Mot clé
Ancienneté de l'occupation

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident contestant l'évaluation judiciaire d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge au regard des conclusions d'une expertise. Le tribunal de commerce avait fixé le montant de l'indemnité en s'écartant partiellement du rapport d'expertise, notamment en majorant le poste relatif au droit au bail.

La cour rappelle que le rapport d'expertise ne constitue qu'un avis technique qui ne lie pas le juge, lequel conserve son pouvoir souverain pour déterminer le juste dédommagement en fonction des éléments du dossier. Elle retient ainsi que le premier juge a pu, à bon droit, réévaluer le droit au bail en considération de l'ancienneté de l'occupation et de la nature de l'activité.

La cour écarte en revanche la demande de majoration de l'indemnisation de la clientèle et de la réputation commerciale, faute pour le preneur de produire les déclarations fiscales permettant d'objectiver le préjudice allégué. Le jugement entrepris, dont les autres postes de préjudice sont jugés correctement évalués, est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les limites de son pouvoir de réformation au regard des conclusions des parties. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité due au preneur à un montant inférieur à celui préconisé par l'expert judiciaire.

L'appelant contestait cette évaluation, sollicitant à titre principal l'allocation de l'indemnité telle que calculée par l'expert et, à titre subsidiaire, une contre-expertise. La cour, procédant à sa propre appréciation des éléments de l'espèce, notamment l'ancienneté de l'occupation, estime que le préjudice du preneur justifierait en réalité une indemnité supérieure à celle retenue par l'expert.

Elle retient cependant qu'elle ne peut statuer ultra petita et qu'elle est liée par la demande principale de l'appelant visant l'octroi du montant issu du rapport d'expertise. En conséquence, le jugement est confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est porté au montant initialement proposé par l'expert.

En matière de bail commercial et d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du fonds de commerce après un changement d'activité du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité d'éviction sur la base d'une première expertise.

Le preneur appelant contestait d'une part la validité formelle du congé pour défaut de description des lieux, et d'autre part le montant de l'indemnité jugé insuffisant. La cour écarte le moyen tiré de la nullité du congé, retenant que l'indication de l'adresse du local et du motif de l'éviction suffit à satisfaire aux exigences de la loi n° 49-16, sans qu'une description détaillée ne soit requise.

Sur le fond, exerçant son pouvoir souverain d'appréciation, la cour combine les conclusions de deux expertises successives pour fixer le juste dédommagement. Elle retient notamment que le changement d'activité du preneur peu avant la délivrance du congé affecte à la baisse la valeur de l'élément de la clientèle, mais revalorise le droit au bail pour tenir compte de l'ancienneté de l'occupation.

La cour d'appel de commerce réforme donc partiellement le jugement entrepris en augmentant le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de l'expertise judiciaire et les critères d'évaluation des éléments du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise contesté par les deux parties.

En appel, le bailleur et le preneur soulevaient l'irrégularité de l'expertise pour défaut de convocation régulière et en contestaient les conclusions sur le montant. La cour écarte le moyen tiré de la violation de l'article 63 du code de procédure civile, retenant que l'envoi d'une convocation par lettre recommandée à l'adresse déclarée des parties satisfait à l'obligation de l'expert, peu important que le pli soit retourné avec la mention "non réclamé".

Sur le fond, elle valide la méthode de l'expert pour l'évaluation de la clientèle et des améliorations, mais juge insuffisant le coefficient multiplicateur retenu pour le droit au bail au regard de l'ancienneté de l'occupation supérieure à cinquante ans. La cour rappelle également que le changement d'inscription au registre de commerce au nom de l'héritier du preneur initial, en sa qualité de successeur universel, n'interrompt pas la continuité du fonds de commerce.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réévalué à la hausse.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce rappelle le pouvoir souverain du juge du fond dans l'appréciation des rapports d'expertise. Le tribunal de commerce, après avoir ordonné deux expertises successives, avait fixé le montant de l'indemnité due aux ayants droit du preneur en retenant partiellement les conclusions du second rapport.

Le bailleur contestait cette évaluation, arguant d'une surévaluation du droit au bail et de la méconnaissance de la baisse d'activité du fonds ; les preneurs revendiquaient au contraire une indemnité supérieure, fondée sur le premier rapport. La cour retient que le premier juge peut valablement écarter un rapport d'expertise non conforme à sa mission et n'est pas lié par les conclusions du second, pouvant les ajuster pour les mettre en conformité avec les critères légaux.

Elle juge que l'indemnité fixée, bien que modifiant les propositions de l'expert, était justifiée au regard des dispositions de la loi 49-16 et des circonstances factuelles, notamment l'emplacement du local et l'ancienneté de l'occupation. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un double appel portant sur la résiliation d'un bail commercial pour usage personnel et sur le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du congé et le calcul de la réparation due au preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion et fixé une indemnité.

Le preneur appelant contestait la qualité à agir du nouveau bailleur et la validité du motif d'éviction, tandis que le bailleur critiquait le caractère excessif de l'indemnité. La cour écarte les moyens relatifs à la preuve de la propriété et à la qualité de commerçant du bailleur, rappelant que le contrôle judiciaire de la réalité du motif d'éviction pour usage personnel n'est pas requis hors des cas légalement prévus.

Sur le montant de l'indemnité, la cour procède à une réévaluation du préjudice. Elle retient que, compte tenu de l'ancienneté de l'occupation, le calcul de la compensation pour la perte du droit au bail doit être fondé sur une base de soixante mois de loyer et non de trente-six mois comme retenu par l'expert.

Le jugement est donc réformé sur le seul quantum de l'indemnité, portée à un montant supérieur, et confirmé pour le surplus.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le droit à l'indemnité d'éviction du preneur lorsque le bailleur, après avoir obtenu son expulsion pour usage personnel, invoque la perte des éléments du fonds de commerce pour s'exonérer du paiement. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnisation du preneur, considérant que le motif de l'éviction, l'usage personnel, ouvrait droit à réparation.

La cour retient que le motif de la rupture du bail, tel que fixé dans l'injonction d'évacuer et consacré par le jugement d'expulsion, détermine exclusivement le régime de l'indemnisation. Dès lors que l'éviction a été prononcée pour usage personnel au visa de l'article 26 de la loi n° 49-16, le bailleur ne peut plus se prévaloir, au stade de la fixation de l'indemnité, de la cause d'exonération tirée de la fermeture du local prévue à l'article 8 de la même loi.

La cour rappelle que l'absence de déclarations fiscales ne prive pas le preneur de son droit à indemnisation au titre du droit au bail, lequel constitue un élément du fonds de commerce. Pour évaluer cette indemnité, la cour prend en compte l'ancienneté de l'occupation, la modicité du loyer et la situation avantageuse du local.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée du contrôle judiciaire du motif de la reprise et sur les critères d'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction, la subordonnant au paiement d'une indemnité fixée par expert.

L'appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action pour non-respect du délai de préavis de trois mois, le caractère non sérieux du motif de reprise ainsi que l'insuffisance de l'indemnité allouée. La cour écarte les moyens tirés de l'irrecevabilité et du défaut de sérieux du motif, rappelant que le droit du bailleur de reprendre le local pour son usage personnel, prévu par la loi n° 49-16, n'est subordonné qu'au paiement d'une indemnité d'éviction et que sa légitimité n'est pas soumise à l'appréciation du juge.

En revanche, la cour procède à une nouvelle évaluation de l'indemnité, estimant que l'expertise judiciaire avait sous-évalué certaines de ses composantes. Elle retient notamment un coefficient multiplicateur supérieur pour le calcul de la valeur du droit au bail, au regard de l'ancienneté de l'occupation et de la situation du local, et revalorise le préjudice lié à la perte de la clientèle et de la réputation commerciale.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est substantiellement augmenté.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial en cas de congé pour reprise personnelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité dont les deux parties contestaient le montant.

Le bailleur la jugeait excessive, tandis que le preneur en sollicitait la majoration. La cour écarte une première expertise pour non-respect de la mission confiée, l'expert ayant omis de calculer le droit au bail selon la méthode du différentiel de loyer.

S'appuyant sur la seconde expertise, elle procède toutefois à une réévaluation de plusieurs postes de préjudice. La cour retient que le droit au bail doit être calculé sur une période de cinq ans, et non deux, au regard de l'ancienneté de l'occupation et de la commercialité de l'emplacement.

Elle juge également que l'indemnisation des éléments de clientèle et de réputation commerciale, fondée sur les déclarations fiscales antérieures au congé, ne pouvait être réduite de moitié par le premier juge, l'expert ayant correctement évalué la valeur globale de ces éléments incorporels. En conséquence, la cour rejette l'appel du bailleur et accueille partiellement celui du preneur.

Le jugement est ainsi réformé pour majorer le montant de l'indemnité d'éviction et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction fixée en première instance, la cour d'appel de commerce a statué sur les conditions d'indemnisation des améliorations apportées par le preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction pour usage personnel et, sur la base d'un rapport d'expertise, avait fixé l'indemnité due.

La bailleresse appelante soutenait que l'expertise était viciée et que l'indemnité allouée au titre des améliorations n'était étayée par aucune preuve. La cour retient que l'indemnisation des améliorations est subordonnée à la production de justificatifs par le preneur.

Elle relève que l'expert avait lui-même constaté l'absence de toute pièce probante, fondant son évaluation sur une simple présomption tirée de l'ancienneté de l'occupation. La cour juge qu'une telle méthode contrevient aux dispositions de l'article 7 de la loi n° 49-16 et que la somme allouée à ce titre doit être déduite du montant total de l'indemnité.

Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur au motif que l'immeuble est menacé de ruine, la cour d'appel de commerce se prononce sur la pérennité d'un arrêté de péril et sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion tout en fixant une indemnité provisionnelle au profit du preneur sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant principal soulevait la caducité de l'arrêté de péril en raison de son ancienneté et contestait l'évaluation de l'indemnité, jugée insuffisante, tandis que le bailleur, par un appel incident, en sollicitait la réduction. La cour écarte le moyen tiré de l'ancienneté de l'arrêté administratif, retenant que celui-ci demeure en vigueur tant qu'il n'a pas été formellement rapporté ou annulé.

Elle juge que la décision administrative, fondée sur un danger imminent pour la sécurité publique, s'impose et justifie l'éviction indépendamment de la volonté du bailleur. Concernant l'indemnité, la cour estime que le montant arrêté par le premier juge, fondé sur les conclusions de l'expert et tenant compte de la nature du local, de sa superficie et de l'ancienneté de l'occupation, constitue une juste réparation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi de deux appels croisés relatifs à la fixation d'une indemnité d'éviction, le tribunal de commerce ayant condamné le bailleur au paiement d'une somme à ce titre. Le bailleur soulevait l'irrecevabilité de l'action du preneur au motif que ce dernier, ayant déjà formé une demande reconventionnelle déclarée irrecevable dans l'instance en validation de congé, était forclos à agir de nouveau en application de l'article 27 de la loi 49-16.

Le preneur contestait quant à lui le montant de l'indemnité, qu'il estimait insuffisant faute de prise en compte de la clientèle et de la réputation commerciale. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de l'irrecevabilité, jugeant que le rejet pour un motif de procédure de la demande reconventionnelle initiale n'éteint pas le droit du preneur d'engager une action principale en indemnisation dans le délai de six mois suivant la décision d'éviction définitive.

Sur le fond, la cour rappelle que la valeur des éléments incorporels du fonds de commerce ne se déduit pas de la seule ancienneté de l'occupation mais doit être établie, conformément à la loi, par la production des déclarations fiscales des quatre dernières années. En l'absence de ces éléments, la cour confirme l'exclusion de la clientèle et de la réputation du calcul de l'indemnité.

Le jugement est donc réformé uniquement sur le montant des frais de déménagement, l'appel du preneur étant rejeté et celui du bailleur partiellement accueilli.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce précise les modalités d'évaluation des composantes de la propriété commerciale. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise et fixé une indemnité sur la base d'une première expertise.

L'appelant, bailleur, contestait cette évaluation en invoquant des erreurs manifestes d'appréciation. S'appuyant sur une nouvelle expertise ordonnée en cause d'appel, la cour écarte la méthode d'évaluation des éléments matériels et immatériels proposée par l'expert pour la valorisation du fonds de commerce.

Elle retient que, au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16, cette valeur doit être déterminée au regard des seules déclarations fiscales des quatre dernières années, ce qui conduit à retenir un montant correspondant au faible bénéfice net moyen de l'activité. En revanche, la cour valide l'évaluation du droit au bail proposée par le même expert, la jugeant fondée sur la valeur locative de marché, la localisation et l'ancienneté de l'occupation.

La cour réforme en conséquence le jugement entrepris en réévaluant à la hausse le montant total de l'indemnité d'éviction due au preneur.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle délivré par le bailleur, tout en condamnant ce dernier au paiement d'une indemnité au profit du preneur. L'appelant principal, preneur évincé, contestait la bonne foi du bailleur ainsi que l'évaluation de l'indemnité, notamment le refus d'indemniser la perte de clientèle au motif du défaut de production des déclarations fiscales.

Par un appel incident, le bailleur sollicitait une réduction de l'indemnité, arguant que le calcul du droit au bail devait se limiter à une période de vingt-quatre mois. La cour d'appel de commerce, après expertise, procède à une évaluation souveraine des chefs de préjudice.

Elle retient que la production des déclarations fiscales, bien qu'utile à l'évaluation, ne conditionne pas le droit à indemnisation pour la perte de clientèle et d'achalandage. Surtout, pour l'évaluation du droit au bail, la cour écarte les prétentions des parties et la méthode des premiers juges en prenant en considération l'ancienneté de l'occupation, supérieure à vingt ans, pour fixer la base de calcul à une période de cinq années.

La cour réforme en conséquence le jugement entrepris en augmentant le montant de l'indemnité d'éviction allouée au preneur.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due à une preneuse, la cour d'appel de commerce se prononce sur le coefficient multiplicateur applicable au droit au bail. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle mais n'avait alloué qu'une indemnité réduite, contestée par l'appelante.

La cour, tout en validant l'exclusion de la valeur du fonds de commerce faute de production par la preneuse de ses déclarations fiscales, censure l'évaluation du droit au bail. Elle retient que l'ancienneté de l'occupation des lieux, établie à plus de vingt ans, justifie l'application d'un coefficient multiplicateur de soixante mois de loyer, et non de trente-six mois comme l'avait estimé l'expert.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement entrepris en augmentant le montant de l'indemnité d'éviction et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel portant sur le montant d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce précise les critères d'évaluation des éléments incorporels du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et condamné le bailleur au paiement d'une indemnité fixée après expertise.

L'appelant contestait cette évaluation, arguant de l'absence d'activité commerciale réelle et de déclarations fiscales. La cour retient que si le droit au bail doit être indemnisé au regard de l'ancienneté de l'occupation et de la situation du local, il en va différemment de la clientèle et de la réputation commerciale.

Elle rappelle que les déclarations fiscales constituent le fondement de l'évaluation de ces éléments incorporels. Faute pour le preneur de produire de telles déclarations et dès lors qu'il est constant que le local était exploité comme simple entrepôt, la cour juge que la perte de clientèle n'est pas établie.

Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est réduite pour ne couvrir que la valeur du droit au bail et les frais de déménagement.

Le débat portait sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due à un preneur commercial suite à un congé pour reprise personnelle. Le tribunal de commerce avait fixé cette indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise, contesté en appel tant par le bailleur, qui le jugeait excessif, que par le preneur, qui en sollicitait la majoration.

Après avoir ordonné une nouvelle expertise et écarté les critiques procédurales du bailleur, la cour d'appel de commerce procède à sa propre appréciation des composantes du préjudice. Elle retient que les deux expertises ont erronément calculé le droit au bail sur une base de 36 mois, alors que l'ancienneté de l'occupation justifiait une base de 60 mois.

La cour en déduit que le préjudice réel du preneur est supérieur au montant qu'il réclame lui-même. Statuant toutefois dans la limite des demandes formées dans l'appel incident, elle ne peut allouer un montant excédant les conclusions du preneur.

Le jugement est par conséquent réformé par une augmentation de l'indemnité d'éviction à hauteur de la somme sollicitée.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise. Le débat en appel portait exclusivement sur l'évaluation de cette indemnité, le preneur la jugeant insuffisante et le bailleur excessive, notamment au regard de l'absence de production par le preneur des déclarations fiscales des quatre dernières années.

Après avoir ordonné une nouvelle expertise en cause d'appel, la cour d'appel de commerce en écarte les conclusions, jugeant que l'expert n'avait pas correctement apprécié la valeur du droit au bail au regard de l'ancienneté de l'occupation et de la modicité du loyer. La cour retient que les éléments des deux expertises successives lui fournissent des éléments d'appréciation suffisants pour statuer sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une nouvelle mesure d'instruction.

Au visa de l'article 7 de la loi 49.16, elle estime que le montant alloué en première instance, qui tenait compte de la valeur de l'ensemble des éléments du fonds de commerce tout en modérant les frais de déménagement, constitue une juste réparation du préjudice subi par le preneur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la détermination du montant de l'indemnité d'éviction due à un preneur commercial, dans un contexte de contestation croisée des expertises judiciaires. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise.

L'appelant principal, le preneur, sollicitait la majoration de l'indemnité en critiquant les méthodes de l'expert, tandis que l'appelant incident, le bailleur, en demandait la minoration. Après avoir ordonné une contre-expertise en appel, également contestée par les parties, la cour rappelle qu'elle n'est pas tenue de faire droit à une nouvelle demande d'expertise dès lors qu'elle dispose des éléments suffisants pour statuer.

Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation et se fondant sur les dispositions de la loi 49-16, la cour écarte partiellement les conclusions des experts pour recalculer elle-même les différents postes du préjudice. Elle retient notamment, pour l'évaluation du droit au bail, une méthode de calcul fondée sur le différentiel entre la valeur locative et le loyer acquitté, capitalisé sur une durée de soixante mois justifiée par l'ancienneté de l'occupation.

La cour d'appel de commerce réforme en conséquence le jugement entrepris en majorant le montant de l'indemnité d'éviction et le confirme pour le surplus, tout en procédant à la rectification d'une erreur matérielle.

Saisie d'un double appel contre un jugement fixant une indemnité d'éviction en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur les modalités d'évaluation du préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et, sur la base d'une seconde expertise, condamné le bailleur au paiement d'une indemnité.

L'appel portait sur l'évaluation de cette indemnité, le bailleur contestant le rapport d'expertise retenu au profit d'un premier rapport moins-disant, tandis que le preneur sollicitait la majoration du montant alloué et l'indemnisation de la perte de clientèle. La cour écarte la première expertise, jugée incomplète pour n'avoir pas évalué l'ensemble des chefs de préjudice prévus par l'article 7 de la loi n° 49.16.

Elle retient que la seconde expertise a correctement apprécié la valeur du droit au bail en se fondant sur la différence entre le loyer acquitté et la valeur locative de marché, affectée d'un coefficient multiplicateur tenant à l'ancienneté de l'occupation. La cour rejette par ailleurs la demande d'indemnisation pour perte de clientèle et de réputation commerciale, au motif que le preneur a failli à son obligation de produire les déclarations fiscales des quatre dernières années, condition substantielle posée par la loi pour l'évaluation de ces éléments.

Dès lors, la cour rejette les deux recours et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce était confrontée à la contestation de l'évaluation ordonnée en première instance. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité sur la base d'une première expertise judiciaire.

L'appelant principal, bailleur, contestait ce montant en invoquant notamment la perte de la clientèle consécutive à une longue période de fermeture du fonds, tandis que l'appelant incident, preneur, en sollicitait la majoration. Après avoir ordonné deux expertises successives, la cour d'appel de commerce rectifie les conclusions du dernier rapport sur des points déterminants.

La cour retient que le coefficient multiplicateur appliqué à la valeur locative pour évaluer le droit au bail doit être porté de trois à cinq ans afin de tenir compte de l'ancienneté de l'occupation des lieux. Elle valide en revanche l'indemnisation de la perte de clientèle calculée sur la base du seul revenu déclaré pour une année et limite les frais de déménagement au strict coût du transport, à l'exclusion des frais de réinstallation.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, et son dispositif est rectifié pour corriger une erreur matérielle relative à l'adresse du local.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation des éléments du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait fixé cette indemnité sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire.

L'appelant, preneur évincé, critiquait la méthodologie de l'expert et sollicitait une nouvelle expertise. La cour écarte ce moyen en retenant le caractère objectif du rapport, qui a tenu compte des caractéristiques du local et de son emplacement.

Elle rappelle surtout que l'indemnisation de la perte de clientèle et de l'achalandage est, en application de l'article 7 de la loi n° 49-16, subordonnée à la production des déclarations fiscales des quatre dernières années. Dès lors, la cour juge que de simples quittances de paiement d'impôts, établies de surcroît postérieurement à la délivrance du congé, ne sauraient suppléer l'absence de production desdites déclarations.

La cour valide par ailleurs l'évaluation du droit au bail, dont le calcul avait déjà été corrigé en première instance pour tenir compte de l'ancienneté de l'occupation, ainsi que celle des frais de déménagement. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir modérateur du juge du fond face aux conclusions de l'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour usage personnel mais réduit le montant de l'indemnité proposée par l'expert.

La preneuse appelante contestait cette réduction, sollicitant une nouvelle expertise ou, subsidiairement, l'allocation du montant initialement fixé par l'expert. La cour retient que l'indemnisation de la perte de la clientèle et de l'achalandage est subordonnée à la production par le preneur des déclarations fiscales des quatre dernières années, justifiant ainsi le rejet de ce chef de préjudice.

Elle juge cependant que le tribunal ne pouvait, sans motivation pertinente, réduire le coefficient multiplicateur retenu par l'expert pour évaluer la perte du droit au bail, dès lors que ce dernier avait été justement apprécié au regard de la modicité du loyer et de l'ancienneté de l'occupation. En conséquence, la cour écarte la demande de contre-expertise et réforme le jugement entrepris en portant l'indemnité au montant intégralement préconisé par l'expert.

Saisie d'un appel portant sur le montant de l'indemnité d'éviction allouée à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités d'évaluation des différents chefs de préjudice. Le tribunal de commerce avait accordé une indemnité jugée insuffisante par le preneur.

La cour écarte d'abord le moyen du bailleur contestant la qualité du preneur, le jugeant contradictoire avec la procédure d'éviction qu'il avait lui-même engagée. Se fondant sur un rapport d'expertise, elle retient que l'indemnité doit comprendre la valeur du droit au bail, déterminée selon l'ancienneté de l'occupation et l'écart avec la valeur locative de marché, ainsi que la perte de clientèle et de réputation, évaluée sur la base du bénéfice moyen des derniers exercices.

La cour valide également l'indemnisation des améliorations apportées au local, après déduction des éléments récupérables, et limite les frais de déménagement aux seules dépenses matérielles de transport et de démontage, à l'exclusion des coûts de recherche d'un nouveau fonds. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est rehaussé.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul du préjudice résultant de la perte du droit au bail et sur les conditions d'indemnisation des éléments incorporels du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité au preneur évincé en se fondant sur un rapport d'expertise, mais en réduisant le montant relatif au droit au bail sur la base d'un usage judiciaire fixant le multiplicateur à trois années.

Le débat en appel portait principalement sur la pertinence du multiplicateur retenu pour évaluer la perte du droit au bail et sur le droit à indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale. La cour retient que le coefficient multiplicateur doit être apprécié au regard de l'ancienneté de l'occupation des lieux par le preneur.

Dès lors que ce dernier justifiait d'une exploitation continue depuis 1986, la cour écarte le multiplicateur de trois ans retenu par le premier juge et applique un coefficient de cinq ans, jugé plus proportionné au préjudice subi. La cour rappelle en revanche que, pour obtenir réparation au titre de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale, il incombe au preneur, en application de l'article 7 de la loi 49-16, de produire ses déclarations fiscales.

Faute pour l'appelant d'avoir versé ces pièces aux débats, sa demande d'indemnisation de ces éléments incorporels est rejetée. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est porté à une somme supérieure.

En matière de bail commercial et d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce est saisie d'un litige relatif à un congé pour reprise à usage personnel. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction du preneur tout en lui allouant une indemnité dont il avait réduit le montant proposé par l'expert.

En appel, le débat portait d'une part sur la capacité d'un bailleur indivisaire à délivrer seul un congé et, d'autre part, sur les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction en l'absence de déclarations fiscales du preneur. La cour écarte le moyen tiré du défaut de majorité des trois quarts des indivisaires, retenant que la relation locative, reconnue par le preneur, lie exclusivement le bailleur et le preneur, rendant les règles de l'indivision prévues à l'article 971 du dahir des obligations et des contrats inopposables au litige.

Sur le montant de l'indemnité, la cour rappelle que, au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16, la valorisation du fonds de commerce, notamment les éléments de clientèle et de réputation commerciale, est subordonnée à la production des déclarations fiscales des quatre dernières années. Faute de production de ces documents, aucun dédommagement ne peut être alloué au titre de ces éléments incorporels, la loi ne laissant au juge aucune marge d'appréciation pour recourir à d'autres méthodes d'évaluation.

La cour censure cependant le premier juge pour avoir réduit arbitrairement le coefficient de calcul de la valeur du droit au bail, et rétablit l'évaluation de l'expert sur ce point, la considérant justifiée par l'ancienneté de l'occupation et la localisation du bien. Le jugement est donc confirmé sur le principe de l'éviction mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est rehaussée.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce était saisie de la contestation du montant alloué au preneur évincé pour besoin personnel du bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité fixée sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire.

L'appelant soulevait plusieurs moyens, tirés notamment d'une violation des droits de la défense, d'un défaut de paiement des taxes judiciaires par les intimés, et subsidiairement du caractère excessif de l'indemnité retenue par l'expert. La cour écarte les moyens de procédure, retenant d'une part que l'effet dévolutif de l'appel permet de régulariser le débat contradictoire et d'autre part que les taxes judiciaires afférentes à la demande indemnitaire avaient bien été acquittées.

Sur le fond, la cour valide l'expertise judiciaire en retenant que, faute de documents comptables et fiscaux, l'expert a pu à bon droit évaluer l'indemnité en se fondant principalement sur la valeur du droit au bail. Elle considère cette évaluation justifiée au regard de l'ancienneté de l'occupation, de la modicité du loyer et de la situation commerciale de l'immeuble, qui rendent difficile pour le preneur de trouver un local équivalent.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce examine les composantes de cette indemnité en cas de cessation prolongée d'exploitation du fonds. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour usage personnel et alloué au preneur une indemnité calculée sur la base d'une expertise.

L'appel principal du bailleur soulevait la question de l'existence même du fonds de commerce et du droit à indemnisation pour la perte de clientèle, tandis que l'appel incident du preneur visait la réévaluation des améliorations. La cour retient que, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, le preneur ne peut prétendre à une indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale faute de produire ses déclarations fiscales des quatre dernières années.

Elle écarte également une partie des factures de travaux, jugeant inopérantes celles antérieures à un constat d'huissier décrivant des lieux dénués d'aménagements et considérant que celles postérieures au congé relèvent de la constitution de preuve à soi-même. La cour fixe néanmoins l'indemnité en considération de la valeur du droit au bail, appréciée au regard de l'ancienneté de l'occupation et de la situation de l'immeuble, ainsi que des frais de déménagement et des seules améliorations justifiées.

La demande de rétractation conditionnelle du congé par le bailleur est rejetée, un tel désistement devant être pur et simple. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due à un preneur privé de son droit de retour après reconstruction, la cour d'appel de commerce examine les composantes du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait condamné le nouveau propriétaire, cessionnaire de l'immeuble, au paiement d'une indemnité fixée sur la base d'une première expertise judiciaire.

L'appelant contestait le montant alloué, arguant de la non-conformité des expertises avec les critères légaux de l'article 7 de la loi 49-16. La cour, après avoir ordonné une nouvelle expertise, en écarte une partie des conclusions.

Elle retient que les frais de recherche d'un nouveau local ne constituent pas un chef de préjudice distinct indemnisable au visa de l'article 7 de la loi précitée, leur indemnisation revenant à réparer deux fois le même dommage. Constatant la proximité entre le montant retenu par le premier juge et celui résultant de l'expertise expurgée, et au regard de l'ancienneté de l'occupation et de la consistance du local, la cour use de son pouvoir souverain d'appréciation pour maintenir l'indemnité initiale.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce précise les critères de calcul des différents chefs de préjudice. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fixée sur la base d'un premier rapport d'expertise.

Le bailleur, appelant principal, contestait ce montant en invoquant l'absence d'activité commerciale réelle du preneur, tandis que ce dernier, par appel incident, sollicitait une majoration de l'indemnité. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que l'indemnisation du droit au bail doit être évaluée indépendamment du chiffre d'affaires de l'entreprise.

Elle considère que la valeur de ce droit découle de critères objectifs tels que la modicité du loyer, l'ancienneté de l'occupation et l'emplacement du local, justifiant ainsi la part principale de l'indemnité. En revanche, la cour écarte toute indemnisation au titre de la perte de clientèle, faute pour le preneur de justifier d'un chiffre d'affaires par la production de documents comptables ou fiscaux probants.

De même, elle rejette le cumul de l'indemnité pour perte du droit au bail avec celle compensant la différence entre l'ancien et le nouveau loyer, au motif qu'il s'agit d'une double réparation du même préjudice. Procédant à une nouvelle liquidation des chefs de préjudice sur ces bases, la cour parvient au même montant que le premier juge et confirme en conséquence le jugement entrepris en rejetant les deux appels.

Saisi d'un double appel portant sur le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les conséquences du défaut de production des déclarations fiscales. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et alloué au preneur une indemnité fondée sur un rapport d'expertise, que la bailleresse jugeait excessive et le preneur insuffisant.

La cour rappelle qu'en application de l'article 7 de la loi 49-16, la valeur de l'achalandage et de la clientèle, composantes de l'indemnité, se détermine au vu des déclarations fiscales des quatre dernières années. Faute pour le preneur d'avoir produit ces documents, la cour retient que l'expert a légitimement écarté toute indemnisation au titre de ces éléments incorporels de l'actif commercial.

L'évaluation du seul droit au bail et des frais d'aménagements, fondée sur des critères objectifs tels que la situation de l'immeuble, l'ancienneté de l'occupation et la consistance des lieux, est jugée pertinente et suffisante. Les deux appels sont par conséquent rejetés et le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce a statué sur les modalités de sa fixation. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et condamné le bailleur au paiement d'une indemnité dont le montant était contesté par les deux parties.

Face à la contestation de la première expertise judiciaire ordonnée en première instance, la cour a ordonné une contre-expertise. La cour retient que ce second rapport, formellement régulier, procède à une juste appréciation des composantes de l'indemnité, notamment la valeur du droit au bail, au regard de l'ancienneté de l'occupation, de la localisation du bien et de la modicité du loyer.

Elle fait siennes les conclusions de cette nouvelle expertise pour fixer le montant de la réparation due au preneur. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est réduit au montant arrêté par le second expert.

Saisi d'un appel portant sur la validité d'un congé pour besoin personnel et le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine les conditions de forme du congé et les modalités d'évaluation du préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité d'éviction sur la base d'une première expertise.

La cour écarte le moyen tiré de la nullité du congé pour erreur matérielle dans le nom du preneur, considérant qu'une telle erreur est sans incidence dès lors qu'elle n'a causé aucun grief à son destinataire. Face à la contestation du montant de l'indemnité par les deux parties, la cour ordonne une nouvelle expertise et retient les conclusions du second rapport pour réévaluer le droit au bail en fonction de l'ancienneté de l'occupation, de la localisation du bien et de la modicité du loyer.

Elle rejette en outre l'argument du bailleur tiré de l'existence de transformations non autorisées, rappelant que le juge est exclusivement lié par le motif d'éviction visé dans l'acte de congé. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est revalorisé après déduction des frais d'améliorations non justifiés par le preneur.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères de son évaluation. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et alloué une indemnité sur la base d'une expertise judiciaire contestée par les deux parties.

L'appelant principal en sollicitait la majoration en invoquant une sous-évaluation des éléments incorporels du fonds, tandis que le bailleur appelant incident en demandait la réduction. Après avoir ordonné une nouvelle expertise et écarté les moyens tirés de son irrégularité, la cour retient que l'évaluation de l'indemnité relève de son pouvoir souverain d'appréciation.

Au visa de l'article 7 de la loi 49-16, elle estime que cette évaluation doit tenir compte de l'ensemble des éléments du dossier, notamment l'ancienneté de l'occupation, la valeur locative du marché et le préjudice résultant de la perte du fonds. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est réévaluée à la hausse.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce précise les critères d'appréciation des éléments du fonds de commerce en cas de faiblesse des revenus déclarés. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité due au preneur. L'appelant principal sollicitait la majoration de cette indemnité en invoquant la sous-évaluation de son droit au bail, tandis que le bailleur, par appel incident, en demandait la réduction en se fondant sur la faiblesse des déclarations fiscales du preneur soumis à un régime forfaitaire. La cour retient que si ce régime fiscal affecte l'évaluation de la clientèle, l'élément prépondérant du fonds de commerce est en l'occurrence le droit au bail. Elle juge que la valeur exceptionnelle de cet élément, tenant à la modicité du loyer, à l'emplacement de premier ordre du local et à l'ancienneté de l'occupation, justifie une indemnisation substantielle qui ne saurait être minorée par la seule considération des revenus déclarés. Estimant que les premiers juges ont fait une juste appréciation de l'ensemble de ces composantes en exerçant leur pouvoir modérateur, la cour rejette les deux recours et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité due par le bailleur sur la base d'une expertise judiciaire. L'appelant principal, le bailleur, contestait le montant de l'indemnité qu'il jugeait excessif et sollicitait une contre-expertise, tandis que l'appelant incident, le preneur, en demandait la majoration, arguant d'une sous-évaluation par l'expert. La cour d'appel de commerce rappelle qu'elle n'est pas tenue d'ordonner une nouvelle expertise dès lors qu'elle dispose des éléments suffisants pour apprécier le préjudice du preneur. La cour relève que l'expertise judiciaire initiale a été régulièrement menée et a pris en compte l'ensemble des critères pertinents, notamment la faible valeur locative, l'ancienneté de l'occupation, la localisation du bien, la perte de profits et les frais de déménagement. Elle considère dès lors que l'indemnité allouée par les premiers juges constitue une juste réparation du préjudice subi par le preneur évincé. En conséquence, la cour écarte les demandes de contre-expertise et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité des motifs invoqués par le preneur pour justifier son retard. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur et ordonné l'expulsion. L'appelant soutenait que son retard était justifié par des difficultés financières passagères liées aux fêtes religieuses et à la rentrée scolaire, et ne constituait pas un manquement grave. La cour écarte cet argument en retenant que de telles circonstances, d'ordre personnel et prévisible, ne constituent pas une cause légitime de suspension de l'obligation de paiement du loyer. Elle constate que l'offre de paiement et la consignation des sommes dues sont intervenues hors du délai de quinze jours imparti par la mise en demeure, ce qui suffit à caractériser le manquement grave du preneur. La cour rappelle que le défaut de paiement est un motif justifiant l'expulsion sans indemnité, sans qu'il y ait lieu de prendre en considération l'ancienneté de l'occupation ou les conséquences sociales de la mesure. Le jugement est par conséquent confirmé, la cour y ajoutant la condamnation du preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un litige relatif à l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité en majorant le montant proposé par l'expertise judiciaire. En appel, le bailleur contestait le pouvoir du premier juge de s'écarter des conclusions expertales pour augmenter l'indemnité, tandis que le preneur soutenait que celle-ci n'intégrait pas la perte de clientèle et de réputation commerciale, en violation des dispositions de la loi n° 49-16. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour d'appel de commerce retient que l'indemnité allouée en première instance était insuffisante. Elle souligne que l'évaluation doit tenir compte de l'ensemble des préjudices subis par le preneur, notamment la faiblesse du loyer, l'ancienneté de l'occupation des lieux et l'impact du déplacement de l'activité sur la clientèle. La cour estime que le montant proposé par l'expert désigné en appel, qui intègre ces différents éléments, constitue une juste réparation du préjudice né de l'éviction. Elle réforme par conséquent le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité et porte celui-ci à la somme déterminée par la nouvelle expertise.

La cour d'appel de commerce juge que la condition de détention de l'immeuble par le bailleur depuis au moins un an, prévue par l'article 9 de la loi 49-16, ne s'applique pas au congé délivré pour reprise à des fins d'usage personnel, cette exigence étant propre au congé pour démolition et reconstruction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité d'éviction en se fondant sur un rapport de contre-expertise, après en avoir retranché la valeur des biens mobiliers. Le preneur appelant contestait la validité du congé au motif du non-respect du délai de détention et critiquait subsidiairement l'évaluation de l'indemnité, sollicitant l'homologation du premier rapport d'expertise, plus favorable. La cour écarte le premier rapport, relevant que celui-ci intégrait des éléments de préjudice non prévus par la loi, tels que des frais d'intermédiation immobilière. Elle retient que le premier juge a fait une juste application des dispositions de l'article 7 de la loi 49-16 en adoptant les conclusions de la contre-expertise tout en en expurgeant les postes non indemnisables, notamment la valeur des équipements et marchandises demeurant la propriété du preneur. La cour considère que le montant ainsi arrêté constitue une juste réparation du préjudice subi, au regard des éléments du fonds de commerce, de l'ancienneté de l'occupation et de la localisation du bien. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contestant le montant de l'indemnité d'éviction allouée à un preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation des composantes du fonds de commerce et sur l'étendue du pouvoir d'appréciation du juge face aux conclusions des expertises judiciaires. Le tribunal de commerce, après avoir ordonné deux expertises aux conclusions divergentes, avait fixé l'indemnité sur la base de son pouvoir d'appréciation, en écartant la réparation du préjudice lié à la perte de clientèle et de la réputation commerciale. L'appelant soutenait que le juge ne pouvait s'écarter des rapports d'expertise sans ordonner une nouvelle mesure d'instruction et que l'exclusion de ces éléments incorporels était infondée. La cour d'appel de commerce confirme le jugement en ce qu'il a refusé d'indemniser la perte de clientèle et de réputation commerciale, retenant que l'absence de production des déclarations fiscales justifie l'application des dispositions de la loi 49-16. Elle rappelle que le juge du fond conserve son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de preuve, y compris les rapports d'expertise, sans être tenu d'ordonner une nouvelle expertise s'il s'estime suffisamment éclairé. Toutefois, la cour considère que l'indemnisation du droit au bail, calculée par le premier juge sur la base de deux années de différentiel de loyer, était insuffisante au regard de l'ancienneté de l'occupation et de la valeur locative du marché. Le jugement est donc réformé, la cour d'appel de commerce procédant à une nouvelle évaluation de l'indemnité en retenant une base de calcul de trois années pour le droit au bail et en ajustant les frais de déménagement.

Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce était confrontée à la contestation par les deux parties du montant alloué en première instance. Le bailleur invoquait la violation par l'expert des critères légaux de l'article 7 de la loi 49-16, faute d'analyse des déclarations fiscales, tandis que le preneur jugeait l'indemnité insuffisante. La cour rappelle qu'elle n'est pas liée par les conclusions du rapport d'expertise, même celui qu'elle a ordonné, et qu'il lui appartient d'apprécier souverainement les éléments du préjudice. Elle retient que la carence du preneur à produire ses déclarations fiscales autorise le recours à d'autres critères d'évaluation, tels que l'ancienneté de l'occupation et la situation du local. Estimant cependant que certains postes de préjudice accessoires, comme les frais de déménagement et de réinstallation, ont été surévalués par l'expert, la cour fait usage de son pouvoir modérateur. Le jugement est en conséquence réformé sur le seul quantum de l'indemnité, qui est réduit.

Saisi d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction en matière de bail commercial, le tribunal de commerce avait accueilli la demande du preneur et condamné le bailleur au paiement d'une indemnité en contrepartie de la libération des lieux. L'appelant, bailleur, contestait le jugement en soulevant à titre principal la nullité du contrat de bail pour défaut de consentement de l'ensemble des co-indivisaires lors de sa conclusion, et subsidiairement le caractère excessif de l'indemnité fixée. La cour d'appel de commerce déclare d'abord irrecevable l'appel incident formé par le preneur, retenant que sa demande initiale de confirmation du jugement emportait acquiescement à celui-ci. Elle écarte ensuite le moyen tiré de la nullité du bail, au motif que le bailleur ne pouvait s'en prévaloir dès lors que le congé délivré au preneur était lui-même fondé sur l'existence dudit contrat, valant reconnaissance implicite de sa validité. Sur le montant de l'indemnité, la cour considère que les avantages du fonds, notamment la faiblesse du loyer, l'ancienneté de l'occupation et sa situation dans un quartier populaire sans commerce concurrent, justifiaient l'évaluation des premiers juges. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel et d'un appel incident portant exclusivement sur le quantum de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion pour reprise à usage personnel et fixé une première indemnité. Le preneur en sollicitait la majoration en se fondant sur un rapport d'expertise, tandis que le bailleur en demandait la minoration en contestant la pertinence de ce même rapport. La cour, tout en écartant les critiques du bailleur, rappelle qu'elle n'est pas liée par les conclusions de l'expert et conserve son pouvoir souverain d'appréciation pour fixer le montant de la réparation. Elle retient que les éléments objectifs relevés, tels que l'ancienneté de l'occupation, l'emplacement du local et la difficulté de retrouver un bien équivalent, justifient une indemnisation supérieure à celle allouée en première instance. Le jugement est par conséquent réformé sur ce seul point par une augmentation du montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contestant le montant de l'indemnité d'éviction fixée dans le cadre d'un congé pour usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice du preneur évincé. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité dont le bailleur contestait le caractère excessif, arguant de l'inobservation par l'expert des critères légaux d'évaluation du fonds de commerce. La cour rappelle d'abord que le premier juge n'est pas lié par les conclusions des expertises judiciaires, même contradictoires, et dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier les éléments du litige. Procédant toutefois à sa propre évaluation, la cour retient que l'indemnité allouée en première instance était effectivement excessive au regard des caractéristiques concrètes du local, notamment son emplacement, la modicité du loyer, la nature de l'activité exercée et l'ancienneté de l'occupation. Elle considère que ces éléments justifient une révision à la baisse du montant alloué. En conséquence, la cour confirme le jugement sur le principe de l'éviction mais le réforme quant au montant de l'indemnité, qu'elle réduit significativement.

Saisi d'un appel contestant le montant de l'indemnité d'éviction allouée à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation des éléments du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait fixé l'indemnité sur la base d'une première expertise judiciaire, jugée insuffisante par le preneur appelant. Ce dernier contestait la méthode d'évaluation, notamment l'absence de prise en compte de la valeur d'acquisition du fonds et l'exclusion de toute indemnisation pour la réputation commerciale. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que si l'expert a correctement apprécié la valeur du droit au bail au regard de l'ancienneté de l'occupation, de la modicité du loyer et de la situation du local, son évaluation des éléments matériels n'était pas fondée. La cour rappelle également que la comparaison avec d'autres fonds est inopérante, chaque fonds possédant ses propres spécificités, et qu'une longue durée d'exploitation ne constitue pas une présomption de réputation commerciale. Faisant usage de son pouvoir souverain d'appréciation du préjudice né de l'éviction, elle procède à une réévaluation de l'indemnité sur la base des éléments objectifs de la seconde expertise. Le jugement est en conséquence confirmé en son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est rehaussé.

Saisi d'un appel contre un jugement rejetant une demande de résiliation d'un bail commercial pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine la charge de la preuve incombant au bailleur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le bailleur ne prouvait pas que les modifications alléguées étaient postérieures à son acquisition de l'immeuble. L'appelant soutenait que la seule modification des lieux, consistant en l'abattement d'une cloison et l'annexion d'une partie non comprise dans le bail, constituait un manquement grave justifiant la résiliation, indépendamment de la preuve d'un péril pour l'immeuble. La cour rappelle qu'en application de l'article 8 de la loi n° 49.16, le bailleur qui sollicite l'éviction pour ce motif doit non seulement prouver la réalité des changements, mais également que ceux-ci sont de nature à nuire à l'immeuble, à affecter sa sécurité ou à augmenter ses charges. La cour relève que le bailleur, propriétaire des lieux depuis 2006 alors que le preneur les occupait depuis 1990, ne rapportait pas la preuve que les modifications alléguées lui étaient imputables ni qu'elles présentaient un caractère dommageable pour la structure du bâtiment. L'ancienneté de l'occupation et l'absence de contestation par le bailleur pendant une longue période ont été retenues comme des éléments affaiblissant la crédibilité de sa demande. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident contestant le montant d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation du préjudice du preneur en application de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité due au preneur sur la base d'un premier rapport d'expertise. L'appelant principal, bailleur, contestait l'évaluation au motif que l'expert n'avait pas fondé ses calculs sur les déclarations fiscales des quatre dernières années, tandis que l'appelant incident, preneur, en sollicitait la majoration. Après avoir ordonné une nouvelle expertise judiciaire, la cour retient que l'évaluation de l'indemnité d'éviction, au visa de l'article 7 de la loi précitée, doit réparer l'entier préjudice subi par le preneur. Elle considère que l'expert a pu valablement fonder son appréciation non seulement sur les documents fiscaux produits, mais également sur la valeur du droit au bail dans le secteur, la faiblesse du loyer et l'ancienneté de l'occupation. Dès lors, la cour estime que le montant alloué en première instance, corroboré par la seconde expertise, constitue une juste réparation du préjudice. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle et ordonné l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur les conditions de validité d'un tel congé au regard de la loi 49.16. L'appelant soutenait que le congé était irrégulier, faute pour le bailleur de justifier de son besoin, de la nature de l'activité future, et de son droit de propriété. La cour rappelle que la validité du congé pour usage personnel est subordonnée à la seule mention de ce motif et au respect du préavis légal de trois mois. Elle retient que le bailleur n'est pas tenu, à ce stade, de prouver la réalité de son besoin ni l'inexistence d'autres locaux vacants lui appartenant. La cour précise que les droits du preneur, notamment au titre des améliorations apportées au fonds et de l'ancienneté de l'occupation, sont protégés par le droit à une indemnité d'éviction, dont l'appréciation est distincte de la procédure de validation du congé. La contestation du droit de propriété est également jugée inopérante dès lors que le preneur avait antérieurement reconnu la qualité de bailleur de l'intimé. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel et d'un appel incident relatifs à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation des motifs du congé et du droit à indemnisation. Le tribunal de commerce avait validé le congé fondé sur la reprise pour usage personnel et alloué une indemnité au preneur. L'appelant principal, bailleur, soutenait devoir être dispensé du paiement de toute indemnité au motif que le preneur avait perdu son fonds de commerce par une fermeture de plus de deux ans. La cour retient qu'elle est tenue par le motif du congé, en l'occurrence la reprise pour usage personnel, et ne peut dès lors appliquer le régime de l'éviction sans indemnité prévu par l'article 8 de la loi 49-16 pour cause de fermeture prolongée. Le droit à indemnisation du preneur étant ainsi confirmé sur le fondement de l'article 7 de la même loi, la cour procède à la réévaluation de son montant. Elle considère que le droit au bail constitue l'élément principal du préjudice au regard de l'ancienneté de l'occupation, de la modicité du loyer et de la situation de l'immeuble, tout en écartant les chefs de préjudice relatifs aux éléments matériels transférables ou aux frais de réinstallation. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est majoré.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident formés contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité d'éviction due au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait homologué le rapport d'expertise judiciaire et condamné le bailleur au paiement de l'indemnité qui y était préconisée. L'appelant principal, le bailleur, contestait le montant de l'indemnité, arguant que l'expertise manquait de fondement objectif et violait les dispositions de l'article 7 de la loi 49.16. Le preneur, par son appel incident, sollicitait au contraire la majoration de cette même indemnité, jugée insuffisante au regard de l'ancienneté de l'occupation et de la valeur de son fonds de commerce. La cour écarte les deux moyens en retenant que l'expertise judiciaire a valablement rempli ses conditions de forme et de fond. Elle relève que l'expert a fondé son évaluation sur des éléments concrets et pertinents, tels que la superficie du local, la durée du bail, la nature de l'activité, ainsi que sur des documents fiscaux probants, notamment un protocole d'accord conclu avec l'administration fiscale. La cour considère dès lors que le premier juge a correctement motivé sa décision en se fondant sur ce rapport et que les critiques formulées par les deux parties sont dénuées de pertinence. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.