وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم [محمد (ع.)] بواسطة دفاعه [ذ/ محمد فاتحي] بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 07/03/2024 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 25/01/2024 تحت عدد 332 في الملف رقم 2695/8207/2023 و القاضي في الشكل: بقبول الدعوى في الموضوع بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمكتري [محمد (ع.)] بتاريخ 2023/04/25 وإفراغه هو ومن يقوم مقامه أو بإذنه من المحل التجاري عبارة عن كراج الكائن بالطابق السفلي للمنزل رقم 395 سكتور 1 قصبة مهدية القنيطرة وبأداء الطرف المكري [عبد السلام (و.)] لفائدة المكتري تعويضا كاملا عن فقده الأصل التجاري المستغل بالمحل موضوع النزاع وقدره 09 ، 63580 درهم وتحميل الطرف المكري الصائر ورفض الباقي.

في الشكل:

حيث سبق البث في الإستئناف بالقبول بمقتضى القرار التمهيدي عدد 419

وفي الموضوع:

حيث يستفاذ من وثائق الملف ووقائع الحكم المطعون فيه أن [عبد السلام (و.)] تقدم بمقال افتتاحي مؤدى عنه بتاريخ 08/02/ 2023 والذي يعرض فيه أنه يكري للمدعى عليه المحل التجاري عبارة عن كراج الكائن بالطابق السفلي للمنزل رقم 395 سكتور 1 قصبة مهدية القنيطرة، وذلك بسومة كرائية شهرية قدرها 3500 درهم، وأنه وجه للمكتري إنذارا كتابيا أشعره بمقتضاه بحاجته لاسترجاع محله المكتري من أجل استعماله شخصيا ومنحه أجل ثلاثة أشهر القانونية، توصل به شخصيا بتاريخ 25-04-2023 لهذه الأسباب يلتمس العارض التصريح بقبول الدعوى شكلا والحكم بالمصادقة على الإنذار من أجل الإفراغ للاحتياج المبلغ للمدعى عليه بتاريخ 25-04-20 ، مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميله الصائر .

و أجاب الطرف المدعى عليه بواسطة نائبه أنه يكتري من [عبد السلام (و.)] المحل التجاري الكائن بالطابق السفلي للمنزل رقم 395 سكتور 1 قصبة مهدية القنيطرة، بسومة شهرية قدرها 3500 درهم للاستعمال الشخصي، وحيث تقدم المدعي بمقال من أجل المصادقة على الإنذار بالإفراغ للاستعمال الشخصي، وأنه باطلاعه على الإنذار الموجه له وكذا المقال الرامي إلى المصادقة عليه، فإنه يسند النظر للمحكمة لمراقبة شكلياتهما تحت طائلة التصريح بعدم القبول لكون نصوص قانون 49.16 تعتبر قواعد امرة وواجبة التطبيق وفق الشكل الذي يحدد القانون ولا يمكن مخالفتها أو الاتفاق على مخالفتها أو التنازل عليها، وحيث أن العارض يعتمر هذا المحل التجاري على وجه الكراء منذ -31-12 2019 صحبته عقد كراء وأنه أسس أصلا تجاريا بالمحل لهذه الأسباب يلتمس العارض إسناد النظر للمحكمة لمراقبة شكليات المقال تحت طائلة التصريح ببطلان الإنذار الموجه للعارض والمتوصل به بتاريخ 25-04-2023 واحتياطا القول والحكم بإجراء خبرة لتحديد ما سيحصل للعارض من الخسائر.

و أصدرت المحكمة الحكم التمهيدي بإجراء خبرة حسابية عهد بها للخبير [عبد المجيد عراقي] الذي حددت مهمته في استدعاء أطراف النزاع ووكلائهم طبقا لمقتضيات الفصل 63 من قانون المسطرة المدنية والانتقال للمحل التجاري موضوع النزاع لتحديد قيمة الأصل التجاري المستغل به انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري ومصاريف الانتقال من المحل وبناء على تقرير الخبرة المودع بكتابة الضبط بتاريخ 2024/01/02 والذي خلص فيه إلى أن قيمة الأصل التجاري موضوع النزاع تتحدد في مبلغ 09 ، 145180 درهم يمثل العناصر التالية: الحق في الكراء بمبلغ 9600 درهمو فقدان الزبناء بمبلغ 41980،09 درهمو مصاريف الإصلاحات والتجهيزات الثابتة بمبلغ 89600 درهمو مصاريف الانتقال من المحل بمبلغ 4000 درهم.

و عقب المدعي بعد الخبرة أنه بناء على الأمر التمهيدي القاضي بإجراء خبرة تقويمية عهد بها للخبير [عبد المجيد عراقي] بعد أن حدد له منطوق الأمر النقط التي يتعين عليه تحدديها والإجابة عنها بدقة وتفصيل، إن الخبير قد وضع تقريره بملف النازلة بعد استدعاء الأطراف طبقا للفصل 63 من ق.م.م وانه باطلاع العارض على التقرير فإنه يود تقديم ملاحظاته التالية: حيث عمد المدعى عليه إلى الإدلاء للسيد الخبير من كونه عسكري متقاعد وذو دخل محدود والحقيقة أنه میسور الحال حيث أنه هو المالك للعقار، وله مدخول يفوق 30.000.00 درهم في الشهر من كراء 6 شقق سكنية كما أن له العديد من المنازل ناهيك عن كون المقهى المجاورة للمحل التجاري تكتريها منه زوجته. وبالرغم من وقوف الخبير على المحل التجاري ومشتملاته والنشاط الممارس فيه، والذي هو عبارة عن محل لبيع المواد الغذائية والتبغ... وبالرغم أيضا من اطلاع الخبير أن المحل كونه يتواجد بمنطقة تتميز برواج تجاري كبير ، وبشارع رئيسي وقربه من وسائل النقل ومراكن متعددة لوقوف السيارات ومعاينة لأرضية المحل المفروشة بالزليج والمجهزة بكافة التجهيزات الضرورية وتواجد هذا المحل بمنطقة تجارية ممتازة، وله واجهة استراتيجية مطلة على الشارع الرئيسي المؤدي لشاطئ المهدية، وكثرة المارة والسمعة الطيبة للزبناء ، وأن كل هذه الخصائص وغيرها يصعب العثور عليها بمحلات مجاورة وبنفس السومة الكرائية فضلا عن ما يشمله فقد الزبناء من ضرر له وبالنظر إلى مدة الاستغلال ونسبة الرواج، فإن التعويض المحدد من طرف الخبير [عبد المجيد عراقي] كان غير مناسب وغير مغطي لكافة الأضرار التي قد تنجم عن الإفراغ، كما أن المساحة المبنية بتقرير الخبرة والسومة الحقيقية لكراء محل مماثل واعتبارا لمدة استرسال عقد الكراء ومصاريف الانتقال واستئناسا بالمعلومات الواردة بتقرير الخبرة، وقيمة المنقولات المتواجدة به، وإعمالا للسلطة التقديرية للمحكمة، فإنه يلتمس تحديد التعويض المستحق في مبلغ 894.653.00 درهم والأمر بإجراء خبرة جديدة تأخذ بعين الاعتبار كافة الأضرار اللاحقة به نتيجة الإفراغ خاصة منها مدة الكراء والسومة الكرائية باعتبار دخل العارض 535653.04 درهم وعليه أيضا ديون للمؤسسات البنكية بمبلغ 300000 درهم وتحميل المدعى عليه كافة الصائر.

و عقب المدعى عليه أن السيد الخبير لم يتقيد بجميع نقط الأمر بالتمهيدي للمحكمة، وذلك بمبالغته في الرفع من قيمة التعويض المستحق للمكتري دون اعتماده على أية معايير موضوعية تبرر ذلك المبلغ، لأنه قام باحتساب مبلغ التعويض عن التجهيزات الثابتة بطريقة غير نظامية ومبالغته في تحديده بحسب مبلغ 89600.00 درهم معتمدا فقط على فاتورة وهمية من صنع المدعي هي الفاتورة الفاتورة التي تتضمن مبلغا إجماليا وهميا الوصف // التجهيزات - 81600.00 درهم، لكن تلك الفاتورة لا تشير ولا تتضمن أي وصف لتلك التجهيزات ونوعها وقيمتها المالية، بل تضمنت مبلغا إجماليا غير مفصل بجرد نوع التجهيزات بشكل مضبوط، كما قام بتحديد مصاريف تعويض فقدان الزبناء في مبلغ جد مرتفع 41980.09 دون أي أساس قانوني وواقعي، لأن المحل جديد ولم يتم الشروع في استغلاله الا بتاريخ حديث ملتمسا عدم المصادقة على تقرير الخبرة، والأمر بإرجاع المأمورية للسيد الخبير لتدقيق قيمة التجهيزات الثابتة باستبعاد فاتورة المدعي واعتماد فواتير العارض الذي قام بتجهيز المحل بجميع التجهيزات، والحكم للمدعى عليه بالتعويض المحدد في تقرير الخبرة دون مصاريف وتعويضات التجهيزات الثابتة التي حددها الخبير في مبلغ 89600.00 درهم والحكم له بالتعويض الإجمالي في حدود مبلغ 65000 درهم، وتحميل المدعى عليه الصائر والحكم وفق الطلب الأصلي.

وبعد تبادل المذكرات و الردود أصدرت المحكمة الحكم المشار اليه أعلاه موضوع الطعن بالاستئناف.

أسباب الاستئناف

حيث تتمسك المستأنفة أساسا في الشكل:ان نصوص قانون 49.16 تعتبر قواعد آمرة وواجبة التطبيق وفق الشكليات التي نص عليها وان كل مخالفة لها ترتب اثرا قانونيا يقضي ببطلان الإنذار الموجه للعارض.

احتياطيا في الموضوع : ان المشرع لما سنّ ظهير 49.16 أحسن صنعا، لما حدد الاطار والمرتكزات التي بعين الاعتبار عند تحديد التعويض المستحق لمالك الأصل التجاري الذي يحدثه افراغه منه كما هو الأمر في نازلة الحال ان المحددات الواردة بالمادة 7 من الظهير المذكور تخضع لما يراد تفعيلها الى مجموعة من المعايير والاسس الضامنة لحسن تطبيقها وهو الأمر الذي افتقدته الخبرة التقويمية المنجزة من قبل [عبد المجيد عراقي] الذي انتدبته المحكمة و أنه في بدءا يجب الرجوع الى التصريح المدلى به من طرف المكري [عبد السلام (و.)] بمحضر الحضور امام السيد الخبير بتاريخ 2023/12/07 الذي حدد السبب في لجوئه الى سلوك هذه المسطرة الى كونه أكرى المحل على أساس استغلاله لبيع المواد الغذائية بالتقسيط في حين انه اصبح يبيعها بالجملة.

فيما يخص عنصر الحق في الكراء :إذ خلص السيد الخبير الى كون تحرياته المتمثلة في سؤاله لمجموعة من المحلات تحمل نفس مواصفات المحل موضوع الخبرة كون القيمة الكرائية تتراوح بين 3.500,00 درهم و 5.000,00 درهم أي بمعدل 4.200,00 درهم أي أن الفاؤق هو 400,00 درهم عن 24شهرا، الناتج 9.600,00 درهم ان السيد الخبير لم يحدد بصورة واضحة وحاسمة في تحديد ثمن كراء بعض المحلات التي زعم انها تحمل نفس المواصفات تتراوح بين 3.500,00 درهم و 5.000,00 درهم وانتهى الى معدل 4.250,00 درهم و ان القاعدة ان السيد القاضي هو خبير الخبراء وله الحق في استبعاد ما خلص اليه السيد الخبير، وهو امر يصعب ممارسته عندما لم يحدد الخبير الأسباب والدوافع الموضوعية والعلمية والتقنية فيما انتهى اليه في تحديد معدل الكراء في 4.250,00 درهم علما انه صرح بأن القيمة الكرائية تصل الى حدود 5.000,00 درهمفضلا على انه لم يحدد تاريخ ابرام عقود الكراء للمحلات التي تحمل نفس المواصفات خاصة وانه ملزم بتحديد القيمة الكرائية لتلك المحلات يوم تاريخ إنجازه الخبرة، اذ ان السومة الكرائية وصلت الى حدود 6.000,00 درهم وبالتالي كانت خبرته غير موضوعية و ملتمسة استبعادها في هذه النقطة واعتماد ماجاء في تصريحه المدلى به امام السيد الخبير و الذي كان أكثر دقة وتقنية ومستند على معطيات علمية وان ما انتهى اليه من كون التعويض المستحق لحق الكراء هو 258,000,00 درهم على الشكل القيمة السنوية للكراء 3.850,00 درهم × 12 = 46.200.00 درهمو القيمة الحالية للمحل بسوق العقار 6.000,00 درهم × 12 = 72.000.00 درهم و الفارق25.800,00 درهموانه نظرا لموقع المحل وخصوصيات المنطقة يكفي الرجوع الى الوصف الذي أعطاهالخبير يكون التعويض المستحق هو : 25.800,00 درهم × 10 معامل الموقع = 258.000,00 درهم.

و حول عنصر فقدان الزبناء: ان التعويض الذي انتهى اليه السيد الخبير من كون معدل الربح السنوي عن السنوات 2019 الى 2022 حدده في مبلغ 41.980,00 درهم والربح الصافي السنوي في نسبة 10% منه أي 41.980,00 درهم وهو استنتاج لا يتطابق مع ما هو متعارف عليه في المجال المحاسباتي مما يجعل الركون اليه غير منصف ومضر بمصالحه.

و حول عنصر التجهيزات الثابتةانه بالرجوع الى خبرة [عبد المجيد عراقي] نجده اعتمد فقط فاتورتين الأولى في 2020/12/26 والثانية في 2021/02/03 ليحدد التعويض في مبلغ 89.600,00 درهم علما أنه أدبى بأربع فواتير مثبتة بمستندات الأداء مبلغها الإجمالي محدد في مبلغ 105.000,00 درهم ولم يبرر الأسباب التي دفعت به الى عدم اعتمادها ، مما جعل خبرته في هذا الجزء غير مقبولة ويتعين تحديد التعويض المستحق في مجموع مبلغ الفواتير المشار اليهاوالمدلى بها الى الخبير ان المحكمة عمدت الى استبعاد الفاتورة عدد 2020/11 بمبلغ 81.600,00 درهم لكونها لم يشر الى أي سلع او مواد وما اذا كانت متعلقة بالمحل موضوع النزاع، الا أن تعليلها لم يصادف الصواب، ذلك أن السيد الخبير وقف على مطابقة الفاتورة للإصلاحات التي عاينها ووقف على صحتها وبالتالي يتعين تعديل الحكم الابتدائي فيما قضى به في هذه النقطة و ان المحل التجاري يوجد بمنطقة تعرف رواجا كبيرا وبشارع رئيسي به مراکز متعددة لوقوف السيارات وتمر به كثير من وسائل النقل العمومية والخاصة ويتميز بواجهة جميلة مطلة على شاطئ مهدية و أنه منح رخصة بيع السجائر من طرف الشركة م.ت. نظرا لتوافر محله على الشروط اللازمة في ذلك، وبالخصوص عدم وجود محل لبيع التبغ بمسافة قريبة منه وان من شأن افراغه أن يضيع عليه هذه الميزة اذ يصعب عليه إيجاد محل آخر بنفسالمواصفاتان عقد الكراء المبرم في اطار القانون 49.16 ويجب بيان بوصف حالة الأماكن حتى يكون حجة بين الأطراف، وبالتالي فإن زعم المكري انه سلمه المحل وهو في حالة جيدة فهو زعم غير حقيقي ذلك أنه هو الذي قام بتزليج وصباغة وإقامة كل المرافق المكونة له كما قام بتجهيزه بمعدات الكهرباء والماء وما الى ذلك حتى يتسنى له استعماله فيما أعد له، مما يكون معه التعويض الهزيل وغير المنصف الذي الذي حدد في مبلغ 63.580,00 درهم لا يتناسب والتعويض الذي يستحقه مما يتعين معه الحكم باجراء خبرة ثانية حتى يتسنى القياسبينهما ويكون التعويض منصفا ، لذلك يلتمس اساسا في الشكلالحكم بالغاء الحكم الابتدائي والتصريح ببطلان الانذار الموجه للعارض بتاريخ.2023/04/25و احتياطيا في الموضوعالغاء الحكم الابتدائي والحكم وفق ملتمساته المسطرة في مذكرة مستنتجاته بعد الخبرة.و احتياطيا جداالحكم بالغاء الحكم الابتدائي والحكم تمهيديا باجراء خبرة ثانية لتقويم التعويض المستحقله وانتداب خبيرثان للقيام بها و تحميله الصائر .

و بجلسة 29/05/2024 أدلى دفاع المستأنف عليه بمذكرة جوابية جاء فيها بخصوص الخبرة : أن انصبت أسباب الاستئناف مجتمعة على الطعن في الخبرة المنجزة خلال المرحلة الابتدائية بواسطة الخبير [عبدالمجيد عراقي] وإن كان يجوز للمستأنف المكتري أن يحلل ويستنتج ويستنبط ما يشاء من خلال قرائته لتقرير الخبرة المنجزة من طرف السيد الخبيرفإنه لا يحق له أن يفرض وجهة نظره و استنتاجه على المحكمة ولا يحق له أن ينجز بعض العمليات الحسابية والجداول والخطاطات وملئها بمبالغ حسب إملاءاته وتخميناته الشخصية ، ويطلب تطبيقها على النازلة لأن المحل المكترى مجرد محل صغير جدا ، ويتواجد بموقع حي سكني عشوائي بمنطقة قصبة مهدية ، و هي منطقة سكنية غير مهيكلة بضواحي مدينة القنيطرة، و لا تتوفر كلها على رسوم عقارية بالمحافظة العقارة .و ان جميع البنايات و المحلات المشيدة فوقها عشوائية. وأن السيد الخبير اعتمد في تقرير خبرته على جميع المعطيات الحقيقية الحية من عين مكان تواجد المحل ، معتمدا جميع الوثائق النظامية المدلى بها من الطرفين في تقييمه الأصل التجاري والحق في الكراء ، ومصاريف الانتقال من المحل إلى محل آخر . وبالرغم من مبالغته في تحديد قيمة فقدان الزبناء ، وتحديد قيمة تجهيزات المحل دون إدلاء المكتري بأية وثيقة نظامية تثبت كل ذلك و بان منازعته في الخبرة جاءت مجرد من أي وثيقة أو حجة تثبت عدم سلامة العمليات التي قام بها الخبير خلال الملحلة الابتدائية .و لم يثر أية حجة لم يلتفت إليها الخبير أو المحكمة الابتدائية وأن المستأنف اكتفى بمعرض بيان أسباب استئنافه، بإجراء عمليات حسابية شخصية من وحي تخميناته و غملاءاته الشخصية و في حين الخبير أنجز مؤموريته بعد زيارته الميدانية للمحل ، ومعاينة موقعه ومحيطه وجوارهو أنه بناء على اطلاعه على عقد الكراء الرابط بين الطرفين وعلى حساب حركية الرواج التجاري للمحل الثابت بشهادة رقم معاملاته المحققة برسم سنوات الكراء الثلاثة السابقة لموعد انجاز الخبرة ، و بعد تدقيقه لجميع وثائقه وأن المحكمة الابتدائية حينما اعتمدت نتائج الخبرة عللت حكمها تعليلا سليما وان المستأنف لم يثر أي متغير جديد ولم يدل باية وثيقة جديدة خلال هذه المرحلة من شأنها تعديل صلابة تعليل ذلك الحكم المستأنف ، لذلك يلتمس التصريح بعدم إثارة جميع أسباب الاستئناف مجتمعة لأي متغير جدي خلال هذه المرحلة من شأنه تعديل صلابة تعليل الحكم المستأنف وتأييد الحكم المستأنف وتحميل المستأنف الصائر .

و بناء على القرار التمهيدي عدد 419 الصادر بتاريخ 12/06/2024 القاضي بإجراء خبرة بواسطة الخبير [محمد ينبوع بناني]

و بجلسة 18/01/2024 أدلى دفاع المستأنف بمستنتجات بعد الخبرة جاء فيها أنه بتاريخ 2024/11/19 وضع الخبير المذكور أعلاه تقرير الخبرة المسندة اليه والتي جاء فيها على انه عاين المحل التجاري بدقة وما يتوفر عليه من تجهيزات ومنقولات وماقام به العارض من إصلاحات وتحسينات على المحل من زليج بالأرض وانارة وصباغة ، كما جاء في تقريره على أن المحل يتواجد بمنطقة تتميز بحركة تجارية لا بأس بها ومحلات تجارية مختلفة، وأن المحل يستفيد من توافد عدد كبير من الزبناء من سكان الحي وانه بعد اطلاعه على التصريحات الضريبية للاربع سنوات الماضية اتضح له بان رقم المعاملات والأرباح الصافية ترجع خصوصا الى بيع السجائر، وبالتالي فإن الدخل الصافي للعارض يتحدد في معدل 314.023,21 درهم في السنة ، كما حدد التعويض المستحق للمكتري عن الافراغ في مبلغ 59.400,00 درهم ، كما حدد التعويض المستحق للمكتري عن فقدان السمعة والزبناء في مبلغ 59.954,00 درهم ، كما حدد التعويض المستحق للمكتري عن مصاريف مختلفة في مبلغ 24.000,00 درهم أي ما مجموعه 126.354,00 درهم و ان السيد الخبير لئن اصاب في التقيد ببعض النقط المشار اليها في القرار التمهيدي الا انه اغفل ما صرح به العارض و ما ادلى به من حجج دامغة فيما يخص اصلاح المحل والتحسينات التي اضافها بعد ان ادلى بأربع فواتير مثبتة بمستندات لأداء مبلغها الإجمالي محدد في مبلغ 105.000,00 درهم، ولم يبرر الأسباب التي دفعت به الى عدم اعتمادها مما يجعل خبرته غير مقبولة ويتعين تحديد التعويض المستحق في مجموع مبلغ الفواتير المشار اليها. و ان المستانف عليه ادلى للخبير بتصريحات كونه عسكري جندي متقاعد ودون دخل محدود، والحقيقة هي خلاف ذلك تماما اذ انه ميسور الحال، فهو مالك للعقار وله دخل يفوق 30.000,00 درهم في الشهر من كراء 6 شقق سكنية كما ان له العديد من المنازل ناهيك عن كون المقهى المجاورة للمحل التجاري تكتريها منه زوجته وبالرغم من وقوف الخبير على المحل التجاري ومشتملاته والنشاط الممارس فيه والذي هو عبارة عن محل لبيع المواد الغذائية والتبغ.... وبالرغم أيضا من اطلاع الخبير كون المحل يتواجد بمنطقة تتميز برواج تجاري كبير وبشارع رئيسي وقربه من وسائل النقل ومراكن متعددة لوقوف السيارات ومعاينته أيضا لارضية المحل المفروشة والمجهزة بكافة التجهيزات الضرورية وتواجد هذا المحل بمنطقة تجارية ممتازة وله واجهة استراتيجية مطلة على الشارع الرئيسي المؤدي لشاطئ مهدية، وكثرة المارة والسمعة الطيبة للزبناء، وان كل هذه الخصائص وغيرها يصعب العثور عليها بمحلات مجاورة وبنفس السومة الكرائية فضلا عن ما يشمله فقد الزبناء من ضرر، وبالنظر الى مدة الاستغلال ونسبة الرواج فإن التعويض المحدد من طرف الخبير غير مناسب وغير مغطي لكافة الاضرار التي قد تنجم عن الافراغ ، كما ان المساحة المبنية المشار اليها في تقرير الخبرة والسومة الحقيقية لكراء محل مماثل واعتبارا لمدة استرسال عقد الكراء ومصاريف الانتقال واستئناسا بالمعلومات الواردة بتقرير الخبرة وقيمة المنقولات المتواجدة به واعمالا للسلطة التقديرية للمحكمة الموقرة، فإن العارض يجدد ملتمسه المدلى به خلال المرحلة الابتدائية من خلال مذكرته بعد الخبرة بجلسة 2024/01/18 ويلتمس من جديد تحديد التعويض المستحق في مبلغ 894.653,00 درهم وبصفة احتياطية الأمر باجراء خبرة حسابية تسند إلى خبيرين او اكثر للوقوف على حقيقة الاضرار اللاحقة بالعارض نتيجة الافراغ خاصة منها مدة الكراء والسومة الكرائية باعتبار دخل العارض وكذلك من خلال التصريحات الضريبية للاربع سنوات الماضية والتي تم تحديد رقم المعاملات والارباح رقم المعاملات 25.121.861,60 درهم و معدل الربح الصافي 1.256.093,08 درهم اذن المعدل السنوي هو رقم المعاملات6.280.465,40 درهم و معدل الربح الصافي 314.023,27 درهم ان استنتاج الخبير لا يتطابق مع ما هو متعارف عليه في المجال المحاسباتي مما يجعل الركون اليه غير منصف ومضر بمصالحه ، ملتمسا تاكيد ماجاء في المقال الاستئنافي و تأكيد مذكرة مستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من طرفه لجلسة 2024/01/18، ملتمسا تحديد التعويض المستحق في مبلغ 894.653,00 درهم والحكم بتأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به من تعويض مع تعديله وذلك برفعه الى المبلغ المستحق وفق المذكرة المذكورة و استبعاد تقرير الخبرة الحالية لمجانته الصواب، واغفاله عدة نقط امر بها القرار التمهيدي من بينها عنصر التجهيزات الثابتة والإصلاحات التي تم صرفها على المحل و الامر باجراء خبرة ثانية لتقويم التعويض الحقيقي المستحق للعارض جراء إفراغه من المحل الذي يشغله على وجه الكراء و تحميل المستأنف عليه الصائر.

و بجلسة 04/12/2024 أدلى دفاع المستأنف عليه بمذكرة مستنتجات بعد الخبرة جاء فيها في طلب عدم المصادقة على تقرير الخبرة : أن الخبير لم يتقيد بجميع نقط الأمر التمهيدي للمحكمة وذلك بمبالغته في الرفع من قيمة التعويض المستحق للمكتري دون اعتماده على أية معايير موضوعية تبرر ذلك الملبغ لأنه قام باحتساب مبلغ التعويض عن حق الكراء بطريقة غير نظامية ، و مبالغته في تحديده بحسب مبلغ 59400.00 درهم معتمدا باعتماده على مبلغ الكراء 5500.00 درهم، بالرغم من تواجد المحل المكترى في حي عشوائي غير مشمول بالتجهيز المرفقي و أن المحل لا يتوفر على شهادة ملكية بالمحافظة العقارية على غرار جميع المحلات التجارية والسكنية المجاورة له والمتواجدة في نفي الحي العشوائي و غير المهيكل و لا يمكن أن يصل واجب الكراء به الى مبلغ 5500 درهم التي اعتمدها السيد الخبير كأساس الحساب فقدان حق الكراء و کا یلزمه اعتماد واجب الكراء الحقيق المحدد بعقد الكراء بين الطرفين فقط 3850.00 درهم ، كما السيد الخبير قد بالغ في حساب قيمة فقدان الزبناء والسمعة التجارية في مبلغ 54954.00 درهم و كل ذلك دون أي أساس قانوني أو واقعي سليمين لأن المحل المكتري جديد و لم يتأسس عليه أي أصل تجاري للمكتري و أن السيد الخبير لم يبرز نوع وطبيعة المصاريف المختلة التي حددها بشكل جزافي في مبلغ12000.00 درهم وان المكتري قام بتظليل المحكمة وتظليل السيد الخبير بإدلائه بسجل تجاري في اسمه يخص محلا تجاريا آخر يملكه و يسيره المكتري المستانف ولا علاقة له بالمحل التجاري موضوع هذه الدعوى إذ يستشف من بيانان نسخة السجل التجاري التي اعتمدها السيد الخبير أنه يتعلق بالمحل الكائن برقم 930 تجزئة قصبة مهدية و بمحل تجاري يوجد بالعنوان رقم 250 قطاع 3 قصبة مهدية و كذلك الأمر بالنسبة لجميع باقي الوثائق و الفواتير المدلى بها للسيد الخبير فإنها تتعلق بمحل تجاري آخر يسيره المستانف، ولا علاقة لها بالمحل موضوع هذه الدعوى وإن جميع الوثائق المدلى بها من طرف المستانف مؤرخة بتاريخ لاحق لتاريخ رفع هذه الدعوى و أن الخبير قد اعتمد على فواتير و تصريح ضريبي صادرة بتاريخ لا حق لتاريخ صدور الحكم الابتدائي المستانف و تتعلق بعدة محلات تجارية، وليس بمحل العارض المكترى له لأن المستانف تعمد الرفع من قيمة التصريح الضريبي لنفسه بنسبة تفوق 04 مرات قيمة الدخل المصرح به من طرفه قبيل صدور الحكم الابتدائي المستانف ، لذلك يلتمس أساسا عدم المصادقة على تقرير الخبرة المنجزة في هذا الملف والأمر بإرجاع المامورية للسيد الخبير لتدقيق قيمة جميع التعويضات المحددة بتقرير خبرته ، واستبعاد جميع الفواتير والتصاريح المتعلقة بمحلات المكتري الأخرى التي لا علاقة لها بالمحل المكترى من العارض.

و احتياطيا الحكم للمدعى عليه بالتعويض المحدد في تقرير الخبرة دون ما حدده الخبير و سماه بمصاريف مختلفة و تخفيض تعويض فقدان الحق في الكراء باحتسابه على أساس السومة الكرانية الحقيقية المحددة بين الطرفين في 3850 درهم فقط و تخفيض تعويض فقدان الزبناء والسمعة التجارية على أساس التصريح الضريبي لسنة 2022، وليس على اساس التصريح الضريبي اللاحق لتاريخ رفع هذه الدعوى و تحميل المستأنف الصائر.

وحيث عند إدراج القضية بجلسة 04/12/2024 ألفي بالملف مذكرتين بعد الخبرة لنائبا الطرفين فتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 11/12/2024 .

محكمة الاستئناف

حيث يتمسك الطاعن بأوجه استئنافه المسطرة اعلاه

و حيث انه امام منازعة الطاعن في تقرير الخبرة المأمور بها خلال مرحلة البداية و كذلك في التعويض المحكوم به مقابل افراغ المحل التجاري موضوع النزاع امرت المحكمة باجراء خبرة جديدة أسندت مهمة القيام بها للخبير [محمد ينبوع بناني] و التي خلص من خلالها الى ان مبلغ التعويض المستحق للطاعن جراء افراغه من المحل التجاري هو مبلغ 126.354,00 درهم ، و إنه بالاطلاع على تقرير الخبرة المنجزة يتبين انه اعطى وصفا كاملا للمحل التجاري من حيث الموقع و الذي يقع بالطابق السفلي للمنزل رقم 395 سكتور 1 قصبة مهيدية القنيطرة مساحته حوالي 21 متر مربع و يستغل في بيع المواد الغذائية و التبغ و ارفق تقريره بصور فوتوغرافية تبين شكله و محتواه و انه بالنظر الى وضعية المحل التجاري و موقعه و مزاياه و التحريات التي قام بها لدى الحرفيين في المجال حسب ما ورد في تقرير الخبرة فان ما حدده الخبير من مبلغ 59.400 درهم كتعويض عن حق الإيجار كان بالاعتماد على الفرق بين السومة الكرائية لمحل مماثل-معدل 5000 او 6000 درهم شهريا- و السومة الشهرية الحالية-3850 درهم- مع الأخذ بمعامل المدة عن 36 شهرا، و هو تعويض يبقى مناسبا بالنظر لمدة الكراء (منذ سنة 2019 ) و بالنظر الى موقع المحل و مزاياه و هي عناصر تؤخذ بعين الاعتبار عند تحديد التعويض عن العنصر المذكور.و بخصوص عنصر السمعة التجارية و الزبناء فإن الخبير كان موفقا فيما خلص اليه بخصوص هذين العنصرين في ظل غياب الدفاتر التجارية و البيانات المالية طبقا لمقتضيات المادة 7 من القانون 49.16 و انه قد حدد هذا التعويض بناء على موقع المحل و المدة التي يمارس فيها المكتري نشاطه التجاري و السمعة التي اكتسبها والتي حددها في مبلغ 54954 درهم مادام ان الامر في تحديد ذلك يعود الى السلطة التقديرية للقاضي من اجل الاستئناس بالخبرة او أي اجراء من إجراءات التحقيق يراه مناسبا في الدعوى – أنظر بهذا الخصوص قرار محكمة النقض عدد 2/76 المؤرخ في 27/1/2022 ملف تجاري رقم 1629/3/2/2019 منشور بكتاب قضاء محكمة النقض في المادة التجارية -الجزء الأول الصفحة 118- و بخصوص مصاريف النقل فإن الخبير حددها في مبلغ 1000 درهم و الذي يبقى هو الاخر مؤسسا قانونا بالنظر الى ما يتطلب النقل من مصاريف و بالمقارنة مع التجهيزات التي يتوفر عليها المحل و المصاريف التي يتطلبها لنقلها ، أما بخصوص تحديد الخبير لمبلغ 11.000 درهم كتعويض عن مصاريف البحث عن محل اخر فإنه لم يكن موفقا في ذلك ، على اعتبار أن هذه العناصر لا تدخل ضمن العناصر التي أوجبت المادة 7 من قانون 49.16 التعويض عنها مما يتعين معه خصمها من مجموع المبلغ .

و حيث إن الطرف الطاعن، لم يدلي بأية وثيقة أو حجة كافية لدحض ما تضمنته الوثائق و الخبرة المعتمدة او ما يؤيد الامر بإجراء بخبرة مضادة او ينهض حجة على افراغ محتواها الفني او الموضوعي و بقيت منازعته فيها مجردة، مما يجعل ما حدد من تعويض لفائدة الطاعن اصليا بموجب الخبرة المنجزة جاء مناسبا لعناصر التقدير المشار اليها أعلاه و يتعين تبعا لذلك رد ما تمسك به من دفوع بخصوص الخبرة المنجزة. و مادامت المحكمة غير ملزمة بالنتائج المتوصل إليها من الخبراء، و التي تكون غير موضوعية في بعض الأحيان، و تملك كامل الصلاحية للأخذ بها أو استبعادها بعد إعمال سلطتها التقديرية، وتحديد التعويض عن إنهاء العلاقة الكرائية تبعا لما جاءت به الخبرة من عناصر تطابق الواقع و القانون، و أنه إعمالا من المحكمة لهذه السلطة، و بعد مراعاة جميع الأضرار اللاحقة بالمكتري بسبب الإفراغ، بما في ذلك عنصر مصاريف البحث عن محل اخر التي وجب استبعادها ارتأت معه المحكمة تحديد التعويض المستحق للمكتري عن فقدان الاصل التجاري في مبلغ 115.354درهم. و يتعين تبعا لذلك اعتبار الاستئناف جديا و تعديل الحكم المستأنف و ذلك برفع المبلغ المحكوم به الى 115.354درهم و تأييده في باقي مقتضياته و جعل الصائر بالنسبة.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائياو حضوريا.

في الشكل : سبق البت فيه بالقبول

في الموضوع :باعتباره جزئيا و تعديل الحكم المستأنف و ذلك برفع المبلغ المحكوم به الى 115.354,00 درهم و تأييده في الباقي مع جعل الصائر بالنسبة .