Mot clé
Éléments indemnisables

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce a examiné la pertinence d'un rapport d'expertise contesté par les deux parties. Le tribunal de commerce avait homologué ledit rapport et fixé l'indemnité due par le bailleur en contrepartie de l'éviction.

Le preneur sollicitait la majoration de l'indemnité en se fondant sur une contre-expertise privée, tandis que le bailleur en demandait la réduction, contestant notamment la prise en compte des déclarations fiscales et des frais d'aménagement. La cour procède à une analyse détaillée des composantes de l'indemnité, validant l'évaluation du droit au bail, de la valeur du fonds fondée sur les données d'un commerce similaire en raison du régime fiscal forfaitaire du preneur, ainsi que des frais de réaménagement.

Toutefois, la cour retient que les frais de recherche d'un nouveau local commercial ne figurent pas parmi les éléments indemnisables au visa de l'article 7 de la loi 49-16 et doivent être exclus du calcul. Elle écarte par ailleurs la demande de nouvelle expertise, s'estimant suffisamment informée pour exercer son pouvoir souverain d'appréciation.

En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement, réduit le montant de l'indemnité d'éviction et rejette l'appel du preneur.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce a été amenée à se prononcer sur les postes de préjudice indemnisables en application de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise et fixé l'indemnité due au preneur sur la base d'un premier rapport d'expertise.

Le preneur appelant contestait cette évaluation, la jugeant insuffisante au regard des éléments de son fonds de commerce. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que si le rapport constitue une base d'évaluation pertinente pour le droit au bail et la perte de clientèle, il inclut à tort un poste de préjudice non prévu par la loi.

La cour écarte en effet le chef de préjudice relatif aux frais de recherche d'un nouveau local, considérant qu'il n'entre pas dans les éléments indemnisables énumérés par l'article 7 de la loi précitée. Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation, la cour se fonde sur les conclusions de l'expert pour les postes de préjudice légalement admis tout en retranchant les sommes allouées au titre des frais de recherche.

Le jugement est donc réformé par une augmentation du montant de l'indemnité d'éviction et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce précise les chefs de préjudice indemnisables. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité dont le montant était contesté par les deux parties, le preneur sollicitant en outre son maintien dans les lieux jusqu'au début des travaux.

La cour écarte ce dernier moyen en relevant que l'état de péril impose une libération immédiate des lieux, le droit au retour du preneur étant par ailleurs garanti par les dispositions de l'article 13 de la loi 49.16. Sur le calcul de l'indemnité, la cour valide l'expertise judiciaire en ce qu'elle retient la valeur du droit au bail, la perte de clientèle et les frais de déménagement.

Elle juge cependant, au visa de l'article 7 de la même loi, que les frais de réinstallation et le coût d'acquisition d'un local similaire ne constituent pas des préjudices réparables et doivent être exclus de l'évaluation. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le seul quantum de l'indemnité.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation des différents postes de préjudice. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité due au preneur en se fondant sur deux expertises contradictoires. Le débat en appel portait sur les modalités de calcul de cette indemnité, le bailleur en sollicitant la réduction et le preneur la majoration. Après avoir ordonné une troisième expertise, la cour procède à une ventilation des éléments indemnisables au visa de l'article 7 de la loi 49-16. Elle retient la valeur du droit au bail fondée sur le différentiel locatif et celle de la clientèle établie d'après les déclarations fiscales, mais écarte les postes non prévus par la loi tels que les frais de réinstallation ou ceux non justifiés par des factures comme les améliorations. La cour rappelle également que le manque à gagner ne peut être indemnisé deux fois dès lors qu'il est déjà compris dans l'évaluation de la clientèle. Le jugement est par conséquent réformé sur le seul quantum de l'indemnité, que la cour majore.

Saisi d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce contrôle les éléments retenus par l'expert judiciaire pour évaluer le préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait condamné les bailleurs au paiement d'une indemnité sur la base d'une première expertise contestée. L'appel portait sur le dépassement par l'expert de sa mission et sur le caractère non fondé de certains postes de préjudice. Après avoir ordonné une contre-expertise, la cour valide l'évaluation des éléments principaux du fonds de commerce, tels que le droit au bail et la clientèle, en se fondant sur les déclarations fiscales du preneur. Elle écarte cependant les postes de préjudice non prévus par la loi, tels que les frais d'installation dans un futur local, ainsi que les indemnités non justifiées, comme celles relatives aux améliorations ou aux frais de déménagement jugés excessifs. Usant de son pouvoir d'appréciation des éléments de preuve, la cour réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité allouée.

Encourt la cassation, pour défaut de motifs, l'arrêt qui inclut dans le calcul de l'indemnité d'éviction due au preneur des éléments tels que les frais de déménagement, d'aménagement d'un nouveau local ou d'acquisition d'un nouveau fonds de commerce. En effet, de tels frais, qui ne sont pas directement affectés par l'éviction dès lors qu'ils sont transférables ou se rapportent à une installation future, ne constituent pas une perte directe résultant de la dépossession et ont pour effet d'augmenter l'indemnité au-delà de la valeur réelle du fonds de commerce perdu.