sérieuse touchant au bien-fondé d'un droit, l'ordonnance d'incompétence est confirmée.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la responsabilité du nouveau propriétaire des murs qui, en démolissant l'immeuble, a détruit le fonds de commerce y exploité. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande indemnitaire du cessionnaire du fonds, au motif que ce dernier n'établissait pas la réalité du préjudice, le fonds ayant perdu sa clientèle suite à une longue période de fermeture.

La question soumise à la cour portait sur le point de savoir si la démolition de l'immeuble par son nouveau propriétaire constituait une faute engageant sa responsabilité, nonobstant l'inopposabilité alléguée de la cession du fonds et la cessation temporaire de son exploitation. La cour retient que la démolition de l'immeuble, en dehors des procédures légales d'éviction pour reconstruction, constitue une voie de fait engageant la responsabilité délictuelle du propriétaire des murs.

Elle relève que ce dernier, ayant connaissance de la reprise de possession du local par le cessionnaire en exécution d'une décision de justice, ne pouvait ignorer les droits attachés au fonds de commerce. Dès lors, la cour écarte les moyens tirés de la perte de clientèle ou du défaut de publicité de la cession, considérant que la faute réside dans le fait de ne pas avoir respecté les garanties légales offertes au titulaire du bail commercial.

Le préjudice est réparé par l'allocation d'une indemnité correspondant à la valeur d'acquisition du fonds, augmentée d'une somme réparant la perte de chance de l'exploiter. Par conséquent, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, condamne le propriétaire de l'immeuble à indemniser le cessionnaire du fonds.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue du pouvoir d'appréciation du juge du fond. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité pour perte du fonds de commerce, sur la base d'une expertise judiciaire.

L'appelant principal contestait le montant alloué, le jugeant arbitraire et non conforme aux conclusions de l'expert, tandis que l'appelant incident en sollicitait la majoration, notamment au titre des frais d'amélioration. La cour rappelle que le droit du preneur à une indemnité d'éviction complète est définitivement acquis dès lors que le bailleur a manqué à son obligation de lui proposer un nouveau local dans le délai légal de trois ans suivant l'éviction, rendant inopérant le moyen tiré du refus tardif du preneur.

Elle retient que le premier juge a souverainement apprécié le préjudice en se fondant sur les éléments objectifs du rapport d'expertise pour chaque composante du fonds de commerce, sans être strictement lié par les conclusions chiffrées de l'expert. La cour confirme également le rejet de la demande d'indemnisation des travaux d'amélioration, faute de preuve de leur réalisation.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel et d'un appel incident relatifs à un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'indemnisation du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction moyennant une indemnité provisionnelle égale à trois ans de loyer et fixé une indemnité complémentaire pour le cas où le preneur serait privé de son droit au retour.

L'appelant principal, preneur, soutenait que le projet de reconstruction, ne prévoyant qu'un seul local pour deux locataires, caractérisait la mauvaise foi du bailleur et justifiait l'allocation immédiate d'une indemnité d'éviction totale. La cour écarte ce moyen en retenant que le droit à l'indemnité totale pour perte du fonds de commerce n'est ouvert qu'en cas de privation effective du droit au retour, une condition qui ne peut être appréciée qu'après l'éviction et la reconstruction.

Elle juge de même prématurée la demande d'indemnité pour frais d'attente, celle-ci ne pouvant être déterminée qu'en fonction de la durée réelle des travaux. Sur l'appel incident du bailleur, qui contestait le montant de l'indemnité complémentaire, la cour estime sa critique de l'expertise trop générale et valide la méthode d'évaluation du droit au bail.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'exercice du droit au retour du preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, au regard des dispositions de la loi n° 49-16. Le preneur appelant contestait la régularité de l'offre de relocation, invoquant sa tardiveté et des vices de forme dans la notification.

La cour écarte le moyen tiré de la tardiveté, relevant, après rectification d'une erreur matérielle de date, que la notification a été adressée au preneur dans le délai de trois ans suivant l'éviction et dans le mois suivant l'obtention du certificat de conformité, conformément à l'article 11 de ladite loi. Elle juge également que la notification, en indiquant l'emplacement du nouveau local, valait invitation à le visiter.

Surtout, la cour retient que le désaccord sur le nouveau loyer proposé ne saurait justifier le refus du preneur de réintégrer les lieux. En application de l'article 12 de la même loi, il appartenait en effet au preneur de reprendre possession du local en s'acquittant de l'ancien loyer, à charge de faire fixer judiciairement le nouveau loyer en cas de désaccord persistant.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance fixant une indemnité provisionnelle au profit d'un preneur en cas de privation de son droit de retour, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'exercice de ce droit et sur l'évaluation de l'indemnité. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur.

L'appelant, bailleur, contestait la recevabilité de la demande au motif qu'elle n'avait pas été formulée durant l'instance en éviction, ainsi que le montant de l'indemnité fixé sur la base d'une expertise qu'il jugeait partiale. La cour écarte le moyen tiré de la tardiveté en rappelant qu'au visa de l'article 13 de la loi n° 49-16, à défaut pour le preneur d'avoir exprimé sa volonté de retour pendant l'instance, il incombe au bailleur de l'aviser du début des travaux, lui ouvrant un nouveau délai pour exercer son droit.

Elle valide ensuite l'expertise judiciaire, la jugeant objective dès lors qu'elle se fonde sur des investigations professionnelles et n'a pas fait l'objet d'une contestation sérieuse. La cour relève enfin que l'appelant n'a pas discuté le montant de l'indemnité souverainement arrêté par le premier juge au-delà de la proposition de l'expert.

L'ordonnance est en conséquence confirmée.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant exclusivement sur la fixation du loyer d'un bail commercial renouvelé, la cour d'appel de commerce précise l'étendue de sa saisine. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'indemnisation du preneur pour privation du droit de retour et, statuant sur la demande reconventionnelle du bailleur, avait ordonné le renouvellement du bail à un loyer révisé.

L'appelant principal sollicitait la majoration de ce loyer tandis que l'appelant incident en demandait la minoration. La cour retient que le débat sur la déchéance du droit de retour du preneur, régi par les dispositions du dahir du 24 mai 1955, est devenu sans objet dès lors que le rejet de la demande d'indemnisation en première instance n'a pas été contesté, circonscrivant ainsi le litige à la seule question du montant du loyer.

Appréciant souverainement les avantages du local commercial, notamment sa situation dans une zone à fort achalandage et les éléments produits aux débats, la cour estime que le montant arrêté par les premiers juges constitue une juste évaluation des conditions locatives. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge face aux conclusions d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité forfaitaire, s'écartant sans motivation expresse des conclusions du rapport d'expertise initial.

Le bailleur sollicitait l'annulation du jugement et la minoration de l'indemnité, tandis que le preneur en demandait la réévaluation à la hausse conformément à l'expertise. Afin d'éclairer sa décision, la cour d'appel de commerce a ordonné deux nouvelles expertises successives.

La cour retient que le second rapport d'expertise ordonné en appel, respectueux des règles de procédure et fondé sur une analyse concrète des éléments du fonds de commerce tels que la clientèle et la situation du local, constitue une base d'évaluation adéquate du préjudice subi par le preneur. Elle écarte ainsi tant le montant arbitré par le premier juge que les conclusions des autres expertises jugées moins pertinentes.

En conséquence, la cour réforme le jugement entrepris en augmentant le montant de l'indemnité et rejette l'appel principal du bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable l'action d'un preneur en indemnisation pour perte de son droit au retour après une éviction pour reconstruction, le tribunal de commerce avait retenu la prématurité de la demande et la tentative de notification du bailleur. La cour d'appel de commerce juge que la vente de l'immeuble reconstruit à une société tierce, intervenue avant toute notification au preneur, rend le droit au retour de ce dernier définitivement impossible.

Elle retient que la société acquéreur, bien qu'étant la propriété exclusive du bailleur personne physique, dispose d'une personnalité morale et d'un patrimoine distincts, ce qui emporte un transfert de propriété opposable au preneur. Par conséquent, toute notification adressée par l'ancien bailleur après la vente est privée d'effet juridique, celui-ci n'ayant plus la qualité pour offrir la réintégration.

La cour écarte également le moyen tiré de la prématurité de l'action, les délais légaux ne s'appliquant pas lorsque l'impossibilité de retour est consommée par le fait du bailleur. L'affaire n'étant pas en état d'être jugée au fond, notamment en ce qui concerne l'évaluation du préjudice, la cour infirme le jugement et renvoie la cause et les parties devant le premier juge.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'exercice du droit de priorité du preneur commercial évincé pour cause de reconstruction. Le tribunal de commerce avait initialement rejeté la demande d'indemnisation formée par le preneur.

En appel, le débat portait sur le point de savoir si les tentatives de notification de la volonté de réintégrer les lieux, non réceptionnées par le bailleur, suffisaient à préserver le droit du preneur. Se conformant strictement au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour retient que la préservation du droit de priorité, prévu par le dahir du 24 mai 1955, est subordonnée à la réception effective par le bailleur de la notification dans le délai de trois mois suivant l'éviction.

Elle précise que la simple diligence du preneur est insuffisante si la notification n'aboutit pas dans ce délai, la preuve de la réalisation de la formalité dans le délai imparti incombant au preneur. Faute pour l'appelant d'avoir valablement notifié son intention dans ce délai de forclusion, son droit de priorité et son droit corrélatif à indemnisation sont éteints.

La cour d'appel de commerce confirme en conséquence le jugement entrepris.

Saisi d'une demande d'indemnisation pour perte du fonds de commerce consécutive à une éviction pour reconstruction non suivie d'effet, le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité d'éviction intégrale. L'appelant, bailleur, soulevait principalement la prescription biennale de l'action et le défaut de notification par le preneur de son intention d'exercer son droit de priorité. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la prescription, retenant que le droit à indemnisation du preneur ne naît qu'à compter du moment où le bailleur, après reconstruction, l'informe de sa disposition à conclure un nouveau bail. Elle juge par ailleurs que le preneur a satisfait à son obligation en tentant de notifier son intention aux dernières adresses connues du bailleur, l'échec de la notification étant imputable à ce dernier. La cour constate que l'absence de reconstruction, en violation des délais prévus par la loi 49-16, établit le caractère frauduleux de l'éviction et ouvre droit à une indemnisation. Toutefois, la cour retient que l'évaluation du fonds de commerce ne peut, en application de l'article 7 de ladite loi, reposer que sur les déclarations fiscales des quatre dernières années. Dès lors, elle écarte la valorisation de la clientèle et de la réputation commerciale fondée sur des documents comptables non déclarés à l'administration fiscale. Le jugement est donc réformé, le montant de l'indemnité étant réduit à la seule valeur du droit au bail.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'indemnisation pour destruction d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur la responsabilité du nouveau propriétaire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le cessionnaire du fonds n'établissait pas la réalité de son préjudice, le local étant resté fermé pendant une longue période et ayant ainsi perdu sa clientèle. La question soumise à la cour portait sur le point de savoir si la démolition de l'immeuble par le nouveau propriétaire, sans respecter les procédures légales d'éviction, constituait par elle-même une faute engageant sa responsabilité, nonobstant l'inactivité antérieure du fonds. La cour retient que le nouveau propriétaire de l'immeuble, substitué dans les obligations du bailleur, commet une faute en procédant à la démolition sans avoir préalablement suivi la procédure d'éviction pour reconstruction prévue par la loi sur les baux commerciaux. Elle considère que cette démolition constitue en soi un préjudice certain pour le titulaire du fonds de commerce, le privant de ses droits légaux à indemnisation et de son droit au retour. La cour évalue le préjudice résultant de la perte du fonds de commerce à la valeur de son prix d'acquisition, en application des dispositions de la loi n° 49-16. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnisation du preneur évincé pour motif de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la loi applicable et l'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnité d'éviction du preneur, considérant que le bailleur n'avait pas procédé aux travaux dans les délais requis. L'appelant contestait l'application de la loi nouvelle n°49-16 à une éviction prononcée sous l'empire du dahir de 1955 et soulevait la nullité de l'expertise. La cour écarte le moyen tiré de la non-rétroactivité de la loi, retenant qu'en application de l'article 38 de la loi n°49-16, celle-ci s'applique aux instances introduites après son entrée en vigueur, ce qui était le cas de l'action en indemnisation. Elle juge par ailleurs que les difficultés administratives invoquées par le bailleur pour justifier le retard dans la reconstruction ne constituent pas un motif légitime, faute de diligences prouvées en temps utile. La cour relève que la nouvelle expertise ordonnée en appel, dont les conclusions sont supérieures au montant alloué en première instance, a été régulièrement menée et que les critiques formulées à son encontre sont dénuées de tout fondement probant. En conséquence, la cour déclare l'appel incident irrecevable et confirme le jugement entrepris.

Il résulte de l'article 13 du dahir du 24 mai 1955 que le preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, qui a régulièrement notifié au bailleur sa volonté d'user de son droit de priorité, est en droit d'agir en justice pour contraindre ce dernier à lui proposer un local dans l'immeuble reconstruit ou, à défaut, pour obtenir une indemnisation. Par conséquent, encourt la cassation l'arrêt qui, pour déclarer irrecevable la demande du preneur, retient que son droit de priorité est un droit conféré par la loi ne nécessitant pas une décision de justice pour en bénéficier, alors que le non-respect de ce droit par le bailleur ouvre au preneur la voie judiciaire pour en obtenir l'exécution forcée ou une réparation.

Ayant constaté que le bailleur, qui avait évincé le preneur pour cause de démolition et de reconstruction de l'immeuble, ne lui avait proposé de le réintégrer dans les lieux qu'après que ce dernier eut engagé une action en indemnisation pour violation de son droit de priorité, une cour d'appel en déduit exactement que cette offre tardive est sans effet sur le droit à réparation du preneur. En effet, un tel moyen, soulevé postérieurement à l'introduction de l'instance, est inopérant et ne saurait décharger le bailleur du respect des procédures impératives prévues par les articles 13 et 14 du dahir du 24 mai 1955.

Il résulte de l'article 13 du dahir du 24 mai 1955 que le preneur évincé, pour bénéficier du droit de priorité, doit informer le bailleur de son intention de faire usage de ce droit par un acte notifié dans les formes prévues par les articles 37, 38 et 39 du Code de procédure civile. Viole ce texte la cour d'appel qui considère comme une notification valable une simple tentative de signification par huissier de justice ayant fait l'objet d'un procès-verbal constatant que les locaux du bailleur étaient fermés, alors que la loi exige une notification effective, effectivement reçue par son destinataire, pour que l'acte puisse produire ses effets juridiques.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour déclarer le preneur d'un local à usage commercial déchu de son droit de priorité consécutif à une éviction pour reconstruction, retient que la notification de sa volonté de réintégrer les lieux a été faite hors délai, alors qu'il résulte des pièces du dossier, notamment du procès-verbal de notification, que ladite notification a été effectuée dans le délai légal. En fondant sa décision sur une lecture erronée d'un acte déterminant pour la solution du litige, la cour d'appel prive sa décision de base légale.

Selon l'article 10 du dahir du 24 mai 1955, l'octroi au preneur d'une indemnité d'éviction partielle, en cas de congé pour démolition et reconstruction, a pour contrepartie son droit de priorité pour se voir attribuer un nouveau bail dans les locaux reconstruits. Par conséquent, encourt la cassation pour défaut de motivation l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour limiter l'indemnité due au preneur à trois années de loyer, qualifie de prématuré le moyen tiré de l'impossibilité d'exercer ce droit de retour, sans examiner les pièces produites, telles que le permis de construire et les plans, de nature à établir que la nouvelle construction ne permettrait pas la réinstallation du fonds de commerce.

Ayant constaté que le bailleur, après avoir procédé à l'éviction d'un preneur pour démolition et reconstruction de l'immeuble, a vendu ce dernier, qui comprenait un nouveau local commercial, sans respecter le droit de priorité que le preneur avait expressément manifesté, une cour d'appel en déduit à bon droit la responsabilité du bailleur. En application de l'article 20 du dahir du 24 mai 1955, elle le condamne légalement à réparer l'entier préjudice subi par le preneur du fait de la perte de son fonds de commerce.

Est par ailleurs irrecevable le moyen contestant le rapport d'expertise, dès lors qu'il est soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation.

En matière de bail commercial, c'est à bon droit qu'une cour d'appel, saisie d'une contestation d'un congé pour démolition et reconstruction, juge prématurée la demande du preneur en indemnisation pour la perte de son fonds de commerce. Une telle indemnité n'est due par le bailleur qu'en cas de manquement ultérieur à ses obligations légales après l'éviction et la reconstruction.

Justifie également sa décision la cour d'appel qui refuse d'indemniser les frais de réparation mis à la charge du preneur par le contrat de bail et dont la réalisation n'est pas prouvée.