Réf
60442
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
1172
Date de décision
15/02/2023
N° de dossier
2022/8225/5414
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Loi 49-16, Indemnité d'éviction, Frais de réinstallation, Expertise judiciaire, Exclusion de l'indemnisation, Éviction pour péril, Éléments indemnisables, Droit de retour du preneur, Calcul de l'indemnité, Bail commercial
Source
Non publiée
Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce précise les chefs de préjudice indemnisables. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité dont le montant était contesté par les deux parties, le preneur sollicitant en outre son maintien dans les lieux jusqu'au début des travaux. La cour écarte ce dernier moyen en relevant que l'état de péril impose une libération immédiate des lieux, le droit au retour du preneur étant par ailleurs garanti par les dispositions de l'article 13 de la loi 49.16. Sur le calcul de l'indemnité, la cour valide l'expertise judiciaire en ce qu'elle retient la valeur du droit au bail, la perte de clientèle et les frais de déménagement. Elle juge cependant, au visa de l'article 7 de la même loi, que les frais de réinstallation et le coût d'acquisition d'un local similaire ne constituent pas des préjudices réparables et doivent être exclus de l'évaluation. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le seul quantum de l'indemnité.
وبعد المداولة طبقا للقانون
حيث قدم الاستئنافين الصلي والفرعي مستوفيان للشروط الشكلية المتطلبة قانونا فهما مقبولين شكلا.
في الموضوع :
المحكمة
حث عرض كل من المستأنف اصليا والمستانف فرعيا استئنافهما في الأسباب المبسوطة أعلاه.
حيث إنه إذا كانت الفقرة الثانية من الفصل 13 من قانون 49.16 تنص على أنه " لا يكون المكتري محقا في الرجوع أو في الحصول على التعويض وفق الفقرات أدناه إلا إذا تم بناء المحل أو إصلاحه داخل أجل ثلاث سنوات الموالية لتاريخ الافراغ ويكون المكتري محقا في الرجوع إلى المحل إذا اعرب عن رغبته في الرجوع اثناء سريان دعوى الافراغ وإذا لم يعرب عن رغبته فإن المكري يكون ملزما تحت طائلة التعويض عن فقدان الأصل التجاري باخبار المكتري بتاريخ الشروع في البناء ومطالبته بالاعراب عن نيته في استعمال حق الرجوع داخل أجل ثلاثة أشهر من تاريخ التوصل بهذا الاخبار" لذلك فالمادة أعلاه حددت أجل بناء المحل في ثلاث سنوات الموالية لتاريخ الافراغ وبذلك فإن ملتمس المستانف بالحكم بتحديد أجل للمستانف عليه لانهاء عملية البناء محدد قانونا في ثلاثة سنوات أما القول ببقائه في المحل إلى حين الشروع في اعمال الهدم فهو مردود طالما أن الأمر يتعلق بإفراغ محل آيل للسقوط الذي يستلزم الاستعجال في الافراغ كما أن حقه في الرجوع إلى المحل فهو منظم وفق الاجراءات المسطرية المشار إليها أعلاه. مما يتعين معه رد الدفوع أعلاه.
حيث إن الخبير بعدما حدد مساحة المحل وموقعه ومساءلات بعض الوكالات العقارية وبعض ذوي الاختصاص جعل السومة الكرائية تتراوح بين 15000,00 درهم و 18000,00 درهم ليخلص إلى أن السومة الواجبة 16500,00 درهم وأخذا بعين الاعتبار مدة اعتماره للمحل منذ الستينات لقد فعل معامل سبع سنوات ليحصر التعويض عن الحق في الكراء في مبلغ 1369289 درهم اما عن السمعة والزبناء فقد قدر التعويض عنها في نسبة 30% من معدل قدر المعاملات للسنوات الأربع الأخيرة وفي مدة 3 سنوات من المدة التي قضاها المستانف في المحل وهي معايير دقيقة تمت بناء على تصاريح ضريبة مدلى بها كما أنه حدد مصاريف الاصلاحات وفق ما جاء في البيانات الختامية المدلى بها التي هي 75047,48 درهم محدد في نسبة 50% من هذا المبلغ اما مصارف الرحيل فقد حددها في مبلغ 10.000 درهم أما عن مصاريف الاستقرار وتكاليف محل مماثل فيتعين استبعادها لكونها لا تندرج ضمن العناصر الواجب التعويض عنها وفق ما ينص عليه الفصل 7 من قانون 49.16.
وحيث تاسيسا على ما سبق يتعين تأييد الحكم المستانف مبدئيا مع تعديله وذلك بحصر مبلغ التعويض في 1.665.517,01 درهم.
وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة.
أما عن التعويض عن الزبناء والسمعة التجارية فقد قدرها في نسبة 30% من معدل قدر المعاملات للسنوات الأربع الأخيرة في مدة ثلاث سنوات من المادة التي قضاها في المحل وهي معايير تقنية دقيقة تمت بناء على معطيات ثابتة مما يتعين الأخذ بها كما أنه حدد تعويض الموازي لاصلاحات والتحسينات فنسبة 50% من قمية المعدات والتحسينات المضمنة بالبيانات الختامية كما حدد مبلغ 10.000,00 درهم عن تكاليف الرحيل بينما يتعين استبعاد مصاريف الاستقرار وكذا تكاليف المحل المماثل لكونها لا تندرج ضمن العناصر المجيبة للتعويض وفق ما ينص عليه الفصل السابع من قانون 49/16.
حيث تاسيسا على ما سبق يتعين تأييد الحكم المستانف مبدئيا مع تعديله وذلك بحصر مبلغ التعويض عن الافراغ في مبلغ 1.665.749,01 درهم.
وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء تقضي وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا.
في الشكل: قبول الاستئنافين الأصلي والفرعي
في الموضوع: تأييد الحكم المستانف مبدئيا مع تعديله وذلك بحصر مبلغ التعويض 1.665.749,01 درهم مع جعل الصائر بالنسبة.
60373
Bail commercial : la reprise des locaux abandonnés par le bailleur est une mesure provisoire n’entraînant la résiliation du bail qu’à l’expiration d’un délai de six mois sans action du preneur (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
03/07/2024
60378
Local commercial abandonné : La compétence du juge des référés pour ordonner la reprise des lieux est fondée sur les règles générales de l’urgence et suppose la continuation du bail (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
30/12/2024
55129
Bail commercial : la sous-location n’est opposable au bailleur qu’à compter de la date de sa notification (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
16/05/2024
55829
Bail commercial : le congé est sans effet juridique lorsqu’il est notifié à une personne n’ayant aucun lien légal avec le preneur (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
55949
Bail commercial et non-paiement des loyers : une seule mise en demeure suffit pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du preneur (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
04/07/2024
56055
Expertise judiciaire : la convocation de l’avocat d’une partie suffit à garantir le caractère contradictoire de la procédure lorsque la partie elle-même n’a pu être jointe (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/07/2024
56137
Bail commercial et prescription : La résiliation du bail est écartée lorsque le preneur invoque la prescription quinquennale et paie la part non prescrite des loyers (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
56241
Extinction du bail commercial : La seule restitution de fait des clés, non formalisée par une offre réelle, ne libère pas le preneur de son obligation au paiement des loyers (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
17/07/2024
56365
Sous-location commerciale : l’acquisition de l’immeuble par le sous-locataire n’entraîne pas l’extinction par confusion de son obligation de payer le loyer au locataire principal (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
22/07/2024
