وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناءا على المقال الاستئنافي الذي تقدم به السادة ورثة اترامي (ع.) بواسطة نائبهم المسجل و المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 12/2/2021 يستأنفون بمقتضاه الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 22/1/2020 و الباتالصادر بتاريخ 9/12/2020 تحت عدد 2293 عن المحكمة التجارية بالرباط في الملف عدد 3497/8207/2019 و الذي قضى في الشكل بقبول المقالين الأصلي والمضاد وفي الموضوع في الطلبين الأصلي والمضاد باداء المدعى عليه فرعيا جلول (ي.) لفائدة المدعين فرعيا ورثة اترامي (ع.) وهو اترامي (ب.) واترامي (م.) تعويضا قدره 85000 درهم مقابل افراغهم هم ومن يقوم مقامهم أو بإذنهم من المحل الكائن بشارع محمد الخامس الذي يستغلون حاليا في بيع الدراجات الهوائية ولوازمها وبتحميل الصائر مناصفة لطرفي الدعوى و رفض الباقي.

حيث إن الحكم المستأنف بلغ للطاعنين بتاريخ 28/1/2021 حسب الثابت من طي التبليغ واستأنفاه بتاريخ 12/2/2021 أي داخل الأجل القانوني .

حيث إن المقال الاستئنافي قدم وفق الشروط المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا .

في الاستئناف التبعي : حيث إن الاستئناف التبعي ناتج عن الاستئناف الأصلي وتابع له فهو مقبول عملا بمقتضيات الفصل 135 من ق م م .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف والحكم المستأنف أن السيد جلول (ي.) تقدم بواسطة نائبه بمقال افتتاحي مسجل ومؤداة عنه الرسوم القضائية بكتابة ضبط المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 2/10/20219 عرض من خلاله أنه كان يكري لمورث المدعى عليهما المرحوم اترامي (ع.) منذ مدة طويلة المحل الكائن بشارع محمد الخامس بمشرع بلقصيري وبعد وفاته خلفه ورثته والذين يستغلون المحل في بيع الدراجات الهوائية وأجزائها حسب ما هو ثابت من محضر المعاينة والاستجواب المرفق، وانه أصبح في حاجة لاسترجاع محله واستغلاله وقد وجه للمدعی عليهم إنذارا طالبهم فيه بالإفراغ و منحهم أجل 3 أشهر من تاريخ توصلهم وانهم بلغوا به بتاريخ 116 2019، لأجله يلتمس الحكم على المدعى عليهم ورثة اترامي (ع.) بإفراغ المحل الكائن بشارع محمد الخامس الذي يستغلونه حاليا في بيع الدراجات الهوائية ولوازمها هم ومن يقوم مقامهم أو بإذهم وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليهم الصائر ، وأرفق المقال بمحضر استجواب و معاينة ومحضر تبلیغ إنذار .

و بناءا على جواب نائب المدعى عليهما مع مقال مضاد مؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 15112019 أكدا في الجواب أن المقال مخالف لمقتضيات الفصلين 1 و 32 من ق.م.م و الفصل 399 من ق.ل.ع وانه يتعين التصريح بعدم قبوله، وأن مزاعم المدعي غير جديرة بالاعتبار، ذلك أن الثابت من محضر تبلیغ إنذار المؤرخ في 1162019 أنه ضمن فيه أن المحل يوجد بالرسم العقاري را 30956 و معلوم أن من أدلى بحجة فهو قائل وملزم بها و الحاصل مما سبق هو أن الرسم العقاري المذكور يتكون من أرض بها بنايات و في اسم تسع مالكين على الشياع من ضمنهم المدعي وبنسب مختلفة وبالتالي فإن استرجاعه للمحل يقتضي موافقة و إذن باقي المالكين على الشياع لكونه لا يملك ثلاث أرباع حسب الثابت من شهادة الملكية للرسم العقاري المذكور، إذ يملك فقد 226 متر من المساحة الإجمالية للرسم العقاري البالغة 729 متر مربع، وأن إنهاء عقد الكراء يدخل ضمن أعمال الإدارة الملزم فيه قرارات أغلبية المالكين عل الشياع طبقا للفصل 971 من ق.ل.، ومن جهة أخرى فإن الرسم العقاري المذكور يوجد به العديد من المحلات التجارية، إلا أن المدعي تغاضى عنها و تقدم بالطلب فقط في مواجهته ومكتر آخر، كما لم يدل للمحكمة بنوع النشاط الذي سيزاوله بالمحل، وهو ما يعني أن السبب الذي اعتمد عليه المدعي للافراغ صوري الهدف منه حرمانهم من أصلهم التجاري، ملتمسين أساسا الحكم بعدم قبول الدعوى واحتياطيا رفض الطلب و إبقاء الصائر على رافعه، وفي الطلب المضاد، فإنهم يؤكدون أن والدهم اترامي (ع.) كان قيد حياته يمارس بالمحل موضوع النزاع اصلاح الدراجات الهوائية والنارية وذلك منذ سنة 1990 إلى حدود سنة وفاته، وبعد ذلك حلوا محله في نفس النشاط، مضيفين له بيع الدراجات الهوائية وبيع أجزائها ، وأدخلوا على الأصل التجاري عدة تجهیزات و تحسينات، وانه إذا ما أصر المدعي على طلب الإفراغ فإنه يجب أن يؤدي لهم تعويضا کاملا من جراء الضرر الذي سيلحقهم بسبب حرماتهم من أصلهم التجاري، ملتمسين الحكم على المدعى عليه بأدائه لفائدتهم تعويضا مسبقا قدره 5000 درهم و الحكم تمهیدیا بإجراء خبرة حسابية يعهد بما لخبير مختص في الشؤون التجارية و المهنية لتحديد قيمة الأصل التجاري للمحل موضوع النزاع بجميع عناصره المادية و المعنوية مع حفظ حقهم في تقديم طلباتهم الختامية على ضوء تقرير الخبرة، وشفع الحكم بالنفاذ المعجل و تحميل المدعى عليه الصائر، مرفقين المذكرة بصورة من شهادة ملكية و تصريح في سجل تجاري.

و بناءا على جواب نائب المدعي بجلسة 11122019 اكد من خلاله أن الدفع بمقتضيات الفصل 971 من قانون الالتزامات والعقود غير مؤسس قانونا لأن الطرف المدعى عليه يقر قضائيا بأن العلاقة الكرائية كانت مع مورثهم و معهم بعد وفاته، وأنه سبق أن عرض عليه واجبات الكراء، مما تبقى معه العلاقة الكرائية بإقرارهم ثابتة، ومن جهة أخرى فالطرف المدعى عليه أقر بأن الرسم العقاري الذي يتواجد به المحل به عدة محلات أخرى، في حين أنه لا يستغل بالرسم العقاري المذكور إلا المحل المدعى بشأنه ومحل آخر، أما باقي المحلات فيستغلها باقي الملاك وذلك في إطار القسمة التي أجروها فيما بينهم، و أن الدفع بصورية سبب الإفراغ يقع إثباته علی مثيره، و بالنسبة للمقال المضاد فإن المطالبة بإجراء خبرة دليل آخر ينضاف لثبوت العلاقة الكرائية وهو يسند النظر للمحكمة بخصوصه ، وأرفق مذكرته بصورة لأمر قضائي و محضر عرض و تسلم الكراء.

وبناءا على تعقيب نائب المدعى عليهما بجلسة 18122019 أكد فیه ما سبق من دفوع بمذكرتهما الجوابية ملتمسين الحكم وفقها و وفق مقالهما المضاد.

و بناءا على الحكم التمهيدي رقم 16 الصادر بتاريخ 2212020 و القاضي بإجراء خبرة عهد القيام بها للخبير عبد الرحيم (ح.) الذي أودع تقريرا بتاريخ 2892020 خلص فيه إلى اقتراح التعويض عن فقدان الأصل التجاري في مبلغ 163.400.00 درهم

و بناءا على مستنتجات بعد الخبرة لنائبي المدعى علیهما أصليا بجلسة 02122020 مؤدى عنها الرسوم القضائية و التي أكدا من خلالها أن الخبير لم يحدد العناصر الأخرى المشكلة للأصل التجاري و المتمثلة في الزبناء و السمعة التجارية و الموقع ولم يحدد لها أي تعويض، و نفس الأمر بخصوص مصاريف الانتقال و الاصلاحات و التحسينات، وأن ما حدده عن الحق في الكراء والانتقال من المحل لا يتناسب و التعويض الحقيقي، باعتبار المحلات المماثلة لمحلهم التجاري و بالموقع نفسه ، والتي تكتري أضعافا لما حدده الخبير بتقريره ، ناهيك عن ما سيتكبدونه جراء الإفراغ من مصاريف هم في غنى عنها والمتمثلة في ايجاد محل آخر بنفس المميزات و المواصفات و الانتقال إليه، كما أن عدم تحديد تعويض عن الزبناء السمعة التجارية و الموقع و مصاريف الإصلاحات و التحسينات و تجاهلها فيه إجحاف و تعسف لحقهم في التعويض، وهو ما يدل على ان الخبرة جاءات ناقصة، وأن التعويض المقدر هزيل مقارنة بقيمة المحلات التجارية بالموقع نفسه، وأنه إثباتا لذلك يدلون للمحكمة بتقرير خبرة معاينة و تقویم من طرف الخبير عبد الإله (م.) خلص فيه إلى تقدير التعويض عن الأصل التجاري في مبلغ (500000.00 درهم)، مستندا في ذلك على قيمة المحلات التجارية المجاورة، مما يكون معه التقرير المنجز بالملف غير موضوعي، ملتمسين أساسا الحكم بارجاع المأمورية للخبير لإتمام الناقص فيها وفق ما ذكر، واحتياطيا بإجراء خبرة جديدة يعهد بها لخبير مختص في الشؤون التجارية و المهنية لتحديد قيمة الأصل التجاري موضوع النزاع بجميع عناصره المادية و المعنوية، و احتياطيا جدا الحكم على المدعى عليه بأدائه لفائدتهم تعويضا إجماليا مقدرا في مبلغ ( 163400.00 درهم) جراء الخسارة التي ستلحقهم بإفراغهم، و تأکید ملتمسات المذكرة الجوابية مع المقال المضاد المؤرخة في 12112019 وأرفقوا المذكرة بتقرير خبرة .

وبناءا على مستنتجات بعد الخبرة لنائب المدعي المدلى بها أثناء المداولة والتي أكد من خلالها أن الخبير حدد مبلغ التعويض في مبلغ 183.400 درهم عن إفراغ محل مساحته 16 متر مربع في مدينة هي أقرب إلى دوار كبير منه إلى مدنية ، وأن التعويض جد مبالغ فيه و غير مؤسس على أي معطى علمي أو واقعي أو محاسباتي، ذلك أن الطرف المدعي لم يدل باي وثيقة تثبت الأرباح التي يدرها المحل، و أن المحل يستغل في إصلاح الدراجات و هذه حرفة و الحلاقة مجرد صنعة و ليست علامة تجارية تفقد قيمتها بتغير عنوان ممارستها، و أن بناية المحل أقرب لأن تكون آيلة للسقوط، و بناؤها قديم جدا، و أن قيمة العقار نسبة لموقعه لا تتجاوز 2500دهم للمتر المربع كثمن لبيع الرقبة، أي أن ثمن بيعه أصلا قدره 40.000.00 درهم، و أن الخبير أسس التعويض على زعم أن كراء المحلات المشابهة 2500 درهم، وهذا مخالف للواقع لأن كراء مثل هذا المحل لا يتجاوز 400 أو 500 درهم، و أنه حسب تقدير الخبير يكون ثمن المتر المربع من المحل هو 10.212 درهم، و انه سبق للمحكمة أن قضت بتعويض قدره 208.863 درهم عن إفراغ محل تجاري بمدينة سوق أربعاء الغرب و هي أكبر من بلقصيري رغم طول مدة الكراء منذ (1956) ومساحة المحل هي 96 متر مربع، و رغم الرواج الذي يعرفه الشارع، و انه و الحالة هذه فإن التعويض الذي قدره الخبير غير موضوعي ومبالغ فيه، ملتمسا الاشهاد على أنه مستعد ليفوت المحل للطرف المدعي بالمبلغ الذي قدره الخبير، وأساسا الحكم بإجراء خبرة مضادة يؤدي أتعابها واحتياطيا تحديد التعويض في مبلغ 35.000.000 درهم و تحميل الطرف المدعي الصائر. مرفقا المذكرة بنسخة من حكم .

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه استأنفه السادة ورثة اترامي (ع.) بواسطة نائبهما وجاء في أسباب استئنافهم أن الحكم جانب الصواب كما لم يعلل التعليل الكافي، ذلك أن المحكمة مصدرة الحكم المستانف اعتبرت أن الطلب الاصلي جاء مستوف للشروط الشكلية المتطلبة قانونا بغض النظر على ملكية العقار لكون العلاقة الكرائية ثابت بين الطرفين بموجب محضر المعاينة والاستجواب ومحضر العرض العيني لواجبات الكراء وأنه مادام ان الاستئناف ينشر الدعوى من جديد وتناقش القضية فإنهما يؤكدان دفوعاتهما المضمنة بالمذكرة الجوابية مع المقال المضاد المؤرخة في 12/11/2019 ، ويضيفان أن المستانف عليه يريد انهاء العلاقة الكرائية واسترجاع المحل شخصيا مع انه موجود ومشید فوق الرسم العقاري عدد 30956/ راء باقراره بالمرحلة الابتدائية وأن شهادة الملكية للرسم العقاري المذكور المدلى بها من طرفهم بالمرحلة الابتدائية شاهدة أن الملك المسمى "رينو" مملوك على الشياع لمجموعة من المالكين من ضمنهم المستانف عليه ، وأن الكراء يعتبر من اعمال الادارة الملزمة فيه قرارات اغلبية المالكين طبقا لمقتضيات المادة 971 من ق ل ع او الادلاء مايفيد موافقتهم واذنهم على تقديم دعوى ؛ وهو ما لم يدل به المستانف عليه، وأن المحكمة اعتبرت ان ما اثاره بخصوص الملكية لا تأثير له على العلاقة الكرائية ومن دون مناقشة مقتضيات المادة 971 من ق ل ع ومن دون ان تلتفت الى مقتضياته خاصة انهمما اوضحا بمكتوباتهما أن الكراء يعتبر عملا من أعمال الإدارة وان المستانف عليه يملك سوى مساحة 226 متر مربع من اصل مساحة الرسم العقاري بأكمله البالغ 729 متر مربع يكون حكمها جانب الصواب ووجب الحكم بالغائه وابطاله ، وأن المحكمة مصدرة الحكم اعتبرت أن السبب المضمن بالانذار مؤسس على مقتضيات القانون رقم 16 -49 المانح له حق استرجاع محله شريطة تعويض المكترون عن فقدان اصلهم التجاري، وأن الثابت من محضر تبليغ الإنذار المؤرخ في 11/6/2019 وان كان ضمن فيه انه يرغب في استرجاع محله للاستعمال الشخصي فانه لم يبين للمحكمة نوع وطبيعة النشاط الذي يعتزم ممارسته فيه شخصيا او بواسطة الغير، ويكون السبب المعتمد لطلب الافراغ صوري، وان المحكمة لما ردت الدفع المذكور اعلاه يكون حكمها قد خالف مقتضيات قانون رقم 16-49 ويتعين بالتالي الحكم بالغائه و بطلانه ، وأن المحكمة ارتات اجراء خبرة عهد للقيام بها للخبير عبد الرحيم (ح.) لتقدير التعويض عن فقدان الأصل التجاري خلص فيه الى ان التعويض عن فقدان الأصل التجاري محدد في مبلغ اجمالي قدره في مبلغ 163400 درهم وفق التفصيل التالي مبلغ 158400 درهم عن الحق في الكراء و مبلغ 5000 درهم عن مصاريف الانتقال، وأن المادة 7 من قانون رقم 16-49 نصت على ان المكتري يستحق تعويضا عن انهاء عقد الكراء مع مراعاة الاستثناءات الواردة في هذا القانون ،ويعادل التعويض ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن الافراغ ويشمل هذا التعويض قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالاضافة الى ما انفقه المكتري من تحسينات واصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري كما يشمل مصاريف الإنتقال من المحل وأن الخبرة لم تحترم مقتضيات المادة 7 من قانون رقم 16-49 وهو ما حدا بهما للطعن فيها بمقتضى مذكرة مستنتجاتهما بعد الخبرة ضمناها عدة طعون بالمرحلة الابتدائية وانهما مرة اخرى يؤكدانها وأن المحكمة هي الأخرى لم تحترم مقتضيات المادة 7 من قانون رقم 16- 49 وانساقت الى ما ضمنه الخبير بتقريره عن عدم تقدير التعويض عن الزبناء والسمعة التجارية والموقع ناتج عن عدم توفرهم على التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة وهو ما لا يمكن احتساب التعويض المذكور لعدم توفر اليات احتسابه وفقا لما جرى به العمل القضائي واستنزلت التعويض المقترح بخصوصه الى مبلغ 79200 درهم ؛ وفق التعويض الموازي كراء ثلاث سنوات على اساس السومة المقترحة من طرف الخبير واخذت بالمبلغ المقدر عن مصاريف الإنتقال وأن المحكمة لم تكن موفقة فيما انتهى حكمها اليه سيما وانه قانونا انه عند عدم توفر المكتري على وثائق منتظمة تحدد دخله ؛ فانه من الواجب واللازم عدم الاضرار به اذ انه في مثل الحالة يتم تقدير الدخل على اساس ما يحصل عليه شخص اخر يزاول عملا مماثلا وبنفس المواصفات لذلك الذي يمارسه المكتري مؤدي للقول انه كان على الخبير ان يقوم بتقدير دخلهم على اساس ما يحصل عليه شخص آخر يزاول إصلاح الدراجات لا ان يتذرع بعدم وجود التصريحات الضريبية لأربع سنوات الأخيرة ويستثني لهم من التعويضات المستحقة لهما قانونا والمتمثلة في التعويض عن الزيناء والسمعة التجارية والموقع وأن المحكمة المعروضة عليها الدعوى لما لم تاخذ كل ما اثاروه بخصوص ماتم بسطه اعلاه رغم تاکيد هما و القول ان الخبرة جاءت ناقصة الا انها ارتات عدم اعتبار دفوعاتهما وحذت حذو الخبير ووفق ماهو مضمن بتقريره في خرق سافر للمقتضيات القانونية بل اكثر من ذلك استنزلت التعويض عن الحق في الكراء المقترح من طرف الخبير المعين والمحدد في مبلغ 158400 درهم الى مبلغ 79200 درهم وفق التعويض الموازي عن ثلاث سنوات مساوية في ذلك التعويض عن انهاء عقد الكراء نهائيا مع التعويض المؤقت الممنوح للمكتري في حالة الهدم واعادة البناء واحتفاظه بحق الرجوع اذا ما اشتملت البناية على محلات معدة لممارسة نشاط مماثل ومتطابق مع المحل السابق والنشاط الممارس فيه متناسية أن الأمر يتعلق بالتعويض عن انهاء عقد الكراء نهائيا ومن دون أن تامر باجراء خبرة جديدة تكون قد خرقت مبدا الحياد الذي يعتبر من المبادئ الاساسية للتنظيم القضائي وانحازت للطرف المستانف عليه، وأن الأحكام يجب ان تكون معللة تعليلا قانونيا وواقعيا سليما وان نقصان التعليل يوازي انعدامه وأن المحكمة عللت حكمها انه بغض النظر على ملكية العقار لكون العلاقة الكرائية ثابتة بین الطرفين بموجب محضر المعاينة وان السبب المضمن بالانذار مؤسس على مقتضيات القانون رقم 16- 49 وان عدم تقدير التعويض عن الزبناء والسمعة التجارية والموقع ناتج عن عدم توفرهم على التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة ؛ واستنزلت التعويض عن الحق في الكراء الى مبلغ 79200 درهم وفق التعويض الموازي لكراء ثلاث سنوات على اساس السومة المقترحة من طرف الخبير ورفضت التعويض عن الاصلاحات والتحسينات سابقا وأن المحكمة مصدرة الحكم المستانف لما قضت باداء المستانف عليه لفائدتهم تعويضا قدره 85000 درهم مقابل افراغهم هو ومن يقوم مقامهم او باذنهم من المحل الكائن بشارع محمد الخامس الذي يستغلونه حاليا في بيع الدراجات الهوائية ولوازمها وبتحميل الصائر مناصفة لطرفي الدعوى ورفض الباقي 49/16 من دون اخذ بعين الاعتبار ومناقشة مقتضيات المادة 971 من ق ل ع والمادة 7 من قانون رقم 49.16 و ماذكر بمكتوباتهم بالمرحلة الابتدائية ، يكون حكمها قد علل تعليلا ناقصا وغير كافي مستوجبا الابطال والالغاء ، ملتمسين قبول المقال شكلا وموضوعا بإلغاء الحكمين التمهيدي الصادر بتاريخ 2020/01/22 والبات الصادر تحت رقم 2293 بتاريخ 2020/12/09 بملف رقم 2019/8207/3497 عن المحكمة التجارية بالرباط وبعد التصدي في الطلب الأصلي أساسا الحكم بعدم قبول الدعوى وابقاء الصائر على رافعه واحتياطيا الحكم برفض الطلب وابقاء الصائر على رافعه وفي الطلب المضاد أساسا الحكم بإجراء خبرة جديدة يعهد بها لخبير مختص في الشؤون التجارية والمهنية لتحديد قيمة الأصل التجاري موضوع النزاع بجميع عناصره المادية والمعنوية، واحتياطيا تاييد الحكم المستأنف مع تعديله برفع التعويضات المحكوم بها لهما الى القدر المطلوب ابتدائيا ، وأرفقا المقال بنسخة عادية للحكم رقم 2293 و طي تبليغ (2) .

و بناءا على المذكرة الجوابية مع استئناف تبعي المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 17/11/2021 جاء فيها بالنسبة للجواب على المقال الاستئنافي أن الطرف المستأنف يقر في محضر المعاينة والاستجواب المدلى به ابتدائيا أن المحل المدعى بشأن إفراغه كان يكتريه والدهم منه، وبعد وفاة موروثهم استمرت العلاقة الكرائية معهم، وأنهم يؤدون واجب الكراء له، وتأكيدا لذلك يدلي بصورة محضر العرض العيني الذي عرض بموجبه الطرف المستأنف عليه كراء المحل عن المدة من 01/09/2019 إلى 28/02/2021 ، وبناءا عليه يتضح عدم جدية الدفع بمقتضيات الفصل 971 من ق.ل.ع وانعدام الصفة للدفع به لأن مناط الدفع كالدعوى هو تحقق الصفة، والطرف المستأنف ليس شريكا وأن السبب المؤسس على الدفع بصورية سبب الإنذار غير مؤسس قانونا، وبالنسبة للاستئناف التبعي فإن الخبير اعتمد في تقدير التعويض عن حق الكراء بسوق الكراء بموقع المحل اعتمد مبلغ 2500 درهم كوجيبة كرائية وأن المعطى المعتمد غير واقعي ومخالف لواجب كراء المحلات المماثلة بمشرع بلقصيري، وتبرير ذلك في الآتي أن المحل يستغله أحد الورثة في إصلاح الدراجات وهذه حرفة وليست علامة تجارية تفقد قيمتها بتغيير عنوان ممارستها ، وأن بناية المحل أقرب لأن تكون آلية للسقوط، بناؤها قديم جدا وأن قيمة العقار مبني في موقع المحل المدعى بشأنه لا تتجاوز 2500 درهم /1م2 كثمن لبيع الرقبة، أي أن ثمن بيعه أصلا قدره 40.000 درهم وأن الخبير أسس التعويض على زعم أن كراء المحلات المشابهة 2500 درهم وهذا مخالف للواقع، لأن كراء مثل محله لا يتجاوز 400 أو 500 درهم وأنه حسب تقدير الخبير يكون ثمن 1م2 من المحل 5312 درهم وأن المحل يوجد بمشرع بلقصيري، وهي مدينة صغيرة يتردد عليها سكان الدواوير المجاورة الممتهنين للفلاحة فقط، وبعض موظفي الإدارات العمومية الذين يقطن جلهم بأسرهم في القنيطرة والحالة هذه فالحكم الابتدائي عندما اعتمد التقدير المقترح من طرف الخبير كتعويض عن حق الكراء، يكون قد جانب الصواب لأن الخبير اعتمد مبلغ 2500 درهم كواجب كراء محل مماثل بسوق الكراء، والحال أن واجب كراء محلات بنفس الشارع وعلى درجة حسنة من الصيانة لا تتجاوز في أحسن الحالات مبلغ ما بين 1250 درهم و 1500 درهم، وبذلك يكون من المناسب وفي إطار إعمال السلطة التقديرية للمحكمة تخفيض مبلغ التعويض إلى مبلغ لا يتجاوز50.000 درهم ، ملتمسا تأييد الحكم الابتدائي مع تعديله وتخفيض التعويض إلى مبلغ من 85000 إلى 50.000 درهم تحميل المستأنفين الأصليين الصائر و أرفق المذكرة ب: صورة محضر العرض العيني للكراء .

وبناءا على مذكرة مرفقة مدلى بها من طرف ورثة اترامي (ع.) بواسطة نائبهما واللذين أوضحا أنهما يدليان بصورة طبق الأصل لرسم اراثة ويلتمسان الحكم وفق ملتمساتهما الواردة بمقالهما الاستئنافي.

و بناءا على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 08/12/2021 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 15/12/2021.

محكمة الاستئناف

حيث عرض كل من المستأنفين أصليا و المستأنف فرعيا أوجه استئنافهم تبعا لما سطر أعلاه .

وحيث إن الثابت من وثائق الملف الابتدائي و كذا ما أدلى به الطرف المستأنف عليه أمام هذه المحكمة أنه سبق لمورث المستأنفين أن قام بعرض كراء المحل المدعى فيه على الطرف المستانف عليه بتاريخ 15/3/2019 ، كما أن المستأنفين قاموا بدورهم وبتاريخ 3/3/2021 بعرض الكراء بخصوص المحل المكترى على الطرف المستأنف عليه ، وهو ما يشكل قرينة على قيام العلاقة الكرائية بداية بين مورث المستأنفين والمستأنف عليه بعد وفاته، وبصفتهم خلف عام له فإن الكراء ينتقل إليهم بقوة القانون ويحلون محله كطرف مكتري مرتبط بكراء مع الطرف المكري، وانه لا مجال للاستدلال بمخالفة مقتضيات الفصل 971 من ق م م أو التمسك بضرورة التوفرعلى نسبة ثلاثة أرباع من الملك المشاع حتى يمكن تقديم دعوى الإفراغ و معها الإنذار موضوعها، لأن الأمر لايتعلق بنزاع حول الملكية وإنما بعلاقة كرائية ثبت قيامها بداية بين مورث المستانفين والمستأنف عليه ولم يثبت أنها كانت بداية مع المالكين على الشياع للعقار المشتمل على المدعى فيه حتى يمكن التمسك بضرورة توفر المستانف عليهم لنسبة ثلاثة ارباع من الملك المشاع ، لذا يبقى ما أثاره المستأنفون أصليا بهذا الخصوص غير منتج في طعنهم ويتعين رده .

وحيث إنه ليس في قانون 49.16 ما يلزم المكري بتبرير الإنذار المبني على سبب الاستعمال الشخصي لذا يبقى ما أثير بهذا الخصوص غير جدير بالاعتبار ويتعين رده.

وحيث نازع كل من المستأنفين أصليا والمستأنف فرعيا في تقرير الخبرة المنجز ابتدائيا وفي التعويض المحكوم به وطالبا بتعديله زيادة بالنسبة للأول ونقصا بالنسبة للثاني، إلا أن ما أوجبه مشرع قانون 49.16 في المادة 7 منه هو منح تعويض للمكتري عن انهاء عقد الكراء يعادل ما لحقه من ضرر ناجم عن الإفراغ ويشمل هذا التعويض قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة الى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري كما يشمل مصاريف الانتقال من المحل، وانه وبالرجوع الى تقرير الخبرة المنجز ابتدائيا تبين أن الخبير الذي عهدت إليه مهمة انجازه لم يحدد أي تعويض عن عنصر الزبناء والسمعة التجارية بعد أن وقف على عدم وجود تصريحات ضريبية و بكون وضعيتهم غير نظامية من الناحية الضريبية ، ولأن قانون 49.16 في المادة 7 منه قد أوجب الاعتماد على تلك التصاريح لتحديد عنصر السمعة والزبناء ولم يعد يترك للمحكمة سلطة تقديرية لتحديدها أو حتى للخبير، لأنه انطلاقا من تلك التصاريح يتم الوقوف على حقيقة الأرباح المحققة فعلا من النشاط الممارس بالعين المؤجرة دون غيرها ، وفي غياب ذلك فإنه يتعذر تحديد التعويض عن العنصر أعلاه ، بخلاف ما تمسك به الطرف المستأنف اصليا عن غير أساس قانوني سليم، وبخصوص ما خلص إليه الخبير من عدم تحديد لأية مبالغ بخصوص مصاريف الاصلاحات والتحسينات فقد كان مبررا نظرا أولا لعدم معاينته لأية إصلاحات أو تحسينات بالمحل وثانيا في غياب الوثائق المبررة للقيام بالإصلاحات في حالة وجودها مما يجعل خلاصة الخبير بهذا الشان مبررة واقعيا وقانونيا ، وبشأن تحديد التعويض عن عنصر الحق في الكراء فقد اعتمد الخبير على الفرق بين السومة المكترى بها المحل التي لها تأثير عند احتساب التعويض عن هذا العنصر والسومة المكترى بها محل مماثل والتي حددها الخبير في مبلغ 2500 درهم وهي سومة تبقى مبررة بالنظر الى موقع المحل الذي وصفه الخبير بأنه يتواجد بالشارع الرئيسي للمدينة و مساحة المحل التي ليست بالصغيرة ''16 متر مربع '' وكذا بالنظر لطول مدة الكراء التي تعود الى ستينيات القرن الماضي وبالتالي يبقى اعتماد الخبير للفرق بين السومتين ومعامل المدة الذي حدده في (6) مبني على أساس ويتوافق والمعايير المعتمدة في هذا الإطار ، وأن المحكمة لم تكن صائبة لما تدخلت وحددت معامل المدة في 3 سنوات مقارنة ذلك بكراء ثلاث سنوات لأن الأمر أولا لايتعلق بتعويض جزئي يمنح عند الإفراغ المبني على سبب الهدم وإعادة البناء بل يتعلق بالإفراغ للاستعمال الشخصي وأن لكل سبب موجباته القانونية التي تحكمه، وثانيا بالنظر الى طول مدة الكراء التي تتجاوز اعمال معامل 3 سنوات، لذا وجب اعتماد ما خلص إليه الخبير بهذا الخصوص بالنظر لمعاملي الفرق بين السومتين والمدة ، وبخصوص مصاريف الانتقال فقد حددها الخبير في مبلغ 5000 درهم شملت مصاريف البحث عن محل آخر والحصول على رخصة الاستغلال ونقل السلع ولأن قانون 49.16 في المادة 7 نص فقط على مصاريف الانتقال من المحل وليس تلك المتعلقة بمحل جديد ، لذا وجب تعديل هذا المبلغ وحصره في 3000 درهم، وأنه و بالنظر الى أن مجموع الواجب أداؤه كتعويض عن ضرر الإفراغ يبقى محدد في مبلغ 161400 درهم مما وجب معه تعديل الحكم المستأنف فيما قضى به من تعويض وذلك برفع المبلغ الواجب عن ذلك الى حدود 161400 درهم مع تأييده في الباقي ، وأنه لا مبرر لإجراء خبرة أخرى طالما أن الخبرة المنجزة ابتدائيا قد استجمعت العناصر الكافية للوقوف على التعويض المناسب والعادل عن ضرر الإفراغ .

وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا و حضوريا:

في الشكل : قبول الاستئنافين الاصلي و الفرعي.

في الموضوع : تأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك برفع مبلغ التعويض عن الإفراغ الى 161400 درهم مع جعل الصائر بالنسبة .