Réf
60442
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
1172
Date de décision
15/02/2023
N° de dossier
2022/8225/5414
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Loi 49-16, Indemnité d'éviction, Frais de réinstallation, Expertise judiciaire, Exclusion de l'indemnisation, Éviction pour péril, Éléments indemnisables, Droit de retour du preneur, Calcul de l'indemnité, Bail commercial
Source
Non publiée
Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce précise les chefs de préjudice indemnisables. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité dont le montant était contesté par les deux parties, le preneur sollicitant en outre son maintien dans les lieux jusqu'au début des travaux.
La cour écarte ce dernier moyen en relevant que l'état de péril impose une libération immédiate des lieux, le droit au retour du preneur étant par ailleurs garanti par les dispositions de l'article 13 de la loi 49.16. Sur le calcul de l'indemnité, la cour valide l'expertise judiciaire en ce qu'elle retient la valeur du droit au bail, la perte de clientèle et les frais de déménagement.
Elle juge cependant, au visa de l'article 7 de la même loi, que les frais de réinstallation et le coût d'acquisition d'un local similaire ne constituent pas des préjudices réparables et doivent être exclus de l'évaluation. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le seul quantum de l'indemnité.
وبعد المداولة طبقا للقانون
حيث قدم الاستئنافين الصلي والفرعي مستوفيان للشروط الشكلية المتطلبة قانونا فهما مقبولين شكلا.
في الموضوع :
المحكمة
حث عرض كل من المستأنف اصليا والمستانف فرعيا استئنافهما في الأسباب المبسوطة أعلاه.
حيث إنه إذا كانت الفقرة الثانية من الفصل 13 من قانون 49.16 تنص على أنه " لا يكون المكتري محقا في الرجوع أو في الحصول على التعويض وفق الفقرات أدناه إلا إذا تم بناء المحل أو إصلاحه داخل أجل ثلاث سنوات الموالية لتاريخ الافراغ ويكون المكتري محقا في الرجوع إلى المحل إذا اعرب عن رغبته في الرجوع اثناء سريان دعوى الافراغ وإذا لم يعرب عن رغبته فإن المكري يكون ملزما تحت طائلة التعويض عن فقدان الأصل التجاري باخبار المكتري بتاريخ الشروع في البناء ومطالبته بالاعراب عن نيته في استعمال حق الرجوع داخل أجل ثلاثة أشهر من تاريخ التوصل بهذا الاخبار" لذلك فالمادة أعلاه حددت أجل بناء المحل في ثلاث سنوات الموالية لتاريخ الافراغ وبذلك فإن ملتمس المستانف بالحكم بتحديد أجل للمستانف عليه لانهاء عملية البناء محدد قانونا في ثلاثة سنوات أما القول ببقائه في المحل إلى حين الشروع في اعمال الهدم فهو مردود طالما أن الأمر يتعلق بإفراغ محل آيل للسقوط الذي يستلزم الاستعجال في الافراغ كما أن حقه في الرجوع إلى المحل فهو منظم وفق الاجراءات المسطرية المشار إليها أعلاه. مما يتعين معه رد الدفوع أعلاه.
حيث إن الخبير بعدما حدد مساحة المحل وموقعه ومساءلات بعض الوكالات العقارية وبعض ذوي الاختصاص جعل السومة الكرائية تتراوح بين 15000,00 درهم و 18000,00 درهم ليخلص إلى أن السومة الواجبة 16500,00 درهم وأخذا بعين الاعتبار مدة اعتماره للمحل منذ الستينات لقد فعل معامل سبع سنوات ليحصر التعويض عن الحق في الكراء في مبلغ 1369289 درهم اما عن السمعة والزبناء فقد قدر التعويض عنها في نسبة 30% من معدل قدر المعاملات للسنوات الأربع الأخيرة وفي مدة 3 سنوات من المدة التي قضاها المستانف في المحل وهي معايير دقيقة تمت بناء على تصاريح ضريبة مدلى بها كما أنه حدد مصاريف الاصلاحات وفق ما جاء في البيانات الختامية المدلى بها التي هي 75047,48 درهم محدد في نسبة 50% من هذا المبلغ اما مصارف الرحيل فقد حددها في مبلغ 10.000 درهم أما عن مصاريف الاستقرار وتكاليف محل مماثل فيتعين استبعادها لكونها لا تندرج ضمن العناصر الواجب التعويض عنها وفق ما ينص عليه الفصل 7 من قانون 49.16.
وحيث تاسيسا على ما سبق يتعين تأييد الحكم المستانف مبدئيا مع تعديله وذلك بحصر مبلغ التعويض في 1.665.517,01 درهم.
وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة.
أما عن التعويض عن الزبناء والسمعة التجارية فقد قدرها في نسبة 30% من معدل قدر المعاملات للسنوات الأربع الأخيرة في مدة ثلاث سنوات من المادة التي قضاها في المحل وهي معايير تقنية دقيقة تمت بناء على معطيات ثابتة مما يتعين الأخذ بها كما أنه حدد تعويض الموازي لاصلاحات والتحسينات فنسبة 50% من قمية المعدات والتحسينات المضمنة بالبيانات الختامية كما حدد مبلغ 10.000,00 درهم عن تكاليف الرحيل بينما يتعين استبعاد مصاريف الاستقرار وكذا تكاليف المحل المماثل لكونها لا تندرج ضمن العناصر المجيبة للتعويض وفق ما ينص عليه الفصل السابع من قانون 49/16.
حيث تاسيسا على ما سبق يتعين تأييد الحكم المستانف مبدئيا مع تعديله وذلك بحصر مبلغ التعويض عن الافراغ في مبلغ 1.665.749,01 درهم.
وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء تقضي وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا.
في الشكل: قبول الاستئنافين الأصلي والفرعي
في الموضوع: تأييد الحكم المستانف مبدئيا مع تعديله وذلك بحصر مبلغ التعويض 1.665.749,01 درهم مع جعل الصائر بالنسبة.
65979
L’acceptation conditionnelle par le bailleur d’un changement de destination des lieux s’analyse en une nouvelle offre qui, faute d’accord sur tous ses éléments, ne forme pas le contrat (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
04/12/2025
65975
Indemnité d’éviction : en l’absence de déclarations fiscales, son évaluation peut se fonder sur la valeur locative du marché et une estimation forfaitaire de la clientèle (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/11/2025
82916
La preuve du paiement des loyers commerciaux par témoignage est écartée en cas de déclarations contradictoires et non concordantes (CAC Marrakech 2025)
Cour d'appel de commerce
Marrakech
14/05/2025
65967
Viole le principe de bonne foi et rend sa demande irrecevable le bailleur qui sollicite la récupération des locaux pour abandon alors qu’il en a déjà repris la possession suite à l’exécution d’une décision de justice ultérieurement annulée (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/11/2025
65963
Indemnité d’éviction : Le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain pour en fixer le montant sans être lié par les conclusions du rapport d’expertise (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/11/2025
Rapport d'expertise, Pouvoir souverain d'appréciation du juge, Indemnité d'éviction, Force probante de l'expertise, Évaluation de l'indemnité, Elements du fonds de commerce, Droit au bail, Confirmation du jugement, Clientèle et réputation commerciale, Bail commercial, Absence de déclarations fiscales
65960
Le congé délivré après l’expiration du terme d’un bail à durée déterminée entraîne son renouvellement tacite (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
25/09/2025
82889
L’illégalité de constructions au regard du droit de l’urbanisme est sans incidence sur le calcul de l’indemnité d’éviction dès lors qu’elles génèrent un chiffre d’affaires déclaré (CAC Marrakech 2025)
Cour d'appel de commerce
Marrakech
30/10/2025
65951
L’impossibilité d’exploiter un bien à usage commercial en raison de sa destination résidentielle constitue un motif de résiliation du bail et fait obstacle à toute indemnisation en présence d’une clause d’exclusion (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/11/2025
82896
L’obligation du bailleur de garantir l’usage du bien loué selon sa destination l’oblige à réaliser les réparations essentielles à son exploitation, y compris la construction d’une cheminée indispensable à un four (CAC Marrakech 2025)
Cour d'appel de commerce
Marrakech
19/06/2025
