وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

حيث تقدم السيد بنعزوز (ب.) بواسطة دفاعه بمقال استئنافي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 28/5/2024 يستأنف بمقتضاه الحكمين الصادرين عن المحكمة التجارية بالرباط الحكم التمهيدي بتاريخ 18/10/2023 والقاضي باجراء خبرة تقويمية والحكم القطعي بتاريخ 13/03/2024 تحت عدد 932 ملف عدد 2804/8207/2023 و القاضي في الطلبين الأصلي والمضاد في الشكل بقبول الطلبين وفي الموضوع: بأداء المدعي أصليا السيد عبد العزيز (و.) لفائدة المدعي الفرعي السيد بنعزوز (ب.) تعويضا كاملا قدره (420.499 درهم) مقابل إفراغه هو و من يقوم مقامه أو بإذنه من المحل التجاري الكائن بشارع عبد المومن بنعلي سوق الأربعاء الغرب و تحميل رافع كل طلب صائره و برفض الباقي.

حيث تقدم السيد عبد العزيز (و.) بواسطة دفاعه بمقال استئنافي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 20/06/2024 يستأنف بمقتضاه نفس الحكم المشار الى مراجعه اعلاه.

و حيث قدم الاستئنافين و وفق للشروط الشكلية المتطلبة قانونا صفة و أجلا و أداء ، مما يتعين معه قبولهما شكلا.

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن المستأنف عليه تقدم بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة التجارية بالرباط و الذي جاء فيه ان المدعى عليه يكتري منه محلا تجاريا كانن بشارع عبد المومن بنعلي سوق الأربعاء الغرب و أنه يرغب في استرجاعه قصد استغلاله شخصيا و انه وجه اليه إنذارا بتاريخ 2023/02/06 بقي دون جدوى، و التمس الحكم بالمصادقة على الإنذار الموجه له بتاريخ 2023/02/06 والحكم بإفراغه هو و من يقوم مقامه أو بإذنه من المحل المكترى و الصائر. وارفق المقال بمحضر تبليغ انذار.

و بناء على المذكرة المدلى بها من طرف المدعى عليه بواسطة نائبه بتاريخ 2023/09/20 و التي ارفقيها بشهادة تسليم.

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليه بواسطة نائبه بتاريخ 2023/10/11 مع مقال مضاد مؤدى عنه و التي جاء فيها أنه يسند النظر للمحكمة قصد مراقبة شكليات المقال و في الموضوع فإنه يكتري التجاري منذ سنة 1985 و أسس به أصلا تجاري و يؤدي الواجبات الكرائية بانتظام و التمس الحكم بإجراء خبرة قصد تحديد التعويض المناسب مقابل فقدانه لاصله التجاري مع تحميله كافة الصوائر و حقه في تقديم مطالبه النهائية و ارفق المذكرة بنسخة طبق الأصل من عقد كراء و نسخة من مقال عرض عيني

و بناء على تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير و المودع بالملف

بناء على المستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من طرف المدعى عليه بواسطة نائبه بتاريخ 2024/08/28 و الى ان التعويض المستحق محدد في مبلغ 420499 درهم كما أن الخبرة لم تأخد بعين الإعتبار العديد من النقط من بينها ان المدعى عليه لم يكتسب الأصل التجاري إلا سنة 2019 حسب عقد الشراء المحرر بواسطة الأستاذ أعبابو بتاريخ 2019/02/27 ، كما أنه بالرجوع الى عقد الكراء يتضح أن المصاريف تبقى على كاهل السيد بنعزوز (ب.) و ليس على كاهل صاحب الملك، الأمر الذي وجب اخذه بعين الإعتبار، من طرف السيد الخبير الذي قام بالإعتماد على عدة فواتير متعلقة بالإصلاح، اما بالنسبة للتصريحات الضريبية فإن المدعى عليه اعطى بيانات خاطئة و ادلى بالبيان BILAN غير مؤشر عليه من طرف إدارة الضرائب مع العلم ان هذا النشاط التجاري خاضع ل CPU كما هو مبين في المحضر المنجز بتاريخ 2024/01/09 من طرف المفوض القضائي الذي استطاع الحصول على التصريحات الحقيقية من إدارة الضرائب و أنه بالرجوع إلى التصريحات الضريبية الأصلية المدلى بها من طرف المدعى عليه سوف تلاحظ المحكمة ان المدعى عليه أدى واجب الضريبة لسنة 2020 2021 2022 بحساب 1400 درهم على السنة الأولى و 1455 درهم عن السنة الثانية و 5815,40 درهم عن السنة الثالثة و أن السوق المشروع هو على أي أساسو ضريبي تم الأداء إذ كيف يعقل للمؤسسة أن حصدت رقم المعاملات يصل الى 8.3.000 درهم، و ربح الصافي قدره 14800 درهم سنة 2021 ان يؤدي مبلغ 1455 درهم كضريبة الدخل مع العلم ان نفس الشركة حققت في السنة الموالية رقم معاملات وصل الى 900000 درهم و ربح صافي قدره 828150 درهم و ادلت اقل من المبلغ الأول بمبلغ 55 درهم أي 14000 درهم لفائدة إدارة الضرائب، و ان ذلك هو الذي يجعل التقرير المنجز يفتقد للمصداقية و التمس الأمر بإجراء خبرة حسابية جديدة تعتمد على تصريحات ضريبة مؤسس عليها و مصادق عليها من إدارة الضرائب و احتياطيا تخفيض مبلغ التعويض الى 60.000 درهم، مع البت في الصائر وفق القانون و ارفق المذكرة بعقد بيع و محضر تنيفذ وتصريحات ضريبية و اصل تجاري و شهادة التسجيل الضريبي و السجل التجاري.

و بناء على المستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من طرف المدعى عليه بواسطة نائبه بتاريخ 2024/02/28 و التي جاء اء فيها أن المحل موضوع الدعوى عبارة عن دوش عصري للرجال و النساء و و هو الوحيد بالمدينة، و يتواجد بالشارع الرئيسي و بالقرب من وسائل النقل ومراكب متعددة لوقوف السيارات و ان له خصائص من الصعب العثور عليها. و أن التعويض المستحق من طرف الخبير لا يغطي الضرر الحقيقي و أن المغالطات التي شابت التقرير تعيد خبير في الملف عدد 2024/1109/17 تبين لهذا الأخير أن مساحة الأصل التجاري 500 متر مربع في حين أن المساحة التي جاءت بتقرير محمد ينوب بناني هي 168 متر مربع و حدد الإصلاحات في 342.504 درهم الحرمتلتج من الإستغلال السنوي في 739200 درهم، وحدد قيمة الأصل التجاري في 1.500.000 درهم و آن مجموع ما توصل اليه الخبير هو 2.581.704,00 درهم و التمس الأمر بإجراء خبرة جديدة و احتياطيا المصادقة على الخبرة والحكم بمبلغ 420.499 درهم و تحميل المدعي كافة الصوائر.

و بعد تبادل المذكرات و التعقيبات واستيفاء باقي الإجراءات الشكلية و المسطرية صدر الحكم المشار إليه اعلاه استأنفه الطاعن للأسباب الآتية:

أسباب الأستئناف

حيث تمسك الطاعن : أنه وبالرغم من وقوف السيد الخبير محمد ينبوع بناني على المحل التجاري ومشتملاته والنشاط الممارس فيه، وهو عبارة عن دوش عصري للرجال والنساء وهو الوحيد بالمدينة ، وله واجهة تطل على الشارع الرئيسي بالمدينة ، وبالرغم أيضا من اطلاع السيد الخبير أن المحل كونه يتواجد بمنطقة تتميز برواج تجاري كبير، وبشارع رئيسي، وقربه من وسائل النقل ومراكن متعددة لوقوف السيارات و معاينته لمختلف المرافق والتي توجد في حالة جيدة من الجودة والصيانة والمجهزة بكافة التجهيزات الضرورية وتواجد هذا المحل بمنطقة تجارية ممتازة، وله واجهة استراتيجية مطلة على الشارع الرئيسي الرابط بين العرائش ومولاي بوسلهام والقنيطرة والسمعة الطيبة مع الزبائن والمترددين عليه، وأن كل هذه الخصائص وغيرها يصعب العثور عليها بمحلات مجاورة وبنفس السومة الكرائية فضلا عن ما يشمله فقد الزبائن من ضرر له بالنظر إلى مدة الاستغلال ونسبة الرواج فإن التعويض المحدد من طرف الخبير ينبوع محمد بناني كان غير مناسب وغير مغطى لكافة الأضرار التي قد تنجم عن الإفراغ، و أنه بالنظر إلى أهمية موقع المحل المدعى فيه والمتواجد بمنطقة تجارية ممتازة بواجهة الشارع الرئيسي للمدينة وهي أحسن منطقة بالمدينة، كما أن المساحة المبينة بتقرير الخبرة والقيمة الحقيقية لكراء محل مماثل وكذا اعتبار لمدة استرسال عقد الكراء ومصاريف الانتقال واستئناسا بالمعلومات الواردة بتقرير الخبرة، وقيمة المنقولات المتواجدة به ، فإن التعويض الذي خلص له الخبير غير كاف ومجانب للصواب وللوقوف على التناقضات التي شابت تقرير الخبير محمد ينبوع بناني والمعطيات الغير الواقعية والمنطقية المضمنة به سيما تحديد المساحة الإجمالية المستغلة وإهماله لباقي الوثائق المدلى بها والمشار إليها بمحضر المكتري ، بل اعتمد فقط على عقد الكراء .. والتي جعلت العارض يضطر إلى استصدار أمر قضائي عن المحكمة الابتدائية بسوق أربعاء الغرب بتعيين أحد الخبراء بالانتقال إلى دوش عصري المسمى ر. الكائن بشارع عبد المومن بنعلي الرقم 44 سوق أربعاء الغرب لتحديد قيمته الإجمالية ومعاينة وجرد جميع عناصره المادية والمعنوية وتحديد قيمة كل منها بدقة مع ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات وحيث أن الخبرة المنجرة من طرف الخبير سعيد أبارودي بناء على الأمر القضائي عدد: 2024/1109/178 خلصت في تقييمها إلى مايلي : مساحة الأصل التجاري 500 متر مربع تم ضبطها بواسطة آلة GPS في حين أن المساحة المضمنة بتقرير الخبير بناني ينبوع 168 مترا مربعا ، وهذا فرق شاسع في تبيان المساحة و تحديد قيمة الإصلاحات بناء على الفواتير 5 النظامية المدلى بها والمحددة قيمة الإصلاحات في مبلغ 342504.00 درهم و تحديد حرمان الاستغلال السنوي وحدده في مبلغ 739.200.00 درهم و تحديد ثمن الأصل التجاري بناء على الأسس المعتمدة بالتقرير في مبلغ 1.500.000.00 درهم، وأن مجموع ماتوصل اليه السيد الخبير من إصلاحات ودخل سنوي وأصل التجاري في مبلغ 2.581.704.00 درهم ، و أن الحكم الإبتدائي أضر بالعارض ، و أن المحكمة الابتدائية لم تستجب لطلبه الرامي إلى إجراء خبرة جديدة تكون الفيصل في تحديد التعويض الحقبقي للأصل التجاري موضوع الدعوى ، واعتمادا على ذلك، وعلى الوثائق المدلى بها ، فإن العارض يجدد طلبه أمام محكمة الاستئناف، ملتمسا اساسا تعديل الحكم الإبتدائي والحكم من جديد باجراء خبرة تقويمية جديدة وحفظ حق العارض في تقديم مستنتجاته على ضوء الخبرة الجديدة

وجاء في اسباب استئناف عبد العزيز (و.): انعدام التعليل: أولا انه سيلاحظ المجلس الموقر أن العارض تقدم بمذكرة مستنتجات على ضوء الخبرة مرفقة بوثائق حاسمة بجلسة 2024/02/28 لم تلتفت إليها المحكمة بالمرة منها أساسا أن النظام الضريبي الخاضع له نشاط المحل التجاري هو CPU و ليس نظام BILAN المدلى به ابتدائيا ، و ان الوثيقة المدلى بها من أداء الضرائب تكشف بالواضح الواجبات الهزيلة المؤداة فعلا لإدارة الضرائب الرجاء الاطلاع على شهادة رقم الاعمال المصرح به رقم 024/730 و التي تفيد رقم المعاملات المصرح به هو 3000.00 درهم عن سنة 2019 اما بالنسبة لسنة 2020 و هي السنة التي بدأ العمل بنظام CPU انه تم تقدير المبلغ من طرف ادارة الضرائب و هو 220.000,00 درهم أما عن سنة سنة 2021 مبلغ 10,000,00 درهم و سنة 2022 مبلغ 10.000,00 درهم و سنة 2023 مبلغ 20.000,00 درهم أثار العارض كذلك أن مصاريف الإصلاح تقع على عاتق المكتري كما هي منصوص عليها عقد بالفصل الرابع و بالتالي يكون ما ذهب إليه الخبير من تقدير للعناصر المادية للأصل التجاري الذي حددها في مبلغ 119.746,00 درهم في غير محله ، و إن ما اقترحه الخبير من سومة كرائية لمحل مشابه 5500,00 درهم فيها الكثير من الغلو و المبالغة أن سوق أربعاء الغرب مدينة صغيرة تعتمد أساسا على الفلاحة لا يمكن أن يتعدى مبلغ الكراء لمحل مشابه مبلغ 2000,00 درهم في اقصى الأحوال، ملتمسا بتأييد الحكم فيما قضى به من إفراغ مع تعديله جزئيا فيما قضى به من تعویض و ذلك بتخفيضه إلى مبلغ ستون ألف درهم 60.000,00 در هم ما دامت الخبرة غير ملزمة للمحكمة و احتياطيا الأمر بإجراء خبرة جديدة يراعي فيها الخبير رقم الأعمال الحقيقي بناء على نظام CPU مع حفظ حق العارض في الإدلاء بمستنتجاته بعد ذلك

وبناء على مذكرة تاكيدية المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 02/10/2024 جاء فيها انه تقدم السيد بنعزوز (ب.) بمقال استئنافي مرفق بخبرة غير قضائية و غیر حضورية أقل ما يمكن أن يقال عنها هو بعدها الشاسع عن واقع الحال و إن العارض يؤكد ما ورد بمقاله الاستئنافي سيما الأمر بإجراء خبرة جديدة تأخد بعين الاعتبار الوضع الضريبي للمحل كما سلف بسطه سابقا مع ملاحظة أن المستأنف عليه بدوره يلتمس خبرة جديدة ، ملتمسا الحكم وفق ما ورد بملتمساته الاستئنافية

و بناء على إدراج الملف بعدة جلسات آخرها جلسة02/10/2024فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 09/10/2024.

محكمة الاستئناف

في الاستئنافين:

حيث تمسك المستأنفان السيد عبد العزيز (و.) و السيد بنعزوز (ب.) بأوجه استئنافهما المسطرة أعلاه.

و حيث ينعى الطاعنان عن الحكم الابتدائي نقصان التعليل و عدم موضوعيتها و اتسامها بالغلو.

و حيث انه بخصوص ما أثاره الطاعنون بخصوص مبلغ التعويض الذي خلص اليه الخبير محمد ينبوع بناني فإنه بالاطلاع على تقريره يتبين أنه اعطى وصفا كاملا للمحل التجاري من حيث الموقع و الذي يوجد بشارع عبد المومن بنعلي سوق الأربعاء الغرب و هو عبارة عن دوش للرجال و النساء مساحته تقدر بحوالي 168 م م واجهته مطلة على شارع عبد المومن يتوفر على محل يستعمل كصندوق الأداء و قاعة للصلاة كما يشتمل على 22 دوش و 11 مخصص للرجال مع مرحاض و 11 دوش للنساء مع مرحاض و انه بالنظر الى وضعية المحل التجاري و موقعه و مزاياه حسب ما ورد في تقرير الخبرة فان ما حدده الخبير من قيمة الحق في الكراء في مبلغ 144.000,00 درهم هو تقويم يبقى متوافقا و وضعية المحل الذي يتواجد بمنطقة مشابهة و اعتبارا للفرق بين السومة المكترى بها المحل( 1500 درهم شهريا) و السومة الحالية لمحل مماثل (5.500درهم) و هو تقويم يبقى متوافقا مع مدة الكراء –منذ سنة 1985- و السومة الكرائية المتواضعة و موقع المحل سيما و انه يصعب في الوقت الراهن العثور على محل مماثل بنفس السومة الكرائية و ان ما خلص اليه الخبير بخصوص هذا العنصر كان بناء على التحريات التي قام بها في الجوار بخصوص المحلات المشابهة موقعا و مساحة لذا فالخبير كان عادلا لما اقترح تعويضا عن حق الكراء في مبلغ 144.000,00 درهم . و بخصوص عنصر السمعة التجارية و الزبناء فإنه في ظل خضوع المستأنف–المكتري- للنظام الضريبي الجزافي أي انه غير ملزم بتبرير الدخل السنوي مادام ان إدارة الضرائب هي التي تحدد مبلغ الضريبة المستحقة بطريقة جزافية اعتمادا على معايير الموقع و النشاط الافتراضي و ان الخبير قد حدد هذا التعويض بناء على المعدل في نسبة 60% من المداخيل السنوية الصافية لمحل مماثل و التي حددها في مبلغ 143.753,00 درهم و هي خلاصة تتوافق و مقتضيات المادة 7 من القانون 49/16 و التي على أساسها يتم الوقوف على حقيقة ما حققه المحل من أرباح التي تؤخذ عند تحديد العنصر المذكور و بالتالي فإن ما اعتمده الخبير من تحديد للعنصر المذكور يبقى مبني على أساس

و نفس الشيء بالنسبة للتحسينات و الإصلاحات و التي حددها الخبير بناء على الفواتير المدلى بها و تاريخ انجاز تلك الإصلاحات و الحالة التي توجد عليها بعد اعتماد معدل الاختماد في 5 سنوات ليحدد مجموع قيمة الإصلاحات في مبلغ 119.746,00 درهم و هو تقويم يبقى مناسب بالمقارنة مع الإصلاحات المنجزة و الحالة التي توجد عليها

و بخصوص تكاليف الرحيل فقد حددها الخبير في مبلغ 2000 درهم و الذي يبقى تعويضا مناسبا نظرا لما يتطلب ذلك من مصاريف و بخصوص تحديد الخبير لمبلغ 11.000 درهم كتعويض عن مصاريف البحث عن محل اخر فإنه لم يكن موفقا في ذلك ، على اعتبار أن هذه العناصر لا تدخل ضمن العناصر التي أوجبت المادة 7 من قانون 49.16 التعويض عنها مما يتعين معه خصمها من مجموع المبلغ المحكوم به و انه امام عدم ادلاء الطاعنين بأي وثيقة أو حجة كافية لدحض ما تضمنته الوثائق و الخبرة المعتمدة، مما يجعل ما حدد من تعويض لفائدة المكتري جاء مناسبا لعناصر التقدير المشار اليها أعلاه و يتعين تبعا لذلك رد ما تمسك به الطرفين من دفوع بخصوص الخبرة المنجزة و مادام إن المحكمة غير ملزمة بالنتائج المتوصل إليها من الخبراء، و التي تكون غير موضوعية في بعض الأحيان، و تملك كامل الصلاحية للأخذ بها أو استبعادها بعد إعمال سلطتها التقديرية، و تحديد التعويض عن إنهاء العلاقة الكرائية تبعا لما جاءت به الخبرة من عناصر تطابق الواقع و القانون، و أنه إعمالا من المحكمة لهذه السلطة، و بعد مراعاة جميع الأضرار اللاحقة بالمكتري بسبب الإفراغ، بما في ذلك عنصر مصاريف البحث عن محل اخر التي وجب عدم اعتبارها، مما ارتأت معه المحكمة تحديد التعويض المستحق للمكتري عن فقدان الاصل التجاري في مبلغ 409.499,00 درهم. كما ان المحكمة لا تكون ملزمة بالجواب الا على الدفوع المؤسسة و التي لها تأثير على وجه قضائها و هي حينما وجدت ضمن وثائق الملف ما يغنيها لتبرير قضائها خصوصا تقرير الخبرة المنجزة و ردت جميع دفوع الطاعنين الموجه لها لم تكن في حاجة الى اجراء خبرة ثانية او تبرير رفضها الضمني و ان الأمر بإجراء خبرة مضادة لا محل له لأن هذه المحكمة استجمعت جميع العناصر للبت في الملف و أنه إعمالا من المحكمة لهذه السلطة، و بعد مراعاة جميع الأضرار اللاحقة بالمكتري بسبب الإفراغ، بما في ذلك عنصر مصاريف البحث عن محل اخر التي وجب عدم اعتبارها مما ارتأت معه المحكمة تحديد التعويض المستحق للمكتري عن فقدان الاصل التجاري في مبلغ 409.499,00 درهم.و يتعين تبعا لذلك اعتبار استئناف المكري –السيد عبد العزيز (و.) جزئيا و تأييد الحكم المستأنف مع تعديله بتخفيض المبلغ المحكوم به الى 409.499,00 درهم و جعل الصائر بالنسبة و برد استئناف السيد بنعزوز (ب.) و تحميلهما الصائر.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا و حضوريا.

في الشكل : بقبول الاستئنافين.

في الموضوع : باعتبار استئناف السيد عبد العزيز (و.) جزئيا و تعديل الحكم المستأنف و ذلك بخفض المبلغ المحكوم به الى 409.499,00 درهم مع تأييده في الباقي و برد استئناف السيد بنعزوز (ب.) و جعل الصائر بالنسبة.