وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به السيد محمد (أ.) بواسطة دفاعه بتاريخ 09/05/2019 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 07/03/2017 تحت عدد 765 ملف عدد 3315/8206/2015 و القاضي بقبول المقالين الأصلي والمضاد وفي الموضوع برفض المقال الأصلي وتحميل رافعه الصائر وفي المقال المضاد بإفراغ المدعى عليه من المحل التجاري الكائن ببلوك [العنوان] الرباط هو أو من يقوم مقامه أو بإذنه وبأداء المدعي للطرف المكتري تعويضا عن الإفراغ قدره 230.000 درهم وتحميله الصائر .

و بناء على الاستئناف الفرعي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به السيد أحمد (ب.) بواسطة دفاعه بتاريخ 02/07/2019 يستأنف بمقتضاه الحكم المشار إلى مراجعه أعلاه .

حيث بلغ الطاعن بالحكم المستأنف بتاريخ 24/04/2019 حسب طي التبليغ المرفق بالمقال الاستئنافي و تقدم باستئنافه بتاريخ 09/05/2019 أي داخل الأجل القانوني ، كما أن الاستئناف الفرعي تابع للأصلي .

و حيث قدم الاستئنافين الأصلي و الفرعي وفق باقي الشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهما مقبولين .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السيد محمد (أ.) تقدم بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 12/10/2015 يعرض فيه أنه بتاريخ 07 أبريل 2015 بلغ بإنذار من المدعى عليه بإفراغ المحل الكائن بعنوانه أعلاه، فتقدم بدعوى الصلح انتهت بصدور أمر بعدم نجاحه ، وأن الإنذار باطل وغير منتج لأن السبب غير ثابت ولا حجة عليه، ثم إن المدعي سبق له أن شارك في مسطرة إنهاء نفس عقد الكراء انتهت إلى عدم الصلح فاستأنف المدعي هذا الأمر والقضية لازالت مدرجة أمام محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء موضوع الملف 4884/8206/2013 ، وأنه لا يصح للمدعى عليه فتح مسطرتين في آن واحد بشأن نفس عقد الكراء، ملتمسا الحكم بإلغاء الإنذار بالإفراغ واحتياطيا الحكم بالتعويض الكامل عن رفع اليد مقابل الإفراغ في إطار الفصل 10 من ظهير 24 ماي 1955 و الحكم بتعيين خبير لجمع العناصر الكفيلة بتحديد هذا التعويض والإحاطة بجميع أوجه الضرر، وحفظ حقه في تقديم مطالبه النهائية بعد الخبرة، والحكم على الطرف المدعى عليه بالصائر في جميع الحالات.

وبناء على المذكرة الجوابية مع طلب مضاد المدلى بها من طرف المدعى عليه بواسطة نائبته بجلسة 24/11/2015 جاء فيها بخصوص عدم مشروعية الإنذار، أن الإنذار الموجه للمدعي كان مسببا ومحددا ويتمثل السبب في كون المدعى عليه يرغب في الاسترجاع للاستعمال الشخصي ، ملتمسا في الطلب الأصلي الحكم برفض الطلب وفي الطلب المضاد الحكم بقبوله شكلا وارتكازه على اساس موضوعا.

وبناء على مذكرة تعقيب نائب المدعي المدلى بها بجلسة 15/12/2015 والتي جاء فيها أن الطلب المضاد المقدم من المدعى عليه لم يؤد عنه الرسوم القضائية، وأن النزاع حول إنهاء العلاقة الكرائية لازال يجري بين الطرفين ومعروض على محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء ، ملتمسا عدم قبول الطلب المضاد والحكم وفق مقاله الافتتاحي للدعوى وجعل جميع الصوائر على المدعى عليه.

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 12/1/2016 القاضي بإجراء خبرة تقويمية للأصل التجاري يعهد بها للخبير السيد أحمد (ي.) الذي تم استبداله بالخبير السيد امحمد (ط.) هذا الأخير الذي أنجز تقريرا خلص فيه الى تحديد قيمة التعويض عن الإفراغ في مبلغ 529.400 درهم.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه السيد محمد (أ.) و جاء في أسباب استئنافه أنه يستغل المحل لأغراض تجارية منذ سنة 1980 بدون انقطاع بمشاهرة قدرها 450 درهم أصبحتمحددة حاليا في 900 درهم شهريا كما جاء في تقرير الخبرة؛ وأن للمحل زبناء سوف ينتفع بهم المستأنف عليه الذي يصرح في إنذاره بالإفراغ برغبته في استعمال المحل للتجارة، خصوصا وأن المحل يقع بالسفلي ولم يكن ولن يصلح لغير التجارة مثل التي يمارسها العارض هناك وله زبائن مرتبطين بالمحل نظرا لجاذبيته التي يتميز بها والإصلاحات بداخل المحل والسدة الخشبية الداخلية ولقد جاء في تقرير الخبرة البحث الدقيق في المعطيات الأساسية والضرورية للتجارة في موقع المحل وما يفيد في تقييم المحل من جهة الاستعمال التجاري وما يتمتع به من جاذبية achalandage لوقوعه بحي حيوي، حي يعقوب المنصور بالرباط والكل بحسب ما عاينه الخبير وبينه في تقريره تحت العنوان المسمى المعاينة أسفل الصفحة الأولى وأول فقرة في الصفحة الثانية من التقرير.

ومن جهة أخرى أن الحكم المستأنف صدر في ظل القانون رقم 49/16 الذي جاء في مادته السابعة أن يعادل التعويض ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن الإفراغ ويشمل قيمة الأصل التجاري بالإضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري كما يشمل المصاريف التي تترتب عن الإفراغ من المحل، وأن تقرير الخبير قد بين العناصر المعتمدة في بيان التعويض المستحق للمستأنف وهي موافقة للقانون لكن الحكم المستأنف لم يناقشها ولم يبين سبب عدم العمل بها ، وأنه في طلباته بعد الخبرة بين المبلغ المطلوب وأدى عنه الرسوم القضائية ملتمسا قبول الاستئناف وتعديل الحكم المستأنف ورفع التعويض المستحق للمستأنف الى مبلغ 530.000 درهم مع فوائده القانونية من تاريخ سابع مارس 2017 تاريخ صدور الحكم المستأنف مع تحديد الإكراه البدني في أقصى ما يقضي به القانون والحكم على المستأنف عليه بتحمل كل صوائر الدعوي ابتدائيا واستئنافيا ، وأرفق المقال بنسخة من الحكم المستأنف و غلاف تبليغ .

و بناء على المذكرة الجوابية مع استئناف فرعي المدلى بهما من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 03/07/2019 جاء فيها أنه وضح للمحكمة الابتدائية الخروقات الواردة في تقرير الخبرة المنجزة والمتمسك بها من الطاعن ، و التي لم تكن موضوعية على الإطلاق ؛ موضحا أن مساحة المحل جد ضيقة لأنه في الأصل بيت مستخرج من بناية رقم 763 كما هو وارد في تقرير الخبير ، بدون احتساب المكان الذي تستغله الرفوف ،إضافة الى ان المحل يوجد في مكان جد شعبي والقدرة الشرائية جد ضعيفة اخذا بعين الاعتبار انه يجاور - جوطية يطلق عليها اسم المحاريك - وان اول ما يمكن ملاحظته عند ولوج المحل وجود الغبار على ملابس الاطفال لقلة الزبائن، و هناك نقطة جد مهمة توضح عدم مصداقية السيد الخبير فرجوعا الى معاينته في الصفحة الاولى ذكر بأن المحل يتوفر على رفوف خشبية و هو امر طبيعي کأي محل وان هناك جهاز کاسیط راديو من هنا يمكن استنباط بان المحل يتواجد في محل جد شعبي وقلة الزبائن ، وان الخبير دون في تقریره بأن فقدان الاصل التجاري سيضيع الزبناء في حين ان المستانف لا يملك حتى الدفاتر التجارية لتقدير حجم المعاملات وان ما قدم له من وثائق لا تمكنه من تحديد قيمة الاصل التجاري ، وأضاف انه اتصل ببعض المهتمين بالمعاملات العقارية وبعض اصحاب الاصول التجارية دون ذکر وكالة عقارية معينة مكتفيا بذكر بعض المهتمين ، واضاف بان الامر يتوقف على نوع النشاط التجاري المزاول والزينة والترفيه والحال أن الامر يتعلق فقط براديو کاسیط ،كما أن الخبير حدد التعويض عن الانتقال و تجهیز المحل و.... والهاتف والديكور والتجهيزات الضرورية الخاصة بنوع النشاط التجاري في حين أن المحل المنازع فيه لا يتوفر على ابسط التجهيزات الضرورية من بينها الهاتف ، ان التقرير المنجز من قبل الخبير (ط.) مبني على وقائع کاذبة يمكن ملاحظتها سواء من خلال الصور الفوتغرافية أو التقرير نفسه لانه كما هو واضح دون ملاحظات ومعطيات دأب على استعمالها في تقاريره السابقة و انه يمكن الاكتفاء بآخر ملاحظة أوردها في تقريره اذ حدد التعويض عن الانتقال الى محل آخر واكتساب زبناء جدد في مبلغ 12000 في الوقت الذي لم يقدم له المستانف ما يعتمد عليه في تقدیر کل هذه العناصر ولم يبني تقريره على اي معطى يمكن الاستناد عليه كدليل لتقدير التعويض المقترح من قبله مما يجعل تقريره باطلا وتعسفيا في حق المستأنف عليه ، وفيما يخص الاستئناف الفرعي أنه وكما سبق شرحه فإن المحل المتنازع فیه عبارة عن بیت مستخرج من منزل المستأنف عليه ،مساحته جد ضيقة ، يتواجد بحي شعبي، ولا يتوفر على ابسط التجهيزات كالهاتف ، يستغل في بيع ملابس الاطفال وهي من النوع الجد بسيط و زبنائه يعدون على رؤوس الأصابع وليست له دفاتر تجارية ،مما يبين ان حجم معاملاته ، ملتمسا فيما يخص المذكرة الجوابية رفض جميع الدفوعات الواردة في المقال الاستئنافي لعدم جديتها وفيما يخص الاستئناف الفرعي قبوله شكلا و تعديل الحكم المستانف وذلك بتخفيض التعويض الى مبلغ 180.000 درهم.

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 10/07/2019 بلغ نائب المستأنف بنسخة من جواب نائب المستأنف عليه بكتابة ضبط هذه المحكمة فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 17/07/2019

محكمة الاستئناف

حيث عرض كل من المستأنف الأصلي و الفرعي أسباب استئنافهما وفق ما سطر أعلاه .

حيث يتعلق الأمر حسب الخبرة المنجزة ابتدائيا من طرف الخبير السيد امحمد (ط.) - والتي لم يدل المستأنف عليه الأصلي بخلاف ما جاء فيها - بمحل يوجد بموقع مهم تتحدد مساحته في حوالي 10.5 متر مربع ، إضافة لسدة خشبية بنفس المساحة يستغل في بيع ملابس الأطفال منذ سنة 1980 مكرى بسومة 900 درهم ، وانه بالنظر لضآلة السومة الكرائية وموقع المحل وطول مدة الاستغلال يتبين مدى الأهمية التي يحظى بها الحق في الإيجار وهو ما يعكس صعوبة إيجاد محل مماثل ، كما أن الخبير اعتمد في تحديد التعويض عن الزبناء الإعلام بالضريبة على الدخل المستدل به من المكتري ، ويبقى تبعا لذلك دفع المستأنف فرعيا بعدم توفر المستأنف عليه الفرعي على دفاتر حسابية غير جدير بالاعتبار .

وحيث إن المحكمة غير ملزمة حقا نتائج الخبراء وتأخذ من الخبرة ما تراه مناسبا للواقع والقانون مستعملة سلطتها التقديرية ، إلا أنه بمقارنة ما جاءت به الخبرة من عناصر في هذه الإطار يتبين أن التعويض المحكوم به يعتبر وكما جاء في الاستئناف الأصلي غير مناسب ويكون تبعا لذلك الاستئناف الفرعي الرامي الى تخفيض هذا التعويض غير مؤسس يتعين رده .

وحيث تقرر استنادا لما يتوفر عليه المحل من مزايا أشير إليها أعلاه وبعد اعتبار عناصر التعويض الواجب مراعاتها قانونا تحديد التعويض المستحق عن الافراغ في مبلغ 400.000 درهم .

وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : بقبول الاستئنافين الأصلي والفرعي .

في الموضوع : بتاييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بالرفع من التعويض المحكوم به عن الإفراغ الى مبلغ 400.000 درهم أربعمائة ألف درهم وجعل الصائر بالنسبة .