Mot clé
Autorisation du bailleur

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la preuve de la résiliation amiable d'un bail commercial par la remise des clés à un tiers. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en paiement des loyers et en expulsion, considérant que la relation locative n'avait pas pris fin.

Devant la cour, le preneur soutenait que la remise des clés à un gardien valait résiliation du contrat, le bailleur y ayant prétendument consenti lors d'une conversation téléphonique. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la remise des clés à un tiers non expressément mandaté par le bailleur pour les recevoir est dépourvue d'effet juridique.

Elle relève que le témoin a confirmé avoir reçu les clés sans autorisation du bailleur et que celles-ci lui ont été restituées après une simple visite des lieux par les préposés de ce dernier, ce qui exclut toute reprise de possession. La cour considère dès lors que cette restitution matérielle ne caractérise pas une volonté non équivoque des parties de mettre fin au bail.

La simple attestation d'un témoin sur une conversation téléphonique est jugée insuffisante pour établir avec certitude le consentement du bailleur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce rappelle que la modification des lieux loués par le preneur ne justifie son éviction sans indemnité qu'à la condition que les travaux portent atteinte à la sécurité de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur fondée sur des travaux non autorisés.

Devant la cour, l'appelant invoquait principalement un procès-verbal de constat dans lequel le preneur aurait reconnu avoir procédé à des modifications sans autorisation. La cour écarte toutefois ce moyen en se fondant sur les conclusions concordantes de deux expertises judiciaires.

Celles-ci ont établi que les aménagements litigieux ne compromettaient ni la solidité de la construction ni la sécurité du bâtiment. La cour retient que, en application de l'article 8 de la loi n° 49-16, la preuve d'un préjudice causé à l'immeuble est une condition nécessaire à la résiliation du bail pour ce motif, et ce même en présence d'un aveu du preneur sur la matérialité des travaux.

Faute pour le bailleur de rapporter cette preuve, la demande d'éviction est jugée infondée. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La cour d'appel de commerce, statuant sur renvoi après cassation, se prononce sur les conséquences du non-respect par le preneur de la procédure d'autorisation d'adjonction d'activités connexes prévue par la loi sur les baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour modification de l'activité, tout en rejetant la demande de dommages-intérêts du bailleur.

Le débat portait sur le point de savoir si l'exercice d'une activité complémentaire, sans l'autorisation préalable du bailleur ou du juge, constituait un motif grave de résiliation, et si une autorisation générale de travaux empêchait le bailleur de réclamer une indemnisation. Se conformant à la doctrine de la Cour de cassation, la cour retient que l'adjonction d'une activité complémentaire impose au preneur de suivre la procédure d'autorisation prévue à l'article 22 de la loi n° 49-16.

Faute pour le preneur d'avoir sollicité cet accord ou une autorisation judiciaire, la cour considère que l'infraction constitue un motif grave et légitime de résiliation du bail sans indemnité, au sens de l'article 8 de ladite loi. En revanche, la cour écarte la demande indemnitaire du bailleur, au motif que l'autorisation de travaux qu'il avait délivrée était formulée en des termes généraux et non restrictifs.

Par conséquent, la cour rejette l'appel principal et l'appel incident, confirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre de la sanction prévue à l'article 8 de la loi n° 49.16. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur, considérant que les travaux ne constituaient pas un motif grave.

L'appelant soutenait que les transformations substantielles du local, effectuées sans son autorisation, constituaient un manquement contractuel justifiant à lui seul la résiliation. La cour rappelle que, pour justifier une telle mesure sans indemnité, les changements apportés par le preneur doivent soit nuire à la solidité de l'immeuble, soit augmenter ses charges de manière significative.

Se fondant sur les conclusions d'une expertise judiciaire, elle relève que les transformations litigieuses n'affectent ni la structure de l'immeuble ni sa sécurité. La cour retient en outre que l'augmentation des charges résultant des travaux est jugée faible et non significative, ne satisfaisant pas aux conditions légales.

Quant au changement de destination du local, la cour l'écarte comme motif de résiliation dès lors que le contrat de bail l'autorisait expressément. Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modifications non autorisées du local et exercice d'une activité sans licence, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation du manquement grave justifiant la résiliation du bail. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur, faute de preuve d'un manquement grave du preneur.

L'appelant soutenait que l'exercice d'une activité sans autorisation administrative et les modifications apportées au local, notamment la construction d'un mur, l'ouverture d'une porte et le forage d'un puits, constituaient des manquements justifiant l'éviction. La cour écarte le moyen tiré du défaut de licence administrative, retenant que cette question relève des rapports entre le preneur et l'autorité publique et ne constitue pas, en vertu de la loi 49-16, un motif d'éviction entre les parties au bail.

S'appuyant sur le rapport d'expertise, la cour relève que les modifications alléguées ne sont pas préjudiciables à la solidité de l'immeuble ni n'aggravent les charges du bailleur. La cour rappelle qu'en application des articles 663 et 691 du dahir des obligations et des contrats, l'inexécution par le preneur de ses obligations n'entraîne la résiliation du bail que si les manquements causent un préjudice effectif au bailleur.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité pour la perte de son fonds de commerce.

L'appelant, bailleur, contestait principalement la double indemnisation du droit au bail, qui aurait été évalué à la fois distinctement et comme une composante du fonds de commerce sur la base de deux actes de cession distincts mais concomitants. La cour écarte ce moyen en retenant que l'expert judiciaire désigné en appel n'a pas fondé son évaluation sur les actes de cession litigieux, mais sur une analyse de la valeur locative du marché pour des locaux similaires.

La cour rappelle que l'indemnisation des améliorations et réparations, prévue par l'article 7 de la loi 49-16, est due au preneur évincé indépendamment de l'autorisation du bailleur, dérogeant ainsi au droit commun du louage. Elle procède toutefois à une réévaluation de l'indemnité globale en excluant les postes non prévus par la loi, tels que les frais de recherche d'un nouveau local ou la perte de profit, que l'expert avait inclus à tort.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé fondé sur des modifications non autorisées des lieux loués. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par le nouveau bailleur à l'encontre du preneur ayant abattu une cloison.

La cour, se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation qui avait inversé la charge de la preuve, rappelle qu'il appartient au preneur qui reconnaît les modifications d'établir l'existence d'une autorisation du bailleur originaire. Elle retient que la preuve de cette autorisation est rapportée par les témoignages concordants recueillis lors de l'instruction, lesquels établissent que l'ancien propriétaire avait donné son accord oral à la suppression de la cloison.

Dès lors, la cour considère que le nouveau bailleur, en sa qualité d'ayant cause particulier, est tenu par les engagements de son auteur. Faute pour le bailleur de démontrer que les travaux compromettaient la solidité de l'immeuble, le congé est jugé non fondé et le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour violation des clauses relatives aux activités autorisées, la cour d'appel de commerce examine la portée des modifications contractuelles et factuelles intervenues depuis la conclusion du bail. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur.

Devant la cour, l'appelant soutenait que le preneur avait méconnu les stipulations contractuelles en autorisant des activités commerciales non prévues au bail en cas de sous-location. La cour relève que la configuration des lieux a été substantiellement modifiée après la conclusion du bail, notamment par la cession d'une partie de l'immeuble au preneur et la réalisation de travaux d'aménagement d'un centre commercial intégré, autorisés par le mandataire du bailleur.

Elle retient en outre que le preneur bénéficiait d'une autorisation générale, antérieure au contrat restrictif invoqué par le bailleur, l'habilitant à exercer les activités commerciales qu'il jugerait appropriées. La cour qualifie la situation de mandat apparent, considérant que le silence prolongé du bailleur, conjugué aux autorisations expresses données par ses mandataires pour les travaux et les activités, a créé une apparence légitime justifiant la croyance des tiers et du preneur en l'étendue de ses droits.

Dès lors, l'inaction du bailleur face à des activités commerciales exercées de longue date et à sa connaissance lui interdit de se prévaloir d'une violation contractuelle pour solliciter la résiliation. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'engagement de la responsabilité du preneur à bail commercial pour des travaux non autorisés par le bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur à indemniser le bailleur pour les dégradations et les modifications apportées aux locaux loués.

L'appelant soutenait que les travaux constituaient des améliorations nécessaires à son activité et que le bailleur y avait consenti tacitement, contestant ainsi la caractérisation d'une faute contractuelle. La cour d'appel de commerce retient que l'expertise judiciaire a établi la réalité des modifications substantielles, notamment l'unification de deux locaux distincts en un seul.

Elle juge que cette transformation, réalisée sans l'accord du bailleur, constitue un manquement aux obligations contractuelles du preneur. La cour relève en particulier la violation des clauses du bail imposant au preneur de conserver les lieux dans leur état initial et interdisant toute modification structurelle sans autorisation expresse du propriétaire.

Dès lors, la responsabilité du preneur est engagée, peu important que les travaux aient pu être qualifiés d'améliorations par ce dernier. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce précise l'étendue de l'obligation de garantie du bailleur lorsque l'exploitation du fonds de commerce par le preneur est suspendue par une décision administrative. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en ordonnant au bailleur de lui délivrer les documents nécessaires à l'obtention d'une licence d'exploitation.

L'appelant soutenait que la cessation d'activité résultant d'une décision administrative fondée sur des plaintes de tiers ne lui était pas imputable et que son obligation de garantie, au sens de l'article 643 du dahir formant code des obligations et des contrats, n'incluait pas une obligation de faire consistant à autoriser l'activité. La cour retient que si l'activité du preneur a été suspendue, cette suspension était prononcée à titre temporaire et subordonnée à la régularisation de la situation administrative du local.

Elle juge que l'obligation de garantie de jouissance paisible qui pèse sur le bailleur emporte celle de fournir au preneur les documents, y compris son autorisation expresse, indispensables à l'obtention de la licence administrative requise pour l'exploitation du fonds de commerce conformément à sa destination contractuelle. Le refus du bailleur de délivrer ces pièces constitue dès lors un manquement à ses obligations.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour modifications des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine si les travaux entrepris par le preneur excèdent l'autorisation donnée par la bailleresse. L'appelante soutenait que les aménagements, notamment la réfection du toit avec des supports en béton, constituaient des changements substantiels non autorisés.

La cour écarte ce moyen en relevant que les travaux litigieux sont conformes à l'autorisation écrite de la bailleresse, laquelle exigeait précisément l'obtention de permis administratifs et le respect d'un plan d'architecte. Elle constate que le preneur a satisfait à ces conditions, comme l'attestent les permis délivrés par les autorités compétentes ainsi que le certificat de conformité des travaux.

La cour retient surtout, en application de l'article 8 de la loi n° 49-16, que la bailleresse ne rapporte pas la preuve que les modifications alléguées porteraient atteinte à la sécurité de l'immeuble ou à sa solidité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé, l'appel principal et l'appel incident étant rejetés.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur à bail commercial pour modification non autorisée des lieux loués, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en se fondant sur un constat d'huissier et une condamnation pénale du preneur. L'appelant contestait l'imputabilité des transformations, arguant de leur préexistence ou de l'autorisation du bailleur originaire.

La cour d'appel de commerce, s'appuyant sur une expertise judiciaire ordonnée en cause d'appel, retient que les modifications litigieuses figuraient sur un plan d'architecte approuvé à la demande du propriétaire initial lui-même. Elle en déduit que le grief tiré de la réalisation de travaux sans autorisation est infondé, dès lors que ceux-ci ont été effectués avec le consentement du bailleur originaire.

La cour écarte par ailleurs l'interprétation du premier juge relative à la condamnation pénale, en relevant que celle-ci sanctionnait une occupation du domaine public et non la réalisation des travaux eux-mêmes. Le jugement est par conséquent infirmé et la demande d'éviction rejetée.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce, après cassation, sur la qualification des travaux réalisés par un preneur sans l'autorisation du bailleur. Le tribunal de commerce avait annulé le congé pour motif grave et rejeté la demande d'expulsion, considérant les travaux non préjudiciables. La question soumise à la cour, sur renvoi, était de déterminer si des modifications, même sans incidence sur la solidité de l'immeuble, pouvaient constituer un motif grave justifiant l'éviction. S'appuyant sur une expertise judiciaire, la cour constate que le preneur a procédé à la démolition de cloisons et à l'annexion d'espaces, transformant ainsi un logement distinct en une extension de son local commercial. La cour retient que de tels travaux, en modifiant substantiellement la configuration et la destination des lieux loués, constituent un manquement grave aux obligations contractuelles du preneur, peu important l'absence de péril pour la structure de l'édifice. Elle juge que cette transformation, qui empêche une location future séparée des deux entités, a été réalisée sans l'autorisation du bailleur et justifie en conséquence la validité du congé. Partant, la cour infirme le jugement entrepris, valide le congé et ordonne l'expulsion du preneur.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification des travaux effectués par le preneur d'un local commercial et leur aptitude à justifier la résiliation du bail pour faute grave. Le tribunal de commerce avait annulé le congé fondé sur de prétendues modifications des lieux loués et rejeté la demande d'expulsion du bailleur. L'appelant soutenait que les travaux, réalisés sans son autorisation en violation d'une clause expresse du bail, constituaient des modifications substantielles et que le preneur avait en outre empiété sur une parcelle voisine. S'appuyant sur les conclusions d'une nouvelle expertise judiciaire ordonnée après renvoi, la cour retient que les constructions ajoutées, qualifiées de légères, constituent des aménagements nécessaires à l'exploitation d'un établissement scolaire et n'affectent ni la sécurité ni la solidité de l'immeuble. La cour relève également que le preneur occupe une surface inférieure à celle prévue au contrat et que l'espace extérieur prétendument annexé est un parking public. Elle en déduit que les travaux litigieux ne sauraient être qualifiés de modifications substantielles constituant un motif grave et légitime de résiliation. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté la demande d'indemnisation d'un preneur pour les travaux d'amélioration effectués dans les lieux loués, le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que lesdits travaux relevaient des dépenses de pur agrément. L'appelante soutenait que les travaux, nécessaires à l'exploitation et autorisés par le bailleur, devaient être qualifiés de dépenses utiles ouvrant droit à indemnisation au visa des articles 682 et 683 du dahir sur les obligations et les contrats, et que la clause du bail mettant les réparations à sa charge était d'interprétation stricte. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'indemnisation pour améliorations constitue un élément de l'indemnité d'éviction prévue par la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Dès lors que l'éviction du preneur a été prononcée pour défaut de paiement des loyers, cause privative de toute indemnité en application de l'article 8 de ladite loi, aucune indemnisation pour les travaux ne peut être allouée. La cour ajoute, au visa de l'article 682 du dahir sur les obligations et les contrats, que les améliorations relevant du pur agrément ne sont pas indemnisables en l'absence d'autorisation du bailleur, et que le preneur a au surplus dégradé les lieux en retirant lesdites améliorations avant son départ. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisie d'un recours en opposition contre un arrêt rendu par défaut qui avait infirmé un jugement de première instance et prononcé l'expulsion d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce d'abord sur la recevabilité du recours. Elle le déclare recevable au motif que l'acte de signification de l'arrêt querellé est entaché de nullité, au visa de l'article 130 du code de procédure civile, dès lors qu'il omet la mention obligatoire informant le destinataire du délai de dix jours pour former opposition, formalité jugée d'ordre public. Cette nullité de l'acte de signification rend par conséquent sans objet l'inscription de faux formée par l'opposant contre ce même acte. Statuant au fond, la cour écarte le moyen tiré d'une prétendue violation des droits de la défense, relevant des pièces du dossier que le preneur avait été régulièrement convoqué lors de l'instance d'appel initiale. Sur la cause de l'éviction, la cour retient que les modifications substantielles des lieux loués, notamment le percement d'un mur extérieur et l'édification d'une cloison, sont établies tant par un procès-verbal de constat que par l'aveu judiciaire du preneur lui-même. Faute pour ce dernier de rapporter la preuve d'une autorisation du bailleur pour ces travaux, la cour juge les motifs de l'opposition infondés et la rejette, maintenant ainsi les dispositions de son précédent arrêt prononçant l'expulsion.

Saisi d'un appel relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du bailleur et les modalités de calcul de ladite indemnité. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction mais limité le dédommagement en excluant la valeur de la clientèle faute de production des déclarations fiscales. La cour écarte le moyen du preneur tiré du défaut de qualité à agir du bailleur, retenant que le silence et les déclarations extrajudiciaires du locataire valaient aveu de la relation locative au sens des articles 406 et 407 du dahir des obligations et des contrats. Sur le fond, la cour juge, en application de l'article 7 de la loi 49.16, que l'absence de déclarations fiscales ne peut justifier l'exclusion de l'indemnisation pour la perte de la clientèle et de la réputation commerciale. Elle ajoute, en rejetant l'appel incident du bailleur, que l'indemnisation des améliorations n'est pas subordonnée à une autorisation préalable et que l'évaluation du droit au bail doit se fonder sur la valeur locative actuelle et non sur le loyer historique. Le jugement est par conséquent réformé par une augmentation de l'indemnité d'éviction.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification d'une autorisation d'activité donnée par le bailleur en marge du contrat de bail. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en résiliation du bail pour changement d'activité non autorisé. L'appelant soutenait que l'autorisation écrite, de même date que le bail et visant une activité spécifique, constituait une annexe contractuelle valant clause de destination exclusive. La cour écarte cette analyse et retient que la limitation de l'activité du preneur ne peut résulter que d'une stipulation expresse contenue dans le contrat de bail lui-même. Elle juge qu'une autorisation délivrée aux seules fins de l'obtention d'une licence administrative, sans mention de son caractère exclusif ni de son intégration au bail, ne saurait être assimilée à une clause contractuelle. En l'absence de toute clause restrictive dans le contrat, le changement d'activité par le preneur n'est pas fautif. Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur des modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre de la sanction prévue par la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que les transformations, bien qu'inesthétiques, n'affectaient pas la solidité de l'immeuble. L'appelant soutenait que l'absence de consentement du bailleur suffisait à justifier l'éviction, peu important l'absence d'atteinte à la sécurité du bâtiment, dès lors que les modifications portaient préjudice à l'esthétique des lieux. La cour écarte ce moyen en se fondant sur une interprétation stricte de l'article 8 de la loi précitée. Elle retient que pour justifier l'éviction, le changement des lieux doit non seulement être opéré sans l'accord du bailleur, mais également porter atteinte à la sécurité de la construction ou augmenter ses charges. La cour précise que si le préjudice esthétique constitue un trouble pour le bailleur, il ne figure pas parmi les motifs d'éviction limitativement énumérés par la loi et ouvre droit à d'autres voies de recours. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction sans indemnité, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve et la qualification des modifications apportées aux lieux loués. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en validation du congé et en expulsion du preneur, faute de preuve de la gravité des modifications alléguées. L'appelant soutenait que les travaux réalisés par le preneur, constatés par procès-verbal, constituaient un motif grave justifiant la résiliation du bail sans indemnité. La cour rappelle qu'au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16, il incombe au bailleur de démontrer non seulement la réalité des travaux mais également que ceux-ci affectent la sécurité ou la solidité de l'immeuble. Or, la cour relève que le rapport d'expertise ordonné en appel n'a pu établir l'imputabilité des changements au preneur, faute de production des plans originels. Elle retient en tout état de cause que les aménagements litigieux, tels qu'une mezzanine et des sanitaires, ne constituent pas des modifications substantielles de nature à justifier une éviction sans indemnité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant déclaré irrecevable la demande d'un preneur visant à obtenir une autorisation judiciaire pour réaliser des travaux dans les locaux loués, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'urgence et le bien-fondé d'une telle requête. Le juge de première instance avait rejeté la demande pour défaut d'urgence. En appel, le preneur soutenait que l'impossibilité d'exploiter les lieux du fait de leur dégradation caractérisait un préjudice imminent justifiant l'intervention du juge. La cour d'appel de commerce écarte ce débat en retenant que les travaux sollicités, qualifiés de simples réparations locatives telles que la plomberie, la peinture et le carrelage, ne requièrent pas l'autorisation préalable du bailleur. Elle ajoute qu'aucune pièce au dossier ne démontre un refus formel de ce dernier ou de l'autorité administrative. La demande étant jugée sans objet, l'ordonnance entreprise est confirmée, bien que par substitution de motifs.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté la demande d'un preneur visant à contraindre son bailleur à consentir à la réunion de deux locaux commerciaux et à l'extension de son activité, le tribunal de commerce avait fondé son refus sur le principe de la liberté contractuelle. L'appelant invoquait la violation par le bailleur de son obligation de garantie de jouissance paisible. La cour d'appel de commerce retient que l'octroi d'une autorisation par le bailleur constitue un acte juridique soumis au principe de l'autonomie de la volonté. Au visa de l'article 230 du code des obligations et des contrats, elle juge qu'il n'appartient pas au juge de se substituer à la volonté des parties pour contraindre le bailleur à donner son accord, que ce soit pour une nouvelle exploitation ou pour la réunion matérielle de deux locaux distincts, chacun faisant l'objet d'un droit au bail autonome. La cour écarte par conséquent le moyen tiré de la violation de l'obligation de garantie, considérant que celle-ci ne saurait fonder une obligation pour le bailleur d'accepter une modification des conditions d'exploitation des lieux loués. Le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé enjoignant à un bailleur de consentir à l'installation d'un compteur d'eau, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation de jouissance paisible. Le premier juge avait fait droit à la demande du preneur en retenant l'existence d'un trouble manifestement illicite. L'appelant contestait la force probante d'un procès-verbal de constat et niait toute obligation de fourniture d'eau non stipulée au bail. La cour écarte le premier moyen en rappelant qu'un procès-verbal de constatation matérielle constitue un acte authentique faisant foi jusqu'à inscription de faux, conformément à l'article 15 de la loi organisant la profession d'huissier de justice. Elle retient ensuite que l'obligation du bailleur de garantir la jouissance paisible de la chose louée emporte celle de permettre au preneur l'accès aux fournitures essentielles. Le refus du bailleur de fournir l'autorisation nécessaire après mise en demeure caractérisant un manquement à cette obligation, l'ordonnance entreprise est confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé enjoignant à un bailleur, sous astreinte, de consentir à l'installation de compteurs d'eau et d'électricité dans un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la compétence des juridictions commerciales en la matière. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur. L'appelant contestait tant la compétence d'attribution de la juridiction commerciale que celle du juge des référés, invoquant en outre l'autorité de la chose jugée et la nullité de la procédure pour défaut de communication au ministère public. La cour retient que la compétence du tribunal de commerce est fondée dès lors que le litige se rapporte à un fonds de commerce. Elle juge que l'intervention du juge des référés est justifiée par la nécessité de faire cesser un préjudice, l'accès à l'eau et à l'électricité constituant une mesure conservatoire ne se heurtant à aucune contestation sérieuse. La cour rappelle par ailleurs que l'obligation de communication au ministère public prévue par l'article 9 du code de procédure civile ne s'applique pas aux procédures de référé, dont les décisions ont un caractère provisoire. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Une cour d'appel, qui retient par une appréciation souveraine des faits que les transformations effectuées par le preneur dans les lieux loués sont des aménagements nécessaires à l'exercice de son activité commerciale et ne sont pas de nature à modifier les caractéristiques du local, justifie légalement sa décision de rejeter la demande de résiliation du bail sans indemnité. De tels aménagements ne constituent en effet ni un motif grave et légitime au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, ni un manquement à l'obligation de conservation de la chose louée prévue à l'article 663 du Dahir des obligations et des contrats.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le droit à indemnisation du preneur, qui a édifié des constructions sur le bien loué avec l'autorisation écrite du bailleur initial, constitue une charge grevant l'immeuble qui se transmet à l'acquéreur subséquent. Ayant souverainement constaté, sur la base des termes du contrat de bail et des titres de propriété décrivant le bien comme un terrain nu, que les constructions avaient été réalisées par le preneur après la conclusion du bail, la cour d'appel en déduit exactement que l'acquéreur est tenu de l'indemniser.

Elle exerce en outre son pouvoir souverain d'appréciation en se fondant sur un rapport d'expertise pour fixer le montant de l'indemnité, qu'elle peut ajuster sans être tenue par les factures des travaux.

Saisie sur renvoi après une première cassation d'un litige portant sur la validité d'un congé fondé sur plusieurs motifs, la cour d'appel est tenue d'examiner l'ensemble des griefs invoqués par le bailleur à l'appui de son congé et qui n'ont pas été tranchés par l'arrêt de cassation. Encourt dès lors la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt qui omet de répondre aux moyens du bailleur tirés du non-paiement des loyers et de la jonction non autorisée d'un local voisin au bien loué, alors même que le premier arrêt de cassation ne portait que sur le motif relatif au changement d'activité.

Une cour d'appel retient à bon droit que le preneur, qui en sa qualité de successeur à titre particulier est tenu de l'ensemble des obligations du locataire précédent, ne peut se prévaloir d'autorisations de travaux accordées à ce dernier pour justifier des modifications structurelles des lieux loués, dès lors que ces autorisations ne concernaient que des réparations simples et non des transformations de la substance de la chose louée. En conséquence, la démolition d'un mur sans autorisation spécifique du bailleur constitue un motif grave et légitime de résiliation du bail.

Ayant constaté l’absence, dans le contrat de bail, d’une clause spécifiant l’activité commerciale à exercer dans les lieux loués, une cour d’appel en déduit exactement que la demande de résiliation fondée sur un changement d’activité est non fondée. En effet, selon les dispositions de l’article 22, alinéa 2, de la loi n° 49-16, pour qu’un changement d’activité puisse être considéré comme un manquement aux obligations contractuelles, il doit exister un accord préalable des parties sur une destination précise des lieux.

Encourt la cassation pour défaut de base légale l’arrêt qui rejette une demande de résiliation d’un bail commercial au motif que l’adjonction par le preneur d’une activité de restauration à celle de café initialement convenue ne constitue pas un manquement, dès lors que le contrat de bail et son avenant délimitaient de manière exclusive les activités commerciales autorisées. En statuant ainsi, sans constater l’accord du bailleur à cette modification de la destination des lieux, la cour d’appel a privé sa décision de fondement.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel ordonne l'éviction d'un preneur aux motifs que les transformations substantielles apportées aux lieux loués sans autorisation du bailleur sont établies par le procès-verbal d'un agent public assermenté, un tel document constituant un acte authentique faisant foi jusqu'à inscription de faux. Ayant relevé que la cession du droit au bail était intervenue après la notification de l'avertissement d'éviction au preneur initial, la cour d'appel en déduit exactement que cet avertissement demeure productif d'effets tant à l'encontre du preneur initial que de son successeur.

Le preneur qui, sans l'autorisation du bailleur, procède à des modifications substantielles des lieux loués en démolissant des murs, en en construisant de nouveaux et en élargissant des ouvertures, manque gravement à ses obligations contractuelles. C'est donc à bon droit qu'une cour d'appel, fondant sa conviction sur un procès-verbal de constat d'huissier, valide le congé délivré pour ce motif et prononce la résiliation du bail commercial aux torts du preneur, sans être tenue de s'expliquer sur un rapport d'expertise dès lors que les éléments de preuve retenus sont suffisants pour justifier sa décision.

Ayant relevé qu'une clause du contrat de bail commercial interdisait au preneur de modifier les lieux sans l'autorisation du bailleur, et que le preneur avait reconnu avoir démoli un mur en violation de cette stipulation, c'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que ce manquement constitue un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement et l'expulsion sans indemnité d'éviction, en application de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955. La simple violation de l'obligation contractuelle, qui fait la loi des parties, suffit à caractériser le motif grave, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si les modifications ont causé un préjudice à l'immeuble.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel écarte l'exception d'incompétence territoriale soulevée par le gérant d'un fonds de commerce, dès lors que les parties étaient convenues par écrit dans le contrat de gérance libre d'attribuer compétence à une juridiction déterminée, la compétence territoriale en matière commerciale n'étant pas d'ordre public en vertu de l'article 12 de la loi instituant les juridictions de commerce. Justifie également sa décision la cour d'appel qui prononce la résiliation du même contrat et l'expulsion du gérant en retenant que ce dernier avait manqué à ses obligations contractuelles en cédant le fonds de commerce sans l'autorisation du bailleur, en violation d'une clause expresse dont la sanction était la résiliation de plein droit, le contrat constituant la loi des parties conformément à l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats.

Le locataire d’un bail commercial qui, sans l’accord préalable du bailleur, opère des transformations substantielles – notamment la jonction de deux locaux distincts – et occasionne des dégradations à l’immeuble manque à ses obligations contractuelles ; ce manquement autorise la résiliation du bail et son expulsion.
Constatant, sur la foi d’une expertise judiciaire, la réalité des travaux (abattage de mur séparatif, câblage, détérioration d’éléments porteurs) et l’alourdissement des charges pour le bailleur, la cour d’appel a jugé fondé le congé délivré.  En l’absence d’autorisation, l’inexécution du preneur était caractérisée ; l’expulsion s’imposait.

La Cour de cassation approuve cette motivation : elle rappelle que, selon les articles 345 et 346 du Code de procédure civile, seule la minute conservée au greffe doit être signée, les expéditions revêtues du cachet de conformité étant régulières. En conséquence, le moyen tiré du vice de forme est écarté et le pourvoi rejeté.