وبعد المداولة طبقا للقانون.

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به السادة ذوي حقوق عبد الله (ه.) بواسطة دفاعهم بتاريخ 19/02/2019 يستأنفون بمقتضاه الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 05/04/2018 القاضي بإجراء خبرة و كذا الحكم القطعي الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 19/07/2018 تحت عدد 7176 ملف عدد 1775/8205/2018 و القاضي في الشكل بقبول الطلب وفي الموضوع بأداء المدعى عليهم لفائدة المدعي مبلغ 222240.00 درهم كتعويض عن فقدان الأصل التجاري الكائن ببلوك [العنوان] الدار البيضاء مع تحميلهم الصائر ورفض الباقي.

وبناء على الاستئناف الفرعي المدلى به من طرف المستأنف عليه المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 18/09/2019 .

في الشكل :

بالنسبة للاستئناف الأصلي:

حيث سبق البت بقبول هذا الاستئناف بمقتضى القرار التمهيدي عدد 290 الصادر بتاريخ 10/04/2019 .

بالنسبة للاستئناف الفرعي :

حيث ان من شروط قبول الاستئناف الفرعي ألا يكون المستأنف عليه قد رضي بالحكم المطعون فيه بعد الاستئناف الأصلي ، وأن الثابت بالاطلاع على وثائق الملف أن المستأنف عليه سبق أن التمس في جوابه على الاستئناف الأصلي المدلى به بواسطة دفاعه القول بتأييد الحكم المستأنف ، وأن طلب التأييد يفيد قبوله الحكم المستأنف ، ويتعين تبعا لما ذكر التصريح بعدم قبول الاستئناف الفرعي مع تحميل رافعه الصائر .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السيد مولاي الحسين (ح.) تقدم بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء يعرض فيه أنه كان يكتري من المرحوم عبد الله (ه.) المحل التجاري الكائن ببلوك [العنوان] وأن المدعى عليهم استصدروا بتاريخ 12/11/2014 في الملف رقم 6563/15/2014 تحت عدد 17168 قضى لفائدتهم بالإفراغ من المحل التجاري بعلة الهدم وإعادة البناء تم تأييده استئنافيا وأنه نفذ الحكم المذكور وأفرغ المحل المكرى له وأنه بالرغم من مرور أزيد من عشرة سنوات على إفراغ المحل فإن المدعى عليهم لم يعملوا على هدم وإعادة بناء العقار التي توجد به العين المكتراة كما هو ثابت من محضر المعاينة المرفقة بالمقال،لأجل ذلك يلتمس الحكم على المدعى عليهم بالأداء لفائدته تعويضا مسبقا قدره 3000 درهم والحكم بإجراء خبرة لتحديد التعويض الكامل المستحق عن افراغ المحل التجاري الكائن ببلوك [العنوان] الدار البيضاء وحفظ حقه في التعقيب على الخبرة وتقديم مطالبه النهائية وتحميل المدعى عليهم الصائر.

وبناء على مذكرة الوثائق المدلى بها من طرف نائب المدعي بجلسة 22/3/2018 والمرفقة بمحضر إفراغ وبصورة مطابقة لأصل حكم وبصورة مطابقة لأصل قرار استئنافي.

وبناء على المذكرة الجوابية المقدمة من طرف نائب المدعى عليهم والتي جاء فيها أن مقال المدعي جاء مخالفا لمقتضيات الفصل 1و32 من ق م م خاصة وأنه ذكر فيه بأن العقار موضوع النزاع لم يتم هدمه وإعادة بنائه حسب محضر المعاينة،والحال أنه ليس هناك أي محضر للمعاينة رفقة الوثائق المدلى بها وأنه في غياب إثبات ما يدعيه المدعي فإن دعواه معيبة شكلا ويتعين التصريح بعدم قبولها،ومن حيث الموضوع أفاد بأن المدعى أسس طلبه المتعلق بالتعويض على أن المدعى عليهم لم يقوموا بهدم وإعادة بناء العقار بعد مرور أزيد من عشرة أشهر على الإفراغ لكن يجب التذكير على أن الأمر يتعلق بإجراءات إدارية بطيئة خارجة عن إرادة المدعى عليهم على اعتبار أن رخصة البناء التي حصل عليها المدعى عليهم وأدلوا بها رفقة الوثائق خلال المسطرة التي استمرت أزيد من ثلاث سنوات انتهى مفعولها ولم تعد صالحة مما اضطروا معه إلى تكوين ملف جديد وتقديمه من أجل الحصول على رخصة جديدة وأن المدعى عليهم لم يمتنعوا عن هدم العقار وإعادة بنائه وإنما تأخر ذلك ناتج عن أمور خارجة عن إرادتهم ،ملتمسا أساسا الحكم بعدم قبول الطلب شكلا واحتياطيا رفضه موضوعا.

وبناء على الأمر التمهيدي الصادر بتاريخ 5/4/2018 والقاضي باجراء خبرة تقويمية على المحل التجاري موضوع النزاع يعهد أمر القيام بها للخبير موسى (ج.).

وبناء على تقرير الخبرة الملفى بالملف والذي خلص فيه الخبير إلى أن المدعي يستحق تعويضا إجماليا محددا في 310000.00 درهم.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه السادة ذوي حقوق عبد الله (ه.) و جاء في أسباب استئنافهم فيما يتعلق بأساس الدعوى الحالية أن المستأنفين يذكرون بأن عدم قيامهم بإجراءات الهدم والبناء خارج عن إرادتهم ولا ينم عن سوء نيتهم ذلك أنهم اضطروا إلى إعادة طلب رخصة جديدة للهدم والبناء بعدما مر على الرخصة الأولى أكثر من ثلاث سنوات عمر دعوى الإفراغ جعل مفعولها ينتهي باعتبارها رخصة مؤقتة صالحة لمدة ستة أشهر فقط ومازالت إجراءات منحهم الرخصة الجديدة جارية وأن مرور أجل 10 أشهر فقط على تنفيذ قرار الإفراغ ليس دليلا على سوء نيتهم أو تراجعهم عن هدم المحل وأن دعوى الإفراغ ابتدائيا واستئنافيا أقيمت في ظل القانون القديم أي ظهير 24 ماي 1955 وأن هذا النص القانوني الساري المفعول وقت إقامة دعوى الإفراغ هو القانون المنظم للعلاقة بين الطرفين وما نتج عن الدعوى من حقوق وواجبات وأن ظهير 24 ماي 1955 لا يلزم المكري بالبدء في الاشغال داخل اجل شهرين وأن المحكمة لما طبقت مقتضيات الماد 10 من القانون 49.16 خرقت مبدأ عدم رجعية القوانين ولم تجعل لحكمها أساسا مقبولا من القانون، وأن هذا يجعل طلب التعويض غير مؤسس ويتعين رفضه. وأن الحكم الذي استجاب لطلب المستأنف عليه جاء مجانبا للصواب ويتعين إلغاؤه. وفيما يتعلق بخرق الفصل 63 من قانون المسطرة المدنية جاء في تقرير الخبرة المعتمدة من طرف المحكمة أن السيد الخبير وجه للطاعنين استدعاءا لحضور اجتماع الخبرة المنعقد بتاريخ 18/05/2018 بعنوانه الكائن بزنقة [العنوان] الدار البيضاء وأنهم انتقلوا فعلا يوم 18/5/2018 إلى العنوان المحدد في الاستدعاء إلا أنهم لم يعثروا على مكتب السيد الخبير ولم يعثروا هناك سوى على شقق سكنية.وان يوم الاجتماع 18/5/2018 صادف يوم جمعة واتصلوا بالسيد الخبير في أول يوم عمل بعده أي الاثنين 21/5/2018 فأخبرهم أنه يتواجد بشارع [العنوان] وليس بزنقة [العنوان] كما جاء في الاستدعاء وأنهم لم يتمكنوا من حضور اجتماع الخبرة وإجراءاتها بسبب تضمین السيد الخبير في الاستدعاء عنوانا غير عنوان الاجتماع وأن الخبرة لم تكن حضورية وأنجزت في خرق للفصل 63 من قانون المسطرة المدنية وفي غيبتهم وأن مقتضيات الفصل 63 من قانون المسطرة المدنية من النظام العام ويترتب على خرقها بطلان الخبرة. وأنهم أثاروا ذلك ابتدائيا إلا أن المحكمة لم ترد على دفعهم، وأن ذلك يكون معه الحكم معيبا ومعرضا للإلغاء والحكم من جديد باستبعاد الخبرة المنجزة والحكم بإجراء خبرة جديدة يعهد بها إلى خبير متخصص وفيما يتعلق بعدم احترام الخبرة للحكم التمهيدي جاء في الأمر التمهيدي تكليف الخبير بمهمة محددة " ... تحديد التعويض المستحق للمكتري عن ما لحقه من ضرر نتيجة للإفراغ والذي يحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة ..." وأن السنوات الأربع الأخيرة المطلوب اعتمادها في الخبرة هي2017، 2016، 2015 و2014. كما أن السيد الخبير بذل ذلك اعتمد تصاريح ضريبية قديمة تعود إلى عشر سنوات خلت وأن التصاريح الضريبية المعتمدة من طرف السيد الخبير قديمة جدا ولا تعكس حقيقة وضع المحل وأرباحه الحالية وأن ما اعتمده السيد الخبير مخالف أيضا لنص المادة 7 من القانون 16-49 الذي يوجب اعتماد التصاريح الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة فقط دون غيرها وأن مداخيل المحل خلال السنوات الأخيرة عرف تراجعا ملحوظا بل إنه ظل معظم الوقت مغلقا كما يظهر من خلال حالته العامة على الصور الفوتوغرافية المدلى بها. فإن المحكمة ارتأت اعتماد الخبرة رغم ما أثير بشأنها في هذا الصدد، وأن ذلك يجعل الحكم الذي اعتمد الخبرة معيبا وفاسد التعليل موجبا للحكم بإلغائه وبعد التصدي الحكم بإجراء خبرة جديدة لهذه العلة أيضا.وفيما يتعلق بمنهجية تحديد التعويض بعدما أوضح الخبير أن المحل يتوفر على تعريف ضريبي وعلى تصاريح ضريبية سنوية تثبت الدخل انتقل إلى تقدير التعويض باعتماد أسس تقليدية لا تمت للمنهجية المطلوبة بصلة ذلك أن السيد الخبير اعتمد عناصر الزبناء والسمعة التجارية والحق في الإيجار وغيرها بما لا علاقة له بالتصاريح الضريبية وأن اعتماد التصاريح الضريبية ينبغي أن يكون له أثر في تقدير التعويض،وهو ما لا يمكن الوقوف عليه في التقرير المنجز ابتدائيا ولا يعقل أن يكون التعويض عن فقد المحل يفوق بعشرة أضعاف الدخل السنوي للمحل وأن المحكمة ارتأت اعتماد الخبرة رغم ما أثير بشأنها في هذا الصدد أيضا وأن ذلك يجعل الحكم الذي اعتمد الخبرة معيبا وفاسد التعليل موجبا للحكم بإلغائه لهذا السبب أيضا وبعد التصدي الحكم بإجراء خبرة جديدة يعهد بها الى خبير متخصص.و فيما يتعلق بانعدام الموضوعية اعتمد السيد الخبير في تقدير التعويض المستحق للمستأنف عليه على مجموعة عناصر هي أقرب للخيال منه إلى الواقع ذلك أن السيد الخبير حدد التعويض المستحق للمستأنف عليه عن عنصر الزبناء في مبلغ 75.600,00 درهم والحال أن المحل تمارس فيه تجارة المكسرات (الزريعة) ليس له لا اسم تجاري ولا شهرة يمكن بها أن يتميز عن باقي المحلات من نفس النوع وأن يجعل له زبناء أوفياء فحدد السيد الخبير التعويض عن السمعة التجارية أيضا في مبلغ 75.600,00 درهم، والحال أن هذا النوع من النشاط لا يعرف بأية سمعة تجارية بل ولا يحتاجها وأن مجموع ما حدده السيد الخبير عن هذين العنصرين يفوق مداخيل المحل عن العشر سنوات الأخيرة مجتمعة. و قدر السيد الخبير كراء محل مجاور ما بين 3500 درهم و 4500درهم شهريا والحال أن هذه السومة غير واقعية بالمرة وغير متداولة في الأحياء المجاورة ولم يفصح السيد الخبير عن مصدر علمه بهذه المعطيات الخيالية وأن السيد الخبير ختم تقديراته الخيالة بعنصر الانتقال من المحل والذي أبدع فيه تفاصيل عجيبة جعله يشمل مصاريف لا علاقة لها بالانتقال من المحل ومصاريفه.وأن ذلك جعل تقديرات السيد الخبير لا تمت للواقع بصلة وأقل ما يمكن أن يقال عنها أنها مغالي فيها ولا تعكس وضع المحل الحقيقي وأن المحل هو عبارة عن متجر صغير جدا لبيع (الزريعة) وأن الحكم الذي ساير الخبرة في خيالاتها جاء معيبا وفاسد التعليل. لذلك يلتمسون أساسا إلغاء الحكم الابتدائي وبعد التصدي الحكم برفض الطلب و احتياطيا إلغاء الحكم الابتدائي وبعد التصدي الحكم باستبعاد خبرة موسى (ج.) والأمر بإجراء خبرة جديدة يعهد بها إلى خبير متخصص مع حفظ حقهم في التعقيب بعد الخبرة و احتياطيا جدا تعديل الحكم الابتدائي فيما قضى به من تعويض وخفض التعويض المحكوم به إلى حدود معقولة مطابقة لقيمة المحل الحقيقية و تحميل المستأنف عليه الصائر. وأرفق بنسخة الحكم الابتدائي و أظرفة التبليغ و شهادة المهندس المعماري.

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 20/03/2019 جاء فيها أن المستأنفين يزعمون بان إجراءات الهدم و البناء خارجة عن إرادتهم و لا ينم عن سوء نيتهم وأن هذا الزعم لا أساس له من الصحة على أرض الواقع ولا يستند على أي أساس قانوني ذلك أن المستأنفين استصدروا القرار الاستئنافي الذي قضى بالإفراغ لصالحهم بتاريخ 31-12-2015 وبعد مرور أكثر من ثلاث سنوات على صدور القرار المذكور وبعد مرور أزيد من خمس سنوات على حصولهم على قرار الترخيص بالهدم وإعادة البناء لم يعملوا على هدم العقار وبناءه من جديد ولم يدلوا بحصولهم على رخصة بناء جديدة إلى غاية يومه مما يثبت سوء نيتهم.وإنما يؤكد دلك هو أن المستأنفين وضعوا يافطة على المحل مكتوب عليها " للبيع" كما هو ثابت من الصور الفوتوغرافية المدلى بها رفقة تقرير الخبرة الشيء الذي يتضح معه أن غرض المستأنفين من دعوى الإفراغ هذه هو المضاربة العقارية ليس إلا. كما أن المستأنفين يدفعون بأن الخبرة المنجزة لم تكن حضورية وأنجزت في خرق للفصل 63 من ق.م.م. وأن هذا الدفع مردود عليهم لأن الخبير المعين قام باستدعاء جميع الأطراف وتوصل الجميع ويوم إنجاز الخبرة و بعين المحل موضوع النزاع وليس بمكتب السيد الخبير فقد حضر المستأنف عليه و تخلف الباقي رغم توصلهم،وأدلى بعد ذلك دفاع المستأنفين للسيد الخبير بتصريح كتابي في الموضوع جاء فيه''أن المدعى عليهم يؤكدون السبب الذي من أجله أفرغ المدعي لازال قائما نظرا لتعقد المساطر التي تتطلب وقتا طويلا لإنجاز الوثائق اللازمة لعملية البناء كما أن المدعى عليهم تقدموا بطلب تعديل للتصميم مما جعل عملية البناء تتأخر وبصفة احتياطية فإن المحل التجاري موضوع الخبرة هو محل تجاري صغير مخصص لبيع الحلويات " الزريعة "ولا يتوفر على أصل تجاري بعناصره المادية والموضوعية كما أن دخله السنوي لا يتجاوز 12.000درهم...''و يتضح من خلال ذلك أن الخبرة المنجزة احترمت مقتضيات الفصل 63 من ق.م.م، الشيء الذي يتعين معه رد دفع المستأنفين بخصوص هذه النقطة لعدم ارتكازه على أي أساس سليم وأن المستأنفين يدفعون بأن الخبرة المنجزة لم تكن موضوعية وحيث أن هذا الدفع هو دفع غير جدي لأن تقرير السيد الخبير أجاب عن جميع النقط المحددة في الأمر التمهيدي وأن التعويض المحدد قد راعى فيه السيد الخبير السمعة التجارية والزبناء وحق الإيجار ومصاريف التنقل فالمحل موضوع النزاع يقع بين تقاطع شارع [العنوان] ومحج [العنوان] بالحي المحمدي وهي منطقة شعبية مكتظة بالسكان وتعرف رواج تجاري مهم كماهو ثابت من معاينة السيد الخبير أما بالنسبة للصور الفوتوغرافية فقد التقطت بعد مرور مدة طويلة على إفراغ المحل التجاري موضوع النزاع هذا المحل الذي تعذر على السيد الخبير معاينته من الداخل لأن المحل كان مغلقا وقت انتقال السيد الخبير إليه ورغم اتصاله بالطرف المستأنف قصد فتحه لمعاينته من الداخل. لذلك يلتمس رد الاستئناف لعدم ارتكازه على أي سند سليم والقول بتأييد الحكم المستأنف.

و بناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستأنفين بواسطة نائبهم بجلسة 03/04/2019 جاء فيها فيما يتعلق بأساس الدعوى الحالية دفع المستأنف عليه بكون إجراءات الترخيص الجديد أخذت وقتا طويلا منذ دجنبر 2015 مما يدل على أن هدف المستأنفين هو المضاربة العقارية مستدلا بصور العقار عليه لافتة '' للبيع '' حسب زعمه وأن هذا غير صحيح ذلك انهم بذلوا قصارى جهدهم في سبيل الحصول على التراخيص الجديدة التي تخول لهم الشروع في إعادة البناء وأنهم أدلوا فعلا رفقة مذكرتهم الأخيرة بما يثبت ذلك وبحصولهم على رخصة بناء جديدة وان الإجراءات المتعلقة بالبناء هي في طور الانجاز لم تكن محل أي تعقيب من طرف المستأنف عليه وأن الصور المحتج بها من طرف المستأنف عليه هي من صنع يده ولا تعكس الحقيقة بدليل أن الخبرة المنجزة من طرف المحكمة والتي انتقل بمناسبتها السيد الخبير إلى عين المكان وعاين العقار ومشتملاته لم يعاين أية لافتة "للبيع" أو غيرها. و فيما يتعلق بعدم حضورية إجراءات الخبرة جاء في مذكرة المستأنف عليه أن الخبرة كانت حضورية وأنهم هم من تخلف عن الحضور،لكن حيث إن هذا الكلام يناقض بعضه بعض اذلك أن المستأنف عليه يقر صراحة بأنهم لم يحضروا اجتماع الخبرة ومع ذلك يصر على أن الخبرة كانت حضورية و أوضحوا أنهم لم يتمكنوا من حضور اجتماع الخبرة وإجراءاتها بسبب تضمين السيد الخبير في الاستدعاء عنوان غیر عنوان الاجتماع. وأن الخبرة لم تكن حضورية وأنجزت في خرق للفصل 63 من قانون المسطرة المدنية وفي غيبتهم وفي باقي ما أثير بخصوص الخبرة حاول المستأنف عليه إضفاء المشروعية على تقرير الخبير المختل لكن السيد الخبير اعتمد تصاريح ضريبية قديمة تعود إلى عشر سنوات خلت ولم يعتمد تصاريح السنوات الأربع الأخيرة 2017، 2016، 2015 و2014، وفق ما جاء في الحكم التمهيدي ووفق ما تفرضه المادة 7 من القانون 16-49 الذي يوجب اعتماد التصاريح الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة فقط دون غيرها وأن السيد الخبير اعتمد في تقدير التعويض على أسس تقليدية لا تمت للمنهجية القانونية بصلة ذلك أن السيد الخبير اعتمد عناصر الزبناء، والسمعة التجارية، والحق في الإيجار، وغيرها بما لا علاقة له بالتصاريح الضريبية فاعتمد السيد الخبير في تقدير التعويض المستحق للمستأنف عليه على مجموعة عناصر هي أقرب للخيال منه إلى الواقع مخصصا مبلغا جزافيا مهولا عن كل عنصر دون التقيد بمنطوق الحكم التمهيدي ودون الالتزام بالمنهجية القانونية الصارمة.وأن المحل هو عبارة عن متجر صغير جدا لبيع (الزريعة) و أن كل ذلك يجعل ما أثير في مذكرة الرد الحالية غير مؤسس ويتعين رده. و فيما يتعلق بالتعويض السابق سبق للمستأنف عليه إن حصل على تعويض عن الإفراغ في إطار الحكم السابق بمبلغ 21.600 درهم الذي يمثل كراء ثلاث سنوات وأن هذا المبلغ إذا ما ارتأت المحكمة تمتيع المستأنف عليه بالتعويض الكامل عن فقد محله التجاري يجب أن يخصم من مبلغ التعويض،ذلك أن المستأنف عليه إما أن يستفيد من التعويض الناقص على أساس أن السبب المعتمد من طرفهم صحيح وهو ما حصل عليه فعلا في إطار الدعوى السابقة، وإما أن يستفيد من التعويض الكامل عن فقد محله، إذا اعتبرت المحكمة أن السبب المعتمد من طرفهم في الدعوى السابقة غير صحيح وأن التعويض الكامل هو أقصى ما يمكن أن يحصل عليه المكتري نظير إفراغه ولا يمكن للمستأنف عليه الجمع بين التعويضين معا والحصول على مبلغين الجبر نفس الضرر. لذلك يلتمسون أساسا رد دفوع المستأنف عليه جملة وتفصيلا واحتياطيا خصم المبلغ المؤدي 21.600 درهم من مبلغ التعويض الكامل الذي قد تحكم به المحكمة .وأرفق بوصل أداء التعويض و الحكم السابق.

وبناء على القرار التمهيدي عدد 290 الصادر بتاريخ 10/04/2019 والقاضي بإجراء خبرة بواسطة السيد عبد الواحد (ش.)، الذي خلص في تقريره الى تحديد التعويض في مبلغ 240000 درهم.

و بناء على المذكرة التعقيبية بعد الخبرة المدلى بها من طرف المستأنفين بواسطة نائبهم بجلسة 17/07/2019 جاء فيها فيما يتعلق بانعدام الموضوعية في انجاز الخبرة و أن مقارنة بسيطة بين ما خلص إليه الخبيران سواء المعين ابتدائيا أو حاليا في تقريرهما يثبت غياب الدقة و الموضوعية للفرق الشاسع في التبويب والتقدير فتارة يقترح الخبير الأول تعويضا لم يقترحه الثاني كما هو الحال بالنسبة "لاسترجاع الوديعة"،وأحيانا يقترح الخبير الثاني ما لم يقترحه الأول كما هو الحال بالنسبة "للربح الضائع"، و"مصاريف الاستقرار" و"التحسينات"،ثم أحيانا يجمع الخبير الأول في باب واحد ما تفرق عند الخبير الثاني كما هو الحال بالنسبة لمصاريف الانتقال" و"تكاليف أصل تجاري مماثل"وأحيانا يجمع الخبير الثاني في باب واحد ما تفرق عند الخبير الأول كما هو الحال بالنسبة لعنصري "الزبناء" و"السمعة التجارية" وأن الأهم من كل هذا هو أن الاختلاف في المنهجية أدى إلى الاختلاف في النتائج بشكل غير مقبول اطلاقا. وبالنسبة لعنصري الزبناء والسمعة التجارية مثلا اقترح الخبير الأول تعويضا لهما معا مبلغ 75.600 +75.600 = 151.200 درهم في الوقت الذي لم يتجاوز فيه اقتراح الخبير الثاني لنفس العنصرين معا مبلغ 37.800 درهما فقط وأن مقارنة باقي عناصر التعويض المقترحة من طرف الخبيرين تمكن من الوقوف على الاختلاف المهول بين التقريرين، مما يفقدهما معا كل مصداقية وحجية أمام القضاء وأن المشرع المغربي، تلافيا لما يمكن أي يقع فيه بعض الخبراء من التفريع والتشتيت في عناصر التعويض، جعل أهم عنصر في ذلك هو التصاريح الضريبية للأربع سنوات الأخيرة وهو ما لم يتم اعتماده في التقريرين معا، الشيء الذي يجعل التقرير الحالي، كما التقرير السابق منعدم الحجية لافتقاده الموضوعية والدقة في المنهج والاقتراح موجبا للحكم باستبعاده، وفيما يتعلق بعدم إعمال التصاريح الضريبية عن الأربع سنوات الأخيرة جاء في القرار التمهيدي أمر السيد الخبير باعتماد التصاريح الضريبية للأربع سنوات الأخيرة وأن ذلك منسجم مع مقتضيات المادة 7 من القانون رقم 16/49 التي تلزم المحكمة باعتماد التصاريح الضريبية للأربع سنوات الأخيرة، عند تقدير التعويض المستحق للمكتري وأنه بالرجوع الى الخبرة موضوع التعقيب يتضح أنها اعتمدت التصاريح الضريبية عن سنوات 2007، 2008، 2009 و 2010 ، كما أن السيد الخبير اعتمد تصاريح ضريبية قديمة تعود إلى عشر سنوات خلت ولم يعتمد تصاريح السنوات الأربع الأخيرة 2017، 2016، 2015 و2014، وفق ماجاء في الحكم التمهيدي ووفق ما تفرضه المادة 7 من القانون 16-49 الذي يوجب اعتماد التصاريح الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة فقط دون غيرها وأن اعتماد التصاريح الضريبة للأربع سنوات الأخيرة ضروري لتقدير الضرر اللاحق بالمكتري وقت إفراغه وأن عنصر الزمن في تقدير التعويض مهم، على اعتبار أن النشاط التجاري عموما وتجارة التقسيط خصوصا تعرف تغيرا مهما من سنة لأخرى، اعتبارا لجدة المنتوج المبيع وجودة الخدمات ودرجة تجهيز المحل وصيانته... فقد يكون الدخل ضعيفا في سنوات أولى ثم يرتفع بعد ذلك، والعكس صحيح فقد يكون دخل المحل مهما ثم يتضاءل شيئا فشيئا بسبب عدم الصيانة وسوء الخدمات ... إلى أن يضطر صاحبه للإغلاق وإنهاء النشاط وأن الضرر اللاحق بالمكتري عن حرمانه من الأصل التجاري يكون مهما عندما يكون نشاطه التجاري في الذروة من حيث حجم المبيعات وعدد الزبناء وأهمية المداخيل، وبالمقابل فان الضرر اللاحق بالمكتري عن حرمانه من الأصل التجاري يكون بسيطا عندما يكون نشاطه التجاري في الحضيض من حيث حجم المبيعات وعدد الزبناء وقلة المداخيل، وأن التصاريح الضريبية عن الأربع سنوات الأخيرة قبل الإفراغ هي التي تحدد نوع المداخيل وأهميتها وأهمية النشاط وحتى إذا ما تذرع المستأنف عليه بكون المحل تم إفراغه فعلا سنة 2016، وهو منذ ذلك التاريخ مغلق، فلا مناص من أن يدلي بالتصاريح الضريبية عن سنوات 2016، 2015، 2014 و 2013 على الأقل.لكن المستأنف عليه وسايره في ذلك السيد الخبير أدلى بتصاريح قديمة، تعود لسنوات بداية فتح المحل التجاري، عندما كان في ذروة نشاطه وأن المحل بعد ذلك وخاصة في الأربع سنوات الأخيرة التي سبقت الإفراغ أصبح دخله هزيلا ولا يغطي حتى مصاريفه وأن تطبيق نص القانون يوجب اعتماد التصاريح الضريبية عن الأربع سنوات الأخيرة قبل الإفراغ والتي تحدد وحدها نوع المداخيل وأهميتها وأهمية النشاط،الشيء الذي يجعل التقرير الحالي كما سابقه مخالفا للقرار التمهيدي ولصریح نص القانون موجبا لاستعاده وبعد التصدي الحكم بإجراء خبرة جديدة. وفيما يتعلق بالقراءة السيئة للتصاريح الضريبية عن الأربع سنوات المعتمدة اعتمد السيد الخبير التصاريح الضريبية عن السنوات الأولى لبدا النشاط كما اشار التقرير إلى أن الدخل الصافي الخاضع للضريبة هو 36.000 درهم للسنوات الثلاث الأولى و 43.200 درهم للسنة الأخيرة 2010. لكن هذا غير صحيح،ذلك انه بالرجوع إلى تلك التصاريح الضريبية، يتضح أن رقم المعاملات السنوي المصرح به من طرف المستأنف عليه هو 00 درهم للسنة الأولى 2007 ثم 5.000 درهم لسنة 2008 و 6.000 درهم لسنة 2009 وأن ما قيل عن الدخل الصافي ما هو إلا الحد الأدنى القانوني المحدد بالنسبة للنشاط التجاري الفردي والذي يتم تضمينه بشكل تلقائي عندما يكون الدخل أقل من الحد الأدنى المعفي من الضريبة على الدخل وليس دخلا حقيقيا وإلا كيف يمكن لرقم معاملات لا يتجاوز 5.000 درهم أو 6.000 درهم أن يدر على صاحبه دخلا بمبلغ 36.000 وأن هذا ما فصله السيد الخبير سعد (م.) في خبرة حرة أنجزت بناء على طلب المستأنفين وأن اعمال المعطيات الصحيحة للملف توجب تحديد التعويض الكامل المستحق عن فقد الأصل التجاري موضوع الدعوى في مبلغ 120.000 درهم كما جاء في الخبرة المدلى بها .

وفيما يتعلق بخصم التعويض السابق فسبق للمستأنف عليه إن حصل على تعويض عن الإفراغ في إطار الحكم السابق بمبلغ 21.600 درهم الذي يمثل كراء ثلاث سنوات وأن هذا المبلغ إذا ما ارتأت المحكمة تمتيع المستأنف عليه بالتعويض الكامل عن فقد محله التجاري، يجب أن يخصم من مبلغ التعويض،ذلك أن المستأنف عليه إما أن يستفيد من التعويض الناقص على أساس أن السبب المعتمد من طرف المستأنفين صحيح، وهو ما حصل عليه فعلا في إطار الدعوى السابقة، وإما أن يستفيد من التعويض الكامل عن فقد محله، إذا اعتبرت المحكمة أن السبب المعتمد من طرف الطاعنين في الدعوى السابقة غير صحيح وأن التعويض الكامل هو أقصى ما يمكن أن يحصل عليه المكتري نظير إفراغه ولا يمكن للمستأنف عليه الجمع بين التعويضين معا والحصول على مبلغین لجبر نفس الضرر ، ملتمسين أساسا رد دفوع المستأنف والحكم وفق مقالهم واحتياطيا استبعاد تقرير الخبرة الحالية وإعمال المعطيات الصحيحة للملف وتحديد التعويض الكامل المستحق عن فقد الأصل التجاري موضوع الدعوى في مبلغ 120.000 درهم وفق ما جاء في خبرة السيد سعد (م.) المدلى بها وخصم المبلغ المؤدی 21.600 درهم من مبلغ التعويض الذي قد تحكم به المحكمة و احتياطيا جدا استبعاد تقرير الخبرة الحالية والحكم تمهيديا باجراء خبرة يعهد بها الى خبير متخصص مع تحديد العناصر الواجب تفصيلها في تقدير التعويض المستحق للمستأنف عليها واعتماد التصاريح الضريبية عن الأربع سنوات الأخيرة وخصم المبلغ المؤدى21.600 درهم من مبلغ التعويض الذي قد تحكم به المحكمة. وأرفق بتقرير خبرة السيد سعد (م.) .

و بناء على استئناف فرعي مقرون بمذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 18/09/2019 جاء فيها بخصوص التعقيب على الخبرة المنجزة من طرف السيد عبد الواحد (ش.) أنها جاءت مستوفية لجميع الشروط القانونية ، ملتمسا حول الاستئناف الفرعي قبول الاستئناف الفرعي شكلا وموضوعا تأييد الحكم الابتدائي مع تعديله وذلك برفع التعويض المحكوم به إلى مبلغ 310.000.00 درهم و حول التعقيب على الخبرة الحكم بالمصادقة على تقرير الخبرة المنجزة، والحكم على المستأنفين بأدائهم له تعويضا قدره 240.000.00 درهم عن إفراغه للمحل التجاري موضوع النزاع.

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 18/09/2019 .حضرها نائبا الطرفين وأدلى نائب المستأنف عليه بمذكرة تعقيبية مقرونة باستئناف فرعي وأكد نائب المستأنفين ما سبق فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 25/09/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث عرض الطاعنون أسباب استئنافهم وفق ما سطر أعلاه .

حيث جاء في المادة 38 من القانون رقم 49/16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري و الصناعي أو الحرفي على أن هذا القانون يدخل حيز التنفيذ بعد انصرام أجل ستة أشهر ابتداء من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية، وأن أحكامه تطبق على عقود الكراء الجارية و على القضايا غير الجاهزة للبت فيها دون تجديد للتصرفات و الاجراءات والاحكام التي صدرت قبل دخوله حيز التنفيذ، كما تنص على أن مقتضيات ظهير 2شوال 1374(24 ماي 1955) بشأن عقود كراء الأملاك أو الأماكن المستعملة للتجارة أو الصناعة أو الحرف كما وقع تغييره وتتميمه تنسخ ابتداء من دخول هذا القانون حيز التنفيذ. وبما أن نص القانون المذكور قد تم نشره بالجريدة الرسمية بتاريخ 11غشت 2016 فإن تاريخ دخوله حيز التنفيذ وفق المادة أعلاه يصادف يوم 12 فبراير 2017 ، وبما أن الدعوى قدمت بتاريخ 16 فبراير 2018 حسب وثائق الملف الابتدائي أي سنة بعد دخول القانون الجديد حيز التنفيذ ،فإن هذا الأخير هو القانون الواجب التطبيق وفق ما ذهب اليه الحكم المستأنف عن صواب ،مما يتعين معه رد ما أثاره الطاعنون من كون النص القانوني الساري المفعول وقت إقامة دعوى الافراغ هو القانون المنظم للعلاقة بين الطرفين وما نتج عن الدعوى من حقوق وواجبات وأن القانون المذكور – ظهير24 ماي 1955– لا يلزم المكري بالبدء في الأشغال داخل أجل شهرين وأن المحكمة خرقت مبدأ عدم رجعية القوانين لما طبقت مقتضيات المادة 10 من القانون رقم 49/16 لوضوح المادة 38 أعلاه فيما يخص سريان هذا القانون .

وحيث ان ما تمسك به المستأنفون من عدم حصولهم على رخصة جديدة للهدم والبناء بعد انتهاء مفعول الأولى يعتبر غير مبرر لتأخيرهم عن الشروع في البناء وفق ما تقتضيه المادة 10 من القانون رقم 49/16، لأنه من المفروض قيامهم بالإجراءات اللآزمة للحصول على رخصة جديدة فور انتهاء مفعول الأولى وهو ما لم يتم اثباته بل ان شهادة المهندس المستدل بها رفقة المقال الاستئنافي للقول بسلوك هذه الإجراءات مؤرخة في 18/02/2019 أي بعد صدور الحكم الابتدائي ويوما قبل الطعن فيه بمقتضى الاستئناف الحالي .

وحيث أمرت هذه المحكمة بعد منازعة الطاعنين في الخبرة المنجزة ابتدائيا والتعويض المحكوم به بإجراء خبرة جديدة بواسطة الخبير السيد عبد الواحد (ش.) الذي يعتبر خبيرا مختصا في الشؤون التجارية والذي أنجز تقريرا احترم فيه الشروط المطلوبة قانونا و انتهى فيه الى تحديد التعويض عن الافراغ في مبلغ 240000 درهم أي أكثر من المبلغ المحكوم به والمحدد فقط في مبلغ 222.240 درهم مع الإشارة الى أن ما آخذه المستأنفون على الخبرة المنجزة خلال هذه المرحلة يعتبر غير جدير بالاعتبار لعدم الادلاء بخلاف ما توصل اليه الخبير .

وحيث يتبين من خلال ما ذكر عدم جدية أسباب الاستئناف مما يتعين معه التصريح برده وتأييد الحكم المستأنف .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل :

بالنسبة للاستئناف الأصلي: سبق البت بقبول هذا الاستئناف بمقتضى القرار التمهيدي عدد 290 الصادر بتاريخ 10/04/2019 .

بالنسبة للاستئناف الفرعي : بعدم قبوله مع تحميل رافعه الصائر

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف مع تحميل المستأنفين الصائر .