وبعد المداولة طبقا للقانون .

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدمت به شركة (ع. ل.) بواسطة نائبهبتاريخ 19/09/2020تستأنف بمقتضاه الحكم عدد 4484 الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 18/12/2019 بالملف عدد 3193/8202/2018 والقاضي: شكلا بقبول الطلب عدا في مواجهة المدعى عليه الثاني.

وموضوعا: بأداء المدعى عليها الأولى شركة (ع. ل.) في شخص ممثلها القانوني لفائدة المدعي احمد (ا. س.) تعويضا قدره 504.000.00 درهم مقابل حرمانه من حق الرجوع للمحل التجاري الذي كان يشغله بالعنوان شارع [العنوان] المتواجد بالرسم العقاري 1661/ر وتحميل الصائر للمدعى عليها الثانية ورفض باقي الطلب.

يستفاد من وثائق الملف والحكم المستأنف أن المدعي احمد (ا. س.) تقدم بواسطة نائبه إلى كتابة ضبط هذه المحكمة بتاريخ 2018/09/12 بمقال عرض فيه انه كان يعتمر محلا تجاريا من المدعى عليه الثاني لمدة 45 سنة،وأن المدعى عليه الثاني وجه له إنذارا بضرورة الإفراغ للهدم و بناء محلات سكنية و تجارية و مكاتب، و انه سلك مسطرة الصلح و تم تبليغه بفشل الصلح من طرف المدعى عليه المذكور مرفقا بالفصل 32 من ظهير2451955و أن المدعي عمد إلى الطعن في أسباب الإنذار و أصدرت المحكمة بتاريخ03/05/2015حكما في الملف رقم 100182062015 قضى بالإفراغ من المحل التجاري الكائن شارع [العنوان] و الذي أيد استئنافيا، و أنه قام بإفراغ المحل و اجری خبرة على المحل من قبل مهندس معماري بتاريخ 1172016 لتحديد مساحة مواصفات المحل بنية انه سيرجع للمحل بعد اكتمال المحل و أنه بتاريخ 1472016 سلم المفاتيح لمامور التنفيذ، و انه بعد ذلك وجه للمدعي عليه إنذارا يخبره فيه برغبته في الرجوع للمحل بعد انتهاء الأشغال طبقا للفصل 13 من ظهير 1955، وأن المدعى عليه توصل بالإخبار شخصيا بتاريخ 0182016، و انه بعد ذلك قام المدعى عليه بتفويت العقار بيعه بقيمة29.250.000.00 درهم بتاريخ 13102016 و أن المشترية في شخص ممثلها القانوني التزمت في الصفحة الثانية من العقد أن العقار الذي اشترته فارغ باستثناء السيد أحمد (ا. س.) الذي يستفيد من حق الرجوع إلى المحل حسب أحكام المحكمة التجارية و أنه يتضح أن المالك الذي أفرغ المدعي تقاضى بسوء نية لتفويته للعقار لشركة (ع. ل.)، وأن هده الأخيرة التزمت في عقد الشراء أنها لن تسلم المحل للمدعي إلا بعد صدور حکم بذلك عن المحكمة التجارية، وأن المدعي راسل المشترية من أجل الرجوع بعد اكتمال البناء و توصل بإشعار منها وضعت بموجبه رهن إشارته محلا موقعه [العنوان] بالقنيطرة، و بعد معاينة المحل اتضح أن مساحته20 متر مربع و أن المدعي كان يشغل محلا مساحته 300 متر مربع كما توضحه الخبرة المرفقة، وأن المحل كان يتواجد بالرسم العقاري 1661R بشارع محمد الخامس شيدت المدعى عليها مكانه عمارة بها محلات تجارية و كان يفترض أن يسلم له محلا بها و ليس بعمارة أخرى و برسم عقاري آخر و بعنوان آخر مما يدل على عدم جدية المدعى عليها،مما جعله يلجأ للقضاء قصد المطالبة بالتعويض الكامل جراء الإفراغ، وأن الأضرار التي لحقته مما سبق بيانه أعلاه،ملتمسا الحكم على المدعى عليهما بتمكينه من مبلغ 1.300.000.00 درهم من قبل التعويض الكامل جراء حرمانه من المحل الذي كان يشغله قبل الإفراغ، مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحميل المدعى عليهما الصائر .و أرفق المقال بنسخة من إنذار موجه له من مالك العقار للهدم و البناء، نسخة من مذكرة جوابية مع مقال مضاد للإفراغ من المالك يلتزم فيها بالهدم و البناء مع رخصة البناء، نسخة من الحكم الابتدائي بالإفراغ و نسخة من القرار الاستئنافي بتأييده مع حكم تصحيحي لخطأ مادي، نسخة من محضر إفراغ، نسخة من إنذار من المدعي للمالك من أجل الحق في الرجوع بعد انتهاء الأشغال و نسخة من إنذار للمشترية بحق الرجوع، نسخة من عقد تفويت العقار بالبيع بعد الافراغ مع التزام المشترية بحق الرجوع، شهادة المحافظة العقارية، نسخة من خبرة، نسخة من انذار لشركة (ع. ل.) بوضع محل رهن الإشارة، نسخة من جواب المدعي المدعى عليها ما يفيد التبليغ

وبناء علی جواب نائب المدعى عليها بجلسة 24102018 و الذي أكد فيه أن المدعي أفرغ بتاريخ 13/07/2016و أن المدعى عليها العارضة اشترت من المالك الأصلي رسمين عقاريين الأول عدد 1661روالثاني 732ار و هما مجاوران و يقعان بنفس العنوان (ملتقى شارع محمد الخامس و مولاي عبد الله) و ذلك بتاريخ11/10/2016 بعد الافراغ، وانها شيدت العمارة على الرسم العقاريين و أنه وفق بنود العقد ما بين المدعى عليه الثاني لها أي الرسمين العقاريين كان المدعي يكتري منه وما المساحة الحقيقية لهذا المحل، وما هو التعويض المفترض الذي يمكن أن تؤديه للمدعي في حالة رفضها إرجاعه و ان العارضة عندما التزمت بضمان إرجاع المدعي لمحله بناء على بنود العقد فإنها لم تكن على علم موقع المحل و مساحته ولا باي رسم كان موجود و لم تلتزم بكل ما يطلب و آن بنود العقد جاءت عامة، و أنه كان من الواجب عليها ان تراسل المدعي بعدما حصلت على رخصة السكن و خصصت له محلا بزاوية شارع محمد الخامس و مولاي عبد الله و هو بنفس عنوان المحل السابق وفوق رسم مجاور للرسم العقاري الذي يدعيه و هو كذلك اشترته العارضة (1661) و أن عدم رغبة المدعي في الرجوع للمحل يعني تنازلا منه عن حق الرجوع، ومن جهة أخرى فإنه ما دام المدعي قد أفرع المحل الي ظل ظهير 1955 فإن هذا الأخير لم يلزم المكري في أي مادة من مواده أن يرجع المکتري لنفس المحل و بنفس المساحة، وقد جاء في الفقرة الأخيرة من المادة 14 منه أنه إذا كان الملك المعتاد بناؤه لا يشمل أماكن تصلح لما كان يتعاطى فيه من قبل من أعمال تجارية أو صناعية أو مهنية فالمكتري الضائع حقه فيه أن يطلب مع ذلك بالانتفاع حق الأسقية في الأماكن المعاد تشيدها لكي يمارس فيها أعمالا أحرى تناسق على الخصوص مع التهيئة الجديدة التي تناولت الأماكن ومع نوع الملك و موقعه، ملتمسا إخراج العارضة من الدعوى إذا كان المدعي يتشبت بارجاعه إلى محله وفق شروطه، و ذلك بعدم إلتزام العارضة بذلك وفق بنود عقد الشراء للرسمين العقاريين1661ر,732 ر وتحميله الصائر، و احتياطيا الحكم برفض الطلب لتنازل المدعي عن حقه في الرجوع بعد مرور ثلاث أشهر من توصله بالإنذار إلى المحل وفق نوع الملك و موقعه و تحميله الصائر، و أرفق مذكرته بصورة من محضر الإفراغ و صورة من عقد البيع و نسخة من الإنذار و محضر تبليغ انذار.

وبناء على تعقيب نائب المدعي بجلسة 07112018 و الذي أكد فيه ما جاء بمقاله موضحا أن المدعي عليها تحاول إيهام المحكمة خلاف الحقيقة و أنها أقرت بشرائها لرسمين عقارين مجاورين و هذا نصف الحقيقة فقط، فالرسمان مستقلان إذ أن المحل الذي كان يعتمره المدعي يوجد بشارع [العنوان] و أن الرسم العقاري رقم 732اريوجد بزنقة [العنوان]، وأن المدعى عليها لما قامت بالهدم و البناء فقد شيدت عمارة بالرسم الذي كان يوجد به محله دو الرسم 1661ار وشيدت به محلات تجارية بنفس المحل الذي كان به و محلا تجاريا يوجد تحديدا بمكان محل المدعي و بنفس المواصفات، و أن المدعى عليها التزمت بحق الرجوع للمدعي، و أن المادة 9 من قانون 16-49 أوجبت تمكين المكتري من محل يتطابق قدر الإمكان مع المحل السابق، و أن المدعى عليها شيدت محلات تجارية يوجد منها محل بنفس المحل الذي كان به المدعي قبل إفراغه و هو الذي اتخذته مكتبا للبيع و لا زال، و أنه بخصوص احتجاج المدعي عليها بالفصل 14 حجة ضدها لأن الملك المعاد بناؤه يشمل محلين تجاريين يصلحان لما كان يتعاطاه المدعي، وانه تأكيدا لما ورد في المقال يدلي بمحضر معاينة بمساحة المحل المعروض عليه من طرف المدعى عليها، موضحا أن المدعى عليها تحاول التملص من التعويض علما أن الرسم عدد 1661ر الذي يوجد به محلين فقد باعت أحدهما بمبلغ4.000.000.00 درهم و المحل الذي كان المدعي فيه فهي تطالب عنه بمبلغ 7.000.000.00 درهم، ملتمسا ردما جاء بجواب المدعى عليه لعدم جديته و احتياطيا الوقوف على عين المكان بواسطة خبير .

وبناء على جواب نائب المدعى عليه الثاني بجلسة 07112018 و الذي أكد فيه أن المدعى عليه المنوب عنه قد فوت للمدعى عليها العقار و التزمت بالاحتفاظ للمدعي بحق الرجوع فحلت بالتالي محل البائع في الوفاء بالالتزام المذكور مع ما يترتب عن ذلك قانونا، مما يكون معه غير معني قانونا بالدعوى و يتعين إخراجه منها، و أنه من جهة أخرى فما دامت المدعى عليها حسب جوابها قد أشعرت المدعي بحقه في الرجوع و عرضت عليه محلا تجاريا خصصته له بنفس العنوان و انه رفض الرجوع إليه فإنه كذا الرفض . قد تنازل عن الحق في الرجوع، ملتمسا احتياطيا رفض الطلب، و تحميل رافعه الصائر .

و بناء على الحكم التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 05122018 و القاضي بإجراء خبرة عهد القيام بها للخبير السيد ينبوع (ب.)

وبناء على تقرير الخبرة منجز والمودع بكتابة الضبط والذي خلص فيه الخبير إلى ان التعويض المستحق عن فقدان المحل التجاري للمدعي قدره 392.7000.00 درهم

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 27/03/2019 والقاضي بإرجاع المامورية للخبير قصد العين بالاعتبار الوثائق الجديدة المدلى بها

وبناء على مذكرات بعد الخبرة المدلى بها من الطرفين.

وبعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفته شركة (ع. ل.) في شخص ممثلها القانوني وجاء في أسباب استئنافها ان المادة السابعة من قانون 16-49 في باب التعويض عن انهاء عقد الكراء نصت ان المكتري يستحق تعويضا عن هذا الانهاء مع مراعاة الاستثناءات الواردة في هذا القانون، وان الفقرة الثالثة من هذه المادة يشمل التعويض قيمة الاصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الاربع الاخيرة بالاضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات واصلاحات وما فقده من عناصر الاصل التجاري، وانه برجوع المحكمة إلى كلا التقريرين اللذين أنجزهما الخبيران المعينان من طرف محكمة الدرجة الأولى سيلاحظ أنهما غير متطابقين سواء من حيث الطريقة أو الوسائل للوصول إلى التعويض المقترح من طرفيهما معا، وأنه بالرجوع الى التقريرين معا فإننا لن تجدا ما يفيد أن المستأنف عليه كان يتوفر على تصريحات ضريبية عن الأربع سنوات الأخيرة قبل الإفراغ، وأن الخبير الحسين (ك.) و إن كان اعتمد على الحق في الكراء فقط لتحديد التعويض الكامل فإن طريقة احتسابه اختلفت بالكامل عن الطريقة التي تناول بها الخبير ينبوع (ب.) تقريره الشيء الذي يؤكد أنه لا يمكن القياس عن ما انتهى كلا الخبرين ذلك أن الخبير ينبوع (ب.) حدد 252.000.00 درهم عن قيمة الحق في الكراء في حين حدده الحسين (ك.) في مبلغ 504.000.00 درهم و هذا يشكل فرقا شاسعا بين ما انتهى إليه الخبير الأول و ما أقرته المحكمة بالحكم المستأنف، ملتمسة شكلا بقبول المقال وموضوعا الحكم بتعديل الحكم الابتدائي وذلك بالاعتماد على خبرة ينبوع (ب.) لموضوعيتها وتحديد التعويض في مبلغ 392.700.00 درهم وتحميل المستانف عليه الصائر، وأرفق المقال بنسخة حكم .

وبناء على مذكرة جوابية المدلى بها من طرف المستانف عليه بواسطة نائبه بجلسة 31/03/2021 والتي جاء فيها أن السيد الخبير ينبوع (ب.) بعدما أنجز الخبرة أرجع إليه الملف لإتمام الخبرة لأنه لم يقم بالاطلاع على الوثائق التي سلمت له اثناء الخبرة الأولى ورغم تنصيص المحكمة في قرارها على ما يجب القيام به إلا أنه هذه المرة وان حاول ترميم الخبرة إلا أنه أورد ما اورده بشكل لا يفيد ولا ينير المحكمة ولا الأطراف عن كيفية توصل الخبير إلى هذه النتيجة لأن عمله كخبير هو عمل تقني، وان الدراسة التكميلية التي أدلى بها الخبير بعيدة عن التقنية وانما هي انشاء ليس إلا, كرر فيه نفس ما تمت مؤاخذته عليها في الخبرة الأولى، ان المنوب عنه بذلك اصبح ضحية مرتين مرة ضحية تعسف المستأنفة جراء افراغ المنوب عنه للمضاربة العقارية بدليل أن السيد (ش.) لما طالبه بالإفراغ معللا طلبه من أجل الهدم والبناء وانه لم يتم البناء وانه لم يقم بالبناء وإنما فوت العقار لشركة (ع. ل.) التي التزمت بالتعويض في عقد البيع وان هذه الأخيرة بعد البناء لا زالت تحتفظ بمحل المنوب عنه وبنفس المساحة وتطالب بيعه بمبلغ4.000.000,00 درهم وهذا حقها، وانه ضحية مرة ثانية لتقرير الخبرة الذي جاد مجحفا ومرتين مرة في الخبرة الأولى ومرة في الخبرة التكميلية مما جعل المحكمة تسند الخبرة إلى السيد الخبير الحسين (ك.)، وان الخبير بدوره تنكر لحق المنوب عنه في التعويض عن العناصر المادية للأصل التجاري الذي امتد نشاطه لأكثر من 45 سنة بمدينة القنيطرة لدرجة أصبح الخاص والعام يغرف المحل التجاري المسمى (الاسفيط) بالقنيطرة، و أن النقطة الثانية التي اعتمدها السيد الخبير وهي وفق الكراء، وأن هذه النقطة حاول السيد الخبير إعمال ما أسماه بقاعدة michel marxأنه بعيد إعمال هذه القاعدة اورد في الصفحة العاشرة من الخبرة في معرض العمليات ان القيمة الكرائية السنوية الحالية بسومة العقار قد تكون، وأن إعمال عبارة قد تفيد الاحتمال والحال أنه عاين الإقامة والمكان والمحل الذي كان المنوب عنه يشغله وان المحل الذي اقترحته المستأنفة حاليا فوتته بالبيع، وانه لو كلف السيد الخبير نفسه لسأل المحلات المجاورة وكذا المحل الفارغ بالإقامة والذي تطالب المستأنفة بيعه بمبلغ 4.000.000,00 درهم وهو المحل الذي كان يشغله المنوب عنه موقعا ومساحتا وإن الكراء يتجاوز بنفس المنطقة والحي 00 ,15.000 درهم في الوقت الذي حدد السيد الخبير القيمة السنوية حسب 7500,00 درهم X12=12 = 90.000,00 درهم، وأن السيد الخبير اجحف في خبرته وتقديراته في الوقت الذي كنا نأمل أن يتجاوز أخطاء الخبرة الأولى، وأن المستأنفة وبالرغم من ذلك نجدها تجادل فيما قضى به الحكم الابتدائي وكذا الخبرتین، وأن المحكمة قضت بما قضت به و عللت قضائها، وأن المنوب عنه ولما طال به الأمر لأنه قد مرت وحتى الآن أكثر من خمس سنوات وهو بدون نشاط ورغبة منه في إنهاء هذه القضية ، ملتمسا تأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به.

وبناء على مذكرة جوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 31/03/2021 والتي جاء فيها انه باع العقار للمستأنفة وان هاته الأخيرة حلت محله في كل ما يتعلق بالتعويض عن الأصل التجاري العائد للمسمى أحمد (ا. س.)، وان هذا ما سارت عليه المحكمة الابتدائية، ملتمسا تأييد الحكم الابتدائي بخصوص إحلال شركة (ع. ل.) في الأداء مع تحميل المستأنفة الصائر.

وبناء على مستنتجات المدلى بها من طرف المستانف عليه بواسطة نائبه بجلسة 31/03/2021 والتي جاء فيها انه يتبين من مقال الاستئناف انه غير مخاطب به وانما قدم بحضوره فقط، ملتمسا اعتبار ذلك وترتيب الآثار القانونية.

وبناء على القرار التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 26/05/2021 تحت عدد 449 القاضي باجراء خبرة بواسطة الخبير محمد (ب.) .

وبجلسة 27/10/2021 ادلت المستانفة بواسطة دفاعها بمستنتجات بعد الخبرة تعرض فيها ان الحكم التمهيدي لما عين الخبير الزمه بأن ينتقل إلى المحل ويصفه وصفا دقيقا وشاملا من حيث المساحة والموقع والنشاط الممارس فيه وطريقة استعماله وتحديد عناصره المادية والمعنوية خاصة اهم العناصر المعنوية التي تتأثر بعملية نقل النشاط التجاري إلى جهة أخرى كالزبناء والسمعة التجارية والحق في الكراء

وكل ذلك بعد الاطلاع على التصاريح الضريبية عن أربع سنوات الأخيرة وأن الخبير لم يلتزم بمنطوق الحكم التمهيدي ذلك أنه انتهى إلى تحديد التعويض عن الأصل التجاري بكامله في حدود 372.150.00 درهم وأضاف تعويضين عن الزبناء والسمعة التجارية والحال أن هذين العنصرين يدخلان ضمن عناصر الأصل التجاري وأن الحكم التمهيدي لم يطلب من الخبير تحديد التعويض عن مصاريف البحث والحصول على محل أخر في حين نجده يحدد له تعويض في حدود مبلغ 215.00 67 درهم ويعتبره عنصرا أساسيا وأن العمل القضائي سار في عدم احتساب هذا العنصر ضمن التعويض عن فقدان الأصل التجاري هذا من جهة

ومن جهة أخرى فالطرف المكتري لا يتوفر على ملف ضريبي لان هذا الأخير هو الأساس لانطلاق تحديد التعويض عن فقدان الأصل التجاري، ملتمسة تاييد الحكم الابتدائي مع تعديله وذلك بتخفيض التعويض إلى مبلغ 372.150.00 درهم وتحميل المستانف عليه الصائر.

وبجلسة 24/11/2021 ادلى المستانف عليه بواسطة دفاعه بمستنتجات بعد الخبرة يعرض فيها ان الخبير أكد في تقريره صحة ومصداقية ما أوردناه في دفوعنا بجلسة 31/03/2021، كما انه تولى مبلغ التعويض بالزيادة في مبلغ عكس ما تزعمه المستأنفة، ملتمسا تاييد الحكم الابتدائي جملة وتفصيلا.

وحيث أدرج الملف بجلسة 15/12/2021 ، مما تقرر معه حجز القضية للمداولة لجلسة 22/12/2021 .

محكمة الاستئناف

حيث عرض الطاعن اوجه استئنافه وفق ما سطر أعلاه.

وحيث انه وامام منازعة الطرف المكرى في التعويض المحكوم به تقرر تمهيديا اجراء خبرة بواسطة الخبير محمد (ب.) الذي وضع تقريرا اقترح من خلاله مبلغ 563063.92 درهم وتعويضا عن الافراغ .

وحيث انه وبالنظر لضآلة السومة الكرائية 1500 درهم وطول مدة الكراء منذ 1972 ومساحة المحل البالغة 300 متر مربع وتواجده بشارع [العنوان] القنيطرة وصعوبة ايجاد محل مماثل يتبين ان ما وصل اليه الخبير بخصوص تحديد التعويض عن الحق في الايجار في مبلغ 372150 درهم يعتبر مبررا مع استبعاد التعويض عن مصاريف البحث والحصول على محل آخر لعدم التنصيص عليها في المادة 7 من قانون 16-49 ولتعلق الامر بنفس الضرر ولا يمكن تعويض نفس الضرر مرتين. كما ان طول مدة الاستغلال ووجود المحل في منطقة تعرف حركية تجارية سيؤثر على عنصر الزبناء في حالة نقل النشاط إلى جهة أخرى وانه وبالنظر للتقارب بين ما قضى به الحكم الابتدائي من تعويض محدد في مبلغ 504.000.00درهم وما جاءت به الخبرة من تعويض563063.92 درهم يخصم منه مبلغ 67.215 درهم مصاريف البحت والحصول على محل اخر, ارتات المحكمة اقرار مبلغ 504.000 درهم كتعويض وبالتالي تاييد الحكم المستانف .

وحيث يتعين تحميل المستانفين الصائر.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و وحضوريا

في الشكل : قبول الاستئناف

وفي الموضوع: تاييد الحكم المستانف وتحميل المستانفين الصائر.