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Frais de réinstallation

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les chefs de préjudice indemnisables au titre d'une indemnité d'éviction commerciale. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle mais avait réduit le montant de l'indemnité proposée par l'expert judiciaire en écartant plusieurs postes de préjudice.

L'appelant contestait principalement l'exclusion du coût des travaux d'amélioration, des frais de réinstallation et de la perte de profit. Tout en rappelant que le juge du fond n'est pas lié par les conclusions de l'expert, la cour confirme l'exclusion des indemnités pour perte de profit, jugées incluses dans l'évaluation de la clientèle, et des frais de réinstallation, qualifiés d'hypothétiques.

Elle retient en revanche, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, que les frais d'amélioration et de réparation constituent un chef de préjudice distinct devant être indemnisé dès lors que leur réalité matérielle est établie, peu important que l'expert les ait évalués de manière forfaitaire. La cour considère que la longue durée d'occupation et les photographies versées au dossier suffisaient à prouver l'existence de ces améliorations dont le bailleur allait bénéficier.

Le jugement est par conséquent réformé sur ce seul point, avec une augmentation du montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'éviction des héritiers d'un preneur moyennant indemnité, le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé le montant de l'indemnité sur la base d'une expertise judiciaire. L'appelant contestait la validité du congé, au motif qu'il n'était pas adressé nominativement à chacun des héritiers, et critiquait la régularité ainsi que les conclusions du rapport d'expertise.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la nullité du congé, retenant que le bailleur n'est pas tenu de connaître et de désigner l'ensemble des héritiers, d'autant que ces derniers n'avaient pas eux-mêmes décliné leurs identités au cours de la procédure. Elle juge ensuite l'expertise régulière sur le plan procédural, relevant que les parties ont été dûment convoquées aux opérations.

Sur le fond, la cour valide l'évaluation de l'expert, tant pour les frais de réinstallation que pour les améliorations, rappelant que la charge de la preuve de ces dernières pèse sur le preneur qui ne produisait aucun justificatif. L'ensemble des moyens étant rejetés, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et déclarant irrecevable la demande reconventionnelle en indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation de cette indemnité au visa de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait validé le congé tout en rejetant pour un motif de procédure la demande en paiement du preneur.

L'appelant contestait tant l'irrecevabilité de sa demande que l'évaluation de l'indemnité, qu'il jugeait insuffisante. Faisant jouer l'effet dévolutif de l'appel pour déclarer la demande recevable, la cour procède à une nouvelle liquidation de l'indemnité.

Elle retient que celle-ci doit couvrir la valeur du fonds de commerce, incluant le droit au bail et les éléments incorporels comme la clientèle et le nom commercial, mais exclut les chefs de préjudice non expressément visés par l'article 7 de la loi 49-16, tels que les frais de réinstallation. La cour précise en outre que le prix d'acquisition initial du fonds n'a pas à être ajouté à l'indemnité, car il est déjà intégré dans l'évaluation actualisée de ses composantes.

La cour infirme donc partiellement le jugement, et statuant à nouveau, condamne le bailleur au paiement d'une indemnité réévaluée tout en confirmant le principe de l'éviction.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue du pouvoir modérateur du juge du fond face aux conclusions d'un rapport d'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité due au preneur à un montant inférieur à celui préconisé par l'expert.

Le preneur, en son appel principal, contestait l'usage par le juge de sa faculté de modération, tandis que le bailleur, par appel incident, sollicitait une réduction supplémentaire de l'indemnité. La cour rappelle, au visa de l'article 66 du code de procédure civile, que le rapport d'expertise n'a qu'une valeur consultative et ne lie nullement le juge, qui conserve son entier pouvoir d'appréciation sur les éléments de la cause.

Elle retient que le premier juge a fait une juste application de ce principe en écartant les éléments de préjudice non prévus par l'article 7 de la loi n° 49-16, tels que les frais de rédaction d'actes ou d'aménagement d'un nouveau local, et en appréciant souverainement la durée pertinente pour le calcul du droit au bail. Dès lors, l'évaluation de l'indemnité par le tribunal est jugée adéquate.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé et les appels principal et incident sont rejetés.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé fixant une indemnité provisionnelle au profit d'un preneur évincé pour cause de péril de l'immeuble, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation de cette indemnité et sur le bien-fondé d'une demande de contre-expertise. Le tribunal de commerce avait homologué le rapport de l'expert judiciaire fixant le montant du dédommagement.

L'appelante contestait cette évaluation au motif qu'elle ne tenait pas compte de la valeur réelle du fonds, des améliorations apportées et de l'intégralité des frais de réinstallation. La cour écarte le moyen en retenant que l'indemnité est appropriée dès lors que la preneuse a failli à sa charge probatoire, n'ayant produit ni ses déclarations fiscales, ni aucun document justifiant de l'exploitation effective du fonds ou de sa consistance.

La cour valide la méthode de l'expert, fondée sur le faible montant du loyer, une enquête sur les valeurs locatives du voisinage et le constat que le local était fermé et sans activité au moment de l'expertise. Elle précise en outre que les frais de recherche d'un nouveau local, d'aménagement ou d'obtention de licences administratives n'entrent pas dans le calcul des frais de déménagement.

Faute pour l'appelante d'apporter des éléments contraires probants, la demande de contre-expertise est jugée sans objet et l'ordonnance entreprise est confirmée.

En matière d'indemnité d'éviction provisionnelle due au preneur d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation de l'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait homologué le rapport d'expertise fixant le montant de cette indemnité.

L'appelant contestait la méthode d'évaluation, sollicitant une contre-expertise au motif que le rapport initial n'avait pas pris en compte l'ensemble des éléments constitutifs du fonds de commerce, notamment la clientèle et la réputation, et avait sous-évalué les frais de réinstallation. La cour écarte ce moyen, considérant le rapport d'expertise fondé dès lors que le preneur n'a pas produit ses déclarations fiscales et que le local était fermé.

Elle retient en outre que les frais de recherche d'un nouveau local, de son aménagement ou d'obtention de nouvelles licences administratives n'entrent pas dans le calcul des frais de déménagement indemnisables. Faute pour l'appelant d'apporter des éléments probants contraires aux conclusions de l'expert, la demande de contre-expertise est jugée non justifiée.

L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité d'éviction due par le bailleur, la cour d'appel de commerce était confrontée à une double contestation. Le tribunal de commerce avait en effet validé le congé tout en condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité.

L'appelant principal contestait les modalités de calcul de cette indemnité retenues par l'expert, tandis que le preneur, par appel incident, soulevait la nullité du congé délivré en cours de bail et, subsidiairement, l'insuffisance de l'indemnité allouée. La cour écarte le moyen tiré de la nullité du congé en rappelant que le bailleur peut, en application de la loi relative au bail commercial, mettre fin au bail pour reprise personnelle à tout moment, y compris avant le terme contractuel, à la condition de verser au preneur l'indemnité d'éviction.

Sur l'évaluation de l'indemnité, la cour juge objective la méthode de l'expert ayant écarté les déclarations fiscales postérieures au congé ou affectées par la crise sanitaire pour ne retenir que celles d'un exercice antérieur pertinent. Elle retient également que les frais de réinstallation et d'acquisition d'un fonds similaire, n'étant pas prévus par l'article 7 de la loi n° 49-16, ne sauraient être inclus dans l'indemnité.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, les appels principal et incident étant rejetés.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le montant d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue du pouvoir d'appréciation du juge du fond face aux conclusions d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et alloué au preneur une indemnité d'éviction, tout en en réduisant le montant par rapport à celui préconisé par l'expert désigné.

L'appelant soutenait que le premier juge ne pouvait, sans motivation suffisante, écarter les conclusions de l'expertise, notamment en réduisant la valeur du droit au bail et en excluant les frais de réinstallation prétendument couverts par l'article 7 de la loi 49.16. La cour rappelle que la fixation de l'indemnité d'éviction relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond, lesquels ne sont pas liés par les conclusions de l'expert.

Elle retient que le tribunal a pu valablement réduire le coefficient de calcul de la valeur du droit au bail en se fondant sur des éléments objectifs et factuels tels que la superficie du local, la nature de l'activité et la simplicité des équipements. La cour juge en outre que les dispositions de l'article 7 de la loi 49.16, qui fixent les composantes de l'indemnité, n'incluent pas les frais de réinstallation et autres charges invoqués par le preneur.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les éléments constitutifs du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et alloué au preneur une indemnité fondée sur une première expertise.

L'appelant principal contestait cette évaluation, arguant de l'omission des améliorations apportées au local et d'une sous-estimation de la valeur du fonds de commerce. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que l'indemnité doit, en application de la loi n° 49-16, intégrer la valeur du droit au bail, la perte de clientèle et de réputation, les frais de déménagement et les dépenses d'améliorations justifiées par factures et matériellement constatées.

Elle écarte toutefois les postes de préjudice non justifiés, tels les frais de réinstallation, pour arrêter souverainement le montant de la réparation. La cour déclare par ailleurs sans objet l'appel incident du bailleur visant à rectifier une erreur matérielle déjà corrigée par un jugement distinct.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est substantiellement rehaussé.

Saisi d'un appel portant sur la validité d'un congé pour reprise et sur le montant de l'indemnité d'éviction subséquente, la cour d'appel de commerce précise les conditions de forme du congé et les critères d'évaluation du préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion et fixé l'indemnité d'éviction sur la base d'un rapport d'expertise.

Le preneur appelant soulevait, d'une part, la nullité du congé pour non-respect des formes de notification, et d'autre part, l'insuffisance de l'indemnité allouée. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité formelle, retenant que la remise en main propre au preneur par l'agent d'exécution, qui a consigné l'identité du destinataire et retranscrit l'intégralité du congé dans son procès-verbal, suffit à garantir l'information du preneur.

Faisant en revanche droit à l'appel incident du bailleur, la cour procède à une réévaluation de l'indemnité. Elle retient que l'expert avait inclus à tort des éléments non indemnisables au visa de la loi n° 49-16, tels que des frais de réinstallation non justifiés et le coût de travaux d'amélioration amortis par la longue durée d'exploitation.

Usant de son pouvoir d'appréciation au vu de l'absence de documents comptables et de la faible superficie du local, la cour réduit le montant de l'indemnité. Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de l'indemnité et confirmé pour le surplus.

Saisie d'un litige relatif à la liquidation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce contrôle l'appréciation du juge du fond ayant écarté partiellement les conclusions d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait en effet réduit le montant de l'indemnité proposée par l'expert.

Le preneur appelant principal sollicitait la réévaluation à la hausse de cette indemnité, tandis que le bailleur appelant incident en demandait la minoration. La cour, écartant elle-même le rapport d'expertise déposé en appel, rappelle que le juge conserve son entier pouvoir d'appréciation sur les éléments techniques du calcul.

Elle retient, en application de l'article 7 de la loi 49-16, que la période de capitalisation pour l'évaluation du droit au bail doit être contenue dans une limite de cinq ans, conformément à l'usage judiciaire. La cour souligne également que l'indemnisation de la perte de clientèle est subordonnée à la production des quatre dernières déclarations fiscales, et que les frais de réinstallation ne sauraient inclure les honoraires d'intermédiation ou de rédaction d'actes.

Parvenant par sa propre liquidation à un montant identique à celui alloué en première instance, la cour confirme le jugement entrepris, ne le réformant que pour rectifier une erreur matérielle et rejetant les appels principal et incident.

Saisie d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction commerciale pour cause de démolition, la cour d'appel de commerce précise les modalités de son évaluation. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur une expertise judiciaire, dont le bailleur contestait le montant en appel.

La cour, bien qu'ayant ordonné une nouvelle expertise, rappelle qu'elle n'est pas liée par les conclusions de l'expert et procède à une correction de son calcul. Elle retient que le coefficient multiplicateur applicable à la moyenne des revenus pour évaluer la perte de clientèle et d'achalandage doit être de deux ans, et non de quatre comme l'avait estimé l'expert.

La cour écarte également du calcul les frais administratifs et de courtage, au motif que l'article 7 de la loi 49-16 ne vise que les frais de déménagement. Elle souligne que des préjudices tels que le gain manqué ou les frais de réinstallation sont déjà couverts par l'indemnisation de la clientèle et ne sauraient faire l'objet d'une double réparation.

Le jugement est en conséquence réformé et le montant de l'indemnité d'éviction réduit.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité de la demande reconventionnelle du preneur et sur les composantes de l'indemnisation. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle tout en condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction.

L'appelant soulevait le défaut de qualité à agir de la société preneuse et le caractère excessif de l'indemnité fixée par le premier juge. La cour écarte d'abord le moyen tiré du défaut de qualité, retenant que l'omission du type de société dans l'acte de saisine constitue un vice de forme sans grief et que la qualité de représentant légal est établie par le registre du commerce.

Sur le fond, la cour procède à une réévaluation de l'indemnité au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16, validant les chefs de préjudice relatifs au droit au bail, à la perte de clientèle et aux frais de déménagement. Elle exclut cependant de son calcul les frais de réinstallation et de recherche d'un nouveau local, au motif qu'ils ne figurent pas parmi les éléments légalement indemnisables.

Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de l'indemnité, dont le montant est réduit.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de preuve de la valeur des éléments incorporels. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise.

En appel, la cour, après avoir ordonné une nouvelle expertise, écarte les conclusions des deux experts relatives à l'indemnisation de la perte de clientèle et de la réputation commerciale. Elle retient que les déclarations fiscales produites par le preneur sont inopérantes dès lors qu'elles sont postérieures à la date de réception du congé, la preuve de la consistance du fonds devant s'apprécier à cette date précise.

Faute pour le preneur de justifier de ses bénéfices par les déclarations des quatre années antérieures au congé, comme l'exige l'article 7 de la loi n° 49-16, aucune indemnité ne peut être allouée au titre de ces éléments. La cour procède dès lors à sa propre évaluation en ne retenant que la valeur du droit au bail et les frais de déménagement, tels qu'ils ressortent des éléments concordants des expertises.

Le jugement entrepris, ayant fixé un montant global équivalent, se trouve ainsi confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant omis de statuer sur une demande reconventionnelle en indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité et l'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce n'avait pas statué sur la demande du preneur, qui contestait également une première expertise.

La cour rappelle, au visa de l'article 27 de la loi 49/16, que la demande d'indemnité est recevable pendant l'instance en validation du congé, le délai de six mois suivant la décision définitive n'étant qu'un délai butoir. Sur le fond, elle opère une distinction fondamentale entre les composantes de l'indemnité : la cour retient que la perte du droit au bail, évaluée selon les caractéristiques et l'emplacement exceptionnel du local, constitue le préjudice principal, indépendamment de la perte de clientèle ou de la pérennité du fonds de commerce.

Elle écarte en revanche du calcul les frais annexes de réinstallation, au motif qu'ils ne figurent pas parmi les éléments d'évaluation légaux. Le jugement est donc infirmé et, statuant à nouveau par l'effet dévolutif, la cour condamne le bailleur au paiement d'une indemnité souverainement arbitrée.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités d'évaluation des postes de préjudice. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise et fixé l'indemnité sur la base d'une expertise contestée par les deux parties.

Le bailleur critiquait la surévaluation de la clientèle, tandis que le preneur sollicitait par appel incident la réintégration de postes de préjudice écartés. La cour retient que si l'expert pouvait se fonder sur les avis d'imposition pour déterminer le revenu annuel, il a surévalué la perte de clientèle en lui appliquant un coefficient multiplicateur de trois années, qu'elle ramène à une seule.

Elle confirme en revanche le jugement en ce qu'il a écarté l'indemnisation du profit manqué et des frais de réinstallation, jugeant que ces postes ne figurent pas parmi les éléments de préjudice réparable limitativement énumérés par l'article 7 de la loi n° 49-16. La cour valide également l'évaluation du droit au bail fondée sur un différentiel locatif sur cinq ans, la jugeant conforme à la pratique judiciaire et justifiée par la situation de l'immeuble.

Le jugement est donc réformé sur le seul quantum de l'indemnité et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel et d'un appel incident portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce précise les chefs de préjudice indemnisables. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et alloué au preneur une indemnité fondée sur une première expertise.

Le débat en appel portait exclusivement sur le quantum de cette indemnité, le bailleur en contestant le caractère excessif tandis que le preneur en sollicitait la majoration. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour procède à une appréciation souveraine de ses conclusions au visa de l'article 7 de la loi 49-16.

Elle retient les seules composantes de l'indemnisation prévues par ce texte, à savoir la valeur du droit au bail, la perte de la clientèle et les frais de déménagement. La cour écarte en revanche expressément les chefs de préjudice non prévus par la loi mais retenus par l'expert, tels que les frais de réinstallation, la perte de revenus ou les salaires, considérant qu'ils ne sauraient être ajoutés aux éléments légalement définis.

Le jugement est par conséquent réformé sur le seul montant de l'indemnité et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de l'expertise judiciaire et les critères d'évaluation du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité due au preneur sur la base d'une expertise.

L'appelant contestait la régularité de cette expertise au regard du principe du contradictoire et critiquait l'évaluation des éléments du fonds, notamment l'exclusion de la clientèle et des frais de réinstallation. La cour écarte le moyen tiré de la violation des formes dès lors que la présence de l'avocat du preneur aux opérations d'expertise a garanti le respect du principe du contradictoire.

Sur le fond, la cour retient que l'expert a correctement appliqué les dispositions de l'article 7 de la loi n° 49-16 en excluant la valeur de la clientèle et de la réputation commerciale, faute pour le preneur de produire les déclarations fiscales permettant d'attester de l'activité réelle du fonds. De même, l'indemnisation des améliorations est écartée en raison de l'état de délabrement avéré du local, la cour rappelant que les frais de réinstallation tels que les droits d'enregistrement ne sont pas inclus dans l'indemnité d'éviction légale.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce précise les chefs de préjudice indemnisables. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité dont le montant était contesté par les deux parties, le preneur sollicitant en outre son maintien dans les lieux jusqu'au début des travaux.

La cour écarte ce dernier moyen en relevant que l'état de péril impose une libération immédiate des lieux, le droit au retour du preneur étant par ailleurs garanti par les dispositions de l'article 13 de la loi 49.16. Sur le calcul de l'indemnité, la cour valide l'expertise judiciaire en ce qu'elle retient la valeur du droit au bail, la perte de clientèle et les frais de déménagement.

Elle juge cependant, au visa de l'article 7 de la même loi, que les frais de réinstallation et le coût d'acquisition d'un local similaire ne constituent pas des préjudices réparables et doivent être exclus de l'évaluation. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le seul quantum de l'indemnité.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité pour la perte de son fonds de commerce.

L'appelant, bailleur, contestait principalement la double indemnisation du droit au bail, qui aurait été évalué à la fois distinctement et comme une composante du fonds de commerce sur la base de deux actes de cession distincts mais concomitants. La cour écarte ce moyen en retenant que l'expert judiciaire désigné en appel n'a pas fondé son évaluation sur les actes de cession litigieux, mais sur une analyse de la valeur locative du marché pour des locaux similaires.

La cour rappelle que l'indemnisation des améliorations et réparations, prévue par l'article 7 de la loi 49-16, est due au preneur évincé indépendamment de l'autorisation du bailleur, dérogeant ainsi au droit commun du louage. Elle procède toutefois à une réévaluation de l'indemnité globale en excluant les postes non prévus par la loi, tels que les frais de recherche d'un nouveau local ou la perte de profit, que l'expert avait inclus à tort.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce était confrontée à la contestation de l'évaluation ordonnée en première instance. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité sur la base d'une première expertise judiciaire.

L'appelant principal, bailleur, contestait ce montant en invoquant notamment la perte de la clientèle consécutive à une longue période de fermeture du fonds, tandis que l'appelant incident, preneur, en sollicitait la majoration. Après avoir ordonné deux expertises successives, la cour d'appel de commerce rectifie les conclusions du dernier rapport sur des points déterminants.

La cour retient que le coefficient multiplicateur appliqué à la valeur locative pour évaluer le droit au bail doit être porté de trois à cinq ans afin de tenir compte de l'ancienneté de l'occupation des lieux. Elle valide en revanche l'indemnisation de la perte de clientèle calculée sur la base du seul revenu déclaré pour une année et limite les frais de déménagement au strict coût du transport, à l'exclusion des frais de réinstallation.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, et son dispositif est rectifié pour corriger une erreur matérielle relative à l'adresse du local.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial utilisé comme annexe. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et alloué une indemnité sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant contestait cette évaluation, arguant que le local, bien que servant d'entrepôt, était un accessoire indispensable à son fonds de commerce principal et que sa valeur avait été sous-estimée. La cour retient que le local, qualifié d'entrepôt et de dépendance, ne dispose pas des éléments incorporels d'un fonds de commerce, notamment la clientèle et l'achalandage.

Dès lors, l'indemnité d'éviction ne saurait couvrir que la seule valeur du droit au bail, à l'exclusion des autres éléments constitutifs du fonds. La cour écarte en outre la demande d'indemnisation des frais de réinstallation, faute de fondement légal pour de tels postes de préjudice s'agissant d'un local accessoire.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce précise les modalités de son calcul. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise et fixé l'indemnité due au preneur sur la base d'une première expertise judiciaire.

L'appelant sollicitait la réévaluation de cette indemnité en se fondant sur une expertise privée, tandis que l'intimé critiquait les méthodes des expertises judiciaires ordonnées en cause d'appel. La cour écarte l'expertise privée produite par le preneur, faute de caractère contradictoire.

Elle retient que l'indemnité, en application de la loi 49-16, doit être calculée sur la base des déclarations fiscales et que, pour un commerce soumis au régime forfaitaire, l'évaluation de la clientèle et de la réputation commerciale doit se fonder sur ce régime et non sur un taux de profit estimé. La cour rectifie également le calcul des frais de réinstallation en n'admettant que les coûts directement liés au transfert des équipements.

Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation au vu des expertises judiciaires, de la situation du local et de l'ancienneté du bail, la cour fixe elle-même le montant définitif de l'indemnité. Le jugement est confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation du préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en se fondant sur un rapport d'expertise judiciaire pour fixer le montant de l'indemnisation.

L'appelant, bailleur, contestait la méthode d'évaluation retenue par l'expert, arguant que celle-ci ne tenait pas suffisamment compte du faible chiffre d'affaires déclaré et sollicitait une contre-expertise. La cour rappelle que l'indemnité d'éviction doit réparer l'entier préjudice subi par le preneur, incluant la perte du fonds de commerce et les frais de réinstallation, en application de l'article 7 de la loi n° 49-16.

Elle valide la méthodologie de l'expert qui, pour déterminer la valeur du droit au bail, a combiné l'analyse des déclarations fiscales avec une étude de la valeur locative de marché pour des locaux similaires. La cour retient que l'application d'une méthode de calcul par différentiel entre la valeur locative de marché et le loyer effectivement acquitté constitue une base d'évaluation pertinente, rendant l'expertise sérieuse et complète.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisie d'un appel portant sur la liquidation d'une indemnité d'éviction en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le point de départ du délai de prescription de l'action en validation de congé et sur les chefs de préjudice indemnisables. Le tribunal de commerce avait fixé une indemnité dont le montant était contesté par le bailleur et le preneur.

La cour écarte d'abord le moyen tiré de la prescription, en rappelant que le délai de six mois prévu par l'article 26 de la loi n° 49-16 ne court qu'à compter de l'expiration du délai de préavis accordé au preneur dans l'acte de congé. Procédant ensuite à la liquidation du préjudice, la cour retient une évaluation de la perte du fonds de commerce fondée sur les déclarations fiscales du preneur.

Elle précise cependant, en application de l'article 7 de la même loi, que le droit à réparation se limite aux frais de déménagement et n'inclut ni les frais de réinstallation dans un nouveau local, ni les charges salariales, ces postes étant dépourvus de fondement légal. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'appréciation du rapport d'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base dudit rapport, tout en écartant certains postes de préjudice jugés redondants.

L'appelant principal contestait la méthode d'évaluation de l'expert, notamment au regard de l'absence de production des quatre dernières déclarations fiscales, tandis que l'appelante incidente sollicitait la réintégration des chefs de préjudice écartés. La cour retient que l'expert a pu valablement se fonder sur l'unique déclaration fiscale disponible, dès lors que celle-ci était antérieure au congé et correspondait au début de l'assujettissement du preneur à l'impôt.

Elle valide également l'évaluation du droit au bail fondée sur la différence entre le loyer ancien et la valeur locative de marché, ce mode de calcul étant pertinent pour indemniser la perte d'un emplacement. En revanche, la cour confirme que les demandes de réparation du gain manqué et des frais de réinstallation font double emploi avec l'indemnisation déjà allouée au titre du droit au bail et de la perte de clientèle, un même préjudice ne pouvant être réparé deux fois.

Les appels principal et incident sont en conséquence rejetés et le jugement confirmé.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction provisionnelle due au preneur pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les chefs de préjudice réparables. Le tribunal de commerce avait fixé cette indemnité en se fondant sur un rapport d'expertise contesté par le preneur, qui en sollicitait la majoration.

Après avoir ordonné une nouvelle expertise en cause d'appel, la cour en écarte partiellement les conclusions. Elle rappelle, au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16, que seuls les préjudices liés à la perte du fonds de commerce, incluant le droit au bail, la clientèle, les améliorations et les frais de déménagement, sont indemnisables.

La cour exclut donc du calcul les postes relatifs au gain manqué et aux frais de réinstallation dans un nouveau local, comme n'étant pas prévus par la loi. Faisant usage de son pouvoir souverain d'appréciation sur la base des éléments légalement admissibles, elle fixe souverainement le montant de l'indemnité.

Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est majoré.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les éléments constitutifs du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité due au preneur en écartant certains postes de préjudice évalués par l'expert.

L'appelant contestait cette évaluation, sollicitant notamment la prise en compte du pas-de-porte versé à l'entrée dans les lieux, la réévaluation des frais d'aménagement et de déménagement, ainsi que la mention expresse de son droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement. La cour d'appel de commerce écarte la demande relative au pas-de-porte, retenant que l'indemnité d'éviction prévue à l'article 7 de la loi n° 49-16 couvre l'entier préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, incluant la valeur du droit au bail qui en constitue l'équivalent.

Elle confirme également la réduction des indemnités pour travaux et frais de déménagement, au motif que l'évaluation de l'expert, non étayée par des pièces justificatives, était forfaitaire et que le capital investi dans les aménagements s'était amorti avec le temps. Enfin, la cour juge que le droit du preneur au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité découle de l'application de plein droit de l'article 27 de la même loi, rendant superflue sa mention dans le dispositif du jugement.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant une indemnité d'éviction consécutive à un congé pour usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de cette indemnité et la recevabilité d'un appel incident. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité sur la base d'une première expertise, dont le bailleur contestait le montant.

La cour déclare d'abord irrecevable l'appel incident en majoration formé par le preneur, retenant que ce dernier avait acquiescé au jugement de première instance dans ses écritures antérieures. Examinant ensuite la contre-expertise ordonnée en appel, la cour en écarte partiellement les conclusions.

Elle juge en effet que l'indemnisation du profit perdu fait double emploi avec celle de la clientèle et que les frais de réinstallation ne figurent pas parmi les chefs de préjudice légalement réparables au sens de l'article 7 de la loi 49-16. Dès lors, en application du principe selon lequel l'appelant ne peut voir sa situation aggravée, et l'appel incident étant écarté, la cour ne pouvait majorer l'indemnité allouée en première instance.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident contestant l'évaluation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante d'un rapport d'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise et fixé l'indemnité due au preneur sur la base des conclusions de l'expert.

L'appelant principal, preneur évincé, en sollicitait la majoration, tandis que l'appelant incident, bailleur, en demandait la minoration, les deux parties critiquant la méthode d'évaluation. La cour retient que le rapport d'expertise, bien que fondé sur les déclarations fiscales de trois années seulement fournies par le preneur, constituait une base d'évaluation suffisante et conforme aux exigences légales.

Elle confirme que le premier juge a correctement appliqué les dispositions de l'article 7 de la loi n° 49-16 en écartant les éléments de préjudice non prévus par ce texte, tels que les salaires ou les frais de raccordement, et en usant de son pouvoir d'appréciation pour les frais de réinstallation. Faute pour les parties de produire des éléments probants de nature à contredire les conclusions techniques de l'expert, la cour juge les moyens d'appel non fondés.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion d'un preneur moyennant indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine la contestation de la qualité de bailleur soulevée par l'appelant. Ce dernier revendiquait la propriété des locaux sur le fondement d'un acte de cession de "clé" et critiquait, subsidiairement, l'évaluation de l'indemnité.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir en retenant que l'acte de cession invoqué émanait d'un tiers étranger à la propriété et que le titre des bailleurs, un acte de partage authentique, n'était pas valablement contesté. Elle souligne que la relation locative est établie de manière probante non seulement par une quittance de loyer non contestée, mais surtout par l'aveu judiciaire du preneur dans une procédure antérieure.

Concernant l'indemnité, la cour estime que l'expertise judiciaire n'est pas utilement critiquée, faute pour l'appelant de produire des éléments de nature à remettre en cause son évaluation des critères pertinents, rendant une contre-expertise superfétatoire. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce était saisie d'un appel principal et d'un appel incident contestant le montant de l'indemnité allouée au preneur évincé. Le tribunal de commerce avait fixé cette indemnité dans l'exercice de son pouvoir d'appréciation, en deçà des conclusions des rapports d'expertise judiciaire.

Le bailleur, appelant principal, soutenait le caractère excessif de l'indemnité au regard des critères légaux, tandis que le preneur, par son appel incident, en réclamait la réévaluation à la hauteur des estimations de l'expert. La cour rappelle que le juge du fond n'est pas lié par les conclusions de l'expertise et peut souverainement écarter les éléments d'évaluation qui lui paraissent non pertinents ou non justifiés.

Elle retient que l'expert avait surévalué plusieurs postes de préjudice, notamment le droit au bail, les frais de réinstallation et les améliorations, faute pour le preneur d'en rapporter la preuve. Dès lors, le montant arrêté par les premiers juges est jugé correspondre à une juste réparation du préjudice subi par le preneur du fait de la perte de son fonds de commerce.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce précise les chefs de préjudice réparables en cas de congé pour usage personnel. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base de plusieurs expertises aux conclusions divergentes.

L'appelant principal, bailleur, contestait le montant de l'indemnité jugé excessif, tandis que l'appelant incident, preneur, en sollicitait l'augmentation et soulevait à titre principal le caractère non sérieux du motif de congé. La cour écarte le moyen tiré du défaut de sérieux, retenant que le droit à la reprise pour usage personnel est un droit légal du bailleur que ne saurait vicier une proposition transactionnelle d'augmentation de loyer.

Sur le quantum de l'indemnité, la cour, après avoir ordonné une nouvelle expertise, rappelle qu'elle n'est pas liée par les conclusions de l'expert et exerce son pouvoir souverain d'appréciation. Au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16, elle retient les éléments relatifs à la valeur du droit au bail, à la perte de clientèle et aux améliorations, mais exclut les chefs de préjudice jugés redondants ou non prévus par la loi, tels que le gain manqué, qui se confond avec la perte de clientèle, ainsi que les frais de réinstallation et les indemnités de licenciement du personnel.

En conséquence, la cour réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction allouée au preneur.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce procède à une réformation des conclusions d'un rapport d'expertise judiciaire contesté tant par le bailleur que par le preneur. La cour retient que l'indemnisation pour perte de bénéfices ne peut se cumuler avec celle allouée au titre de la perte de clientèle et de la réputation commerciale, dès lors qu'elle en constitue une composante intrinsèque.

Elle écarte également des frais de déménagement la somme correspondant à l'équipement d'un nouveau local, ce poste ne relevant pas des frais de réinstallation du fonds de commerce. La cour valide en revanche les autres chefs d'indemnisation, notamment la valeur du droit au bail et le coût des améliorations, après avoir vérifié que l'expert les avait fondés sur des éléments objectifs.

Faute pour les parties de produire des éléments techniques de nature à contredire les conclusions de l'expert ainsi rectifiées, la cour les entérine. Le jugement de première instance est par conséquent réformé sur le quantum de l'indemnité, l'appel principal étant partiellement accueilli et l'appel incident rejeté.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la méthode d'appréciation de la valeur d'un fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait fixé une indemnité sur la base d'une expertise judiciaire, montant que le preneur jugeait insuffisant et le bailleur excessif.

La cour écarte les deux contestations en retenant que l'expertise judiciaire a été menée de manière objective et complète. Elle relève que l'expert a valablement pris en compte l'ensemble des éléments constitutifs du fonds, incluant la valeur du droit au bail, la clientèle et l'achalandage déterminés au regard des documents fiscaux et de l'ancienneté de l'exploitation, ainsi que les frais de réinstallation et les améliorations.

La cour considère dès lors que l'indemnité allouée par le premier juge, fondée sur cette expertise, constitue une juste réparation du préjudice subi par le preneur évincé. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'éviction d'un preneur d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature et le calcul de l'indemnité due. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion tout en fixant une indemnité provisionnelle au profit du preneur pour le cas où il serait privé de son droit au retour.

L'appelant principal, le preneur, contestait le montant de cette indemnité, tandis que l'appelant incident, le bailleur, en contestait le principe même. La cour rappelle que l'éviction pour cause de péril, en application de l'article 13 de la loi n° 49-16, ouvre droit non à une indemnité d'éviction définitive, mais à une indemnité provisionnelle garantissant le droit au retour du preneur dans les locaux reconstruits.

Elle retient ensuite que l'absence de valorisation des éléments incorporels du fonds de commerce, tels que la clientèle et la réputation, est justifiée dès lors que le preneur a failli à son obligation de produire les déclarations fiscales attestant de son activité. La cour souligne enfin que le juge n'est pas lié par les conclusions de l'expert et dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier le montant de l'indemnité, notamment en réduisant les frais de réinstallation jugés excessifs.

Par ces motifs, la cour rejette les appels principal et incident et confirme l'ordonnance entreprise.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction due au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise.

Le preneur appelant contestait le montant de cette indemnité, qu'il jugeait insuffisant au regard des éléments de son fonds de commerce, notamment les améliorations apportées au local et la valeur de sa clientèle. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour procède à une analyse détaillée et souveraine des composantes de l'indemnité proposée par le second expert.

La cour retient que si l'indemnité doit couvrir la perte du droit au bail, la clientèle, les améliorations et les frais de déménagement, elle doit en revanche écarter les postes de préjudice non fondés en droit, tels que les frais de réinstallation ou d'aménagement d'un nouveau local. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est substantiellement rehaussé.

Saisi d'un appel contestant le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les éléments constitutifs de cette indemnité au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait homologué le congé pour reprise personnelle et, sur la base d'une première expertise, condamné le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction.

L'appelant soutenait que l'évaluation du fonds de commerce était excessive, l'expert n'ayant pas correctement appliqué les critères légaux, notamment au regard des déclarations fiscales du preneur. Après avoir ordonné une contre-expertise, la cour retient que si l'indemnité doit couvrir la valeur du fonds de commerce, déterminée notamment au vu des déclarations fiscales des quatre dernières années, ainsi que les frais de déménagement et de réinstallation, elle ne saurait inclure les frais d'établissement dans un nouveau local.

La cour souligne en effet que les frais d'installation dans un nouveau fonds ne figurent pas parmi les éléments limitativement énumérés par la loi pour le calcul de ladite indemnité. Dès lors, la cour écarte cette composante de l'évaluation de l'expert pour fixer le montant dû

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit en conséquence.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce était saisie d'un litige portant sur le montant de la réparation allouée par le premier juge. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle délivré par le bailleur et fixé l'indemnité due au preneur à un montant forfaitaire.

L'appelant principal, preneur évincé, contestait ce montant qu'il jugeait insuffisant et fondé sur une motivation contradictoire, tandis que l'appelant incident, le bailleur, en sollicitait la réduction. Au visa de l'article 7 de la loi 49.16, la cour rappelle que l'indemnité doit couvrir l'intégralité du préjudice subi, incluant la valeur du fonds de commerce et les frais de déménagement.

Elle relève que le premier juge a, à tort, considéré que l'expert n'avait pas évalué la perte de la clientèle et de la réputation commerciale, alors que ces éléments avaient bien été chiffrés dans son rapport. Procédant à une nouvelle liquidation, la cour retient l'évaluation expertale du droit au bail et de la clientèle, mais écarte les frais de réinstallation non prévus par la loi pour ne conserver que les stricts frais de transport du matériel.

Le jugement est en conséquence réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est portée à un montant supérieur.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise et fixant une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine les modalités d'évaluation du fonds de commerce et les pouvoirs du juge face au rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur moyennant le paiement d'une indemnité calculée sur la base d'une première expertise. L'appelant, bailleur, contestait le montant de l'indemnité, invoquant des irrégularités procédurales dans la conduite de l'expertise et une surévaluation manifeste des éléments du fonds de commerce. Après avoir ordonné une nouvelle expertise en appel, la cour écarte les moyens tirés de la violation des droits de la défense, relevant la présence effective du conseil de l'appelant aux opérations expertales. La cour procède ensuite à une réformation intellectuelle du rapport d'expertise, en excluant de l'évaluation les postes de préjudice jugés non fondés, tels que les frais de réinstallation ou la double indemnisation du différentiel de loyer déjà inclus dans la valeur du droit au bail. Toutefois, la cour retient que le montant de l'indemnité recalculé, bien que supérieur à celui alloué en première instance, ne peut être augmenté. En effet, en l'absence d'appel incident du preneur, le principe selon lequel l'appelant ne peut voir sa situation aggravée fait obstacle à toute condamnation supérieure à celle prononcée par le premier juge. Le jugement est par conséquent confirmé.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités d'application des critères d'évaluation prévus par la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et condamné le bailleur au paiement d'une indemnité fixée sur la base de deux expertises. Le bailleur appelant contestait le montant de l'indemnité, soulevant la question de la correcte application de l'article 7 de ladite loi, qui impose de se fonder sur les déclarations fiscales des quatre années précédant la demande. La cour d'appel, après avoir ordonné une nouvelle expertise, retient que l'évaluation doit se conformer strictement à ces dispositions. Elle relève que si le troisième expert a correctement écarté l'exercice fiscal de l'année de la demande, il a néanmoins inclus à tort des frais de personnel au titre des frais de réinstallation. Dès lors, la cour procède elle-même à la rectification du calcul en expurgeant du rapport d'expertise le montant correspondant à ces frais, jugés non pertinents au regard des composantes de l'indemnité. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est substantiellement réduit.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les composantes du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur moyennant le versement d'une indemnité fixée sur la base d'un rapport d'expertise. Le bailleur, appelant principal, contestait le montant de l'indemnité au motif de l'absence de production des déclarations fiscales des quatre dernières années, tandis que le preneur, par voie d'appel incident, en sollicitait la majoration. La cour d'appel de commerce rappelle d'abord qu'elle n'est pas tenue d'ordonner une nouvelle expertise dès lors qu'elle dispose des éléments suffisants pour statuer. Elle retient que si le droit au bail et les frais de réinstallation sont dus au preneur, le préjudice lié à la perte de la clientèle et de la réputation commerciale ne peut être indemnisé faute pour le preneur de justifier de ses déclarations fiscales pour les quatre dernières années, conformément aux dispositions de la loi n° 49-16. La cour considère dès lors que l'indemnité allouée par les premiers juges constitue une juste réparation du préjudice subi par le preneur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la recevabilité d'une demande d'indemnité d'éviction formée pour la première fois en appel, dans le cadre d'un congé pour reprise personnelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, tout en déclarant irrecevable la demande reconventionnelle du preneur. L'intimé soutenait que la demande d'indemnité constituait une demande nouvelle irrecevable au visa de l'article 143 du code de procédure civile. La cour écarte ce moyen en retenant que la demande d'indemnité d'éviction n'est pas une demande nouvelle. Elle rappelle qu'en application de l'article 27 de la loi 49-16, le preneur peut former sa demande soit au cours de l'instance en validation du congé, soit par une action distincte dans les six mois suivant le jugement définitif. Dès lors, la cour considère qu'une telle demande, même formée en cause d'appel, constitue le prolongement direct de l'action principale et ne se heurte pas à l'interdiction des demandes nouvelles. Procédant à une réévaluation de l'indemnité fixée par l'expert, la cour en réduit le montant pour éviter une double indemnisation au titre des frais de réinstallation. La cour d'appel de commerce infirme donc partiellement le jugement en ce qu'il avait rejeté la demande reconventionnelle et, statuant à nouveau, condamne le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction tout en confirmant le principe de l'éviction.

Saisi d'un appel et d'un appel incident relatifs à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation des motifs du congé et du droit à indemnisation. Le tribunal de commerce avait validé le congé fondé sur la reprise pour usage personnel et alloué une indemnité au preneur. L'appelant principal, bailleur, soutenait devoir être dispensé du paiement de toute indemnité au motif que le preneur avait perdu son fonds de commerce par une fermeture de plus de deux ans. La cour retient qu'elle est tenue par le motif du congé, en l'occurrence la reprise pour usage personnel, et ne peut dès lors appliquer le régime de l'éviction sans indemnité prévu par l'article 8 de la loi 49-16 pour cause de fermeture prolongée. Le droit à indemnisation du preneur étant ainsi confirmé sur le fondement de l'article 7 de la même loi, la cour procède à la réévaluation de son montant. Elle considère que le droit au bail constitue l'élément principal du préjudice au regard de l'ancienneté de l'occupation, de la modicité du loyer et de la situation de l'immeuble, tout en écartant les chefs de préjudice relatifs aux éléments matériels transférables ou aux frais de réinstallation. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est majoré.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine la régularité formelle du congé et le quantum de l'indemnité. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur moyennant le versement d'une indemnité et l'avait condamné aux dépens. L'appelant contestait la validité du congé au motif qu'il ne décrivait pas l'ensemble des locaux, ainsi que le caractère non sérieux du motif de reprise et l'insuffisance de l'indemnité. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité formelle, en rappelant que le litige est soumis aux dispositions de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, et non à celles régissant les baux d'habitation, lesquelles n'imposent pas une telle description. Elle juge également que le droit du bailleur de reprendre le local pour usage personnel est subordonné au seul paiement d'une indemnité complète, ce qui rend inopérant le débat sur la destination finale de l'usage invoqué. En revanche, la cour retient que l'indemnité d'éviction doit inclure les frais de déménagement et de réinstallation du preneur, omis par le premier juge. Le jugement est par conséquent réformé sur le montant de l'indemnité, qui est majoré, et sur la charge des dépens, désormais partagés par moitié entre les parties, mais confirmé pour le surplus.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la fixation du montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial à la suite d'un congé pour reprise personnelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé et, usant de son pouvoir d'appréciation, avait fixé l'indemnité à un montant inférieur à celui proposé par l'expert judiciaire. La bailleresse, en son appel principal, contestait ce montant qu'elle jugeait excessif au regard des faibles déclarations fiscales du preneur, tandis que ce dernier, par appel incident, sollicitait une réévaluation à la hausse et l'organisation d'une nouvelle expertise. La cour écarte la demande de contre-expertise, faute pour le preneur d'avoir consigné les frais mis à sa charge. Elle retient que le premier juge a souverainement exercé son pouvoir d'appréciation en corrigeant l'évaluation de l'expert, laquelle incluait à tort des postes non indemnisables au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16, tels que les frais de réinstallation futurs. La cour considère que le montant alloué est approprié, dès lors qu'il tient compte des éléments pertinents comme la faible activité commerciale et la situation du local, le preneur ne rapportant pas la preuve d'un préjudice supérieur. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel et d'un appel incident portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial suite à un congé pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce procède à une réformation du montant alloué. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise, contesté par le bailleur comme excessif et par le preneur comme insuffisant. Après avoir ordonné une nouvelle expertise judiciaire, la cour exerce son pouvoir souverain d'appréciation sur les conclusions de l'expert. Elle retient que certains postes, tels que les frais de rééquipement et de déménagement, ont été surévalués au regard de la nature de l'activité et des biens exploités. La cour rappelle surtout que le préjudice résultant de la perte de clientèle est indissociable de celui de la perte de profit et ne saurait, dès lors, donner lieu à une double indemnisation. Procédant à la fusion et à la réduction de ces deux postes de préjudice en une indemnité unique, la cour d'appel de commerce réforme le jugement entrepris en diminuant le montant global de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un local à usage commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante des expertises judiciaires contradictoires. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité due au preneur sur la base d'un second rapport d'expertise. L'appelant principal, bailleur, contestait ce montant en se fondant sur une première expertise minorée, tandis que les consorts preneurs, par appel incident, en sollicitaient la majoration. La cour écarte les deux moyens et retient la pertinence de la seconde expertise, relevant que l'expert a objectivement pris en compte l'ensemble des éléments constitutifs du fonds de commerce, incluant le droit au bail, la perte de clientèle, les éléments matériels et les frais de réinstallation. La cour souligne que l'évaluation du préjudice, notamment la perte de revenus, s'appuyait sur les déclarations fiscales des quatre dernières années, contrairement aux allégations du bailleur. Dès lors, l'indemnité allouée par les premiers juges est jugée proportionnée au préjudice subi par le preneur évincé. Le jugement est donc confirmé sur le fond, sous la seule rectification d'une erreur matérielle affectant l'adresse du local commercial.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de son allocation. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité forfaitaire. L'appelant principal en sollicitait la majoration au regard des conclusions d'une expertise, tandis que l'appelant incident en contestait le principe même, arguant de l'absence d'exploitation effective du fonds de commerce. La cour retient que l'absence d'exploitation, établie par un procès-verbal de constat d'huissier attestant que le local était fermé et vide, fait obstacle à l'indemnisation de la perte de la valeur du fonds, de la clientèle et des frais de réinstallation. Elle juge cependant que la privation de jouissance du local, imputable au bailleur, constitue un préjudice distinct justifiant l'allocation de dommages et intérêts. Le montant alloué par les premiers juges étant considéré comme une juste réparation de ce préjudice spécifique, la cour rejette les appels principal et incident et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contestant le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait fixé cette indemnité sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire. L'appelant soutenait l'insuffisance de cette évaluation, arguant que l'expert n'avait pas correctement apprécié les éléments du fonds de commerce et sollicitait une nouvelle expertise en se prévalant d'un rapport amiable concernant un local voisin. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant que l'expert judiciaire avait fondé ses conclusions sur une analyse complète des composantes du fonds de commerce, notamment la localisation du local, la nature de l'activité, la perte de clientèle, les frais de réinstallation et le différentiel de loyer. La cour rappelle que l'appréciation du montant de l'indemnité relève de son pouvoir souverain et qu'elle ne saurait être liée par une expertise non ordonnée par elle et portant sur un autre fonds de commerce. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.