Réf
65012
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
5502
Date de décision
07/12/2022
N° de dossier
2021/8206/4910
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Pouvoir d'appréciation du juge, Indemnité d'éviction, Fonds de commerce, Expertise judiciaire, Éviction pour usage personnel, Droit au bail, Clientèle et achalandage, Calcul de l'indemnité, Bail commercial, Ancienneté de l'occupation
Source
Non publiée
Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce était confrontée à la contestation de l'évaluation ordonnée en première instance. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité sur la base d'une première expertise judiciaire. L'appelant principal, bailleur, contestait ce montant en invoquant notamment la perte de la clientèle consécutive à une longue période de fermeture du fonds, tandis que l'appelant incident, preneur, en sollicitait la majoration. Après avoir ordonné deux expertises successives, la cour d'appel de commerce rectifie les conclusions du dernier rapport sur des points déterminants. La cour retient que le coefficient multiplicateur appliqué à la valeur locative pour évaluer le droit au bail doit être porté de trois à cinq ans afin de tenir compte de l'ancienneté de l'occupation des lieux. Elle valide en revanche l'indemnisation de la perte de clientèle calculée sur la base du seul revenu déclaré pour une année et limite les frais de déménagement au strict coût du transport, à l'exclusion des frais de réinstallation. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, et son dispositif est rectifié pour corriger une erreur matérielle relative à l'adresse du local.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
بناء على المقال الاستئنافي الذي تقدم به السادة ورثة صالح الدين (ع.) بواسطة دفاعهم والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 19/8/2021 والذي يستأنفون بمقتضاه الحكم رقم 2750 الصادر بتاريخ 16/6/2021 ملف رقم 2192/8207/2020 عن المحكمة التجارية بالرباط والذي قضى بأداء المستأنفين للمستأنف عليهم مبلغ 713000 درهم كتعويض عن إفراغهم للمحل موضوع النزاع.
كما تقدم ورثة محمد (با.) باستئناف فرعي للحكم أعلاه وإصلاح منطوق الحكم الابتدائي وذلك بجعل التعويض المحكوم به عن فقدان أصلهم التجاري الكائن بشارع محمد الخامس مشرع بلقصيري بدل شارع [العنوان] بمشرع بلقصيري.
في الشكل :
حيث قدم الاستئنافين الأصلي والفرعي مستوفيان للشروط الشكلية المتطلبة قانونا أجلا واداء وصفة فهما مقبولين شكلا.
في الموضوع :
حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن المستأنف عليهم تقدموا بواسطة دفاعهم لدى كتابة ضبط المحكمة التجارية بالرباط بمقال افتتاحي يعرضون فيه أن مورثهم كان يكتري لمورث المدعى عليهم المقهى الكائنة بعنوانهم بسومة شهرية قدرها 1050 درهم وأنهم وجهوا لهم إنذارا يرمي الى إفراغ المحل المكترى لرغبتهم في استرداده للاستعمال الشخصي ففتح للقضية بالمحكمة التجارية بالرباط الملف عدد 19/8207/989 صدر فيها حكم بتاريخ 24-6-19 قضي عليهم بالإفراغ هم ومن يقوم مقامهم من المحل الكائن بشارع محمد الخامس بمشرع بلقصيري وان الحكم المذكور يعطي لهم الحق في طلب التعويض عن الإفراغ استنادا للمادة 7 من القانون 16-49 خاصة وان المدعى عليهم تعسفوا في طلب إفراغهم نظرا للمدة التي قضاها العارضون بالمحل الذي أصبحت له سمعة تجارية كما قاموا بإجراء مجموعة من التحسينات التي جعلت المحل يجلب عددا من الزبناء وان المصاريف فاقت مبلغ 300000 درهم لأجله يلتمسون الحكم لهم بتعويض مسبق قدره 5000 درهم مع إجراء خبرة لتقدير التعويض المستحق لهم من جراء قبول طلب الإفراغ للاستعمال الشخصي بناءا على المعطيات المومأ إليها أعلاه مع حفظ حقهم في إبداء ملاحظاتهم حولها مع التنفيذ المعجل وتحميلهم الصائر. وأرفق المقال بحكم – اراثة- فواتير وشهادة تسوية ضريبية.
وبناء على المذكرة الجوابية المقدمة من طرف نائب المدعى عليهم أفادوا فيها أن دعوى المدعين سابقة لأوانها لان مسطرة الإفراغ ليست نهائية لكونها لازالت جارية أمام محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وبالتالي لا يمكن المطالبة بالتعويض في غياب نهائية ثبوت حكم الإفراغ طبقا للفصل 27 من القانون
16-49 وانه يتعين الحكم بعدم قبول الدعوى كما أن العارضين يسندون النظر لمراقبة مدى استيفاء الوثائق المدلى بها للفصل 440 من ق ل ع تحت طائلة عدم قبول الدعوى وان مقال المدعين معيب شكلا لعدم تعزيزه بما يفيد إشعار العارضين بعملية تفويت الأصل التجاري التي تعتبر إجراء جوهريا من النظام العام وشرط ضروري للاحقية في التعويض تحت طائلة عدم سريان آثاره على العارضين طبقا للفصل 25 من ظهير 16–49 واحتياطيا فان المحل موضوع الإفراغ ظل مستغلا ومغلقا منذ مدة طويلة وبالتالي فان العنصر الجوهري في الأصل التجاري المحتسب في التعويض هو الزبناء الذين قد تم تبديدهم وضياعهم بسبب واقعة الإغلاق التي قطعت الارتباط والتواصل مع المحل مما أثر بشكل كبير على سمعته وقيمة ملكيته التجارية وانه ينبغي التصريح برفض الطلب. لأجله يلتمسون أساسا عدم قبول الدعوى واحتياطيا رفضها واحتياطيا جدا إجراء خبرة تراعي شروط التعويض وغياب الأصل التجاري. وارفق المذكرة بمقال استئنافي.
وبناء على المذكرة التعقيبية المقدمة من طرف نائب المدعين أفادوا فيها أن الطعن بالاستئناف الذي قدمه العارضون بخصوص دعوى الإفراغ صدر فيها قرار عدد 2860 قضى بتأييد الحكم المستأنف وبالتالي لم يعد لدفع المدعى عليهم أي أساس لأجله يلتمسون الحكم وفق مقالهم.
وبناء على الحكم الابتدائي الصادر بتاريخ 23-12-2020 والقاضي بإجراء خبرة تقويمية لتحديد التعويض المستحق لنائب المدعين عن فقدان أصلهم التجاري.
وبناء على تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير المعين والذي انتهى فيه الى القول ان التعويض المستحق للمدعين عن فقدان أصلهم التجاري يحدد في 713000 درهم مفصل كالتالي : عن الحق في الكراء مبلغ 322200 درهم، عن الزبناء والسمعة التجارية مبلغ 13680 درهم، عن مصاريف التحسينات والإصلاحات مبلغ 372170,92 درهم، عن مصاريف الانتقال الى محل آخر مبلغ 5000 درهم.
وبناء على مذكرة المستنتجات بعد الخبرة المقدمة من طرف نائب المدعين أفادوا فيها أن الخبير المعين لم يكن موضوعيا بخصوص عنصر الحق في الكراء وعنصر الزبناء والسمعة التجارية ذلك انه تطرق لنظرية ميشيل ماركس بطريقة خاطئة وبشكل مخلف عمى جرى به العمل لدى باقي الخبراء كما أن المحل له سمعة تجارية وزبناء منذ 52 سنة ونظرا لكون سنة 2019 وبداية سنة 2020 كانت المقهى تخدع لإصلاحات لم يكن هناك مدخول ونفس الشيء بالنسبة لسنة 2020 التي عرفت جائحة كرونا والتي أثرت بشكل سلبي على مدخول جميع القطاعات. لأجله فإنهم يلتمسون الحكم بالمصادقة على تقرير الخبرة جزئيا والحكم على المدعى عليهم بأدائهم لهم مبلغ 1323770,92 درهم مفصل كتالي : 849600 درهم عن الحق في الكراء مبلغ 100000 درهم عن الزبناء والسمعة ومبلغ 372170,92 درهم عن مصاريف التحسينات ومبلغ 5000 درهم عن مصاريف النقل مقابل الإفراغ مع التنفيذ المعجل والصائر.
وبناء على مذكرة المستنتجات بعد الخبرة المقدمة من طرف نائب المدعى عليهم يلتمسون خلالها الأمر بإجراء خبرة مضادة لأن الإصلاحات التي أنجزت في المحل غير قانونية في غياب احترام المسطرة القبلية التي تثبن إذن المكتري للقيام بالإصلاحات او حكم قضائي نهائي كما أن مصروفات الزخرف والجبص والسقف والرخام ببهو المقهى يتحملها المكتري لأنه لم يؤذن له قانونا القيام بها كما أنه ليس بالملف اذن للمدعي بالقيام بإصلاحات كما يلتمسون استبعاد فواتير الإصلاحات لعدم إثبات الخبير والمكتري ثبوت أضرار الإصلاحات المستعجلة حسب منطوق النصوص 682 و683 من ق ل ع وان المكري غير ملزم بتعويضها لأنها استهلكت بفعل المكتري وتوافد الزبناء واحتياطيا أساسا فان التعويض عن إغلاق المحل سنتي 2016 و2017 إلى تاريخ فتح المحل في 18-5-2020 يترتب عنه تبديد وضياع الزبناء طبقا للفصل 8 من القانون 16–49 ولا يستحق المكتري أي تعويض عن السمعة والزبناء كما أن الخبير حدد السومة الكرائية بشكل غير موضوعي وجدي مخالف للحقيقة والحياد بخلاف خبرات مختلفة مع حفظ حقهم في التعقيب على الخبرة. وأرفقوا المذكرة بعقد كراء، حكم، خبرة، محضر معاينة، تصاريح ضريبية.
وبعد استيفاء كافة الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه استأنفه الطاعنون أصليا مؤسسين استئنافهم كما يلي :
حول خرق الفصل 51 من ق.م.م ولتناقض منطوق الحكم مع تعليلاته فيما يخص المحل موضوع التعويض، ان الحكم المطعون فيه بالاستئناف باطل لمخالفته لمقتضيات الفصل 51 من ق.م.م بدليل أن الحكم غير موقع من طرف الرئيس المقرر مما يجعل الحكم المستأنف غير مقبول شكلا لكونه غير موقع من طرف رئيس الهيئة المصدرة له مما يجعله حكما ناقص البيانات القانونية وغير مكتملة شروط شكليات إصداره، وان الحكم باطل ومتناقض تعليلاته مع منطوقه لكونه قضى بأداء تعويض عن فقدان الأصل التجاري للمحل الكائن بشارع [العنوان] مشرع بلقصيري والحال أن العارضين يكرون المستأنف عليهم المحل التجاري الكائن بشارع محمد الخامس بلقصيري وبالتالي يكون الحكم قد قضى بالتعويض عن محله آخر وليس المحل موضوع النزاع وماله هو أساسا : إلغاء الحكم المستأنف والتصريح تبعا لذلك بعدم قبول الدعوى واحتياطيا رفضه.
واحتياطيا حول انعدام التعليل لعدم الجواب عن الدفوع الشكلية والقانونية الخارقة لمقتضيات الفصول 645 - 674 - 677 – 682 - 683 من ق.ل.ع، ان تعليل محكمة الدرجة الأولى مجانب للصواب وللقانون ولمبادئ المسطرة رغم جدية وموضوعية وقانونية الدفوعات المثارة في عدم الإجابة عنها بجواب قانوني ومسطري واضح لكن المحكمة تجاوزتها بدون مبرر معلل، لعدم استبعاده أداء تعويض قيمة الإصلاحات لعدم قانونيتها في غياب احترام المسطرة القبلية التي تثبت اذن المكتري للقيام بهذه الإصلاحات، او استصدار حكم قضائي نهائي بذلك.
واحتياطيا جدا ان الخبرة المنجزة غير موضوعية وغير واقعية ويطبعها المجاملة وعدم الحياد والدقة وسوء الرقابة الواقعية والموضوعية على الفواتير المدلى بها على ارض الواقع لكون تعلیل حكم المحكمة جاء عاما وفضفاضا دون بيانه الوسائل المعتمدة في الخبرة لإقناع المحكمة بكون التعويض مناسب حسب ذكرها للأسباب التالية : ان الخبير المنتدب حدد قيمة العناصر المعنوية التي تشمل الزبناء والسمعة التجارية في مبلغ 13680,00 درهم بالرغم ان العارضين سلموا له محضري معاينة الأول مؤرخ في 03/01/2020 والثاني في 20/07/2020، يثبت والحالة الوصفية الرديئة للمحل التجاري التي تفيد إغلاقه وأكدها المكترين بعدم أداء الضريبة على القيمة المضافة على الرواج اليومي للمقهى بصفر (0) درهم عن مدة سنتين 2016 - 2017 إلى تاريخ فتح المحل من طرف المشتري بتاريخ 18/08/2020 حسبما هو ثابت من التسجيل بالضريبة المهنية المسلمة له بتاريخ 27/08/2020 مما يؤكد قطعا أن المحل المغلق منذ سنة 2016 الى تاريخ 2020/08/18 بدون رواج ونشاط تجاري معين يترتب عنه إطلاقا تبديد الزبناء وعدم ارتباطهم بالمحل، وبالتالي لم تعد له أية سمعة تجارية بسبب الإغلاق وعدم فتحه للعموم لان العرف التجاري يقتضي أن إغلاق المحل لمدة 6 أشهر على الأقل يؤدي إلى إتلاف وتبديد الزبناء وتحويلهم وتوجههم الى جهات تجارية أخرى وبالأحرى إغلاقه مدة سنتين ورغم ذلك فان الخبير المنتدب قد حدد التعويض عن هذه العناصر رغم ثبوت إغلاق المحل بمحاضر المفوض القضائي وإقرار المكترين باقرارتهم الضريبية بانعدام اية دخول مهنية ونشاط مهني خلال تلك الفترة يؤكد جزما أن المحل مغلق مما يتطلب من عدالة المحكمة أساسا رفض طلب التعويض عن عنصري الزبناء والسمعة التجارية والحق في الكراء طبقا للفقرة الأخيرة من الفصل 8 من قانون 16/49 بسبب إغلاق المحل أزيد من سنتين، واحتياطيا رفض طلب التعويض عن عنصري الزبناء والسمعة التجارية لتبديد وإتلاف الزبناء بسبب إغلاق المحل التجاري مدة طويلة وتركه عرضة للمشترين وتكسير لوازمه ومحل قمامات الازبال حسب معاينة المفوض القضائي، وأن الخبير المنتدب حدد سومة كراء المحل في نفس الموقع والمدينة في مبلغ 10.000,00 درهم، والحال أن هذا المبلغ جد مبالغ فيه وغير واقعي ولم يقتنع به الخبير نفسه تاكيديا وواقعيا لانعدام شروط الاقتناع والإثبات بخبرته لعدم بيانه مساحة المحل الداخلية والخارجية واثمنة المحلات المجاورة لأنه لو تحرى وتأكد بعد الطواف على المهنيين والأثمنة المجاورة لاستخلص القيمة الحقيقية باعتبار أن هذه الأثمنة المقترحة لا تتماشى واثمنة السوق العقارية بمشرع بلقصيري بل هو يعبر عن اثمنة المدن الكبرى كالرباط والبيضاء لان خبرتين مماثلتين قد حددتا قيمة العقار بالإجماع في مبلغ کرائي شهري يتراوح ما بين 3000,00 درهم و3500,00 درهم ونفس الشيء لاثبات عدم حقيقة السومة المقترحة يدلي العارضون بكراء أصل تجاري لمقهى بجميع منقولاتها ولوازمها بشارع محمد الخامس بسوق أربعاء الغرب مكتري من طرف المكتري الأصلي بمبلغ 5500 درهم الذي يشمل كراء الرقابة والأصل التجاري وبالتالي فالخبير المنتدب اخفى الحقيقة عن المحكمة بعدم بیان مساحة المحل الصغيرة ذات الحجم الذي لا تتعدى مساحته الداخلية 40 متر مربع ومساحته الخارجية 55 متر مربع بهدف تبرير الغموض والخداع لتأسيس وتأكيد السومة الكرائية المزعومة من طرف المحكمة وعليه فالعارضون يتحدون المكترون أن يدلوا بنفس السومة لمحل تجاري ببلقصيري والذي تقلص رواجه التجاري بسبب تأثير الطريق السيار وسنوات الجفاف والتقسيم القضائي التابع للسنوات السابقة لسيدي قاسم وبسبب تفويت المعامل السكرية للخواص نتج عنه تخفيض عدد الأجراء إلى نحو 80 % مما ساهم في الهجرة الى مدينة القنيطرة والمدن المجاورة أدى إلى تخفيض سومة كراء المحلات التجارية وبذلك تكون السومة المحددة من طرف الخبير غير واقعية وغير موضوعية وغير عادلة اعتبارا للنواقص والاخلالات العالقة بها حيث فندها العارضون بالخبرات المدلى بها وباثمنة كراء الأصول التجارية وليس المحلات التجارية بأهم المراكز التجارية والاقتصادية بسوق أربعاء الغرب وبأهم شوارعها وهو شارع محمد الخامس والذي لا يختلف عاقلان أن الرواج التجاري بهذا الشارع وبمدينة سوق أربعاء الغرب اكتر بكثير من مدينة بلقصيري باعتبار أن مدينة سوق أربعاء الغرب عبارة عن مركز تجاري وإداري واقتصادي يتضمن جميع المرافق الإدارية والاقتصادية والاجتماعية والأمنية والقضائية ومختلف المهن، واليه يتوافد ساكنة مشرع بلقصيري لقضاء أغراضهم المختلفة ونظرا لهذه المعطيات الواقعية والتجارية والاقتصادية هل يعقل أن يكون كراء المحلات التجارية ببلقصيري اكثر سومة من سوق أربعاء الغرب. وان الخبير المنتدب خرق مقتضيات قانون 49/16 في فصلها السابع لعدم احتساب التعويض عن فقدان الأصل التجاري على أساس التصريحات الضريبية للسنوات الأربعة الأخيرة بدون مبرر ولا إثبات إنفاق المكتري للتحسينات والإصلاحات التي اشترط الفصل المذكور تأسيس التعويض على أساس إثبات هذه الشروط والتي اثبت العارض شرطا منها وهو ان الضرر الذي لحق المكتري اخف واقل من اقتراحات الخبير الثابتة بإجماع خبرتين أعلاه مما يجعل خبرته مخالفة للقانون ولموجودات الواقع لان القانون خول له الانتقال إلى المصالح الضريبية لإثبات هذه المعطيات. وبذلك يكون تعليل المحكمة في ذكرها ان التعويض مناسب دون بيانها في تعليلها مبررات وأسباب التناسب رغم الخروقات الشكلية والقانونية والموضوعية العالقة بالخبرة.
وحول انعدام التعليل لعدم بيان أسباب عدم الاستجابة لطلب إجراء خبرة جديدة بالرغم من عدم قانونية هذه الخبرة شكلا وموضوعا وقانونا بالرغم من انعدام مبررات وسائل اقتناع المحكمة بهذه الخبرة وبيانها في تعليل حكمها، ان الخبرة المؤسس عليها الحكم المطعون فيه بالاستئناف باطلة وغير موضوعية لكونها خبرة غير تخصصية وكلها نواقص واغفالات ومعطيات غير دقيقة ومؤكدة ومتناقضة نتائجها مع الواقع والثابت ذلك بخبرات مقارنة سواء من حيث اثمنة التحسينات وسومة كراء المثل، واغفال بيان مساحة المحل، وأمتار ومساحات الجبص والزليج والرخام المقدر بشكل جزافي دون تحديد اثمنة المتر في السوق التجارية ولا أمتار مساحته مما يجعل الخبرة خارقة للأمر التمهيدي ولقانون 16/49 بعدم تحديده لقيمة الأصل التجاري على أساس الدخل الضريبي للسنوات الأربعة السابقة وبذلك تكون الخبرة يطبعها التدليس والغبن والاغفالات وانعدام الحياد والدقة وخرق القانون والاجحاف وعدم العدالة والإنصاف في حق العارضين مما يستحيل على ضمير محكمة الدرجة الثانية الركون والاقتناع بهذه الخبرة لان اجراء خبرة جديدة إجراء عادل ومعقول وواقعي اعتبارا للخروقات العالقة بها والتي لا تضر باي طرف بقدر ما ترمي إلى الوصول للحقيقة العادلة واستيضاح النواقص والاغفالات وبيان أوجه التناقضات التي تحول للمحكمة في إعمال سلطتها التقديرية في اعمال الخبرة العادلة.
وحول عدم اعمال الفقرة الأخيرة من المادة 7 من قانون 49/16، ان محكمة الدرجة الأولى لم تجب عن الدفع الجوهري والقانوني الذي اثبت من خلاله العارضون مقتضيات الفقرة الأخيرة من المادة المذكورة أعلاه في كون الضرر الذي لحق المكتري اخف من قيمة الأصل التجاري المحكوم به، بادلاءه بإجماع خبرتين أن التعويض المحكوم به لا يتناسب والعناصر المادية، والمعنوية، للاصل التجاري وتحسيناته مما يتطلب من عدالة محكمة الدرجة الثانية اصلاح التعويضات المحكوم بها وجعلها تتناسب مع قيمة الأصل التجاري فيما يخص عناصره المادية والمعنوية وتحسيناته.
وحول خرق الفقرة السابعة من المادة الثامنة من قانون 16/49، إن محكمة الدرجة الأولى قضت بالتعويض عن الزبناء والسمعة التجارية لمحل تجاري مغلق منذ مدة طويلة من 2016 إلى 18/08/2020 الثابت بإقرار المستأنف عليهم وبمحاضر المفوض القضائي لكون زبناء المحل قد تم تبديدهم بالإغلاق ولم تعد له أية سمعة تجارية لان عنصر الزبناء هو الركن الأساسي والجوهري للعناصر المعنوية للأصل التجاري.
والتمس المستأنف إلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي أساسا: الحكم بعدم قبول الدعوى لخرقها مقتضيات الفصل 51 من ق.م.م. والحكم برفض الدعوى لعدم ارتكازها على أساس قانوني وواقعي ومسطري سليم لصدور الحكم على غير الأصل التجاري موضوع النزاع. واحتياطيا الحكم بعدم قبول الدعوى لانعدام التعليل ولخرقها الفصول 645 - 674 - 677 - 682 -683 من ق.ل.ع. واحتياطيا جدا الحكم باستبعاد الخبرة لعدم قانونيتها لاحتسابها للتعويض عن العناصر المعنوية لمحل مغلق مدة طويلة من 2016 إلى 18/08/2020 وبددت زبناءه، وعدم احتساب التعويض عن فقدان الأصل التجاري على أساس الدخول الضريبية للسنوات الأربعة السابقة المدلى بها للخبير. واحتياطيا جدا جدا الأمر بإجراء خبرة مضادة للأسباب والعلل أعلاه وحفظ حقهم في تقديم مستنتجاتهم بعد الخبرة وتحميل المستأنف عليهم الصائر وتحديد الإكراه البدني في الأقصى بالنسبة للصائر تضامنا. وأرفق المقال بنسخة عادية للحكم المطعون فيه وصورة قرار استئنافي عدد 3632/2019 لنفس النازلة.
بناء على المذكرة الجوابية مع استئناف فرعي بجلسة 29/12/2021 ان ما نعاه المستأنفون لا ينسجم مع المنطق والقانون، ذلك أن الحكم المستأنف عوض الجواب على كل الدفوع المتزاحمة المثارة من طرفهم لخصها في جواب معلل تعليلا قانونيا ومحدد وهو كون الدعوى المرفوعة من طرفهم والإنذار الموجه للعارضين بني على أساس الإفراغ من أجل الاستعمال الشخصي ذلك أن مقتضيات المادة 7 من القانون 49.16 تنص على أنه يجوز للمكري المطالبة باسترجاع عقاره شريطة منح المكتري التعويض عن فقدان أصله التجاري، وبالتالي فإن جميع الدفوع المثارة حول الإغلاق وعدم الحصول على الإذن القبلي من أجل الإصلاح ليس إطاره القانون الدعوى الراهنة، الشيء الذي يجعلها شاردة فوجب ردها على حالتها.
ثانيا، ان المستأنفين أقروا في مقال استئنافهم بالصفحة السادسة بالدفع الثاني أن هناك مصروفات الزخرف والترف من جبس السقف ومربعات الرخام الملصقة بالأعمدة الإسمنتية ببهو المقهى وهذا يتطابق مع ما خلص إليه الخبير في تقريره وكذا ما أشار إليه عون التنفيذ بمحضر تنفيذ الإفراغ الذي أكد فيه أن المحل سلم لطالبي التنفيذ في حالة جيدة جدا، مما يجعل دفوعات المستأنفين محاولة من أجل التملص من أداء التعويض، مما يكون التعويض المحدد من طرف الخبير والمحكمة لم يستوف حقوق العارضين كلها لكون المحل موضوع الدعوى من المستحيل إيجاد محل مثله، ولأن شارع محمد الخامس بمشرع بلقصيري هو الشريان الأساسي للمدينة. وحتى كتابة هذا المقال فإن العارضين لم يجدوا محلا مماثلا في نفس الشارع وفي باقي الشوارع الأخرى للمدينة التي تصلح لتكون مقهى بنفس مواصفات مقهى (م.) التي تم إفراغها. وأن ما تجدر الإشارة إليه أن ادعاء المستأنفين الإفراط في التحسينات من طرف العارضين هو دفع غير مقبول من الناحية الاقتصادية، لأن طبيعة عمل المقاهي تقتضي وجود تحسينات جيدة التي تمكن من جلب الزبناء الذين يبحثون على الأماكن الرفيعة والمزينة وتقدم خدمات على مستوى عال، وبالتالي فإن ما أثير في هذا الشأن هو محاولة للتملص من أداء التعويض المستحق رغم الوضعية الجيدة التي توجد عليها المقهى.
ثالثا، ان مقارنة المستأنفين للمحل موضوع التعويض بمحلات أخرى سواء في مدينة سوق الأربعاء الغرب أو مشرع بلقصيري، هي مقارنة غير منطقية نظرا لأن كل محل أو دعوى لها خصوصيتها الخاصة، وبالتالي لا مجال للمقارنة خاصة أن للمحكمة من الوسائل ما يمكنها من تحديد التعويض المستحق لكل محل على حدة، الشيء الذي يجعل ما أثير في هذا الجانب كذلك مردود من الناحية المنطقية والقانونية.
رابعا، ان ما قيل عن عدم توقيع نسخة الحكم ينم عن عدم الإطلاع على النسخة الأصلية والتي هي موقعة، أما جميع النسخ التي تسلم للأطراف توقع من طرف كاتب الضبط والدليل على ذلك نسخة القرار الصادرة عن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء ولها نفس شكل الحكم المستأنف .
بالنسبة للاستئناف الفرعي، ان خطأ ماديا وقع عند تحرير الحكم المستأنف، حيث جاء بمنطوقه بأداء ورثة المدعى عليهم ورثة صالح الدين (ع.) لفائدة المدعين ورثة محمد (با.) مبلغ 713.000,00 درهم كتعويض عن فقدان أصلهم التجاري بشارع [العنوان] بمشرع بلقصيري، في حين أن الصحيح التعويض عن المحل الكائن بشارع محمد الخامس بمشرع بلقصيري حسب ما هو مدون بالمقال الافتتاحي والخبرة ووقائع الحكم المستأنف وان الاستئناف الأصلي أو الفرعي ينشر الدعوى من جديد، الشيء الذي يجعل العارضين محقين في طلب إصلاح منطوق الحكم الابتدائي. وان الحكم المستأنف لم يجب عن مذكرة المستنتجات بعد الخبرة المقدمة من طرف العارضين في المرحلة الابتدائية والتي أثاروا فيها عدم التطبيق السليم لنظرية ميشيل مارکس وتفاديا للتكرار فإن العارضين يؤكدون ما جاء بشأنها. وان المستأنفين في الاستئناف الأصلي يزعمون كون الخبير لم يأخذ بعين الاعتبار الأثمنة المتداولة في سوق العقار بالمدينة وان العارضين يدلون بالمقياس الاقتصادي الذي تم بموجبه بيع المقهى المذكورة إلى أحد المشترين بثمن قدره 800.000 درهم في سنة 2018 ، مما يؤكد أن مزاعم المستأنفين في المقال الأصلي لا أساس لها من الصحة وأنه من المناسب رفع التعويض المحكوم به ابتدائيا إلى مبلغ 900.000,00 درهم كتعويض عن الأصل التجاري الكائن بشارع محمد الخامس وهو تعويض يتماشى مع موقع المحل والظروف الاقتصادية الحالية وسعره الحقيقي في سوق المدينة.
لهذه الأسباب
يلتمس العارضون بالنسبة للاستئناف الأصلي رفض الاستئناف وإبقاء الصائر على رافعيه. وبالنسبة للاستئناف الفرعي الحكم بإصلاح منطوق الحكم الابتدائي وذلك بجعل التعويض المحكوم به عن فقدان أصلهم التجاري الكائن بشارع محمد الخامس بمشرع بلقصيري بدل شارع [العنوان] بمشرع بلقصيري والحكم تبعا لذلك برفع التعويض المحكوم به ابتدائيا إلى مبلغ 900.000,00 درهم (تسعمائة ألف) وتحميل المستأنف عليهم فرعيا جميع الصوائر. وأرفقوا مذكرتهم بنسخة حكم، عقد بيع ونسخة قرار.
بناء على تعقيب دفاع المستأنفين بجلسة 19/1/2022 أن عدم جواب المستأنف عليهم عن كافة الدفوع الجوهرية المثارة بالمقال الاستئنافي يعتبر اقرارا بجديتها وموضوعيتها وقانونيتها طبقا للفصل 406 من ق.ل.ع وسوف تأخذ بها عدالة محكمة الدرجة الثانية في تعليلات حيثيات حكمها أثناء تحديد التعويض المستحق في إطار سلطتها التقديرية على موضوعية الخبرة من عدمها باعتبار أن الخبرة غير الموضوعية غير ملزمة لها لأنها خبيرة الخبراء اعتبارا لخبرتها الطويلة التخصصية في القضاء التجاري وحكمتها وتبصرها في رقابتها القضائية على الخبرة العادلة والمنصفة عن غيرها وتقدير تبعا لذلك التعويض المستحق. وأن العبرة هو الاحتكام للقانون والمسطرة المدنية في تحديد الشكليات والبيانات القانونية الواجب توافرها في نسخة القرار لا غيرها من نفس القرارات التي تعتريها نفس الخروقات لان الخطأ يصلح بالإصلاح وليس بالخطأ نفسه وكل إخلال ببيانات القرار او الحكم يستوجب ترتيب عليه الآثار القانونية الواجبة للتطبيق لتعلقه بالنظام العام لشكليات الأحكام والقرارات. وأن طلب إصلاح الخطأ المادي الوارد بالحكم المستأنف بشأن موقع ومكان المحل التجاري المطلوب إفراغه والتعويض عنه غير مؤدى عنه الرسوم القضائية لإصلاح المقالات والأخطاء المادية طبقا لمدونة الرسوم القضائية وماله هو عدم قبوله شكلا وان العقد المدلى به غير مقبول شكلا للتقاضي في الخصومة أمام المحاكم لكونه غير مترجم باللغة العربية طبقا لمبدأ تعريب المحاكم مما يجعله مستبعد للنقاش والإثبات. وان العارضين يدلون للمحكمة بما يفيد جدول الخبراء المحلفين أمام المحاكم يثبت ان الخبير نجيب (إ.) مختص في المعاينات العقارية وليس في الشؤون التجارية وتحديد تعويضات إفراغ الأصول التجارية مما يجعل طلب الأمر بإجراء خبرة تخصصية جديدة له ما يبرره قانونا وواقعا مسندا النظر للمحكمة لاتخاذ ما تراه مناسبا في إطار تحقيق العدل والإنصاف.
بناء على القرار التمهيدي عدد 38 المؤرخ في 20/1/2022 والذي قضى بإجراء خبرة تقويمية عهد القيام بها إلى الخبير الحسين (ك.) الذي حدد التعويض عن الإفراغ في مبلغ 384200 درهم.
بناء على تعقيب دفاع المستأنفين بجلسة 18/5/2022 جاء فيه أن العقد المدلى به مجرد وعد بالبيع يتضمن توصل البائع بمبلغ 200.000,00 درهم خارج مكتب الموثق، وادعاء بيع الأصل التجاري بمبلغ 800.000,00 درهم مجرد وعد بالبيع لا يرقى الى درجة البيع النهائي وما يفيد توصل البائع بالباقي من طرف الموثق مما يجعل البيع غير نهائي وقابل للتراجع في كل وقت وحين. وأن الدفوعات الوجيهة المثارة ابتدائيا واستئنافيا والرامية إلى عدم موضوعية خبرة نجيب (إ.) لنقصان بياناتها ولعموميتها وعدم عدالتها لعدم تخصصها وعدم تبرير بشكل محاسباتي دقيق لتقديراتها التي لا تتناسب واثمنة السوق العقارية بمشرع بلقصيري باحتسابها بشكل جزافي للتعويض عن الزبناء والسمعة التجارية لمحل تجاري مغلق مدة طويلة بدون الاعتماد على التصريحات الضريبية ولمصاريف تحسينات غير مبررة للاثمان وعدد الأمتار حيث أجابت عنها بشكل جدي وموضوعي خبرة الحسين (ك.) باستثناء المبالغة في ثمن الكراء، والإصلاحات، والتحسينات حيث خلصت خبرته إلى استنتاج ما يلي :
- مساحة المحل 50 متر مربع بخلاف الخبرة الأولى التي أحجمت عن ذكرها وبيانها
- فضاء أول شبه أقواس وهمية من الجبص بخلاف الخبرة الأولى التي اعتبرتها جبص حقيقي
- فضاء ثاني فوق الملك العام مغطى ببنية من الخشب وألواح الكونطربلاكي بخلاف الخبرة الأولى التي اعتبرتها جبص حقيقي.
وحول القيمة الكرائية للمحل، ان خبرة (ك.) حددت قيمة كراء المحل في 7000,00 درهم والحال ان الخبرتين الحرتين لعدي (ف.) والمهدي (ح.) قد أجمعتا في تحديدها في ثمن ما بين 3000,00 درهم و3500,00 درهم وعملا بقواعد العدالة والإنصاف ومبدأ التوسط وما جرى به العمل حسب بعض الاجتهادات القضائية فإنه تحتسب جميع الخبرات وتقتسم على ثلاثة ويحتسب الناتج وهو متوسط الكراء وهي كالتالي : 3000,00 درهم + 3500,00 درهم + 7000,00 درهم = 13500,00 ÷ 3 = 4500,00 درهم × 36 شهرا = 162000,00 درهم وهو التعويض المستحق على أساس الحق في الكراء.
وحول الإصلاحات والتحسينات : حددتها خبرة (ك.) في 158000,00 درهم مستبعدا عدم إعمال الفواتير المدلى بها للبناء واشتغال الترصيص والحديد والاسمنت لعدم إثبات كيفية الأداء لان قانون المالية حدد الأداء القانوني للمبالغ التي تفوق قيمتها 10.000,00 ان يتم الأداء بالشيك، أو بواسطة محاسبة منتظمة، او سجل الممونين وفي غياب هذه الاثباتات تظل الفواتير مستبعدة حيث كان الخبير عمليا، ومنصفا، وجادا في خبرته فيما يخص هذه النقطة رغم مبالغته نسبيا في اثمنة الرخام، والزليج والحجر التي حددتها الخبرتين الحرتين في مبالغ تتراوح ما بين 17.000,00 درهم و52.000,00 درهم ملتمسا من عدالة المحكمة احتسابها على أساس المتوسط وهو 17.000,00 درهم + 52.000,00 درهم + 158.000,00 درهم = 227.000,00 درهم ÷ 3 = 75.666,66 درهم .
وحول حق الزبناء والرواج التجاري والأرباح الضائعة، انه تعذر على الخبرة احتسابها لعدم الإدلاء بالتصاريح الضريبية لادلاءه بصفر درهم عن مدة سنتين 2016 و2017 ولإغلاق المحل عن سنوات 2016 و 2017 حسب إفادة التصريحات الضريبية المدلى بها والثابت كذلك بمحضري المفوض القضائي لان العرف التجاري يعتبر إغلاق المحل يترتب عنه تبديد الزبناء وبالأحرى مدة طويلة وهذا نفس الاتجاه الذي سارت على نهجه خبرة أحمد (س.) لعدم احتسابها لهذا الحق لعدم الإدلاء بالتصاريح الضريبية.
وحول مصاريف الانتقال، ان الخبير حدد مصاريف الانتقال في 12.000,00 درهم والحال ان المحل فارغ لا يتضمن أية منقولات قابلة للانتقال بشهادته ملتمسا احتسابها في المتوسط وهو كالتالي : 12000,00 درهم + 5000,00 درهم من ( خبرة (إ.)) = 17.000,00 درهم ÷ 2 = 8500,00 درهم. والتمسوا استبعاد العقد الثوثيقي المدلى به للأسباب والعلل أعلاه ملتمسين أساسا الحكم باحتساب التعويض عن الحق في الكراء، والإصلاحات والتحسينات، وصوائر الانتقال وفق مبدأ التوسط المشار إليها بتفصيل أعلاه وذلك بالحكم بما مجموعه 162000,00 درهم + 75.666,66 درهم + 8500,00 درهم = 246.166,66 درهم. واحتياطيا الحكم باحتساب التعويضات المستحقة بعد إعمال السلطة التقديرية للمحكمة في تحديد تعويض عادل ومعقول ومتوسط ومنصف، حسب القناعة النهائية لضمير المحكمة يراعي خصوصية عناصر الأصل التجاري الناقصة والبت في الصائر مناصفة. وأدلوا بصورة خبرة أحمد (س.).
بناء على إدلاء دفاع المستأنف عليهم بجلسة 18/5/2022 بمذكرة جاء فيها أن الخبرة المنجزة من طرف الخبير الحسين (ك.) لم تجب عن الدفوع المثارة من طرفهم بمذكرتهم الجوابية مع الاستئناف الفرعي وأنهم يتمسكون بهاته الدفوع وما جاء بها. وأن الخبرة المذكورة استهل الخبير في ديباجتها وصف المحل موضوع النزاع في الصفحة السابعة من هذا التقرير بعد ذكر المساحة ووصف المحل أكد على أنه يمارس به نشاط مقهى وتهيئته المجالية جيدة وأرضيته من الزليج والسقف الوهمي من الجبس والكنطوار من الرخام والأبواب والنوافذ من الأليمنيوم والأعمدة العمودية الخارجية مغلفة بالحجر، إلا أن الخبير عند تحديده قيمة الأصل التجاري انطلاقاً من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة خلص إلى نتيجة سلبية وهي صفر درهم، بعلة أن العارضين لم يدلوا له بالتصريحات الضريبية خلافاً للحقيقة، فضلاً أن سنة 2020 كان إعلان المغرب لحالة الطوارئ الصحية والتي امتدت حوالي ستة أشهر وبموجبها منعت المقاهي والمطاعم لتقديم خدماتها بعين المكان. وأن هذا السبب المعتمد عليه في تجريد العارضين من التعويض عن الأصل التجاري غير موضوعي على اعتبار أن العارضين أدلوا للخبير نجيب (إ.) بالتصريحات الضريبية ووضحوا له المدة التي توقف فيها المقهى من أجل الإصلاح، وكان على الخبير أخذ هذه المعطيات بعين الاعتبار، فضلاً عن أن فترة الحجر الصحي قد أعفت الدولة المغربية أصحاب المطاعم من أداء الضرائب عن مدة الحجر، وكان على الخبير تقدير التعويض بناء على العناصر الأخرى المتمثلة في موقع المحل التجاري وزبنائه والسمعة التي تتمتع بها مقهى (م.) لدى ساكنة مشرع بلقصيري، مما يجعل الخبرة من هذا الجانب لا تتسم بالموضوعية وجب ردها على حالتها. وانه اعتباراً لما سبق ذكره فإن التطرف الغير الموضوعي والانحياز إلى الطرف المستأنف أصلياً ظهر في تقرير الخبرة عند تحديد الحق في الكراء ذلك أن الخبير حدد معامل من عنديته يتمحور ما بين التعويض عن 12 شهراً إلى 36 شهراً حسب معطيات المحل، فحدد القيمة الكرائية للمحل حسب سوق العقار في مبلغ 7000,00 درهم واقترح 36 شهراً لاسترجاع نفس وتيرة النشاط فطبق القاعدة المذكورة وخلص إلى التعويض عن حق الكراء في مبلغ 214.000,00 درهم. وإن هذا الوضع يقتضي إبداء ملاحظتين: أن هذا المبدأ الذي اعتمده الخبير أتى به من عنديته كما سبق الذكر وخالف بذلك مقصود المشرع من التعويض عن الحق في الكراء، لأن المشرع المغربي لو أراد تطبيق هذا المبدأ لذكره في المادة السابعة من ظهير 16. 49 كما فعل في المادة 19 عند طلب إفراغ السكن الملحق بالمحل التجاري، حيث حدد تعويضاً للمكتري في ثلاث سنوات حسب آخر سومة كرائية للمحل الملحق، وأن الخبير المعين في القضية سبق له إنجاز خبرات عين فيها من طرف المحكمة من أجل تحديد التعويض عن الإفراغ للاستعمال الشخصي وطبق في التعويض عن الحق في الكراء نظرية ميشيل ماركس التي فصلها العارضون في مستنتجاتهم حول الخبرة المدلى بها في المرحلة الإبتدائية وهي نظرية تطبق من طرف القضاء الفرنسي، لكن الخبير حاد عن هذا المبدأ ليخلص إلى نتيجة ترضي الطرف المستأنف أصلياً، ولو أن الخبير طبق هاته النظرية وبالسومة الكرائية التي حددها في 7000,00 درهم لكانت النتيجة هي 571.200,00 درهم، هذا إن طبقنا المعامل المضاعف (8) وهو معامل الموقع، مع العلم أن الخبير أكد في تقريره أن الموقع استراتيجي ومن المستحيل العثور على محل يماثله والذي يعطينا الحق في تطبيق معامل (10) في نفس الطريقة فتكون النتيجة هي 714.000,00 درهم عن الحق في الكراء. وأن الخبير تعمد في تحديد التعويض عن التحسينات استبعاد الفواتير المدلى بها من طرف العارضين والتي تثبت قيمة التحسينات التي أنفقوها على المحل المكترى بعلة عدم تسجيلها بسجلات المحاسبة وعدم إثبات كيفية الأداء، وهذا تعسف من طرف الخبير نظراً لأن هاته الفواتير نظامية ومطابقة للقانون ومؤكدة على مستوى الواقع الذي أراد الخبير تغييبه في تقريره لما أخذ بعض الصور بشكل محتشم لكي لا تظهر للمحكمة خلافاً لخبرة نجيب (إ.) الذي أخذ مجموعة من الصور التي تبين بجلاء التحسينات المدخلة على المحل والتي اعترف بها المستأنفون أصلياً وقد سبق للعارضين تأكيد العبارات الواردة بمذكراتهم الجوابية مع الاستئناف الفرعي، الشيء الذي يجعل التقدير الذي خلص إليه الخبير تنعدم فيه الموضوعية ويتسم بالانحياز إلى المستأنف أصلياً دون مبرر قانوني. وأن ما يمكن استنتاجه من الخبرتين المنجزتين من طرف محكمة الدرجة الأولى والتي عهدت للخبير نجيب (إ.) والخبرة المنجزة من طرف الخبير الحسين (ك.) المكلف من محكمة الدرجة الثانية هو أن الخبير نجيب (إ.) مختص في المعاينات العقارية وبالتالي فإن التعويض المقترح من طرفه بخصوص الحق في الكراء والتحسينات يدخل ضمن اختصاصه بخلاف الخبير الحسين (ك.) المختص في المحاسبة لا غير. وإن الخبيرين اتفقا معاً على أن الموقع الذي يوجد به المحل موضوع النزاع هو موقع استراتيجي ويعتبر شرياناً للمدينة وهناك صعوبة في العثور على محل مماثل، حيث حدد الأول مبلغ الكراء في 10.000,00 درهم والثاني في 7000,00 درهم مع التحفظ على ذلك، وكل هذا يعطي نتيجة أساسية هو استحالة عثور العارضين على محل بنفس المواصفات رغم تحايل المستأنفين أصلياً على الخبير لما أكدوا له أن المحل مغلق من تاريخ الإفراغ لإيهامه بعدم وجود رواج تجاري للتأثير عليه وهذا ما ظهر في تقريره بخلاف الواقع الذي تؤكده المعاينة المباشرة المنجزة من طرف المفوض القضائي رشيد (ه.) التي تؤكد أن المحل مفتوح ويعرف رواجا تجاريا مهما. وأن ما تجدر الإشارة إليه هو أن الخبرة تخضع للسلطة التقديرية للمحكمة والتي أضحى لها وضع القضية الراهنة واضحاً من خلال تقريري الخبرة والدفوع المثارة من طرف العارضين وكذا عقد البيع المدلى به من طرفهم لتأكيد أن مقهى (م.) يوجد بموقع لا مثيل له بمدينة مشرع بلقصيري، ولها زبناؤها القدامى والجدد وتتوفر على تحسينات مهمة، كل هاته المعطيات تمكن المحكمة من تقدير التعويض الموضوعي والعادل الذي يستحقه العارضون مقابل ما قاموا به من تنفيذ حكم الإفراغ. والتمسوا الحكم وفق ملتمساتهم السابقة. وأدلوا بنموذج من تقرير خبرة لحسين (ك.)، محضر معاينة مباشرة وأربع صور فوتوغرافية.
وبتاريخ 25/05/2022 اصدرت محكمة الاستئناف التجارية قرارا تمهيديا قضى باجراء خبرة عهد القيام بها للخبير محمد (يب.) الذي وضع تقريرا خلص فيه إلى ان قيمة التعويض عن الاضرار والخسائر التي قد تلحق بالمكترين من جراء افراغهم للاصل التجاري الكائن بشارع محمد الخامس مشرع بلقصيري في مبلغ 457.200,00 درهم.
وبناء على مذكرة مستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من طرف المستانفين بواسطة دفاعهم بجلسة 30/11/2022 جاء فيها ان الخبرة تاسست على معطيات خاطئة وتدليسية من طرف المكترون بإدلائهم بوصل أداء الضريبة عن الدخل عن سنة 2018 يعادل 00، 42.000 درهم دون بقية السنوات الأخرى لكن الخبير احتسب عن قصد أو غير قصد تعويضات 3 سنوات فيما يخص فقدان الزبناء ، والسمعة التجارية على ضوء نفس دخل سنة 2018 دون إثبات الدخول عن السنوات الأخرى ( 2019 - 2020 - 2021 ) المذكورة وفق ما جرى به العمل . مما يجعل أساس تقديرات الخبير مجحفة وغير موضوعية في حق العارضين ومخالفة لشروط الفصل 07 من قانون 49/16 الذي اشترط الدخول الضريبية عن السنوات الأربعة الأخيرة بحجة ان خبرة الحسين (ك.) أكثر موضوعية ، وقانونية لاستبعادها التعويض عن الزبناء والسمعة التجارية لعدم الإدلاء بالسنوات الأربعة الكاملة للدخول المهنية الضريبية . وانهم استصدروا أمرا رئاسيا قضى بأمر احد المفوضين القضائيين من اجل الانتقال إلى إدارة الضرائب من اجل المعاينة واستجوابها عن ضرائب الدخل المصرح بها من طرف المستأنف عليهم عن سنوات 2018 - 2019 - 2020 - 2021 حيث خلص وتبث للمفوض القضائي في محضره ان المستأنف عليهم صرحوا فقط وأدوا ضريبة عن الدخل عن سنة 2018 وفق ما هو ثابت من وصل الأداء المؤشر عليه من طرف المفوض القضائي إبراهيم (ف.) دون بقية السنوات الاخرى وبالتالي فانه ليس من العدل والقانون والإنصاف احتسابها من طرف الخبير على بقية السنوات الاخرى مخالفا للاجتهاد القضائي وعمل الخبراء. وبذلك تكون خبرة (يب.) باطلة والتي سوف تصححها المحكمة فيما يخص نقطة فقدان الزبناء والسمعة التجارية وفقا لسلطتها التقديرية باستبعاد التقديرات الغير الموضوعية ، و الغير القانونية والحكم برفض الطلب بشأنها طبقا للفصل 7 من قانون 49/16 وإخضاع التعويضات لقناعة المحكمة إعمالا لرقابتها القضائية و لسلطتها التقديرية ، والموضوعية تبعا لخبرتها الطويلة والحكيمة في البت في القضايا وذلك بالحكم بالتعويض عن الحق في الكراء ، والإصلاحات وصوائر الانتقال وفق لمبدأ التوسط مراعاة لخصوصية عناصر الأصل التجاري الناقصة، وموقع المحل ، والمدينة، ومدة اغلاق المحل. وادلوا بمحضر معاينة واستجواب وصورة وصل.
وبناء على مذكرة حول الخبرة المدلى بها من طرف المستانف عليهم بواسطة دفاعهم جاء فيها انهم يؤكدون جميع مكتوباتهم السابقة وخاصة المذكرة حول الخبرة المدلى بها بجلسة 14/05/2022، على اعتبار أن نفس الدفوع المثارة بخصوص خبرة الخبير الحسين (ك.) تنطبق على التقرير المنجز من طرف محمد (يب.)، حسب الملاحظتين التاليتين: أن ديباجة جميع الخبراء المعينين في القضية الراهنة سواء في المرحلة الإبتدائية أو في مرحلة الإستئناف أجمعوا على أن المحل التجاري يوجد في أرقى شوارع مدينة مشرع بلقصيري وأنه يعرف رواجاً تجارياً مهماً وأن التحسينات المدخلة على المحل هي من النوع الجيد، حيث ذكر الخبير محمد (يب.) في تقريره أن التجهيزات وزينة المحل من جودة جيدة و أن المكترون سبق أن قاموا بعدة إصلاحات بالمحل بتجهيزات حديثة وعصرية منها الزليج والأعمدة والرخام والسقف المزين بالجبس والإنارة الكهربائية والديكورات بالأحجار وغيرها كلفتهم مبلغ إجمالي قدره 92 ، 170 .372 درهم حسب الفواتير. وأن المقدمة التي استهل بها الخبير تقريره وكباقي الخبراء الآخرين تنتهي بنتيجة مخالفة للديباجة، و أن الخبير (يب.) خلص إلى أن التعويض المستحق عن التحسينات يجب أن لا يتعدى 120.000,00 درهم مستبعداً بقية المصاريف بعلة أنها مبالغ فيها والحال أنه ذكر في الديباجة أن المحل أدخلت عليه تحسينات جديدة وحديثة وبالتالي فإن المبلغ المحدد للتحسينات لم ينبني على أسس موضوعية بل اعتمد على تقدير جزافي دون تعليل لإستبعاد بقية المصاريف المثبتة بفواتير قانونية وهذا أمر عادي على اعتبار أن الخبير المذكور مختص في الحسابات دون المعاينات العقارية خلافاً للخبير نجيب (إ.) الذي لم يستبعد الفواتير المدلى بها من طرف العارضين على اعتبار أنه اعتمدها بسبب المعاينة الواقعية التي قام بها خصوصاً أنه مختص في المعاينات العقارية وبذلك اختلفت معاينته وتقديره عن باقي الخبراء. وأن التقدير الذي خلص إليه الخبير (يب.) بخصوص في الكراء معتمداً في ذلك على أن الثمن الحالي للكراء والذي يتراوح ما بين 6000,00 و 7000,00 درهم، مقترحاً مبلغ 6500،00 درهم هو اقتراح بعيد عن الواقع وعن الموضوعية، على اعتبار أن المقهى توجد في أحسن منطقة بالمدينة وهو شارع محمد الخامس ولها واجهتين كما أن جميع الخبراء قد اعتمدوا على ضرب هذا المبلغ بعد خصم ثمن الكراء في مدة ثلاث سنوات وهو معيار أتوا به من عنديتهم متغاضين عن النظريات الفقهية وقد سبق للعارضين الإشارة إلى نظرية ميشيل ماركس المتبعة في القضاء الفرنسي والتي اعتمدها كذلك الخبير (ك.) في بعض خبراته دون تقريره المنجز في القضية الراهنة، وبالتالي وجب تطبيقها لكون المشرع لم يعط معياراً لتحديد التعويض عن الحق في الكراء وبالتالي يتم اللجوء إلى الفقه والإجتهاد القضائي المغربي أو المقارن. . وأن الجدير بالذكر أن العارضين سبق لهم الإدلاء بعقد بيع للأصل التجاري موضوع الدعوى بمبلغ 00 800.000 درهم وهو الثمن الحقيقي على أرض الواقع بغض النظر عن ، تقديرات الخبراء لكونه يقع في شارع مهم يعرف رواجاً تجارياً كبيراً فضلاً عن كون هاته المقهى تعتبر من أوائل المقاهي في مشرع بلقصيري، ولها سمعة جيدة لدى ساكنة المدينة وللتأكيد ذلك أن العارضين يدلون بنسخة عقد بيع لأصل تجاري يقع في نفس الشارع وبمواصفات أقل بمبلغ 600.000،00 درهم. ملتمسين الحكم وفق ملتمساهم السابقة، وادلوا بصورة عقد بيع.
وبناء على ادراج القضية بجلسة 30/11/2022 ، وتقرر خلالها حجزها للمداولة للنطق بالقرار الاستئنافي بجلسة 07/12/2022.
المحكمة
حيث عرض كل من المستانف الأصلي والفرعي استئنافهما في الأسباب المبسوطة أعلاه.
حيث إنه بخصوص ما تمسك به الطرف المستأنف من أن الحكم المطعون فيه باطل لمخالفته لمقتضيات المادة 51 من ق م م، ذلك أن الحكم غير موقع من طرف رئيس الهيئة المصدرة له إلا أن الثابت قانونا هو أن توقيع رئيس الهيئة يضمن بالنسخة الأصلية وليس النسخة التبليغية المدلى بها من طرف الطاعن التي تشهد كتابة الضبط بمطابقتها للنسخة الأصلية التي يحتفظ بها ويصبح تبعا لذلك الدفع أعلاه مردودا.
حيث إنه بتقديم المستأنف عليهم لاستئنافهم الفرعي الذي يلتمسون فيه إصلاح منطوق الحكم الابتدائي وذلك بجعل التعويض المحكوم به عن فقدان أصلهم التجاري الكائن بشارع محمد الخامس مشرع بلقصيري بدل شارع [العنوان] مشرع بلقصيري يكون الدفع المثار من طرف المستأنف بكون الحكم باطل ومتناقض تعليلاته مع منطوقه أصبح متجاوزا ويتعين رده.
حيث اعتبارا لمنازعة طرفي النزاع في الخبرة المنجزة ابتدائيا أمرت المحكمة بإجراء خبرة جديدة عهد القيام بها إلى الخبير الحسين (ك.) الذي حدد قيمة التعويض في مبلغ 384200 درهم ونظرا لمنازعة الطرف المستأنف في الخبرة أعلاه وفق ما جاء بمذكرته ارتأت المحكمة ضرورة الاحتكام إلى خبرة جديدة قام بها الخبير محمد (يب.) الذي حدد قيمة التعويض في مبلغ 457200 درهم.
حيث إنه إذا كانت العلاقة الكرائية قائمة منذ سنة 1972 فإن اعتماد الخبير على معامل 3 سنوات لا يتلاءم ومدة اعتمار المكترين للمحل لأجله يتعين تفعيل معامل 5 سنوات ليصبح بذلك مبلغ التعويض عن الحق في الكراء هو 372000 درهم يضاف اليها مبلغ 126000 درهم الواجب عن فقدان الزبائن والسمعة التجارية الذي تم بناء على التصريح بالدخل ذلك أن المكترين لم يدلوا بالتصاريح الضريبية فأوضح الخبير بان الزبائن هم مصدر الربح لكل نشاط تجاري فقدر التعويض في 3 سنوات من الربح الصافي السنوي المحقق بالمقهى وهو 42000 × 3 سنوات = 126000 درهم يضاف اليه مبلغ 2000 درهم عن مصاريف النقل التي تقتصر على مصاريف النقل من المحل موضوع المطالبة وليس مصاريف الاستقرار بالمحل الجديد وفقا لما نص عليه الفصل 7 من قانون 16/49.
وحيث تأسيسا على ما سبق يتعين التصريح بتأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بحصر مبلغ التعويض في مبلغ 500000 درهم .
وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة.
حيث تثبت أن عنوان المحل موضوع الطلب هو شارع محمد الخامس بمشرع بلقصيري وليس شارع [العنوان] بمشرع بلقصيري لذلك فهو مجرد خطأ مادي يتعين إصلاحه وجعله هو شارع محمد الخامس بمشرع بلقصيري.
وحيث يتعين ابقاء الصائر على الطالب.
لهذه الأسباب
تصرح وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا.
في الشكل:
في الموضوع: تأييد الحكم المستانف مبدئيا مع تعديله وذلك بحصر مبلغ التعويض عن الافراغ في 500.000 درهم مع جعل الصائر بالنسبة.
وباصلاح منطوق الحكم المستانف وذلك بجعل التعويض المحكوم به عن فقدان أصلهم التجاري الكائن بشارع محمد الخامس بمشرع بلقصيري بدل شارع [العنوان] بمشرع بلقصيري وتحميل رافعه الصائر.
60373
Bail commercial : la reprise des locaux abandonnés par le bailleur est une mesure provisoire n’entraînant la résiliation du bail qu’à l’expiration d’un délai de six mois sans action du preneur (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
03/07/2024
60378
Local commercial abandonné : La compétence du juge des référés pour ordonner la reprise des lieux est fondée sur les règles générales de l’urgence et suppose la continuation du bail (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
30/12/2024
55799
Bail commercial : La compétence du juge des référés pour ordonner la récupération d’un local abandonné n’est pas subordonnée à la résiliation préalable du bail (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
27/06/2024
55927
Bail commercial : la sommation de payer ne vaut congé que si elle mentionne expressément la volonté du bailleur de mettre fin au bail (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
56049
Bail commercial : la sommation de payer n’est pas invalidée par la mention d’un montant de loyer supérieur à celui réellement dû (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
56131
La preuve du paiement des loyers par virements bancaires fait échec à la demande de résiliation du bail commercial pour défaut de paiement (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
15/07/2024
56229
Le défaut de notification de l’action en résiliation du bail commercial au créancier inscrit sur le fonds de commerce n’entraîne pas l’irrecevabilité de la demande (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
17/07/2024
56347
La preuve du paiement des loyers par virements bancaires fait échec à la demande en paiement et en résiliation du bail commercial (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
56457
Obligation du preneur personne morale de retenir à la source l’impôt sur les revenus locatifs dus au bailleur personne physique (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
